Грошова оцінка земель в Україні

- води - 23,1 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

917,5 - 517,3 - 122,0 - 91,7 - 16,5 - 23,1 = 146,9 га

в тому числі:

- житлова забудова - 39,0 га

- громадського призначення - 12,5 га

- промислові та комерційні об'єкти - 10,1 га

- землі транспорту та зв'язку - 9,6 га

- землі під виробничими дворами - 36,8 га

- вулиці з твердим покриттям - 28,6 га

- кладовища - 10,3 га.

Отже, витрати на освоєння та облаштування території с. Межиріч становлять:

(12)

(13)

де: Км1 - 1,0

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко - планувальних зонах Ц_НЗ розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (14)

де: Км2 - коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко - планувальних зонах.

Числові значення пофакторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

- для першої зони - 0,70

- для другої зони - 1,01

- для третьої зони - 1,44

- для четвертої зони - 0,87

- для п'ятої зони - 1,12

- для шостої зони - 0,52

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту складає:

- в першій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.70 = 24.02 грн./м²

- в другій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1.01 = 34.66 грн./м²

- в третій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,44 = 49.42 грн./м²

- в четвертій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.87= 29.86 грн./м²

- в п'ятій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,12 = 38.44 грн./м²

- в шостій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.52 = 17.85 грн./м²

с.Гостробури

Витрати (В) на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 3.1 становлять: 251790,0 грн.

Площа населеного пункту - 25,4 га.

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:

- сільськогосподарські угіддя - 17,8 га

- вулиці без витрат на їх облаштування - 4,0 га

- води - 0,3 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

25,4 - 17,8 - 4,0 - 0,3 = 3,3 га

в тому числі:

- житлова забудова - 1,0 га

- вулиці з твердим покриттям - 2,3 га

Отже, витрати на освоєння та облаштування території села Гостробури складають:



де: Км1 - 1,0

На території с. Гостробури виділена одна економіко - планувальна зона.

Вартість одного квадратного метра земель села по економіко - планувальній зоні (Ц_НЗ) розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (15)

де: Км2 = 1,0 - коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах села.

Ц_НЗ = 15,26 х 1,0 = 15,26 грн./м²

Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал економіко - планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання і місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою:

Ц_Н = Ц_НЗ х Кф х Км3, (16)

де: Ц_Н - вартість 1 кв. м. земельної ділянки, грн.;

Ц_НЗ - вартість 1 кв. м. в економіко - планувальній зоні, грн.;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні фактори) в межах економіко - планувальної зони.

3.2 Принцип економіко-планувального зонування території населених пунктів

Коефіцієнт місце розташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території населеного пункту. Даний коефіцієнт є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2 та Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки. Оскільки коефіцієнт Км1 доцільно враховувати на стадії визначення базової вартості земель населеного пункту, у подальшому при визначенні коефіцієнту місце розташування земельної ділянки ми матимемо справу лише з коефіцієнтами Км2 та Км3.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за ренто утворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість ті інші соціально - економічні переваги від використання земель населених пунктів.

Процедура економіко - планувального зонування передбачає:

- аналіз природно - планувальних особливостей території населених пунктів як просторової бази;

- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- пофакторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

- об'єднання земельнооціночних одиниць в економіко - планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів Межиріцької сільської ради передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально - планувальних, соціально - економічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування території населених пунктів, що в кінцевому результаті, визначає якість території окремих їх частин.

Після аналізу існуючої ситуації, на основі вивчення та аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурного обстеження території населених пунктів Межиріцької сільської ради було виділено в с. Межиріч - 9, с. Гостробури - 1 оціночних районів. Основні їх характеристики наводяться в таблиці 13.

Таблиця 13. Земельнооціночна структуризація території населених пунктів Межиріцької сільської ради

Номер оціночного району	Території, що входять в район	Площа, га	Коротка характеристика
с. Межиріч
1	Землі житлової забудови (квартали 1-10), землі рекреаційного призначення, сільськогосподарські угіддя	66,6	Західна частина населеного пункту
2	Землі житлової забудови (квартали 11-27, 29), землі рекреаційного призначення, землі транспорту і зв'язку, сільськогосподарські угіддя	84,0	Західна частина населеного пункту
3	Землі житлової забудови (квартали 28,30-40,42-44,47,48,50,55-57), землі транспорту і зв'язку, землі громадського призначення, землі рекреаційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	139,9	Квартали села, що прилягають до центру з заходу
4	Землі житлової забудови (квартали 41,45,46,49,61,62,82,83,142-156), землі рекреаційого призначення, землі комерційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	195,6	Квартали села, що прилягають до центру з півночі
5	Землі житлової забудови (квартали 51,52,58,59,60,63-81,84,85), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	115,2	Центральна частина села
6	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	7,8	Північна частина населеного пункту
7	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	103,0	Північна частина населеного пункту
8	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	129,7	Квартали села, що прилягають до центру зі сходу
9	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	75,7	Південна частина населеного пункту
	Разом	917,5
	с.Гостробури
1	Землі житлової забудови, сільськогосподарські угіддя, землі рекреаційного призначення	25,4	В район включена вся площа села
	Разом	25,4

Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1. Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2. Рівень інженерно - транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.

3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності різноманітності їх функцій.

4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати пов'язаними з їх усуненням.

Кінцевим результатом економіко - планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп. 1 - 6 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Межі та кількість економіко - планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Неодмінною умовою економіко - планувального зонування є виділення земелеоціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально - культурного потенціалу. Чим детальніша землеоціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони, як правило, виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони визначаються: магістралями загальноміського та районного рівня, природними обмеженнями (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх землеоціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту.

Методика оцінки окремих факторів, які впливають на величину зонального коефіцієнту Км2 базується на розрахунку окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту. Алгоритм розрахунку відповідає таким умовам:

1. Значення кожного індексу розраховується від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення приймається за 1,0).

2. Механізм зважування окремих факторів ґрунтується на методах багатомірної статистики та експертної оцінки кожного фактора.

3. Граничні значення коефіцієнта Км2 вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

Для встановлення економіко - планувальних зон був застосований експертний метод оцінки оціночних районів кожного населеного пункту, який полягає в наступному:

1. Заповнення анкети експертної оцінки для с. Межиріч, що включає 12 факторів, які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Ії.

2. Оцінка окремого фактора встановлюється за 5 - бальною шкалою, при цьому «5» балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом «1» - його найгірше значення.

3. Визначення суми балів оцінки факторів.

4. Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу.

Анкета експертної оцінки території с. Межиріч приведена в додатку Б.

Розрахунок комплексного індексу цінності території оціночних районів Ії здійснюється шляхом зважування окремих індексів, які були розраховані в результаті пофакторної оцінки. Для визначення зважувальних (каліброваних) коефіцієнтів був застосований метод кореляційного аналізу (зважувались коефіцієнти парної кореляції між значеннями окремих індексів).

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

(14)

де Іі - комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

І - середньозважений бал по селу.

Враховуючи, що площа села Гостробури відносно мала і природно-планувальні особливості території однорідні, вся площа села включена в один оціночний район.

У зв'язку з цим, комплексний індекс (Іі) цінності району прийнятий за 1,0, відповідно Км2 дорівнює 1,0.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко - планувальне зонування території - об'єднання оціночних районів в економіко - планувальні зони. При об'єднанні оціночних районів в економіко - планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання

3. Близькість значення індексів Іі.

Враховуючи ці фактори оціночні райони об'єднують у економіко - планувальні зони. Основні їх характеристики наводяться в додатку 6. Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко - планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів.

Розрахунок комплексного індексу Іі, значення коефіцієнта Км2 та грошова оцінка 1 кв. м. землі в межах економіко - планувальних зон приведений в додатку 3.

3.3 Характеристика локальних факторів оцінки

Територія населених пунктів в межах економіко - планувальних зон поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності. В межах с. Межиріч виділено 6 груп функціонального використання території.

Віднесення земель до груп функціонального використання проводилося відповідно до класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.

Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах економіко - планувальної зони.

Визначення коефіцієнту місцерозташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту Км2. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться в «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється з урахуванням рекомендацій зазначених в «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.

Аналіз, проведений в процесі виконання грошової оцінки сіл, виявив 8 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнту Км3.

Для обчислення Км3 враховуються перераховані нижче локальні фактори. При цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Після вивчення кожної з груп локальних факторів було здійснене їх картографування.

Характерні коефіцієнти локального рівня, що впливають на місце розташування земельних ділянок, приведені в таблиці 14.

Таблиця 14. Локальні коефіцієнти на місце положення земельної ділянки

Назва локальних факторів	Значення локальних факторів
Функціонально-планувальні фактори	с.Межиріч	с.Гостробури
місця розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності до:
громадського центру	1.10
зовнішнього пасажирського транспорту	1.10
Інженерно-інфраструктурні фактори
земельні ділянки, що прилягають до вулиць без:
централізованого водопостачання	0.90	0.90
централізованого газопостачання	0.90
твердого покриття	0.90

3.4 Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь виконується у відповідності до «Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». В основу оцінки покладено розрахований рентний прибуток, що створюється при виробництві зернових культур. Величина грошової оцінки є добутком річного рентного прибутку і терміну його капіталізації, який встановлений на рівні 33 років.

Оцінка виконана для всіх сільськогосподарських угідь, що знаходяться в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради. Таксономічними одиницями при виконанні оцінки є агровиробничі групи грунтів, перелік яких щодо території населеного пункту наведений нижче.

Землі оцінено відповідно до «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» за даними економічної оцінки земель, з урахуванням особливостей грунтового покриву території. За даними відділу Держкомзему у Лебединському районі були визначені основні агровиробничі групи грунтів в межах села (шифри грунтів приведені у відповідності з їх загальнодержавним номенклатурним списком).

Відповідно до статистичної звітності Відділу Держкомзему у Лебединському районі в межах сіл Межиріцької сільської ради знаходиться 535,1 га земель сільськогосподарського використання, з них:

Таблиця 15. Характеристика сільськогосподарських угідь Межиріцької сільської ради

Назва	Всього, га	Назва сільськогосподарських угідь
		рілля	Багаторічні насадження	сіножаті	пасовища
Межиріцька сільська рада в тому числі:	535,1	405,9	34,4	46,1	48,7
с.Межиріч	517,3	389,1	33,4	46,1	48,7
с.Гостробури	17,8	16,8	1,0	-	-

Грошова оцінка 1 га земель агровиробничих груп грунтів (Г_АГР.) розрахована за формулою:

₍₁₇₎

Г - грошова оцінка 1 га відповідних сільськогосподарських угідь по сільськогосподарському підприємству;

Б_АГР. - бал бонітету даної агровиробничої групи грунтів;

Б - середній бал бонітету грунтів по базовому сільськогосподарському підприємству.

Нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь по базовому сільськогосподарському підприємству станом на 01.01.2012 року (з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року №785 та коефіцієнту 1,756 згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2011 року № 1185) становить:

Таблиця 16

Назва угідь	Грошова оцінка, грн.
Рілля	23874,58
Багаторічні насадження	13596,00
Сіножаті	3867,62
Пасовища	3009,60

У відповідності зі шкалою бонітування по шостому природно - сільськогосподарському району по базовому сільськогосподарському підприємству середній бал бонітету земель становить:

Таблиця 17

Назва угідь	Середній бал бонітету
Рілля	49,6
Багаторічні насадження	49,6
Сіножаті	28,3
Пасовища	31,9

Значення балів бонітету агрогруп грунтів, виділених в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради, приведено с таблиці 18.

Таблиця 18

Шифр агрогрупи	Бали бонітету
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
5б	14	14	12	11
53д	53	-	-	-
55д	45	-	-	41
143	-	1	4	-
144	23	1	26	25
209д	55	-	-	-

Отже грошова оцінка 1 га земель сільськогосподарських угідь в межах сіл по агровиробничих групах грунтів станом на 01.01.2012 року становить:

Таблиця 19. Нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради

Шифр агрогрупи	Грошова оцінка 1 га земель, грн.
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
5б	6738,79	3837,58	1639,98	1037,79
53д	25511,13	-	-	-
55д	21660,40	-	-	3868,14
143	-	-	546,66	-
144	11070,88	274,11	3553,29	2358,62
209д	26473,83	-	-	-

Визначення грошової оцінки будь - якої ділянки земель сільськогосподарського використання в межах населених пунктів здійснюється шляхом складання добутків грошової оцінки кожної агрогрупи грунтів, що входять до складу даної ділянки. Ідентифікація агровиробничих груп грунтів здійснюється на основі використання Орієнтовної екстраполяційної схеми основних агровиробничих груп грунтів, яка передається замовнику у складі матеріалів грошової оцінки земель села.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь по кожному населеному пункту Межиріцької сільської ради приведена в таблиці 20.

Таблиця 20. Грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь

Шифр агрогрупи	Грошова оцінка 1 га земель, грн.
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
с. Межиріч
5б	6738,79	3837,58	1639,98	1037,79
143	-	-	546,66	-
144	11070,88	274,11	3553,29	2358,62
Середньозважене значення вартості по угіддях	8904,84	2952,05	2183,08	1924,67
с. Гостробури
53д	25511,13	-	-	-
55д	21660,40	-	-	3868,14
209д	26473,83	-	-	-
Середньозважене значення вартості по угіддях	24548,45	-	-	3868,14

3.5 Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки

Згідно «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місцерозташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф).

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) приведені в додатку 6.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою. Значення коефіцієнта Кф слід визначати відповідно до кодів економічної діяльності , а не за формою власності суб'єкта господарської діяльності.

У разі, коли земельна ділянка знаходиться в стадії будівництва, або відведене під майбутнє будівництво, то до завершення будівництва, терміни якого визначені в проектній документації, при проведенні нормативної грошової оцінки необхідно застосовувати Кф = 0,5.

Грошова оцінка земель різного функціонального призначення в розрізі економіко - планувальних зон в межі населених пунктів Межиріцької сільської ради наводиться у додатку 6.

При проведенні розрахунків нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок несільськогосподарського призначення слід враховувати , що базова вартість розрахована в цінах станом на 01.01.2012 р.

Приклад 1. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що перебуває у власності громадянина А

Земельна ділянка розташована в межах 3 економіко-планувальної зони с. Межиріч по вул. Першотравневій. Загальна площа земельної ділянки - 0,3 га, в т.ч. під забудовою - 0,05 га, під ріллею - 0,25 га. Земельна ділянка представлена дерново-слабопідзолистими зв`язнопіщаними грунтами (5б). Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки складає 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 1,44 .

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів (1,1), в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1,1), примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90).

Таким чином Км3 дорівнює 1,10 х 1,10 х 0,90 = 1,09.

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки під забудовою складає:

Цн = 34,32 х 1.44 х 1,09 х 1,0 = 53,87 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під під забудовою площею 500 м² складає:

53,87 х 500 = 26935,00 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під ріллею площею 0.25 га при вартості 1 га 6738,79 грн. (табл. 3.9) складає:

6738,79 грн. х 0.25 =1684,70 грн.

Нормативна грошова оцінка земель громадянина складає

26935,00 грн. + 1684,70 грн. = 28619,70 грн.

Приклад 2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки магазину

Земельна ділянка розташована по вул. Радянській в межах 3 економіко-планувальної зони в с. Межиріч. Загальна площа земельної ділянки - 300,0 м². Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки становить 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 1,44.

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів (1,1), в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1,1) примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90). Таким чином Км3 дорівнює 1,1 х 1,1 х 0,90 = 1,09.

Дана земельна ділянка відноситься до категорії «Землі комерційного використання», згідно Українського класифікатора цільового використання земель Кф=2,5.

Повна грошова оцінка 1м² магазину:

34,32 х 1,44 х 1,09 х 2,5 = 134,67 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 300,0 м² складає:

134,67 грн х 300,0 м2 = 40401,0 грн.

Приклад 3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки,

що перебуває у власності громадянина Б

Земельна ділянка розташована по вул. Маяковського в межах 1 економіко-планувальної зони с. Межиріч. Загальна площа земельної ділянки - 0,3 га, в т.ч. під забудовою - 0,05 га, під ріллею - 0,25 га. Земельна ділянка представлена дерново-слабопідзолистими зв`язнопіщаними грунтами (5б). Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки складає 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 0,70 .

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1.1), примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90), примикає до вулиць без централізованого газостачання (0,90).

Таким чином Км3 дорівнює 1,1х 0,90 х 0,90 = 0,89.

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки під забудовою складає:

Цн = 34,32 х 0,70 х 0,89 х 1.0 = 21,38 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під під забудовою площею 500 м² складає:

21,38 х 500 = 10690,00 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під ріллею площею 0,25 га при вартості 1 га 6738,79 грн. (табл. 3.9) складає:

6738,79 грн. х 0,25 =1684,70 грн.

Нормативна грошова оцінка земель громадянина складає

10690,00 грн. + 1684,70 грн. = 12374,7 грн.

4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

Об'єктом оцінки є забудована земельна ділянка комерційного призначення, яка розташована під об'єктом нерухомості (нежитлове приміщення). Земельна ділянка розташована на землях Межиріцької сільської ради за адресою: с.Межиріч, Межиріцької сільської ради, Лебединського району, Сумської області.

4.1 Характеристика об'єкта оцінки та аналіз ринку земельних ділянок подібного цільового призначення

Земельна ділянка розташована на вул. Радянській, що за територіальною ознакою знаходиться в межах с.Межиріч, в центральній частині населеного пункту, в зоні житлової та громадської забудови. Ділянка не має схилу. Під'їзд здійснюється по дорозі з твердим покриттям.

Відстань від об'єкту оцінки до:

¦ центру с.Межиріч - 0,3 км;

¦ до автовокзалу (до зупинки міжміського транспорту) - 0,3 км;

¦ до залізничного вокзалу - 15,0 км;

¦ до адміністративного центру району (м. Лебедин) - 15,0 км;

Земельна ділянка, яка відведена для розміщення та обслуговування нежитлового приміщення межує: з півдня - з землями громадянина ПІБ, з півночі - землі Межиріцької сільської ради (вул. Радянська).

Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Функціонально - цільове використання ділянки - комерційне (код за УКЦВЗ 1.11.3 - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг). Фактично ділянка використовується для обслуговування нежитлового приміщення.

Земельна ділянка має форму неправильного багатокутника. Межі ділянки проходять по умовній межі. Проходи на ділянці мають замощення тротуарною плиткою.

За результатами інвентаризації загальна площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 347 м², характеристика земельної ділянки наведена в таблиці 21.

Таблиця 21. Характеристика земельної ділянки, що оцінюється

Характеристика	Площа
під капітальною забудовою, м2	347
під проходами, площадками та проїздами, м2	-
загальна площа, м2	347

Рельєф ділянки спокійний, заболочення відсутнє, схил відсутній, небезпечні екзогенні процеси не спостерігаються, техногенного забруднення не має.

Обмеження та сервітути на земельну ділянку не зареєстровані.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2012 р. становить 46730,49 грн. (додаток З).

Згідно Технічного паспорту на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: с.Межиріч, Лебединського району, Сумської області, сумарна забудована площа становить 347 м².

Для проведення експертної оцінки були взяті фрагменти технічного паспорту БТІ. Технічний та морально-функціональний стан поліпшень земельної ділянки визначений як гарний. Об'ємно-планувальні та технічні характеристики будівлі, рівень її інженерного та санітарно-гігієнічного облаштування відповідають сучасним вимогам, що пред'являються до об'єктів комерційного призначення, зокрема магазинів, кафе, тощо. На території ділянки знаходиться одноповерхове з цокольним поверхом нежитлове приміщення. Будівля має три входів, з дверними дерев'яними двійними отворами, а також дерев'яними подвійними зрешеченими отворами. Загальна характеристика приміщення наведена в таблиці 22.

Таблиця 22. Загальна характеристика приміщення

Назва конструктивного елемента	Характеристика
Нежитлове приміщення
Фундаменти і цоколь	Бетонний
Стіни і перегородки	Стіни - цегляні, зовнішнє оздоблення фасадна плитка, перегородки - цегляні
Перекриття	Залізобетонні
Покрівля	Сумісний
Стан під'їзду та зовнішнє обладнання	- під'їзд знаходиться в чистому вигляді, заасфальтований, замощення тротуарноюплиткою; - місце стоянки передбачене
Вихід вікон	На всі сторони приміщення
Додаткові системи безпеки	Відсутні
Підлога	Кахельна плитка, килимове покриття
Прорізи	Віконні: подвійні дерев'яні зарешечені; дверні: вхідні - дерев'яні різні, внутрішні - дерев'яні фільончасті
Внутрішнє оздоблення	Штукатурка, пофарбована, шпалери, керамічна плитка

Активна стадія приватизації земель несільськогосподарського призначення в Україні почалася наприкінці 1990-х років - значно пізніше початку приватизації державного та комунального майна. На сьогоднішній день земельний ринок України перебуває в стадії активного формування, але у своєму розвитку він відстає від більш сталого ринку нежитлової нерухомості.

На сьогодні характерними ознаками земельного ринку в Україні є те, що однакові за функціональним призначенням, фізичними, технічними характеристиками земельні ділянки, розташовані в порівняних за статусом населених пунктах країни, мають різну вартість. Це зумовлено неоднаковою купівельною спроможністю учасників ринку в різних регіонах країни, балансом попиту-пропозиції та багатьма іншими ринковими факторами. Таку ж регіональну диференціацію мають ринок житла та ринок нежитлової нерухомості.

Вартість земельних ділянок виробничого призначення менш залежна від впливу статусу населеного пункту. Іще одна очевидна тенденція полягає в збільшенні варіації цін у межах населеного пункту відповідно до збільшення розміру населених пунктів.

Визначальним фактором ціноутворення на земельному ринку є місце розташування ділянки: чим більш вигідно розташований об'єкт - тим більше прибутку може отримати власник від його використання. Ця закономірність знаходить відображення в залежності цін на землю від статусу населених пунктів: обмежена пропозиція ринку та підвищений попит на земельні ділянки в великих містах, де рівень прибутковості об'єктів нерухомості на порядок вищий, ніж у середніх і малих населених пунктах, зумовлюють вищі ціни на землю.

В залежності від форм власності й способу обігу ділянок земельний ринок ділиться на первинний (приватизаційний) і вторинний. За категорією земель та цільовим призначенням ділянок первинний ринок диференціюється на ринок земель громадської та житлової забудови, земель комерційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв'язку, земель рекреаційного та іншого функціонального використання. В контексті завдань та об'єкта цієї оцінки в подальшому аналізується інформацію, яка стосується виключно земельних ділянок, наданих для комерційної діяльності, та виробничо-промислового призначення. Під землями комерційного використання розуміються ділянки, на яких розташовані об'єкти доходної нерухомості (як правило, це підприємства роздрібної та оптової торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, АЗС, офісні будівлі, майстерні, виробничі приміщення тощо).

Найвищі ціни мають ділянки комерційного призначення. Найбільш активно здійснювалась приватизація невеликих за площею ділянок.Реформа відносин власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення на Сумщині почалася в 1996 році, коли відбулися перші земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди земельних ділянок комерційного використання. За 2009 р. Сумська область була на третьому місці за кількістю продаж прав на оренду земельних ділянок.

Ринок землі Лебединського району є самим динамічним у області. Приватизація тут розпочалася ще у 1997 p., всього на території міста за цей період (1997-2012 pp.) було продано у власність 205 земельних ділянок несільськогосподарського (в основному комерційного) призначення, в тому числі 19 з них були продані через земельні аукціони на конкурентних засадах. Також на умовах аукціону станом на початок 2012 р. було продано право оренди 8 земельних ділянок. Хоча ринок земельних ділянок Лебединського району є одним з розвинутих в області ціни на первинному земельному ринку тут середні по області. У 2011 р. середньоарифметична вартість ділянок комерційного призначення склала 45,355 грн./м². Максимальна ціна складала 96,53 грн./ м², найменша 20,53 грн./м² (комерційне призначення).

4.2 Аналіз ефективності використання земельної ділянки

При проведенні експертної оцінки нерухомого майна, включаючи експертну грошову оцінку земельних ділянок, обов'язковим етапом є аналіз ефективності використання забудованої земельної ділянки, від якої залежить її вартість. В загальному вигляді вартість ділянки в залежності від поставлених завдань може розраховуватись або при існуючому, або при альтернативному використанні.

У відповідності з Національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», існуюче використання - це фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки, існуюче використання не завжди погоджується з ринковими принципами і базою оцінки. Тому йому можуть відповідати неринкові види вартості (наприклад інвестиційна, спеціальна). Альтернативне використання - це можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу кращого та найбільш ефективного використання об'єкту оцінки.

Критерієм кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки при альтернативних видах діяльності є максимум прибутку (доходу), отриманого суб'єктом господарювання - землекористувачем, за умови, що данний вид діяльності є юридично законний, фізично можливий і фінансово здійсненним. У цьому випадку досягається максимальна ринкова вартість об'єкта оцінки (земельної ділянки).

У сучасних соціально-економічних умовах України і з урахуванням обмежень цивільно-правового характеру, що звичайно присутні на первинному земельному ринку, принцип кращого та найбільш ефективного використання доцільно розглядати в такій інтерпретації, яка поєднує в собі альтернативне і фактично існуюче використання. Альтернативне користування пов'язане з можливим перепрофілюванням земельної ділянки на більш ефективні види підприємницької діяльності, поточне користування - з поліпшенням фінансово-господарських результатів за рахунок проведення оптимізаційних організаційно-технічних заходів без зміни цільового призначення об'єкта аналізу. Повертаючись до оцінюваної земельної ділянки треба констатувати, що за категорією земель земельна ділянка належить до земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг. Характер розташування, існуюча забудова, деякі інші споживчі характеристики, а також історичний досвід землекористування роблять недоречними розгляд альтернативних видів господарської діяльності по за рамками земель комерційного використання (наприклад, такої яка за УКЦВЗ відноситься до промислової). Тобто зміна категорії земель при аналізі кращого та найбільш ефективного використання не розглядається.

Інша справа - характер цільового призначення в рамках однієї категорії. Тут дійсно можуть бути варіанти організації різних, можливо, більш ефективних, видів господарської діяльності. Що стосується об'єкта оцінки, то говорити про зміну цільового призначення ділянки є недоцільним. Місце розташування ділянки у центрі населеного пункту, як найкраще відповідає цільовому призначенню об'єкта 1.11.3 - землі для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. До того ж на даній ділянці розташований існуючий магазин.

Отже, фактичне використання ділянки є практично можливим, юридично законним, і може бути достатньо ефективним враховуючи її місцеположення.

4.3 Обґрунтування методів оцінки

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, що забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. У відповідності з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраним методичним підходом одного чи декількох методів оцінки. Класифікаційна характеристика методологічних підходів і методів оцінки земельних ділянок різного функціонального призначення відповідно до вимог Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок приведена в таблиці 23.

Таблиця 23. Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до « Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»

Методичний підхід	Метод оцінки в рамках методичного підходу	Техніка та порядок розрахунків
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.	Метод попарного порівняння (зіставлення)	Пряме порівняння з вартістю раніше проданих ділянок-аналогів з наступним внесенням поправок.
	Метод статистичного аналізу ринку	Застосування кореляційно-регресійних моделей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу.
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД).	Інвестиційний метод	Капіталізація ЧОД, отриманого від надання земельної ділянки в оренду.
	Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків)	Капіталізація доходів від використання земельної ділянки, відмінного від оренди, власником або користувачем.
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення.	Економічний метод	Залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.
	Метод співвіднесення (перенесення)	Визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення.	Метод залишку для землі	Різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень.
	Метод розподілення доходу	Капіталізація за ставкою, визначеною для землі, різниці між ЧОД від наданої в оренду поліпшеної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. Очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.
Комбіноване використання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації ЧОД або ЧРД та урахування витрат на земельні поліпшення.	Метод розвитку (можливого використання)	Різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання земельної ділянки і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки. Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, при оцінці земельної ділянки може застосовуватися поєднання декількох методичних підходів.

Виходячи з наявності та достовірності інформації про об'єкт оцінки, яка є у розпорядженні, найбільш прийнятним буде застосування наступних методів оцінки:

- метод прямого порівняння з аналогами продаж;

- інвестиційний метод;

- метод залишку для землі.

4.4 Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж

У відповідності з підходом, що базується на зіставленні цін продажу, проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані раніше. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, місце розташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки і т.д.

На практиці підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, реалізується у вигляді методу прямого попарного порівняння з аналогами продажів та методу статистичного аналізу ринку.

Метод прямого порівняння з аналогами продаж заснований на внесенні поправок до вартості ділянок, продаж яких здійснилася в минулому з урахуванням класифікаційного типу об'єкту та інших властивостей і ознак оцінюваної ділянки та ділянок-аналогів.

Факторний аналіз земельного ринку дозволяє зробити припущення, що найбільш вагомими групами основних ціноутворюючих факторів є:

- соціально-економічний статус населеного пункту, що характеризується кількістю мешканців;

- характер розміщення оцінюваної ділянки щодо основних місто утворюючих центрів населеного пункту (громадський центр, автовокзал, залізничний вокзал);

- існуючий рівень інженерної підготовки та містобудівної цінності ділянки;

- ефективність та раціональність використання земельної ділянки, яка вимірюється показником щільності забудови;

- фактичне цільове використання ділянки;

- конфігурація і площа ділянки;

- умови продажу й оцінки (конкурентність, мотивація, період експозиції, база оцінки та інші обмеження і умови цивільно-правового характеру);

- фактор часу, опосередкований через дату продажу;

- регіональний ціноутворюючий фактор, який враховує відмінності середнього рівня цін на земельні ділянки, що склалися в різних населених пунктах (ринковий мультиплікатор).

Інші фактори, що певним чином впливають на рентний дохід, як свідчить практика, неможливо достовірно врахувати у кількісному вигляді. Тому для зменшення вірогідності спотворення результату в контексті завдань цієї оцінки ними доцільно зневажити.

При застосуванні методу зіставлення цін продажу приймається наступне припущення - скільки коштував би об'єкт-аналог, якби в нього були такі ж самі характеристики, умови оцінки і продажу, як і в оцінюваної ділянки.

Для розрахунків за об'єкти порівняння були вибрані ділянки з кодом цільового призначенням 1.11.3, які були продані за останні роки продажі в Лебединському районі і які розташовані в центральній частині населеного пункту. Відомості про об'єкти, вибрані для порівняння наведені у таблиці 4:

- фактична площа ділянок;

- відстань до громадського центру населеного пункту;

- наявність комунікацій;

- фактор часу, опосередкований через дату оцінки (дата прийняття рішення про продаж).

За такими факторами, як інженерно-геологічні та геометричні характеристики ділянок, наявність чи відсутність сервітутів та обмежень щодо використання, мотивація продавців та покупців (умови безконкурентного продажу) усі ділянки порівнянні, тому поправки на ці фактори не враховуються.

Поправочні коефіцієнти розраховуються за наступними формулами.

Поправка на чисельність населення населеного пункту:

N_ан - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об'єкт порівняння, тис чол.;

N_оц - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об'єкт оцінки, тис чол..

Поправка на площу ділянки:

S_ан - площа ділянки, яка приймається в якості аналога, м²;

S_оц - площа ділянки, що є об'єктом оцінки, м².

Поправка, яка враховує розташування ділянки в межах населеного пункту:

R1_ан - відстань до адміністративного центру населених пунктів для ділянок, аналогів, км;

R1_оц - відстань до адміністративного центру населеного пункту для ділянки, що оцінюється.

Поправка на рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території:

К_ан - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об'єкту-аналога;

К_оц - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об'єкту оцінки.

Комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки території та її містобудівну цінність (К), розраховується у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів як здобуток наступних параметрів:

- максимальних значень коефіцієнтів, що враховують функціонально-планувальні фактори;

- зворотних максимальних значень коефіцієнтів, що враховують інженерно-інфраструктурні фактори.

Максимальна кількість функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів буде відповідати наступному значенню:

- пішохідна доступність до громадських центрів - 1,1;

- пішохідна доступність до магістралей - 1,2;

- пішохідна доступність швидкісного пасажирського транспорту - 1,1;

- наявність доріг з твердим покриттям - 1,05;

- наявність електропостачання - 1,05;

- наявність централізованого водопостачання - 1,05;

- наявність теплопостачання - 1,05;

- наявність каналізації - 1,05;

- наявність газопостачання - 1,05.

Активність та еластичність ринку нерухомості, у тому числі земельних ділянок, прямо пов'язані з купівельною спроможністю населення і фінансовим станом суб'єктів господарювання. Якщо прийняти в якості індикаторів цих процесів такі показники, як реальна заробітна плата, прибуток підприємств і валовий внутрішній продукт на душу населення у відносних цінах і зіставити динаміку їх зміни по роках з динамікою цін на ринку нерухомості (зокрема, з динамікою цін на земельні ділянки, розташовані в селищах міського типу), то неважко переконатися в повному збігу цих тенденцій.

