При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

- он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

- в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

3.4 Метод капитализации земельной ренты

рыночный стоимость земля кадастр

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Если известны величина чистого операционного дохода (ЧОД) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

(2)

Капитализация земельной ренты - определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.

Коэффициент капитализации - ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам.

В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значительной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход - расчет коэффициента капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение без рисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок.

В качестве без рисковой ставки обычно используют ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или годовую процентную ставку, установленную Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой валюте.

Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка коэффициента капитализации.

Поправка коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5-7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка.

Региональный риск вложения средств в земельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер 3-5%.

Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное - подобрать участки (объекты) - аналоги по признакам подобия. При большей схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей.

3.5 Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и НЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны[]:

- стоимость зданий и сооружений;

- чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.22

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(3)

где СЗ - стоимость земли

ЧОД - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су - рыночная стоимость улучшений;

Ку - коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз - коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:

где R возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R зем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

3.6 Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Для применения метода предполагаемого использования (или дисконтирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов по формуле:

(4)

где СТ - стоимость текущая;

Д t - денежный поток (чистый операционный доход периода (года));

it - ставка дисконтирования периода t ;

n - продолжительность прогнозного периода;

t - номер платежного периода;

(1+ i )n - фактор текущей стоимости (таблицы шести функций денежной единицы);

 - возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле ставка дисконта - требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков[9]:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования. Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельных участков.

Заключение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке -- доходный, сравнительный и затратный.

В курсовой работе были рассмотрены теоретические основы оценки земли, основные подходы и методы к оценке земли.

В практической части работы был произведен расчет оценки рыночной стоимости офисных помещений с применением трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Стоимость офисного помещения ООО «Сплит» по затратному подходу составляет 14 739 861млн.р., по сравнительному подходу 13 278 720млн.р.,по доходному подходу 14 603 467млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 14 207 349млн.р.

Стоимость офисного помещения ОАО « Трио» по затратному подходу равна 43098 796млн.р., по сравнительному подходу 41 104 500млн.р., по доходному 41 861 832млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 42 021 709млн.р.

Список использованных источников

1. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности» от 2 мая 2003 г. №1459-ФЗ.

2. Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости» от 2 января 2000 г. N 221-ФЗ.

3. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) от 20 июля 2007 г. № 256.

4. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) от 20 июля 2007 г. № 255.

5. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) от 20 июля 2007 г. № 254.

6. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4) от 22 октября 2010 г. № 508.

7. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7) от 25 сентября 2014 г. №611.

8. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7

9. Распоряжение Министерство имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

10. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»

11. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

12. В.П. Антонова « Оценка стоимости земельных участков».- М.: 2006.

13. С.С Васеленко «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России»- М.: 2006.

14. С.В.Грибоский, Маросейка, «Оценка стоимости недвижимости», 2009.

15. Оценка недвижимости./ Под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой пос. М.: Финансы и статистика, 2010.

16. С.П. Коростелев, Маросейка «Теория и практика оценки»,- 2009

17. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», - М.: Экзамен, 2006.

18. Е.С. Озеров «Экономический анализ и оценка недвижимости»,-М.: 2007.

19. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков» М.:КНОРУС, 2007.

20. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. « Оценка недвижимости», - М.: 2008.

21. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

22. http://ocenka2000.narod.ru/x_example_land.html

23. www.market-pages.ru

Приложение А

Оценка рыночной стоимости офисного помещения ООО «Сплит»

Таблица 1 - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Общие сведения
Площадь земельного участка, га (1.5*Sзастройки) 1000 м2
Ставка налога на земельный участок, р./м2 8500*0,0145=123,25
Общая площадь помещений, м2 480 м2
Строительный объем, м3 2880 м2
Количество этажей 2
Затратный подход
Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р. 33,2*1,4=46,48
Восстановительная стоимость объекта в 1969 г., р. 46,48*2880=133 862
Восстановительная стоимость в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 133 862*1,2=160 634
Индекс цен на СМР на дату оценки, ед. 75
Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, р. 160 634*75=12 047 550
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети 12 047 550*0.15=1 807 132
Восстановительная стоимость с учетом НДС (К=1,18), р. (12 047 550+1 807 132)*1,18=16 348 525
Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 555 775
	электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)	Объем: 30*11.34=340 200
	теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.)	0.25*862.3=215 575
Прибыль инвестора, % 15
Восстановительная стоимость, р. (16348525+555775)*1,15=19 439 945
Физический износ (К=1,25), % Физ. Выражение:27*1,25=34
Функциональный износ, %. -
Внешний износ, % -
Накопленный износ, % 34
Стоимость улучшений, р. 19 439 945*(1-0,34)=12 830 364
Стоимость земли, р. 1 909 497
Стоимость, р. 1 909 497+12 830 364=14 739 861
Сравнительный подход
Стоимость, р./м2	Средняя: 27 664
Затраты нулевого периода 0
Стоимость, р. 27 664*480=13 278 720
Доходный подход
Арендная ставка, р./м2 760 м2
Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т. р. 760*12*480=4 377 600
Потери, % 10
Действительный валовой доход (ДВД), т. р. 4 377 600*0,90= 3 939 840
Операционные расходы, т. р. в том числе 873 112
	налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) 12 830 364*0,022=282 268
	налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости) 123.25*1000=123 250
	страхование (0,5 % от восст. стоимости) 19 439 945 * 0,005=97 198
	управление (2% от ДВД) 3 939 840*0,02=78 797
	резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 19 439 945*0,0105=291 599
	тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные -
Чистый операционный доход, т. р. 3 939 840-873 112=3 066 728
Общая ставка капитализации, % 21
Затраты нулевого периода, р. 0
Стоимость, т. р. 3 066 728/0,21= 14 603 467

Таблица 2 - Расчет физического износа объекта оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Кол-во участков с разным износом, шт.	Расчетные удельные веса элементов, %	Физический износ по результатам осмотра, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	4	1	4	30	1,2
Стены, перегородки	16	1	16	25	4
Покрытие и перекрытия	18	1	18	35	6,3
Кровля	12	1	12	30	3,6
Полы	7	1	7	20	1,4
Проемы	10	1	10	20	2
Отделочные работы	8	1	8	30	2,4
Сантехн. и электрические устройства	16	1	16	35	5,6
Прочие работы	2	1	2	20	0,4

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф Ч 1,25, где: Иэ - экономический показатель износа; Иф - физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

Таблица 3 - Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи за 1м2		28120	27300	28120	28000	27000
Права собственности		0	+5	0	0	0
Условия финансирования		-5	0	-6	+5	0
Состояние рынка		0	+5	+10	0	+10
Местоположение		+15	-15	0	-10	0
Физические характеристики		-5	0	0	0	-15
Экономические характеристики		0	0	0	0	0
Дополнительные компоненты стоимости		0	+5	0	0	0
Общая корректировка		+5	0	+4	-5	-5
Скорректированная цена		29526	27300	29245	26600	25650
Весовые коэффициенты		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Итоговая стоимость	27664

Таблица 4 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, р./кв.м	28120	27300	28120	28000	27000
Годовая арендная ставка, р./кв.м	8880	8400	9120	9600	9000
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, %	15	15	10	15	10
Коэффициент операционных расходов, К2, %	25	25	25	25	25
Ставка капитализации СК, %	0,201	0,196	0,219	0,219	0,225
СК средняя, %	0,21(21%)

СК = Арендная ставкаЧ12Ч(1 - К1)Ч(1 - К2)/С

Расчет стоимости земельного участка

1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. - ЧОДздан. ЧОДобщ. - из доходного подхода;

3) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. - с учетом износа физического;

4) СКзем.= СКобщ. - 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

5) Тост.=(100 -1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

1) Тост.=(100 -34)/1=66 лет

2) СКзем.= 0,21 - 1/ 66 = 0,195

3) ЧОДздан.=12 830 364 * 0,21= 2 694 376

4) ЧОДзем.у.= 3 066 728 - 2 694 376=372 352

5) Сзем.у.= 372 352/0,195= 1 909 497

Таблица 5 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Согласование результатов
Подход:	Стоимость	Весовой коэффициент
затратный, р.:	14 739 861	0,33
сравнительный, р.	13 278 720	0,33
доходный, р.	14 603 467	0,33
Итоговая величина рыночной стоимости, р. 14 207 349

Приложение Б

Оценка рыночной стоимости офисного помещения ОАО « Трио»

