Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Эффективное управление жилищным фондом на рынке

Эффективное управление жилищным фондом на рынке

Муниципальное управление жилищным фондом и участие в нем граждан. Расчет численности проживающих, платы за содержание и ремонт жилищного фонда, перечень работ по содержанию жилых домов и сроки устранения неисправностей. Модели управления жилищным фондом.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 21.07.2011
Размер файла 1,6 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

1

6,4

Ремонт и восстановление подвальных щитков

шт.

100

-

50

40

10

100

1

6,5

Установка светильников дворовых

шт.

190

-

95

95

-

190

1

7. Благоустройство зданий и территории

7,1

Восстановление и ремонт отмосток

тыс. м2

8

-

4

4

-

8

1

7,2

Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал

шт.

28

-

14

14

-

28

1

7,3

Установка ограждений мусорных площадок

тыс. м2

6

-

3

3

-

6

1

7,4

Установка надворного оборудования:

 

 

 

 

 

 

 

 

7,4,1

Установка игровых комплексов

шт.

25

-

6

20

-

26

1,04

7,4,2

Установка элементов хозяйственных площадок

шт.

18

-

9

10

-

19

1,05556

7,4,3

Установка теннисных столов

шт.

10

-

7

8

-

15

1,5

7,4,4

Установка беседок

шт.

30

-

10

18

-

28

0,93333

7,4,5

Установка качалок

шт.

10

-

10

-

-

10

1

7,4,6

Установка скамеек

шт.

43

-

20

23

-

43

1

7,4,7

Установка песочниц, грибков

шт.

24

-

12

12

-

24

1

7,4,8

Установка ограждений металлических

м

1400

-

700

700

-

1400

1

7,4,10

Установка ограждений деревянных

м

1240

-

620

620

-

1240

1

7,5

Установка новых урн с покраской

шт.

68

-

34

34

-

68

1

7,6

Устройство клумб

шт.

300

-

300

-

-

300

1

7,7

Устройство площадок для выгула собак

м2

20

-

20

-

-

20

1

8. Озеленение территории

8,1

Посадка деревьев, кустарников

шт.

178

-

89

89

-

178

1

8,2

Удаление аварийных деревьев

шт.

40

-

5

30

-

35

0,875

 

Посадка цветов в клумбы

шт.

5000

 -

2500

2500

 -

5000

1

9. Непредвиденные работы

9,1

Изготовление и установка деревянных (металлических) решеток на лестничных клетках

шт.

150

150

 -

-

-

150

1

9,2

Замена остекления на лестничных клетках

м2

200

 -

100

100

-

200

1

9,3

Ремонт лифтового оборудования

шт.

5

4

 -

 -

2

6

1,2

9,4

Ремонт и частичная замена деревянных поручней лестничного ограждения

м

200

120

 -

-

80

200

1

17. План по текущему ремонту на 2011 год

№ п/п

Наименование работ

Единицы измерения

Год

Квартал

план

I

II

III

IV

1. Ремонт кровли

1,1

Ремонт рулонной кровли

тыс. м2

80

-

40

40

-

1,2

Ремонт шиферной кровли, замена асбестоцементных листов

тыс. м2

25

-

15

10

-

1,3

Смена или восстановление водоотводящих устройств (желоба, свесы, примыкания и т.д.)

тыс. м2

1,2

-

0,5

0,7

-

1,5

Ремонт чердачных люков

шт.

70

5

45

20

-

1,4

Ремонт и восстановление примыканий к вентиляционной шахте

тыс.м

1,4

-

0,6

0,8

-

2. Ремонт фасадов

2,1

Ремонт и покраска фасадов (включая цоколь)

тыс. м2

45

-

5

40

-

2,2

Герметизация швов и трещин стеновых панелей

тыс. м

0,9

-

0,4

0,5

-

2,3

Смена водосточных труб

тыс. м

7,5

-

3

4,5

-

2,4

Смена отметов, воронок

шт.

116

-

58

58

-

2,5

Ремонт и остекление оконных заполнений

шт.

300

-

150

150

-

2,6

Ремонт и утепление дверных заполнений

шт.

180

10

80

90

-

2,7

Установка нового дверного полотна

шт.

40

-

40

-

-

2,8

Установка нового оконного блока

шт.

20

-

20

-

-

3. Ремонт мест общего пользования

3,1

Комплексный ремонт лестничных клеток

шт.

30

10

10

-

10

3,2

Ремонт тамбуров

шт.

35

20

-

-

15

3,3

Восстановление цементных полов, лестниц

тыс. м2

3

-

1

2

-

3,4

Смена участков деревянных полов

тыс. м2

1,2

-

0,5

0,7

-

3,5

Смена участков деревянных стен и тамбурных перегородок

тыс. м2

1,2

-

0,4

0,8

-

3,6

Восстановление и ремонт лестничного ограждения

тыс. м

2,4

-

1,2

1,2

-

4. Лестницы и балконы

4,1

Ремонт и восстановление козырьков над входами в подъезд

м2

145

-

60

85

-

4,2

Ремонт и восстановление козырьков над входами в подвал

м2

41

-

10

31

-

4,3

Ремонт и восстановление козырьков над балконами верхних этажей

м2

50

-

50

-

-

4,4

Ремонт и восстановление крыльца

м2

150

-

69

81

-

5. Ремонт инженерного оборудования

5.1 Ремонт систем центрального отопления

5,1,1

Смена трубопроводов различного диаметра

тыс. м

13

-

6,5

6,5

-

5,1,2

Смена радиаторов(регистров)

секция (шт.)

890

-

530

360

-

5,1,3

Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры)

шт.

20

-

20

-

-

5,1,4

Смена вентилей

шт.

100

-

50

50

-

5,1,5

Смена фильтра

шт.

50

-

50

 

 

5,1,6

Установка или ремонт приборов учета тепловой энергии

шт.

50

-

-

50

 

5,1,7

Установка тепловых клапанов

шт.

