Грошова оцінка земель в Україні

· землі відпочинку;

· вулиці, набережні, площі;

· кладовища;

· гідротехнічні споруди;

· землі, зайняті поточним будівництвом;

· присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;

· землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:

· сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);

· землі лісів та інших лісовкритих площ;

· відкриті землі;

· водні акваторії;

· землі магістральної залізниці та аеропорту;

· землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;

· незабудовані ділянки земель оборони [40].

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт Км1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

· чисельність населення, географічне положення,

· адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

· входження в приміську зону великих міст;

· наявність у населеному пункту статусу курорту;

· входження до зон радіаційного забруднення.

Розрахунок регіонального коефіцієнту Км1 здійснюється із використанням таблиць 1.2 - 1.5, наведених у Додатку до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Сукупний регіональний коефіцієнт Км1 розраховується як добуток коефіцієнтів.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення. Всього виділяється 6 значень цього коефіцієнта, в діапазоні від 1,2 (чисельність населення від 20 до 50 тис. чол.) і до 3 (понад 1 млн. чол.).

Коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту у приміській зоні великого міста розраховується згідно із табл. 1.3. Порядку. Його значення залежить від чисельності населення міста-центра і коливається в діапазоні між 1,1 (населення міста-центра становить 100-250 тис. чол.) та 1,8 (2 млн. і більше).

Коефіцієнт, який застосовується для населених пунктів, що мають статус курортів, застосовується згідно табл. 1.4 Порядку. Підставою для віднесення населеного пункту до курортного і застосування відповідного коефіцієнту є постанова Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391 „Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних”.

Нарешті, останній із коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні сукупного регіонального коефіцієнту Км1, є коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Значення цього коефіцієнту коливається від 0,8 (зона гарантованого добровільного відселення) до 0,9 (зона посиленого радіоекологічного контролю). Віднесення населеного пункту до тієї, чи іншої зони здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 „Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію .

1.4 Економіко-планувальне зонування території та методика визначення, зонального коефіцієнту

Тепер розглянемо питання, щодо визначення зонального коефіцієнту Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території населеного пункту (економіко-планувальної зони) Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації - економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру населеного пункту.

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

5. Екологічна якість території.

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток ; естетика архітектурної забудови тощо [47].

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту.

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об'єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний.

Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість - через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість - через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов'язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Соціологічний метод є одним з найбільш коректних при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців населеного пункту (для визначення загальної кількості респондентів та „сліпої” вибірки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною, або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території іі. Експертний метод є найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов [30]. Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту (табл. 1).

Таблиця 1. Зразок заповненої анкети експертної оцінки

№	Фактори	Оціночні райони
		1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Доступність до центру насел . пункту	5		4	3	2	2	3	3	4
2	Доступність до місць прикладення праці	4	3	4	4	5	2	3	1	4
3	Доступність до місць відпочинку	5	3	4	3	1	1	2	3	5
4	Доступність до зупинок транспорту	5	4	4	3	3	3	3	2	3
5	Рівень чистоти повітря	4	5	4	3	2	2	2		5
6	Рівень відсутності шуму	3	3	4	4	3	2	1	4	4
7	Рівень теплопостачання	5	5	4	3	4	5	4	3	2
8	Рівень газопостачання	5	4	4	4	3	4	4	5	2
9	Рівень водопостачання	4	4	3	3	3	4		4	2
10	Рівень каналізування	3	3	3	2	2	2	1	4	1
11	Забезпечення магазинами	5	5	4	4	4	3	3	3	2
12	Забезпечення поліклініками	4	5	4	4	3	4	3	2	2
13	Забезпечення школами та садками	3	4	5	5	4	3	3	2	1
14	Естетика забудови	4	5	4	3	4	3	4	3	5
15	Престижність району для проживання	5	4	4	3	3	3	2	4	4
16	Загальна сума балів по всіх факторах	65	60	57	51	46	43	41	46	46
17	Середній бал по населеному пункту	50,55
18	Комплексний індекс цінності і-го району (рядок 16/рядок 17)	1,3	1,2	1,1	1,0	0,9	0,8	0,8	0,9	0,9

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, „5” балів означає повністю забезпечений (ідеальні умови), „1” бал - абсолютна відсутність. Кількість оціночних районів - 9.

