Повышение жилищной обеспеченности

Размещено на http://www.allbest.ru

3

2

Размещено на http://www.allbest.ru

РЕФЕРАТ

Пояснительная записка 54 стр., 12 рис., 21 источников.

ЖИЛОЙ ФОНД, ЖИЛИЩНАЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ, дефицит жилья, коэффициент доступности жилья, СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ

Объектом исследования является жилищная обеспеченность как фактор уровня жизни населения страны. Предметом исследования жилищная обеспеченность в России и Москве.

Цель работы - выявить пути повышения жилищной обеспеченности в городах России в современных условиях.

В курсовой работе раскрыто понятие жилищной обеспеченности как фактора уровня и качества жизни населения страны; рассмотрена нормативно-законодательная база жилищного обеспечения; изучен зарубежный опыт повышения жилищной обеспеченности; проведен анализ жилищной обеспеченности в России и Москве.

В проектной части курсовой работы предложены основные направления повышения жилищной обеспеченности в городах России в современных условиях.

Метод исследования: сравнительный анализ, системный анализ.

В работе использованы следующие источники информации: учебные пособия, периодические издания, статистические сборники, информационные ресурсы сети Интернет.

Содержание

Введение

1 Теоретические основы изучения жилищной обеспеченности

1.1 Жилищная обеспеченность как фактор уровня и качества жизни

1.2 Нормативно-правовое регулирование жилищного обеспечения

1.3 Зарубежный опыт повышения жилищной обеспеченности

2 Анализ жилищной обеспеченности в России и Москве

2.1 Основные показатели уровня и динамики жилищной обеспеченности в России и Москве

2.2 Общие тенденции дифференциации в жилищной обеспеченности

2.3 Оценка темпов решения проблемы улучшения жилищных условий населения

3 Пути повышения жилищной обеспеченности в городах России

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Собственное жилье - первоочередная потребность для каждой семьи. Президент Российской Федерации назвал обеспечение граждан доступным жильем первой приоритетной задачей социального обеспечения.

Вместе с тем, остаются острыми проблемы крайне низкой обеспеченности населения жильем, несоответствия стоимости жилья и уровня доходов граждан, недостаточного для замены выбывающего жилищного фонда объема нового строительства, отсутствия эффективных финансовых инструментов, стимулирующих вложения средств в жилищное строительство, отсутствия доступных большинству населения кредитных механизмов для приобретения жилья. В связи с этим, весьма актуальным является поиск разносторонних путей решения проблемы жилищной обеспеченности, что может способствовать снижению социальной напряженности в обществе, благодаря повышению доступности жилья для основной части населения и стимулированию развития рыночной экономики в целом.

Объектом исследования является жилищная обеспеченность в как фактор уровня жизни населения страны. Предметом исследования жилищная обеспеченность в России и Москве.

Цель работы - выявить пути повышения жилищной обеспеченности в городах России в современных условиях. В соответствии с заданной целью поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие жилищной обеспеченности как фактора уровня и качества жизни населения страны;

- рассмотреть нормативно-законодательную базу жилищного обеспечения;

- изучить зарубежный опыт повышения жилищной обеспеченности;

- провести анализ жилищной обеспеченности в России и Москве;

- выявить проблемы в обеспечении населения жильем.

Метод исследования: сравнительный анализ, системный анализ.

В работе использованы следующие источники информации: учебные пособия, периодические издания, статистические сборники, информационные ресурсы сети Интернет.

1. Теоретические основы исследования жилищной обеспеченности

1.1 Жилищная обеспеченность как фактор уровня и качества жизни

жилищная обеспеченность население

Прогрессивное развитие человеческого общества невозможно без повышения уровня жизни и благосостояния его населения. Повышение жизненного уровня рассматривается в качестве основной цели социально-экономического развития страны.

Политика государства должна, прежде всего, направляться на достижение благосостояния и развитие населения, а также на поощрение его стремления к социальному прогрессу.

При этом первостепенную значимость приобретают качественные: характеристики экономической динамики. Достижение просто «высоких темпов роста» не может рассматриваться как стратегическая цель развития. Тем более, если эти темпы достигаются за счет «производства ради производства». Темпы роста должны быть результатом достижения конкретных, значимых для населения ориентиров благосостояния, успешного решения действительно актуальных задач, структурно-технологической модернизации, дополнительных конкретных преимуществ России на международной арене Козадаев А. Реформа ЖКХ: перспективы социальной защиты населения [Текст] / А. Козадаев // Предпринимательство. - 2008. - №1-2. - С. 10-12. .

В социальной сфере это означает доступность и бесплатность для всех граждан базовых социальных услуг, прежде: всего, образования и здравоохранения; перераспределение социальных расходов государства в пользу самых уязвимых групп населения при одновременном сокращении помощи обеспеченным семьям; сокращение социального неравенства; предоставление гражданам возможностей более высокого уровня социального потребления за счет собственных доходов. Все это, в конечном итоге, выражается в повышении уровня и качества жизни населения.

Уровень жизни населения - это социальный индикатор, отражающий степень удовлетворения материальных и духовных потребностей человека, складывающийся из нескольких компонентов: уровня текущего дохода, объема потребляемых благ и используемых услуг, установившихся цен на товары и услуги, обеспеченности жильем и уровнем его благоустройства, а также доступности образования, медицинского и бытового обслуживания, степени безопасности жизнедеятельности и др.

Анализ различных теоретических подходов к проблеме оценки жизненного уровня населения позволяет сделать вывод, что в настоящее время не существует четкого разграничения между понятиями «уровня жизни» и «качества жизни». Уровень жизни следует рассматривать как совокупность жизненно необходимых элементов, обеспечивающих нормальные условия существования и воспроизводства индивидов, а качество жизни отражает степень удовлетворения индивидов элементами в своей жизнедеятельности. Например, если количество квадратных метров жилой площади на человека - это показатель уровня жизни, то комфортность и удобство этого жилья для конкретных людей характеризуют качество жизни населения.

В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах указывается, что участвующие в, настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий.

Таким образом, жилищная обеспеченность является одним из важнейших показателей уровня и качества жизни населения страны Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика: учебное пособие [Текст] / В.З. Черняк. - М.: КНОРУС, 2008. - С.28-35.

Жилищная обеспеченность характеризуется количественными данными, выраженными в квадратных метрах общей площади жилья (квартиры, индивидуального жилого дома, части квартиры или(и) индивидуального жилого дома), приходящейся на одного проживающего, а также данными о качестве жилых помещений, включающими сведения об их пригодности для постоянного проживания и благоустройстве Жилищная обеспеченность [Электронный ресурс] / Единое информационное пространство «Недвижимость». - Режим доступа: http://www.eip.ru/info/laws/?dop=119&dop2.

Потребность человека в жилье зависит от многих факторов и в принципе безгранична. Поэтому суть жилищной проблемы заключается в дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяют четыре ступени дефицита Система муниципального управления [Текст]: учебник для вузов / под ред. В.Б. Зотова. СПб.: Питер, 2007 . - с. 260.

Первая - абсолютный дефицит, когда количество жилых ячеек меньше числа домохозяйств.

Вторая - структурный дефицит, означающий несоответствие структуры жилищного фонда структуре семей (например, недостаток одно- и многокомнатных квартир при избытке двухкомнатных).

Третья - неудовлетворенность качественными характеристиками жилья (площадь кухни и коридора, наличие центрального отопления, горячего водоснабжения, раздельный санузел, балкон и т.д.).

Четвертая - потребность в престижном жилье повышенного качества.

Сегодня в среднем на душу населения Российской Федерации приходится 19,5 квадратных метров общей жилой площади. В США - более 60 квадратных метров, в Норвегии - 74, во Франции - 43, в странах Восточной Европы - около 35.

Чтобы России приблизится хотя бы к последнему минимальному уровню, необходимо вводить по одному квадратному метру жилья на душу населения, при этом в последние годы вводилось лишь по 0,3-0,35 квадратных метров на душу. И это без учета выбывающих из строя 25 млн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья. Иначе говоря, необходимые темпы строительства нового жилья в России, чтобы снять остроту жилищной проблемы, составляют в среднем не один, а полтора квадратных метров жилья на душу населения в год, что в пять раз больше, чем сегодняшние темпы воспроизводства жилфонда.

В ближайшие годы жилье может стать доступным лишь для той трети относительно состоятельного населения, которое жилье уже имеет и в приобретении нового, как правило, не нуждается. Возможность улучшить жилищные условия есть так же у семей, уже обладающих собственной жилплощадью, посредством обмена на более просторное жилье. Большой проблемой является обеспечение жильем семей, не имеющих никакого собственного жилья и при этом не обладающих должным уровнем дохода. Так же остро встает вопрос обеспечения жильем малоимущих граждан. Эти категории при действующих системах кредитования приобрести квартиру не могут - во всяком случае, без специальных программ субсидирования.

Для определения доступности жилья используется так называемый коэффициент доступности. Он представляет собой частное от деления средней стоимости типовой квартиры - общей площадью 54 квадратных метра для среднестатистической семьи из трех человек - на годовой доход этой семьи. Если, например, квартира стоит 100 тысяч долларов, а годовой доход семьи составляет 20 тысяч долларов, то коэффициент доступности равен пяти годам (100/20) Стороженко В. Кому доступно доступное жилье? [Текст] / В. Стороженко // Наука и жизнь. - 2006. - №6. - С. 14-17.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемых в мировой практике. В частности он используется ООН при сравнении стран по развитию населенных пунктов. Коэффициент доступности жилья, например, в Нью-Йорке составил 2,7, в Париже - 3, Мельбурне - 3,6. В России коэффициент доступности равен 6, что примерно соответствует практике некоторых развитых стран. Однако у России есть свои особенности. И главная из них - высокие процентные ставки по банковским кредитам. Поэтому коэффициент доступности для России следовало бы уточнить и к стоимости квартиры в числителе прибавить еще прирост стоимости за счет выплаты процентов по кредиту, что увеличивает конечную стоимость квартиры иногда в 1,5-2 раза.

