Управление девелоперским проектом

1 этап. Предпроектный.

На этом этапе осуществляем следующие действия.

1) Подготовка необходимого пакета документов для подачи заявления в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии (далее ГУАиГ), осуществляющее перевод жилого помещения в нежилое помещение;

2) Подача заявления о разрешении проектирования в ГУАиГ.

По результатам рассмотрения данного заявления ГУАиГ выдает письмо - разрешение на проектирование, содержащее исчерпывающий перечень необходимых для перевода согласований в различных инстанциях.

2 этап. Проектирование.

При переустройстве выводимого в нежилой фонд жилого помещения их собственники должны иметь в наличии разработанный лицензированной проектной организацией рабочий проект, согласованный в указанных в письме-разрешении на проектировании органах (СЭС, ГИБДД, ГУБО, администрации района и др.) и управлении государственной вневедомственной экспертизы, если объект подлежит Госэкспертизе. Проектная организация также разрабатывает техническое заключение о возможности перепланировки и состоянии несущих конструкций.

Перепланировка имеет место практически во всех случаях вывода квартир из жилого фонда, так как меняются технические параметры жилого помещения, устанавливается отдельный вход, крыльцо. На установку крыльца и вывески над ним требуется согласие собственников вышерасположенной квартиры.

Для проектирования обязательно необходима топооснова (топографический план) земельного участка возле дома, где планируется вывод квартиры из жилого фонда и установка крыльца. Топографическая съемка включает в себя съемку подземных и надземных сооружений (коммуникаций, систем). Результатом топографической съемки является топографический план местности.

1) Заказ топоосновы.

Поскольку геодезические компании, выполняющие топографическую съемку, работают через Мэрию, и информация о топооснове является закрытой, заказ топоосновы производится в ГУАиГ. Результаты топографической съемки сдают в этот орган.

2) После проведения проектной организацией расчетов по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению выводимой из жилого фонда квартиры, проводим предсогласование и получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям (ГУБО, УГИБДД, Горводоканал, Сибирьэнерго и др.).

3) Контроль выполнения рабочего проекта.

3 этап. Получение решения о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.

1) Подготовка необходимого пакета документов для подачи заявления в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии (далее ГУАиГ).

ГУАиГ рассматривает проект и утверждает его. Далее направляем документы, предусмотренные статьей 23 Жилищного кодекса РФ в комитет по жилищным вопросам Мэрии, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет:

1. заявление о переводе помещения;

2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки переводимого помещения (в случае, если перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2) Подача заявления и документов в комитет по жилищным вопросам Мэрии.

По результатам рассмотрения данного заявления комитет по жилищным вопросам подготавливает распоряжение мэра и уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Срок рассмотрения, установленный Жилищным кодексом РФ составляет 45 дней с момента подачи документов.

4 этап. Проведение перепланировки в соответствии с проектом.

Осуществляется силами и средствами Заказчика.

5 этап. Ввод объекта в эксплуатацию.

Осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса. Завершение переустройства, и перепланировки, и иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, то есть ГУАиГ.

1) Заключение договоров с коммунальными службами.

2) Заказ исполнительной топосъемки.

Исполнительная съемка построенных зданий, сооружений и инженерных коммуникаций представляет собой геодезические измерения строительных конструкций. Исполнительная съемка выполняются на основании проектной документации, предоставляемой заказчиком, этим она и отличается от простых геодезических измерений.

Этот этап выполняется аналогично этапу получения топоосновы.

3) Подготовка заключений о соответствии объекта, указанного в проекте, построенному.

4) Получение справки о выполнении технических условий.

5) Получение в ГУАиГ акта о вводе объекта в эксплуатацию.

6 этап. Внесение изменений в документы.

1) Заказ нового технического паспорта;

2) Внесение изменений в правоустанавливающие документы (в свидетельство о праве собственности) в УФРС.

Перепланировка квартиры в соответствии с проектом

1. Место расположения квартиры на районе

2. План квартиры

3. Перепланировка квартиры

Описание комнат:

Комната №1(19,0 кв.м)- Фотостудия

Комната №2(25,1 кв.м)- приёмная

Комната №3- туалет

Комната №4( 4,3 кв.м)-комната персонала

Комната №5(11,2 кв.м)-кабинет печати

Комната №6(5,2 кв.м)- комната моментального фото.

Закупка оборудования и посуды

- Фотостудия 2 стула, зеркало, компьютерный стол, диван, шкаф -35тыс.руб.,

- Кабинет печати 2стола, стол для работ мастера, стул.-15тыс.руб.,

- кабинет администратора (приёмная клиентов)- компьютерный стол, 2 стула, диван, витрина-25тыс.руб.

Закупка инвентаря- 30тыс.руб.

Общая сумма составляет 105тыс.руб

Подбор персонала

Численность персонала -4-5человек

- 1 фотограф, стилист- визажист;

- 1 специалист по печати, дизайнер;

- 1 системный администратор ( по договору-подряда)

- 1 администратор;

- 1 уборщица помещений ( по договору-подряда)

Рекомендуемая оплата труда - сдельно-премиальная.

Программное обеспечение.

Программное обеспечение существенно облегчит и автоматизирует работу салона печати. Мы можем контролировать значимые процессы, анализировать финансовую ситуацию, имея возможность видеть в режиме онлайн данные расчетов.

Заключение

К основным проблемам девелоперского рынка, можно отнести дефицит хороших земельных участков, а также длительность процесса их оформления. Большая часть наиболее привлекательных территорий, которые расположены на удобных транспортных развязках и в центре города, уже заняты. По этой причине сейчас активно осваиваются спальные районы, что является достаточно удачным решением с позиции невысокой насыщенности конкурентной среды, а также рассматриваются возможности реконцепции территорий, которые раньше были заняты производственными предприятиями.

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.

Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и тому подобное. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

Сегодняшняя доходность коммерческой недвижимости Новосибирска на уровне 50% годовых (и это только за счет внутренней капитализации недвижимости, без учета прибыли от бизнеса) - дает основания предполагать активизацию московских и федеральных инвесторов в нашем регионе. Однако если сравнивать новосибирский и столичный рынки в абсолютных показателях, то становится понятно, почему московские инвесторы приходят в Новосибирск только для того, чтобы построить объекты и продать. В Новосибирске совершенно другой уровень цен и другие масштабы объектов коммерческой недвижимости. В столице даже не в центральных районах цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $15 тысяч, а площадь «нормального» объекта начинается от 100 тысяч квадратных метров. Новосибирск пока не дорос до подобных объектов, поэтому нет смысла их строить. А заниматься менее масштабными объектами крупным московским инвесторам не интересно. Вложения, безусловно, отобьются, и достаточно быстро, но лучше больше вложить и больше получить.

В дальнейшем, с ростом общего экономического развития региона и ростом доходов населения, у инорегиональных инвесторов будет больше простора для творчества на самарском рынке. В перспективе у нас должны появиться масштабные объекты современного качественного уровня.

Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающихся к инвестициям в самарскую недвижимость.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

6. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М., К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2008.

8. Асаул А. Н., Абаев Х. С., Молчанов Ю. А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов/ - СПб.: Гумманистика, 2007.

9. Максимов С. Н., Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование, Питер, 2003 г.

10. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2004г.

11. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. - М.: Изд-во МКС, 2007.

Размещено на Allbest.ru