Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Информация при оценке недвижимого имущества

1.1 Методологические подходы к оценке недвижимого имущества и особенности их применения в условиях неравновесного рынка

1.2.Информационная база при оценке недвижимости

2. Информационное обеспечение оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж

2.1 Характеристика объекта оценки

2.2 Основные этапы и процедуры оценки методом сравнительного анализа продаж

3. Расчет ликвидационной стоимости и выводы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы. Оценка имущества - понятие многозначное. Оценка имущества рассматривается и как процесс оценки, и как деятельность по стоимостному оцениванию.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Вклад в разработку методологических и организационных аспектов оценки недвижимого имущества внесли такие зарубежные ученые, как A. Marshall, F. Babcock, R. Ratcliff, W. Graaskamp и др.

Вышеуказанные вопросы рассматриваются в изданиях отечественных ученых и исследователей - И.Р. Пригожина, Б.Л. Кузнецова, О.С. Сухарева, О.А. Романовой, В.В. Асаула, В.К. Нустратуллина и др.

Цель курсовой работы - информация при оценке недвижимого имущества на примере гостиницы.

Задачи курсовой работы:

1. Изучить методологические подходы к оценке недвижимого имущества и особенности их применения в условиях неравновесного рынка;

2. Определить место информационной базы при оценке недвижимости;

3. Проанализировать информационное обеспечение оценки недвижимости, методом сравнительного анализа продаж;

4. Произвести характеристику объекта оценки;

5. Определить основные этапы и процедуры оценки методом сравнительного анализа продаж;

6. Сделать расчет ликвидационной стоимости.

Объектом исследования курсовой работы является информация для оценки недвижимого имущества на примере гостиницы, расположенной в городе Омске по адресу: б-р. Архитекторов, д. 5.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие отношения в системе оценки недвижимого имущества для обоснования и реализации приоритетов ее развития в современных условиях.

Методологическая основа исследования. Методологическую основу работы составляют общенаучные подходы и методы познания: системный подход.

Информационной базой исследования служили: законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, регламентирующие оценочную деятельность, научные публикации по исследуемым теоретическим проблемам, а также материалы гостиницы.

Работа структурно состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

1. Информация при оценке недвижимого имущества

1.1 Методологические подходы к оценке недвижимого имущества и особенности их применения в условиях неравновесного рынка

Подходы к оценке характеризуют общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение. Международные стандарты оценки указывают на то, что оценки любого типа, проводятся ли они для расчета рыночной стоимости или нерыночных баз оценки, требуют, чтобы оценщик применял один или большее число подходов к оценке. Сущность всех подходов к оценке отражена емкой фразой из МСО 2011: «Все подходы основаны на принципах равновесной цены, ожидания или замещения» Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013. - 491 с.. В МСО показана также взаимосвязь терминов «подход к оценке» и «метод оценки», достаточно активно обсуждаемая в научных публикациях в Российской Федерации. В нормативных документах республики понятие «подход к оценке» не используется, а понятие «метод оценки» не сформулировано. Методы оценки рассматриваются в широком смысле слова и отождествляются по смыслу с понятием «подход» Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: Юнити, 2011. - 316 с..

Подходы и методы оценки являются общими практически для всех видов оцениваемых объектов, включая недвижимое и движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. В теории оценки различают три основных подхода к оценке недвижимости - подход сравнения продаж (рыночный подход), доходный и затратный подходы. В разных странах по-разному применяют общепризнанные подходы к оценке, весьма существенно отличаются и методы оценки. Например, в Великобритании применяют пять методов оценки: инвестиционный, метод сравнения, метод прибыли, метод остатка и метод подрядчика Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2012. - 416 с.. В США существует три метода оценки - доходный, затратный и метод сравнительного анализа продаж. Оценщик, в соответствии со стандартами оценки, должен применять для оценки либо все три метода, либо два, обосновав невозможность применения третьего метода. Эти постулаты хорошо известны оценщикам в странах переходной экономики, в том числе и в Российской Федерации, что свидетельствует о несомненном влиянии американских специалистов в области оценки на становление и развитие оценочной деятельности на постсоветском пространстве.