Попробуем оценить реальные возможности среднестатистической семьи из трех человек купить жилье в кредит. Предположим, что стоимость квартиры 50 тысяч долларов, срок кредита 20 лет, процентная ставка 10 % годовых - условия довольно благоприятные. И тем не менее за кредит необходимо ежегодно отдавать 2,5 тысячи долларов и примерно столько же выплачивать процентов. Всего в среднем 5 тысяч долларов или 150 тысяч рублей. Поскольку, как известно, оплата за приобретаемую квартиру не должна превышать одной трети дохода семьи, он не может быть меньше 450 тысяч рублей в год, или около 40 тысяч в месяц. Согласно статистике, таким доходом располагают меньше 10 процентов российских семей с детьми. В этом примере не учтено требование 20-30 процентов первоначального взноса от стоимости квартиры, что весьма ограничивает доступность жилья для большей части населения России Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубежом [Электронный ресурс]. - Электронная версия журнала "Капитал страны" - Режим доступа: http://www.kapital-rus.ru/articles/article/610.

Ситуация с обеспечением населения России жильем в настоящее время является довольно сложной. Один из наиболее острых моментов заключается в том, что большинство граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества. Основной проблемой при обеспечении населения жильем является недостаток государственных средств. Так же остается нерешенной и проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Таким образом, жилищная обеспеченность характеризуется количественными данными, выраженными в квадратных метрах общей площади жилья, приходящейся на одного проживающего, а также данными о качестве жилых помещений, включающими сведения об их пригодности для постоянного проживания и благоустройстве. Социальное и политическое значение вопросов обеспечения населения жильем невозможно переоценить, от них зависят качество и уровень жизни. В России показатели жилищной обеспеченности и доступности жилья значительно отстают от развитых стран, в связи с чем особое значение приобретает государственное регулирование жилищного обеспечения.

1.2 Нормативно-правовое регулирование жилищного обеспечения

Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных, прежде всего, с удовлетворением жилищной потребности граждан. Согласно Конституции (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов РФ Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения [Текст] / П.В. Крашенников // СПС «Консультант Плюс».

На федеральном уровне это следующие акты:

а) законодательные акты РФ - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным органом: Федеральным Собранием - парламентом РФ. По форме это федеральные законы, но могут действовать и законы РСФСР. Последние могут применяться в части, не противоречащей Конституции и ЖК РФ;

б) нормативные указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а также утверждаемые указами положения;

в) постановления Правительства. При этом нужно иметь в виду, что источниками жилищного права являются и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые также являются источниками жилищного права;

г) нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер, и содержать нормы жилищного права.

Субъекты РФ принимают свои акты жилищного законодательства. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.

Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями.

Продолжают действовать некоторые нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции и законодательству РФ.

Конституция Российской Федерации» провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище (ст.40) и его неприкосновенность (ст.25). Право на жилище означает возможность иметь жилище, пользоваться им на условиях, установленных законом. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку жилище - относиться к; основными материальным условиям жизни человека.

Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса и в их развитие.

Жилищный кодекс РФ, как следует из его ст. 4, регулирует жилищные отношения с участием многих субъектов. Однако ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Только гражданину нужно для проживания жилище, и указанное право закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Это право согласно ч. 2 ст. 17 Конституции РФ, как и другие права и свободы, неотчуждаемо и принадлежит каждому от рожденья, т.е. его нельзя передать другому лицу или отказаться от него. Такие права называют естественными, в частности, в некоторых источниках право на жилище относят к социально-экономическим правам. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] / А.А. Титов // СПС «Консультант Плюс».

Нужно отметить, что в юридической литературе по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует проблема доктринального определения права граждан на жилище. Формулировки об обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище отличаются особой осторожностью ("обеспечивают создание условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство..."). Можно сказать, что редакция ст. 40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Однако надо полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы "снять" все неопределенности. А из ст. 2 Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище.

Представляется, что из Конституции РФ следует: государство в лице соответствующих органов (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального положения и иного статуса. Иначе говоря, кто-то должен получить бесплатное (социальное) жилье, кто-то - с частичной оплатой его стоимости, а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем с помощью различных льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих "неподъемную") задачу на самих граждан нельзя. Кроме того, отождествление понятия "право на жилище" только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещением является неполным и не соответствует его содержанию, определенному Конституцией РФ Комментарий к жилищному законодательству РФ [Текст] / Отв. ред. Г.А. Жилин // СПС «Консультант Плюс».

Статья 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище» нового жилищного кодекса, не содержит самого понятия "жилище", а также не определяет, в чем заключается конституционное право граждан на жилище и как оно может быть практически реализовано (обеспечено). Это так же следует отнести к недостаткам нового ЖК РФ. В комментируемой статье названы не все элементы указанного конституционного права, гарантированного ст. 40 Конституции, в частности, его не следует отождествлять только с задачей соответствующих органов и организаций обеспечить граждан жилым помещением.

Действующая Конституция занимает главенствующее положение в правовой системе страны. Ее положения являются первичными по отношению ко всем правовым актам, принимаемым в РФ. Это касается и правовых актов жилищного законодательства, в том числе ЖК РФ. Конституция содержит специальную статью (ст. 40), которая включена в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина". Она состоит из трех частей Долгова М.Н. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся [Текст] / М.Н. Долгова // СПС «Консультант Плюс»:

"1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

Как видно из ч. 1, Конституцией провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако содержание данного права изменилось. Теперь всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать "благоустроенное жилище", а также "невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги". Конституция закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным указанным в законе лицам. Другие граждане должны решать данный вопрос в основном самостоятельно, т.е. за счет собственных или заемных средств.

Ранее действующим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление бесплатного жилья (по договору найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК РСФСР).

ЖК РФ содержит принципиально новые положения Долгова М.Н. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся [Текст] / М.Н. Долгова // СПС «Консультант Плюс»:

- жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде, как правило, по месту их жительства (ч. 1 ст. 49 и ч. 3 ст. 52 ЖК РФ);

- учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; непосредственно порядок ведения этого учета устанавливается законом субъекта РФ (ст. 52 ЖК РФ). При этом следует обратить внимание, что ЖК РФ не предусмотрено осуществление учета нуждающихся в жилом помещении граждан по месту их работы: на государственных и муниципальных предприятиях (в учреждениях). Конечно, данный вопрос в связи с отсутствием соответствующих норм требует уточнения, в частности, организации должны обеспечить очередников, которые были приняты на учет до 1 марта 2005 г.;

- обеспечению социальным жильем подлежат только малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ. Малоимущим гражданам оно предоставляется в муниципальном жилфонде;

- по договору социального найма не обеспечиваются жилыми помещениями иностранные граждане и лица без гражданства;

- граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилого помещения.

В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством вопроса, каким "малоимущим" гражданам в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на условиях договора социального найма (в жилищном фонде социального использования по договору социального найма жилого помещения). Из ч. 2 статьи 7 ЖК РФ следует, что этот вопрос передан на решение субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Возникают вопросы относительно признания нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям Долгова М.Н. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся [Текст] / М.Н. Долгова // СПС «Консультант Плюс».

По мнению специалистов необходимо было в Жилищном кодексе РФ или хотя бы в методических рекомендациях установить срок, в течение которого при нахождении в очереди будет предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Сроки должны быть гарантированны, т.к. при сроках обеспечения жильем 15-20 лет может значительно измениться состав семьи. Главная проблема, которая в кодексе не решается, это положения семей, не попадающих в категорию малоимущих и не имеющих возможности купить жилье по ипотеке. Хотя данная категория граждан составляет свыше 12 млн.семей.

Таким образом, в настоящее время Жилищный кодекс не рассматривает ряд очень важных проблем жилищного обеспечения граждан, таких как: помощь в обеспечении средних слоев населения жильём; определение гарантийных сроков предоставления жилья, недостаточно проработана система обеспечения жильем нуждающихся.

1.3 Зарубежный опыт повышения жилищной обеспеченности

В странах с развитой рыночной экономикой накоплен значительный опыт решения жилищных проблем. Остановимся вначале на общих тенденциях в решении жилищных проблем в странах с развитой рыночной экономикой. В настоящее время в этих странах на воспроизводство жилищного фонда приходится в среднем 23--25% валовых инвестиций и от 20 до 25% личных накоплений граждан. Однако в последнее время наметилась тенденция к сокращению инвестиций в новое жилищное строительство. Это вызвано удовлетворенным спросом на жилье обеспеченной части населения. В ряде стран (Франция, Австрия, Швеция, Дания и др.) увеличиваются объемы государственного жилищного строительства и создаются системы государственных субсидий и льготных кредитов на покупку или строительство жилья. Это делается для того, чтобы удовлетворить жилищные потребности населения с низкими доходами.

Кроме того, во многих развитых странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. При этом возрастает роль требований к качеству жилищного фонда. В связи с этим строительные и проектные фирмы практически во всех развитых странах активно изучают современные требования населения к удобству и уровню качества жилищ.

