Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

"Нижегородский государственный архитектурно - строительный университет"

Институт экономики, управления и права

Курсовая работа

По дисциплине: "Оценка и управление недвижимостью"

г. Нижний Новгород

2014г.

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 125 м2, расположенного на земельном участке площадью 10 000 м2. Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов.

Таблица 1 Исходные данные

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками. Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2500 руб. для 1-го объекта и 7800 руб. - для 2-го объекта. Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется. Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

67500-2500=65000;

(65000-57500)/57500=0,13 или на 13%,

т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия. В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 13 000 м2 соответствует дом площадью 165 м2 с 8 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 125 м2 с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

83200-7800=75400 - 2-й;

67500-2500=65000 - 1-й;

75400-65000=10400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

57500+13%=64975 -3-й;

55900+13%=63167 - 5-й;

64975-63167=1808 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

61600+13%=69608 - 4-й;

83200-7800=75400 - 2-й;

75400-69608=5792 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2 Определение скорректированной цены

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Таблица 3 Анализ полученных данных

В рассматриваемом примере имеем узкий диапазон цен продажи - от 68984 руб. до 57400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта -68959 руб.

2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4 Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 103,72 руб.

Таблица 5

Корректировки на отношение арендной площади к общей и на среднюю ренту за 1м2 перекрывают небольшую корректировку на коэффициент на затраты на эксплуатацию. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 103,72 руб. Рассмотрим 2-й объект сравнения, определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта - 101,01 руб.

Таблица 6

Из таблицы следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 133,26 руб. Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта - 108,69 руб.

Таблица 7

Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть больше 137,89 руб. Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта - 120,10 руб.

Таблица 8

По результатам видно, что цена должна быть ниже, чем 140,61 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта - 103,48 руб.

Таблица 9

Из таблицы 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 101,01 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл. 7).

Таблица 10 Анализ полученных данных

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 108,69 руб. до 120,10 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для 4-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно принять равной 140,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

120,01 * 3200 = 384000руб.

3. Определение рыночной стоимости квартиры

Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры Вариант №2:

· Кол-во комнат - 2

· Общая площадь, м2 - 45

· Износ, % - 20

· Высота помещения, м - 2,6

· Удаленность от центра, км - 1

· Площадь кухни, м2 - 6,0

· Кзс = 0,95

· Совмещенный санузел - нет

· Смежность комнат - нет

· Наличие лифта - нет

· Наличие мусоропровода - нет

· Этаж, на котором расположена квартира - 2

· Кол-во этажей в доме - 5

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пяти этажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого девятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (март 2014 г.) определяется по формуле:

Св = Св2014 х И,

где Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

Св2014- восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен;

И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен

по отношению к базисному уровню. На март 2014 г. И =28,05 (Приложение №3к письму Минстроя России от 28 февраля 2014 г. № 3085 - ЕС/08.

Св = 248,75 х 28,05 = 6977,4 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

Со = Св х (1 - Ифн / 100), где

Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн - физический износ здания, в процентах.

Со = 6977,4 х (1 - 20/100) = 5581,92 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,7 м Квп = 1,006;

Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 6 м2 Кпк = 0,92;

Кос - коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов, при несовмещенном санузле Кос = 0,97;

Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;

Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта 16, Кнл = 1,0;

Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,986;

Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры без смежных комнат Кск = 0,936;

Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км Крц = 0,997

Кэс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию Кэс = 1,0.

5. Ко эффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534 х Квп + 1,428 х Кпк + 0,794 х Кос + 0,741 х Кэт + 0,397 х Кнм + 0,473 х Кнл + 1,259 х Кск + 0,733 х Крц + 1,275 х Кэс) / 7,634.

Кп = (0,534 х 1,006 + 1,428 х 0,92 + 0,794 х 0,97 + 0,741 х 1,00 + 0,397 х 0,986+ 0,473 х 1,0 + 1,259 х 0,936+ 0,733 х 0,997 + 1,275 х 1,0) / 7,634 = 0,884.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

стоимость рыночный жилье продажа

Скм = Со х Кп.

Скм = 5581,92 х 0,884= 4934,41 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм х S,

где S - общая площадь жилья, м2.

Сск = 4934,41 х 45 = 222048,77 руб.

Размещено на Allbest.ru