На практиці при здійсненні нормативної грошової оцінки населеного пункту часто застосовують комбінований метод, який включає елементи експертного, функціонального та соціологічного методів.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території міста є об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. При об'єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1) суміжність районів;

2) переважно однорідне функціональне використання;

3) близькість значень комплексного індексу цінності території (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньо зважене індексів оціночних районів, які входять до цієї зони (за часткою площі району) [40].

1.5 Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки [2].

Згідно Порядку гормативної грошової оцінки земель населених пунктів максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

1) наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

2) загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

3) у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50). Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів.

Характеристика кожної групи факторів наводиться в таблицях 2 - 7

Таблиця 2. Функціонально-планувальні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
в зоні пішохідної доступності до громадських центрів	1,04-1,20
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення	1,05-1,20
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-1,15
в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісів , зелених зон, пляжів	1,04-1,15
у прирейковій зоні (ділянка знаходиться, або прилягає до відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію);	1,04-1,10

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації по населеному пункту. До цієї документації відносяться:

1) генеральний план населеного пункту;

2) план існуючого використання території на початок поточного року;

3) схема існуючого стану довкілля;

4) детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);

5) проекти забудови;

6) транспортна схема населеного пункту.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр - це зона концентрованого зосередження закладів обслуговування епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громадських центрів складає 300 - 500 м в залежності від величини міста та характеру планувальної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення - магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забудови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100 - 500 м в залежності від планувальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

1) виходи станцій метрополітену; зупинки швидкісного трамваю; майданчики станцій та платформи електропотягів; автовокзали та автостанції; залізничні вокзали; аеропорти;

2) річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об'єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати:

для виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю - 500 м; для решти об'єктів - 500 - 1000 м;

Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для великих, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх - середнє значення, для малих міст, селищ і сіл - нижнє.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об'єктів приймається в залежності від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 м.

Таблиця 3. Інженерно-інфраструктурні фактори

Фактор	Значення коефіцієнта
Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого покриття	0,90 - 0,95
Земельна ділянка не забезпечена:
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
каналізацією	0,90 - 0,95
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
централізованим газопостачанням	0,90 - 0,95

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципову необхідність використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури.

Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупномасштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). В разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

Таблиця 4. Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території, що має схил поверхні понад 20%	0,80 - 0,90
На ґрунтах з несучою спроможністю менше ніж 1,0 кг/см при потужності понад 2 м	0,85 - 0,95
У зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 3 м	0,90 - 0,95
У зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (глибина затоплення понад 2 м)	0,90 - 0,95
У зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується	0,90 - 0,95
У зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія - яри глибиною понад 10 м, штучні підземні виробки - катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини в земній корі, в тому числі із виходом метану на поверхню)	0,75 - 0,90
На намивних (насипних) територіях	1,02 - 1,07

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-геологічного фактору визначається лише на підставі залучення відповідного картографічного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнту залежить від важливості прояву фактору в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом.

Таблиця 5. Історико-культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:	Значення коефіцієнта
У межах заповідної території	1,08-1,20
зоні регулювання забудови	1,07-1,11
У зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,06-1,12
У зоні охорони поодиноких пам'яток	1,06-1,12

З метою забезпечення охорони пам'яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам'яток до Переліку пам'яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

Таблиця 6. Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи)	1,07-1,11
У межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06-1,10
У межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05-1,09

Згідно Закону України „Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61 - 63)” в Україні створюється система природних територій та об'єктів, що підлягають особливій охороні. її складають:

1) природно-заповідний фонд України ( національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам'ятки природи);

2) курортні та лікувально-оздоровчі зони;

3) рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони)[17].

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих об'єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

Таблиця 7. Санітарно-гігієнічні фактори

Місцерозташування земельної ділянки	Значення коефіцієнта
1	2
У санітарно-захисній зоні	0,80 - 0,96
У водоохоронній зоні	1,02 - 1,05
У зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,80 - 0,95
У зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля	0,90 - 0,95
У зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)	0,90 - 0,97
В ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали)	0,90 - 0,95

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації „Державних санітарних правил планування та забудови територій ” СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [30].

1.6 Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем облаштованості та характером її використання. Все це забезпечує землевласнику чи землекористувачу економію коштів та одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає споживчу цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінки [37].

Згідно Закону України "Про оцінку земель" грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка, як правило, застосовується при вирішенні законодавчо обумовлених задач. Тобто, встановлення розмірів земельного податку, державного мита при міні, ставок орендної плати та справляння державного мита при укладанні угод спадкування та дарування, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка проводиться в ході так званої масової оцінки земель населених пунктів, затверджується відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування і до визначення ціни продажу земельної ділянки у власність на приватизаційному, а тим більш, на вторинному земельному ринку, прямого відношення немає.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці виходячи з її індивідуальних рентоутво- рюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. Експертна оцінка здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професійну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання [40].

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Основні нормативно-методичні документи, на підставі яких здійснюється експертна оцінка, - це "Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджена постановою КМУ від 11.10.03 р. № 1531, та "Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.03 р. №2, Закон України "Про оцінку земель", затверджений указом президента України 11.12.03 р. №1378-IV. Згідно цим документам, експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за наступними методичними підходами:

- метод капіталізації чистого доходу;

- метод співставлення цін продажу або порівняльний метод;

- метод урахування витрат на земельні поліпшення [37].

При проведені експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання, яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтуються на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, кращого та найбільш ефективного використання [39].

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту здійснюється у відповідності до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" з урахуванням загальновизнаної методології експертної оцінки та норм професійної діяльності оцінювача. Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методичних підходах: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на земельні поліпшення).

Метод капіталізації чистого доходу передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кп) визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу (Д_о) до ставки капіталізації (С_к) за формулою:

(7)

Д_о - очікуваний чистий операційний або рентний дохід,грн.;

С_к - ставка капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кн) визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(8)

Д_оі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік,грн.;

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу [44].

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та І ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, інфляційне очікування тощо.

На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період) повернення авансованого капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій, а також зміну вартості грошей у часі.

Метод дисконтування грошових потоків доцільно застосовувати при оцінці вакантних земельних ділянок з урахуванням фінансового профілю проекту забудови, а також ділянок, фактичне використання яких не співпадає з кращим та найбільш ефективним використанням, досягнення якого сполучено з різновеликими по роках витратами і фінансовими результатами [30].

Метод співставления продажів або порівняльний метод використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною і доступною. У відповідності до цього методу вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів визначається за формулою:

(9)

Ц_за - скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

Ц_а - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

ДЦ_аj - поправка до ціни продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки за j-м фактором порівняння (додається або вираховується);

m - кількість факторів порівняння [39].

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики [37].

Метод урахування витрат на земельні поліпшення (облаштування та забудову земельної ділянки) застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки (Ц_в) визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

(10)

Ц_о - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання, грн.;

В_ос - витрати на земельні поліпшення, грн. [28].

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

В умовах України вартість земельної ділянки може також визначатися шляхом поєднання методів капіталізації, залишку для землі та урахування витрат на облаштування території. Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. Потім визначається вклад земельних поліпшень в загальну вартість земельної ділянки, який вираховується від неї за методом залишку для землі. Різниця представляє собою вартість власне земельної ділянки [40].

2. Характеристика природно - територіальних умов населених пунктів Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області

2.1 Загальні відомості про населені пункти

До складу Межиріцької сільської ради входять населені пункти: с.Межиріч та с.Гостробури.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1993р., територія, на якій розташовані населені пункти сільської ради, відноситься до сьомого земельнооціночного району.

Кількість садиб, чисельність населення та площу по населених пунктах наведено в таблиці 8.

Таблиця 8. Відомості про кількість господарств та населення по населених пунктах Межиріцької сільської ради

Назва села	Кількість садиб	Чисельність населення, чол.	Площа села, га
с. Межиріч	742	1373	917,5
с.Гостробури	1	2	25,4
Всього	743	1375	942,9

Село Межиріч Лебединського району Сумської області розташоване в 11 км на північ від районного центру - м. Лебедин, та в 50 км на південних захід від обласного центру м. Суми.

Основною структурно-планувальною одиницею села є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу.

Село електрифіковане, забезпечене телекомунікаціями, частково газифіковане.

Водопостачання села забезпечується із колодязів та частково від водопровідної мережі.

Вулиці в центральній частині населеного пункту мають тверде покриття

Рельєф території села слабохвилястий. Грунтові води на понижених ділянках залягають на глибині менше 3 метрів.

Село Гостробури Лебединського району Сумської області розташоване в 7 км на північний захід від с. Межиріч.

Основною структурно-планувальною одиницею села є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу.

Селище електрифіковане.

Водопостачання села забезпечується із колодязів та частково від водопровідної мережі.

Рельєф території селища визначений балковою системою із схилами на окремих ділянках 5-7є.

2.2 Природно-кліматичні умови

Основними показниками клімату є температурний режим і зволоження території. Температурний режим більшою мірою залежить від величини радіаційного балансу, яка відображає умови приходу сонячної радіації та її витрату на природні процеси.

На території Межиріцької сільської ради за безхмарної погоди максимально можливе значення сумарної радіації може становити 150 ккал/см² на рік. Це майже стільки, скільки припадає на Крим за звичайних умов. Проте через майже щоденний хмарний покрив сумарна радіація становить лише 90 - 95 ккал/см² на рік.

У середньому за рік буває 105 хмарних днів (майже кожний третій день). Загальна кількість годин сонячного сяйва становить 1839 годин. За даними метеорологічної станції Лебедин за рік розсівається 40 ккал/см² сонячної радіації, поглинається близько 30 ккал/см², відбивається в атмосферу - 20 ккал/см².

Радіаційний баланс (різниця між надходженням і втратою сонячної енергії) в зимовий період від'ємний. Наприкінці лютого він зростає і стає близьким до нуля. У березні середньомісячні величини радіаційного балансу дорівнюють 0,2 ккал/см². У травні вони досягають літніх значень - 7 ккал/см² на місяць. Максимальні величини балансу спостерігаються в червні - липні (8,0 - 8,5 ккал/см²). З серпня радіаційний баланс рівномірно зменшується і в листопаді має від'ємне і нульове значення. Річні суми радіаційного балансу становлять 38 - 42 ккал/см².

Межиріцької сільська рада знаходиться в південній частині Сумської області. Помірно - континентальний клімат нашої області поєднує в собі додатні і від'ємні середньодобові температури повітря протягом року. Так, при середній річній температурі в 6,5 - 6,0⁰ період з додатними температурами становить 235 днів у середньому за багаторічний період спостережень за погодою, тобто теплий період (з температурами вище 0⁰ за добу) значно довший, ніж холодний.

За даними Лебединської метеорологічної станції, середньорічна температура повітря району становить 6,0⁰.

Середньорічна та середньомісячна температура повітря наведена в таблиці 9.

Таблиця 9. Середньомісячна температура повітря

Місяці	I	II	III	IV	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	Середньорічна
t0C	-7,8	-7,8	-2,6	6,3	14,6	17,4	19,6	18,3	13,0	6,6	-0,1	-5,5	6,0

Абсолютний максимум температури повітря припадає на серпень, коли вона піднімається до 37⁰, а мінімум на січень, коли температура знижується до мінус 35⁰.

Середньомісячна температура нижче 0⁰ спостерігається у грудні - березні, інколи в листопаді. З усіх зимових місяців найхолоднішим є січень (мінус 7,0⁰ - 8,0⁰). Мінімальні температури, які були відмічені на Лебединщені за період професійних метеорологічних спостережень, становлять - 36⁰, - 40⁰. Зазвичай дуже низькі температури повітря спостерігаються 1 - 5 діб, проте іноді середньодобові температури нижчі - 25⁰ можуть утримуватися 20 - 25 днів. Сильні морози характерні і для лютого, хоча в окремі роки вони можуть спостерігатись у грудні, рідше - в березні.

Атлантичні затоки повітря в зимовий період бувають дуже часто, і залежно від їх сили потепління буває різної інтенсивності. Тому майже щороку ми спостерігаємо в будь - який зимовий місяць відлиги, різні за тривалістю й інтенсивністю. Так відлига (додатні середньодобові температури повітря на звичному для цього часу від'ємному фоні температури) може продовжуватися від 1 - 2 діб, а інколи й більше 30, з температурою за добу 1 - 5⁰, а в окремі дні і 10⁰.

Останні весняні заморозки в повітрі спостерігаються в третій декаді квітня, в окремі роки на початку травня. Настання осінніх заморозків спостерігається на початку жовтня.

Повторюваність температур повітря мінус 25 - 28⁰ в окремі роки в січні та лютому становить 25%, в березні та грудні 10%.

Середня тривалість без морозного періоду становить близько 155 днів.

Період із середньодобовими температурами повітря вище 0⁰ називається теплим. У середньому він настає 23 березня, а закінчується 15 листопада. На тлі додатних температур вночі можливі заморозки.

Тривалість періодів з температурою 0⁰, 5⁰, 10⁰, 15⁰ відповідно складає 240, 200, 160 та 115 днів.

Сума активних температур вище +10⁰ становить 2600⁰.

Квітень - місяць, коли розпочинається інтенсивне підвищення середніх місячних температур повітря до 15 - 16⁰. У липні температура повітря за місяць досягає найвищих значень 18,5 - 20,5⁰.

Середньорічна кількість опадів становить 527 мм. Розподілення їх по місяцях наведено в таблиці 10.

Таблиця 10. Середньорічне розподілення опадів по місяцях

Місяці	I	II	III	IV	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	За рік
Кількість опадів в мм.	35	29	32	30	49	60	69	61	38	36	47	41	527

В літньо - осінній період випадає до 343 мм опадів. Гідротермічний коефіцієнт за період з температурою вище 10⁰ рівний 1,1 - 1,2.

Як правило максимальна кількість опадів спостерігається в липні, а мінімальна в лютому. В окремі роки і мінімум, і максимум опадів можуть зміщатися на інші місяці. Іноді за місяці не випадає ні міліметра опадів, в інші роки - їх може бути утричі більше норми.

Зимові місяці мало відрізняються один від одного за кількістю опадів, оскільки обложні опади у 80% випадків на дають більше 1 мм за добу. І лише з травня їхня кількість різко зростає: спостерігаються грози, які супроводжують зливи.

Часто разом з дощем в теплий період випадає град, який завдає великої шкоди сільському господарству. Слабкий гард буває майже щоліта і неодноразово. Град розміром до 1 см у діаметрі спостерігається 1 раз на 10 років.

У холодну пору року на території Межиріцької сільської ради встановлюється сніговий покрив у середньому на 95 - 105 днів. Зазвичай він з'являється 10 - 20 грудня, але після цього не раз зникає через підвищення температури. Стійко він з'являється близько 15 січня. Дати сходу снігу припадають на другу декаду березня.

Висота снігового покриву в середньому становить 17 см .

Глибина промерзання ґрунту в середньому на кінець зимового сезону дорівнює 70 - 85 см. Розмерзання ґрунту на повну глибину відбувається у першій половині квітня.

З листопада до травня на території сільської ради переважають східні та південо - східні вітри, а в літньо - осінній період переважають вітри північно - східного напрямку. Кількість днів з сильним вітром (вище 15 м/сек) досягає 15 днів за рік.

Середня відносна вологість повітря коливається від 50 до 74%.

Коефіцієнт зволоження території становить 0,43.

2.3 Характеристика ґрунтового покриву території населених пунктів

Ґрунтове обстеження території Межиріцької сільської ради методом крупномасштабного ґрунтового обслідування не проводилось, ґрунтознавцями інституту землеустрою було створено орієнтовні карти ґрунтового покриву з використанням наявних ґрунтових карт суміжних територій та допоміжних матеріалів (топокарти, фото плани, рекогносцирувальне обстеження).

Межі агровиробничих груп грунтів перенесено на планово-картографічну основу населених пунктів масштабу 1:10000.

На території Межиріцької сільської ради виділені такі агровиробничі групи грунтів:

- дерново-слабопідзолисті зв`язнопіщані грунти (5б);

- чорноземи типові середньосуглинкові, чорноземи сильнореградовані (53д);

- чорноземи типові та чорноземи сильнореградовані слабо змиті середньосуглинкові (55д);

- чорноземи опідзолені глеюваті легкосуглинкові (45г);

- лучно-болотні, мулувато-болотні та торфянисто-болотні солончакові неосушені грунти (143);

- лучно-болотні, мулувато-болотні та торфянисто-болотні солонцювато-солончакові осушені грунти (144);

- намиті чорноземи та лучно-чорноземні середньо суглинкові грунти (209д).

За результатами виконаної роботи складено експлікацію агровиробничих груп ґрунтів в населених пунктах в розрізі сільськогосподарських угідь (таблиця 11).

Таблиця 11. Експлікація агровиробничих груп грунтів Межиріцької сільської ради в розрізі сільськогосподарських угідь

№	Угіддя	Загальна площа	с. Межиріч	Загальна площа	с. Гостробури
			5б	143	144		53д	55д	209д
1	Землі, які надані громадянам у власність і користування (присадибні землі)	437,7	399,95	-	37,75	17,8	1,2	15,8	0,8
	в т.ч. рілля	389,1	362,35	-	26,75	16,8	1,2	14,8	0,8
	Багаторічні насадження	33,4	25,1	-	8,3	1,0	-	1,0	-
	Сіножаті	10,3	7,6	-	2,7	-	-	-	-
	Пасовища	4,9	4,9	-	-	-	-	-	-
2	Землі, які не надані у власність або користування (землі загального користування)	79,6	29,6	4,4	45,6	-	-	-	-
	в т.ч. рілля	-	-	-	-	-	-	-	-
	Багаторічні насадження	-	-	-	-	-	-	-	-
	сіножаті	35,8	18,5	4,4	12,9	-	-	-	-
	Пасовища	43,8	11,1	-	32,7	-	-	-	-
	Всього с/г угідь	517,3	429,55	4,4	83,35	17,8	1,2	15,8	0,8
	в т.ч. рілля	389,1	362,35	-	26,75	16,8	1,2	14,8	0,8
	Багаторічні насадження	33,4	25,1	-	8,3	1,0	-	1,0	-
	Сіножаті	46,1	26,1	4,4	15,6	-	-	-	-
	Пасовища	48,7	16,0	-	32,7	-	-	-	-