В странах с рыночной экономикой жилищное строительство осуществляется в основном за счет частных инвестиций. Доля государственного сектора в жилищном строительстве этих стран колеблется в пределах от 1,5-2% (США) до 5--18,5% (Италия, Франция). За счет средств населения (собственных и заемных) строятся или покупаются индивидуальные или односемейные дома, а также квартиры в многосемейных домах.

Преобладающим типом жилья в большинстве развитых стран являются односемейные одно- и двухэтажные дома, которые строятся, как правило, в пригородной зоне больших городов, в средних и малых городах, а также в сельской местности. При этом практически отсутствуют одинаковые архитектурные и планировочные решения. Многие дома частично или полностью собираются в заводских условиях. Широкое применение получили модули и блоки, используются различные сборные элементы заводского изготовления. Время сборки такого дома ограничивается несколькими днями. Общая продолжительность цикла по созданию такого дома (с момента принятия заказа до сдачи) не более 8 месяцев Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с..

Для малоимущих семей, нуждающихся в социальной помощи, строятся многоэтажные дома, как правило, каркасного типа из монолитного бетона.

В странах с развитой рыночной экономикой для строительства жилья с привлечением средств населения создан и совершенствуется соответствующий кредитно-финансовый механизм. Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Формы субсидирования, условия кредитования (размеры кредитов, сроки их погашения, процентные ставки) сильно дифференцированы по различным странам. Однако можно обнаружить и ряд схожих моментов.

Во-первых, наряду с так называемыми системами общего субсидирования, в которых сумма кредита тесно увязана с доходами семей, получают развитие системы индивидуального субсидирования. В последнем случае условия субсидирования увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия, количество и возраст членов семьи, их доходы.

Во-вторых -- рост доли заемных средств при строительстве или покупке жилья. В большинстве случаев эта доля достигает в среднем 80%, первоначальный личный вклад составляет 20%. Однако для населения с низкими доходами доля ссуды может достигать 93--95%. В отдельных случаях предоставляется полная ссуда гражданам, которые не имеют возможности сделать личный вклад. Решающее значение в этом механизме имеют срок предоставления кредита и величина процентной ставки за него. Обычно этот срок составляет 30 лет, а плата за кредит в 5-6% Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с..

Остановимся на некоторых особенностях повышения жилищной обеспеченности в отдельных высокоразвитых странах, таких, как США и Нидерланды.

Повышение жилищной обеспеченности в США. Участие правительства в жилищном строительстве началось с 30-х годов XX в. Вмешательство федерального правительства выразилось в реорганизации всей системы финансирования частного жилищного строительства, выдаче гарантий кредитным учреждениям и предоставлении им кредитных фондов. Это позволило даже людям с ограниченными средствами покупать дома -- первый взнос наличными устанавливался сравнительно небольшой, а кредит предоставлялся на льготных условиях. Начиная с 1937 г. стала проводиться в жизнь программа муниципального жилищного строительства (МЖС), направленная на обеспечение жильем малоимущих и неимущих слоев населения. Выполнение этой федеральной программы осуществляют созданные местными властями управления МЖС. Эти управления приобретают многоквартирные жилые дома, малоэтажные строения, а в некоторых случаях и односемейные дома, тремя способами:

- покупают землю, заказывают разработку проектной документации и на конкурсной основе привлекают строительную фирму, которая предложила строить спроектированный жилой дом за наименьшую цену;

- покупают новые жилые дома у частной строительной фирмы или фирмы-билдера, специализирующейся на строительстве жилья на своих земельных участках для последующей продажи;

- берут в аренду у владельца законченный строительством жилой дом и от своего имени сдают квартиры семьям с низкими доходами. Малоимущие платят за жилье не более 30% своего дохода. Если квартира обходится управлению дороже, то разница покрывается за счет правительственных дотаций. Снимать квартиру в муниципальном доме имеют право лишь семьи с ограниченными доходами.

Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-билдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам, на собственных земельных участках для продажи или сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям.

В США в последние годы наблюдается увеличение доли вложений в жилищное строительство. За последние 15 лет цены на жилье возросли примерно в два раза -- в основном за счет повышения требований стандартов на архитектурные решения и техническое оборудование зданий, а также в связи с инфляционными явлениями. Но при этом необходимо отметить сравнительную доступность приобретения жилья. Качество домов для индивидуального проживания весьма высокое.

Сфера жилищного строительства в США практически полностью контролируется частным капиталом. Средняя американская семья тратит на жилье, включая плату за тепло и электроэнергию, около четверти своих годовых расходов. Поэтому для удовлетворения потребности в жилье семей с низкими доходами необходима помощь государства. Можно отметить три типа таких программ. Первый тип может быть определен как жилищная помощь: это различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимости жилья для семей с низкими доходами. Второй тип -- это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. Третий тип - это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

Исходя из этих программ, местные органы власти могут строить и обслуживать социальное жилье для семей с низкими доходами. Участие государства при этом осуществляется четырьмя путями:

- капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации;

- субсидии по эксплуатации жилья, покрывающие разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше 30% своего дохода;

- субсидии на ремонт. Правительство может выделить субсидии на ремонт и обновление старых домов;

- отбор жильцов (устанавливаются ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем).

В качестве альтернативы строительству государственного жилья выступает субсидирование частного жилья. Для этого реализуются две возможные программы: субсидирование сдаваемого внаем нового жилья лицам с низкими доходами и субсидирования уплаты процентов при покупке домов лицами этой категории. Обе программы предусматривают субсидии домовладельцам, строящим жилье и сдающим его семьям с низкими доходами.

Альтернативой этим программам может служить непосредственное субсидирование семей и лиц с низкими доходами с предоставлением им права выбора жилища. Эти семьи и лица получают жилищные купоны, которые они могут реализовывать при найме жилья. Для реализации купонных программ применяются квартирные сертификаты и жилищные ваучеры. Семьям с низкими доходами выдаются квартирные сертификаты, которые могут быть использованы для найма ненового жилья. Семья, подпадающая под действие данной программы, платит 30% своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартплатой. Ваучер отличается от квартирного сертификата одним важным качеством -- получатель может его использовать при найме любого жилища, удовлетворяющего минимальным стандартам качества.

Особенности решения жилищной проблемы в Нидерландах. Большой интерес представляет опыт решения жилищной проблемы и воспроизводства жилого фонда в такой западноевропейской стране, как Нидерланды.

Фундамент современной жилищной системы Нидерландов был заложен еще в 1901 г. принятием Жилищного закона. Забота о жилище для бедных была признана обязанностью государства. Закон позволял центральному правительству выдавать субсидии для строительства социального арендуемого жилища. Он же впервые в истории страны ввел стандарты качества такого жилища и обязал муниципалитеты осуществлять контроль за их соблюдением с помощью строительных правил.

С тех пор центральное правительство вместе с провинциальными и местными властями играло в жилищной сфере все возрастающую роль. В течение всего послевоенного периода оно субсидировало текущие расходы в социальном арендуемом жилище, покрывая разницу между фактическими затратами домовладельцев и контролируемым уровнем арендной платы.

Вплоть до начала 90-х годов роль центрального правительства в жилищной системе Нидерландов оставалась решающей. Направляя финансовые потоки (жилищные кредиты и субсидии) и пользуясь строительным регулированием, государство добилось решения важнейшей задачи -- обеспечения жильем всего населения.

В последние годы правительство приступило к трансформации сложившейся системы. Оно перестает нести финансовое бремя жилищного строительства, активизируя рыночные силы для выделения свободных кредитов на эти цели.

Одним из ключевых исполнителей жилищной политики в Нидерландах являются муниципалитеты. Законом им предоставляется широкий набор средства воздействия на жилищную ситуацию. Муниципалитет довольно свободно распоряжается бюджетными дотациями, поступающими из центра. Администрация крупных городов вправе сама решать, куда направить полученные средства: на обеспечение жильем населения с меньшими доходам или на стимулирование строительства частного жилья для собственного проживания владельцев; на покрытие расходов, связанных с освоением неблагоприятных территорий, или на снижение арендной платы. Мелкие муниципалитеты часто создают межмуниципальные группы для повышения своих финансовых возможностей.

Один из действенных инструментов муниципалитета в реализации им жилищной политики -- регистрация нуждающихся и предоставление социального жилья. Согласно требованиям муниципального закона городские власти вправе устанавливать стандарты его качества и количества.

Самой большой и постоянно возрастающей статьей жилищных расходов правительства являются индивидуальные жилищные пособия. Домохозяйство может претендовать на жилищное пособие, если его доход не превышает определенного установленного уровня. Каждое домохозяйство должно оплачивать само определенную часть ренты. Жилищные пособия выделяются из расчета той суммы, на которую рыночная рента превышает стандартную.

Становым хребтом жилищной системы Нидерландов признаются сегодня жилищные корпорации (объединения), ориентированные на получение лишь минимальной прибыли. Жилищный закон официально закрепил статус жилищных корпораций как частных бесприбыльных организаций, действующих в сфере строительства дешевого арендуемого жилища при поддержке государства. Корпорации должны получать государственную лицензию на свою деятельность, а всю получаемую прибыль вновь инвестировать в социальный жилищный сектор.