Таблица 1 - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Общие сведения
Площадь земельного участка, га (1.5*Sзастройки) 2500
Ставка налога на земельный участок, р./м2 7450*0,0145=108,025
Общая площадь помещений, м2 1500
Строительный объем, м3 4800
Количество этажей 4
Затратный подход
Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р. 33,2*1,4=46,48
Восстановительная стоимость объекта в 1969 г., р. 46,48*4 800=223 104
Восстановительная стоимость в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 223 104*1,2=267 725
Индекс цен на СМР на дату оценки, ед. 75
Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, р. 267 725*75=20 079 375
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети 20 079 375*0,15=3 011 906
Восстановительная стоимость с учетом НДС (К=1,18), р. (20 079 375+3 011 906)*1,18=27 247 712
Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 340,2+215,575=555 775
	электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)	Объем: 30*11,34=340,2
	теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.)	0,25*862,3=215,575
Прибыль инвестора, % 15
Восстановительная стоимость, р. (27 247 712 + 555 775)*1,15=31 974 010
Физический износ (К=1,25), % Физ. выражение: 21*1,25=26
Функциональный износ, %. -
Внешний износ, % -
Накопленный износ, % 26
Стоимость улучшений, р. 31 974 010 *(1-0,26) = 23 660 767
Стоимость земли, р. 19 438 029
Стоимость, р. 23 660 767 + 19 438 029 = 43 098 796
Сравнительный подход
Стоимость, р./м2	Средняя: 27 403
Затраты нулевого периода 0
Стоимость, р. 27 403*1500 = 41 104 500
Доходный подход
Арендная ставка, р./м2 700
Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т. р. 700*12*1500=12 600 000
Потери, % 15
Действительный валовой доход (ДВД), т. р. 12 600 000*0,85=10 710 000
Операционные расходы, т. р. в том числе 1 500 397
	налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) 23 660 767*0,022=520 537
	налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости) 108,025*2500=270 063
	страхование (0,5 % от восст. стоимости) 31 974 010*0,005=159 870
	управление (2% от ДВД) 10 710 000*0,02=214 200
	резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 31 974 010*0,0105=335 727
	тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные -
Чистый операционный доход, т. р. 10 710 000-(520 537+270 063+159 870+214 200+335 727)=9 209 603
Общая ставка капитализации, % 22
Затраты нулевого периода, р. -
Стоимость, т. р. 9 209 603 / 0,22 = 41 861 832

Таблица 2 - Расчет физического износа объекта оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Кол-во участков с разным износом, шт.	Расчетные удельные веса элементов, %	Физический износ по результатам осмотра, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	4	1	4	30	1,2
Стены, перегородки	16	1	16	25	4
Покрытие и перекрытия	18	1	18	15	2,7
Кровля	12	1	12	10	1,2
Полы	7	1	7	20	1,4
Проемы	10	1	10	20	2
Отделочные работы	8	1	8	30	2,4
Сантехн. и электрические устройства	16	1	16	35	5,6
Прочие работы	2	1	2	20	0,4
					21

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф Ч 1,25, где: Иэ - экономический показатель износа; Иф - физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

Таблица 3 - Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи за 1м2		36*750= 27000	33*730= 24090	38*740= 28120	39*700= 27300	37*760= 28120
Права собственности		0	0	0	+5	0
Условия финансирования		0	-3	-5	0	-6
Состояние рынка		+10	0	0	+5	+10
Местоположение		0	+8	+15	-15	0
Физические характеристики		-15	0	-5	0	0
Экономические характеристики		0	0	0	0	0
Дополнительные компоненты стоимости		0	0	0	+5	0
Общая корректировка		-5	+5	+5	0	+4
Скорректированная цена		27000*0,95=25650	24090*1,05=25295	28120*1,05=29526	27300	28120*1,04=29245
Весовые коэффициенты		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Итоговая стоимость	(25 650 + 25 295 + 29 526 + 27 300 + 29 245)/5= 27 403

Таблица 4 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, р./кв.м	27 000	24 090	28 120	27 300	28 120
Годовая арендная ставка, р./кв.м	750*12=9000	730*12=8760	740*12=8880	700*12=8400	760*12=9120
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, %	10	10	15	15	10
Коэффициент операционных расходов, К2, %	25	25	25	25	25
Ставка капитализации СК, %	(9000*0,19* 0,75)/27000= 0,225	(8760*0,9* 0,75)/24090= 0,245	(8880*0,85* 0,75)/28120= 0,201	(8400*0,85* 0,75)/27300= 0,196	(9120*0,9* 0,75)/28120= 0,219
СК средняя, %	(0,225+0,245+0,201+0,196+0,219)/5=22

СК = Арендная ставкаЧ12Ч(1 - К1)Ч(1 - К2)/С

Расчет стоимости земельного участка

1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. - ЧОДздан. ЧОДобщ. - из доходного подхода;

3) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. - с учетом износа физического;

4) СКзем.= СКобщ. - 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

5) Тост.=(100 -1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

Тост.=(100-1,25*21)/1=74 года

1) СКзем.=0,22-1/74=0,206=20,6%

2) ЧОДздан.=23 660 767*0,22=5 205 369 р.

3) ЧОДзем.у.=9 209 603-5 205 369=4 004 234р.

4) Сзем.у.=4 004 234/0,206=19 438 029р.

Таблица 5 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Согласование результатов
Подход:	Стоимость	Весовой коэффициент
затратный, р.:	43 098 796	0,33
сравнительный, р.	41 104 500	0,33
доходный, р.	41 861 832	0,33
Итоговая величина рыночной стоимости, р. 42 021 709

Размещено на Allbest.ru