Оценка стоимости бизнеса ОАО "Бетон"

7.2 Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

Метод распределения: предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция стоимости земли и стоимости улучшений.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Доля земли = стоимость земли / стоимость единого объекта недвижимости

Определив типичное соотношение, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Этапы оценки земельного участка данным методом:

1. подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков;

2. при необходимости внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учитывать отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возврата строений;

3. расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен объектов-аналогов;

4. определение доли земли в рыночной цене продажи типичного застроенного объекта недвижимости;

5. получение стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения цены к стоимости улучшений.

Так как метод распределения обычно соотносит стоимость земельного участка и улучшений, необходимо иметь значительную статистику по рыночной стоимости, как самого участка, так и улучшений, для создания определенного соотношения между стоимостью земельного участка и улучшений. Пока такой зависимости в российской практике нет. Имеются предложения по процентному соотношению в зарубежной оценочной практике, однако использовать эти соотношения для России невозможно.

Метод сравнения продаж: применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2. проверка информации о сделках с земельными участками;

3. сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из оцениваемых участков;

4. анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Обычными ценообразующими факторами земельных участков являются:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Кроме того, необходимо учитывать и площадь земельного участка.

В соответствии с методикой расчета кадастровая стоимость земельных участков определяется с учётом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной формации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Адекватность результатов определения кадастровой стоимости рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых количественных параметров и экспертных оценок.

Обоснование корректировок:

Передаваемые права на недвижимость - в данном случае объем прав (право собственности), который может быть передан вместе с объектом оценки, идентичен объему прав, передаваемых с объектами-аналогами, в результате чего данная корректировка не применяется.

Дата предложения - для рынка коммерческой недвижимости этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком смысле на динамику сделок купли-продажи, аренды на рынке недвижимости и соответственно, на уровень продаж. Если дата проведения оценки значительно отличается от даты предложения объекта-аналога, цену предложения последнего необходимо скорректировать с учетом динамики цен на соответствующем сегменте рынка коммерческой недвижимости за данный период.Корректировка может быть проведена, исходя из среднегодового роста цен на коммерческую недвижимость. При этом расчет поправки производится в соответствии с формулой:

Кв = (1 + r)^{^}(n/12),

где r - среднегодовой рост цен, %/100%;

n - число месяцев от даты предложения до даты оценки.

Среднегодовой рост цен на коммерческую недвижимость в 2010 году находится в пределах 10-15%. Принимаем для расчёта данный показатель на уровне 10%.

Корректировка на торг - анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. "торг". Кроме того, в эту цену могут быть "заложены" комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать.

Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 1 до 10% от цены предложения (публичной оферты). Корректировка составляет 10 %.

Корректировка аналогов на местоположение - корректировка аналогов на местоположение при развитом рынке недвижимого имущества в идеале проводится на основе метода парных сравнений. На практике, при оценке нежилых коммерческих и производственных объектов даже в районных центрах Красноярского края зачастую нет публичных данных по рынку таких объектов. В этом случае корректировка на местоположение при отсутствии парных сопоставлений делается:

- на основе справочных данных;

- на основе корреляционно-регрессионной связи с проверкой на "тесноту" связи и приведением коэффициента корреляции;

- на основе анализа относительных величин соотношений кадастровых стоимостей (при условии доступности информации по привязке кадастровых стоимостей к рассматриваемым участкам "образца" и "аналогов");

- на основе разницы в прибыли предпринимателя или внешнего износа и т.д.

Корректировка аналогов на различие в площадях - поправка на отличие в площадях оцениваемого объекта определяется по "Инструкции №1-03" согласно формуле:

Км = (So/Sa)^{^}K,

где So - площадь оцениваемого объекта;

Sа - площадь аналога;

К - коэффициент торможения для масштаба (площади) под производственно-офисную недвижимость (-0,149).

Для корректировки на масштаб (площадь) принята фактическая величина земельного участка 7 658 м².

Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости объекта оценки, определялись, исходя из величины общей валовой корректировки. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

В результате выполненного анализа и расчетов принимается средневзвешенное значение стоимости единицы сравнения для земельного участка, приведенного к п. Берёзовка, и составляет 138 руб./м².

Обоснованная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка обшей площадью 7 658 м², расположенного по адресу: Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5, рассчитанная на дату оценки 1.10.2011 г., в рамках сравнительного подхода составляет:

138 руб./м² ? 7 658 м² = 1 056 804 рубля