1. Затратный подход. Основная идея этого подхода состоит в том, что ни один объект недвижимого имущества не может стоить больше, чем сумма затрат на создание аналогичного объекта. Подход основан на определении суммы восстановительной стоимости (либо стоимости замещения) улучшений (зданий и сооружений) и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены эти улучшения. Затратный подход имеет свою сферу применения и предусматривает определение одного из двух видов стоимости - полной стоимости замещения (СЗ) либо полной стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости) (ВС). Сущность затратного подхода выражается следующей формулой:

Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2013. - 445 с. (1)

где РСоо - рыночная стоимость объекта оценки; Сзу - рыночная стоимость земельного участка; Ин - накопленный износ.

Величина каждого из элементов стоимости объектов недвижимого имущества определяется с помощью различных методов. Источниками исходной информации для применения затратного подхода, как правило, служат различные нормативные документы, содержащие укрупненные показатели восстановительной стоимости (например, сборники УПВСС для стран СНГ). В развитых странах используют различные сборники затрат на строительство зданий и сооружений.

В большинстве европейских стран применение затратного подхода ограничено. ЕСО 2009 рекомендуют использовать его только при отсутствии возможности применения иных подходов к оценке. Однако в ряде стран Европы этот подход довольно широко применяется. Например, в Германии, в федеральном Законе об оценке (1988 г.) метод остаточной стоимости замещения рассматривается как один из методов оценки Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 361 с.. В Испании одним из официально признанных методов оценки, представленных в Декрете об оценке 1994 г., является метод восстановительной стоимости или остаточной стоимости замещения.

В отличие от Европейских, в Международных стандартах оценки 2007 года затратный подход указан как один из трех подходов «на основе рынка». При этом затратный подход рассматривается как сравнительный, так как он предполагает возможность рассматривать в качестве заменителя объекта оценки другой объект, «который либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность». В практике оценки США затратный подход также рассматривается как подход, основывающийся на сравнительном анализе. Используя этот подход, оценщик определяет стоимость объектов недвижимости путем сравнения ее с затратами, необходимыми для строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, либо замещающего объект оценки в зависимости от конъюнктуры рынка. Эти затраты корректируют с учетом различий в сроке эксплуатации, состояния и полезности оцениваемого объекта. По мнению оценщиков США, «затратный подход отражает рыночное мышление, поскольку участники рынка соотносят стоимость с затратами» Будникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия: Уч.пособие. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 682 с..

Покупатели судят о стоимости существующего здания не только по ценам и арендной плате, но и сравнивая затраты на строительство нового здания с его функциональной полезностью. Подтверждением рыночного характера затратного подхода является и то, что в стоимость нового строительства включают косвенные затраты предпринимателя и его прибыль. Реакция рынка принимается во внимание при сравнении объекта оценки и нового построенного объекта оптимальной полезности. Тем не менее, все чаще высказывается мнение, что затратный подход не является ни адекватным, ни целесообразным для определения рыночной стоимости, рыночной цены или любой другой, имеющей смысл стоимости. По мнению V.Kinnard, затраты на воспроизводство имеют значение, но влияют, в первую очередь, на цену предложения Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2012. - 322 с..

Этот подход считают излишне механистическим, калькуляционным и основанным на множестве предположений.

2. Рыночный (сравнительный) подход. В практике рыночной оценки этот подход является одним из самых распространенных и рекомендуется для оценки большинства объектов недвижимого имущества. Этот подход применяется, если соблюдаются следующие условия:

– оцениваемый объект относится к категории стандартных объектов;

– существует развитый рынок этих объектов, позволяющий получить достоверную информацию о недавних сделках с подобными объектами недвижимости.

Алгоритм применения рыночного подхода достаточно хорошо разработан в теории оценки и одинаково применяется в разных странах. Вместе с тем, существует ряд практических вопросов, связанных с использованием рыночного подхода 1. Так, в силу большой субъективности подхода, достаточно сложно установить итоговую величину стоимости Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 2011. - 495 с..

В основе подхода рыночного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, конкуренции, соответствия и зависимости. Принимая эти принципы за основу предположений, рассуждений и гипотез, рыночную стоимость объекта следует определять с учетом влияния условий местного рынка. При использовании рыночного подхода важно обеспечить сопоставимость объекта, подлежащего оценке, и уже проданных объектов.

Объекты должны конкурировать на одном и том же рынке и с одинаковым спросом и предложением. Различные авторы предлагают расширить перечень элементов сравнения, применяемых для определения стоимости объекта. Например, Американское общество оценщиков в качестве одного из элементов сравнения предлагает учитывать расходы, сделанные сразу же после покупки, подразумевая под этими расходами затраты на снос или демонтаж строения, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка, затраты на восстановительные экологические работы Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 2010. - 183 с..

1.2 Информационная база при оценке недвижимости

Проведение оценки объекта недвижимости опирается на многочисленные источники экономической информации. Результаты принимаемых управленческих решений напрямую зависят от получения достоверных данных по результатам проведенной оценки. При этом высокую степень значимости имеет качество исходной информации.

Проведение оценки недвижимости осуществляется на основе проведения четырех уровней анализа недвижимости:

– макроэкономического;

– анализа рынка недвижимости;

– анализа сегмента рынка;

– микроэкономического Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 2010. - 332 с..

Макроэкономический анализ проводится для изучения текущего состояния функционирования экономики. Анализ рынка недвижимости осуществляется для определения конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости. Целью анализа сегмента рынка является выявление сложившихся тенденций в сегменте, к которому относится оцениваемый объект, а также сбор информации об аналогичных объектах. Микроэкономический анализ включает определение юридических, технических и экономических параметров объекта оценки путем сопоставления с аналогичными объектами рыночного сегмента.

В зависимости от вида анализа осуществляется использование внешней или внутренней информации.

На уровне макроэкономического анализа используется внешняя информация, которая включает:

– темпы экономического роста;

– темпы инфляции;

– индекс деловой активности;

– инвестиционный климат в стране;

– изменение курса национальной валюты;

– уровень дохода населения и др Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 2011. - 326 с..

Для анализа рынка недвижимости проводится сбор и анализ данных о конъюнктуре рынка, динамике цен на рынке недвижимости, нормативно-правовой базы регулирования отношений собственности и др.

Анализ сегмента рынка недвижимости проводится на основе информации об общей рыночной ситуации на рассматриваемом сегменте рынка, динамике цен на рыночном сегменте, уровне затрат на эксплуатацию объекта, среднем уровне занятости недвижимости, налоговом климате, уровне затрат на воспроизводство либо замещение объекта, индексах пересчета сметной стоимости и др.

Источниками внешней информации являются: данные государственных организаций, публичные записи, опубликованные данные рыночных исследований, аналитические обзоры информационных агентств, данные, опубликованные в периодических печатях или размещенные в сети Internet, специализированные справочники и сборники; данные страховых компаний информационные базы управляющих компаний, риэлтеров, оценщиков Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2012. - 422 с..

Внутренняя информация, представляет собой совокупность юридических, физических и экономических характеристик объекта недвижимости:

– юридическое положение объекта;

– физические параметры объекта;

– состояние земельного участка;

– данные о компонентах объекта недвижимости;

– местоположение объекта.

Источниками внутренней информации являются первичная информация об объекте недвижимости: техническая, экономическая и юридическая документация на объект, информация, полученная от собственника или управляющего объектом недвижимости.

Первичная информация включает в себя следующие документы:

– документы, подтверждающие права на земельный участок;

– документы, подтверждающие права на здания (помещения);

– план земельного участка;

– технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (котлы, лифты, краны); Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2012. - 422 с.

– договоры с коммунальными и другими службами;

– журнал технического учета;

– архитектурно-планировочное задание;

– геодезическая съемка;

– поэтажные планы зданий (планы помещений);

– проектно-сметная документация;

– акты приемки объекта от ремонтно-строительных организаций;

– схемы внутренних сетей и оборудования (водоснабжение, канализация, отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, элеваторный узел, распределительный щит, сигнализация, телефонная связь);

– схемы подземных коммуникаций;

– экспликация колодцев;

– исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;

– акты предыдущих технических экспертиз зданий, сооружений и оборудования объекта;

– проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки работ;

– документация по системам безопасности объекта (тексты инструкций для клиентов и персонала, схемы эвакуации, положение об охране, инструкция службы безопасности или договор с охранной организацией, договоры страхования);

– бухгалтерская документация за предшествующие отчетные периоды: приказ об учетной политике, журналы бухгалтерского учета, бухгалтерский баланс (форма № 1), отчет о прибылях и убытках (форма № 2), отчет о движении денежных средств (форма и№ 4), приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5);

– отчеты о ранее проводившихся работах по оценке рыночной и иных видов стоимости Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. Под ред. Беляева С.Г.). - М: «Закон и право», Юнити, 2010. - 211 с..

Первичная информация используется в каждом из трех подходов к оценке объекта недвижимости (затратном, доходном и сравнительном). В то же время особенности данных подходов определяют необходимость использования дополнительной информации.

При реализации затратного подхода в осуществлении оценки недвижимости на этапе определения стоимости земельного участка необходима следующая информация:

– рыночная информации о характеристиках по данным земельных участков (размер, местоположение, форма, качество);

– размер потенциального валового дохода от реализации участков на рынке;

– размер чистого дохода от продаж;

– стоимость строительства зданий, сооружений на участке объекта-аналога;

– общий накопленный износ зданий, сооружений на участке объекта-аналога.

Сравнительный подход к определению стоимости земельного участка основывается на использовании информации по аналогичным участкам о правах собственности; об условиях финансирования; об условиях продажи; о времени продажи; о местоположении; о физических характеристиках; о доступных коммунальных услугах; об условиях зонирования; о наилучшем и наиболее эффективном использовании Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 2011. - 366 с..

Для сравнения участков земли без построек используются следующая информация для определения единицы сравнения:

– цена за единицу площади;

– цена за погонный метр вдоль красной линии;

– цена за участок.

Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используется:

– цена за квадратный метр общей площади;

– цена за квадратный метр полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;

– цена за комнату;

– цена за квартиру;

– цена за кубический метр здания или сооружения;

– цена за все сооружение;

– цена за единицу, приносящую доход Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 205 с..

Реализация доходного подхода базируется на таких данных об объектах-аналогах как стоимость здания; чистый операционных доход, приносимый объектом недвижимости; коэффициенты капитализации для земли и для объектов недвижимости; потенциальный валовой доход; издержки по содержанию объекта.

На этапе определения стоимости объекта недвижимости в затратном подходе используется следующая информация:

– сметная стоимость строительства (при наличии проектно-сметной документации);

– индексы пересчета базисных цен в текущую;

– стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

– стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

– основная заработная плата строительных рабочих;

– стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

– затраты на подготовку территории строительства;

– затраты на проектные и изыскательские работы;

– прочие затраты и работы;

– затраты на содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

– другие (нетрадиционными) виды косвенных издержек (инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности, расходы на изменение права собственности);

– укрупненные сметные нормативы (УПСС, УПВС);

– единичные расценки Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2011. - 265 с..

Корректировка стоимости строительства объекта проводится на величину общего накопленного износа, определяемого на основе информации о рассчитанных значениях физического износа; функционально износа; внешнего (экономического) износа.

Для расчета износа также используется информация об эффективном возрасте объекта недвижимости; о сроке экономической жизни объекта; о сроке оставшейся экономической жизни.

В рамках сравнительного подхода к определению стоимости объекта недвижимости используется:

– рыночная информация о ценах недавно проданных аналогичных объектов;

– информация о наборе прав на проданные объекты;

– информация об условиях финансирования сделок купли-продажи аналогов;

– информация о дате совершения сделок купли-продажи аналогов;

– информация о темпах инфляции цен на объекты недвижимости; информация о местоположении аналогов;

– информация о физических характеристиках аналогов;

– информация об инфраструктуре аналогов;

– информация о характеристиках объекта недвижимости.

Применение доходного подхода предполагает использование следующей информации:

– размер потенциального валового дохода;

– потери от незанятости, смены и неплатежей арендаторов;

– размер операционных расходов,

– расходы на обслуживание долга (платежи по погашению ипотечного кредита.

Следует учитывать, что при составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

– расходы, связанные с бизнесом;

– бухгалтерская амортизация;

– подоходные налоги владельца;

– капитальные вложения в объект недвижимости Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2012. - 255 с..

Результаты оценки недвижимости отражаются в заключении (аналитической справке), которое содержит мнение эксперта относительно текущего состояния и стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Итак, в заключении главы, сделаем вывод. Для разных видов объектов недвижимости и для разных этапов жизненного цикла рынка недвижимости существует различная приоритетность применения подходов к оценке. Применение всех трех подходов к оценке возможно при определении стоимости типовых объектов недвижимого имущества в периоды рыночного равновесия.

Применение различных подходов к оценке зависит также и от этапа жизненного цикла рынка недвижимого имущества. Для этапа спада наиболее характерен доходный подход, для этапа роста - затратный подход, для этапов поглощения и насыщения - могут использоваться все три подхода с преобладанием подхода сравнения продаж.

2. Информационное обеспечение оценки недвижимости, методом сравнительного анализа продаж

2.1 Характеристика объекта оценки

Объектом курсовой работы является здание гостиницы расположенные по адресу г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5.

Описание объекта исследования оформим в виде таблицы 2.1.

Таблица 2.1

Характеристика магазина

Наименование объекта оценки	Гостиница, назначение: Жилое площадь общая: 333 кв. м., Этажность: 3, Инвентарный номер: 404223, расположение: г. Омск, б-р. Архитекторов площадь: 2000 кв.м., Кадастровый номер: 34:35: расположение: г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5
Документы основания возникновения прав	Договор купли-продажи № 505, от 28.10.2011 г.
Документы, подтверждающие права	Свидетельство 34 АА №611 от 2011 г.
Собственник объекта оценки (юридический адрес и реквизиты)	ООО «Вега» Юридический адрес: г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 35 ИНН 7707083893 КПП 553901001 ОГРН: 1021600000256
Балансовая стоимость Объекта оценки (на 28.10.2013 г.)	Первоначальная - 1 000 000 руб. Остаточная - 900 000 руб.
Наличие обременений, ограничений в использовании	Обременения отсутствуют
Срок экспозиции	6 месяцев (180 дней)

Оцениваемое недвижимое имущество расположено по б-р. Архитекторов г. Омска, перпендикулярно ул. Волгоградская. Магазин находится рядом с парком и содержит много торговых и административных объектов недвижимости.

2.2 Основные этапы и процедуры оценки методом сравнительного анализа продаж

оценка недвижимый имущество сравнительный

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода проведем поэтапный анализ и последовательно выполним следующие действия:

– анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об объектах-аналогах для последующего анализа;

– определяются подходящие единицы сравнения;

– выделяются необходимые элементы сравнения;

– производятся корректировки стоимости единиц сравнения по существующим различиям в элементах сравнения;

– ряд скорректированных показателей стоимости для объектов-аналогов приводится к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

Анализ и выбор единицы сравнения. В качестве единицы сравнения определяем удельный показатель стоимости: руб./1 кв. м. общей площади. Данная единица сравнения была выбрана в связи со сложившейся практикой на рынке коммерческой недвижимости применения типичного единичного измерителя. Данную единицу сравнения для определения количественных показателей объектов недвижимости и принятия решений о возможных сделках используют: риэлторы, аналитики рынка недвижимости, инвесторы, застройщики, продавцы и покупатели.

Таблица 2.2

Расчёт объекта сравнительным подходом

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Объект оценки
Использование	Гостиница	Гостиница	Гостиница
Цена	30 000 000	15 000 000	16 000 000
Поправка на торг	5%	5%	5%
Приведенная стоимость	28 500 000	14 250 000	15 200 000
Мест отдыхающих, чел.	90	44	46	500
Стоимость 1 места	316 666	323 863	330 434
Поправка на сервис	2%	5%	5 %
Стоимость 1 места	310 332	307 669	313 912
Поправка на использование	0%	0%	0%
Стоимость 1 места	310 332	307 669	313 912
Местоположение	пр-т Культуры, д.11	ул.Красный Путь, д.153 корп. 3	ул.Лермонтова, д.77	б-р. Архитекторов, д. 5
Корректировка	5%	5%	5%
Стоимость 1 места	294 815	292 285	298 216
Поправка на размеры базы	5%	10%	10%
Стоимость 1 места	280 074	263 056	268 384
Вес аналога	0.50	0,20	0.30
Вес аналога руб./ место	140 037	52 611	80 515
Стоимость, pvб./место				273 163
Стоимость, pуб.				136 581 500

Рыночная стоимость имущества, определенная сравнительным подходом, составляет: 136 581 500 (Сто тридцать шесть миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.

Поскольку при оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта использовали два подхода определения одной и той же стоимости необходимо согласование результатов расчета.

Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2013. - 622 с.

где К1, К2 - весовые коэффициенты, присвоенные 1 и 2 подходам, соответственно.

При этом весовые коэффициенты определяли на основе парных сравнений стоимостей, полученных двумя подходами, опираясь на метод анализа иерархий.

Расчет весовых коэффициентов отобразим в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Расчет весовых коэффициентов

Подходы	Сравнительный	Затратный	Сумма балов	Весовые коэффициенты
Сравнительный	1	7,00	8,00	0,875
Расчетное значение			8,00	0,875

Сравнительный подход основан на обработке рыночных данных по продаже (предложению) недвижимости на дату оценки и показывает платежеспособный спрос, а затратный подход учитывает интересы продавца и показывает ту минимальную стоимость, за которую следует продавать объект оценки, чтобы возместить все понесенные им затраты на строительство зданий с учетом индексации и износа.

Согласование результатов расчетов представим в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Согласование результатов расчетов

Объект оценки	Сравнительный подход	Затратный подход	Итоговая величина стоимости, руб.	Рыночная стоимость (округлённо). руб.
Весовой коэффициент	0,875	0,125	1
Расчет	136 581 500	89 925 514	130 749 501	130 749 500

В результате проведенного анализа рынка и проведя определённые расчёты, оценщики склонны принять в качестве окончательного результата стоимость имущественного комплекса гостиницы, расположенной по адресу: Россия, г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5, составляет (округленно): 130 749 500 (Сто тридцать миллионов семьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей.

3. Расчет ликвидационной стоимости и выводы

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. То, что реализация объекта является вынужденной, часто обуславливает укороченный период экспозиции объекта на рынке. Вместе с тем, в тех случаях, когда реализация объекта является вынужденной, но это не приводит к сокращению периода экспозиции объекта на рынке, объект может обладать рыночной стоимостью.

В данном отчете под понятием «ликвидационная стоимость» подразумевается стоимость объекта в условиях ускоренной или вынужденной реализации. При выдаче кредитов под залог банк интересуется именно ликвидационной стоимостью объектов залога, так как в случае невозврата кредитов, объекты залога должны быть реализованы в очень сжатые сроки.

Из анализа различных определений ликвидационной стоимости можно сделать один важный вывод, что ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти от рыночной стоимости объекта оценки к ликвидационной стоимости, необходимо учесть два фактора:

1. Фактор стоимости денег во времени;

2. Фактор эластичности спроса по цене.

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 205 с.

где: Л - ликвидационная стоимость объекта оценки,

Р - рыночная стоимость объекта оценки,

Ксдв - коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени,

Кэ - коэффициент, учитывающий эластичность.

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в годовом исчислении представим в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в годовом исчислении, %

Наименование показателя	Значения
Безрисковая ставка, % Доходность ОФЗ к погашению в 2016 году. (http://www.micex.ru/marketdata/quotes - Московская межбанковская валютная биржа).	9,24%
Компенсация за риск вложений в недвижимость, % Дополнительный риск вложения в оцениваемый объект недвижимости по сравнению с государственными облигациями.	2,00%
Компенсация за низкую ликвидность, % Определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12 месяцев и умножения на типичный срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, который составляет в среднем 3 месяца (по данным агентств недвижимости «МИАН», «Миэль-недвижимость», «Инком-недвижимость»).	2,31%
Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует немало усилий, составляющую примем равной.	1,00%
Требуемая доходность инвестирования в объект оценки (стр.1+стр.2+стр.3+стр.4)	14,55%

Эластичность спроса по модулю, отобразим в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Эластичность спроса по цене (по модулю)

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный
Значительное	Средняя	Сильно-эластичный
Значительное	Значительная	Средне - эластичный
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный
Среднее	Средняя	С единичной эластичностью
Среднее	Значительная	Слабо-неэластичный
Незначительное	Незначительная	Средне - неэластичный
Незначительное	Средняя	Сильно-неэластичный
Незначительное	Значительная	Абсолютно неэластичный
Подтип спроса	Коэффициент эластичности спроса по цене	Коэффициент, учитывающий эластичность
Абсолютно эластичный	бесконечность	1
Сильно-эластичный	3	1
Средне - эластичный	1,75	0,94
Слабо-эластичный	1,25	0,85
С единичной эластичностью	1	0,76
Слабо-неэластичный	0,83	0,68
Средне - неэластичный	0,5	0,46
Сильно-неэластичный	0,16	0,16
Абсолютно неэластичный	0	0

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки составит (табл. 3.3.)

Таблица 3.3

Ликвидационная стоимость

Показатель	Обозначение	Значения
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	Р	130 749 500
Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в годовом исчислении, %		14,55%
Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в месячном исчислении, %	R	1,21%
Cрок реализации объекта оценки по ликвидационной стоимости, мес.	t л	1
Cрок реализации объекта оценки по рыночной стоимости, мес.	t р	3
Коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени	К сдв	0,976
Эластичность спроса по цене (по модулю)	|Е|	0,830
Коэффициент, учитывающий эластичность	К э	1
Ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.	Л	127 611 512

Вывод: Ликвидационная стоимость имущественного комплекса гостиницы, расположенной по адресу: Россия, г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5, составляет по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки, - 01 ноября 2013 г. (округленно): 127 611 512 (Сто двадцать семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот двенадцать) рублей.

Исходя из вышеизложенного, приходим к следующему выводу:

Рыночная стоимость имущественного комплекса гостиницы, расположенной по адресу: Россия, г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5, составляет по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки, - 01 ноября 2013 г. (округленно): 130 749 500 (Сто тридцать миллионов семьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей.

Ликвидационная стоимость имущественного комплекса гостиницы, расположенной по адресу: Россия, г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5, составляет по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки, - 01 ноября 2013 г. (округленно): 127 611 512 (Сто двадцать семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот двенадцать) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка недвижимости - это комплексный и один из самых распространенных и востребованных сегодня видов экспертных услуг. На современном рынке недвижимости взаимодействуют большое количество как физических, так и юридических лиц, нуждающихся в проведении профессиональной независимой оценки.

При оценки недвижимого имущества, оценщики всех стран используют 3 классических подхода: сравнительный, доходный и затратный. Использование того или иного подхода зависит от наличия необходимой информации для его применения.

Сравнительный подход используют всегда, когда есть рынок подобного имущества. Это, прежде всего жилая недвижимость, офисы, склады, производственные и торговые объекты. Суть этого подхода состоит в том, чтобы подобрать аналоги наиболее идентичные объекту оценки. Как правило, Оценщик подбирает не менее трех аналогов. Естественно, основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является местоположение. Поэтому очень желательно, чтобы аналоги располагались как можно ближе к объекту оценки. Кроме этого, стоимость может зависеть от технического состояния недвижимости, ее площади, наличия инженерных сетей и так далее.

Когда аналоги подобраны, анализируются их отличия и вносятся соответствующие корректировки. Например, оценивается квартира с качественным свежим ремонтом, а подобранный аналог требует ремонта. Соответственно, необходимо внести корректировку на техническое состояние. Зная стоимость ремонта (условно возьмем 200 дол./кв. м), оценщик вносит корректировку на техническое состояние (плюс 200 дол./кв.м к стоимости аналога). И так для каждого аналога и для каждого отличия.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости, исходя из ее возможности приносить доход. Зная, какой доход от сдачи в аренду приносит аналогичная недвижимость и ее уровень доходности, оценщик находит стоимость оцениваемой недвижимости.

Затратный подход фактически определяет «сколько стоит дом построить». В рамках этого подхода стоимость недвижимости рассматривается как стоимость строительства плюс стоимость земельного участка, на котором эта самая недвижимость расположена.

Оценщик может использовать как один, так и несколько подходов. Стоимости, полученные в результате использования нескольких подходов, могут отличаться друг от друга. В своей работе оценщик выбирает какую-либо одну стоимость и обосновывает свой выбор. Иногда используется процедура взвешивания, в таком случае конечная стоимость будет средневзвешенной.

Оценка недвижимости предполагает несколько видов стоимости. Различают понятия рыночная стоимость (наиболее распространенный вид определяемой стоимости), инвестиционная стоимость (определяется в отношении конкретного инвестора), ликвидационная стоимость (характеризуется вынужденным характером отчуждения и сжатыми сроками) и кадастровая стоимость(определяется методами массовой оценки, как правило, для целей налогообложения).

Рыночная стоимость - это установленный согласно ФСО №2 вид стоимость, который описывается как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях развитой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на стоимости объекта оценки не отражаются никакие ограничивающие условия. Ликвидационная стоимость бывает обычно ниже рыночной и подразумевает ту стоимость, которую реально получить при продаже объекта в предельно сжатые сроки. При заключении договоров страхования чаще всего применяется восстановительная стоимость, характеризующая стоимость строительства нового сооружения при страховом случае.

Заключительным этапом процесса оценки недвижимости является составление подробного полного письменного отчёта о рыночной стоимости объекта, в котором отражается полное описание всех особенностей самого объекта оценки, применяемых подходов к его оценке, а также все используемые при этом справки, паспорта, документы, расчеты, калькуляции и графики. Отчет представляет собой объемный многостраничный документ доказательной силы, который может быть официально рассмотрен, в том числе в муниципальные и государственные органы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 2013. - 689 с.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2013. - 615 с.

3. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 2010. - 244 с.

4. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 2011. - 495 с.

5. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 2010. - 332 с.

6. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 205 с.

7. Будникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия: Уч.пособие. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 682 с.

8. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013. - 491 с.

9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2012. - 416 с.

10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: Юнити, 2011. - 316 с.

11. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 361 с.

12. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2013. - 445 с.

13. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 2011. - 326 с.

14. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: «Высшая школа», 2010. - 209 с.

15. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2013. - 622 с.

16. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 2010. - 183 с.

17. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2012. - 322 с.

18. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 2010. - 611 с.

19. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2012. - 255 с.

20. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2011. - 265 с.

21. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 205 с.

22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 2011. - 366 с.

23. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. Под ред. Беляева С.Г.). - М: «Закон и право», Юнити, 2010. - 211 с.

24. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2012. - 422 с.

25. Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2010. - 288 с.

Размещено на Allbest.ru