Эффективное управление жилищным фондом на рынке

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть - за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой - экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый "выброс" на рынок жилья дополнительной жилой площади.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Для того, чтобы договор был действительным, требуется соблюдение ряда условий:

Во-первых, необходимо, чтобы содержание договора не противоречило закону. Недопустимы, в частности сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю (государственной или муниципальной организации) это жилье принадлежало:

ь государственным и муниципальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения;

ь государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве оперативного управления.

Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника договора соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление договора о приватизации.

В-шестых, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация имеет правообразующее значение.

Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. При отступлении указанных условий договор приватизации жилого помещения считается недействительным. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению, они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 18 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений должен был завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2010 г. Но группа депутатов Госдумы из фракции "Единая Россия" внесла поправки в Жилищный кодекс, предполагающие продление сроков бесплатной приватизации и деприватизации жилья с 1 марта 2010 года до 1 марта 2013 года. Законодательная инициатива одобрена правительством РФ и поддержана президентом.

Авторы законопроекта отмечают, что изменения в Жилищный кодекс связаны с тем, что большое количество граждан не успеют приватизировать квартиры из-за больших очередей в пункты приема документов.

Принятие поправок поддерживает и думская оппозиция. В тоже время представители местных властей отмечают, что бесконечная приватизация тормозит реализацию программ по строительству социального жилья. Муниципалитетам просто невыгодно возводить жилье, которые сразу же оформляется в собственность и может быть продано.

Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений.

Согласно Жилищному кодексу бесплатная приватизация социального жилья, начавшаяся в 1991 году, должна была закончиться 1 января 2007 года. Позднее сроки приватизации были продлены сначала до 1 января 2010 года, затем - до 1 марта 2010 года. После марта 2010 года получить в собственность квартиру, в которой гражданин проживал по соцнайму, можно было бы лишь выкупив, ее у муниципалитета по рыночной цене.

К плюсам приватизации жилья эксперты относят то, что квартира становиться собственностью, которой человек может распоряжаться по своему усмотрению: продать, подарить, завещать. К минусам оформления жилья в собственность можно отнести то, что государство планирует ввести новый налог на недвижимость, и для приватизированных квартир он будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Кроме того, собственнику придется из своих средств оплачивать капитальный ремонт дома.

На сегодняшний день основная часть жилищного фонда находится в частной собственности, а это более 70 % жилья. И конечно же важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не в одночасье, не с момента публикации в официальном источнике - гражданам предлагается период времени (более четырех лет) для того, чтобы принять важное решение: приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя.

В то же время Министерство регионального развития выступает за создание специализированной инспекции по надзору в сфере жилого фонда в виде отдельной структуры или департамента в рамках Минрегионразвития. Кроме того, министерство считает необходимым сократить объем финансовой помощи, предоставляемой субъектами и муниципальными образованиями, и направлять ее исключительно на инвестиционные проекты, реализуемые в сфере ЖКХ. В 2005 г объем такой помощи составил 108 млрд. руб. В этой связи Минрегионразвития считает необходимым направлять это финансирование прежде всего туда, где созданы товарищества собственников жилья. Основной проблемой, по мнению министра, является то, что на сегодняшний день не удалось обеспечить надлежащий уровень разгосударствления этого сектора, в результате чего страдает его эффективность и конкурентоспособность. Кроме того, отсутствие долгосрочной политики в сфере регулирования тарифов определяет низкую инвестиционную привлекательность этого сектора. Объем кредиторской задолженности в сфере ЖКХ достиг 325 млрд. руб.

Достаточно сложно идет процесс создания товариществ собственников жилья. На сегодняшний день их доля составляет 5,9 процентов в общем объеме жилых домов. Муниципалитеты по-прежнему управляют частным жилым фондом как муниципальным. В этой связи министр предложил снизить необходимый уровень кворума при повторном собрании жильцов с целью создания товарищества собственников жилья до уровня менее 50 процентов. Необходимо принятие поправок в налоговое законодательство с тем, чтобы освободить ТСЖ от уплаты налога на землю, по крайней мере на срок в 3 года на период развития товарищества, так же необходимо освободить эти товарищества от налога на прибыль со сборов, которые взимаются на осуществление капитального ремонта.