До 60-х годов корпорации были лишь исполнителями политики местных властей. Часто их роль сводилась к распределению квартир уже построенного муниципалитетом жилого дома между очередниками и эксплуатации дома. После 60-х годов в результате длительной публичной дискуссии было признано за корпорациями преимущественное право на строительство жилья. Обязанность возвращать государственные субсидии отменили, установили единые правила их предоставления. Теперь жилищные корпорации занимаются разработкой местной жилищной политики, проводят маркетинговый анализ рынка жилья, прогнозируют использование жилищного фонда, они получили право принимать самостоятельные инвестиционные решения, обращаться за кредитами на свободный рынок капиталов и планировать собственную финансовую деятельность.

Одновременно с отменой прямого субсидирования жилищных корпораций государство позаботилось о создании механизма, повышающего для них коммерческую доступность рыночных кредитов. Два специальных страховых фонда гарантируют возврат корпорациям заемных средств и снижают, таким образом, риск банков и размер процентной ставки.

Сегодня 763 жилищные корпорации владеют более чем 1/3 всего жилищного фонда в Нидерландах. Центральное правительство контролирует их деятельность и ежегодно требует отчета по ее важнейшим направлениям: предоставление жилищ малоимущим, инвалидам, беженцам и другим целевым категориям; качество нового строительства, ремонта и содержания жилищного фонда и жилой среды; привлечение жителей к управлению жилищем; следование финансовой политике, укрепляющей данную корпорацию и арендуемый сектор в целом.

Есть еще три требования к деятельности жилищной корпорации, нарушение которых может привести к отзыву лицензии и передаче ее собственности муниципалитету: она должна использовать полученную прибыль для предоставления кредитов менее успешным корпорациям; не вправе использовать средства для строительства в основном дорогого собственного жилья; заранее обязана разрабатывать годовой план действий, отвечающий политике муниципалитета.

Все жилищные корпорации объединены сегодня в две общенациональные федерации. Федерации лоббируют интересы корпораций на общегосударственном уровне и оказывают им помощь в управлении собственностью, издают периодику и книги, проводят конференции. Активными деятелями нидерландской жилищной системы являются многочисленные общественные организации, объединяющие отдельные группы населения по социальным и демографическим признакам.

Как и в любой стране с рыночной экономикой, в Нидерландах имеются коммерческие домовладельцы, сдающие жилища в аренду для получения прибыли. Здесь они играют достаточно скромную роль, поскольку владеют менее чем четвертью жилищ.

В жилищной системе Нидерландов жителям отводится особая роль. Они являются не только конечными потребителями, но и активными субъектами разработки и реализации жилищной политики. Основная часть жителей -- арендаторы. Общепринятая в большинстве европейских стран краткосрочная аренда редко встречается в Нидерландах. Домовладелец может выдать своему жильцу уведомление о выселении лишь в немногих, строго оговоренных случаях, но и тогда арендатор не рискует оказаться на улице. Жители социально арендуемого сектора отлично организованы и в основном объединены Союзом арендаторов, который отстаивает их права. Его главная задача -- участие в ежегодных договорах с правительством и домовладельцами по установлению уровня арендной платы.

Владельцы жилищ для собственного проживания (не путать с владельцами-арендодателями) составляют значительную по размеру и активно растущую категорию жителей. Жилищная собственность поощряется государством. Например, арендаторам выдаются субсидии для приобретения занимаемого ими жилья в собственность. Покупатели домов освобождаются от уплаты налогов на проценты по закладной. Собственники жилищ также объединяются в национальную организацию -- Союз домовладельцев.

Помимо упомянутых двух категорий жителей и их формальных организаций активными субъектами жилищной системы являются многочисленные общественные организации, объединяющие отдельные группы населения по социальным и демографическим признакам.

Опыт Нидерландов свидетельствует, что по мере устранения острой нехватки жилья страна может позволить себе некоторое снижение объемов жилищного строительства. В новом жилищном строительстве преобладают дома на 1 --2 семьи и блокированные. Остальные -- мало- и среднеэтажные жилища секционной и галерейной структуры. Здания повышенной этажности строятся лишь в исключительных градостроительных случаях и в основном в крупнейших городах. Помимо снижения объемов и реструктуризации строительства для современного этапа развития жилищной системы Нидерландов характерна общая переориентация с нового строительства на реконструкцию и так называемую конверсию нежилых помещений.

Реконструкция позволяет перевести жилище в новый сектор рынка, привлечь в неблагополучные районы города семьи с высоким уровнем дохода. Так закладываются социально-экономические основы возрождения деградированных городских территорий.

В последние десять лет резко активизировался процесс превращения в жилье изначально нежилых помещений. Социальные и градостроительные последствия этого явления весьма существенны. Перестройка под жилье пустующих зданий школ, железнодорожных станций, больниц, складов, пивоварен, фабрик, богаделен и даже водонапорных башен позволяет устранить очаги обитания так называемых групп риска -- наркоманов, алкоголиков, бродяг.

При преодолении количественного дефицита жилищ и снижении потребности в прямой и широкомасштабной финансовой интервенции государства целенаправленное регулирование жилищной политики и стимулирование общественно значимых инициатив в сфере жилища не исчезло. Деятельность государства становится более избирательной, но по-прежнему направлена, в первую очередь, на оказание помощи менее обеспеченным гражданам.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

- большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

- заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

- собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

- оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде -- затраты муниципалитета (без прибыли);

- ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических и правовых рычагов;

- субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

- работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе;

- приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10--25 лет);

- используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

- уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

- строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Таким образом, жилищная сфера в странах с развитой рыночной экономикой является объектом экономического и административного регулирования с использованием разнообразных форм и методов. Достаточно высокий уровень удовлетворения жилищных потребностей, решения ряда социальных проблем в этих странах свидетельствует об эффективности действующих рыночных механизмов в сфере жилищного обеспечения.

2 АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ В РОССИИ И МОСКВЕ

2.1 Основные показатели уровня и динамики жилищной обеспеченности в России и Москве

Согласно данным официальной статистики Российский статистический ежегодник [Текст] // Федеральная служба государственной статистики, 2009. в России на конец 2008 года площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 21,1 кв.м, в Москве - 19,7 кв.м (что существенно меньше, чем в европейских странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м. Россия и страны - члены Европейского союза в цифрах [Текст] // Федеральная служба государственной статистики, 2009.). Динамика жилищной обеспеченности в Росси и Москве за последние 10 лет представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Обеспеченность населения жильем в России и Москве

(квадратных метров общей площади на одного жителя)

За последние 10 лет средняя обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 15,3 %, в Москве же - всего на 6,5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

При анализе основных причин низкой обеспеченности жильем по России, а в особенности по Москве на первый взгляд кажется, что это вызвано низкими темпами жилищного строительства. Для России это действительно так, там жилье долгое время практически не строилось. А вот Москва с Московской областью отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья.

Вместе с тем год от года уменьшалось строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом говорит значительный, если не сказать чрезмерный рост численности населения Москвы (с 8,6 млн. человек в 1989 году до 10,4 млн. человек - в 2008 году), который, в условиях депопуляции населения, очевидно, вызван исключительно миграционным приростом Гузанова А.К. Жилищная обеспеченность в России и Москве: тенденции последних лет, социальные различия, жилищная политика [Текст] / А.К.Гузанова // Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН, 2009. - 45 с..

Статистические данные последних лет позволили также выявить значительную категорию населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая негативная тенденция характерна прежде всего для Москвы. Во-первых, по сравнению с 1989 годом, возросла доля домохозяйств, снимающих жилье. Доля домохозяйств, снимающих жилье, составляла по России - 3,5%, по Москве - 4% (по разным оценкам это число существенно выше, особенно в Москве). Плюс 9% московского населения были учтены как постоянные москвичи, проживающие в других жилых помещениях, отличных от квартир и индивидуальных домов, - вагончиках, бытовках и т.п. Видимо, часть из них также снимает жилье. Заметим, что такое проживание «нигде» характерно именно для Москвы (в России таких всего 1,2%). Еще 4-5% населения страны проживают во временном жилье: общежитиях, гостиницах, институциональных учреждениях. В итоге в России имеют свое жилье 91% домохозяйств, а в Москве - всего 83%, у остальных 17% нет своего жилья Социальное положение и уровень жизни населения России. Официальное издание. [Текст] // Федеральная служба государственной статистики, 2009..

Имеются различия по размеру домохозяйств, снимающих жилье. В России снимают жилье примерно такие же домохозяйства, что и те, кто проживает в постоянном жилье. Другое дело в Москве, в которой среди снимающих много домохозяйств большого размера, состоящих из 5 и более человек (13% против 8% в среднем по России). При этом в снимаемых квартирах проживает по 3 жильца, а в среднем по городу - 2,6.

Рисунок 2 - Население по типам занимаемых жилых помещений

в России и Москве, %

Таким образом, многие сдаваемые московские квартиры перенаселены. Кроме всего прочего, это создает проблему с существенным недобором жилищно-коммунальных платежей. Дело в том, что сдают квартиры как раз небольшие семьи, состоящие из одного двух человек, на которых и начисляется квартплата, а проживает в них жильцов в два раза больше. С учетом того, что в Москве доля сдаваемых квартир высока (по оценкам экспертов, не менее 15%) и имеет тенденцию к росту, выявленная проблема требует решения. При этом вряд ли можно добиться больших успехов разного рода запретительными мерами, налогами и штрафами, направленными против тех, кто сегодня сдает жилье. Выходом, в том числе и из этой проблемы, является создание в противовес стихийному рынку цивилизованного сектора арендного жилья, прежде всего в Москве, а потом и в других крупных российских городах.