Оценка стоимости бизнеса ОАО "Бетон"
Проведение анализа бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках, финансовых коэффициентов ОАО "Бетон". Особенности использования доходного, затратного и сравнительного подходов с целью определения рыночной стоимости зданий и оборудования Общества.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.02.2012 |
| Размер файла | 179,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Анализ устойчивости финансового состояния на ту или иную дату позволяет выяснить, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, предшествующего этой дате. Важно, чтобы состояние финансовых ресурсов соответствовало требованиям рынка и отвечало потребностям развития предприятия, поскольку недостаточная финансовая устойчивость может привести к неплатежеспособности предприятия и отсутствию у него средств для развития производства, а избыточная - препятствовать развитию, отягощая затраты предприятия излишними запасами и резервами. Таким образом, сущность финансовой устойчивости определяется эффективным формированием, распределением и использованием финансовых ресурсов.
Показатели финансовой устойчивости предприятия представлены в таблице 5.
Таблица 5 - Расчёт показателей структуры капитала
|
Показатель |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
Норматив |
|
|
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств |
0,60 |
0,31 |
0,52 |
< 0,7 |
|
|
Коэффициент автономии |
0,63 |
0,76 |
0,66 |
> 0,5 |
|
|
Коэффициент маневренности собственного капитала |
0,48 |
0,62 |
0,68 |
> 0,1 |
|
|
Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных активов |
0,48 |
0,42 |
0,27 |
- |
|
|
Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками финансирования |
0,45 |
0,66 |
0,57 |
? 0,1 |
|
|
Коэффициент чистого оборотного капитала |
1,13 |
1,45 |
1,18 |
чем выше, тем устойчивее финансовое состояние |
Данная таблица показывает, что ОАО "Бетон" в исследуемом периоде является финансово устойчивым, т.к. все коэффициенты соответствуют своим нормативным значениям. Наибольшее значение показателя финансовой независимости наблюдается в 2009 г. - 0,76, что связано с ростом доли собственных средств в общей сумме источников финансирования. В 2010 г. данный коэффициент снизился, но остался в пределах нормы. Его снижение обусловлено тем, что сумма источников финансирования была увеличена как за счёт собственных, так и за счёт заемных средств. Коэффициент маневренности собственного капитала имеет тенденцию к росту на протяжении всего рассматриваемого периода. В 2010 г. 68% собственного оборотного капитала находится в обороте, т.е. наблюдается достаточная гибкость в использовании собственных средств предприятия.
Коэффициенты деловой активности позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Анализ деловой активности заключается в исследовании уровней и динамики финансовых коэффициентов оборачиваемости.
Все коэффициенты выражаются в разах, а продолжительность оборота - в днях. Данные показатели очень важны для организации. Во-первых, от скорости оборота средств зависит размер годового оборота. Во-вторых, с размерами оборота, а, следовательно, и с оборачиваемостью связана относительная величина издержек производства (обращения): чем быстрее оборот, тем меньше на каждый оборот приходится издержек. В-третьих, ускорение оборота на той или иной стадии кругооборота средств влечет за собой ускорение оборота и на других стадиях. Финансовое положение организации, ее платежеспособность зависят от того, насколько быстро средства, вложенные в активы, превращаются в реальные деньги.
Оборачиваемость средств, вложенных в имущество организации, может оцениваться: скоростью оборота - количеством оборотов, которое делают за анализируемый период капитал организации или его составляющие; периодом оборота - средним сроком, за который возвращаются в хозяйственную деятельность организации денежные средства, вложенные в производственно-коммерческие операции.
Анализ оборачиваемости включает четыре вида анализа:
ћ оборачиваемости активов фирмы;
ћ оборачиваемости дебиторской задолженности;
ћ оборачиваемости кредиторской задолженности;
ћ оборачиваемости запасов.
Коэффициенты оборачиваемости оборотных активов и активов в целом рассчитываются как отношение выручки к среднегодовой стоимости активов.
Нормативного значения коэффициентов оборачиваемости нет, однако усилия руководства должны быть направлены на ускорение оборачиваемости.
Рассмотрим формулы расчета наиболее распространенных коэффициентов оборачиваемости (деловой активности):
Оборачиваемость совокупного капитала - данный показатель отражает скорость оборота всего капитала предприятия:
(стр. 010 ф. № 2) / ((стр. 300 - стр. 244 - стр. 252)нг + (стр. 300 - стр. 244 - стр. 252)кг ф. №1) / 2
Оборачиваемость текущих активов характеризует скорость оборота всех мобильных средств предприятия:
(стр. 010 ф. № 2) / ((стр. 290 - стр. 244 - стр. 252)нг + (стр. 290 - стр. 244 - стр.252)кг ф. №1) / 2
Оборачиваемость собственного капитала - коэффициент показывает скорость оборота собственного капитала или активность средств, которыми рискуют акционеры:
(стр. 010 ф. № 2) / ((стр. 490 - стр. 244 - стр. 252 + стр. 640 + стр. 650)нг + (стр. 490 - стр. 244 - стр. 252 + стр. 640 + стр. 650)кг ф. №1) / 2
Оборачиваемость материальных запасов отражает число оборотов запасов предприятия за анализируемый период:
(стр. 020 ф. № 2) / ((стр. 210 + стр. 220)нг + (стр. 210 + стр. 220)кг ф. №1) / 2
Оборачиваемость дебиторской задолженности показывает скорость оборота дебиторской задолженности:
(стр. 010 ф. № 2) / ((стр. 240 - стр. 244)нг + (стр. 240 - стр. 244)кг ф. №1) / 2
Период оборота дебиторской задолженности характеризует средний срок погашения дебиторской задолженности и рассчитывается как:
Т период / Оборачиваемость дебиторской задолженности
Оборачиваемость кредиторской задолженности показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию:
(стр. 020 ф. № 2) / ((стр. 620)нг + (стр. 620)кг ф. №1) / 2
Период оборота кредиторской задолженности - данный показатель отражает средний срок возврата долгов предприятия (за исключением обязательств перед банками и по прочим займам):
Т период / Оборачиваемость кредиторской задолженности
Фондоотдача основных средств отражает эффективность использования основных средств предприятия и рассчитывается по формуле:
(стр. 010 ф. № 2) / ((стр. 120)нг + (стр. 120)кг ф. №1) / 2
Таблица 6 - Расчет показателей оборачиваемости
|
Наименование коэффициента |
Значение на 01.01.10 г. |
Значение на 01.01.11 г. |
|
|
Оборачиваемость совокупного капитала |
1,88 |
1,91 |
|
|
Оборачиваемость текущих активов |
2,71 |
2,53 |
|
|
Оборачиваемость собственного капитала |
2,69 |
2,71 |
|
|
Оборачиваемость материальных запасов |
19,76 |
12,80 |
|
|
Оборачиваемость дебиторской задолженности |
6,20 |
7,26 |
|
|
Период оборота дебиторской задолженности (дней) |
58 |
50 |
|
|
Оборачиваемость кредиторской задолженности |
5,20 |
4,93 |
|
|
Период оборота кредиторской задолженности (дней) |
69 |
73 |
|
|
Фондоотдача основных средств |
6,60 |
8,46 |
В целом по данным таблицы 6 видно, что предприятие достаточно эффективно использует свои средства. Так ускорилась оборачиваемость совокупного капитала, вложенного собственного капитала, дебиторской задолженности. Период оборота дебиторской задолженности сократился в 2010 году, что является важным фактором для ОАО "Бетон", т.к. свидетельствует о том, что период неоплаты счетов данного предприятия его дебиторами снижается и вероятность получить авансированные денежные средства обратно для ОАО "Бетон" увеличивается.
Средний период погашения кредиторской задолженности (73 дня) выше, чем аналогичный показатель по дебиторской задолженности (50 дней). Это свидетельствует о том, что предприятие активно использует средства поставщиков для текущей деятельности.
Показатели рентабельности предприятия позволяют оценить качество управления компанией, соотнося различные виды прибыли компании с величиной активов в целом, оборотных активов, собственного капитала и объемом продаж. Рентабельность является результирующим показателем эффективности деятельности любой компании.
Основной и самый распространенный показатель, оценивающий прибыльность предприятия, это коэффициент общей рентабельности. Данный показатель определяется как отношение прибыли до налогообложения к выручке от реализации товаров, работ и услуг, производимых предприятием:
КР = стр. 140 / стр. 010 ф.2 ? 100%.
Рентабельность активов:
КА = стр. 140 ф. №2 / [(стр. 300нг + стр. 300кг)/2] ф. №1 ? 100%.
Рентабельность собственного капитала:
КСК = стр. 140 ф. №2 / [(стр. 490нг + стр. 490кг)/2] ф. №1 ? 100%.
Рентабельность продаж позволяет определить, сколько прибыли компания имеет с каждого рубля выручки от реализации товаров, работ или услуг. Данный показатель рассчитывают как в целом, так и по отдельным товарным позициям:
КРП = стр. 050 / стр. 010 ф. №2 ? 100%.
Рентабельность затрат на продукцию характеризует эффективность затрат, т.е. какую прибыль получает компания с каждого рубля понесенных прямых затрат:
КРЗ = стр. 029 / стр. 020 ф. №2 ? 100%.
Рентабельность основных фондов:
КРОФ = стр. 190 ф. №2 / [(стр. 120нг + стр. 120кг)/2] ф. №1 ? 100%.
Рентабельность основной деятельности:
РОД = стр. 050 / (стр. 020 + стр. 030 + стр. 040) ф. №2 ? 100%.
Показатели рентабельности представлены в таблице 7.
Таблица 7 - Расчет показателей рентабельности, %
|
Показатель |
01.01.10 г. |
01.01.11 г. |
|
|
Общая рентабельность |
11,10 |
8,56 |
|
|
Рентабельность активов по прибыли до налогообложения |
20,82 |
16,33 |
|
|
Рентабельность собственного капитала по прибыли до налогообложения |
29,92 |
23,21 |
|
|
Рентабельность продаж |
11,56 |
8,76 |
|
|
Рентабельность затрат на продукцию |
18,51 |
30,46 |
|
|
Рентабельность основных фондов |
58,08 |
57,88 |
|
|
Рентабельность основной деятельности |
13,07 |
9,60 |
Данные таблицы 7 позволяют сделать вывод о том, что показатели рентабельности имеют достаточно высокие положительные значения, хотя наметилась тенденция к их снижению. Это не оценивается как негативное явление, т.к. в целом ОАО "Бетон" в 2010 г. получило валовой прибыли на 14 894 тыс. рублей больше, чем в предыдущем периоде, но за счёт осуществления значительных управленческих расходов финансовые результаты деятельности предприятия в отчётном периоде снизились, за счёт чего и произошло ухудшение показателей рентабельности. Необходимо принять во внимание тот факт, что коэффициенты рентабельности статичны, отражают результативность работы отдельного отчетного периода и не учитывают перспективную отдачу от долгосрочных инвестиций, поэтому, например, при переходе на новые технологии их значения могут ухудшаться.
Вероятность банкротства является одним из показателей деятельности предприятия и рассчитывается при помощи так называемого "Z-счета" Е. Альтмана:
Z = 1,2 ? Х1 + 1,4 ? Х2 + 3,3 ? Х3 + 0,6 ? Х4 + Х5,
где X1 = оборотный капитал к сумме активов предприятия. Показатель оценивает сумму чистых ликвидных активов компании по отношению к совокупным активам;
X2 = не распределенная прибыль к сумме активов предприятия, отражает уровень финансового рычага компании;
X3 = прибыль до налогообложения к общей стоимости активов. Показатель отражает эффективность операционной деятельности компании;
X4 = рыночная стоимость собственного капитала / бухгалтерская (балансовая) стоимость всех обязательств;
Х5 = объем продаж к общей величине активов предприятия характеризует рентабельность активов предприятия.
Характеристика этих значений свидетельствует о том, что при величине Z-счёта вероятность банкротства:
1,8 и менее - очень высокая;
от 1,81 до 2,7 - высокая;
от 2,8 до 2,9 - низкая;
3,0 и более - очень низкая.
Значение Z-счета по итогам 2010 года составляет 4, что свидетельствует о том, что вероятность банкротства предприятия очень низкая.
Индекс деловой активности - характеризует эффективность предпринимательства по основной деятельности предприятия за период в сфере управления оборотным капиталом. Рассчитывается посредством умножения значений за анализируемый период оборачиваемости оборотного капитала (без учета краткосрочных инвестиций) на рентабельность основной деятельности. Это комплексный показатель, который отражает рост или снижение деловой активности предприятия в основной деятельности.
Коэффициент деловой активности за 2009-2010 гг. имеет тенденцию к сокращению - с 0,3542 в 2009 г. до 0,2429 в 2010 г., что говорит о снижении деловой активности предприятия, т.е. эффективности предпринимательства, в основной деятельности. Это обусловлено тем, что показатели оборачиваемости оборотного капитала и рентабельности основной деятельности снизились в отчётном периоде по сравнению с предыдущим.
Определение рыночной стоимости зданий и оборудования объекта оценки
Определение рыночной стоимости имущества производится с учетом условия наиболее эффективного использования.
Учитывая цели оценки рыночной стоимости, принятые допущения и ограничивающие условия, рыночная стоимость имущества определена с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов.
При выполнении настоящей работы были проанализированы все доступные данные по рынку, как прошлые, так и текущие.
6.1 Оценка затратным подходом
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. При расчетах будем использовать полную стоимость восстановления, как наиболее соответствующую целям оценки.
Существует несколько методик определения восстановительной стоимости. В нашем случае наиболее применим метод сравнительной единицы. Расчеты производятся в следующем порядке:
ћ определение полной восстановительной стоимости;
ћ определение стоимостной величины износов: физического, функционального, экономического;
ћ корректировка полной восстановительной стоимости на величину износов.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
С затр = С з.у. + С н.с. - Из,
где Сзатр - стоимость объекта оценки;
С з.у. - стоимость земельного участка;
С н.с. - стоимость нового строительства;
Из - износ, т.е. количественная оценка стоимости объекта оценки от стоимости замещения.
Для расчета полной восстановительной стоимости каждого компонента используем сборники "Укрупненные показатели восстановительной стоимости" (УПВС). Базовые цены в сборниках УПВС указаны по состоянию на 1.01.1969 г., и включают в себя:
- все прямые затраты;
- накладные расходы и сметную прибыль;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- затраты на временные здания и сооружения;
- затраты на производство работ в зимнее время;
- прочие работы и затраты.
Формула для расчета восстановительной стоимости имеет вид:
ПВС=С1ед. ? Sоб ? К0 ? И1 ? И2 ? Ктер ? Кпр ? Кндс,
где С1ед - стоимость одной сравнительной единицы в ценах 1969 г.;
Sоб - фактическое количество строительных единиц;
К0 - коэффициент, учитывающий отличия между объектом оценки и аналогом;
И1 - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;
И2 - индекс перехода цен в строительстве 1984 г. к ценам на дату оценки;
Ктер - территориальный коэффициент;
Кпр - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора;
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС.
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, экономического, которые в стоимостной форме вычитаются из восстановительной стоимости.
Накопленный (суммарный) износ определяется как:
ИНАК = 1 - (1 - ИФИЗ)?(1 - ИФУНКЦ)?(1 - ИВНЕШ)
Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Оценщик для определения величины физического износа применил метод срока жизни.
Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятно наличие функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около 5-10%.
Функциональный износ зданий на оцениваемом предприятии связан с модернизацией системы кондиционирования и установкой охранной системы видеонаблюдения. Расчёт функционального износа представлен в таблице.
|
Показатель |
Главный производст-венный корпус |
Бетоно-смесительный цех |
Формовочно-арматурный цех |
|
|
Модернизация системы кондиционирования, руб. |
286 183 |
361 494 |
- |
|
|
Установка охранной системы видеонаблюдения, руб. |
180 560 |
150 747 |
210 996 |
|
|
Стоимость функционального износа итого, руб. |
466 743 |
512 241 |
210 996 |
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта, руб. |
8 062 255,93 |
10 115 332,2 |
12 091 222,99 |
|
|
Функциональный износ, % |
5,79 |
5,06 |
1,75 |
Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
По нашему мнению применительно к объекту оценки внешний износ отсутствует.
Для получения обоснованной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск приобретения объекта недвижимости с целью получения дохода. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (капитал + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что фактически прибыль предпринимателя составляет 20-30% от затрат на строительство.
При оценке оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому, за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания.
Для определения рыночной или иной стоимости объекта оценки исходной базой служат полная восстановительная стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Таблица 8 - Расчет стоимости строительства зданий ОАО "Бетон"
|
Показатель |
Ед. изм. |
Величина |
|
|
Стоимость строительства 1 м3 главного производственного корпуса ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2а) |
Руб. |
11,3 |
|
|
Строительный объём главного производственного корпуса ОАО "Бетон" |
м3 |
2 823 |
|
|
Стоимость строительства главного производственного корпуса ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. |
Руб. |
31 899,9 |
|
|
Стоимость строительства 1 м3 бетоносмесительного цеха ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2д) |
Руб. |
26,7 |
|
|
Строительный объём бетоносмесительного цеха ОАО "Бетон" |
м3 |
1 499 |
|
|
Стоимость строительства бетоносмесительного цеха ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. |
Руб. |
40 023,3 |
|
|
Стоимость строительства 1 м3 формовочно-арматурного цеха ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2а). |
Руб. |
8,7 |
|
|
Строительный объём формовочно-арматурного цеха ОАО "Бетон" |
м3 |
5 499 |
|
|
Стоимость строительства формовочно-арматурного цеха ОАО "Бетон" в ценах 1969 г. |
Руб. |
47 841,3 |
|
|
Индекс удорожания СМР за период с 1969 г. по 1984 г. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. |
- |
1,1716 |
|
|
Рекомендуемые индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг. на июль 2011 года по Федеральным округам и регионам Российской Федерации (для индексации ФЕР-2001, ФЕРр-2001 и ФЕРм-2001 и местных ЕРЕР-84 и ВРЕР-87 в текущий уровень цен региона). Письмо от 14 июля 2011 г. № КЦ/П2011-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2011 года" |
- |
146,25 |
|
Стоимость нового строительства в текущих ценах:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
Руб. |
5 465 936,226 857 852,378 197 439,31 |
|
|
НДС 18% |
Руб. |
983 868,521 234 413,431 475 539,08 |
|
Стоимость строительства с учетом НДС:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
Руб. |
6 449 804,748 092 265,809 672 978,39 |
|
|
Прибыль предпринимателя |
% |
25,00 |
|
Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
Руб. |
8 062 255,9310 115 332,2512 091 222,99 |
|
|
Нормативный срок эксплуатации (РТМ 1652-10-91 "Руководство по инженерной эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений") |
лет |
83 |
|
Фактический срок эксплуатации:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
лет |
262219 |
|
Ифиз - Физический износглавного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
% |
312723 |
|
Ифункц - Функциональный износ:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
% |
5,795,061,75 |
|
|
Ивнеш - Экономический (внешний) износ |
Руб. |
0 |
|
Инак - Накопленный износ:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
% |
353124 |
|
Стоимость строительства с учётом износа:главного производственного корпусабетоносмесительного цехаформовочно-арматурного цеха |
Руб. |
5 240 466,366 979 579,259 189 329,47 |
|
|
Общая стоимость недвижимого имущества завода ЖБИ |
Руб. |
21 409 375,08 |
Таблица 9 - Расчет стоимости воспроизводства оборудования
|
Наименование |
Кол-во |
Цена |
Сумма |
|
|
Станция растаривания мягких контейнеров "биг-бег" с подъёмным устройством (эл. таль) |
1 |
196 000 |
196 000 |
|
|
Приводная и возвратная станция ленточного конвейера ЛТ-800 |
1 |
128 100 |
128 100 |
|
|
Винтовой конвейер d=219мм ВКС-219 (L до 6м) Привод + опорный узел |
1 |
68 000 |
68 000 |
|
|
Вибросито В-5 220В |
2 |
34 000 |
68 000 |
|
|
Окончание таблицы 9 |
||||
|
Ножевой затвор с ручным приводом |
2 |
28 000 |
56 000 |
|
|
Многокомпанентный дозатор МВД для вяжущего и инертного наполнителя |
1 |
185 000 |
185 000 |
|
|
Бетоносмеситель принудительного действия с горизонтальным валом СГВ-600 |
1 |
357 000 |
357 000 |
|
|
Вибростол формовочный, стол S=20 мм 1500х1500 мм 380 В |
2 |
63 100 |
126 200 |
|
|
Металлоформа ФБС 24.3.6 (2 изделия) |
3 |
83 500 |
250 500 |
|
|
Виброформа колодезного кольца КС10.9 d=1000мм h=900мм |
2 |
83 000 |
166 000 |
|
|
Виброформа колодезного кольца КС20.9 d=2000мм h=900мм |
2 |
140 000 |
280 000 |
|
|
Вибропресс гидравлический универсальный |
1 |
580 000 |
580 000 |
|
|
Подъемное устройство для перемещения форм и готовых изделий на небольшие расстояния П-1.0 |
1 |
42 000 |
42 000 |
|
|
Итого стоимость оборудования, руб. |
2 502 800 |
Физический износ оборудования определен методом эффективного возраста.
Метод эффективного возраста (метод срока службы) базируется на допущении о том, что можно достаточно достоверно определить остающийся срок службы, зная величину хронологического возраста и срока службы:
где Вх - хронологический (фактический) возраст - количество лет, прошедших со времени создания объекта;
Всс - срок службы (срок экономической жизни) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации.
Срок службы возможно определить как величину обратную норме амортизационных отчислений:
где А - годовая норма амортизационных отчислений для данного вида оборудования: Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" код 14 2924040, "Оборудование для производства железобетонных конструкций", срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно (6 амортизационная группа).
Таблица 10 - Расчет величины физического износа оборудования
|
Наименование |
Ед. изм. |
Величина |
|
|
Нормативный срок эксплуатации оборудования |
лет |
15 |
|
|
Фактический срок эксплуатации оборудования |
лет |
3 |
|
|
Коэффициент физического износа оборудования |
% |
20 |
Функциональный (моральный) износ для машин и оборудования - это потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Наиболее сложным аспектом оценки объекта является оценка его функционального износа. Этот вид износа проявляется с увеличением временного интервала между выпуском изделия и моментом его оценки.
Используемое оборудование отвечает современным требованиям. Признаков функционального износа не выявлено.
Экономическое устаревание: довольно часто, особенно в настоящее время, недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и пр. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание, оценщик должен глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности. Экономическое устаревание - функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности или их группу. Обычно при расчете величины экономического устаревания используют принцип замещения, т.е. с учетом полезности объекта, а поскольку полезность машины в связи с недоиспользованием меньше, чем у машины, работающей с полной производительностью, то и стоимость уменьшается.
Степень потери стоимости в процентах определяется по формуле:
,
где Р,р - реальная и расчетная производительность соответственно;
n - показатель степени (фактор "экономии на размере", или коэффициент "торможения цены").
Таблица 11 - Расчет производительности оборудования в 2010 г.
|
Годовой объём производства ЖБИ |
м3 |
18 500 |
|
|
Месячный объём производства ЖБИ |
м3 |
1 541,7 |
|
|
Суточный объём производства ЖБИ |
м3 |
70,08 |
В данном случае недоиспользование оборудования отсутствует, что подтверждается проведенными расчетами. Расчетная производительность согласно проекту и данным Заказчика - 70 м3 в сутки (8,75 м3/час), реальная производительность 70,08 м3 в сутки, что превышает расчетную производительность, величина внешнего износа соответственно равна 0%.
Таблица 12 - Расчет стоимости оборудования с учётом износа
|
Наименование |
Ед. изм. |
Величина |
|
|
Стоимость воспроизводства оборудования |
руб. |
2 502 800 |
|
|
Физический износ |
% |
20 |
|
|
Функциональный износ |
% |
0 |
|
|
Экономический износ |
% |
0 |
|
|
Стоимость оборудования с учетом износа |
руб. |
2 002 240 |
Таким образом, на основании проведенного анализа, учета факторов, влияющих на стоимость завода ЖБИ, Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость по затратному подходу, составит:
|
Наименование |
Ед. изм. |
Величина |
|
|
Стоимость зданий и сооружений |
руб. |
21 409 375 |
|
|
Стоимость оборудования |
руб. |
2 002 240 |
|
|
Итого стоимость завода ЖБИ |
руб. |
23 411 615 |
Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет: 23 411 615 (двадцать три миллиона четыреста одиннадцать тысяч шестьсот пятнадцать) рублей.
6.2 Оценка сравнительным подходом
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода оценщиком осуществляются следующие шаги:
ћ сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
ћ проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
ћ анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
ћ корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
ћ согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использует данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Сравнительный подход не применялся, в виду отсутствия информации о сделках купли-продажи или ценах предложения заводов ЖБИ в данном регионе.
6.3 Оценка доходным подходом
Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Существует два метода, которые применяются для пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации дохода и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Метод капитализации дохода используется в том случае, когда ожидается, что инвестор в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянны). Сущность данного метода заключается в преобразовании величины прогнозируемого дохода в стоимость. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется делением годового дохода на ставку капитализации.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно спрогнозировать будущие денежные потоки. Другими словами, метод более применим, когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода или его постоянного равномерного темпа роста. Денежные поступления конвертируются в текущую стоимость посредством расчетов, учитывающих ожидаемый рост и время получения выгод, риск, связанный с потоком выгод, и стоимость денег в зависимости от времени.
В данном Отчете использован метод дисконтирования денежных потоков, поскольку метод прямой капитализации доходов основан на прогнозе доходов лишь за один год эксплуатации объекта, что снижает объективность его результатов.
Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму доходности, равную определенной ставке дисконтирования.
В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:
где PV - текущая стоимость;
- денежный поток;
- ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам ранка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром, позволяют проводить качественные сравнения полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
В данном случае, с учетом текущих условий рынка заводов ЖБИ, ставка дисконтирования была рассчитана методом кумулятивного построения.
Построение ставки дисконтирования состоит из:
ћ безрисковой ставки доходности;
ћ премии за риск;
ћ премии за низкую ликвидность недвижимости;
ћ премии на инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата". Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. На самом деле, несмотря на название, безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка. Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные Правительством РФ, во-вторых, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из двух ориентиров безрисковой ставки. В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ОФЗ-ПД со сроком обращения от 1 года до 6 лет. (ОФЗ-ПД 25067, 25077, 25078, 26203, 26204, 25075, 26205) по состоянию на 22.03.2011 г., по бюллетеню ЦБР = 7,30% годовых, "Бюллетень банковской статистики" Центрального банка РФ за 2011 год. (http://www.cbr.ru/hd_base/Auctions). Премия за риск - вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:
Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, и/или установление ограничений на уровне арендной платы. Для подобных объектов недвижимости премия на систематический риск может составлять от 1% до 4%. В данном случае у объекта оценки присутствует незначительный сезонный характер доходов, экономическая ситуация на рынке заводов ЖБИ сравнительно стабильная, однако вероятность появления конкурирующих объектов имеется, на основании вышесказанного можно сделать вывод, что величина систематического риска в данном случае высокая и принята экспертно в размере 3%.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Максимальные ставки в страховых компаниях (ОАО "АльфаСтрахование", ОАО "Военно-страховая компания", ОАО "Ингосстрах") по страхованию аналогичных объектов составляют в среднем 0,80% и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Поправка на несистематический риск составит 1%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта. В данном случае срок экспозиции может составить в пределах 5-7 месяцев (принимаем 6 месяцев), на основе безрисковой ставки поправка составит 6 мес. ? 7,3% / 12 мес. = 3,65%.
Премия за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск в практике оценочной деятельности принимается от 2 до 5 %. Премию принимаем в данном случае в размере 4 %.
Таблица 13 - Расчет ставки дисконтирования
|
Наименование |
Величина |
|
|
Безрисковая ставка |
7,30% |
|
|
Ситематический риск |
3,00% |
|
|
Несистематический риск |
3,00% |
|
|
Риск ликвидности |
3,65% |
|
|
Инвестиционный риск |
4,00% |
|
|
Ставка дисконтирования |
20,95% |
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
ћ Назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположения относительно будущего состояния объекта;
ћ Принятия допущения относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
ћ Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации.
В данном случае Оценщик при расчете стоимости реверсии счел возможным использовать метод капитализации дохода постпрогнозного периода. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является модель Гордона. По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет стоимости реверсии в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
где - стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии); - денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; - ставка дисконта; - долгосрочный темпы роста денежного потока.
Конечная стоимость по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. В данном случае долгосрочные темпы роста денежного потока были приняты в размере 5,7% в год (прогноз инфляции Минэкономразвития РФ на 2016 год 5,7%, ).
Таблица 14 - Расчет ставки капитализации
|
Ставка дисконтирования |
20,95% |
|
|
Долгосрочные темпы роста денежного потока |
5,7% |
|
|
Ставка капитализации |
15,25% |
Таблица 15 - Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП
|
Показатели |
Ед. изм. |
Базовый год 2010г. |
Прогнозный период |
Постпрогонозный период |
|||||
|
2011 г. |
2012 г. |
2013 г. |
2014 г. |
2015 г. |
|||||
|
Прогнозируемый темп роста |
% |
8 |
7,2 |
6,5 |
6,4 |
6,2 |
5,7 |
||
|
Реализация ЖБИ |
м3 |
18 500 |
18 500 |
18 500 |
18 500 |
18 500 |
18 500 |
18 500 |
|
|
Цена реализации ЖБИ |
тыс. руб./м3 |
7,709 |
8,325 |
8,925 |
9,505 |
10,113 |
10,740 |
11,352 |
|
|
Себестоимость единицы готовой продукции |
тыс. руб./м3 |
5,909 |
6,381 |
6,841 |
7,286 |
7,752 |
8,232 |
8,702 |
|
|
Выручка от реализации |
тыс. руб. |
142 610 |
154 019 |
165 108 |
175 840 |
187 094 |
198 694 |
210 019 |
|
|
Себестоимость готовой продукции |
тыс. руб. |
109 312 |
118 057 |
126 557 |
134 783 |
143 409 |
152 301 |
160 982 |
|
|
Потенциальный валовой доход (ПВД) |
тыс. руб. |
33 298 |
35 962 |
38 551 |
41 057 |
43 685 |
46 393 |
49 037 |
|
|
Прочие доходы |
тыс. руб. |
1 561 |
1 686 |
1 807 |
1 925 |
2 048 |
2 175 |
2 299 |
|
|
Действительный валовой доход (ДВД) |
тыс. руб. |
34 859 |
37 648 |
40 358 |
42 982 |
45 732 |
48 568 |
51 336 |
|
|
Операционные расходы (ОР) |
тыс. руб. |
21 501 |
23 221 |
24 893 |
26 511 |
28 208 |
29 957 |
31 664 |
|
|
Резерв на замещение (5% от ДВД) |
тыс. руб. |
1743 |
1882 |
2018 |
2149 |
2287 |
2428 |
2567 |
|
|
Прочие расходы |
тыс. руб. |
1853 |
2 001 |
2 145 |
2 285 |
2 431 |
2 582 |
2 729 |
|
|
Чистый операционный доход (ЧОД) |
тыс. руб. |
9 762 |
10 543 |
11 302 |
12 037 |
12 807 |
13 601 |
14 376 |
|
|
Ставка дисконтирования, % |
20,95 |
||||||||
|
Ставка капитализации, % |
15,25 |
||||||||
|
Стоимость реверсии (остаточная стоимость), тыс. руб. |
94 271 |
||||||||
|
Фактор текущей стоимости |
1 |
0,8268 |
0,6836 |
0,5652 |
0,4673 |
0,3863 |
0,3194 |
||
|
Текущая стоимость денежного потока, руб. |
8 717 |
7 726 |
6 803 |
5 984 |
5 255 |
||||
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
30 112 |
||||||||
|
Итого стоимость объекта оценки, руб. |
64 597 |
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составит: 64 597 000 (Шестьдесят четыре миллиона пятьсот девяносто семь тысяч) рублей.
6.4 Согласование результатов оценки
Результаты использованных в настоящем Отчете методов могут отличаться в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, Оценщик использовал подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
При выборе весовых коэффициентов Оценщик применил метод анализа иерархий.
Метод анализа иерархий (далее - МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными методами оценки).
Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.
После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Элементом матрицы А (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим j получено А (i, j) = В , то при сравнении второго фактора с первым получаем А (j, i) = 1/В.
При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:
ћ какой из них важнее или имеет большее воздействие;
ћ какой из них более вероятен.
При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них более вероятна.
Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.
МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии.
Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня, вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.
Представим проблему согласования результатов оценки завода ЖБИ затратным и доходным подходом в виде иерархии:
Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель - определение рыночной стоимости объектов оценки.
На промежуточном уровне находятся критерии согласования:
А - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;
Б - тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;
В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Нижний уровень - набор альтернатив - результаты, полученные различными методами оценки.
Матрица сравнения и приоритетов критериев
|
А |
Б |
В |
Г |
Удельные веса |
Вес по критерию |
||
|
А |
1,00 |
2,00 |
4,00 |
3,00 |
2,21 |
0,48 |
|
|
Б |
0,50 |
1,00 |
2,00 |
1,50 |
1,11 |
0,24 |
|
|
В |
0,25 |
0,50 |
1,00 |
0,75 |
0,55 |
0,12 |
|
|
Г |
0,33 |
0,67 |
1,33 |
1,00 |
0,74 |
0,16 |
|
|
Сумма |
4,61 |
1,00 |
Сравнивались результаты оценки, полученные подходами: затратным (З), доходным (Д) по каждому критерию согласования.
Оценка методов по критерию А: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.
|
Методы оценки |
З |
Д |
Удельные веса |
Вес по критерию |
|
|
З |
1,00 |
0,20 |
0,45 |
0,17 |
|
|
Д |
5,00 |
1,00 |
2,24 |
0,83 |
|
|
Сумма |
2,69 |
1,00 |
Оценка методов по критерию Б: тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ.
|
Методы оценки |
З |
Д |
Удельные веса |
Вес по критерию |
|
|
З |
1,00 |
5,00 |
2,24 |
0,83 |
|
|
Д |
0,20 |
1,00 |
0,45 |
0,17 |
|
|
Сумма |
2,69 |
1,00 |
Оценка методов по критерию В: - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
|
Методы оценки |
З |
Д |
Удельные веса |
Вес по критерию |
|
|
З |
1,00 |
0,33 |
0,56 |
0,25 |
|
|
Д |
3,00 |
1,00 |
1,73 |
0,75 |
|
|
Сумма |
2,31 |
1,00 |
Оценка методов по критерию Г: - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
|
Методы оценки |
З |
Д |
Удельные веса |
Вес по критерию |
|
|
З |
1,00 |
0,33 |
0,56 |
0,25 |
|
|
Д |
3,00 |
1,00 |
1,73 |
0,75 |
|
|
Сумма |
2,31 |
1,00 |
По данным весовых коэффициентов по критериям рассчитывались итоговые весовые коэффициенты методов оценки.
|
Методы оценки |
Весовые коэффициенты по критериям приоритета |
Итоговое значение весов для каждого подхода |
||||
|
Критерии |
А |
Б |
В |
Г |
||
|
Веса критериев |
0,48 |
0,24 |
0,12 |
0,16 |
0,33 |
|
|
Затратный подход |
0,17 |
0,83 |
Подобные документы
Обзор социально-экономической ситуации в п. Берёзовка Красноярского края. Краткий финансовый анализ деятельности ОАО "Бетон". Определение рыночной стоимости зданий, оборудования и земельного участка с использованием существующих подходов и методов оценки.
курсовая работа [175,1 K], добавлен 24.05.2012Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Финансово-экономическая деятельность исследуемого предприятия и проведение ее анализа как базового этапа предшествующего оценке бизнеса. Анализ рыночной стоимости бизнеса с использованием двух основных подходов к его оценке: затратного и доходного.
дипломная работа [158,2 K], добавлен 13.05.2015Анализ рынка офисных помещений г. Кемерово. Методы определения рыночной стоимости офисного здания. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Особенности применения рыночного, доходного и затратного подходов с целью определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [584,0 K], добавлен 19.09.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Проведение оценки рыночной стоимости торгового предприятия ООО "Автосправка", вызванной необходимостью получения кредита в банке в сумме 20000 тыс.руб. Использование затратного и сравнительного подходов для данной процедуры, согласование результатов.
курсовая работа [78,7 K], добавлен 16.01.2014
