Обоснование стоимости имущественных активов в рамках залоговой экспертизы коммерческого банка

Работа по предупреждению кредитных рисков строится на анализе качества существующего портфеля ссуд и их обеспечения (залогового портфеля). Анализ ссудной задолженности проводится согласно рекомендациям Центрального банка по пяти категориям качества в соответствии с рассчитанным для каждой категории кредитным риском. Рассмотрим качество ссудной задолженности перед ПАО Сбербанк за 2011-2015 гг. (таблица 2.12).

Таблица 2.12 - Динамика ссудной задолженности перед ПАО Сбербанк

Категория качества задолженности	Годы	Изменение 2015 г. к 2011 г., %
	2011	2012	2013	2014	2015
Задолженность I категории, млрд. руб.	3485	5171	5920	9226	10337	-
То же, в % к пред. году	х	148,4	114,5	155,8	112,0	296,6
Задолженность II категории, млрд. руб.	3497	3919	5411	6776	7450
То же, в % к пред. году		112,1	138,1	125,2	109,9	213,0
Задолженность III категории, млрд. руб.	731	709	648	814	962
То же, в % к пред. году		97,0	91,4	125,6	118,2	131,6
Задолженность IV категории, млрд. руб.	161	174	169	207	217
То же, в % к пред. году		108,1	97,1	122,5	104,8	134,8
Задолженность V категории, млрд. руб.	409	394	412	611	793
То же, в % к пред. году		96,3	104,6	148,3	129,8	193,9
Итого, млн.руб.	8283	10372	12564	17639	19763
То же, в % к пред. году		125,2	121,1	140,4	112,0	238,6
Примечание 1 Задолженность I категории - отсутствие кредитного риска (вероятность финансовых потерь, возникших в результате неисполнения обязательств по займу, нулевая). 2 Задолженность II категории - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь может привести к обесцениванию кредита максимум на 20%). 3 Задолженность III категории - значительный кредитный риск (вероятность финансовых потерь может привести к обесцениванию кредита на 21-50%). 4 Задолженность IV категории - высокий кредитный риск (вероятность финансовых потерь может привести к обесцениванию кредита на 51-100%). 5 Задолженность V категории - вероятность возврата кредитных средств отсутствует (вероятность финансовых потерь может привести к обесцениванию кредита до 100%).

В течение анализируемого периода задолженность первой категории увеличилась почти в 3 раза. Темпы ее роста превышали темпы роста задолженности остальных категорий. Одной из приоритетных задач при увеличении объема кредитного портфеля банка является улучшение его качества. На выполнение этой задачи направлено немало усилий, таких как корректировка и усовершенствование внутренних нормативных документов, на основании которых проводится анализ кредитоспособности заемщика, требований к качеству имущества, предлагаемого для залога, нормативных документов, регулирующих процесс залоговой и правовой экспертизы.

Вместе с увеличением кредитов с отсутствующим кредитным риском, уверенный рост показывает и задолженность остальных категорий, при этом рост ссудной задолженности V категории составил 194 %. Ухудшение вызвано в первую очередь с периодической переоценкой уже существующих кредитов, обслуживание которых ухудшилось в связи с ростом политической и экономической напряженности в стране, приходом на региональные рынки крупных сетевиков-ритейлеров. Таким образом, мы видим увеличение объема ссудной задолженности без изменения качества структуры портфеля.

Рассмотрим общую структуру кредитного портфеля ПАО Сбербанк за анализируемый период (таблица 2.13).

Таблица 2.13 - Структура ссудной задолженности перед ПАО Сбербанк по категории качества

Категория качества задолженности	Годы	Изменение 2015 г. к 2011 г., п.п.
	2011	2012	2013	2014	2015
Задолженность I категории	42,1	49,9	47,1	52,3	52,3	+10,2
Задолженность II категории	42,2	37,8	43,1	38,4	37,7	-4,5
Задолженность III категории	8,8	6,8	5,2	4,6	4,9	-4,0
Задолженность IV категории	1,9	1,7	1,3	1,2	1,1	-0,8
Задолженность V категории	4,9	3,8	3,3	3,5	4,0	-0,9
Всего задолженность	100	100	100	100	100

В среднем доля ссуд наивысшей категории качества в течение всего рассматриваемого периода составляет не менее 50 % (прирост в структуре +10,2 п.п.). Таким образом, получаем, что доля обесцененных ссуд (II - V категорий качества) составляет так же около 50 %. За анализируемый период видна динамика к улучшению качества кредитного портфеля (снижение долей обесцененных ссуд), так как действующий процесс кредитования в банке позволяет управлять кредитным риском. Но предпринимаемых действий недостаточно в связи с тем, что снижение долей обесцененных ссуд нельзя назвать значительным: снижение доли задолженности V категории составило - 0,9 п.п., IV категории -0,8 п.п., III категории - 4 п.п., II категории - 4,5 п.п.

Таким образом, улучшение качества кредитного портфеля остается важной задачей банковского менеджмента. На улучшение категории качества ссудной задолженности направлено совершенствование подходов к процессу кредитования, а, в частности, работы залогового механизма. За анализируемый период поход к залоговому кредитованию, приему имущества в залог, стал более строгим. Имущество как движимое, так и недвижимое тщательно проверяется на предмет обоснованности его рыночной стоимости и состав залоговых рисков, предупреждение и минимизация которых становится первостепенной задачей залоговых экспертов. Одним их методов минимизации залоговых рисков рассматривается совершенствование определения залоговой стоимости. Не меньшим эффектом обладают и прочие методы управления кредитным риском.

Сбербанком применяются следующие методы управления кредитным риском: предупреждение кредитного риска на стадии проведения операций, подверженных риску; ограничение кредитного риска; мониторинг и контроль уровня риска; формирования адекватных резервов и соответствующее структурирование сделок с целью минимизации данного риска.

Рассмотрим уровень сформированных и восстановленных резервов за анализируемый период, как наиболее показательный метод минимизации риска в рамках нашей работы.

За анализируемый период для минимизации кредитного риска Сбербанк, наращивал сформированный резерв (рисунок 2.8).

По данным рисунка 2.8 видно, что за исследуемый период прослеживается рост сформированных резервов с 678 млрд. руб. в 2011 году до 1118 млрд.руб. в 2015 году, из них по ссудам приравненной к ней задолженности с 634 млрд.руб. в 2011 году до 1028 млрд.руб. в 2015 году. Рост формируемого резерва вызван в первую очередь ростом кредитного портфеля, в частности ростом объема ссуд II - V категорий качества.

Рисунок 2.8 - Величина сформированных резервов ПАО Сбербанк

Сформированный резерв подвергается корректировке на периодической основе. Корректировка происходит в связи с мониторингом качества обслуживания задолженности, стоимости имущества, находящегося в залоге у банка и прочими условиями. Доначисление резерва осуществляется при выдаче нового кредита, при изменении качества уже существующей ссуды, изменения курса валют по отношению к рублю и вследствие прочих причин. Уменьшение резерва происходит при погашении ссуды, изменении ее качества, и за счет списания безнадежной задолженности, возврат которой невозможен. Рассмотрим величину уменьшенного резерва за счет погашения кредитов и списания проблемной задолженности (рисунок 2.9).

До 2014 года прослеживается увеличение суммы списания безнадежной задолженности, но уже по итогам 2015 года она стала ниже уровня 2014 года. Происходит это за счет усовершенствования внутренних систем и методов мониторинга кредитных рисков, совершенствование системы возврата проблемной задолженности, и как частый случай совершенствование и трансформация залоговых процессов.

Рисунок 2.9 - Уменьшение резерва по причине погашения ссуд и списания проблемной задолженности ПАО Сбербанк

Таким образом, по всем финансово-экономическим показателям Сбербанк является динамично развивающейся прибыльной компанией. За анализируемый период прослеживается уверенный рост пассивных и активных операций. Значимый вклад в доходы банка вносит процентный доход, основным источником которого являются кредиты юридическим лицам. При росте кредитного портфеля и его периодической переоценке достаточно важной проблемой остается качество кредитного портфеля, в котором почти половина ссуд являются обесцененными (II-V категории качества). В таком виде портфель требует больших затрат на создание резервов, увеличивающихся в течение всего анализируемого периода. На улучшение качества портфеля ссуд направлена оптимизация кредитных и залоговых процессов банка. Рассмотрим проблемы банков при работе с залогами.

2.3 Проблемы оценки имущественных активов для целей залога в России и развитых странах

Кредитная система современной России берет свое начало на рубеже 80-х и 90-х гг. XX века, но полноценным развитием кредитной системы можно считать только последние 20 лет. Новым этапом развития кредитования стало то, что в 1998 году Сбербанк начал выдачу кредитов под залог. Существование залогового механизма было признано одним из способов минимизации кредитных рисков, которые возникают в процессе кредитования. В настоящее время процесс кредитования считается устойчивым и продолжает постоянно совершенствоваться. В связи с недолгим периодом развития системы кредитования в нашей стране остается достаточное количество нерешенных проблем.

Одной из проблем залоговых отношений является отсутствие законодательно закрепленного понятия залоговой стоимости. Единственное определение понятия залоговой стоимости приводилось в Инструкции Центрального Банка от 30.07.1997 г № 62а [51], которая настоящий момент утратила силу. В этой инструкции залоговая стоимость определялась как максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, равная рыночной стоимости залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации. В связи с отсутствием законодательно закрепленных подходов и методов определения залоговой стоимости банки вправе самостоятельно устанавливать величину скидки (залогового дисконта), которая обеспечит комфортные условия банка, что позволяет банку просчитывать свои риски, выбирая для себя оптимальную стратегию. Так же законодательно не закреплена обязанность банка разъяснять заемщику, на основании каких параметров складывается величина залогового дисконта. Заемщик в этом случае может согласится или отказаться, оспаривать величину дисконта не представляется возможным, что делает залоговый процесс ориентированным на кредитора.

В настоящее время в России величина залоговой стоимости, чаще всего, уравнивается с ликвидационной стоимостью с фиксировано ограниченным периодом экспозиции и учетом возможных затрат на реализацию [73]. Данный подход, как правило, не обеспечивает банку всех понесенных убытков и лишает собственника его имущества в результате продажи по цене, как правило, ниже рыночной. Таким образом, получается, что обе стороны остаются в убытке.

Залоговой стоимостью по информации зарубежных средств массовой информации [95] является расчетная справедливая стоимость актива, который используется в качестве обеспечения кредита (перевод автора). При этом справедливой стоимостью считается цена, которую готов заплатить за объект разумный покупатель, заинтересованный в покупке, и за которую готов продать объект разумный продавец, заинтересованный в продаже, в условиях открытого рынка в разумный срок для совершения сделки, при этом покупатель и продавец осведомлены об объекте и действуют в своих интересах [95] (перевод автора).

Таким образом общий подход к определению залоговой стоимости в России и за рубежом схож, за исключением учета затрат кредитора на реализацию.

Кроме вопросов определения понятия залоговой стоимости, существуют разногласия в процедуре оценки рыночной стоимости для целей залога. Характер залоговых отношений можно считать интернациональным. В то же время его правовое регулирование в разных странах имеет свои особенности.

В мировой практике оценка для целей кредитования является регулируемой областью, особенно при залоге жилой недвижимости (ипотеке). Рассмотрим мировую практику ипотечного кредитования.

Риски финансовой системы США, связанные с кредитованием, минимизируются введенным 21 июля 2010 года законом Тодда-Франка, разделы 1471-1472 которого определяют условия независимости оценщиков, взаимодействие кредитных служб и оценщиков, порядок оплаты услуг по оценке. Независимость оценщиков подкрепляется угрозой системы штрафных санкций. Исследование ипотечной системы США, претерпевшей реформирование практики профессиональной оценки вследствие кризиса 2007 года, связанного с некачественными залогами, выявило устранение заемщика от процесса оценки имущества, которое является объектом залога. Как следствие, новый механизм оценки объектов залога учитывает в первую очередь интересы банковского риск-менеджмента.

Оценочная деятельность Великобритании и Ирландии регулируется RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - Королевским институтом сертифицированных специалистов в области недвижимости, стандарты оценки которого описаны в Красной книге. Процесс взаимодействия банков с оценщиками схож с системой США, но более регламентирован в нормативной документации. В разделе Красной книги, посвященном оценке для обеспечения ссуд, однозначно определено, что при оценке для целей кредитования оценщик должен выполнять инструкции кредитора-заказчика оценки, если они не противоречат требованиям стандартов оценки.

Таким образом, в созданных в США и Англии условиях неудачи банковского риск-менеджмента, вызванные несостоявшейся реализацией залогового имущества, являются результатом не ошибочной оценки рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, а нечеткой постановкой задачи для проведения оценки. В целом, система британских и американских стандартов подвержена регулированию государством и одновременно вовлечена в процедуру саморегулирования. Методологическую основу оценочной деятельности составляют Международные и Европейские стандарты оценки.

В Европейских стандартах оценки (Стандарт 6) [40] в разделе «Оценка для целей кредитования» введено понятие стоимости для ипотечного кредитования. Под стоимостью ипотечного кредитования [40] понимается стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим расчетливую оценку будущей реализуемости имущества, учитывая долговременные устойчивые аспекты имущества, нормальные и местные рыночные условия, текущее использование и альтернативные подходящие способы использования имущества. При оценке стоимости для ипотечного кредитования не могут учитываться спекулятивные элементы, она должна быть документально отражена в прозрачной и ясной форме.

В России введен Федеральный стандарт оценки №9 [61], который призван стандартизировать подходы к оценке имущества для целей кредитования. Но этот стандарт не внес конструктивных изменений и четких требований в процедуру оценки рыночной стоимости и не разделил понятия классической рыночной стоимости и рыночной стоимости для целей залога, за исключением обязательных консультаций оценщика с кредитором в части постановки и выполнения задания на оценку.

Таким образом, стоимость ипотечного кредитования в Европейских стандартах оценки близка к рыночной, но учитывает долгосрочные перспективы объекта, сглаженный рыночный тренд и будущую реализуемость объекта. В то время как в России для целей залога продолжает определяться классическая рыночная стоимость объекта, которая не отвечает современным требованиям кредитного процесса в связи с отсутствием в ней принципа долгосрочности.

Общим требованием в России к оценщикам, также как и за рубежом, является членство в саморегулируемых организациях, которые отвечают, по сути, за деловую репутацию своих членов. Дополнительно оценщик должен застраховать свою ответственность. Государство регулирует оценочную деятельность с помощью Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки [56; 57; 58 и др.]. Минэкономразвития России продолжает стандартизировать общие требования к оценке введением новых Федеральных стандартов оценки, которых на данный момент уже разработано и утверждено тринадцать. Но качество результатов оценочной деятельности требует их дополнительной верификации, в связи с чем и создавался весь залоговый процесс.

Величина рыночной стоимости залога влияет на многие аспекты банковской деятельности, при этом переоцененная стоимость залога имеет негативное влияние на возвратность долга при дефолте заемщика. Величина стоимости залога, прежде всего, влияет на обеспеченность кредита, то есть сумму защищенных имуществом кредитных средств. Дополнительной мерой хеджирования кредитных рисков является отчисляемый банками резерв на возможные потери по ссудам.

Операции по кредитованию являются высокорискованным видом деятельности. Для минимизации кредитных рисков (риска неисполнения заемщиком своих обязательств) в России с 1 января 1995 года кредитные организации должны формировать резерв на возможные потери по ссудам, которыми являются фиксированные денежные средства, отчисляемые банками для покрытия рисков в случае возникновения потерь по активным операциям. Обеспечение кредита залогом влияет на качество ссуды, а также на размер формируемых резервов [52]. Рассмотрим категории качества ссуд (таблица 2.14). Качественно начисленный резерв обеспечивает банкам стабильные условия для деятельности. Стандартная ссуда характеризуется отсутствием кредитного риска, т.е. вероятности потерь в случае ненадлежащего исполнения кредитных обязательств равна нулю.

Таблица 2.14 - Размер расчетного резерва по ссудам в зависимости от их качества

Категория качества ссуды	Наименование	Размер расчетного резерва (РВПС), % от суммы основного долга по ссуде
I категория (высшая)	Стандартные	0
II категория	Нестандартная	От 1 до 20
III категория	Сомнительные	От 21 до 50
IV категория	Проблемные	От 51 до 100
V категория	Безнадежные	100

Нестандартная ссуда говорит об умеренном кредитном риске, то есть вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту обуславливает обесценение кредита до 20%. Сомнительная ссуда сигнализирует о значительном кредитном риске с вероятностным обесцениванием ссуды от 21 % до 50 %. Проблемная ссуда, или ссуда с высоким кредитным риском, может обесценится от 51 % до 100 %. При присвоении категории качества безнадежная ссуда вероятность возврата кредитных средств отсутствует. Таким образом, ссуды категорий качества со II по V являются обесцененными.

Отнесение ссуды к категории качества осуществляется на основании финансового положения заемщика и качества обслуживания долга (таблица 2.15).

Таблица 2.15 - Категории качества ссуды в зависимости от финансового положения заемщика и качества обслуживания долга

Обслуживание долга / Финансовое положение	Хорошее	Среднее	Неудовлетворительное
Хорошее	Стандартные	Нестандартные	Сомнительные
Среднее	Нестандартные	Сомнительные	Проблемные
Неудовлетворительное	Сомнительные	Проблемные	Безнадежные

Согласно Положению [52], к высшей категории качества можно отнести ссуды, обеспеченные залогом: котируемых ценных бумаг, облигаций Банка России, векселей Министерства финансов РФ, аффинированных драгоценных металлов и пр. К обеспечению по кредитам II категории качества могут быть отнесены: ценные бумаги, паи паевых инвестиционных фондов, имущественные права (залог недвижимости, предприятий, сооружений оборудования и прочее), при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога.

При наличии обеспечения I и II категории качества минимальный размер резерва формируется по формуле [52]:

, ден. ед., (2.3)

где Р - минимальный размер резерва (резерв формируемый кредитной организацией не может быть меньше минимального размера резерва);

РР - размер расчетного резерва, определяется кредитной организацией самостоятельно;

k_i - индекс качества обеспечения (k_I =1, k_II=0,5).

Об_i - стоимость обеспечения соответствующей категории качества (за вычетом дополнительных расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);

Ср - величина основного долга по ссуде;

Если сумма обеспечения, умноженная на коэффициент равна сумме долга, минимальный резерв равен нулю (если , то Р = 0).

Банки на постоянной периодической основе поводят анализ финансового состояния заемщика и оценку заложенного имущества с целью корректировки суммы резерва по ссудам на случай дефолтного состояния заемщика. В период действия кредитного договора на качество ссуды влияет финансовое положение заемщика, соблюдение заемщиком всех условий договора, при этом на величину резерва влияет рыночная и залоговая стоимость имущества, находящегося у банка в залоге, в случае наличия залогового обеспечения.

Недостоверная рыночная стоимость имущества и недостаточно проанализированная величина залогового дисконта, с помощью которого определяется залоговая стоимость и величина обеспеченного кредита, влияют на величину созданного банком резерва на возможные потери по кредиту. Неверно созданный резерв, а возможно и не созданный вообще при завышении как рыночной, так и залоговой стоимости, лишает банка должной защиты от риска невозврата кредита.

За анализируемый период величина резервов, сформированных на возможные потери, начисляемых ПАО «Сбербанк», увеличивается (таблица 2.16).

Таблица 2.16 - Размер сформированного ПАО Сбербанк резерва на возможные потери

Показатели	Годы	Изменение 2015 г. к 2011 г., %
	2011	2012	2013	2014	2015
Фактически сформированные резервы на возможные потери, всего, млрд. руб.	678	647	647	873	1 118	164,94
Тоже к пред. году, %	х	95,4	100,0	134,9	128,1	-
В том числе по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, млрд. руб.	634	606	592	813	1 028	162,06
Тоже к пред. году, %	х	95,6	97,7	137,3	126,4	-

Прирост к 2015 году составил 64 %. Из общего объема резервов максимальную сумму составляют резервы на потери по ссудам и приравненной к ней задолженности, прирост которых составил 62%.Увеличение суммы начисляемого резерва говорит об увеличении объемов кредитования и о снижении качества портфеля ссуд, что увеличивает риски банка. Возникновение и увеличение безнадежной задолженности (рисунок 2.10) являются следствием кредитных рисков.

Рисунок 2.10 - Динамика задолженности V категории качества (безнадежной)

В то время как процесс формирования резерва регулируется положениями Центрального банка, вопрос управления возникающей безнадежной (проблемной задолженности) регулируется внутренними документами банков. Каждый банк самостоятельно определяет критерии отнесения задолженности к проблемной.

Как правило, общий порядок работы банков с проблемной задолженностью включает следующие этапы: определение и выявление проблемной задолженности; мониторинг состояния, включающий оценку кредитного риска и корректировку резервов на возможные потери; выбор стратегии урегулирования; реструктуризация, в случае, когда это необходимо; предъявление требований о досрочном погашении проблемной задолженности; обращение взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, средства от реализации заложенного имущества являются практически единственным источником возврата задолженности. При принятии имущества в залог факторы, определяющие риски реализации залогового имущества, определяет залоговый дисконт, а именно, стоимость реализации должна быть не ниже определенной ранее залоговой стоимости, которая рассчитана на основании рыночной стоимости с применением к ней залогового дисконта.

Как правило, все залоговое имущество в итоге реализуется посредством публичных торгов в процессе проведения процедуры банкротства. В настоящий момент реализация залогового имущества стала синонимом продажи имущества с большими скидками. Рассмотрим данные официального федерального ресурса [24] (рисунок 2.11).

Таким образом, максимально снижение стоимости продажи имущества от стоимости начала торгов доходит до 99%. В связи с этим открытая сеть (Интернет) наполнена предложениями о помощи покупки залогового имущества за пять процентов от его стоимости. Процедура реализации становится способом заработка и не защищена от манипуляций на понижение цены со стороны заинтересованных лиц. Банки направляют максимум усилий недопущения стадии торгов методом регулирования рисков на этапе кредитования, так как для банка и для собственника данная процедура не выгодна. Кроме анализа финансового состояния заемщика очень важным этапом является залоговая экспертиза закладываемого имущества и определение залоговой стоимости.

Рисунок 2.11 - Отклонение от цены продажи имущества в результате открытого публичного предложения (статистические данные торговых площадок) [24]

При выдаче кредита именно величина залоговой стоимости должна определять сумму, по которой объект залога может быть реализован на открытом рынке в определенно краткие сроки. Как показывает современная практика, только скидка на период экспозиции имущества на отрытом рынке и учет затрат не его реализацию не определяет итоговой стоимости продажи имущества. Здесь стоит обратить внимание на тот факт, что каждый предмет залога уникален по своим физическим, экономическим и правовым параметрам, вследствие чего у каждого имущества есть свой набор залоговых рисков.

Анализ данных залоговых рисков и их учет при определении залогового дисконта позволит снизить уровень понесенных банком затрат. Таким образом, следует рассмотреть метод получения залогового дисконта, который учитывает в себе: срок реализации, величину затрат на работу с имуществом и его реализацию, возможные залоговые риски.

В настоящее время нами выявлены следующие проблемы работы залогового механизма в процессе кредитования: отсутствие закрепленного законодательно понятия залоговой стоимости, что позволяет кредиторам самостоятельно устанавливать методологии ее определения; отсутствие в оценочном законодательстве нашей страны обособленного понятия рыночной стоимости для целей залога, из-за чего для целей кредитования определяется классическая рыночная стоимость, которая не отвечает целям кредитного процесса из-за отсутствия принципа долгосрочности. Рост кредитов V категории качества приводит к увеличению проблемной задолженности, реализация имущества в рамках урегулирования которой не обеспечивает достойной возвратности кредитных средств в связи с большой потерей стоимости в процессе торгов.

Таким образом, банковская сфера наиболее чувствительна к изменениям в экономической ситуации в стране и в мире. За анализируемый период на результатах всего финансово-кредитного рынка в целом и Сбербанк в частотности отрицательно сказались рост политической напряженности в мире и экономической блокады страны в 2014-2015 гг. Несмотря на кризисные явления, Сбербанк сохранил высокий уровень прибыльности, укрепил свои позиции в международном и российском банковском секторе. Активный рост кредитного портфеля увеличил уровень процентных доходов и сопутствующих кредитных рисков. Частным случаем процесса минимизации кредитных рисков является совершенствование залоговой системы банка.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ АКТИВОВ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА

3.1 Определение залоговой стоимости имущественных активов на основе рыночной стоимости с использованием оценки вероятности залоговых рисков

Определение корректной залоговой стоимости имущественных активов является актуальной проблемой, поскольку залог, как правило, независим от финансового состояния предприятия-заемщика, а требования кредитора в случае банкротства заемщика удовлетворяются в третью очередь. Однако в настоящее время нормативная база расчета залоговой стоимости недоработана и нет единой методики ее расчета.

Исследование существующих методик [28; 42; 70] определения залоговой стоимости позволил установить, что все они базируются на рыночной стоимости, которая корректируется на ряд факторов. При этом каждая методика имеет достоинства и недостатки. Основным достоинством моделей является их применимость к любому виду имущества Основным недостаткам можно считать вероятностный характер определения залоговой стоимости и сложность в практической реализации. Поэтому необходимо совершенствование и доработка методик определения залоговой стоимости.

Для совершенствования методики определения залоговой стоимости за основу возьмем подход, разработанный В. Ю. Рословым и О. Н. Щербаковой [70], поскольку эта методика разработана именно для случая реализации залога под контролем банка. В этом подходе величина залоговой стоимости, определяемая функциональной моделью по формуле (1.2), зависит от таких факторов как рыночная стоимость имущества, время его реализации, нерыночные условия реализации, величина издержек, связанных с реализацией объекта залога.

Три последних параметра определяют величину залогового дисконта, который в данной методике учитывает только риск ликвидности, игнорируя прочие залоговые риски, сопутствующие залогу имущества. К таким рискам можно отнести: риск мошенничества, риск возможной ошибки при проведении экспертизы, риск утраты залогом потребительских свойств и прочие. По нашему мнению, необходимо доработать методику В. Ю. Рослова и О. Н. Щербаковой [70] путем добавления в расчет залогового дисконта корректировки, учитывающей оценку вероятности залоговых рисков.

Рассмотрим последовательность определения залоговой стоимости имущественных активов на основе рыночной стоимости с использованием оценки вероятности залоговых рисков.

Первым этапом для нахождения залоговой стоимости является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость имущества определяется на основании федеральных стандартов оценки [56; 57; 58 и др.] с применением трех регламентированных подходов: сравнительного, доходного и затратного.

На втором этапе необходимо определить величину залогового дисконта. Поскольку методика В. Ю. Рослова и О. Н. Щербаковой [70] не учитывает значительной части рисков, сопутствующих залогу имущественных активов, мы предлагаем при расчете залогового дисконта учитывать добавочный процент, соответствующий вероятности риска определенного вида имущественного актива (недвижимого, движимого, товарно-материальных ценностей). Тогда итоговую величину залогового дисконта на основании модели (1.6) и добавочного процента предлагается определять по формуле:

, %, (3.1)

где K_L - коэффициент ликвидационной скидки, учитывающий нерыночную реализацию имущества, срок продажи которого ограничен;

K_t - коэффициент, характеризующий изменение рыночной стоимости во времени;

t - время, в временных единицах;

t_p - время, необходимое для проведения этапов судебного, исполнительного производства и реализации активов (прогнозируемы период от шести до восемнадцати месяцев);

L - величина издержек, в денежных единицах;

V - рыночная стоимость объекта, в денежных единицах;

Д_риск - добавочный процент величины залогового дисконта, определенный на основании совокупной доли выявленных рисков.

Расчет залогового дисконта начинается с определения коэффициента K_L, который характеризует изменение стоимости из-за нерыночных условий реализации объекта залога, определенных существующей правовой процедурой реализации.

Для целей нашей работы используем для определения коэффициента ликвидационной стоимости метод, предложенный В.В. Галасюком [15; 16], как наиболее простой в практическом применении.

На основании формулы (1.4) величину коэффициента ликвидационной скидки K_L предлагается рассчитывать по формуле [15; 16]:

, (3.2)

где Ke - коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта;

i - годовая ставка дисконта (выраженная в виде десятичной дроби);

m - количество периодов начисления процентов в течение года. Количество периодов начисления процентов в течение года принимаем равным 12, то есть ежемесячно;

t_d - период дисконтирования, определяемый как t_d = t_r - t_f, при этом t_r - разумно долгий или рыночный период экспозиции объекта оценки, лет, t_f - фиксированный период экспозиции объекта оценки, лет.

Для определения коэффициента эластичности спроса (Ke) примем градацию, предложенную А. А. Слуцким [76] (таблица 1.3).

Расчет ставки дисконта i предлагаем выполнять по модели кумулятивного построения [61]:

, %, (3.3)

где Rf - безрисковая ставка дисконта, %;

С_j - премия за риск, %.

После этого определяем коэффициент, характеризующий изменение рыночной стоимости во времени K_t. В качестве этого коэффициента для объектов недвижимого имущества возможно применение нормы возврата капитала, для движимого и недвижимого имущества применяются коэффициенты амортизационных отчислений. В качестве показателя t, возможно применение длительности срока кредитования (в годах).

Далее необходимо определить величину издержек (L). К общим издержкам относятся: госпошлины [49], комиссия торговой площадки примерно 5%-10% от суммы реализации (или рыночной стоимости). К неспецифическим издержкам относятся затраты на демонтаж, расходы на содержание имущества, транспортировку и прочие непредвиденные расходы, определяются в процентной доле от стоимости имущества. Общая сумма издержек в зависимости от вида имущества может достигать 20 % и определяется экспертно.

Особенностью определения величины залогового дисконта по формуле (3.1) является расчет добавочной величины залогового дисконта Д_риск с помощью оценки вероятности залоговых рисков. Риск по своей сути представляет собой характеристику ситуации, оценивающую неопределенность исхода и вероятностные негативные последствия. Залоговые риски призваны характеризовать вероятность негативных последствий принятия в залог определенного имущества.

Для установления величины залогового дисконта Д_риск выполняется несколько шагов.

На первом шаге необходимо идентифицировать риски, сопутствующие залогу определенного вида имущественных активов. Опишем возможные залоговые риски, сопутствующие залогу различных видов имущества. Основными видами имущества являются движимое и недвижимое имущество. К частному случаю движимого имущества можно отнести товары в обороте, или иначе товарно-материальные ценности.

Залоговые риски, сопутствующие обременению недвижимого имущества можно разбить на четыре группы: риски несоответствия заявленному залогодателем состоянию, составу и количеству имущества, предлагаемого в залог; риск обесценения; риски снижения или потери ликвидности; прочие риски. Рассмотрим вероятные риски, входящие в каждую из перечисленных групп.

Проанализируем первую группу, учитывающую риски несоответствия заявленному залогодателем состоянию, составу и количеству имущества, предлагаемого в залог. К данной группе может относиться как минимум один риск, а именно, риск невозможности проведения осмотра в краткие сроки, или сроки, установленные на рассмотрение кредитной заявки. Такой риск возможен в случае, если объекты расположении по многим адресам, если объекты расположены в регионе, удаленном от мест присутствия сотрудников отделения банка. В качестве возможных вариантов минимизации данного риска может выступать осмотр имущества уже в период действия кредитного договора, а это определенный риск, или привлечение для осмотра сторонней организации, имеющей весь набор необходимых разрешительных документов, так называемых сюрвейеров. Уточняющие наличие и минимизацию данного риска ковенанты, в случае согласия банка с его наличием, как правило, закрепляют в кредитном договоре.

Рассмотрим следующую группу рисков, характеризующую риски утраты и повреждения имущества, предполагаемого для залога. Риск прекращения залога недвижимого имущества (ипотеки) в связи с гибелью объекта залога возникает в результате противоправных действий, разрушения конструктивных элементов в результате стихийных бедствий. Как способ минимизации данного риска выступает страхование и периодическая визуальная проверка объекта.

При не предоставлении документов основания возникновения права (собственности, аренды, хозяйственного ведения) возникает риск утраты титула собственности на имущество. Способом минимизации данного риска так же выступает страхование.

В случае если в результате осмотра на этапе принятия в залог установлено несоответствие фактической планировки, общей площади и данными, указанными в технических документах, возникает риск утраты предмета ипотеки в связи с признанием того, что недвижимое имущество, переданное в залог, прекратило свое существование, а вновь появившееся не обременено правами ипотеки. В качестве минимизации данного типа рисков может быть выдвижение требования о приведении в соответствие технической и правоустанавливающей документации, закрепленное в кредитной документации.

Риск недостаточной идентификации имущества, предполагаемого для залога, возникает, например, при отсутствии в правоустанавливающей документации на помещение номеров помещений на поэтажном плане здания, либо несколько зданий на земельном участке имеют один и тот же номер, либо адрес земельного участка и находящегося на нем здания различаются. Так же при осмотре предполагаемого предмета залога так же может быть выявлено несоответствие фактического использования объекта недвижимости с разрешенным, например, жилая квартира может быть переоборудована в офис. В данном случае дополнительно необходима консультация юристов о возможности принятия объекта в залог.

Достаточно частым объектом залога при кредитовании сельскохозяйственных предприятий являются земельные участки, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции с определенным сельскохозяйственным назначением. Оборот и использование данных земельных участков находятся под контролем Федерального закона №101-ФЗ [54]. При принятии в залог подобных земельных участков возникает риск изъятия земель сельскохозяйственного назначения у собственника, и соответственно утраты предмета залога.

Третья группа состоит из рисков обесценения. При общем ухудшении рыночной ситуации возникает риск снижения рыночной стоимости недвижимого имущества в связи с падением цен на рынке. Так же снижение стоимости недвижимости может быть вызвано застройкой прилегающей территории подобными же объектами недвижимости и увеличением предложения.

Большой группой является группа рисков снижения и потери ликвидности. Определяющими факторами, влияющими на ликвидность недвижимости являются: отсутствие залога всех зданий (строения, сооружения) находящиеся на едином земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве собственности (аренды); вероятность застройки свободного земельного участка в период действия кредитного продукта, при наличии намерений собственника; наличие договора долгосрочной аренды на имущество, предлагаемое в залог; при залоге части недвижимого имущества возникает риск признания объекта частью имущественного комплекса; в залог не передаются сети инженерно-технического обеспечения здания, что может привести к отключению здания от источников электро-, тепло- и водоснабжения, а так же оборудование, обеспечивающее возможность использования объекта недвижимости по назначению (для котельной, склада-холодильника, АЗС и др.); отсутствие залога помещений, в которых расположены узлы управления инженерными системами здания (электрощитовая, тепловой узел и др.); здание представляет собой сложный инженерный объект, требующий наличия профессиональной службы эксплуатации; на земельном участке расположены объекты капитального строительства, незарегистрированные в установленном порядке, оформление залога которых юридически невозможно. Комплексность залога недвижимого имущества является важной проблемой на этапе обращения взыскания и реализации объекта залога. Таким образом, при выявлении подобных рисков в первую очередь требуется проработка юридической составляющей сделки с оценкой всех выявленных залоговых рисков недвижимости.

При предполагаемом залоге жилой недвижимости при отсутствии в пакете документов выписки из домовой книги возникает риск снижения ликвидности объекта жилой недвижимости, так при отсутствии выписки из домовой книги, можно пропустить регистрацию в жилом помещении несовершеннолетних, в связи с чем обращение взыскания и реализация будет сложным и длительным процессом.

Социальные или имиджевые риски могут возникать, например, при обременении социально значимых объектов санаториев, баз отдыха и прочих подобных объектов.

К группе прочих рисков можно отнести риск, связанный с недостоверностью сведений, указанных в предоставленных для проведения залоговой экспертизы документах и риск для собственников физических лиц оспаривания со стороны второго супруга договора залога, в случае непредставления его (ее) нотариального согласия или действующего брачного договора.

Залоговые риски, сопутствующие залогу движимого имущества разделим на шесть групп: риск несоответствия заявленному залогодателем состоянию, составу и количеству имущества, предлагаемого в залог; риск утраты или повреждения предмета залога; риск обесценения; риск снижения или потери ликвидности; риски, связанные с обращением взыскания на имущество; прочие риски.

К первой группе риска несоответствия заявленному залогодателем состоянию, составу и количеству имущества, предлагаемого в залог, можно отнести риск невозможности осмотра всех объектов залога в установленные сроки.

Проанализируем вторую группу рисков утраты и повреждения предмета залога. Наиболее часто встречающимся риском для движимого имущества является риск гибели предмета залога. Основным способом его минимизации является страхование залога. Так же для движимого имущества велики риски мошенничества, или риск утраты залога в результате действия / бездействия залогодателя или третьих лиц. Данный риск минимизируется в настоящее время регистрацией в реестре залогов, который является общедоступной базой залогов движимого имущества. Риск наличия обременения на движимое имущество, предлагаемое в залог, так же может быть минимизировано проверкой реестра залогов, но встречаются случаи отсутствия информации о существующих обременениях.

Для движимого имущества также является очень характерным риск недостаточной идентификации объектов. Это может быть вызвано большим объемом составных частей оборудования, его узлов, отсутствием заводских маркировок.

К группе обесценения можно отнести два риска. В случае ухудшения общей ситуации на рынке возникает риск обесценивания предмета залога в связи с падением цены на рынке. Если оборудование используется в сверхнормативном режиме либо в агрессивных условиях возникает риск снижения стоимости из-за повышенного износа.

Рассмотрим группу рисков снижения и потери ликвидности. Данную группу рисков определяют следующие факторы: в залог передается нестандартное или изготовленное под заказ имущество, в том числе подверженное значительному моральному устареванию; наличие договора долгосрочной аренды на имущество, предлагаемое в залог; в залог оформляется часть оборудования из состава законченного технологического производственного цикла; оборудование представляет собой сложный объект, требующий наличия профессионального обслуживания и службы эксплуатации; оборудование представляет собой сложный объект, демонтаж которого затруднителен; риск «скрытой продажи» имущества (при проведении осмотра или анализа документов залогодателя выявлено, что в залог предлагается комплекс (морально/ физически) устаревших объектов, выведенных из технологического процесса, в котором использовано более современное оборудование).

Пятая группа рисков, связанных с обращением взыскания на имущество, состоит из следующих показателей: предмет залога расположен на территории режимного объекта, доступ к которому осуществляется по заранее выписанному пропуску; предмет залога расположен на арендованных площадях; осуществлены технические изменения имущества (в конструктивных и приводных элементах); имущество расположено по многим адресам хранения, значительно удаленным от мест присутствия банка; залог активов, хранение которых осуществляется в одном месте с другими собственниками аналогичного имущества.

Группа прочих рисков состоит из рисков, связанных с недостоверностью сведений, указанных в представленных для проведения залоговой экспертизы документах, и отраслевого риска (при залоге производственных активов (оборудования), задействованных в монополизированных отраслях промышленности (для компаний, не являющихся монополистами).

В связи с тем, что залог товарно-материальных ценностей является залогом высокого риска утраты и не является для банка приоритетным видом залога, подробно останавливаться на анализе рисков, сопутствующих обременению товаров в обороте, не будем.

На втором шаге на основе идентификации и анализа сопутствующих имуществу залоговых рисков, необходимо сделать оценку их вероятности. Для этого все выявленные риски залога имущественных активов необходимо свести для анализа и проведения расчетов в таблицу (приложение 6).

Расчет относительной доли выявленных залоговых рисков с помощью таблиц, приведенных в приложении 6, выполняется следующим образом: при выявлении риска показателю Овр (оценка вероятности риски) присваивается значение 1, при отсутствии присваивается значение 0. Весовая доля каждого риска равна его весу в общем количестве рисков, при этом примем весовые доли всех рисков за равные величины, то есть влияние рисков будем считать равновеликим и независимым друг от друга.

На следующем шаге рассчитываем совокупную долю выявленных рисков по каждому виду имущества по формуле:¹¹⁾ Формула разработана автором ВКР⁾

, (3.4)

где Р_сов - совокупная доля выявленных рисков;

N - общее количество выявленных рисков по типу имущества, ед.;

Овр - оценка вероятности i-го риска;

Др - доля i-го риска в общем количестве выявленных рисков.

На последнем шаге в зависимости от полученного по формуле (3.4) значения совокупной доли выявленных рисков (Р_сов) с использованием таблицы 3.2 определяется добавочный процент залогового дисконта.

Таблица 3.2 - Определение добавочного процента величины залогового дисконта

Показатель	Совокупная доля выявленных рисков, Рсов
	Менее 0,25	0,26-0,35	0,36-0,49	Свыше 0,50*
Классификация риска	Оптимальный	Стандартный	Удовлетворительный	Критический
Добавочный процент величины залогового дисконта, Дриск %	5%	10%	15%	20% Замена залога

После прохождения всех этапов расчетов составляющих K_L, K_t, L, Д_риск подставим их в формулу определения величины залогового дисконта (3.1).

На третьем этапе определяется величина залоговой стоимости по формуле [70]:

, ден. ед., (3.5)

где Vc - залоговая стоимость, в денежных единицах;

V - рыночная стоимость, в денежных единицах;

D - залоговый дисконт, %.

Модель, разработанная В. Ю. Рословым и О. Н. Щербаковой, основывается на определении залоговой стоимости на базе рыночной. При использовании рыночной стоимости в качестве базовой для определения залоговой стоимости необходимо предусмотреть ряд факторов. Такими факторами являются величину снижения рыночной стоимости в результате ускоренной продажи, величину изменения стоимости за время действия кредита (износ, устаревание), дополнительным фактором является величина возможных издержек на реализацию. Прочих факторов, влияющих на процесс залога, модель не учитывает.

Таким образом, предложенное совершенствование методики оценки залоговой стоимости, разработанной авторами В. Ю. Рословым и О. Н. Щербаковой, путем корректировки на величину, учитывающую вероятность залоговых рисков, позволяет предусмотреть на этапе структурирования кредитной сделки факторы, которые могут отрицательно повлиять на процедуру обращения взыскания на залог и его последующую реализацию. Рассчитанная по предложенной методике залоговая стоимость является наиболее вероятной величиной денежных средств, которая может быть получена от процедуры реализации залога под контролем служб банка.

3.2 Определение залоговой стоимости имущественных активов на основе справедливой стоимости залога

В настоящее время, согласно Федерального стандарта оценки N 9 п.5 [61], для целей кредитования определяется рыночная стоимость имущества. Под имуществом для целей кредитования понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых действующим законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен. Рассмотрим недостатки понятия рыночной стоимости, при использовании ее для целей залога.

Одним из недостатков определяемой для целей залога рыночной стоимости является ограниченность использования результата оценки во времени. Согласно законодательства [55] срок рекомендованного использования определенной на дату оценки рыночной стоимости составляет всего 6 месяцев с даты составления отчета. Исходя из ограниченного срока действия оценки рыночной стоимости, нельзя рассматривать эту стоимость в долгосрочной перспективе, например, при сроке кредитования в 12 и более месяцев.

По нашему мнению дополнительным решением вопроса долгосрочности используемой в качестве базовой стоимости для нахождения залоговой стоимости является применение отличного от рыночной вида стоимости.

Еще одним недостатком определения рыночной стоимости имущественных активов для целей залога, влияющим на реализацию объекта оценки и вытекающим из определения рыночной стоимости, является неограниченность срока экспозиции объекта на открытом рынке. Сроками реализации определяется параметр ликвидности имущества (таблица 1.1), которая у объекта оценки может отсутствовать, но при этом имущество не теряет своего свойства иметь рыночную стоимость.

Неограниченность периода экспозиции вытекает из отсутствия принуждения к совершению сделки, что в случае реализации объекта залога делает сроки получения кредитором средств за счет его продажи непрогнозируемыми. Для банка неограниченность срока реализации имущества переводит процедуру реализации имущества заемщика в вялотекущее состояние. В результате этого возникает две ситуации: банку приходится ставить имущество на свой баланс и нести убытки по его содержанию или принимать стратегию публичной реализации и также нести убытки за счет снижения стоимости актива. В ситуации урегулирования проблемной задолженности банку интереснее знать сроки экспозиции объекта залога на открытом рынке по заданной стоимости реализации заранее, чтобы минимизировать свои затраты. При этом сроки реализации должны быть разумно короткими.

По нашему мнению, возможностью ограничения сроков реализации залогового имущества может стать определение для целей залога не рыночной стоимости имущества, а справедливой стоимости, определенной Постановлением 254-П Центрального банка РФ [52]. Согласно Постановления [52], справедливой стоимостью залога является такая его цена, по которой залогодатель, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную о нем информацию и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию об имуществе и не обязанный его покупать, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 270 календарных дней.