Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВО Уральский государственный экономический университет

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Тема: Оценочная деятельность в сфере управления недвижимостью: проблемы и направления совершенствования (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)

студент: Рассадникова Наталья Николаевна

Профиль/программа Управление недвижимостью

Группа: ЗиК 13-2

Руководитель: Новикова Наталья Валерьевна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры Региональной, муниципальной экономики и управления

Нормоконтролер: Титовец Алиса Юрьевна, старший преподаватель

Екатеринбург, 2016 г.



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические и методические аспекты исследования оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью

1.1 Сфера управления недвижимостью: понятие, особенности, основные участники

1.2 Характеристика оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью

2. Исследование практики оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)

2.1 Характеристика основных направлений деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности»

2.2 Анализ методик оценки, используемых в практике «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности»

3. Перспективные направления развития оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)

3.1 Перспективные изменения в оценочной деятельности

3.2 Рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности»

Заключение

Список использованных источников

Приложения А

Приложение Б



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена следующими обстоятельствами.

Во-первых, в настоящее время оценка стоимости недвижимости, представляет собой комплексное установление ее рыночной стоимости, то есть вещных прав.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости недвижимости приходится учесть огромное количество самых различных факторов. Среди них специалисты выделяют несколько наиболее значимых. К их числу, в первую очередь, относится месторасположение недвижимости, а также на оценку стоимости недвижимости влияет и состояние жилого дома, где находится недвижимость. Большую роль играет тип здания, год возведения жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, материал, который был использован для возведения стен, состояние инженерных систем и т.д. В том числе, для оценки рыночной стоимости недвижимости важное значение имеют функциональные характеристики недвижимости, к которым относится ее площадь, как общая, так и жилая, этаж, планировка недвижимости.

В-третьих, методики расчета стоимости недвижимости достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке. Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья. При этом действующим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости недвижимости проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Такой механизм определяет сложность процедуры оценочной стоимости недвижимости и потребность в корректировках на любом этапе осуществления оценочной деятельности Оценщика.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является обязательной и необходимой в ряде случаев и предполагает осуществление таковой специалистами, имеющими представление о состоянии рынка недвижимости на желаемый период времени. Именно сложность проведения и точность произведения оценки недвижимости определяет необходимость в глубоком изучении проблем и направлений совершенствования оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью, что определяет актуальность темы исследования.

Цель исследования - изучение оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью: проблем и направлений совершенствования (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил).

Для реализации этой цели поставлены следующие задачи:

1) определить место и роль сферы управления недвижимостью, охарактеризовать понятие, особенности, основных участников;

2) дать характеристику оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью;

3) показать исследование практики оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил);

4) выявить характеристику основных направлений деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности»;

5) осуществить анализ методик оценки, используемых в практике «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности»;

6) разработать перспективные направления развития оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил);

7) дать рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности».

Предмет исследования - оценочная деятельность в сфере управления недвижимостью: проблемы и направления совершенствования (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил).

Объект исследования - ООО Уральский аналитический центр независимой оценки собственности г. Нижний Тагил.

Информационная база дипломной работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам оценочной деятельности (М.В. Воронина, И.В. Мжельская, Ю.В. Пластинина, Н.Н. Сивальнева), статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 124 страницах машинописного текста, и включает 13 рисунков, 12 таблиц. Список использованных источников включает 44 наименования.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 СФЕРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ, ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости [12, с. 106].



Рисунок 1 - Внешнее воздействие на объект недвижимости [18, с. 107]

Управление - это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности [20, с. 107]. Структура недвижимого имущества представлена на рисунке 2.



Рисунок 2 - Структура недвижимого имущества [22, с. 108]

управление недвижимость оценка собственность

Цель коммерческого управления объектом недвижимости, извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости. Последовательность этапов при процессе управления недвижимостью рассмотрена на рисунке 3.



Рисунок 3 - Последовательность этапов при процессе управления недвижимостью [25, с. 108]

Управление объектами недвижимости - осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника. Последовательность этапов при процессе управления коммерческой недвижимостью рассмотрена на рисунке 4.



Рисунок 4 - Последовательность этапов при процессе управления коммерческой недвижимостью [28, с. 109]

Управление недвижимостью делится у нас на три категории:

- управление стоимостью (asset management),

- коммерческое управление.(property management)

- и инфраструктурное управление (facility anagement).

Отсутствие стандартов напрямую связано с рынком кадров в сфере управления и эксплуатации недвижимости. Российский рынок управления и эксплуатации очень молодой, и профессиональное развитие необходимо не только через девелоперские проекты, но и через обучение современным методам управления и эксплуатации. У нас существует единственная школа, которая прививает современные методы работы по управлению недвижимостью,- это учебные курсы института IREM в России. Получить степень сертифицированного управляющего недвижимости (Certified Property Manager) и подтвердить свои навыки сегодня можно не только через Национальный учебный центр риэлторов, но и в учебном центре Гильдии управляющих и девелоперов [29, с. 109]. Процесс формирования мероприятий и принятия управленческих решений в процессе управления коммерческой недвижимостью рассмотрен на рисунке 5.

Рисунок 5 - Процесс формирования мероприятий и принятия управленческих решений в процессе управления коммерческой недвижимостью [36, с. 110]

Однако владельцы недвижимости стали чаще задумываться о качестве инфраструктурного обслуживания, так как основа управления активами - это повышение стоимости объекта, а если объект не выдерживает высоких требований арендаторов, в том числе по качеству услуг инфраструктурного менеджмента, последние выбирают другого владельца, и здание теряет в цене. Несколько лет назад, на рынке недвижимости игроки стали самостоятельно решать задачу воспитания кадров: была попытка создания института недвижимости REMI ведущими компаниями рынка недвижимости, компания RD Management Services объявила о создании собственной школы подготовки управляющих и главных инженеров, западные компании создают свои учебные курсы и классы для подготовки внутренних ресурсов [41, с. 111].

В США и Европе существует несколько признанных организации, которые занимаются подготовкой профессионалов в области инфраструктурного менеджмента. Ассоциация владельцев и управляющих недвижимостью (Building Owner and Management Association, BOMA) Многие привыкли, что BOMA - это система измерения помещений, с помощью которой владелец получает дополнительную прибыль, а арендатор - убытки. Или же, наоборот, подобные измерения предоставляют выгоду обеим сторонам- и владельцу, и арендатору становится понятно, насколько здание эффективно и где арендатору можно поторговаться, а где придется заплатить больше. Между тем у ассоциации ВОМА существует институт по обучению управляющих и facility-менеджеров. В данном институте можно получить следующее образование [44, с. 112].

Управляющий зданием (Real Property Administrator) - программа обучения, очень похожая на курс сертифицированного управляющего института IREM, поданной программе идет подготовка профессионалов в области коммерческою управления зданиями. Как и в курсе сертифицированною управляющего, рассматриваются основы организации операций при обслуживании зданий, но по сравнению с IREM курс более глубокий и ближе к курсам образовательных организаций с профилем инфраструктурного менеджмента и эксплуатации.

Facility-менеджер (Facilities Management Administrator). Курс посвящен именно инфраструктурному менеджменту и эксплуатации. Что примечательно, по мнению института, любой facility-менеджер обязан знать, как управлять стоимостью актива и/или инвестициями в объект недвижимости. Возможно, данные курсы могут показаться лишними для людей, близких к технике, но в этом случае надо быть готовым к тому, что управляющие и главные инженеры будут просить инвестиции, по стоимости близкие к космическим, и организовывать процессы инфраструктурного менеджмента, не понимая цели владельца недвижимости. Поэтому в компетенции facility-менеджера должны быть не только функции технического специалиста, но и умение разбираться в финансовых аспектах.

Администратор по эксплуатации (System Maintenance Administrator). Курс предназначен для среднего звена тем, у кого в подчинении универсальные техники или такие специалисты, как сантехники, электрики и др. Хотя современная западная модель бизнеса эксплуатации недвижимости постепенно уходит от специализаций и делает ставку на универсалов, это не отменяет профессионалов, разбирающихся только, например, в электрике или системах кондиционирования. Но реалии жизни таковы, что приходится искать пути оптимизации затрат на управление и эксплуатацию недвижимости. Многие присутствующие на рынке западные компании уже давно отошли от узких специалистов по направлениям, хотя и учитывают специализацию каждого сотрудника по тому или иному направлению инженерных систем: в сложных случаях такой подход позволяет формировать более эффективную себестоимость услуг. Обязательным в этой программе стоит курс по управлению персоналом, так как программа ориентирована в первую очередь на менеджеров [13, с. 106].

Техник (Systems Maintenance Technician). Обучение проходит на уровне технического специалиста-универсала, ориентирована на людей, которые непосредственно выполняют программы по обслуживанию и ремонту инженерных систем. Курс включает в себя обучение вентиляции и кондиционированию, электрическим системам и другим видам инженерных систем. Есть и курс управления энергоресурсами. На практике при приеме персонала на работу подобными навыками владел только руководящий инженерный состав, и то не каждый специалист.

С 2014 года институт вводит высшую ступень обучения, которая объединяет программы управляющего зданием и facility-менеджера, включая дополнительные знания: максимально эффективное снижение затрат, основы «зеленых» технологий, оптимизация операций и иные.

Международная ассоциация инфраструктурного менеджмента (International Facility Management Association, IFMA). Достаточно известная и очень влиятельная организация в сфере инфраструктурного менеджмента на мировом рынке. Отличительна черта ассоциации в том, что она работает на достижение результатов, которые оцениваются через систему внутренних сбалансированных показателей. Данная ассоциация затрагивает вопросы и проблемы инфраструктурного менеджмента и эксплуатации не только в рамках коммерческой недвижимости, но и на таких объектах, как аэропорты, заводы, в организациях, добывающих природные ископаемые, и других направлений. Уже сейчас ряд западных компаний, работающих на рынке России, обращают внимание на наличие у кандидатов образования от IFMA. В ассоциации существуют следующие ступени [25, с. 108].

Сертифицированный фэсилити-менеджер (Certified Facility Manager). В отличие от ВОМА, акцент делается на управление инфраструктурой, присутствует базовый курс, связанный с коммерческим управлением. Позиция IFMA: без понимания цели владельца недвижимости и базовых принципов нельзя выстроить эффективную стратегию инфраструктурного менеджмента объекта. Кроме курсов по инфраструктурному менеджменту подробно рассматриваются такие дисциплины, как финансы, управление проектами, обеспечение непрерывности операций и много другое, что необходимо для успешного топ-менеджера и профессионала в области инфраструктурного управления.

Сертифицированный фэсилити-профессионал (Certified Facility Professional). Курс предназначен для среднего звена и всех тех, кто хочет быть профессионалом в области инфраструктурного менеджмента Данный курс очень похож на курс администратора по эксплуатации института ВОМА. Основное отличие в дополнительной дисциплине по проектному управлению Сегодня при инфраструктурном управлении постоянно сталкиваешься с эффективным управлением проектами, особенно в действующих объектах коммерческой недвижимости, когда требуется провести ряд работ или внести инфраструктурные изменения действующего объекта недвижимости с арендаторами. Знания позволяют грамотно и профессионально управлять изменениями, и это очень ценные знания в рамках задач по эффективному управлению недвижимостью.

Не так давно ассоциация запустила программу обучения по - зеленому» инфраструктурному менеджменту - Sustainability Facility Professional. Однако развитие «зеленых» технологий в России находится на начальном этапе, и применить полученные знания в полном объеме будет достаточно сложно. В России с каждым годом появляется все больше проектов, отвечающих стандартам LEED или BREAM, и с каждым годом специалисты по управлению и эксплуатации «зелеными» зданиями будут все больше востребованы [15, с. 106].

Британский институт инфраструктурного менеджмента (The British Institute of Facilities Management. BIFM). В BIFM существует своя программа развития и обучения специалистов в области инфраструктурного менеджмента. Обучение затрагивает около 20 компетенций, которые, по оценке института, необходимы профессионалу в области инфраструктурного менеджмента и эксплуатации. В отличие от других ассоциаций, в Великобритании разработана система уровней квалификации. Правила не ограничивают в выборе уровня, все зависит от потребностей обучающегося или организации, в которой он работает - выбранный уровень напрямую связан с карьерными планами абитуриента. Принцип получения того или иного уровня - через набор баллов, получение сертификатов или получение соответствующих дипломов. В зависимости от необходимого уровня квалификации в BIFM варьируется набор компетенций и программ обучения. В Великобритании помимо тренинг-центра ассоциации существует еще пять учебных заведений, где можно получить высшее образование или МВА в области инфраструктурного менеджмента. Количество программ очень большое и требует отдельного подробного анализа. Европейская сеть инфраструктурного менеджмента (European Facility Management Network, EuroFM). Нельзя не затронуть подходы к обучению в EuroFM. Ассоциация не стала разрабатывать собственные программы обучения и предлагает обучение в партнерстве с другими учебными центрами, в том числе рекомендует и признает обучение от ассоциации IFMA и института BIFM. Однако, несмотря на то, что ассоциация не стала фокусироваться на создании своих учебных программ в Европе, она активно участвует в создании европейских стандартов по инфраструктурному менеджменту и эксплуатации в прямом сотрудничестве с Европейским институтом сертификации по разработке европейского стандарта EN 15221 [17, с. 107].

К сожалению, в России практически полностью отсутствует образование по инфраструктурному менеджменту. Из программ, представленных на российском рынке, в основном присутствуют МВА и курсы повышения квалификации таких учебных заведений, как Государственный университет управления, Московский государственный строительный университет, Российская академия народного хозяйства и других учебных заведений похожих Направлений. В основном в них делается акцент на эффективную реализацию проекта в области коммерческой недвижимости, рассматриваются аспекты именно коммерческого управления. В программах затрагиваются вопросы технической эксплуатации, но не инфраструктурного менеджмента. В итоге зачастую в учебные программы не включены прогрессивные и современные методы эксплуатации, позволяющие организовывать процессы инфраструктурного менеджмента более эффективно по производительности труда и себестоимости. Образовательные заведения акцентируют внимание на различных аспектах жизненного цикла недвижимости, в зависимости от основной направленности учебного заведения и самой учебной программы, и охватывают процессы от планирования до оценки стоимости объекта недвижимости с последующим выходом из проекта. На рынке также есть ряд курсов повышения квалификации в области управления недвижимости, но учебные программы относятся или к коммерческому управлению, или к области инженерной эксплуатации. Таким образом, можно прийти к неутешительному выводу, что профессионально научиться инфраструктурному менеджменту в России нельзя, хотя сами услуги инфраструктурного менеджмента существуют и предлагаются на рынке различными компаниями.

В России активно развивается строительство зданий с использованием современных инженерных систем. Отсутствие программ обучения по инфраструктурному менеджменту и современным практикам эксплуатации усугубляют ситуацию с кадрами и с качеством предоставляемых услуг, как следствие, отсутствуют стандарты на рынке инфраструктурного менеджмента. Инвестор и потребитель смотрят не только на успешность коммерческой концепции реализованного проекта, но и на качество facility услуг. Основной составляющей бизнеса facility management являются люди, и без профессиональной подготовки качество предоставляемых услуг будет низким.

Получить качественное профессиональное образование в области инфраструктурного менеджмента сегодня можно только за рубежом и со знанием английского языка, от организации или частного лица это потребует существенных инвестиций [20, с. 107].

Итак, небольшие компании не могут себе позволить инвестировать большие средства в персонал, а значит, развитие конкуренции на рынке инфраструктурного менеджмента ограничено. Конечно, можно с помощью современных технологий получать образование, не выезжая за пределы Российской Федерации, например, через электронные учебные центры. Они уже есть в IFMA и BIFM, однако пока данные программы не будут локализованы на территории России, массового интереса к обучению не будет из-за языковых ограничений. До появления массовых образовательных программ в области facility management мы будем вынуждены только обсуждать проблемы и повышать профессиональный уровень персонала в пределах собственных организаций, и, к сожалению, в будущем это неизбежно приведет к повышению стоимости facility-услуг по причине высокой конкуренции за человеческие ресурсы.

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С понятием «оценочная деятельность» впервые Россия столкнулась в 19 веке. В этот период известный русский писатель, а также этнограф, лингвист и лексикограф в одном лице В.И. Даль разработал словарь, где можно было встретить такие понятия как: «оценочная комиссия», «оценочное дело» и «присяжные оценщики в городах». Причем данные понятия на тот период времени можно было отнести к самым распространенным и популярным. Но все же основная дата становления в России оценочной деятельности является - 8 июня 1893 года. Этот день еще считается днем появления правил, разработанных под руководством министра финансов того времени государственного деятеля С.Ю. Витте под названием: «Высочайшие утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ, для обложения земскими соборами» [21, с. 107].

Согласно данным правилам можно было оценивать недвижимые имущества в губерниях, где была введено «Положение о земских учреждениях» утвержденное 12 июля 1890 года. Отметим, что уже в тот далекий период времени оценка в таких городах как: Москва, Санкт-Петербург и Одесса осуществлялась по особому порядку. В Правилах подробно описывалась процедура и методика оценки. В тот период производить оценку имели право губернские и уездные оценочные комиссии, а также земские управы. А базой самой оценки служил доходный подход. Это один из методов оценки стоимости объекта, основанный на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта. Но время не стоит на месте, в России грядет революция, и после 1917 года оценочная деятельность наравне с ликвидацией частной собственности на землю и имущество утрачивается свою силу. И происходит это путем трансформирования некоторой части оценки в часть функций, выполняемых Бюро Технической Инвентаризации, то есть БТИ и земельным кадастром. И только в 1992 - 1993 годах оценочная деятельность в России стала набирать свои обороты и выходить на должный уровень работы. В эти годы формируется Российское общество оценщиков (РОО), признанное первой профессиональной организацией [22, с. 108].

Первый семинар по оценке недвижимости прошел в Санкт-Петербурге осенью 1993 года под представительством Института экономического развития. В качестве базы была взята практика зарубежных стран, в частности, Америки. Все лекции были прочитаны оценщиками из-за рубежа. А вот вторая семинарская встреча прошла уже в Москве, а третья в Нижнем Новгороде. Позже открылись курсы, где можно было обучиться оценке, преподавателями - лекторами стали специалисты из России, закончившиеся курсы Института экономического развития.

За период существования оценка претерпела различные изменения и больше всего они коснулись сферы российских стандартов самой оценки и ее методов. В наше время можно встретить огромное количество колледжей и ВУЗов, обучающих молодых специалистов оценке. Оценочные компании, успешно работающие на рынке сегодня могут предложить все услуги оценки в полном объеме, причем таких компаний с каждым днем становится все больше и больше. Но совершенства, как и во многих других сферах российской экономики еще не достигнуто, продолжается работа и с законодательно-нормативной базой и с расчетной методологией [23].

По законодательству РФ (ст. 130 ГК) [2, с. 105] недвижимое имущество - это земля, недра, водные объекты, прочие связанные с землей объекты. Недвижимым имуществом считаются морские и воздушные суда, проходящие государственную регистрацию, а также объекты космоса. Права на недвижимость - это права владения, распоряжения и пользования. Права собственника вступают в действие или прекращают действовать с даты государственной регистрации возникновения или прекращения прав.

В соответствии со статьей 5 Закона об оценочной деятельности объекты оценки - это вещи, движимое и недвижимое имущество, права на собственность, права обязательств и требований, услуги, информация, другие объекты прав [6, с. 105]. По статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет оценщика должен содержать идентификацию объекта недвижимости и его точное описание. Цели и задачи оценки недвижимости оценщик указывает в отчете об оценке (практическое применение и вид стоимости). Независимая оценка недвижимости выполняется при сделках купли - продажи, сделках по аренде, при акционировании компаний, изменении долей в правах на имущество, при эмиссии акций, кадастровой оценке, страховании, кредитовании объектов, в случае привлечения инвестиционных капиталов, ликвидации предприятий и т.д. Виды стоимости: рыночная, замещения, воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная, стоимость для налогообложения, ликвидационная, утилизационная, специальная. Подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости рассмотрены на рисунке 6.



Рисунок 6 - Подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости [18, с. 107]

Основные понятия, используемые в оценке

1) цена - факт затрат в денежном выражении на покупки объектов-аналогов;

2) затраты - издержки для создания объекта - аналога оцениваемого объекта;

3) стоимость - мера количества денежных средств, которые покупатель заплатит за объект оценки [20, с. 107].

Две формы стоимости:

- потребительная стоимость (комплекс свойств недвижимости для конкретного пользователя при конкретном её использовании).

- меновая стоимость (возможность недвижимости быть обменянной на деньги или товары) [23, с. 108].

Принципы оценки. Принцип полезности предполагает, что более высокой стоимостью и полезностью обладают объекты с максимальным уровнем удовлетворения потребителя. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости рассмотрены на рисунке 7.



Рисунок 7 - Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости [25, с. 108]

Принцип замещения означает, что если несколько объектов недвижимости будут обладать близкими значениями показателей доходности и полезности, то востребованы будут объекты с меньшей ценой. Покупатель имеет возможность альтернативного выбора.

Принцип ожидания предполагает ожидаемые покупателем доход, удобства, выгоды. Данный принцип -- основа доходного подхода в оценке недвижимости.

Принцип вклада: стоимость и полезность объекта определяют составляющие его факторы, для определения степени влияния каждого фактора используют принцип вклада [27, с. 108].

Вклад - это увеличение стоимости недвижимости за счет фактора или его элементов.

Принцип сбалансированности: оптимальная комбинация компонентов объекта определяет максимальную стоимость объекта. Сбалансированность недвижимости выражена в показателях эффективности и емкости.

Емкость отражает количество недвижимости, принадлежащее земельному участку.

Эффективность определяет возможную прибыль с земельного участка с объектами недвижимости.

Принцип разделения трактует, что элементы недвижимости и права на поэлементное имущество можно изменять так, что стоимость объекта будет максимальной. При разделении имущественных прав на физические элементы недвижимости возможны виды разделения:

1) пространственное разделение: права на воздушное пространство, на землю, на недра, воду; разделение земли на участки и т.д.;

2) разделение по правам на имущество;

3) разделение по периоду владения [29, с. 109].

Принцип спроса и предложения: с изменением соотношения спрос - предложение изменяется цена недвижимости. Принцип конкуренции: соперничество участников рынка, стремящихся получить прибыль, определяют цены на недвижимость. Принцип соответствия: наибольшей стоимостью объект обладает при наличии разумной комбинации однородности архитектуры и землепользования. Принцип изменения внешней среды: учет различных изменений в экономике, перспективе развития территории. Принцип ЛНЭИ (лучшее и наиболее эффективное использование): из возможных вариантов выбирают вариант использования объекта с более полной функциональной реализацией. Затратный подход оценки рыночной стоимости недвижимости рассмотрен на рисунке 8.



Рисунок 8 - Затратный подход оценки рыночной стоимости недвижимости [30, с. 109]

Таким, образом, оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Сравнительный подход оценки рыночной стоимости недвижимости рассмотрен на рисунке 9.

Рисунок 9 - Сравнительный подход оценки рыночной стоимости недвижимости [34, с. 110]

Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости рассмотрен на рисунке 10.

Рисунок 10- Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости [37, с. 110]

Исходя из закона об оценочной деятельности, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не лицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности, где оценщиками являются члены само регулируемой организации оценщиков (СРО).

В законе об оценочной деятельности так же приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно[22, с. 187].

На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:

1. О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007 .

Данный перечень стандартов оценки предназначен, прежде всего, для оценщиков, осуществляющих свою деятельность на территории РФ.

В Федеральных стандартах оценки РФ имеется следующее положение в отношении экспертизы отчета: «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки» (ФСО-1, п. 11) [24, с. 108].

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в порядке реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества, о которых мы говорили выше, вводит понятия: «рассмотрение отчета об оценке» как совокупность мероприятий по проверке отчетов об оценке на соответствие федеральным стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности. Саморегулируемые организации оценщиков в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности утверждают свои положения об экспертных советах, методические рекомендации и порядок проведения экспертиз. Они, как правило, также предполагают использование табличной формы для проверки отчетов об оценке. Такой подход позволяет унифицировать процедуру экспертизы отчетов об оценке. Таким образом, проверка отчетов об оценке (экспертиза) может принимать самые разнообразные формы: от проверки по формальным признакам на соответствие отчета требованиям нормативных актов по принципу «есть/нет», до проверки методологии оценки и даже пересчета результата оценки (переоценки, альтернативной оценки).

В стандартах приведены определения основных видов стоимости, определяемых при оценке, даны указания о применении различных подходов и методов оценки, а так же установлен срок, в течение которого величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, может быть рекомендована для проведения сделки с объектом оценки - шесть месяцев от даты составления отчета об оценке. Таким образом, оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти и наличие у оценочной компании лицензированных оценщиков-членов СРО, является обязательным условием для оказания услуг по оценке [26, с. 108].

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:

1. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации (технический паспорт на здание), консультаций с представителями административных служб.

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта [28, с. 109].

Затратный подход. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1) расчет стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки;

2) расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение полной восстановительной стоимости;

3) определение величины накопленного износа объекта;

4) уменьшение восстановительной стоимости на сумму фактического износа для получения остаточной стоимости объекта оценки [29, с. 109].

Расчет полной восстановительной стоимости объекта недвижимости с позиции затратного подхода можно произвести несколькими способами. Один из них - метод прямого счета фактических затрат на строительство оцениваемого здания. В этом случае оценщик проверяет обоснованность затрат, соответствие стоимости работ и материалов рыночным значениям, а также производит приведение стоимости затрат к дате оценки (учет удорожания строительства). Другой - метод укрупненных показателей строительства в ценах на дату проведения оценки, то есть определение стоимости нового строительства по существующим расценкам. Первый метод точно отражает затратную стоимость объекта (расчет осуществляется по фактическим затратам), а второй опирается на рыночные показателя стоимости строительства на дату проведения оценки и позволяет соотнести понесенные затраты с общепринятыми показателями рынка.

Сравнительный подход (сравнительный анализ рыночных продаж).
Подход подразумевает, что покупатель не заплатит за выставленный на продажу объект большую сумму, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В основе данного метода лежит проведение исследования рынка продаж и предложений аналогичных объектов, сходных с оцениваемым.

Доходный подход. Основывается на принципе приведения стоимости будущего дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В качестве базы для расчета используется гипотетическое предположение, что оцениваемый объект будет использоваться стабильно и эффективно с уровнем доходности не ниже, чем от сдачи полезных площадей в аренду.

2. Сопоставление стоимостей, полученных с использованием различных подходов, получение конечного результата: Сопоставление стоимостей, полученных с использованием указанных подходов, позволяет получить в итоге обоснованную рыночную стоимость объекта оценки. Сопоставление полученных различными подходами стоимостей производится с применением весовых коэффициентов для каждого используемого подхода, величина которых определялась с учетом достаточности, полноты, достоверности используемой информации, а также специфики оцениваемого объекта.

Составной частью определения рыночной стоимости объектов недвижимости является определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.

3. Составление отчета об оценке [30, с. 109].

В качестве базы для расчета используется гипотетическое предположение, что оцениваемый объект будет использоваться стабильно и эффективно с уровнем доходности не ниже, чем от сдачи полезных площадей в аренду.

Необходимо также иметь в виду различия процедур рыночной и кадастровой оценки (таблица 1) [14, с. 106].

Таблица 1 - Различия рыночной и кадастровой оценки недвижимости [41, с. 111]

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная оценка	Кадастровая оценка
1	Вид оцениваемой стоимости (в соответствии с ФСО № 2)	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
2	Цель оценки (как правило)	Купля-продажа	Налогообложение, аренда
3	Нормативно-правовая база	Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Законы субъекта РФ, подзаконные акты субъекта РФ, другие акты	ФСО № 4 и Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
4	Нормативно-методическая база	Методические подходы по оценке (сравнительный, доходный, затратный), федеральные стандарты оценки (ФСО)	ФСО, Методические указания (рекомендации) по государственной кадастровой оценке земель (по категориям земель)
5	Количество применяемых подходов (как правило)	2	1
6	Статус оценки	Негосударственная	Государственная
7	Дата оценки	Любая, по согласованию с заказчиком	1 января года проведения работ
8	Вид оценки	Индивидуальная	Массовая
9	Продолжительность выполнения работ (как правило)	до 3 месяцев	6 месяцев - 1 год
10	Срок действия (актуальность) полученных результатов оценки	6 месяцев	1-5 лет
11	Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования	Да	Нет
12	Обязательные процедуры придания результатам легитимности	Экспертиза	Согласование, экспертиза, утверждение
1	Вид оцениваемой стоимости (в соответствии с ФСО № 2)	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
13	Согласование (сведение) результатов, полученных с использованием различных подходов	Да	Нет
14	Использование программного продукта при проведении расчетов	Не регламентировано	Обязательное использование специального программного продукта (СПО)
15	Форма отчета	В соответствии с ФСО № 3	В соответствии с ФСО № 3 и специальными обязательными требованиями
16	Обследование в натуре, фотографирование объекта	Да	Нет
17	Стоимость работ по оценке одного объекта, в среднем	15-150 тыс. руб.	15-150 руб.

Современные российские федеральные стандарты оценки вводят понятие кадастровой стоимости следующим образом: при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки [31, с. 109].

В 2010 году Министерством экономического развития Российской Федерации был утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». Согласно этому стандарту под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО № 4).

Вместе с тем имеющаяся нормативная база, устанавливающая методики и технологию проведения оценки кадастровой стоимости земельных участков, других объектов недвижимости , применение специализированного программного обеспечения, хотя и соприкасаются по отдельным позициям с методами оценки рыночной стоимости, однако в значительной степени представляют собой самостоятельную нормативную процедуру, результат применения которой рыночной стоимостью может быть назван весьма условно [21, с. 107].

Смешение в одном определении понятий рыночной (индивидуальной), массовой и нормативной оценки, а также тезис о том, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной стоимости, ведут к неоднозначности понимания критериев установления и самого понятия кадастровой стоимости, его интерпретации в процессе оценки [32, с. 109].

Также установлено, что государственная кадастровая оценка земель должна основываться на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Напротив, оценка рыночной стоимости недвижимости исходит из принципа наиболее эффективного (потенциального, а не фактического, текущего) использования - физически возможного, юридически допустимого, экономически обоснованного и обеспечивающего наибольшую стоимость [15, с. 106].

При невозможности соблюдения данного принципа в рамках массовой оценки следует провести четкую грань между понятиями рыночной и кадастровой оценки. Смешение данных понятий способно ввести в заблуждение и продолжить развитие нездоровых тенденций и возникающего бизнеса по оспариванию результатов массовой (кадастровой) оценки на основании отчета об оценке индивидуальной (рыночной) [17, с. 107]. Условность существующих подходов к оценке кадастровой стоимости и ее отличие от рыночной стоимости особенно хорошо прослеживаются на примере методики оценки земель сельскохозяйственного назначения, где фактически оцениваются не реальные земельные участки, принадлежащие конкретным лицам, а некие площади с усредненными в границах бывших хозяйств характеристиками [16, с. 106].

На определенную специфику отнесения кадастровой оценки к оценочной деятельности указывает также и тот факт, что, в рамках последней, к объектам оценки законодательством отнесены объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [18, с. 107].

В целом, объекты оценки определены статьей 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В то же время в процессе государственной кадастровой оценки определяется стоимость, в том числе земель, изъятых из оборота (например, земель особо охраняемых природных территорий) или ограниченных в обороте (например, земель лесного фонда) [19, с. 107]. Принимая во внимание различия сути понятий кадастровой и рыночной стоимости, порядка их определения, решаемых с их помощью задач, очевидно, что и сущность подходов при их определении должна быть различной [10, с. 106].

Сопоставление стоимостей, полученных с использованием различных подходов, получение конечного результата: Сопоставление стоимостей, полученных с использованием указанных подходов, позволяет получить в итоге обоснованную рыночную стоимость объекта оценки. Сопоставление полученных различными подходами стоимостей производится с применением весовых коэффициентов для каждого используемого подхода, величина которых определялась с учетом достаточности, полноты, достоверности используемой информации, а также специфики оцениваемого объекта.



2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРАКТИКИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «ООО УРАЛЬСКОГО АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ», Г. НИЖНИЙ ТАГИЛ)

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «ООО УРАЛЬСКОГО АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ»

ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» располагается по адресу, г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 19А. Так же у данной организации существует свой сайт, на котором обозначена сфера услуг, подробное описание каждой из них http://ocenkaek.ru Официальный сайт ООО «Уральского аналитического центра независимой оценки собственности» [Режим доступа]: http://ocenkaek.ru..

Организация профессионально занимается оценкой имущества на основании Устава Общества с ограниченной ответственности «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» и существует с 2000 года. В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ Организация является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков». ООО «УАЦНОС» присуща дивизионная структура управления (Рисунок 11).

Генеральный директор
Юрист		Главный бухгалтер		Начальник отдела оценки		Офис-менеджер
Нижний Тагил (Оценщик СРО)		Екатеринбург (Оценщик СРО)		Секретарь-референт
Помощник оценщика		Помощник оценщика
Специалист по недвижимости		Специалист по недвижимости

Рисунок 11 - Структура управления ООО «УАЦНОС»

Согласно п. 2.2 Устава «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности» общество осуществляет следующие виды деятельности:

- Оценка стоимости права собственности, иных вещественных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества;

- Оценка стоимости права собственности, иных вещественных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества;

- Оценка стоимости права собственности, иных вещественных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

- Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса);

- Организация предприятий, центров, фирм, оказание помощи в оформлении учредительных документов, получении финансовых кредитов;