3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської ради

3.1 Визначення середньої ( базової ) вартості земель населених пунктів

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель в середньому по населеному пункту. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів ренто утворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ” базова вартість 1м² земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системі виробництва і розселення, визначається за формулою:

(11)

Ц_НМ - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту ( в гривнях );

В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на квадратний метр ( в гривнях );

Н_П - норма прибутку ( 6% );

Н_К - норма капіталізації ( 3% );

Км1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Вихідними даними для здійснення нормативної грошової оцінки є нормативні документи про статус населених пунктів та їх межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об'єкти інженерно - транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів Межиріцької сільської ради зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів. Ці витрати включають відновну вартість головних споруд і магістральних мереж діючих комунікацій, вартість твердого покриття вуличної мережі за станом на 01.01.2012 року.

Санітарна очистка території населених пунктів проводиться їх мешканцями.

Вулично-дорожна мережа населених пунктів включає магістральні і міжквартальні вулиці загальною довжиною 38,0 км, в тому числі 7,5 км дороги з твердим покриттям.

При визначенні витрат на облаштування використаний «Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно - климатических зон страны» (Москва, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, 1986г) з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 09.03.1995 року № 163 із змінами, внесеними згідно з Постановою Кабінету Міністрів № 1024 від 31.08.1996р.; індексами зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт, продукції промислового виробництва та опосередкованої вартості будівництва об'єктів соціального призначення станом на 01.01.2012р., а також вихідні дані надані сільською радою.

Витрати на облаштування території населених пунктів Межиріцької сільської ради наведені в таблиці 12.

Таблиця 12. Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів Межиріцької сільської ради с. Межиріч

Назва показників	станом на початок 2012р.
	Одиниця виміру	Натуральний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			1819,47304	3,71
Iнженернi мережi	км	1,22	1819,47304
Газопостачання			4445,76652	21,65
Iнженернi мережi	км	15,19	2631,41452
ГРП	об'єкт	1	322,8704
ШРП	об'єкт	4	1491,4816
Телекомунiкацiї та зв'язок			1011,896	3,49
Телефоннi iнженернi мережi	км	15.3	371,344
АТС вбудована(без витрат на обладнання)	об'єкт	1	466,432
Iнженернi мережi радiозв'язку	км	20,5	174,120
Електропостачання			3952,424	16,98
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	30,5	2729,888
Комплектні транспортні підстанції	об'єкт	5	1222,536
Шляхи та шляхопроводи			13677,32204	52,83
Магістральні вулиці	км	7,5	9060,47484
Житлові вулиці	км	30,5	4616,8472
Озеленення			301,1584	1,34
парки та сквери	га	0.5	4,2084
кладовища	га	10.3	296,95
Разом			25208,040	100

с. Гостробури

Назва показників	станом на початок 2012р.
	Одиниця виміру	Натураль ний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			146,94	43,57
Iнженернi мережi	км	0,5	184,566
Електропостачання			43,8	23,57
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	1,5	43,8
Шляхи та шляхопроводи			61,05	32,86
Житлові вулиці	км	1,5	61,05
Разом			251,790	100

Базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів визначена з урахуванням коефіцієнту, який визначає їх статус в регіональній і місцевій системах розселення і дорівнює 1,0.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населених пунктів Межиріцької сільської ради у встановлених межах.

Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів по кожному з них.

с.Межиріч

Витрати на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 1 складають: 25208040,00 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя, вулиці без витрат на їх облаштування, ліси та інші лісовкриті площі, інші відкриті землі.

Площа населеного пункту - 917,5 га

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:

- сільськогосподарські угіддя - 517,3 га

- ліси та інші лісовкриті площі - 122,0 га

- вулиці без витрат на їх облаштування - 91,7 га

- болота - 16,5 га