25

-

 

25

 

5,1,8

Установка балансировочных клапанов

шт.

75

-

75

 

 

5,1,9

Врезка термокарманов

шт.

5

-

 

5

 

5,1,10

Ремонт или замена стояков отопления по квартирам

тыс.м

0,5

-

-

0,5

 

5,1,11

Ремонт или замена подъездного отопления, за мусоропроводом

м

650

-

-

650

 

5,1,12

Изоляция розлива отопления

м

50

-

 

50

 

5,1,13

Замена или ремонт шаровых вентилей

шт.

100

-

50

50

-

5.2 Ремонт систем горячего водоснабжения

5,2,1

Смена трубопроводов различного диаметра

тыс. м

13

-

6,5

6,5

-

5,2,2

Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры

шт.

346

86

87

87

86

5,2,3

Смена или ремонт вентилей

шт.

100

100

 

 

 

5,2,4

Изоляция розлива горячего водоснабжения

тыс.м

324

81

 

 

81

5.3 Ремонт систем холодного водоснабжения

5,3,1

Смена трубопроводов различного диаметра

тыс. м

12

-

6

6

-

5,3,2

Смена или ремонт задвижек

шт.

346

86

87

87

86

5,3,3

Смена или ремонт вентилей

шт.

100

100

 

 

 

5,3,4

Изоляция розлива холодного водоснабжения

тыс.м

324

81

81

81

81

5,4 Ремонт трубопроводов канализации

5,4,1

Смена сборных трубопроводов канализации

тыс. м

1,2

-

0,6

0,6

-

5,4,2

Смена и ремонт стояков канализации по квартирам

тыс.м

0,9

0,5

 

0,2

0,2

5,4,3

Смена или ремонт стояков канализации в подвале

тыс.м

0,2

 

0,2

 

 

6. Ремонт системы электроснабжения

6,1

Замена осветительной электропроводки

тыс. м

4

1

1

1

1

6,2

Замена силовой электропроводки

тыс. м

4

1

1

1

1

6,3

Ремонт и восстановление поэтажных щитков

шт.

240

120

 

 

120

6,4

Ремонт и восстановление подвальных щитков

шт.

100

 

50

40

10

6,5

Установка светильников дворовых

шт.

190

-

95

95

-

7. Благоустройство зданий и территории

7,1

Восстановление и ремонт отмосток

тыс. м2

8

-

4

4

-

7,2

Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал

шт.

28

-

14

14

-

7,3

Установка ограждений мусорных площадок

тыс. м2

6

-

3

3

-

7,4

Установка надворного оборудования:

 

0

 

 

 

 

7,4,1

Установка игровых комплексов

шт.

26

-

6

20

-

7,4,2

Установка элементов хозяйственных площадок

шт.

19

-

9

10

-

7,4,3

Установка теннисных столов

шт.

15

-

7

8

-

7,4,4

Установка беседок

шт.

28

-

10

18

-

7,4,5

Установка качалок

шт.

10

-

10

-

-

7,4,6

Установка скамеек

шт.

43

-

20

23

-

7,4,7

Установка песочниц, грибков

шт.

24

-

12

12

-

7,4,8

Установка ограждений металлических

м

1400

-

700

700

-

7,4,10

Установка ограждений деревянных

м

1240

-

620

620

-

7,5

Установка новых урн с покраской

шт.

120

-

60

60

-

7,6

Устройство клумб

шт.

400

-

400

-

-

7,7

Устройство площадок для выгула собак

м2

5

-

5

-

-

8. Озеленение территории

8,1

Посадка деревьев, кустарников

шт.

40

-

20

20

-

8,2

Удаление аварийных деревьев

шт.

10

-

5

5

-

 

Посадка цветов в клумбы

шт.

6000

 

3000

3000

 

9. Непредвиденные работы

9,1

Изготовление и установка деревянных (металлических) решеток на лестничных клетках

шт.

150

150

 

 

 

9,2

Замена остекления на лестничных клетках

м2

200

 

100

100

 

9,3

Ремонт лифтового оборудования

шт.

6

4

 

 

2

9,4

Ремонт и частичная замена деревянных поручней лестничного ограждения

м

200

120

 

 

80

18. Перечень работ производимых при капитальном ремонте жилищного фонда

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно - сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению ли замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен, каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилых площадей за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9.Технический надзор в случаях, когда в органах местного само-управления, организациях, созданы подразделения по техническому

надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10.Ремонт встроенных помещений в зданиях.

19. Дефектная ведомость на капитальный ремонт

УТВЕРЖДАЮ

Объект

ул. Мира, 18

Генеральный директор ОАО «Очаг»

Краник Е.В.

Дефектная ведомость

Ремонт холодного, горячего водоснабжения, канализации и отопления в жилом доме

№ п/п

Наименование

Ед. изм.

Кол.

Примечание

1

2

3

4

5

Раздел 1. Канализация

1.

Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 50 мм

100 м трубопровода с фасонными частями

4,7

2.

Прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности диаметром 50 мм

100 м трубопровода

4,7

3.

Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 100 мм

100 м трубопровода с фасонными частями

9,6

4.

Прокладка со стенами зданий и в каналах труб чугунных напорных раструбных диаметром 100 м

100 м труб

9,6

5.

Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов канализации диаметром 100 мм

1 врезка

5

6.

Установка моек на одно отделение

10 комплектов

13

7.

Установка унитазов с бачком непосредственно присоединенным

10 комплектов

13

8.

Установка смесителей

10 шт.

13

9.

Демонтаж санитарных приборов моек

100 приборов

1,6

10.

Снятие смесителя с дешевой сеткой

100 шт. арматуры

1,6

11.

Демонтаж санитарных приборов унитазов и писсуаров

100 приборов

1,6

12.

Смена санитарных приборов выпусков к умывальникам и мойкам

100 приборов

13.

Смена санитарных приборов ванн чугунных

100 приборов

1,6

Раздел 2. Горячее и холодное водоснабжения

14.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм

100 м трубопровода

1,6

15.

Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм

100 м трубопроводов

1,6

16.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм

100 м трубопровода

8,4

17.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 15 мм

100 м трубопровода

8,5

18.

Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм

1 врезка

2

Раздел 3. Отопление

14.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм

100 м трубопровода

4

15.

Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм

100 м трубопроводов

4

16.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм

100 м трубопровода

9,3

17.

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 15 мм

100 м трубопровода

9,3

18.

Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм

1 врезка

4

Раздел 4. Общестроительные работы

20.

Пробивка в бетонных потолках толщиной 100 мм отверстий площадью до 100 см2

100 отверстий

1,6

21.

Заделка отверстий, гнезд и борозд в перекрытиях железобетонных площадью до 0,2 м2

1 м3 заделки

27,4

Составил

Порохов В.Т.

Проверил

Сельдев А.И.

Директор ОАО «Очаг» Краник Е.В.

20. Неисправности печей, причины и методы их устранения

Таблица № 26

№ п/п

Вид неисправности, внешнее проявление

Вероятная причина неисправности

Метод устранения неисправности

1

Постепенное ослабление тяги. Слабое горение топлива, при открытой топочной дверке дым поступает в помещение

Засорение дымоходов или дымовых каналов (труб)

Полная чистка печи от сажи, удаление из каналов обвалившейся кладки, раствора и т.п.

2

Внезапное резкое ослабление тяги, из трубы выбивается тонкая струйка дыма

Обрушение рассечки, перекрыши или другой части

Устранить место повреждения проверкой тяги в дымоходах, начиная с дымовой трубы. Для этого в начале необходимо сжечь бумагу над вьюшкой, затем в прочистном отверстии под трубой и т.д. Изменение тяги укажет на место повреждения. При обрушении кирпичей необходимо их извлечь, разобрать кладку и восстановить разрушенное место

3

Полное отсутствие тяги при растопке печи

В дымовой трубе и дымоходах находится холодный воздух

Сжечь над вьюшкой или в месте, предусмотренном для чистки, бумагу, стружку и т.п.

4

При ветре дым выбивает в помещение через топочную дверку и конфорки плиты

Тяга в трубе недостаточна. Каналы трубы размещены в зоне ветрового подпора

Нарастить дымовую трубу с таким расчетом, чтобы ее оголовок был выведен из зоны ветрового подпора

5

Из дымовой трубы стекает вода, труба и дымообороты покрываются влагой. Часть влаги выходит на наружную поверхность трубы в виде темных пятен

Температура отходящих газов ниже температуры конденсации водяных паров в дымовой трубе

Поднять температуру отходящих газов на выходе из канала (трубы) на 15° С выше точки росы, для чего:

а) сократить длину дымооборотов в печах с большим числом дымооборотов;

б) в печах с малым размерами топливника увеличить его размеры и поставить колосниковую решетку большого сечения с целью возрастания количества теплоты;

в) увеличить толщину стенок канала (трубы) или утеплить их на чердаке и над крышей слоем теплоизоляции необходимой толщины;

г) использовать для топки сухой вид топлива;

д) уменьшить сечение дымооборотов до нормативных значений

6

Выпадение топочных дверок

Дверки установлены без лапок или закреплены не лапками, а проволокой, которая перегорела

Разобрать кладку вокруг дверок, извлечь их, наклепать лапки. Поставить дверку на место и заделать кладку вокруг нее

7

Наличие тяги при закрытой вьюшечной задвижке

Движок до конца не заходит в рамку или имеются щели между рамкой и кладкой

Разобрать кладку над задвижкой, извлечь задвижку и очистить пазы. При наличии щели между рамкой и кладкой заложить ее стальной полоской и замазать глиной

8

Стенки печи не прогреваются даже после длительной топки

Дымообороты покрыты толстым слоем сажи или холодный воздух поступает в дымообороты через щели в основании печи

Произвести чистку печи, проверить дно дымооборотов и при наличии щелей замазать их раствором

9

Появление в кладке сквозных трещин, не поддающихся заделке

Кладка произведена без перевязки швов в нескольких рядах подряд; между приборами и кладкой отсутствуют необходимые зазоры; на печь оказывают давление элементы здания, дающего осадку; основание выполнено без учета требований норм и правил

В зависимости от обнаруженных причин:

а) переложить кладку, соблюдая перевязку швов;

б) извлечь приборы и установить их снова с соблюдением зазоров;

в) устранить давление на печь, убрав давящий элемент;

г) расшить трещины и затереть их раствором;

д) при повторном появлении трещин или их расширении переложить печь, установив надежное основание (фундамент)

10

Край кухонной плиты при нагреве приподымается

Противоположный край плиты прижат кладкой

Извлечь плиту и уложить ее свободно

11

Сильный перегрев отдельных участков печи

Разрушение отдельных кирпичей

Сменить разрушенные кирпичи новыми. При появлении прогрев в большом количестве печь подлежит перекладке

21. Прейскурант цен на оплаты услуги, оказываемые управляющей компании

№ п/п

Наименование и состав работ

Единица измерения

Стоимость производства работ, руб.

НДС (18%), руб.

Стоимость производства работ с учетом НДС (18%), руб.

1

2

3

4

5

6

I. Замена санитарно - технического оборудования

1

Замена смесителя:

- настенного со стационарной душевой сеткой

1 шт

213

38

251

- с нижней подводкой

1 шт

402

72

474

2

Замена смесителя для ванны с гибким шлангом

1 шт

213

38

251

3

Установка смесителя со стационарной душевой трубкой и сеткой

1 шт

355

64

418

4

Смена гибкого шланга душа

1 шт

83

15

98

5

Смена гофры смывного бачка

1 шт

213

38

251

6

Смена поплавкового клапана

1 шт

142

26

167

7

Снятие и замена унитаза

1 шт

473

85

558

8

Снятие унитаза

1 шт

118

21

139

9

Смена тафты под унитаз

1 шт

709

128

837

10

Смена шарового крана

1 шт

83

15

98

11

Замена смывного бачка

1 шт

213

38

251

12

Установка мойки на кухне

1 шт

473

85

558

13

Демонтаж и установка ванны

1 шт

1005

181

1186

14

Установка ванны со смесителем

1 шт

1182

213

1395

15

Установка ванны без смесителя

1 шт

768

138

907

16

Устройство душей гигиенических

компл

414

74

488

17

Установка биде со смесителем

компл

887

160

1046

18

Смена умывальника в ванной комнате

1 шт

355

64

418

19

Демонтаж и установка нестандартного полотенцесушителя

1 шт

650

117

767

20

Установка полотенцесушителей из водопроводных и оцинкованных труб

1 шт

556

100

656

21

То же из хромированных труб

1 шт

591

106

697

22

Замена смывной трубы

пм

177

32

209

23

Демонтаж и установка чугунного прибороотопления до 80 кг:

- на резьбе

1 шт

496

89

586

- на сварке

1 шт

946

170

1116

24

Перегруппировка секций радиатора

1 шт

485

87

572

25

Снятие одной или двух секций радиаторов

- крайних

1 рад

296

53

349

- средних

1 рад

355

64

418

26

Добавление одной или двух секций радиаторов

0

- средних

1 секция

414

74

488,166

II. Санитарно - технические работы

27

Смена стальных бесшумных трубопроводов, труб из металлопластика или иного качества, диаметром

- от 0 до 25 мм

пм

130

23

153

- от 25 до 50 мм

пм

177

32

209

- от 50 до 75 мм

пм

201

36

237

28

Установка вентиля, крана проходного, диаметром от 15 до 50 мм

1 шт

213

38

251

29

Смена радиаторных пробок

1 шт

35

6

42

30

Спуск воды и системы

1 стояк

118

21

139

31

Спуск и запуск воды в систему отопления

- без осмотра системы

1 стояк

59

11

70

- с осмотром системы

1 стояк

189

34

223

32

Прочистка раковины или мойки без разборки

1 пр

177

32

209

33

Прочистка канализации под ванной с разборкой канализации

1 пр

591

106

697

34

Прочистка канализации с разборкой унитаза

1 пр

650

117

767

III. Столярные и стекольные работы

35

Смена разбитого стекла оконного

м2

496

89

586

36

Ремонт дверных, оконных пробок

1 шт

532

96

628

37

Ремонт деревянных подоконников

м2

414

74

488

38

Замена неисправных дверных врезных замков

1 шт

355

64

418

39

Установка оконных блоков с переплетами

м2

473

85

558

40

Установка дверных блоков:

- в каменных стенах

м2

106

19

126

- в деревянных стенах

м2

201

36

237

41

Настил линолеума

м2

177

32

209

42

Настил ДВП

м2

118

21

139

43

Перестилка пола

м2

201

36

237

44

Смена пола с добавлением новых досок до 25%

м2

355

64

418

45

Смена пола с добавлением новых досок до 50%

м2

414

74

488

46

Сплачивание дощатых полов со вставкой реек в щели

м2

296

53

349

47

Смена досок в полах до 3 шт

м2

83

15

98

IV. Электротехнические работы

48

Ремонт внутренней электропроводки

пм

71

13

84

49

Установка розетки

1 шт

95

17

112

50

Установка выключателя

1 шт

83

15

98

51

Подвеска люстры

1 шт

118

21

139

52

Подключение стиральной машины

1 шт

591

106

697

53

Установка патрона

1 шт

35

6

42

54

Снятие выключателей, переключателей и штепсельных розеток

1 шт

35

6

42

55

Установка выключателей одно-, двух-, трехклавишных, штепсельных розеток, переключателей и звонков

1 пр

35

6

42

56

Монтаж настенных и потолочных одно-, многоламповых бра, плафонов с креплением винтами или шурупами

1 шт

83

15

98

57

Прокладка провода:

- под штукатурку на стене

пм

59

11

70

- в готовых бороздах по деревянному основанию

пм

53

10

63

58

Пробивка борозд до 50 мм:

- в кирпичной стене

пм

118

21

139

- в бетонной стене

пм

136

24

160

- по потолку

пм

154

28

181

59

Подключение электроэнергии в квартиру

1 шт

200

36

236

Работы по техническому обслуживанию

I. Отопление

60

Укрепление крючков для труб и приборов центрального отопления. Снятие крючка с выемкой деревянной пробки. Установка деревянной пробки в старое отверстие. Установка крючка.

1 крепление

35

6

42

61

Вывертывание и ввертывание радиаторной пробки. очистка пробки и секций от старой прокладки. Прочистка и проход старой резьбы на радиаторной пробке. Постановка прокладки или уплотняющих прядей на сурике. Ввертывание пробки.

1 пробка

59

11

70

62

Перегруппировка секций старого радиатора. Отсоединение секций с вывертыванием радиаторных пробок. Прочистка и промывка секций. Очистка ниппелей.

1 секция

118

21

139

63

Присоединение секций с ввертыванием радиаторных пробок и намоток льняной пряди на сурике

1 секция

83

15

98

64

В радиаторном блоке отвинчивание пробки, выпуск воздуха. Завинчивание пробки.

1 радиаторный блок

35

6

42

65

Ремонт кранов регулировки у радиаторных блоков. Разборка крана. Притирка крана. Сборка и регулировка крана.

1 кран

71

13

84

II. Водоснабжение и водоотведение

66

Устранение засоров в санитарных приборов. Снятие крышки ревизии. Устранение засора с помощью троса. Прокачка санитарного прибора с помощью вантуза. Установка крышки ревизии.

1 прибор

130

23

153

67

Регулировка смывных бачков. Частичная разборка, прочистка и сборка вновь смывного бачка, регулировка и проверка бачка водой.

1 бачок

71

13

84

68

Укрепление расшатанного унитаза, установка деревянных пробок в отверстие тафты. Закрепление унитаза шурупами.

1 унитаз

626

113

739

69

Прочистка и промывка сифонов санитарных приборов

1 сифон

- чугунных

47

9

56

- пластмассовых или латунные

59

11

70

70

Устранение течи из гибких проводов, присоединение санитарных приборов. Отвинчивание гаек присоединения. Замена прокладок. Завинчивание гаек.

1 соединение

47

9

56

71

Зачистка места заделки. Установка эластичной накладки с закреплением хомутов на болтах. Диаметр трубопровода, мм:

1 место

- до 50

59

11

70

- 51-57

65

12

77

- 76-100

77

14

91

- 101-125

89

16

105

- 126-150

95

17

112

III. Электроснабжение

72

Замена перегоревшей электролампы. Снятие плафонов (при необходимости). Вывертывание из плафона перегоревшей электролампы. Ввинчивание новой электролампы. Установка плафона (при необходимости). Проверка работы электролампы.

1 электролампа

35

6

42

73

Ремонт штепсельных розеток и выключателей. Разборка розетки или выключателя. Замена подгоревших контактов. Проверка крепежа. Сборка розетки или выключателя. Проверка работы и регулировка.

1 розетка (выключатель)

106

19

125

74

Мелкий ремонт электропроводки. Проверка изоляции электропроводки и ее укрепление.

1 м

12

2

14

Работы по текущему ремонту

I. Отопление

75

Смена отдельных участков трубопроводов из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб. Снятие средств крепления, отсоединения поврежденного участка, установка нового участка трубопровода с предварительной отрезкой труб и нарезка резьбы вручную. Диаметр труб, мм:

1 участок

- 15

296

53

349

- 20

319

57

377

- 25

355

64

418

76

Смена отдельных участков трубопроводов из стальных электросварных труб. Снятие средств крепления, отсоединение или вырезка повреждённого участка трубопровода. Отрезка нового участка трубопровода, установка трубопровода на место с постановкой средств. Диаметр труб, мм:

1 участок

- 40

213

38

251

- 50

236

43

279

- 65

260

47

307

- 80

272

49

321

- 100

296

53

349

- 125

331

60

391

- 150

355

64

418

77

Смена радиаторных блоков. Отсоединение радиаторного блока от трубопровода. Снятие радиаторного блока. Установка нового радиаторного блока с присоединениями его к трубопроводу. Вес радиаторного блока, кг:

1 радиаторный блок

- до 80

177

32

209

- до 160

236

43

279

- до 240

355

64

418

78

Переборка секций радиаторного блока. Отсоединение радиаторного блока от трубопровода. Отсоединение секций с вывертыванием радиаторных пробок. Прочистка и промывка секций. Очистка ниппелей. Присоединение новых секций с вывертыванием радиаторных пробок.

1 секция

118

21

139

79

Добавление секции к радиаторному блоку. Отсоединение радиаторного блока от трубопровода. Вывертывание радиаторной пробки с отчисткой пробки и секций от старой прокладки. Присоединение новых секций с ввертыванием радиаторных пробок.

1 секция

355

64

418

II. Водоснабжение. Водоотведение.

80

Смена отдельных участков трубопроводов холодного и горячего водоснабжения из стальных водогазопроводных оцинкованных труб. Снятие средств крепления. Отсоединение или вырезка поврежденного участка трубопровода. Подготовка нового участка трубопровода. Диаметр труб,мм:

1 участок

- до 25

250

45

295

- до 32

270

49

319

81

Смена отдельных участков внутренних чугунных канализационных выпусков. Снятие средств крепления. Расчеканка раструбов. Разборка негодных труб и фасонных частей. Укладка новых труб с постановкой средств крепления. Зачеканка раструбов.

Диаметр выпуска, мм:

1 участок

- 50

615

111

725

- 100

662

119

781

- 150

709

128

837

82

Смена отдельных участков трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности. Снятие средств крепления. Разборка негодных труб и фасонных частей. Укладка новых труб с постановкой средств крепления. Диаметр, мм:

1 участок

- 50

260

47

307

83

Подчеканка раструбов канализационных труб. Расчистка верхнего слоя стыка. Зачеканка раструба асбо - цементным раствором. Диаметр 50 мм.

1 раструб

71

13

84

84

Заделка стыков соединений стояков внутренних водостоков. Очистка стыковых соединений от цемента и старого уплотнителя. Уплотнение соединений жгутами или прокладками. Заполнение кольцевого пространства раструба асбо - цементным раствором.

1 соединение

71

13

84

85

Устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов. Снятие крышки ревизии. Устранение засора с помощью троса. Установка крышки ревизии.

1 пролет между ревизиями

118

21

139

86

Смена сифона. Отсоединение сифона от санитарного прибора выпуска канализации. Присоединение нового сифона с заделкой стыка. Проверка работы сифона.

1 сифон

- на пластмассовых трубопроводах

118

21

139

- на чугунных трубопроводах

189

34

222

87

Смена трапов. Снятие трапа, установка нового со съемной решеткой и резиновой пробкой для удаления засоров. Диаметр, мм:

1 трап

- 50

118

21

19

- 100

154

28

181

III. Электроснабжение

88

Замена неисправных участков электрической сети здания. Отсоединение проводов от зажимов, распределительных щитков и коробок. Вытягивание проводов из труб и каналов. Присоединение концов проводов к зажимам распределительных щитков и коробок. Число и сечение жил в проводе, мм2:

1 метр провода

- 2Ч1,5, 2Ч2,5

24

4

28

- 3Ч1,5,3Ч2,5

35

6

42

89

Пробивка штробы

1 метр

83

15

98

90

Замена групповой линии питания электроплиты (без заделки штрабов)

1 электроплита

272

49

321

91

Частичная замена проводов и шин

1 электроплита

71

13

84

92

Замена предохранителей. Снятие предохранителя. Зачистка контактов зажимов, установка нового предохранителя.

1 предохранитель

35

6

42

93

Замена деталей. Снятие деталей крепления и удаление негодных пробок. Установка новых пробок. Установка деталей крепления:

1 крепление

- крюки и шпильки

71

13

84

- кронштейны

118

21

139

94

Замена приборов учета (счетчиков электроэнергии). Отсоединение проводов от старого счетчика. Демонтаж старого счетчика. Установка и присоединение нового счетчика. Проверка его работы.

1 счетчик

118

21

139

Раздел IV. SWOT-анализ управления

Среди множества инструментов анализа рыночной позиции предприятия одним из наиболее наглядных является разработка SWOT-матрицы. Сущность такого анализа заключается в оценке перспектив финансово-хозяйственной деятельности предприятия в двух аспектах. Говоря о сегодняшнем положении предприятия, определяют его достоинства и недостатки, а взгляд на перспективу выявляет возможности продолжения дальнейшей деятельности и угрозы успешному выполнению планов.

Методология SWOT-анализа предполагает, во-первых, выявление внутренних сильных и слабых сторон фирмы, а также внешних возможностей и угроз, и, во-вторых, установление связей между ними.

SWOT-анализ помогает ответить на следующие вопросы:

· использует ли компания внутренние сильные стороны или отличительные преимущества в своей стратегии? Если компания не имеет отличительных преимуществ, то какие из ее потенциальных сильных сторон могут ими стать?

· являются ли слабости компании ее уязвимыми местами в конкуренции и/или они не дают возможности использовать определенные благоприятные обстоятельства? Какие слабости требуют корректировки, исходя из стратегических соображений?

· какие благоприятные возможности дают компании реальные шансы на успех при использовании ее квалификации и доступа к ресурсам? (благоприятные возможности без способов их реализации - иллюзия, сильные и слабые стороны фирмы делают ее лучше или хуже приспособленной к использованию благоприятных возможностей, чем у других фирм).

· какие угрозы должны наиболее беспокоить менеджера и какие стратегические действия он должен предпринять для хорошей защиты

Таблица № 28 SWOT-анализ

Преимущества

1. Компетентное руководство

2. Соответствие организационной структуры объемам выполняемых работ

3. Восприимчивость к новым разработкам

4. Комплексный подход к решению поставленных задач

5. Проверенное надежное управление

Возможности

1. Повышение конкурентно-способности на рынке управления недвижимостью

2. Расширение жилищного фонда, находящегося в управлении

3. Возможность обслуживания дополнительных групп потребителей

4. Большая доступность ресурсов

Недостатки

1. Недостаточно сформированный имидж организации на рынке

2. Нехватка высококвалифицированного линейного персонала и рабочих

3. Слабая политика продвижения

4. Рыночное искусство ниже среднего

Угрозы

1. Кризис

2. Недостаточная развитость рынка управления недвижимостью

3. Законодательное регулирование цены

4. Чувствительность к нестабильности внешних условий бизнеса

Раздел V. Модель управления жилищным фондом

Принципиальная модель управления жилищным фондом

Рисунок 3. Принципиальная модель управления жилищным фондом

В предложенной принципиальной модели функционирования системы ЖКХ основная роль отводится коммерческим управляющим компаниям как основному инструменту эффективного управления жилищным фондом. В существовавшей ранее схеме управления жилищным фондом роль управляющей компании выполняла служба заказчика.

Муниципалитет определяет стратегические направления развития жилищного сектора, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, осуществляет общий контроль.

Привлечение профессиональных управляющих компаний обеспечивает комплексный подход к управлению недвижимостью, организацию технического обслуживания, поддержанию физического состояния объектов, эффективному управлению денежными потоками.

Расширенная модель управления жилищным фондом

Данная модель управления жилищным фондом расширена за счет общественных объединений потребителей и производителей услуг

Раздел VI. Схема по управлению недвижимостью

Управление недвижимостью - это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса руководство обслуживающим персоналом , создают условие для пользователей определенных условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника)

Управление недвижимостью - как вид предпринимательской деятельности

Управление недвижимостью включает в себя:

1. принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности

2. управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования

3. процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов

4. система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государственными органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием

Объект управления - отдельные здания различного назначения и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный)страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений в сфере недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть:

Внешнее управление - регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости

Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица - участника рынка недвижимости ее собственными нормативами.

Основной задачей этого вида предпринимательской дейтильности является достижение максимального эффекта от использования объекта недвижимости в интересах собственника.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, которая направлена на поручение собственнику на извлечение прибыли по реализации полномочий хозяина владеть, так же пользоваться и, соответственно, распоряжаться своим собственным недвижимым имуществом.

Схема управления недвижимостью через ЗПИФ

1. Управляющая компания регистрирует целевой ЗПИФН для заказчика - владельца объекта недвижимости.

- Срок фонда - от 5 до 15 лет (в дальнейшем возможно продление срока существования фонда)

- Размер фонда - соответствует оценке рыночной стоимости объекта (или по решению сторон)

2. Владелец объекта недвижимости вносит объект (объекты) в фонд, получая взамен 100% инвестиционных паев фонда.

3. Одновременно, Управляющая компания заключает с Владельцем объекта недвижимости договор на эксплуатацию объекта, предусматривающий поступление арендных платежей в фонд и оплату затрат на эксплуатацию из фонда.

4. Платежи за аренду поступают в фонд.

5. Затраты на эксплуатацию оплачиваются из фонда.

6. Чистая прибыль аккумулируется в фонде и за вычетом вознаграждения Управляющей компании может быть выплачена Владельцу объекта недвижимости в качестве дохода по инвестиционным паям, либо направлена на иные цели по усмотрению Владельца объекта недвижимости.

Преимущества данного вида управления:

1. Доходы от эксплуатации объекта недвижимости поступают в ЗПИФН.

2. Поскольку ПИФ является имущественным комплексом без образования юридического лица по российскому законодательству, он не является плательщиком налогов. Налог на прибыль (на доход) пайщики платят только при выходе из фонда.

3. Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются фондом.

4. Прибыль от эксплуатации объекта выплачивается в качестве дохода на инвестиционные паи, либо увеличивает стоимость паев.

5. Аккумулируемая в ЗПИФН прибыль может реинвестироваться в развитие бизнеса в рамках того же самого фонда или путем приобретения паев нового, специально создаваемого для этой цели фонда.

6. Клиент получает возможность получения кредитов под залог паев.

7. Инвестиционные паи не облагаются налогом на имущество.

8. При необходимости Клиент имеет возможность реализовать все или часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке - с целью привлечения дополнительных денежных средств, приобретения необходимых ресурсов, или даже продажи объекта недвижимости.

9. Поскольку Владелец объекта недвижимости является единственным пайщиком фонда, то он в соответствии с законодательством полностью контролирует переданный в фонд объект, вплоть до смены Управляющей компании.

10. Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками. Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.

Раздел VII. Риски при управлении недвижимостью

Риск - это вероятность (угроза) потери субъектом предпринимательской деятельности части своих ресурсов, недополучения доходов, появления дополнительных расходов или обратное - возможность получения значительной выгоды (дохода).

Из этого определения следует, что риск представляет собой неясную, неопределенную обстановку, где возможен как положительный результат (значительный доход), так и отрицательный (значительные потери).

Классификация рисков в управлении недвижимостью

Теория управления рисками предусматривает:

1. Общее экономическое равновесие системы зависит от трех классов риска - экономического, социально-политического и фискально-монетарного, которые взаимодействуют одновременно на всех уровнях экономики с различной степенью и зависимостью.

2. Экономическая надежность функционирования производственной системы зависит от взаимосвязей между величиной риска, доходностью и финансовой устойчивостью субъекта предпринимательской деятельности. С изменением степени риска доходность возрастает или уменьшается в определенном процентном отношении к риску и к хозяйственно-финансовой устойчивости.

3. Область допустимых значений доходности и финансовой устойчивости является доверительный интервал риска с определенными граничными значениями. Минимальное его значение - уровень доходности государственных ценных бумаг, максимальное - вероятность банкротства проекта.

4. Изменение основных показателей доходности прежде всего зависит от возможности субъекта предпринимательской деятельности эффективно управлять риском.

Теория управления рисками предполагает рассмотрение общих принципов и закономерностей экономического развития, системы имущественного комплекса при условии, что государство вмешивается в экономику только с целью минимизации негативных последствий для рынка.

Классификация рисков по иерархическим уровням экономики

Любая рыночная экономика опирается на три фундаментальных принципа:

· экономическую свободу;

· экономические отношения;

· частную собственность.

В целях классификации рисков и выбора единых принципов по их формированию выделим три основных класса рисков - экономический, социально-политический, фискально-монетарный.

Под экономическим риском понимается совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих, в том числе, если ставится цель по установлению общеэкономического равновесия такой системы и темпов роста ее внутреннего валового продукта через выпуск конкурентной способной продукции на мировом рынке, выбору рационального сочетания форм производства, осуществлению эффективных мероприятий с использованием государственных антициклических методов и механизмов и т.д.

Делится:

· внешний;

· внутренний;

· предсказуемый;

· непредсказуемый;

· промышленный;

· аграрный;

· риск сферы обслуживания;

· предпринимательский;

· -инвестиционный.

Фискально-монетарный риск представляет собой совокупность неопределенностей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства ЦБ по регулированию конъюнктуры и обеспечению денежной массы, другое.

Под социально - политическим риском понимается совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решении задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

· обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

· справедливое распределение доходов;

· сокращение безработицы;

· регулирование физических объемов предложения или спроса через цену и другие.

Страновой риск - является совокупностью трех рисков (экономического, фискально-монетарного, социально-политического), обозначает риск изменения текущих или будущих экономических, фискально-монетарных, социально-политических условий большой системы и ее составляющих в той степени, в которой они могут повлиять на способность отрасли и предприятия отвечать по взятым на себя обязательствам.

Особенности управления объектами недвижимости. Основные риски и способы их минимизации

По сравнению с управлением другими объектами, управление недвижимостью имеет ряд особенностей, характерных для данного вида деятельности, и соответствующие специфические функции управления.

1. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления.

Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления - описание способов достижения и удержания данного потенциала. На этом этапе существует риск неверно оценить потенциал объекта недвижимости, то есть его завысить или занизить. Результатом в любом случае будет неэффективное использование и недополучение прибыли. Избежать этих рисков, возможно, определить "золотую середину", то есть наиболее реальную оценку потенциала объекта недвижимости.

2. Разработка бюджета управления.

Цель разработки - запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Риском будет являться отклонение фактических показателей от запланированных. Способом минимизации риска в данном случае станет контроль и учет всех видов расходов, включая даже мелкие расходы. Учету и прогнозированию подлежат статьи расходов, доля которых в общей структуре затрат составят менее 1%.

3. Привлечение арендаторов и работа с ними.

Цель данной функции - простой арендных площадей. Как снизить данные риски? Прежде всего, эффективно построить работу с арендаторами, что позволит обеспечить своевременность поступления денежных средств. Кроме того, обеспечить эффективное управление арендуемыми площадями, то есть обеспечение менеджмента "непрерывности" аренды - заключение договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.

4. Организация технического обслуживания и клининга.

Цель технического обслуживания - обеспечение жизнедеятельности объекта недвижимости. Соответственно, риском при эксплуатации будет частичное или полное нарушение жизнедеятельности. Минимизация данного риска заключается в эффективном подборе исполнителей, формулировке и четкой постановке задач.

5. Организация безопасности объекта.

Безопасность - важная задача управления объектом недвижимости. Однако здесь возникает риск подмены понятий: является ли, к примеру, охранник в холле безопасностью, вся ли "безопасность" в этом заключается или это только ее часть? Безопасность объекта недвижимости стоит рассматривать глубже - в эту функцию обязательно должно входить страхование, как самого объекта, имущества, так и страхование самих арендаторов, так и страхование ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.

6. Анализ и мониторинг рынка.

Цель анализа и мониторинга состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место на рынке. Риском является возможность ошибочного определения этого места из-за недостоверной или неполной информации. Как этого можно избежать? Только обладая всей полнотой информации, полученной из всех возможных источников. Как известно, кто владеет информацией - владеет миром, поэтому можно сделать вывод: кто ее анализирует и применяет - тот им и управляет. Поэтому необходимо проведение не разового, а систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Возникновение практически любого изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его состоянии.

7. Реклама и продвижение объекта недвижимости.

Цель рекламы и продвижения - привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования, кроме того - обеспечение плановых продаж определенным бюджетом. В данной функции управления существует риск несоответствия подаваемой рекламы реальному позиционированию объекта. К примеру, размещение рекламы бизнес - центра класса "А" в третьесортной газете или размещение рекламы бизнес - центра класса "С" на развороте модного журнала. Снижения этого риска можно добиться только строгим соответствием позиционирования объекта недвижимости с его рекламной компанией.

8.Финансовый менеджмент и отчетность.

Цель финансового менеджмента обеспечить собственника полнотой информации о наличии и движении денежных средств. Соответственно, риском в данной ситуации является несвоевременная, недостоверная, неполная подача информации. Добиться снижения этого риска можно составлением удобных для управления форматов бюджетов, построением системы бюджетирования. Чтобы финансовое планирование стало эффективным нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа. Необходимо обеспечить оперативность управления.

Раздел VIII. Эффективность проведения приватизации жилищного фонда

Под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями или возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц (Федеральный закон № 123-ФЗ от 21.07.1997г.)

Закон о приватизации предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья:

v добровольность осуществления гражданами приватизации (ст. 1);

v бесплатность приобретения занимаемого жилого помещения (ст. 1);

v одноразовость осуществления приватизации (ст. 11).

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается "передача в собственность граждан на добровольной основе", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью.

Страница:


Подобные документы

  • Формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом

    Классификация видов жилищного фонда. Принципы сбалансированного управления жилищным фондом. Анализ современного состояния и проблем управления жилищным фондом в г. Москва, направления формирования и совершенствования конкурентной среды в этой сфере.

    курсовая работа [1,6 M], добавлен 28.09.2011

  • Управление и эксплуатация жилищного фонда населения

    Характеристика градообслуживающей сферы. Муниципализация – передача государственной властью права собственности. Описание муниципального хозяйства. Проблемы реформирования предприятия жилищно-коммунальных услуг. Муниципальное управление жилищным фондом.

    реферат [499,3 K], добавлен 17.11.2010

  • Характеристика системы управления недвижимостью

    Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере. Способы управления многоквартирным домом. Функции муниципальной структуры во взаимодействии с компанией. Оптимальная структура управляющей компании.

    курсовая работа [209,4 K], добавлен 09.06.2011

  • Статистический анализ выборочного наблюдения

    Метод статистики, анализ данных, поиск закономерностей. Сводка и группировка данных статистического наблюдения за жилищным фондом. Вариационный анализ показателя площади жилищ, приходящихся в среднем на одного жителя. Выборочное наблюдение субъектов.

    курсовая работа [117,9 K], добавлен 04.10.2008

  • Управление фондом заработной платы

    Сущность и понятие фонда оплаты труда, его расчет и принципы формирования. Технико-экономическая характеристика исследуемого предприятия, его организационная структура, анализ хозяйственных и финансовых показателей. Резервы экономии фонда зарплаты.

    курсовая работа [97,7 K], добавлен 27.03.2015

  • Статистическое изучение заработной платы

    Понятие заработной платы, формы и системы оплаты труда. Статистическое изучение заработной платы. Состав и расчет фонда заработной платы. Анализ уровня, динамики и дифференциации заработной платы. Взаимосвязь между фондом и уровнем заработной платы.

    курсовая работа [761,5 K], добавлен 06.05.2009

  • Планирование ремонтных работ

    Система планирования производства работ: понятие, значение и совершенствование ремонтов. Текущий и капитальный ремонт. Расчет трудоемкости и среднесписочной численности ремонтных работ. Расчет годового фонда заработной платы, потребности в запчастях.

    контрольная работа [15,7 K], добавлен 08.11.2011

  • Проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них

    Организация, формы и методы управления эксплуатацией жилищного фонда города. Потребительские предпочтения населения как фактор развития жилищного рынка. Анализ и модернизация жилищного фонда г. Хабаровска. Развитие конкурентной среды и реформирование ЖКХ.

    курсовая работа [75,1 K], добавлен 02.05.2016

  • Модель оценки эффективности управления ПИФом на примере ЗПИФН "Вольные каменщики" по доверительным управлением ООО "УК" МАГИСТР"

    Законодательное регулирование доверительного управления паевого инвестиционного фонда. Показатели, используемые для оценки эффективности доверительного управления паевым инвестиционным фондом на примере ЗПИФН "Вольные каменщики" под ДУ ООО "УК" МАГИСТР".

    дипломная работа [239,9 K], добавлен 21.04.2011

  • Управление активами паевых инвестиционных фондов

    Место и роль паевых инвестиционных фондов в финансовой системе страны. Управление инвестиционными активами: принцип работы фондов, ответственность управляющей организации. Разработка проекта; анализ совершенствования управления фондом в текущих условиях.

    дипломная работа [443,2 K], добавлен 02.12.2009

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены