Также большой удельный вес времени Заказчика уделяется управлению содержанием, изменениями и рисками.

Становление организационной структуры часто происходит уже в ходе реализации проекта. Наиболее часто она выглядит так:

Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта

Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

· По фазам жизненного цикла;

· По функциям управления;

· По подсистемам управления;

· По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:

· Управление содержанием и объемами работ;

· Управление временем;

· правление стоимостью;

· Управление качеством;

· Управление материально-техническими ресурсами;

· Управление персоналом;

· Управление рисками;

· Интеграционное управление;

· Управление информацией и коммуникациями.

Из подсистем управления ИС-проектом можно выделить следующие:

· Планирование;

· Контроль проекта;

· Принятие решений;

· Составление и сопровождение бюджета проекта;

· Организация осуществления;

· Мониторинг;

· Отчетность;

· Проверка и приемка;

· Управление изменениями;

· Управление контрактами и торгами.

Особое место при выполнении проекта занимают вопросы изменений в проекте (так как удельный вес вносимых изменений обычно высок). Для общего контроля изменений Проект-менеджером используется набор формальных процедур, которые определяют регламент изменений ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. Сложность управления изменениями состоит в том, что решения по изменениям необходимо было принимать быстро и в тоже время все изменения в обязательном порядке надо было задокументировать и провести процесс согласования с участниками проекта. На это требовуется время. В достаточно общем виде этот процесс проходит через пять основных стадий:

· Обсуждение;

· Оценка;

· Одобрение (принятое решение документируется);

· Реализация;

· Подтверждение исполнения.

При выполнении инвестиционно-строительного проекта, Проект-менеджер контролирует три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Менеджером ведётся постоянный мониторинг проекта:

· Контроль;

· Слежение за выполненными работами;

· Учет;

· Анализ;

· Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители периодически составляют и утверждают у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производит анализ полученных данных, оценивает состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производит оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта подразделяются Менеджером на следующие этапы:

· Общий контроль изменений по проекту;

· едение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

· онтроль за изменением содержания проекта;

· Контроль за изменением рассписания проекта;

· Контроль затрат по работам;

· Контроль качества;

· Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

4.3 Описание бизнеса проекта

Анализ рынка

Жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супермаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести: - долговечность и срок службы жилого здания;- наличие всех необходимых удобств;- достаточная площадь и удобная планировка квартир;- наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;- экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

- отвод земли и сбор финансовых средств;- изыскания;- проектирование;- поставки (материально-техническое снабжение);- строительство жилого здания;- регистрация прав собственности;- эксплуатация объекта.

Сегодня отечественный рынок первичной недвижимости является одним из самых быстрорастущих в мире. Во многом являясь локомотивом российской экономики, процесс увеличения темпов жилищного и коммерческого строительства создает сегодня отличные перспективы для развития всех прочих сфер коммерческой деятельности. Вместе с тем, непрерывно увеличивающееся количество новых жилых, офисных и производственных зданий позволяет стабилизировать уровень цен как на первичном, так и на вторичном рынках купли-продажи недвижимости и ее аренды.

Формирующаяся конкурентная среда на отраслевых рынках выдвинула перед предприятиями проблему выбора наиболее эффективных направлений как производственно-хозяйственной деятельности, так и инвестиционной, в результате чего особую актуальность приобретает изучение рыночно-инвестиционной конъюнктуры, а также комплекса макроэкономических факторов внешней среды, определяющих ее фазово-цикличную принадлежность. Исследование конъюнктуры первичного рынка жилья, определяемой той или иной фазой инвестиционно-строительных циклов, и учет тенденций его изменений позволяют строительным фирмам как субъектам первичного рынка жилья, локализованного в границах территориального образования, определить наиболее перспективные пути повышения эффективности хозяйственной деятельности по воспроизводству жилья как товара, так как современный этап развития жилищно-строительных предприятий характеризуется существенными диспропорциями мощностей производственных, подрядных организаций и объемов платежеспособного спроса населения. Это требует разработки новых экономических механизмов, обеспечивающих эффективное функционирование субъектов первичного рынка жилья.

С невероятной скоростью возводимые по самым современным и эффективным технологиям здания и сооружения самым позитивным образом преобразуют городскую и сельскую среду обитания современного человека. В числе типичных новостроек можно выделить кварталы жилой застройки, различные многофункциональные комплексы, бизнес-центры, специализированные строения торгового назначения, склады , корпуса промышленных предприятий и гостиницы.

Жилье как объект рыночных отношений является, с одной стороны, инвестиционным товаром, т.е. капитальным благом длительного пользования, и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой - социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество и уровень жизни населения.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости в России пострадал из-за кризиса в гораздо меньшей степени, чем европейский, а тем более американский. Одна из причин - неразвитость ипотеки. Если в США большинство объектов - до 90% - оформляется через ипотеку, то в России пока - от 5 до 10%. Ставки по ипотеке в банках нашего города с августа месяца возросли на 2-7 процентов, то есть примерно с 12,5-13 до 14,5-20% годовых, а ряд банков закрыл ипотечные программы на строящееся жильё как на наиболее рискованное вложение в сфере недвижимости.

Другой вопрос - возможна ли в ближайшее время коррекция цен на рынке жилья в ту или иную сторону - более уместен, но для ответа на него необходимо рассматривать ситуацию на каждом локальном рынке недвижимости, в каждом конкретном регионе.

Традиционно считается, что рынок недвижимости относительно других способов вложения средств более консервативен, менее доходен, но и менее рискован, а значит, более стабилен. Рынок недвижимости так же, как и другие рынки, подвержен влиянию внешних факторов, в том числе политических, макроэкономических и так далее. Они определят основные тенденции его формирования, но помимо внешних факторов большое значение имеют внутренние факторы, характерные для локальных рынков в конкретном регионе.

Наряду с рынком вторичного жилья, за последнее время огромную роль сыграл рынок первичного жилья. Особой конкуренции на строительном рынке не наблюдается, есть две-три фирмы - основные застройщики города, которые влияют на стоимость квадратного метра “первички”, и, как видно, не всегда адекватно реалиям. Например, если раньше квартиры сдавались “под ключ” и стоимость была адекватна рыночной, то сейчас, в основном, жилье продается под самостоятельную отделку. Тем самым исключаются немалые затраты, а цена остается на том же уровне, немного корректируясь с учетом спроса.

Следствием стабилизации рынка явилось усиление маркетинговой активности со стороны компаний-застройщиков, почувствовавших приближение реальной конкуренции. Кроме того, за последние 2 года серьезно изменилась структура самих игроков. На смену малым компаниям, строящим 1-2 дома, пришли крупные девелоперы, финансирующие строительство жилых комплексов и микрорайонов, и имеющие возможность управлять продвижением жилья на рынке. Так, у большинства крупных компаний появились сайты, на которых можно получить информацию о строящихся объектах, ознакомиться с предлагаемыми планировками квартир, их размещением, увидеть фотографии текущего этапа строительства объекта. Еще год назад доступность информации о строящемся жилье была ограничена.

Сегодня для привлечения потребителя используется не только реклама в многочисленных печатных изданиях, но и теле-радио реклама, появились баннеры и растяжки, красочные буклеты, рекламные ролики на экранах в городе. Можно ожидать в скором времени появление специализированного журнала о новостройках. Постепенно растет количество риэлтерских агентств, привлекаемых к реализации нового жилья, хотя тенденция создания собственных отделов продаж девелоперами сохраняется. Для клиентов это выражается в необходимости сначала самостоятельно выбирать дом или комплекс, а затем искать отдел продаж или аккредитованное агентство. Другой вариант - выбрать агентство или застройщика, а затем выбирать из ограниченного набора предложений. О цельном представлении всего рынка новостроек в одном месте пока остается только мечтать. Также не всегда возможно получить полные условия приобретения квартиры или коттеджа, возникает необходимость задавать большое количество вопросов, т.е. покупатель должен быть «продвинутым клиентом».

Несмотря на то, что рынок первичной жилой недвижимости стал более зрелым, для него также пока не характерно использование классификации в характеристики объектов, что затрудняет их дифференциацию для потребителей. К классификации жилой недвижимости существует два подхода: европейский и международный. На первичном рынке г. Кемерово ни первая, ни вторая классификации не используются, а для покупателя в настоящее время большую роль при выборе жилья на первичном рынке играет месторасположение и репутация застройщика.

Деловые центры типа «жилье и офис в одном доме» активно развиваются в США и Европе и получают постепенное распространение в России. Но если москвичи уже успели оценить преимущества многофункциональных комплексов (в столице и пригороде введено в эксплуатацию несколько таких объектов), сибирякам еще только предстоит примерить на себя блага современной цивилизации.

4.4 Инвестиционное планирование проекта

4.4.1 Общие данные

Многофункциональный элитный торгово-офисный комплекс «Фрегат» состоит из трех жилых домов (два из них сданы в эксплуатацию, третий войдет в строй в четвертом квартале 2009 года), первые этажи которых являются торгово-офисными, и отдельного корпуса нежилой недвижимости переменной этажности -- от третьего до седьмого этажа. Все они имеют свое название: «Фрегат-Центральный», «Фрегат-Восточный», «Фрегат-Западный» и «Фрегат-Главный». Общая площадь торговых залов и офисов бизнес-центра составляет более 32 тысяч квадратных метров.

Первый в Кузбассе бизнес-парк «Фрегат», где торговая площадь, офис и жилье расположены в одном месте, -- идеальный вариант для собственника.

«Фрегат-Западный» представляет собой 17-этажный жилой дом, первые три этажа которого являются торгово-офисными. Всего в блоке А 76 квартир (на двух верхних этажах квартиры двухуровневые).

Главное отличие строительства жилого дома комплекса «Фрегат» -- «Фрегата-Западного» (блок А) -- от других объектов в том, что оно было профинансировано на 100 процентов еще в 2007 году и осуществляется за счет инвестиций компании-застройщика -- ООО «Сибпромстрой-Н», а не на средства дольщиков.

Проектная декларация

Фирменное наименование и местонахождение застройщика	Общество с ограниченной ответственностью «Сибпромстрой-Н» Юридический адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Почтовый адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Фактический адрес: г. Новокузнецк, ул. Павловского, 11А.
Данные о государственной регистрации застройщика	Дата гос. регистрации -- 01.11.2004 г.ОГРН 1044238006933, дата внесения записи -- 01.11.2004 г.Свидетельство 42 №002268739 выдано ИМНС РФ по Новокузнецкому району Кемеровской области.
Данные об учредителях (участниках) застройщика	Учредителями (участниками) являются: ООО «СГМК-Инжиниринг»,
Фирменное наименование и местонахождение заказчика	Общество с ограниченной ответственностью «СГМК-Инжиниринг» Юридический адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Почтовый адрес: Российская Федерация, 654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 37А.Фактический адрес: г. Новокузнецк, ул. Павловского, 11А.
Лицензия заказчика (номер, срок действия, орган, выдавший лицензию)	Лицензия T 139958, регистрационный номер ГС-6-42-02-27-0-4217095291-004783-1, выдана на основании приказа Министерства регионального развития от 29.08.2008 г. №154 на срок до 29.08.2013 г.Виды лицензируемой деятельности: строительство зданий и сооружений I и II уровня ответственности. Выполнение функций заказчика-застройщика.
Величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации	Собственные денежные средства -- 663000 рублей.Финансовый результат -- 0 рублей.Кредиторская задолженность -- 351716000 рублей.
Цель проекта строительства	Строительство жилого дома позволит увеличить объем предложений на рынке нового качественного жилья в Центральном районе, а также завершить благоустройство территории в квартале 43 Центрального района г. Новокузнецка и формирование архитектурного облика ул. Орджоникидзе.
Результаты государственной экспертизы проекта	Положительное экспертное заключение №113-8/48 от 19.07.2007 г. Управления государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Этапы и срок реализации проекта	Начало работ по достройке объекта -- декабрь 2007 года. Планируемый срок ввода в эксплуатацию -- IV кв. 2009 года.
Разрешение на строительство	Выдано: ГУ архитектуры и градостроительства администрации г. Новокузнецка Кемеровской области, срок действия -- до 1 октября 2009 года,№RU42310000-00476 от 20 декабря 2007 года.
Права на земельный участок, площадь земельного участка	Договор аренды земельного участка №03-6135 от 13.04.2009 г., заключенный между управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка и ООО «Сибпромстрой-Н», общей площадью 7516 кв. метров, кадастровый номер 42:30:03 01 043:0009, зарегистрированный в УФРС 08.07.2009 г. за номером 42-42-06/043/2009-358.Собственник земельного участка -- муниципальное образование город Новокузнецк.
Общая информация об объекте (местоположение, описание в соответствии с проектной документацией)	Объект расположен по адресу: г. Новокузнецк, Центральный, квартал 43, строительный номер 22А.17-этажный жилой дом в металлокаркасном исполнении на 76 квартир со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
Количество самостоятельных частей в составе строящегося объекта	Число квартир -- 76 шт., в т.ч.:-- однокомнатных -- 23 шт. общ. пл. от 60 до 64 кв. м,-- двухкомнатных -- 25 шт. общ. пл. от 80 до 118 кв. м,-- трехкомнатных -- 25 шт., общ. пл. от 102 до 134 кв. м,-- четырехкомнатных -- 3 шт., общ. пл. от 147 до 151 кв. м.На первом этаже предусмотрено нежилое помещение диспетчерской в количестве 1 шт.
Техническая характеристика объекта и его самостоятельных частей	Жилой дом Жилая площадь квартир -- 2 990,4 кв. м.Общая площадь квартир -- 6 414,8 кв. м.Общая площадь жилого здания -- 8 590 кв. м.Площадь застройки -- 1 470 кв. м.Строительный объем -- 44 500 куб. м.В том числе:-- надземной части -- 41 200 куб. м,-- подземной части -- 3 300 куб. м. Офисные помещения Общая площадь нежилых помещ. -- 2 418,5 кв. м.Полезная площадь нежилых помещ. -- 1 630 кв. м.Количество этажей -- 17.Степень огнестойкости -- I. Группа ответственности -- II. Фундамент -- монолитный на свайном основании. Стены подвала -- монолитные. Каркас -- металлический. Наружные стены: наружный слой -- утеплитель с облицовочными плитами (вентилируемый фасад);внутренний слой -- ж/б панели, кирпич. Перегородки: межкомнатные гипсокартонные со звукоизоляцией, выполнена шпаклевка, обои под покраску, покраска водоэмульсионной краской. Санузлы: выполнена шпаклевка с водоэмульсионной окраской. Потолки: шпаклевка, водоэмульсионная окраска. Окна: белые пластиковые с двухкамерным герметичным стеклопакетом и пластиковыми подоконниками. Двери: входная металлическая с полимерным покрытием; межкомнатные мазонитовые филенчатые. Отопление: отопительные приборы -- конвекторы «Универсал». Полы: шлакобетонная стяжка для обеспечения тепло-и звукоизоляции, линолеум по всей квартире, кроме санузла. В санузлах напольная керамическая плитка. Водопровод, канализация: стояки водопровода, канализации с горизонтальной разводкой труб и установкой санприборов (ванна стальная, унитаз, раковина, мойка).Электропроводка: межкомнатная электропроводка с установкой выключателей и розеток.В квартире устанавливается квартирный щиток с одним счетчиком на 10-40 А, которой питается от этажного щитка. Введена противопожарная сигнализация.
Функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества	Офисно-торговые помещения.
Состав общего имущества в объекте, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства	Тех. этаж, тех. подполье, лестничные клетки, лифтовой холл, коридоры, электрощитовая, диспетчерская.
Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию	IV квартал 2009 года.
Перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта	Новокузнецкий отдел инспектирования инспекции Госстройнадзора Кемеровской области, ЗАО «Водоканал», ОАО «Кузбассэнерго».
Информация о возможных финансовых и иных рисках при осуществлении проекта строительства, осуществление мер по добровольному страхованию застройщиков данных рисков	Финансовые риски связаны с возможным удорожанием материалов и рабочей силы. Для минимизации этих рисков заключен договор с генеральным подрядчиком, не предусматривающий увеличение стоимости строительства. Страхование данных рисков не производилось. Планируемая стоимость строительства -- 284.466.300 рублей.
Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору	Залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы	ЗАО «СК «Южкузбасстрой» -- генеральный подрядчик, договор №655 генерального подряда на проведение работ по капитальному строительству от 30.11.2007 г.Субподрядчики: ООО «Нолекон-монтаж», ООО «Кузбассгражданстрой», ООО «Плюс-4 стройсвязь», ООО «Промдорстрой».
Иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства дома 22А	Договор займа №26/06-з от 26.06.2008 г. между ООО «СГМК-Трейд» и ООО «Сибпромстрой-Н».

4.4.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием и т.д. В нашем случае инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки, поэтому производим анализ инвестиционной привлекательности объекта.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему следующих показателей:

коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;

срок окупаемости;

показатель сравнительной экономической эффективности, основанной на минимизации приведенных затрат.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности должна учитывать:

· изменение стоимости денег во времени;

· инфляционные процессы;

· возможность альтернативного инвестирования;

· необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

срок (период) окупаемости;

чистая текущая стоимость доходов;

ставка доходности проекта;

внутренняя ставка доходности проекта;

модифицированная ставка доходности проекта;

ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиций проекта предполагает использование всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Расчет срока (период) окупаемости

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2. Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3. Определить срок окупаемости (Т) по формуле:

T=Ti + НС/ДДП, где

Ti - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 28

Расчет ПВД от квартир

Расчет денежного потока	Прогнозный период	Постпрогнозный период
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год
Стоимость м2 , руб	50000	53000	56000	59000	62000	65000
Количество 1-комн. Квартир (60 м2)	7	5	6	5	0	0
Пвд от 1-комн. кравртир	21000000	15900000	20160000	17700000	0	0
Количество 2-комн. Квартир (90м2)	10	8	5	2	0	0
ПВД от 2-комн. Квартир	45000000	38160000	25200000	10620000	0	0
Количество 3-комн. Квартир (110 м2)	5	7	6	4	3	0
ПВД от 3-комн. Квартир	27500000	40810000	36960000	25960000	20460000	0
Количество 4-комн. Квртир (151 м2)	1	1	1	0	0	0
ПВД от 4-комн. Квартир	7550000	8003000	8456000	0	0	0
ПВД (тыс.руб.)	101050000	102873000	90776000	54280000	20460000	0
Расчет ДВД
поправка на недогруз (% от ПВД)	0	0	0	0	0	0
поправка на неплатежи (% от ПВД)	0	0	0	0	0	0
ДВД	101050000	102873000	90776000	54280000	20460000	0
Расчет операционных расходов
операционные расходы в т.ч.:
налоги
на недвижимость	7073500	7201110	6354320	3799600	1432200	0
страховка	10105000	10287300	9077600	5428000	2046000	0
затраты на управление	4244100,00	4320666,00	3812592,00	2279760,00	859320,00	0,00
бухгалтерские и юридические услуги	3031500,00	3086190,00	2723280,00	1628400,00	613800,00	0,00
маркетинг и работа с арендаторами	3031500,00	3086190,00	2723280,00	1628400,00	613800,00	0,00
охрана	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00
реклама	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00	36000,00
прочие расходы	3031500,00	3086190,00	2723280,00	1628400,00	613800,00	0,00
ЧОД до налогооблажения и выплаты долга	70460900	71733354	63289648	37815440	14209080	0

Таблица 29

Расчет ПВД от офисов

Расчет денежного потока	Прогнозный период	Постпрогнозный период
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год
Стоимость 1 м2 офисных помещений (1-2 этажи)	80000	88000	96800	106480	117128	0
Площадь офисных помещений	530	800	350	450	284,8	0
ПВД (тыс.руб.)	42400000	70400000	33880000	47916000	33358054,4	0
Расчет ДВД
поправка на недогруз (%)	0	0	0	0	0	0
поправка на неплатежи (%)	0	0	0	0	0	0
ДВД	42400000	70400000	33880000	47916000	33358054,4	0
Расчет операционных расходов
операционные расходы в т.ч.:
налоги
на недвижимость	2968000	4928000	2371600	3354120	2335063,808	0
страховка	4240000	7040000	3388000	4791600	3335805,44	0
затраты на управление	1187200	1971200	948640	1341648	934025,5232	0
бухгалтерские и юридические услуги	848000	1408000	677600	958320	667161,088	0
маркетинг и работа с арендаторами	848000	1408000	677600	958320	667161,088	0
охрана	24000	24000	24000	24000	24000	0
реклама	24000	24000	24000	24000	24000	0
прочие расходы	848000	1408000	677600	958320	667161,088	0
ЧОД	31412800	52188800	25090960	35505672	24703676	0

Таблица 30

Расчет суммарного ЧОД от офисов и квартир

ЧОД до налогооблажения и выплаты долга	70460900	71733354	63289648	37815440	14209080	0
ЧОД	31412800	52188800	25090960	35505672	24703676	0
Сумарный Чод	101873700	123922154	88380608	73321112	38912756

Таблица 31

Расчет срока окупаемости объекта

Ставка дисконтирования=безрисковая ставка+ставка за низкую ликвидность+ставка за риск+ставка за инвестиционный менеджмент= 10+1,5+2+2=16%
f	0,8621	0,7432	0,6407	0,5523	0,4761	0
Текущая стоимость дохода	27080000	38786716,16	16075778,07	19609782,65	11761420,14	0
Сумма текущей стоимости дохода	113313697
Показатели, тыс. руб.	Периоды, год
	-	1	2	3	4	5
Денежный поток	247450700	101 873 700	123 922 154	88 380 608	73 321 112	38 912 756
Фактор дисконтирования (16%)	1,000	0,8621	0,7432	0,6407	0,5523	0,4761
Дисконтированный денежный поток	247 450 700	87 822 155	92 098 945	56 625 456	40 495 250	18 526 363
Накопленный ден. поток	-247450700	- 159 628 545	- 67 529 600	- 10 904 144	29 591 106	48 117 469
Т = 3,3

Срок окупаемости жилого здания со строено-пристроенными нежилыми помещениями составляет 3,3 года

График 1 - Период окупаемости

Недостатки показателя:

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться только данного показателя.

Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Расчет чистой текущей стоимости доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать управленческие решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов;

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов;

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД=ПД-ПЗ,

где ПД - суммарные приведенные доходы,

ПЗ - приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Таблица 32

Расчет чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

Показатели, руб.	Периоды, год
	0	1	2	3	4	5
Денежный поток	247 450 700	101 873 700	123 922 154	88 380 608	73 321 112	38 912 756
Дисконтированный денежный поток	247 450 700	87 822 155	92 098 945	56 625 456	40 495 250	18 526 363
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	295 568 169
ЧТСД	48 117 468,9
Показатели, тыс. руб.	Периоды, год
	-	1	2	3	4	5
Денежный поток	247 450 700	101 873 700	123 922 154	88 380 608	73 321 112	38 912 756
Фактор дисконтирования (25%)	1,0000	0,8000	0,6400	0,5120	0,4096	0,3277
Дисконтированный денежный поток	247 450 700	81 498 960	79 310 179	45 250 871	30 032 327	12 751 710
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	248 844 047
ЧТСД	1 393 347
Показатели, тыс. руб.	Периоды, год
	-	1	2	3	4	5
Денежный поток	247 450 700	101 873 700	123 922 154	88 380 608	73 321 112	38 912 756
Фактор дисконтирования (26%)	1,0000	0,7937	0,6299	0,4999	0,3968	0,3149
Дисконтированный денежный поток	247 450 700	80 857 156	78 058 565	44 181 466	29 093 817	12 253 627
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	244 444 631
ЧТСД	- 3 006 069

Недостатки показателя ЧТСД:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Расчет ставки доходности проекта

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП=ЧТСД/ПЗ.



Ставка доходности проекта составляет:

СДП=(48117468,9/247450700)*100%=19,45% или

295568169/247450700=1,2

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение ЧТСД.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова.

Расчет внутренней ставки доходности (коэффициента рентабельности)

Внутренняя ставка доходности (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

*если ЧТСД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше

первоначальной;

*если ЧТСД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей так, и меньшей величины затрат по проекту.

5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

247450700

248844047 - при 25%

244444631 - при 26%

б) составим пропорцию и решим уравнение

Х=1393347/4399416=0,317%

в) определим ВСДП

25%+0,317%=25,317%

Внутренняя ставка доходности проекта составляет 25,317%.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

Недостатки показателя:

ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потов в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСПД будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируется, и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение мало вероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов играет важную роль.

Расчет модифицированной ставки доходности

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковыми и высоколиквидными, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности

Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается МСД по схеме определения ВСДП, но на основе модифицированного денежного потока.

Средства, предназначенные для вложения в проект, осуществляются в течение одного года, поэтому инвестор не может вложить часть средств во второстепенный безопасный проект.

Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):

Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

Определяется круговая ставка доходности.

Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Расчет ставки доходности финансового менеджмента.

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 247450700 руб. Определим будущую стоимость доходов от проекта, если круговая ставка доходности равна 16%.

101873700 [FV]4^16%=101873700*1,81064 = 184456596 руб.

123922154 [FV]3^16%=123922154* 1,5609 = 193430090 руб.

88386608 [FV]2^16%=88386608* 1,3456 = 118933019 руб.

73321112 [FV]1^16%=73321112* 1,16 = 85052490 руб.

38912756 [FV]0^16%=38912756 * 1,0= 38912756руб.

184456596+193430090+118933019+85052490+38912756=620784951 руб.

Таблица 33

Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Период, год	0	1	2	3	4	5
Денежный поток	247 450 700	101 873 700	123 922 154	88 380 608	73 321 112	38 912 756
Модифицированный денежный поток	247 450 700	0	0	0	0	620784951
СДФМ,%	15,95%

Ставка доходности финансового менеджмента доходного дома составляет 15,95%.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени.

Выводы:

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта. В нашем случае ставка дисконтирования равна 16%.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.

1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период. Для доходного дома период окупаемости составляет 3,3 года.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель не учитывает затраты по проекту. ЧТСД для доходного дома составляет 48117468,9 руб.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние. Ставка доходности проекта составляет 19,45%.

4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас прочности" проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений. Внутренняя ставка доходности проекта составляет 25,317%.%.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Средства, предназначенные для вложения в наш проект, осуществляются в течение одного года, поэтому инвестор не может вложить часть средств во второстепенный безопасный проект.

7. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов, для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Ставка доходности финансового менеджмента составляет 15,95%.

УПРАВЛЕНИЕ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕМ ОБЪЕКТА

5.1 Теоретические основы управления недвижимостью

Под управлением недвижимостью понимается управленческая деятельность в сфере недвижимости, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля над решениями с последующим мониторингом путей их достижения.

Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, так или иначе связанных с недвижимостью.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема резко растет спрос как на жилые, так и на производственные помещения. Поскольку с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, то цены и арендные ставки начинают расти. В свою очередь, в условиях спада экономики цены на недвижимость также сильно падают. Помимо рыночной конъюнктуры, важными факторами, влияющими на управление недвижимостью, являются законодательство и деятельность официальных органов в сфере недвижимости.

Главные цели управления недвижимостью:

1) Цели пользователей. Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя.

В основной производственной деятельности главным является получение максимального дохода по выпуску продукции. С этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.

2) Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Целью этой, группы является получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала.

3) Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. К таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, консультационные фирмы, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их целью является максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.

Главные задачи в управлении недвижимостью осуществляемые пользователем, рассматриваются с двух позиций: управления помещениями и приобретения поддерживающих услуг. Задачи собственника (владельца) в области управления недвижимостью делятся на задачи владения, задачи обслуживания (ухода) за недвижимостью, ее текущего ремонта, а также задачи организации услуг, предлагаемых пользователям. Задачи застройщика рассмотрены в общем виде. К его задачам относятся общее управление, управление отдельными проектами, получение земельного участка для строительства, организация проектирования и выполнения строительных работ, а также привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции.

Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг.

Поддерживающие услуги, приобретаемые пользователем, могут включать уборку, охрану, передачу информационных данных, копировальные и типографские услуги, офисные услуги, услуги ресторана, банка и транспортного агентства. Эти услуги может получить или приобрести как пользователь, так и владелец.

Задачи владельца зависят от вида владения недвижимостью. Природа владения недвижимостью может быть различной. Страховые компании, пенсионные фонды и банки чаще всего владеют акциями, объектами недвижимости и кредитуют экономику, включая государство и муниципальные власти. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из направлений своей экономической деятельности. Для некоторых собственников, например, крупных компаний, владельцев жилых домов, управление недвижимостью стало основной деятельностью. Такие организации имеет государство, муниципалитет (жилищные управляющие организации). В этом случае управление недвижимостью ее собственником становится комплексным, охватывающим все управленческие задачи.

Рисунок 11 ? Жизненный цикл объекта недвижимости

Управление необходимо рассматривать на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости, так как объективным является тот факт, что объект недвижимости существует с момента возникновения до момента износа.

Его можно разделить на три стадии:

1) Строительство (прединвестиционный и инвестиционный этап);

2) Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательский этап проекта);

3) Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции.

Поскольку управление недвижимостью осуществляется на протяжении всего жизненного цикла ? необходимо определить участников за этот период времени.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели ? застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам

Инвестор ? лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т.е. это конечный покупатель, будущий собственник. Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель ? максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик ? физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт.

Подрядчик ? инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

Частная управляющая компания ? профессиональный субъект управления собственностью.

Частная управляющая компания:

§ имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

§ по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью;

§ управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом;

§ самостоятельно занимается инвестированием.

Эксплуатационная служба	Финансово-экономическая служба	Кадровая служба	Разработка проектов развития
§ Планы мероприятий § Расчет ресурсов § Технические обследования	§ Инвестиции § Текущие платежи § Составление договоров § Составление и проверка смет § Бухгалтерия	§ Работа с кадрами § Учет документации	§ Мероприятия по расширенному воспроизводству объекта § Мероприятия по организации территории

Рисунок 12 ? Типовая структура частной управляющей компании

Таким образом, управление недвижимостью на протяжении жизненного цикла касается также работы с большим кругом участников и выбор наиболее надежных партнеров является важной задачей организации управления.

Структура управления

Управление таким объектом недвижимости, сложный и многогранный процесс, требующий профессиональной, целенаправленной деятельности специалистов. На объекте от управляющей компании будет работать управляющий (менеджер).

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компании строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объекты недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

Управляющая компания обычно ежемесячно представляет собственнику:

§ отчет о прибылях и об убытках;

§ об источниках и использовании средств;

§ о счетах, подлежащих оплате;

§ по дебиторской задолженности клиентов;

§ о наличии незанятых помещений;

§ ежемесячный реестр счетов.

В конце года собственнику предоставляется:

§ отчет о доходах и расходах на конец года в сравнении с плановыми данными;

§ о прибылях и об убытках (отчет о хозяйственной деятельности);

§ балансовая ведомость на конец года.

План упрощения, который должна представить на утверждение собственнику управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, состоит из нескольких разделов, полный перечень и содержание которых может уточняться и изменяться по согласованию с собственником. План включает следующие основные разделы:

§ план технического обслуживания и ремонта (производственная программа);

§ финансовый план (бюджет);

§ план материально-технического снабжения;

§ план маркетинга;

§ план управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков. Можно выделить следующие категории работ по ремонту и обслуживанию, которые выставляются управляющей компанией на конкурс: работы по уборке территории; техническое обслуживание; профилактические работы; ремонтные работы; плановые и внеплановые работы.