Раздел IX. Сравнительные характеристики организаций по управлению недвижимостью

Множество накопившихся проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства, потребовало реформирования данного сектора экономики России. Основной целью реформы ЖКХ является наведение порядка в этой отрасли и повышение качества обслуживания населения, за счет создания конкурентного рынка оказания услуг. Поскольку эффективное управление имуществом может обеспечить только сам собственник, новый жилищный кодекс дает право и одновременно возлагает обязанность на собственников до 01 марта 2006 года (ст.18 Федерального закона № 189-ФЗ) самостоятельно выбрать способ управления своим домом. Этот срок был продлён до 1 января 2007г. (Федеральный закон от 26.12.2005 г. № 184-ФЗ), что даёт собственникам возможность обдуманно и взвешено подойти к решению данного вопроса. Законодательно предлагается три варианта управления многоквартирным домом (ст.161 Жилищного кодекса РФ)

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3) Управление управляющей организацией.

Стоит, наверное, уделить некоторое внимание самому понятию управления и всему что с ним связано. Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве в виде предоставления собственникам права на управление своим имуществом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным домом.

Управление- это деятельность продолжительного характера направленная на достижение каких-либо целей, а в случае Управления многоквартирным домом направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также обеспечения предоставления коммунальных и иных услуг гражданам, проживающим в доме.

Теперь рассмотрим все три способа:

1-й способ: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Первый способ управления предполагает, что собственники непосредственно без создания каких-либо объединений, осуществляют управление своим имуществом, принадлежащим им на праве собственности. Реализация данной деятельности влечёт за собой вступление субъекта управления в гражданско-правовые отношения с целым рядом специализированных организаций. Договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение, услуги связи и т.д. Договора с эксплуатационными организациями на текущий и капитальный ремонт здания, уборку территорий, вывоз бытовых отходов, проведение санитарно-технических работ и мероприятий и т.п.

Положительные аспекты:

-Углубленный контроль качества оказываемых услуг;

-Сниженные управленческие затраты;

-Заключение договоров, коммунальные услуги с каждым из собственников от его имени

Отрицательные аспекты:

- Максимальная степень вовлечения собственников управления жильем;

- Часто возникающая необходимость проведения общего собрания;

- Сложность принятия решения, устраивающего большинство собственников;

- Затруднено привлечение отдельных работников для выполнения тех или иных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома (невозможность заключения трудовых договоров, отсутствие социальных гарантий у нанимаемых работников, трудности ведения расчетов и сбора платежей)

- Вопрос хранения документов, справок о размере занимаемой площади, о платежах за ЖКУ, о составе семьи;

- Отсутствие специалистов по планированию и экономическим расчетам по финансированию работ на капитальный ремонт дома и инженерного оборудования;

- Невозможность представительства в суде по защите потребителей ЖКУ, принятие мер по взысканию задолженности по обязательным платежам;

- Проблема оплаты мест общего пользования и прочих коммунальных услуг, предназначенных для общих нужд;

- Сети потребителей связаны с сетями поставщика через общую долевую собственность, то есть логичнее бы было коллективно выступать стороной договоров на коммунальные услуги.

Таким образом, при выборе первого варианта управления каждый из собственников обязан заключить договора со всеми этими организациями.
Возможно, конечно, некоторое упрощение данной схемы в случае предоставления полномочий одному из собственников. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников.

Следует отметить, что данный способ управления наиболее приемлем для частных домов или коттеджных поселков, в которых каждому собственнику на праве частной собственности принадлежит конкретный дом. В этом случае каждый собственник, по своему усмотрению заключает договора на управление своим домом.

Таким образом, применительно к многоквартирному дому, в котором имеется несколько собственников, такой способ управления практически не реализуем.

Помимо множества трудностей и недостатков, эта схема имеет на наш взгляд ещё одну очень серьёзную проблему. В данном случае практически не осуществимы контрольные функции за работой подрядных организаций, к тому же отсутствие юридического лица, представляющего интересы жильцов, повлечёт ряд проблем при заключении договоров и представлении интересов собственников в городских и муниципальных органах власти.

Исходя из этого, возникает вопрос о создании структуры действующей от имени и в интересах собственников, и выполняющей административные и управленческие функции, каковой может являться товарищество собственников жилья.

2-й способ: Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Рассмотрим виды жилищных и специализированных кооперативов.

- Товарищество Собственников Жилья, является формой объединения владельцев квартир для совместного управления домом, для правильной и грамотной его эксплуатации. Юридически ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Практически Товарищество очень полезно, так как позволяет решать текущие проблемы не тогда, когда удобно ЖЭУ, а в оперативном порядке, оптимальном для жильцов дома.

ТСЖ действует на основании устава, заключает договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и договора на оказание коммунальных услуг. Существует два способа заключения договоров:

1. заключение договора непосредственно с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и с подрядными организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. заключение договора с управляющей компанией, которая будет отвечать за поставку коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

- Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Недостаток организаций: управление осуществляется непосредственно собственниками помещений, которые не обладают достаточным уровнем знаний в сфере эксплуатации жилищного фонда, а потому не могут осуществлять надлежащий контроль за качеством выполнения работ.

- Районные эксплуатационные управления организации, которые в начале 80-х г. г. заменили ЖЕК (жилищно-эксплуатационные конторы). В РЭУ были сосредоточены службы, выполнявшие на определенной территории (микрорайон) необходимые работы по текущему содержанию жилых зданий и служебных помещений, занимающиеся уборкой и благоустройством, озеленением, сбором мусора.

- Жилищно-эксплуатационное управление - осуществляет свою хозяйственную деятельность на базе имущества, переданного в бесплатное пользование Учредителем. Основными задачами ЖЭУ являются:

1. обеспечение правильной технической эксплуатации и сохранности жилищного фонда муниципалитета, проведение его текущего профилактического и капитального ремонта, благоустройства дворовых территорий;

2. ремонт и эксплуатация водопроводных, тепловых и канализационных сетей;

3. выработка и снабжение тепловой энергией;

4. выполнение договоров по обслуживанию жилищного фонда, жилищно-строительных кооперативов, предприятий, организаций различных ведомств;

5. выполнение работы (создание услуг, производство продукции) по заказам граждан, государственных, кооперативных и других организаций с использованием свободных от выполнения основной деятельности ресурсов.

ЖЭУ является юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры, имеет самостоятельный баланс.

Недостаток организаций: нехватка финансирования деятельности, осуществляемого за счет бюджетных средств, низкий уровень управления, жалобы клиентов привели к упразднению этих организаций, которые вошли в состав современных управляющих компаний как подрядные организации.

Положительные аспекты такого управления:

- «Средняя» вовлеченность собственников помещений в процесс управления жилым домом;

- Отсутствие цели извлечения прибыли при осуществлении управления;

- Облегчение процедуры принятия коллективных решений (от 51% голосов);

- Возможность постоянного учета мнения большинства собственников;

- Мотивация к качественному оказанию услуг;

- Сохранение чувства «хозяина» дома;

- Упрощенная смена управляющей компании, поставщиков и подрядчиков (на основании решения правления);

- Наличие функции защиты прав собственников помещений (ТСЖ - юр. лицо).

Отрицательные аспекты:

- Потребность в офисных помещениях для размещения органов управления;

- Отсутствие ответственности при принятии решения, приведшего к отрицательному результату;

- Отсутствие профессионалов - управленцев.

Данный способ в наибольшей степени позволяет реализовать возможности управления многоквартирным домом.

Во-первых, товарищество собственников жилья имеет статус юридического лица, что упрощает взаимоотношения с третьими лицами при заключении договоров (ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, товарищество, избирает из своего состава исполнительный орган в лице правления товарищества и председателя правления, действующих от лица всех его членов (ст. 147, 149 ЖК РФ).

В-третьих, создав товарищество и избрав полномочные органы правления, собственники снимают с себя проблему непосредственного участия в заключении договоров с ресурсоснабжающими, эксплуатационными и прочими организациями (ст. 148 ЖК РФ).

В-четвертых, товарищество, избирая из своего состава ревизионную комиссию, имеет возможность контролировать финансовую деятельность товарищества (ст. 150 ЖК РФ). Здесь хотелось бы отметить, что высшим органом управления в товариществе собственников жилья, является общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ), которое может быть созвано в любой момент по инициативе любого члена товарищества (ст. 146 ЖК РФ), и в случае неудовлетворительной работы председателя и (или) правления они могут быть переизбраны (ст. 145 ЖК РФ).

Несомненным преимуществом данного способа управления является то, что председатель и правление избираются из числа собственников помещений дома и, скорее всего, постараются должным образом отнестись ко всем существующим проблемам.

На практике же, далеко не каждый решиться взвалить на себя массу проблем связанных с управлением домом и зачастую деятельное участие в начале создания товарищества, заканчивается посредственным отношением в дальнейшем, либо полным нежеланием выполнять свои функции.

К тому же, инициатива собственников желающих проявить себя и получить бразды правления, не говорит об их возможности профессионально подойти к вопросам управления, что может повлечь за собой ряд необдуманных поступков и решений, которые в свою очередь, могут привести к дополнительным не запланированным расходам или к более серьёзным последствиям.

Чтобы избежать подобного рода проблем, существует третий способ, при котором управление домом передаётся управляющей компании - профессионально осуществляющей эти функции.

3-й способ управления: Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ заключается в передаче функций управления управляющей компании профессионально осуществляющей данный вид деятельности (ст.161, ч.1 ЖК РФ).

Положительные аспекты:

- Четкие договорные отношения с каждым собственником;

- Минимизация времени для собственников в процессе управления;

- Регламентированный порядок предоставления услуг и их фиксированная цена;

- Единый спрос за оказание всех видов услуг;

Отрицательные аспекты:

- Минимальное участие всех граждан в управлении;

- Отстраненность жителей от системы выбора обслуживающих организаций;

- Отсутствие у управляющей организации иной мотивации, кроме денежной;

- Организационно-сложный порядок заключения договора на управление: подписание с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания.

Важным моментом в деятельности управляющей компании, выступающей как субъект рыночных отношений, является её материальная заинтересованность в эффективной работе, в расширении сферы своей деятельности, получении в управление большего числа многоквартирных домов и как следствие, повышение качества своей работы, изыскание возможностей для снижения расходов собственников на содержание жилого дома.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Список использованной литературы

1. Андриади Ю.Г., Арцыбашев В.М., и др. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства/ под общей редакцией Л.Р. Маиляна. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 352 с. - (Строительство и дизайн)

2. Нотенко С.Н., Ройтман А.Г., Сокова Е.Я. и др., Техническая эксплуатация жилых зданий: Учеб. для строит. вузов, под ред. А.М. Стражникова. - М.: Высшая школа., 2000. - 429 с.: ил.

3. Постановление администрации города Иркутска от 26 февраля 2010 г. N 031-06-437/10 "Об установлении размера платы за жилое помещение"

4. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, постановление Госстроя от 27 сентября 2003 года, №170

5. Приказ от 9 декабря 1999 г. № 139 Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда.

6. ВCH 58--88(р) [6] «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

7. Интернет сайт Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика Фонд «институт экономики города» Под редакцией с. Б. Сиваева, Москва 2002, http://www.up.mos.ru/tsg/15/15_22.htm

8. Интернет ресурс: Услуги управляющей компании - http://www.ac-mc.ru/ uslugi/25.html

Размещено на Allbest.ru