Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктура рынка недвижимости

переход от "неформализованного контроля", подробно описанного выше, к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;

сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

Пример совершенствования ИРН в части введения классических схем девелопмента.

Под термином "девелопмент" понимается комплексное развитие территории для последующей продажи застройщику либо другим заинтересованным лицам. Посредством такой деятельности расширяется доступ к земле частных застройщиков, активизируется городское строительство и весь инвестиционно-строительный комплекс. Подобных схем раньше в отечественной практике не было. В прежней экономической системе застройщик осуществлял от начала до конца все этапы инвестиционно-строительного процесса. Принимая во внимания тот факт, что такую деятельность могут осуществлять как частные, так и муниципальные структуры, можно утверждать, что процессы вовлечения земли в оборот происходили бы гораздо быстрее, если бы комплексным развитием территории для последующей продажи застройщику более активно занимались частные фирмы. В более узком смысле эта деятельность заключается, во-первых, в формировании земельных участков (определение градостроительных регламентов, включающих все обременения и сервитуты, установление границ), во-вторых, в подведении сетей инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ и т.д.). Иногда, если производится реконструкция старых кварталов, также необходимо переселение частных лиц на другие площади.

Упрощенная схема девелопмента.

Можно выделить два разных взгляда на девелопмент. Первый - "классический", при котором девелопер после завершения работ по подготовке участков для дальнейшего строительства продает возросшие в цене земельные участки (или переуступает права аренды) другим частным застройщикам, которые продолжают и завершают строительство или реконструкцию на подготовленных земельных участках. При этом обеспечивается более высокий уровень специализации работ, расширяется фронт этих работ за счет прихода на рынок новых специализированных фирм, которые в условиях конкуренции борются за повышение качества работ и сокращение их себестоимости. Второй вариант, более характерный для России, заключается в том, что фирма-девелопер после подготовки участка сама начинает его застраивать и зачастую сама же реализует построенные площади. Очевидно, что в такой ситуации страдают какие-то стадии инвестиционно-строительного процесса, так как сложно предположить, что хороший строитель окажется таким же хорошим риэлтером или девелопером. В результате снижается эффективность использования потребительского рынка, создаются благоприятные условия для создания крупных монополий и т.д.

Реформирование ИРН и системы градорегулирования положительно повлияет на становление и развитие классических схем девелопмента в России. В современных условиях нехватки у местных властей средств на проведение планировочных работ частные инвесторы смогут взять на себя расходы по их осуществлению, а администрации - поменять пассивную позицию "ожидания заявителя", на активную, включающую инициативные действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства. В силу рационализации согласительных процедур процесс взаимодействия между местными властями и частными инвесторами-застройщиками станет более открытым, менее коррумпированным, а значит более экономичным как для инвесторов, так и для конечных потребителей. Упростится порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, а главное, будет обеспечена передача земельного участка в долгосрочное владение (собственность или аренду) уже в начале инвестиционно-строительного процесса (до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство), а не в конце его, как это происходит сейчас. Это одновременно разблокирует возможность ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков, что в свою очередь приведет к оживлению банковской сферы, увеличению количества людей, вовлеченных в строительство, и т.д.

Заключение