Проведені нами дослідження показують, що єдиним доступним і репрезентативним показником оперативної статистичної звітності, який опосередковано характеризує купівельну спроможність учасників ринку нерухомості і на підставі якого можна розрахувати ціновий мультиплікатор та прогнозувати стан ринку нерухомості, є індекс реальної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки аналога по дату оцінки об'єкта, що оцінюється. Оскільки показники середньої заробітної плати по областях України й офіційний індекс інфляції є загальнодоступними і публікуються кожен місяць, то розрахувати індекс реальної заробітної плати не представляє великої праці. Він розраховується як відношення індексу номінальної заробітної плати по даній області до офіційного індексу інфляції за відповідний період. Таким чином, поправка за фактором часу може розраховуватися виходячи з індексу росту реальної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки (продажу) об'єкта-аналога по дату оцінки оцінюваної ділянки.

Таблиця 25. Розрахунок скоригованої вартості об'єктів порівняння

№	Адреса	Коефіцієнти коригування:	Коефіцієнт,що враховує інженерну підготовку	Інтегральна поправка	Скориго вана вартість на дату оцінки, грн./м2
		на площу ділянки	на відстань до центру	на фактор часу
1	с. Павленкове	0,679	2,214	0,861	1,0192	1,3197	28,37
2	с. Токарі	0,719	2,214	0,861	1,0	1,3197	30,88
3	с. Бішкінь	0,525	1,584	0,985	1,0144	0,8310	29,71
4	с. Курган	0,566	1,584	0,985	1,0144	0,8956	33,59
Медіанне значення скоригованої ціни, грн./м2	30,98

Таким чином, при площі 347 м² та медіанному скоригованому значенні ціни аналогів 30,98 грн./м² її можлива ринкова вартість дорівнює:

30,98 x 347 = 10750,06 грн.

Отже вартість ділянки, отримана методом прямого порівняння на дату оцінки становить: 10 750,06 грн.

4.5 Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

Згідно з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, сутність інвестиційного методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод прямої капіталізації ЧОД заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння забудованою ділянкою в її поточну вартість з урахуванням принципів кращого і найбільш ефективного використання, альтернативності інвестицій, залишкової продуктивності землі та зміни вартості грошей у часі. При цьому чистий операційний (рентний) дохід повинен визначатися на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю (а не ставок первинного ринку).

Як зазначалося вище, вторинний земельний ринок в Україні (за виключенням ринку присадибних ділянок) в цілому знаходиться в аморфному стані, тим більш, ринок орендних відносин. Малочислені дані про ставки орендної плати, в основному, стосуються досить крупних населених пунктів і земельних ділянок комерційного призначення (підприємства роздрібної торгівлі, громадського харчування, обслуговування). Що ж стосується ділянок промислового призначення, то така інформація практично відсутня. У всякому разі, вона дуже суб'єктивна і суперечлива. У більшості випадків ставки орендної плати дорівнюють ставкам земельного податку або трішки перевищують їх.

Якщо ж чистий операційний доход розраховувати по розміру земельного податку, то порушуються основні методологічні принципи оцінки - принцип очікування, заміщення, альтернативності інвестицій та інші. Якщо ж приймати ставки орендної плати, які встановлюють органи місцевого самоврядування на підставі Закону про оренду земель, то отриманий в такий спосіб результат не може відповідати ринковій базі оцінки, оскільки не враховує головний ринковий принцип ціноутворення - баланс попиту та пропозиції. Слід також враховувати, що забудовані земельні ділянки окремо від нерухомості в оренду в Україні не здаються, а якщо і здаються, то орендні платежі нараховуються та справляються за окремими договорами і контролюються різними державними інституціями. Таким чином, стандартний для світової оціночної практики метод капіталізації чистого операційного (рентного) доходу від здачі забудованої ділянки в оренду в нашому випадку не спрацьовує. Практичний досвід свідчить, що в населених пунктах України встановлення ставок орендної плати на первинному земельному ринку здійснюється не за ринковими принципами, а на суб'єктивному емпіричному рівні без будь-яких спроб наукового обгрунтування. При цьому коефіцієнти кратності орендних ставок до земельного податку в залежності від цільового використання ділянки і її місця розташування у відповідності до Закону про оренду земель коливаються в діапазоні від 3 до 12 разів. На наш погляд, такий суб'єктивний підхід до врегулювання орендних відносин в більшості випадків аж ніяк не сприяє підвищенню ефективності земельної реформи. Визначення розмірів орендної плати повинно базуватися на зваженому, науково обгрунтованому підході, який би враховував інтереси як землекористувачів (орендарів), так і органів місцевого самоврядування (орендодавців). Тим більш, що для цього є досить переконливе економічне підґрунтя. При неможливості прямого використання інвестиційного методу оцінки у зв'язку з відсутністю ринкових даних про ставки орендної плати за використання забудованих ділянок, доцільно застосування так званих ефективних ставок, заснованих на деяких базових припущеннях стосовно ключових функцій орендних відносин на земельному ринку України. В цьому випадку ефективна ставка орендної плати може бути розрахованою для кожної оцінюваної земельної ділянки. Основними такими припущеннями є: