Система экспертиз инвестиционно-строительного процесса на примере блока А жилищно-коммерческого комплекса "Фрегат"

8.Назначение	Жилое, общественное
9.Размещение в застройке	Отдельно стоящее
10.Тип	17-ти этажное
11.Конструктивное решение	Металлокаркасное, железобетонное

Таблица 11

Объемно - планировочные параметры здания

Показатели	Обозначение и размерность показателей	Нормативное значение показателя	Расчетное (проектное) значение показателя
		Жилая часть	Встроено-пристроенная часть	Жилая часть	Встроено-пристроенная часть
12.Общая площадь наружных ограждающих конструкций здания в т.ч.:	Aesum ,м2	-	-	5357.4	2561.9
-Стен	Аw,м2	-	-	2634,7	600,8
-окон и балконных дверей	Af,м2	-	-	1804,7	457,8
-входных дверей	Aed	-	-	4.9	13.7
-Покрытий совмещенных	Ac	-	-	690.1	591.1
-чердачных перекрытий	Ac	-	-	-	-
-перекрытий теплых чердаков	Ac	-	-	-	-
-перекрытий над теплыми подвалами	Af,м2	-	-	-	-
-перекрытий над неотапливаемыми подвалами и подпольями	Af,м2	-	-	189.6	717.6
Продолжение таблицы 11
-перекрытий над проездами и эркерами	Af,м2	-	-	15.3	180.9
-пола по грунту	Af,м2	-	-	18.1	-
13.Площадь отапливаемых помешений здания	Ah,м2	-	-	8590	2418.5
14.Полезная площадь общественных зданий	Al,м2	-	-	-	2092
15.Площадь жилых помещений и кухонь	Al,м2	-	-	4250	-
16.Отапливаемый объем	Vh,м3	-	-	26630	9310
17.Коэффициент остекленности фасада здания	р	-	-	0,41	0,43
18.Показатели компактности здания	Kedes	-	-	0.20	0.28

2.8 Энергетические показатели объекта

Таблица 12

Теплотехнические показатели

Показатели	Обозначение и размерность показателей	Нормативное значение показателя	Расчетное (проектное) значение показателя
		Жилая часть	Встроено-пристроенная часть	Жилая часть	Встроено-пристроенная часть
19.Приведенное сопротивление теплопередаче наружных ограждений:	?С/Вт	-	-	-	-
-стен		3.82	3.2	3.2	3.2
-окон и балконных дверей		0.65	0.53	0.56	0.56
-входных дверей		0.54	0.92	0.66	0.92
-покрытий совмещенных		5.65	4.27	5.65	4.3
-чердачных перекрытий холодных и теплых чердаков		-	-	-	-
-перекрытий над теплыми подвалами
-перекрытий над неотапливаемыми подвалами и подпольями			-
-перекрытий над проездами и эркерами		5,65	4,27	5,65	4,3
-пола по грунту	1зона	2,1	-	2,1	-
	2зона	4,3	-	4,3	-
	3зона	8,6	-	8,6	-
	4зона	14,2	-	14,2	-
20.Приведенный трансмиссионный коэф. теплопередачи здания	?C	-	-	0,87	0,58
21.Кратность воздухообмена		-	-	0,56	1,33
22.Условный инфильтрационный коэф. теплопередачи знания	?C	-	-	0,62	1,08
23.Общий коэф. теплопередачи здания	?C	-	-	1,49	1,65

Таблица 13

Теплоэнергетические показатели

24.Общие теплопотери через ограждающую оболочку здания за отопительный период	МДж	-	-	4749526	2439041
25.Удельные бытовые тепловыделения в здании	Вт\	-	-	10	33
26.Бытовые теплопоступления в здание за отопительный период	МДж	-	-	844560	1371883
27.Теплопоступления в здание от солнечной радиации за отопительный период	МДж	-	-	1620834	470941
28.Потребность в тепловой энергии на отопление здания за отопительный период	МДж	-	-	3082704	1173498
29.Удельный расход тепловой энергии на отопление здания		-	-	52	73

Таблица 14

Данные о потребности в воде, тепле и электроэнергии

Наименование показателей	ед. изм.	офисные помещения	жилые помещения
годовой расход воды	м3/год
холодной		686,44	35624
горячей		301,3	10868,7
удельный расход э/ресурсов на 1м2 общей площади
по отоплению	т.у.т.	0,017	0,012
по вентеляции	т.у.т.	0,027	0,016
потребляемая мощность электроэнергии	кВт	232	298
годовой расход э/энергии	тыс.кВт час	486	1042

2.9 Конструктивное решение объекта

Жилой дом - 17-ти этажное здание со встроенными торгово-офисными помещениями с 1-3 этажи. Он представляет собой каркасно-рамную систему, секции разделяются антисейсмическими швами. Каркас монолитный с монолитными диафрагмами жесткости. Шаг несущих колонн в поперечном направлении 3; 3,9; 6; 9 м.

За условную отметку 0,000 принята отметка чистого пола первого этажа, что соответсвует абсолютной отметке 202,0.

Высота первого этажа дома - 4,2 м., типовых этажей - 2,8м, техподполья - 2,4м

Дом рассчитан на толчки силой до 9 баллов. Сейсмоустойчивость обеспечивается за счет металлокаркаса и железобетонных дисков.

Фундамент железобетонный монолитный. имеет свайное основание.Диафрагмы жесткости - монолитный железобетон толщиной 200мм, 300мм из бетона кл В25.

Лестничные марши и площадки -сборные железобетонные конструкции по индивидуальному проекту из бетона кл В15.На секцию предусматривается 1 незадымляемая лестница типа Н-2 с подпором воздуха. Наружные стены между колонн возведены из кирпича, с теплоизоляционным слоем и навесным фасадом.

Стены комбинированные: использовано как кирпичное заполнение проемов наружных стен, так и заполнение их железобетонными панелями. Навесные стеновые ж/б панели - 120мм, кирпич -250мм. Стены зданий снаружи утепляются минераловатными плитами “ROCKWOOL” толщиной 150мм и облицовываются фасадными плитами “Минерит” по металлическому каркасу. Внутренние перегородки выполняются из гипсокартона по технологии «Кнауф», стены утепляются.

Перегородки санузлов - кирпичная кладка толщиной 100мм из кирпича М100 на растворе М50, остальные - ГКЛ тип С110-100 мм.

Кладка по сопротивляемости сейсмическим воздействиям должна соответствовать I категории (временное сопротивление по неперевязанным швам - нормальное сцеление 180 КПа >Rp>120 KIIa)

Кровля -- плоская, с теплоизоляционным слоем, покрыта современным материалом -- бикростом. Состав кровли: 2 слоя изопласта (10мм), армированная стяжка из цементно-песчанного раствора М150 (40мм), шлакобетон (230-190мм), плита теплоизоляционная из экструдированного пенополистирола (110 мм), 1 слоя рубероида на битумной мастике (5мм), молниеприемная сетка из проволоки д8 Вр1, ж/б плита покрытия (200мм)

Стены подвала -- монолитные.

Окна: белые пластиковые с двухкамерным герметичным стеклопакетом и пластиковыми подоконниками.

Двери: входная металлическая с полимерным покрытием; межкомнатные мазонитовые филенчатые, металлопластиковые, металлические.

Все деревянные детали и конструкции пропитаны антисептиком и антипиренами

Потолки зашиты гипсокартоном, зашпаклеваны и покрашены водоэмульсионной краской.

Перегородки: межкомнатные гипсокартонные со звукоизоляцией, выполнена шпаклевка, обои под покраску, покраска водоэмульсионной краской.

Полы: шлакобетонная стяжка для обеспечения тепло-и звукоизоляции, линолеум по всей квартире, кроме санузла.Санузлы: выполнена шпаклевка с водоэмульсионной окраской. Санузлы совмещенные и раздельные, в них установлены унитаз и стальная ванная. На полу кафельная плитка.

Радиаторы отопления с декоративными решетками.

Водопроводные стояки в доме изготовлены из стальных оцинкованных труб -- такие прослужат в несколько раз дольше обычных, горизонтальная разводка -- из металлопластика.

Отопление здания -- водяное, осуществляется через тепловые пункты. Система отопления -- двухтрубная, приборы -- конвекторы «Универсал», трубы -- водогазопроводные.

Вентиляция -- приточно-вытяжная, с рекуперацией воздуха, механическим побуждением, венткамерами, расположенными в подвале.

Выполнены две системы водоснабжения: пожарный водопровод и хозяйственно-питьевой. Возможно проведение водопровода и канализации непосредственно в офисное или торговое помещение.

Электроснабжение будет осуществлено от электрощитовой, которая расположена на 1 этаже. Электропроводка: межкомнатная электропроводка с установкой выключателей и розеток. В квартире устанавливается квартирный щиток с одним счетчиком на 10-40 А, которой питается от этажного щитка.Введена противопожарная сигнализация.

В помещениях комплекса «Фрегат» предусмотрена оптиковолоконная и телефонная связь.

Лифтов в доме два (пассажирский и грузовой) -- оба современные и практически бесшумные, фирмы «Отис». Грузоподъемность 1000кг. С кабиной размерами 1100 на 2100 мм.

Отделка квартир по европейскому стандарту: на стенах обои, на полу линолеум, окна пластиковые, двухкамерные (3 стекла).

В каждой квартире есть застекленные и утепленные лоджии площадью от 5 до 10 квадратных метров (в некоторых -- по две лоджии).



2.10 Выводы и рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания

При осмотре фундамента и других основных конструкций осадок, трещин, сколов и других повреждений не обнаружено.

Нарушения в работе фундаментов могут быть вызваны их неравномерными осадками, сезонным пучением грунтов, изменением влажности грунтов, сейсмичности территории и др.

Особое внимание следует уделить отмостке вокруг здания. Обеспечить надзор за появлением воды в подполье, как за дождевой, так и из инженерных коммуникаций.

Запрещается проводить какие-либо земляные работы в непосредственной близости от здания, особенно ниже подошвы фундамента, без специального разрешения и соответствующего надзора при производстве работ.

Для принятия решения о необходимости выполнения каких-либо работ по устранению выявленных неисправностей в фундаменте следует создать комиссию с обязательным привлечением представителей проектной организации, привязавшей проект данного дома.

При эксплуатации подполья необходимо:

- осуществлять регулярное проветривание через продухи в летнее время, регулируя их частичным закрыванием зимой;

- держать закрытыми на замок двери в подполье;

- содержать в исправном состоянии теплоизоляцию трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения;

- не допускать захламления подполья.

Организация по обслуживанию здания должна обеспечивать:

- заданный температурно-влажностный режим внутри здания;

- исправное состояние стен для принятия нагрузок (конструктивную прочность);

- устранение повреждений стен, по мере выявления, не допуская дальнейшего развития;

- теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

В процессе эксплуатации здания могут появляться послеосадочные трещины в швах между плитами, ликвидация которых должна осуществляться при текущем ремонте путем расшивки швов цементно- известковым раствором, при необходимости с проклейкой тканью.

2.11 Оценка сейсмостойкости здания

Исходя из конструкции здания и сейсмичности площадки под зданием, составляется полный перечень т - конструктивных требований СНиП к зданию. Цена каждого i-гo требования назначается равной 1/т. Здание, которое соответствует 1 требованиям из m (1 < m), получает конструктивную оценку Sc =l/m. Каждое i-e конструктивное требование, которому здание соответствует не полностью, оценивается числом , где Ki - число процентов, на которое здание соответствует i-му конструктивному требованию.

В этом случае общая конструктивная оценка сейсмостойкости здания определяется числом Sc:

В формуле для i -го конструктивного требования, которому здание соответствует полностью, величина Ki принимается равной 100. В случае, когда степень соответствия здания i -му конструктивному требованию не установлена и существует равновероятность соблюдения и несоблюдения этого требования, величина Ki принимается равной 50.

Конструктивная оценка является необоснованной, если число требований, степень соответствия которым не установлена достоверно, превышает 0,25т. В этом случае число требований, на которые нет определенного ответа, должно быть уменьшено. Принимается, что по конструктивным требованиям здание сейсмостойкое на той сейсмической площадке, на которой выполняется условие: Sc > 0,8, где Sc - конструктивная оценка сейсмостойкости.

Конструктивные требования к каркасным зданиям по сейсмическим воздействиям в соответствии со СНиП II-7-81 *:

1. Жесткие узлы железобетонных каркасов зданий должны быть усилены применением сварных сеток, спирали или замкнутых хомутов.

2. В качестве ограждающих стеновых конструкций каркасных зданий следует применять легкие навесные панели. Допускается устройство кирпичного или каменного заполнения.

3. Применение самонесущих стен из каменной кладки допускается при шаге пристенных колонн каркаса не более 6 м.

4. Применение самонесущих стен из каменной кладки допускается при высоте стен зданий, возводимых на площадках сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов, соответственно не более 18, 16 и 9м.

5. Кладка самонесущих стен в каркасных зданиях должна быть I или II категории, иметь гибкие связи с каркасом, не препятствующие горизонтальным смещениям каркаса вдоль стен.

6. Между поверхностями стен и колонн каркаса должен предусматриваться зазор не менее 20 мм. По всей длине стены в уровне плит покрытия и верха оконных проемов должны устраиваться антисейсмические пояса, соединенные с каркасом здания.

Данный объект полностью удовлетворяет нормативным требованиям СНиП II-7-81.



3. ПРАВОВАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

3.1 Правовая экспертиза

Под правовой экспертизой в данном контексте понимаемся проверки на предмет наличия всех необходимых разрешений, договоров, лицензий, технологических условий, на строительство высотного многоквартирного дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Орджоникидзе 35, а так же юридическая обоснованность строительства.

На каждом этапе реализации инвестиционно - строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.

Предоставление земельных участков для реализации инвестиционно -строительных проектов производится обычно в две стадии:

- предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;

- предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

Фирменное наименование и местонахождение застройщика - Общество с ограниченной ответственностью «Сибпромстрой-Н». Юридический адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Почтовый адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Фактический адрес: г. Новокузнецк, ул. Павловского, 11А.

Данные о государственной регистрации застройщика - дата гос. регистрации -- 01.11.2004 г.

ОГРН 1044238006933, дата внесения записи -- 01.11.2004 г.Свидетельство 42 №002268739 выдано ИМНС РФ по Новокузнецкому району Кемеровской области.

Данные об учредителях (участниках) застройщика - учредителями (участниками) являются: ООО «СГМК-Инжиниринг».

Фирменное наименование и местонахождение заказчика - Общество с ограниченной ответственностью «СГМК-Инжиниринг»

Юридический адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А. Почтовый адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А. Фактический адрес: г. Новокузнецк, ул. Павловского, 11А.

Лицензия заказчика (номер, срок действия, орган, выдавший лицензию) - лицензия T 139958, регистрационный номер ГС-6-42-02-27-0-4217095291-004783-1, выдана на основании приказа Министерства регионального развития от 29.08.2008 г. №154 на срок до 29.08.2013 г.

Виды лицензируемой деятельности: строительство зданий и сооружений I и II уровня ответственности. Выполнение функций заказчика-застройщика.

Результаты государственной экспертизы проекта - положительное экспертное заключение №113-8/48 от 19.07.2007 г. Управления государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Разрешение на строительство - выдано: ГУ архитектуры и градостроительства администрации г. Новокузнецка Кемеровской области, срок действия -- до 1 октября 2009 года,

№RU42310000-00476 от 20 декабря 2007 года.

Строительство жилого объекта проходит в три этапа:

Первый этап - определение целей инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, происходит приобретение или получение земельной, участка на котором предполагается строительство.

На основе необходимых исследований и проработок источников финансирования, условий и средств реализации поставленной цели заказчик оценивает возможности инвестирования и достижения намеченных технико-экономических показателей. После одобрения местным органом власти намерений заказчика разрабатываются обоснования инвестиций в строительство. Далее приступают к согласованию и сбору исходных данных для строительства объекта.

Второй этап - происходит непосредственно само строительство.

В cooтветствии с Градостроительным кодексом строительство зданий, строений и сооружений осуществляется на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно- планировочные, конструктивные, технические решения для строительства объекта, а также благоустройство земельных участков.

Проектную документацию разрабатывают в соответствии с градостроительной документацией, СНиП, согласовывают с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора.

Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдают на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов удостоверяющих их права на земельные участки и при наличии утвержденной проектной документации.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:

§ пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

§ схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

§ кадастровый план участка

§ конструктивные и объемно-планировочные решения;

§ сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

§ проект организации строительства объектов капитального строительства;

§ перечень мероприятий по охране окружающей среды;

§ перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

§ копия лицензии с перечнем разрешительных работ фирмы-подрядчика, заверенная печатью и подписью руководителя

§ иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

После получения разрешения можно приступать к строительству, после окончания которого наступает третий этап.

Третий этап - ввод объекта и эксплуатацию для чего законодательством предусмотрены следующие документы:

§ разрешение главы местной администрации на строительство;

§ план земельного участка с глубинами залегания коммуникаций;

§ акт земельных работ;

§ разрешение на отпуск электроэнергии:

§ разрешение на отпуск воды;

§ проект - (фасад, поэтажный план, планы коммуникаций);

§ паспорт строительства;

§ акты скрытых работ.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18 ГК РФ).

Для того чтобы создать новый объект недвижимости (жилой дом) необходимо наличие разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Данные разрешения выдают органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности (п. 5 части 1,2,3 ЖК РФ).

Управляющий должен заключить договор на строительство - договор подряда на строительство, заключенный между заказчиком и генеральной подрядной организацией.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В целях строительства застройщик направляет федеральным органам исполнительной власти или органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления в соответствии с их компетенцией заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, о которых говорилось ранее, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ).

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).

Наличие некоторых разрешений, договоров, согласований на строительство приведено в приложении:

§ распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства;

§ согласование площадки под размещение жилого дома;

§ заключение ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия;

§ экспертное заключение ООО “Санэпидсервис” по товоду земельного участка под строительство;

Создание объектов капитального строительства регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При осуществлении строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Пример договора подряда на строительство в приложении Б. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Если при осуществлении строительства объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Требования к подготовке земельных участков для строительства состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 52 Градостроительного кодекса РФ).

Строительный контроль проводится в процессе строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

При выявлении по результатам проведения контроля недостатков конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.

Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе, либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Для данного объекта строительства обязательна государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий так как: жилой дом имеет более трех этажей, требуется получение разрешения на строительство.

Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на государственную экспертизу.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

Основанием для отказа в принятии проектной документации, представленной на государственную экспертизу, является отсутствие одного из разделов:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

и (или) отсутствие результатов инженерных изысканий, установленных в части 6 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ в которой говорится, что виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством Российской Федерации (статья 49 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу.

Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора.

Негосударственная экспертиза проектной документации проводится аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

3.2 Экономическая оценка проекта недвижимости

3.2.1 Определение сметной стоимости

На строительство отдельно стоящего высотного многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями разработаны и составлены сметы.

3.2.1.1 Локальные сметы

Локальные сметы составляются:

§ по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т.п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др.;

§ по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.

В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы "нулевого цикла") и надземную часть.

Локальный сметный расчет (смета) на строительство “Фрегата Западного” имеет разделы:

§ по строительным работам - земляные работы; фундаменты; стены; перекрытия, перегородки; полы и основания; покрытия и кровли; заполнение проемов; лестницы и площадки; отделочные работы; разные работы (крыльца, отмостки и прочее) и т.п.;

§ по внутренним санитарно-техническим работам - водопровод и канализация, электроосвещение, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, встроенная котельная с дымовой трубой.

Локальные сметы составлены в следующей последовательности:

· На основании полученных исходных данных занесены в смету наименование и объемы работ;

· Применяя подобранные единичные расценки заполнены графы 2,5,6 и 10. Стоимость неучтенных в расценках материалов учитывается отдельной строкой и принимается согласно сборнику сметных цен на строительные материалы.

· Перемножив объемы работ на единичную расценку и на затраты труда рабочих, заполняются графы 7 (всего прямых затрат), 8 (основная заработная плата), 9 (эксплуатация машин) и 11 (затраты труда).

· По каждому разделу сметы подводится итоговая сумма (гр.7,8,9 и 11).

· Получив итоговую сумму всех затрат данной локальной сметы выполняют расчет фонда оплаты труда, начисление накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП) установленного размера.

· С помощь индексов осуществляют переход к ценам текущего периода.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

Прямые затраты учитывают стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин.

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.

Сметная прибыль - сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

Начисление накладных расходов и сметной прибыли при составлении локальных сметных расчетов по разделам происходит в конце каждого раздела и в целом по сметному расчету (смете).

Накладные расходы в локальной смете определяются на основе:

§ общеотраслевых укрупненных нормативов по основным видам строительства;

§ нормативов накладных расходов по видам строительных и монтажных работ;

§ индивидуальной нормы для конкретной организации.

Нормы накладных расходов определяются в соответствии с МДС 81-4.99.

Сметная прибыль определяется в локальных сметах в соответствии с МДС 81-25.2001 на основе:

§ рекомендуемых нормативов по видам строительных и монтажных работ в процентах от фонда оплаты труда рабочих и механизаторов;

§ индивидуальной нормы для конкретной организации.

Сметная стоимость строительных работ согласно локальной смете 247450700

3.2.1.2 Объектная смета

В состав объектной сметы включены общестроительные, санитарно-технические, электротехнические работы, стоимость оборудования и его монтажа, а также сметную стоимость всех затрат, связанных со строительством данного объекта с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметной стоимости "строительных работ", "монтажных работ". Объектная смета составляется по данным локальных смет и по укрупненным показателям стоимости строительно-монтажных работ.

С целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в объектной смете к стоимости строительных и монтажных работ, определенной в текущем уровне цен, дополнительно включаются средства на покрытие лимитированных затрат, в том числе:

§ на удорожание работ, выполняемых в зимнее время, стоимость временных зданий и сооружений и другие затраты, включаемые в сметную стоимость строительно-монтажных работ и предусматриваемые в составе главы "Прочие работы и затраты" сводного сметного расчета стоимости строительства, - в соответствующем проценте для каждого вида работ или затрат от итога строительно-монтажных работ по всем локальным сметам;

§ часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, - в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию.

В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приведены показатели единичной стоимости на 1 м объема, 1 м площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т.п.

За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы в размере 15% от сметной стоимости временных зданий и сооружений.

3.2.1.3 Сводный сметный расчет стоимости строительства

Сводный сметный расчет стоимости строительства высотного многоквартирного дома является документом, определяющими сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства.