Система экспертиз инвестиционно-строительного процесса на примере блока А жилищно-коммерческого комплекса "Фрегат"

Финансовый план составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год и также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

Поскольку сама управляющая компания эксплуатацией не занимается, то в се задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета (какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году).

Деятельность управляющей компании по управлению доходами сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.

В соответствии со спецификой и сложностью объекта управления вводится трехуровневая иерархия управления, в которой уровни управления соответствуют уровням профессиональной квалификации и опыта менеджеров.

На первом уровне управления находится линейный менеджер, управляющий единичным объектом или небольшим имущественным комплексом общей площадью не более 10 тыс. кв. м.

Таблица 34

Распределение функций и задач в системе управления недвижимостью

Решаемые задачи	Уровни управления:
	1-й уровень	2-й уровень	3-й уровень
Планирование	Тактические (оперативные) планы для объекта	Методики и сводный оперативный план для комплекса	Стратегический план и утверждение сводных оперативных планов
Связи с заказчиком	Прием инспекций и подготовка отчетов	Подготовка договора, коммуникации, отчеты	Политика, стратегия выбора и переговоры
Работа с клиентами (арендаторами)	Непосредственные деловые отношения	Этические нормы, связи с корпоративными клиентами	Ценностные приоритеты:
Работа с подрядчиками	Задания и контроль	Подписание контрактов и приемка работ	Проведение тендеров
Управление персоналом	Подбор, руководство на объекте, решение проблем	Контракты, развитие, работа с менеджерами объектов	Структура штата, работа с менеджерами комплексен и отделов
Продолжение таблицы 34
Маркетинг и привлечение арендаторов	Работа с арендаторами, участие в исследовании рынка и рекламе	Анализ сегментов рынка, разработка программы и руководство реализацией	Исследования, реклама, позиционирование и рыночная стратегия
Управление финансами	Операции, учет, сметы и проект бюджета объекта	Бюджет комплекса, ставки аренды, отчетность	Принципы, сводный бюджет, налоги
Эксплуатация	Программа, организация	Стандарты и технологии	Ориентиры и требования
Тех. обслуживание и развитие	Организация, контроль	Приоритеты, план ремонтов	Стратегия развития, маневры ресурсами
Юридическое сопровождение	Подготовка и оборот документов	Визирование документов и юридический мониторинг	Юридическая служба, подпись документов
Мониторинг	Разработка и реализация	Критерии и параметры	Мониторинг компании
Обеспечение безопасности	Организация, контроль	Определение зон риска и	Принципы необходимости и достаточности
Снабжение ресурсами	Обеспечение	Распределение	Источники и приоритеты

5.2 Инженерный менеджмент

Техническое обслуживание

В соответствии с положением об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения необходимо определить основные конструктивные элементы высотного жилого здания с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.



Таблица 35

Продолжительность эксплуатации элементов здания до капитального ремонта

Конструктивный элемент	Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта, лет
Фундамент монолитный железобетонный на свайном основании	60
Продолжение таблицы 35
Стены кирпичные	40
Перегородки кирпичные	60
Перегородки гипсокартонные	20
Перекрытия монолитные железобетонные	65
Полы:
Железобетонные	50
Из керамической плитки	30
Линолеум по бетонному основанию	10
Лестницы (площадки и марши - железобетонные, каркас -стальной)	40
Внутренние водостоки из стальных труб	20
Заполнение дверных проемов
Внутренние	40
Наружные	50
Заполнение оконных проемов	50
Штукатурка по кирпичным стенам	30
Асфальтобетонная отмостка	7

Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства. Они проводиться два раза в год: весной и осенью. При частичных осмотрах следует контролировать техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в гол проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

В составе затрат на техническое обслуживание должен предусматриваться резерв средств для выполнения аварийных работ.

Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию оконченных строительством или капитальным ремонтом зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.

Текущий ремонт

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам.

Годовые планы должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

При производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Обеспечение объекта коммунальными услугами

Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет доверительный управляющий:

1. Бесперебойное предоставление арендаторам коммунальных услуг:

водоснабжения,

водоотведения, включая ливневую канализацию,

теплоснабжение,

электроснабжение,

очистку сточных вод, включая утилизацию осадков сточных вод,

вывоз, утилизацию и захоронение бытовых отходов.

Для этого доверительный управляющий или собственник заключает договора:

- ЗАО «Водоканал»;

- ОАО «Новокузнецкая Энергетическая Компания»;

- ОАО «Кузбассэнергосбыт»;

- ОАО «Сибирь телеком»;

- ООО «Стрим ТВ»;

- ООО «Забсиблифт»;

- ОАО «Срецавтохозяйство».

Таблица 36

Периодичность проведения ремонтов конструктивных элементов здания

Элемент здания

Год проведения ремонта

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

2о 20

20 21

20 22

20 23

20 24

20 25

20 26

20 27

20 28

20 29

20 30

20 31

20 32

20 33

20 34

20 35

Фундаменты

X

X

Стены

X

X

X

X

Герметизационные стыки

X

X

X

X

X

X

X

Перекрытия

X

X

X

Полы

X

X

X

Крыши и кровля

X

X

X

X

X

Покрытия крыш

X

X

X

X

X

X

X

Система водоотвода

X

X

X

X

X

Перегородки

X

X

Двери и окна

X

X

X

X

X

Внутренняя отделка

X

X

X

X

Наружная отделка

X

X

X

X

Трубопроводы холодной воды

X

X

Канализационные трубы

X

X

X

X

X

X

Водоразборные краны

X

X

X

X

X

X

X

X

Туалетные краны

X

X

X

X

X

X

Умывальники керамические

X

X

X

X

X

X

X

Унитазы керамические

X

X

X

X

X

X

X

Задвижки из чугуна

X

X

X

X

Вентили латунные

X

X

X

X

X

X

Душевые поддоны

X

X

X

X

X

X

Водомерные узлы

X

X

X

X

Трубопроводы горячей воды

X

X

X

Смесители

X

X

X

X

X

X

Радиаторы из чугуна

X

X

X

Стояки

X

Вводно-распределительные устройства

X

X

X

Сети освещения производственно-технического назначения

X

X

X

Сети питания системы дымоудаления

X

X

X

архитектурный экономический экологический экспертиза

Коммунальные услуги предоставляются организациями, имеющими лицензию и осуществляющими эксплуатацию и обслуживание объекта по договору с управляющей компанией.

2. Техническое обслуживание помещения (помещений) арендаторов с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):

а) замена прокладок, сальниковых набивок, водоразборной арматуры с устранением утечки;

б) установка вставки для седла клапана, полиэтиленовых насадок к вентильной головке;

в) регулировка смывного бачка с устранением утечки воды;

г) укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки;

д) устранение засоров стояков и системы внутри дымовой канализации, происшедших не по вине собственника;

е) наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных полотенцесушителей, регулировка запорной аппаратуры;

ж) ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших не по вине собственника;

з) ремонт электропроводки в помещении собственника в случае нарушения электроснабжения по вине эксплуатирующей организации.

Обслуживание сантехнического, электротехнического и технологического оборудования

Для обслуживания систем отопления, водоснабжения и канализации управляющий нанимает слесаря-сантехника, а для обслуживания электрических коммуникаций - электрика. Электрик и слесарь должны обеспечить рабочее состояние вверенных им систем в период эксплуатации, устраняя мелкие неисправности, нарушения и отклонения от нормы. Однако при серьезных поломках и авариях необходимо обратиться в специализированную организацию.

Организация уборки помещений объекта недвижимости

Для выполнения работ по уборке помещений и территории управляющий формирует группу рабочих-уборщиков. Расчет численности уборщиков мест общего пользования и служебных помещений осуществляется на основании норм обслуживания с учетом обязанностей работника.

Уборкой называется поддержание порядка во внутренних помещениях, удаление из них грязи и мусора, а также защита внутренних поверхностей с целью снижения из загрязнений. Уборка производится с целью создания комфортных условий для пользователей недвижимости. Поддерживающей уборкой является уборка, повторяемая через короткое время, с помощью которой поддерживается приемлемый уровень частоты. Генеральная уборка требуется тогда, когда методами поддерживающей уборки уже невозможно сохранить требуемый уровень чистоты.

В обязанности уборщицы входит:

а) влажное подметание лестничных площадок и маршей:

- нижних трех этажей - 6 раз в неделю;

- выше третьего этажа - 2 раза в неделю;

- влажное подметание перед загрузочными клапанами мусоропроводов - 6 дней в неделю;

б) мытьё лестничных площадок и маршей - 2раза в месяц;

в) влажная протирка стен, дверей плафонов и потолков кабин лифтов -2 раза в месяц;

г) мытьё окон - 2 раза в год;

д) влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, обметание пыли с потолков - 2раза в год;

е) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, почтовых ящиков -1 раз в месяц.

Ж) профилактический осмотр мусоропроводов - 2 раза в месяц;

- мойка нижней части ствола и шабера мусоропровода, очистка и дезинфекция всех элементов мусоропровода, дезинфекция мусоросборников- 1 раз в месяц;

- удаление мусора из мусороприёмных камер, мойка сменных мусоросборников -6 дней в неделю;

- устранение засоров - по мере необходимости.

Для уборки внутренних помещений доходного дома нанимаются 2 уборщицы.

Организация уборки дворовой территории объекта недвижимости

Уборка дворовой территории осуществляется дворниками, расчет численности которых выполняется с учетом перечня и объемов выполняемых ими видов работ.

Таблица 37

Перечень работ дворника

Холодное время года	Теплое время года
Сбор мусора - 1 раз в сутки	Подметание территории и сбор мусора - 1 раз в сутки
Очистка урн от мусора - с1 раз в двое суток	Очистка урн от мусора - с1 раз в двое суток
Скалывание наледи под водосточными трубами, с крышек канализационных и пожарных колодцев - 1 раз в двое суток	Выкашивание газонов - 3 раза в сезон
Посыпание территории песком во время гололеда - 1 раз в сутки	Стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев - 1 раз в год
Протирка фонарей и указателей - 5 раз в год	Протирка фонарей и указателей - 5 раз в год
Санитарная обработка урн, дворовых мусоросборников и мест их установки - 1 раз в месяц	Санитарная обработка урн, дворовых мусоросборников и мест их установки - 1 раз в месяц
Подметание и перемещение снега со сбором его в кучи или валы - 1 раз в сутки	поливка газонов, зеленых насаждений - 2 раза в сезон
уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки	уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки

Все виды работ выполняются в режиме, регламентированном управляющим объектом с указанием содержания и периодичности работ. Управляющий нормирует площадь территории, обслуживаемой одним дворником. На данном объекте работает один дворник.

Еще одним параметром, влияющим на нормируемый размер территории, является число дней в году, в которые выпадают осадки - твердые (в холодное время года) и жидкие (в теплое время года).

5.3 Управление финансами (финансовый менеджмент)

Управление финансами представляет собой управление денежными потоками (доходы, расходы). Финансовый план составляется управляющей компанией сроком на один год для всех объектов. План утверждает собственник, то есть бюджет является консолидированным. Затем, для каждого объекта управления, компанией составляется операционный бюджет.

Бюджетирование как основной инструмент управления финансами

В финансовом управлении недвижимостью важно отслеживать эффективность эксплуатации недвижимости, своевременно идентифицировать наметившуюся тенденцию к ее снижению, определять возможность ее увеличения. В наибольшей степени решению этих задач соответствует бюджетирование, которое позволяет:

конкретизировать стратегию развития недвижимости с выделением планирования операций по инвестициям и эксплуатации объектов недвижимости;

координировать текущую деятельность структурных подразделений в процессе эксплуатации объекта недвижимости;

обеспечивать стимулирование выполнения управленческих решений, их контроль и оценку эффективности;

Бюджетирование - инструмент финансового менеджмента, позволяющий принимать интегрированные решения по управлению.

Бюджеты содержат планируемые показатели, определяемые исходя из прогноза денежного потока от оплаты услуг по эксплуатации недвижимости, дисконтирование, которого и определяет стоимость бизнеса компании. Типовая структура бюджетов представлена операционными, инвестиционными и финансовыми бюджетами компании.

Бюджетирование начинается с формирования бюджета продаж услуг по эксплуатации недвижимости и включает доходы компании от арендной платы. В качестве дополнения к бюджету продаж должен быть составлен план поступления арендных платежей, который представляет собой график погашения дебиторской задолженности по арендной плате. Аналогичные графики ожидаемых поступлений или выбытий денежных средств составляются ко всем бюджетам, входящим в состав операционного бюджета объекта недвижимости. Они являются исходной информацией для составления финансовых бюджетов. С учетом дебиторской задолженности при необходимости составляются еще два бюджета:

бюджет оказанных услуг - содержит данные по всем услугам, оказываемым в планируемом периоде;

бюджет потерь и недополучения доходов - содержит данные по услугам аренды, оказываемым в планируемом периоде, но не оплаченным.

Далее формируются бюджеты затрат, выделенные в соответствии с основными статьями затрат. Следует отметить, что состав операционных бюджетов может меняться. Отдельные бюджеты формируются в соответствии с существенными статьями затрат по содержанию недвижимостью.

Бюджет доходов и расходов отражает себестоимость предоставляемых услуг по эксплуатации недвижимости. Он включает все итоговые показатели операционных бюджетов и ряд показателей, рассчитываемых на их основе. Бюджет движения денежных средств отражает величину средств, направленных на содержание и развитие недвижимости. Он учитывает погашение кредиторской и дебиторской задолженности предприятия. Его важным итогом является определение сальдо денежных средств на каждый планируемый период. При этом выявляются периоды, в которые наблюдается дефицит денежных средств и рассчитывается его величина. Это позволяет обосновать решения по привлечению дополнительных денежных средств в виде кредитов, займов, выявлению размера привлекаемых средств, срока их погашения, а также возможности их оплаты.

Особое место в бюджетировании компаний, эксплуатирующих недвижимость, занимает инвестиционный бюджет. Необходимо отметить, что бюджетирование текущих затрат, связанных с основной деятельностью, решается в составе преимущественно операционных бюджетов, где выделяются отдельные статьи (амортизация, затраты на текущий ремонт и другие), в то время как бюджетирование затрат капитального характера решается отдельным бюджетом - инвестиционным. Инвестиции в недвижимость важно рассматривать как приобретение будущих денежных потоков, исходя из которых рассчитывается величина роста стоимости бизнеса. Инвестиционные проекты, реализуемые в компании, формируют базу для составления инвестиционного бюджета, который содержит затраты и доходы, связанные с проектом. На каждый проект составляется свой инвестиционный бюджет.

После того, как сформированы инвестиционные бюджеты по всем проектам, а также операционные и финансовые бюджеты по всем комплексам

недвижимости, эксплуатируемым компанией, составляются сводные финансовые бюджеты, которые отражают ситуацию в целом компании. Как правило, сводные финансовые бюджеты содержат три формата: бюджет доходов и расходов, бюджет движения денежных средств и бюджет баланса.

В целом на основе применения такого инструмента финансового менеджмента, как бюджетирование обуславливается возможность формирования эффективных решений по управлению недвижимостью, сбалансированных по непротиворечивому показателю стоимости бизнеса. Реализация такой системы принятия решений позволяет выявить резервы влияния на уровень качества, финансовые результаты компаний, эксплуатирующих доходную недвижимость.

Специфика управление расходами и доходами

В задачи управляющей компании входит создание эффективной системы управления всеми видами расчетов с подрядчиками, поставщиками, арендаторами, собственниками и т. д. Это является необходимым условием функционирования системы управления недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета и держать под контролем следующие вопросы:

какая часть бюджета не истрачена;

по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили;

предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;

соответствует ли смете закупка товаров и услуг;

предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.

В основном деятельность управляющей компании по управлению доходами сводится к своевременному и полному получению арендной платы и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей нежилых помещений.

Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей.

Основными элементами системы управления доходами за рубежом считаются: точный расчет и составление счетов-фактур для всех поступлений; запись оплат в соответствующих счетах; отслеживание запоздавших счетов; надежное хранение всех квитанций и других платежных документов. Широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:

разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежащим оплате;

разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтерских операций по учету доходов;

Определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;

проведение внутреннего аудита и проверка компании.

В дипломном проекте в экономическом разделе произведен расчет потенциального валового дохода (ПВД), действительного валового дохода (ДВД), операционных расходов.

5.4 Социальный менеджмент

Социальный менеджмент включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке, в основе лежит конкурентное преимущество объекта недвижимости, то есть такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и отсутствуют у конкурирующих объектов. В качестве основных отличительных преимуществ рассматриваемого объекта недвижимости являются: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, уровень арендной платы, перечень дополнительно оказываемых услуг, профессионализм персонала управляющей компании.

Маркетинговая стратегия связана с планами руководства по ведению конкурентной борьбы и предоставлению дополнительных ценностей для клиентов. На практике существуют и используются самые разнообразные средства привлечения клиентов, завоевания и удержания своей доли на рынке.

Взаимоотношения собственника и управляющего формируются на основе договора. Управление недвижимостью осуществляется в соответствии с договором на управление. Именно в договоре указываются услуги по управлению недвижимостью.

Договор на управление объектом ? соглашение, по которому собственник объекта передает в управление управляющей компании объект недвижимости, находящийся в его ведении. Основные положения договора на управление:

§ предмет договора;

§ наименование сторон по договору, дата и место заключения договора, срок действия;

§ четкое описание передаваемого в управление имущества, позволяющее его однозначно идентифицировать (точный адрес, кадастровый номер, наименование, количественные параметры и т.п.);

§ порядок передачи объекта субъекту управления и возврата его учредителю управления;

§ порядок управления, содержания и эксплуатации объекта;

§ механизм определения размера вознаграждения управляющей компании, компенсация расходов управляющей компании, оплата дополнительных услуг (консалтинг, экспертиза и т.п.);

§ отчетность управляющей компании: периодичность и сроки предоставления отчетов учредителю, виды отчетов и требования к структуре и содержанию.

§ ответственность за невыполнение условий договора; порядок изменения и прекращения договора;

§ особые условия: страхование, оформление технических и правоустанавливающих документов, проведение экспертизы и т.п.

Рассмотрим формы договора на управление:

1) Договор доверительного управления имуществом (глава 53 ГК РФ). Действует с момента подписания. Государственной регистрации подлежит акт передачи объекта. ДУ открывает отдельный счет. В бухгалтерии ДУ ведется отдельный баланс, учет доходов и расходов. Имеет ограничение - максимальный срок - 5 лет.

2) Агентский договор (глава 51 ГК РФ). В отличие от комиссии и поручения позволяет совершать как юридические, так и фактические действия. Можно заниматься эксплуатацией. УК получает компенсацию расходов + комиссию.

3) Возмездное оказание услуг.

4) Аренда с правом субаренды. Если заключается на срок более 1 года, то подлежит государственной регистрации.

При выборе формы договора учитываются следующие аспекты:

§ вид права на объект у собственника;

§ содержание услуги по управлению;

§ мера ответственности и полномочий у управляющего;

§ налоговые аспекты;

§ договора аренды;

§ порядок переоформления договоров с поставщиками ресурсов и услуг.

Определение вознаграждения управляющей компании:

§ % от действительного валового дохода

§ % от чистого операционного дохода фиксированная оплата

§ % от прироста ДВД

§ комбинированные схемы

Взаимодействие с собственником

Это взаимодействие начинается высшим менеджером компании как стадия предложения услуги. Им определяется стратегия формирования и развития трастового портфеля. Высший менеджер организует проведение переговоров и участвует в них вплоть до подписания договора на управление. По результатам этой деятельности высший менеджер определяет политику взаимодействия менеджмента компании с собственником на всех стадиях сотрудничества, контролирует процесс принятия менеджером комплекса решений.

Менеджер комплекса обеспечивает все рабочие контакты с представителем Заказчика, готовит и представляет квартальные и годовые отчеты. В состав документов периодической отчетности рекомендуется включать:

годовой бюджет объекта;

годовые балансовые отчеты и отчеты о движении средств;

полный список арендаторов на конец года и изменения в составе арендаторов;

ежегодные сведения о результатах освидетельствований объекта, об авариях, о планируемых, текущих и выполненных ремонтах;

другие сведения и документы.

Эти документы подписываются менеджером комплекса, но готовятся в основном менеджером объекта. Он обеспечивает условия для проведения инспекций объекта представителями Заказчика - на условиях, оговоренных в техническом задании и в договоре на управление, с уведомлением об инспекции, ее результатах менеджера комплекса.

Все виды взаимодействия менеджера объекта с заказчиком строятся на основе требования максимально полного удовлетворения интересов собственника, с соблюдением этических норм, предусмотренных Кодексом профессиональной этики управляющих недвижимостью.

В данном диплом проекте принято, что на объекте непосредственно работает один управляющий - линейный менеджер. Он должен в оговоренные сроки предоставить собственнику:

Отчеты об эксплуатационных мероприятиях;

Отчеты о количестве проданных площадей;

Программы усовершенствования капитального характера;

Информацию о кадрах управления.

Со своей стороны, собственник вправе:

Посещать объект недвижимости;

Периодически изучать отчетность управленца;

Сравнивать реальные денежные потоки с запланированными.

На основании отчетности и фактических осмотров собственник производит:

Оценку состояния объекта;

Оценку качества работы управляющего;

Корректировку целей управления.

Данная схема иллюстрирует взаимоотношения управляющего и собственника, в ходе развития которых достигается оптимальное соотношение целей, позволяющее удовлетворить интересы обеих сторон.

Взаимодействие с подрядчиками

В связи с задачей обеспечения высокого качества услуг клиентам особого внимания заслуживает проблема взаимодействия с подрядчиками. Здесь главная цель для менеджера - обеспечение своевременного и надлежащего качества выполнения ими договорных обязательств.

Для обеспечения высокого качества подрядных работ при приемлемом уровне затрат необходимо проводить конкурсный отбор исполнителей, обеспечивая:

разработку системы критериев, согласованных с концепцией управления объектом;

проведение подробного анализа рынка оказания подобных услуг;

организацию закрытого тендера или прямых переговоров с потенциальными претендентами;

получение и сравнительный анализ предложений претендентов по ценам, параметрам и уровню качества услуг;

обоснованный выбор подрядчика.

Выбор подрядной организации на конкурсной основе производится под непосредственным руководством и при участии высшего менеджера. При этом проверяется наличие у фирмы-подрядчика лицензии на выполнение данного вида работ.

В процессе исполнения подрядных договоров осуществляется координация действий подрядчиков и служб компании, обеспечивается текущий контроль хода работ, оцениваются промежуточные и конечные результаты. Менеджеру рекомендуется контролировать качество стандартных и дополнительных услуг, оказываемых не только по договорам подрядчиков с управляющей компанией, но и по прямым договорам подряда между клиентами и подрядчиками.

Принципы создания системы защиты объекта недвижимости

Большую роль в снижении рисков несанкционированного проникновения на объект, в предотвращении пожаров играет на объекте интегрированная система безопасности (ИСБ).

Главный принцип обеспечения безопасности объекта является комплексность подхода к решению проблемы. Задачи обеспечения безопасности должны решаться с применением совокупности средств и технологий, таких как:

индивидуальные средства защиты;

технические средства защиты;

инженерно-технические средства укрепления и защиты элементов объекта;

средства пожарной сигнализации, противопожарной профилактики и защиты;

средства защиты информации при использовании технических средств и программного обеспечения;

охрана и защита сопровождения транспорта;

выбор и обеспечение оптимального режима работы;

*подбор и подготовка профессиональных кадров.

Комплексная система безопасности может состоять из следующих подсистем:

*пожарной сигнализации - обнаружение и выдача сигналов о появлении очага возгорания;

охранной сигнализации и контроля доступа - разграничение доступа сотрудников и посетителей в помещения и зоны охраняемого объекта;

подсистемы и комплексы охранного телевидения - визуальное наблюдение за охраняемой территорией и хранение видеоинформации;

громкоговорящего оповещения и управления эвакуацией оповещение о возникновении тревожной ситуации и управление эвакуацией;

пожаротушения, дымоудаления - своевременная помощь и ликвидация пожара.

Выбор характеристик средств защиты и охраны зависит от категории охраняемого объекта и предусматривает создание соответствующей интегрированной системы и нормативной базы.

Важным фактором при создании ИСБ - это обоснованность выбора технических средств защиты и охраны. Этот выбор регламентируется соответствующими нормативными документами и осуществляется с учетом рекомендаций профессионалов для разных категорий объектов.

Средства тревожной, охранной, охранно-пожарной сигнализации, которые применяются для защиты объектов и территорий, позволяют организовать одно-, двух- или трехрубежную систему защиты с передачей сигнала тревоги службам вневедомственной охраны или группам быстрого реагирования служб безопасности.

В настоящее время комплексная система безопасности решает задачи контроля и управления доступом, обеспечивает видеонаблюдение на объекте, архивирование и передачу видеоизображений на удаленные посты безопасности, проводит мониторинг объекта с целью обнаружения и идентификации очага возгорания, реализует трансляцию звукового оповещения, обеспечивает эффективную охрану помещений и периметров.

Системы контроля доступа

Важной составной частью интегрированной системы безопасности являются системы видеонаблюдения. Телевизионные системы наблюдения позволяют существенно повысить эффективность системы охраны с сокращением количества охранников. К основным элементам телевизионных систем наблюдения относятся:

телевизионные камеры;

устройства обработки видеосигнала: коммутаторы, видео детекторы, компьютеры;

устройства регистрации: видеомагнитофоны; системы цифровой записи на жесткий диск компьютера;

устройства отображения: цветные или черно-белые видеомагнитофоны; видеоадаптеры; видеопринтеры, мониторы компьютеров;

устройства управления: системные контроллеры; пульты управления видеокамерами, поворотные устройства и матричные коммутаторы; компьютеры.

При проектировании системы наблюдения последовательно реализуются следующие этапы:

*детальное исследование объекта и выявление уязвимых мест;

*определение контролируемых зон и их количества, дифференцирование зон по степени важности, формулирование общих требований к системе;

*установление необходимого количества аппаратуры и требований к каждому ее виду;

определение необходимости интеграции с охранно-пожарной сигнализацией и средствами контроля доступа;

решение вопросов технического взаимодействия элементов системы:

синхронизация оборудования, обеспечение питанием, выбора вида передачи видеосигнала;

разработка структуры системы; определение режима работы системы.

Разрабатываемая телевизионная система наблюдения должна удовлетворять следующим требованиям:

обеспечивать гарантированное обнаружение движения в охраняемых зонах и выдачу сигнала в случае обнаружения;

осуществлять визуальное отображение происходящего в охраняемых зонах в реальном масштабе времени;

иметь большую наработку на отказ и неизменные характеристики в течение всего времени службы;

обеспечивать фиксацию попыток проникновения в охраняемые зоны с качеством, достаточным для последующей идентификации злоумышленника;

охватывать наблюдением всю площадь охраняемых зон;

быть недоступной для вмешательства со стороны злоумышленника.

В составе телевизионной системы наблюдения количество телевизионных камер определяются условием необходимости фиксирования всей площади контролируемого помещения. Для обеспечения функции охраны все приборы должны подключаться к видеодетектору, основное требование к которому - способность обнаружить нарушителя с заданным горизонтальным размером. Для просмотра изображений в системе необходимы два монитора (один для просмотра изображения от камер в режиме листания, другой - для вывода изображения с тревожной камеры) и видеомагнитофон для регистрации событий. Для удобства монтажа, эксплуатации и обслуживания все оборудование должно быть по возможности одной торговой марки.

Системы пожарной безопасности

Общие правовые, экономические и социальные основы обеспечения пожарной безопасности в Российской Федерации определены Законом РФ от 21.12.94 №69-ФЗ "О пожарной безопасности" (в редакции от 24.01.98). Общие требования к противопожарной защите помещений, зданий и других строительных сооружений на всех этапах их создания и эксплуатации регламентированы СНиП 21-01 -97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", а также другими нормативными актами.

В соответствии со СНиП 21-01-97 конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий в случае пожара должны обеспечивать:

возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния на прилегающую к зданию территорию до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара, а также возможность спасения людей;

возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, проведения в здании мероприятий по спасению людей и материальных ценностей;

нераспространение пожара на соседние здания;

ограничение прямого и косвенного ущерба, включая содержимое здания и само здание, при экономически обоснованном соотношении величины ущерба и расходов на противопожарные мероприятия, пожарную охрану и ее техническое оснащение.

В процессе эвакуации здания необходимо:

обеспечить содержание здания и работоспособность средств его

противопожарной защиты в соответствии с требованиями проектной и технической документации;

не допускать изменений конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке;

при проведении ремонтных работ не допускать применения конструкций и материалов, не отвечающих требованиям действующих норм.

Объект недвижимости должен быть оснащен средствами пожаротушения, для персонала должны быть разработаны инструкции о мерах пожарной безопасности.

Объекты недвижимости должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения. Среди этих средств особое место занимают огнетушители - передвижные или переносные устройства для тушения очага пожара за счет запасенного огнетушащего вещества. Огнетушители различают по виду применяемого вещества: водные, воздушно-пенные и химически пенные; порошковые; газовые; комбинированные. Количество, тип и вид огнетушителей, необходимых для защиты объекта недвижимости, устанавливаются, исходя из величины пожарной нагрузки, физико-химических и пожароопасных свойств горючих материалов, защищаемой площади и других факторов.

Обеспечение комплексной системы безопасности объекта

Для обеспечения необходимого уровня безопасности функционирования здания предусматривается оснащение объекта интегрированной системой безопасности. Объединение нескольких систем безопасности в единую многофункциональную систему с общим центром управления предусматривает объединение технических средств в единый комплекс обработки информации. Интегрированная система безопасности дома включает:

*систему автоматической пожарной сигнализации;

*систему оповещения о пожаре;

*систему телевизионного наблюдения;

*систему автоматического пожаротушения помещения;

*присутствие консьержки

В здании применяется система, в основном, на базе оборудования отечественного производства. Применение российской техники гарантирует соответствие тактических функций систем принятым нормам организации охраны, доступность технической поддержки, обеспечивает ремонтопригодность комплекса.

6. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА

Управление безопасностью жизнедеятельности состоит в подготовке, принятии и реализации решений, обеспечивающих безопасность и сохранение здоровья человека в среде обитания, предотвращение или снижение риска возникновения чрезвычайных ситуаций.

При этом объективно соблюдаются условия экономической и технической целесообразности, сравнение затрат и получение выгод.

Система управления безопасностью жизнедеятельности (СУБЖ) - это совокупность органов управления, реализующая определенными методами функции управления в целях достижения заданного, социально приемлемого уровня безопасности.

Сущность управления заключается в том, что управляющий орган на основании информации, поступающей по каналам обратной связи с объекта управления, вырабатывает управленческие решения и осуществляет соответствующие управляющие воздействия, направленные на регулирование входов системы «человек - среда обитания». Таким образом, происходит целенаправленный замкнутый процесс, обеспечивающий достижение приемлемого уровня безопасности.

Техника безопасности на строительной площадке обеспечивается благодаря целому ряду организационных и технических мероприятий, которые способствуют предотвращению травматизма и вредных воздействий на здоровье человека. Травматизм возникает из-за несоблюдения режима личной безопасности рабочими, нарушения технологии, установленной проектом. Рабочие не ознакомлены с правилами работы и техники безопасности, не обеспечены специальной одеждой, а также нет защитных ограждений около машин и механизмов. Отсутствие ограждений на лесах, подмостях, стремянках приводит к падению рабочих. Если подмости перегружены строительными материалами -- это приводит к обрушению. К травматизму приводит отсутствие защитных козырьков, падение забытых на возводимой стене инструмента, кирпича, строительного мусора. Монтаж конструкций, выполненный неисправными приспособлениями, неправильной строповкой и др., приводит к несчастным случаям. Для того чтобы закрыть возможность для посещения стройки посторонними гражданами, площадку обязательно ограждают забором. Если забор находится вдоль улицы, то по всей его длине устраивают козырек. На строительной площадке обязательно устраиваются проезды, проходы как для рабочих, так и для транспортирования строительных материалов.

Основой для высокопроизводительного и безопасного труда, предупреждения возможных опасностей и обеспечения санитарно-гигиенического обслуживания строителей и обслуживающего персонала является правильная организация строительной площадки и производства строительно-монтажных работ. Поэтому вопросы техники безопасности учитывают при разработке проектов организации работ, которые ведутся с обязательным соблюдением требований Строительных норм и правил (СНиП), и в частности главы СНиП III-A. 11--70 «Техника безопасности в строительстве».

Для безопасного проведения работ машинист и персонал, обслуживающий кран, должны знать все положения правил техники безопасности, обязаны строго их соблюдать. Нарушение этих правил может привести к несчастным случаям, как с обслуживающим персоналом, так и с другими работниками, находящимися на строительной площадке, где работает кран.

К основным мероприятиям по технике безопасности в строительстве относятся: правильная организация строительства и производства работ; организация складирования материалов и деталей: организация строительной площадки и проходов; обеспечение нормального рабочего и аварийного освещения рабочей площадки; организация технического надзора за состоянием механизмов, крановых путей, оборудования; проведение систематического инструктажа обслуживающего персонала; обязательное ограждение всех площадок и лестниц, а также вращающихся и подвижных частей крана; постоянный контроль исправности механизмов, укомплектование крана исправным инструментом; соблюдение правил эксплуатации крана в соответствии с Инструкцией по монтажу и эксплуатации подъемных устройств; применение сигнализации в соответствии с Правилами Госгортехнадзора; обеспечение электробезопасности.

Одним из наиболее важных документов, предусматривающих безаварийное ведение работ в строительстве, является проект организации работ. В этом проекте учитываются все мероприятия по технике безопасности, указываются средства механизации тяжелых и трудоемких работ по горизонтальному и вертикальному транспортированию материалов, типы применяемых строительных материалов и их размещение на стройплощадке, инвентарные леса, подмости.

Складирование строительных материалов допускается только в местах, предусмотренных проектом организации работ. Беспорядочное хранение материалов, изделий и оборудования запрещается. Разрывы между складскими помещениями и штабелями устанавливают в соответствии с требованиями противопожарной техники.

На территории строительства должны быть установлены указатели проездов и проходов. Проходы для рабочих и проезды для машин должны быть всегда свободными: загромождение их материалами или мусором не допускается. Ширина проездов при одностороннем движении должна быть не менее 4 м.

Проходы между штабелями строительных материалов должны быть не менее 1 м. В каждом штабеле следует хранить только однородные элементы.

Серьезную опасность при использовании подъемных механизмов представляет падение груза, что может повлечь за собой несчастные случаи. Поэтому зона, в пределах которой работает кран, является опасной и должна быть ограждена.

Все проемы в здании, находящиеся в зоне действия крана, во избежание попадания людей в опасную зону должны быть закрыты. Граница опасной зоны устанавливается на расстоянии не менее 1/3 высоты подъема крана от мест возможного падения груза (при обрыве канатов) при его перемещении краном. При высоте подъема более 100 м граница опасной зоны определяется проектом организации работ.

Опасную зону ограждают хорошо видимыми предупредительными знаками. Когда здания возводятся в жилых районах, строительную площадку ограждают забором высотой 2 м во избежание доступа на территорию посторонних лиц. При возведении зданий, расположенных вдоль улицы, над заборами, отгораживающими здание от улицы, устраивают козырьки шириной в 1 м для защиты проходящих людей от возможного падения со здания строительных материалов, инструмента.

Рабочие места, проходы, склады в вечернее время должны быть хорошо освещены. Работа в неосвещенных местах запрещается. При отключении рабочего освещения автоматически должно включаться аварийное.

На строительной площадке устанавливают указатели направлений движения транспорта, ограничения скорости передвижения.

Все подъемные механизмы оборудуют звуковой или световой сигнализацией.

Правильное и безопасное использование механизмов на строительной площадке возможно лишь при полной их исправности, а также исправности используемых инструментов, умелом управлении кранами и соответствующей огранизации работы.

Важное значение для безопасности проведения. работ имеет правильное выполнение строповки монтируемых элементов. При подъеме грузов с помощью стропов под острые края конструкций подкладывают деревянные прокладки во избежание перетирания канатов. Снимать стропы с монтируемых конструкций можно только после установки и закрепления последних.

При монтаже здания нельзя переносить строительные конструкции и материалы через рабочие места монтажников. При проведении монтажных работ одновременно на разных уровнях, между смежными участками устраивают защитные настилы.

При разгрузке автомашин или при работе в зоне действия башенного крана, какого-либо стрелового крана нельзя допускать переноса груза над кабиной водителя.

Подъем и опускание людей с помощью крана категорически запрещается.

При проведении монтажа рабочим запрещается находиться под опускаемым грузом и подниматься на монтируемый элемент до его закрепления. При работе двух или нескольких кранов на одних путях должны быть предусмотрены устройства, предупреждающие их столкновение.

Поскольку башенные краны имеют электрический привод, во избежание поражения людей электрическим током кабель, питающий кран, выполняют защищенным металлической и резиновой оболочками, а рельсовые пути заземляют. Должны быть заземлены также и все другие электрические машины, установленные на строительной площадке

Организация и выполнение работ в строительном производстве, промышленности строительных материалов и строительной индустрии должны осуществляться при соблюдении законодательства Российской Федерации об охране труда, а также иных нормативных правовых актов, установленных Перечнем видов нормативных правовых актов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2000 года N 399 "О нормативных правовых актах, содержащих государственные нормативные требования охраны труда":

- строительные нормы и правила, своды правил по проектированию и строительству;

- межотраслевые и отраслевые правила и типовые инструкции по охране труда, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти;

- государственные стандарты системы стандартов безопасности труда, утвержденные Госстандартом России или Госстроем России;

- правила безопасности, правила устройства и безопасной эксплуатации, инструкции по безопасности;

- государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, гигиенические нормативы, санитарные правила и нормы, утвержденные Минздравом России.

В случаях применения методов работ, материалов, конструкций, машин, инструмента, инвентаря, технологической оснастки, оборудования и транспортных средств, по которым требования безопасного производства работ не предусмотрены настоящими нормами и правилами, следует применять соответствующие нормативные правовые акты по охране труда субъектов Российской Федерации, а также производственно-отраслевые нормативные документы организаций (стандарты предприятий по безопасности труда, инструкции по охране труда работников организаций).

Требования охраны и безопасности труда, содержащиеся в нормативных правовых актах не должны противоречить обязательным положениям настоящих норм и правил и других нормативных правовых актов, содержащих государственные требования охраны труда.

Участники строительства объектов (заказчики, проектировщики, подрядчики, поставщики, а также производители строительных материалов и конструкций, изготовители строительной техники и производственного оборудования) несут установленную законодательством ответственность за нарушения требований нормативных документов.

Обеспечение технически исправного состояния строительных машин, инструмента, технологической оснастки, средств коллективной защиты работающих осуществляется организациями, на балансе которых они находятся.

Организации, осуществляющие производство работ с применением машин, должны обеспечить выполнение требований безопасности этих работ.

Перед началом выполнения строительно-монтажных работ на территории организации генеральный подрядчик (субподрядчик) и администрация организации, эксплуатирующая (строящая) этот объект, обязаны оформить акт-допуск.

Генеральный подрядчик или арендодатель обязаны при выполнении работ на производственных территориях с участием субподрядчиков или арендаторов:

- разработать совместно с ними график выполнения совмещенных работ, обеспечивающих безопасные условия труда, обязательный для всех организаций и лиц на данной территории;

- осуществлять их допуск на производственную территорию.

- обеспечивать выполнение общих для всех организаций мероприятий охраны труда и координацию действий субподрядчиков и арендаторов в части выполнения мероприятий по безопасности труда согласно акту-допуску и графику выполнения совмещенных работ.

Перед началом работ в условиях производственного риска необходимо выделить опасные для людей зоны, в которых постоянно действуют или могут действовать опасные факторы, связанные или не связанные с характером выполняемых работ.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов относятся: места вблизи от неизолированных токоведущих частей электроустановок; места вблизи от неогражденных перепадов по высоте 1,3 м и более; места, где возможно превышение предельно допустимых концентраций вредных веществ в воздухе рабочей зоны.

К зонам потенциально опасных производственных факторов следует относить: участки территории вблизи строящегося здания (сооружения); этажи (ярусы) зданий и сооружений в одной захватке, над которыми происходит монтаж (демонтаж) конструкций или оборудования; зоны перемещения машин, оборудования или их частей, рабочих органов; места, над которыми происходит перемещение грузов кранами.

Места временного или постоянного нахождения работников должны располагаться за пределами опасных зон.