Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости (по Выборгскому району ЛО)

3.1 Территориальный анализ рынка жилой недвижимости

недвижимость рынок жилье

Выборг (финское название Viipuri) - административный центр Выборгского муниципального района Ленинградской области. Расположен на берегу Финского залива в 132 км к северо-западу от Санкт-Петербурга.

Территория города - 102 кв.км. Протяжённость города с севера на юг и с востока на запад - около 14 километров.

В Выборге находится самый старый жилой дом региона: есть одноэтажная постройка, которая, по уверениям историков, возведена еще в XIV веке. Это свидетельствует о привлекательности района для туристов и одновременно отчасти характеризует состояние жилого фонда. Однокомнатная квартира в «хрущевке» в Выборге уже сейчас стоит примерно столько же, сколько квартира-студия в Иматре, а дома в Финляндии, недалеко от границы - существенно дешевле аналогичных, но расположенных с нашей стороны.

Выборг относится к городам «европейского типа», т.е. экономическая и культурная активность в нем сосредоточена в историческом центре города. Типичный европейский город представляет собой древнее историческое ядро с радиальными главными улицами. В историческом ядре города аккумулированы культурные ценности, такие как музеи, театры, религиозные и культурные памятники. Там также находится большинство торговых центров, заведений общественного питания, деловых зданий. Там же активно формируется деловой центр.

Основная деловая, культурная и торговая жизнь города протекает в Центре, в границах Батарейной улицы, Железнодорожной улицы и Замкового моста. Застройка в этом районе довольно хаотичная, в основном представлена многоэтажными домами 18 в. - 1 половины 20 века. Много исторических и культурных памятников, а также аварийных зданий. Микрорайон Железнодорожный, хотя и прилегает к центру, развит значительно слабее. Там застройка сформирована домами 20 века постройки. Микрорайоны Южный и имени Ленина представляют собой типичные «спальники». Прочие микрорайоны застроены частными малоэтажными домами, которые постепенно вытесняются коттеджами.

Таким образом, в пространственной структуре Выборга присутствует довольно компактное историческое ядро, окруженное с одной стороны полукольцом многоэтажной застройки. Окраинные микрорайоны города расположены хаотично и имеют слабую привязку к общему городскому пространству. Их застройка в основном представлена частным сектором. В общем виде, город состоит из центральной части (которая повторяет структуру обычного города и включает в себя историческое ядро и «спальные районы») и слабо связанных с ней периферийных элементов. Это привело к следующим последствиям для городской среды и рынков недвижимости:

-Развитие современной деловой, торговой и развлекательной недвижимости, а также жилой недвижимости компактифицировано в центральной части города. Культурно-исторический центр города развивается в направлении престижного, многофункционального района.

-Развитие современных крупных форматов торговли, таких как крупные ТРЦ, происходит по границе исторической части города и спальных районов.

Несмотря на развитое промышленное производство, основную долю в экономике Выборга составляют торговля и услуги. Объем промышленного производства постепенно сокращается. Причина сокращения доли промышленности - рост сегментов торговли и услуг.

В Выборге и его окрестностях реализуется несколько крупных инфраструктурных проектов:

-мультимодальный контейнерный хаб на базе Выборгского порта

-морской газопровод в Европу «Северный Поток»

-нефтепровод системы БТС (Балтийская трубопроводная система)

Кроме того, в Выборгском районе планируется создание зоны «Выборгский индустриальный парк» площадью 10 га. Основной специализацией «Выборгского парка» станет металлообработка.

Выборг по параметрам своего развития относится к городам с развивающейся постиндустриальной экономикой. Для таких городов характерно:

-Быстрое развитие сектора услуг, торговли, общественного питания

-Рост спроса на форматные деловые и торговые помещения, строительство соответствующих современных объектов

-Диверсификация предложения на всех рынках недвижимости, в особенности на рынке жилья, рост спроса на нетиповые форматы жилья

-Рост внимания к городской среде

Рынок жилой недвижимости Выборга значительно опережает в своем развитии другие города Ленинградской области. В отличие от других городов, в Выборге четко обозначился переход от точечной застройки монофункциональными домами к строительству домов со встроенной инфраструктурой. Из всех городов Ленинградской области, подобные дома начали строится только в Ломоносове и Гатчине. Также в Выборге происходит явная сегментация жилья по классу, цене и качеству, причем данный тренд будет только усугубляться.

Одним из основных направлений социально- экономического развития является жилищное строительство.

В соответствии с утвержденным генеральным планом МО «Город Выборг» в районе массовой жилой застройки города Выборга в 2011-2014 годах строительство осуществляется:

- на территории «Северного» квартала микрорайона «Д» (12,65га), расположенного между улицами Приморской, Большой Каменной, Круговой и Травяной, 2-х новых жилых комплексов: - жилой комплекс на 350 квартир (корпус 44,46,47) по ул. Травяной и жилой комплекс на 230 квартир (корпус 31) -5-9-12 этажный жилой дом по пр. Победы;

- на территории «Западного» квартала между улицами Приморской, Травяной, Круговой (10,7га) 2-х жилых комплексов -на 349 и180 квартир по ул. Травяной и на 228 квартир по пр. Победы;

- на территории «Южного» квартала, расположенного между улицами Круговой, Большой Каменной, Большой Черноземной (21,57га) трех многоэтажных жилых комплексов: по ул. Круговой - корпус 13 на 300 квартир, по ул. Круговой и Большой Черноземной - корпус 131-135 на 444 квартиры и группы домов на 495 квартир.

Для развития жилищного строительства требуется реконструкция коммунального хозяйства, строительство водоочистных сооружений, тепловых сетей.

В целях развития жилищного строительства на 2011-2014г.г. производится застройка третьего планировочного района г. Выборга с разработкой проекта планировки территории с выделением 1-ой очереди строительства. В настоящее время выделен земельный участок ОАО «Консорциум-жилье Ленинградской области-2010» для проведения изыскательских работ по корректуре красных линий квартала «2» микрорайона «1». Для этого требуется инженерная подготовка территории, развитие инженерной инфраструктуры, дорог и строительство объектов социальной сферы.

Продолжается проведение проектно-изыскательских работ и подготовка площадок для строительства жилья по следующим адресам: пересечение ул. Тупиковая - ул. Горная, угол проспекта Ленина и Рыбного переулка, пересечение ул. Димитрова и ул. Северной, ул. Физкультурная, ул. Путейская. Инженерное обеспечение площадок жилищного строительства в городе Выборге будет осуществляться как от централизованных источников, так и от автономных систем (газовые котельные, подземные источники водоснабжения, локальные очистные сооружения).

Таблица 3.1

Ввод в эксплуатацию жилых домов в МО «Город Выборг» в период 2010-2014 годы

Показатели	Единица измерений	2010 г.	2011г.	2012г.	2013г. оценка	2014г. план
Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования	Кол-во квартир	351	208	269	366	313
	тыс.кв.м. общая площадь	21,1	20,0	20,8	23,4	23,4
Ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых дома,	тыс.кв.м. общая площадь	5,0	5,5	5,5	6,0	6,5
Общая площадь введенных жилых домов	тыс.кв.м	26,1	25,5	26,3	29,4	29,9
Общая площадь жилого фонда г. Выборга	тыс.кв. м	1895,7	1921,2	1947,5	1976,9	2006,8
Численность населения г. Выборга	человек	78031	78296	78581	78881	78981
Обеспечение жильем на одного жителя г. Выборга	кв.м.	24,3	24,5	24,8	25,1	25,4
Социальная норма на одного жителя	кв. м	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0
Соотношение показателя обеспеченности жильем на 1 жителя г. Выборга к социальной норме	%	135,0	136,0	137,8	139,4	141,1

Стоимость квартир на вторичном рынке Выборга в среднем составляет порядка 55 -90 000 рублей за кв. м. (1400-2300 евро). Квартиры, расположенные в «престижных» местах (Красная площадь и т.п.) могут достигать 3200 евро за кв. м.

В Выборге в настоящее время почти завершился первый этап девелопмента жилья. Исторический центр и окраины центра Выборга уже не имеют так, как раньше, большое количество свободных пятен земли и ветхих зданий, подходящих под редевелопмент. Но это не означает, что в течение 2-3 лет в Выборге не будет анонсирована новая волна девелоперских проектов жилых комплексов. Скорее всего, эти комплексы будут иметь следующие особенности:

-Более четкие различия по классу жилья, вообще - жилье разных классов и типов;

-Использование стандартов строительства и представлений о качестве жизни.

Скорее всего следует ожидать появление следующих объектов:

-2-3 коттеджных поселка на 20-50 домов в пригородах Выборга, в первую очередь, у Финского залива и в бухте Защитная.

-3-4 жилых дома «точечной застройки». Эти дома будут располагаться в центре Выборга и относится или к «бизнес-классу», или к элитному жилью. Из них как минимум 2 комплекса будут принадлежать застройщикам из Санкт-Петербурга. Дома будут иметь встроенные торговые и коммерческие помещения на первых этажах.

-многоэтажный жилой комплекс со всей инфраструктурой (встроенными спортивными комплексами, кафе и т.д.). Застройщиком комплекса будет санкт-петербургская или московская компания. Комплекс будет позиционироваться как элитный и широко рекламироваться.

Выборгский район - самый большой в Ленобласти, его территория - 7350,9 кв.км, население, по официальным данным, составляет 188 500 человек. Из них 78 600 проживает в Выборге. От Выборга до Петербурга - 140 километров сосновых лесов, озер и прочих ландшафтных прелестей. Поэтому квартирный рынок - преимущественно локальный (внутренний), зато по части индивидуального строительства домов для сезонного проживания район занимает одно из первых мест в регионе. Площадь жилья в многоквартирных домах Выборгского района - 3 913 200 кв. м, в индивидуальных домах - 469 300 кв. м, при этом, если считать в штуках, квартир в 10 раз больше, чем домов (78 975 против 7838). Правда, необходимо учесть, что множество частных домов по официальному учету не проходит, в том числе - практически вся новая коттеджная застройка (со статусом садоводств или ДНП). В квартирном фонде, что вполне естественно, если учесть преобладание многоэтажек, высока доля муниципальной собственности - 40%. По общей площади жилых помещений преобладают панельные многоквартирные дома (1550 штук), ненамного меньше кирпичных (1535). В индивидуальном строительстве дерево вне конкуренции - 5470, кирпичных - 1318. Больше всего жилья в районе построено с 1946-го по 1970 год, поэтому износ большего количества площади составляет от 31 до 65%. К аварийным отнесены 215 многоквартирных домов.

Квартирный рынок Выборга представляет определенный интерес и для петербургских риэлторов. В среднем аналитики оценивают выборгские квартиры на 20-25% дешевле, чем аналогичные квартиры в Петербурге. Впрочем, разброс цен довольно большой. Однокомнатную квартиру в типовом доме в Выборге можно купить за 1,5-2,5 млн. рублей. В Выборге ведется довольно активное новое строительство. В 2007-2010 гг застройщики работали на 15 площадках: СК «Рыбинская» строит жилой комплекс на 243 квартиры на углу Крепостной ул. и Московского проспекта, компания «Гринвич» возводит дом на 88 квартир на Садовой улице, и т.д. Петербургские застройщики здесь тоже присутствуют. ИВИ-93 сооружает корпус на 295 квартир на Круговой, «Ленстройтрест» внедряет жилье стандарта «Оптима» Компания «Возрождение Санкт-Петербурга» решилась выйти на выборгский рынок жилья с первым проектом элитного класса. (До этого верхом «крутизны» здесь считались отремонтированные «сталинки».) В конце прошлого года был завершен проект «Конунг» (реконструкция и частичная достройка исторического дома на Ратушной площади): четыре этажа, всего 26 квартир, паркинг на 21 авто. Общая площадь здания - 6133,6 кв. м.

Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. В нем на глазах заканчивается период неформатной и стихийной торговли и начинается волна строительства форматных торговых объектов. Первыми строятся продуктовые супермаркеты и гипермаркеты; начитается постепенное строительство многофункциональных центров.

Общая площадь торговых объектов в Выборге сегодня, по данным аналитиков журнала Commercial Real Estate, составляет около 65 000 кв. м, однако основная торговля до сих пор сосредоточена во встроенных помещениях, главными арендаторами которых выступают местные индивидуальные предприниматели.

В городе работают супермаркеты-дискаунтеры «СемьЯ», «Дикси», «Пятёрочка», «Полушка». На окраине города работает гипермаркет крупной сети «Карусель». Планируется строительство гипермаркета «О'КЕЙ» и торгового центра «Лента».

Крупными по местным меркам считаются торговые комплексы «Алиса» (около 1 000 кв. м), «Выборг» (1 450 кв. м.), «Радиус» (2 400 кв. м.), торгово-офисный центр на Московском проспекте (4,6 м.). Можно также упомянуть ТЦ «Глобус», «Мозаика», а также недавно введенный торгово-офисный центр «Сетка».

Готовится к вводу торгово-офисный центр «Панорама» (8 000 кв. м. торговых площадей, 1 300 кв. м. - офисных). В Выборге будет введен в эксплуатацию торговый центр на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского, общая площадь помещений составит 8 600.

Действуют два рынка: «Центральный» и «Южный», но по всем данным, их роль и оборот быстро сокращаются.

Большинство торговых центров сосредоточено в центре Выборга и на периферии центральной части города. В районе Папула современные торговые объекты полностью отсутствуют.

В течение 3-4 лет в Выборге следует ожидать:

-Насыщение рынка форматными продуктовыми гипермаркетами (со строительством Ленты и ОКЕЙ) и вытеснение части старых неформатных продуктовых магазинов.

-Строительство небольших ТЦ в спальных районах.

-Строительство 1-2 крупных, форматных торгово-развлекательных центров на периферии города (вероятно, с якорным арендатором - кинотеатром). Постепенное начало закрытия и перепрофилирования небольших ТЦ первой волны в центральной части города.

-Через 4-6 лет возможно формирование нескольких торговых улиц в центре города.

Рынок деловой недвижимости в Выборге, как и в других городах Ленинградской области, находится в середине начального этапа развития. В городе - полное отсутствие предложения форматных площадей, слабо развита встроенная недвижимость. При этом, в последние 2 года в Выборге началось строительство первых бизнес-центров. В основном, это перепрофилирование заводских зданий, хотя появился и первый объект, построенный с нуля.

В Выборге крайне широко распространена продажа офисных помещений. Встроенные офисные помещения, к примеру, взять в аренду практически невозможно. Арендные ставки не имеют четкой фиксации и слабо зависят от расположения объекта. На встроенные помещения они составляют от 1000 до 1500 рублей в месяц за кв. м. Для первых открывшихся в городе бизнес-центров уровень арендных ставок составляет от 1000 рублей за кв. м. в месяц . НДС в сумму не входит, т.к. большинство работают или по упрощенной схеме налогообложения, или «черным налом». Также не входят коммунальные и эксплуатационные платежи; соответствующие услуги, включая телефон и интернет, оплачиваются отдельно.

За последние 2 года в Выборге началось строительство ряда офисных центров:

-БЦ «Арсенал». Расположение - район Железнодорожная (напротив жилого комплекса «Папула»). Первый деловой центр, начавший работу. Представляет собой реконструированные корпуса двухэтажных казарм. В комплекс входят деловые здания, ресторан и развлекательный центр (боулинг-клуб). В настоящее время, сдается второй корпус. Арендные ставки от 1000 рублей за кв. м. в месяц. Общая площадь - порядка 4 тысяч кв. м.

-Международный деловой центр «Виктория». Застройщик - ЗАО «Выборгское карьероуправление». Включает в себя офисный центр и гостиницу. БЦ расположен в самом центре Выборга на Рыночной площади. Гостиница рассчитана на 60 просторных номеров. Предусмотрена конференц-зона. Во дворе центра находится охраняемая парковка. В настоящее время объект сдан. Цена гостиничного номера составляет от 5 000 до 15 000 рублей в сутки.

-Торгово-офисный центр «Панорама». Место расположения - набережная 40-летия ВЛКСМ (бывший завод детских колясок). Застройщик - ООО «Уран». В торгово-офисном комплексе общей площадью 11 600кв. м., с цокольного по четвертый этаж разместятся торговые галереи площадью 8 600 кв. м., офисные помещения общей площадью 1 300 кв. м. займут пятый и шестой этажи, на седьмом этаже будет оборудован панорамный ресторан. В настоящее время в здании проводится ремонт фасадов, реконструкция инженерных систем. Арендные ставки - около 1200 рублей за кв. м. в месяц.

-Торгово-офисное здание на пересечении ул. Мира и Московского проспекта. Застройщик - ООО «Квартал», инвестор - «Проект АКБ». Строящееся здание состоит из старого и нового корпусов, общая площадь здания составляет 4 600 кв. м. В старом корпусе планируется разместить офисные помещения, а в новом корпусе - торговые площади и небольшое кафе.

-Многофункциональное здание на ул. Садовая 15. Застройщик - ООО «Квартет». Площадь помещений - 1 000 кв. м., цокольный и первый этаж планируется использовать как торговые площади, остальные 2 этажа под офисные помещения.

-Торгово-деловой центр «Сетка». Место расположения - Рыночная площадь (бывшая сетевязальная фабрика). В здании - два крыла. Офисы расположены на 4-м этаже, а на первых трех размещаются торговые площади, ресторан и СПА-салон. Арендные ставки составляют 1000-1200 рублей за кв. м. в месяц.

Все строящиеся офисные здания относятся к классам С, отдельные можно рассматривать как класс Б. В самом Выборге деление на классы офисных помещений - полностью отсутствует, даже у застройщиков деловых центров.

Общая площадь форматных деловых помещений в Выборге, по окончании строительства вышеперечисленных центров, составит порядка 26 000 - 27 000 кв. м. Учитывая показатели обеспеченностью офисной недвижимостью в крупных городах, это означает, что в перспективе 5-10 лет количество офисных помещений в Выборге может удвоится. На рынке офисной недвижимости следует ожидать:

-Развитие встроенных помещений.

-Строительство 2-3 форматных БЦ класса Б в центре города, площадью по 3 000 - 4 000 кв. м. Вероятно строительство одного небольшого БЦ класса А.

-Расслоение деловой недвижимости по классам, с соответствующим разрывом в уровне арендных ставок.

-Начало развития поддерживающей индустрии, в т.ч. гостиничного бизнеса.

Гостиничная недвижимость Выборга до недавнего времени была представлена всего двумя объектами - старой гостиницей «Дружба» и открывшейся несколько лет назад гостиницей «Летучая мышь». В последние два года, в Выборге открылось еще несколько гостиничных объектов, в т.ч. как миниотели, так и форматные, большие гостиницы. В настоящее время, в Выборге работают следующие гостиницы:

- «Дружба» (ул. Железнодорожная, 5)

- «Выборг» (Ленинградский просп., 18)

- «Викинг» (ул. Железнодорожная, 10)

- «Летучая мышь» (ул. Николаева,3)

- Апарт-отель «Ульберг» (Ленинградский просп.10)

- Апарт-отель «Сампо» (ул. Васильева, 11)

Развитие туристической индустрии Выборга и рост общей деловой активности вызовет устойчивый спрос на гостиничную недвижимость. В ближайшие годы можно ожидать появления на рынке еще нескольких гостиничных объектов, в первую очередь, миниотелей и апарт-отелей. Возможно также появление отелей системы «Bed & Breakfast», рассчитанных на молодежный туризм как из России, так и из Европы. Их развитие не требует масштабных инвестиций и эффективно вписывается в историческую застройку

3.2 Прогноз развития рынка жилой недвижимости

В целом, как и в других районах Ленинградской области, в Выборгском районе активно развивается сегмент недвижимости эконом-класса. Покупателям предлагаются небольшие участки под застройку или дома небольшого метража.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Множество коттеджных поселков возводится рядом с Симагино. В этом районе ценовой сегмент существенно ниже, чем непосредственно на границе с Курортным районом. Покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках Mainila(от 2,1 млн. рублей), «Европа», «КивеннапаСимагино» (от 2 млн. рублей), «Терра Ленинское» (от 7,6 млн. рублей) и «Финский дом» (от 1,3 млн. рублей).

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «Кивеннапа Подгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей - от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» - малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

В 35 км от КАД располагается коттеджный поселок «Малая Малиновка», в котором строятся коттеджи площадью от 129 до 250 кв. м. Стоимость коттеджей - от 4,5 млн. рублей. В 38 км от КАД находится коттеджный поселок «Еловая аллея», где продаются земельные участки с подрядом стоимостью от 4,1 млн. рублей.

Неподалеку от Рощино возводятся 2 коттеджных поселка - «Балаково» и «Балтийская Ривьера». В «Балаково» строятся просторные дома в скандинавском стиле площадью от 212 до 422 кв. м. В «Балтийской Ривьере», расположенной на берегу Финского залива, продаются участки с подрядом и без. В 53 км от КАД строится коттеджный поселок «Сойттола», в котором предлагаются коттеджи площадью от 160 до 300 кв. м. Стоимость коттеджей - от 12,3 млн. рублей. В 60-70 км от КАД покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках PatrikkiClub (элитные дома от 330 кв. м.), «Галактика» (участок от 1,9 млн. рублей), «Приветнинское» (участок от 1,8 млн. рублей), «Русская Красавица» (коттеджи площадью от 216 кв. м.).

В 80 км от КАД строятся элитные коттеджные поселки «Береговая горка» (от 11,5 млн рублей), CLUB(от 13,4 млн. рублей), «Солнечный берег» (от 7 млн. рублей) и «Правдинское озеро» (от до 8,5 млн. рублей). Также покупателям предлагаются коттеджи в коттеджных поселках «Светлогорье» (до 368 кв. м.), «Краснофлотское» (до 286 кв. м.) и SKIHouse (до 179 кв. м.). Земельные участки с подрядом и без можно купить в поселках «Большая Медведица», «Видная горка», «Чистый ключ» и т.д.

В 90 км от КАД в Выборгском районе располагаются 2 коттеджных поселка «Глубокое» и «Песчаный берег». В ДНП «Глубокое» покупателям предлагаются земельные участки площадью по 25 соток, а в поселке «Песчаный берег» - участки с подрядом и без площадью от 12 до 15 соток.

В 100 км от КАД продаются земельные участки в коттеджных поселках «Вуокса Плюс», «Марьин Парк», «Святое озеро» и «Усадьба Стрельцово». В коттеджном поселке «Ягодное» строятся 140 домов, стоимость которых составляет от 4,5 млн. рублей.

Коттеджные поселки, расположенные на удалении более 100 километров от КАД, выбирают обычно не для постоянного проживания, а для отдыха за городом. На сегодняшний день в Выборгском районе ЛО реализуется всего 5 коттеджных поселков, расположенных более чем в 100 км от КАД. Три из пяти поселков реализует компания «Стинком». Ей принадлежат поселки «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония». В этих поселках продаются земельные участки с подрядом и без. Также земельные участки можно приобрести в коттеджных поселках «Морская крепость» и «Александровское».

Тем не менее, из-за значительной удаленности района от Петербурга, район остается элитным. На границе Выборгского района ЛО и Санкт-Петербурга продолжают строиться элитные коттеджные поселки, в которых продаются дорогостоящие загородные дома. Также элитные жилые комплексы возникают и в пределах 30-80 км от КАД, поскольку многие состоятельные люди предпочитают жить в экологически чистых районах, окруженные настоящей природой. Стоимость коттеджей в этом районе соответствует понятиям об элитной недвижимости: люди покупают не только комфортабельные дома, но и возможность жить в гармонии с природой.

Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом должна включать анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это объясняется тем, что в ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор, учитывающий благосостояние населения, которое определяет платежеспособный спрос на объекты недвижимости.

Исходя из того, в какую группу попал регион можно делать вывод о том, насколько в нем развит рынок жилой недвижимости, в какие из этих регионов наиболее вероятны инвестиционные вливания. Данная группировка позволила выявить регионы с наиболее негативной ситуацией, где условия проживания не только не соответствуют установленным нормам, но также у населения не имеется никакой возможности изменить сложившуюся ситуацию. На социально-экономическое развитие данных регионов должно быть направлено пристальное внимание властей.

На каждый показатель рынка недвижимости оказывает влияние целая система факторов, комплексная оценка влияний которых позволяет наиболее полно и достоверно характеризовать реально существующие причинно-следственные связи и взаимозависимости между ними и показателями, оценивающими результаты деятельности на рынке недвижимости.

Заключение

Основные выводы по итогам исследования:

При статистическом исследовании возможна классификация объектов недвижимости по ряду признаков: происхождение, целевое использование, делимость, специализация, эксплуатация, степень готовности. Также анализ ведётся по субъектам рынка недвижимости.

Необходимым минимумом показателей, используемых при статистическом исследовании рынка жилья, являются:

Состояние жилищного фонда

Характеристика жилищных условий населения

Ввод в действие жилищного фонда

Доступность приобретения жилья для населения

Благоустройство жилищного фонда

Доступность жилищно-коммунальных услуг для населения

Анализ показывает, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Выводы собственно по анализу рынка недвижимости Выборгского района ЛО в жилом секторе:

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса - все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же - настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса - все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же - настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «КивеннапаПодгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей - от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» - малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

В 40-50 км от КАД в стадии реализации находятся 11 коттеджных поселков. Покупатели могут приобрести коттеджи в элитном поселке «Классика», в поселке бизнес-класса «Лесная дача», в элитных поселках «На Заречной», «Рощинская сказка», «Хвойный» и «Подгорье». Земельные участки с подрядом и без продаются в коттеджных поселках «Хвойная сказка», «Новые Ольшаники», «Малое Репино», «Видовое» и RaviolaHouse.

Список литературы

Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Статистический анализ цен на нежилую недвижимость // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф. - Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2010. - Ч.2. - С.205-209.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Эконометрический анализ рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф.- Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2011. - Ч.2. - С.195-199.

Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы, оценки и обоснование. - СПб.: СПбУ, 2009. - 528 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107 с.

Журавлев Н.В. Механизмы инвестирования российского рынка недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. - С. 33-37.

Журавлев Н.В. Особенности формирования системы управления рынком недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. - С. 37-42

Журавлев Н.В. Государственная поддержка жилищного строительства и увеличение доступности жилья // Стратегия социально-экономического развития общества: управленческие, правовые, хозяйственные аспекты: Материалы Международной научно-практической конференции 25 ноября 2011 г. В 2-х томах. Том 1. Курск: Юго-Западный гос. ун-т, 2011. - С. 103-105

Журавлев Н.В. Государственная жилищная политика и индикаторы ее эффективности // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе: Сборник статей VIII международной научно-практической конференции. Пенза: Приволжский Дом знаний, 2011. - С. 37-40.

Журавлев Н.В. Обеспечение населения жильем как стратегическая задача государственной структурной политики // Эффективное управление для успешной реализации инновационной модели социально-экономического развития: Материалы Международного форума «Инновации. Бизнес. Образование - 2012», 1-3 ноября 2012 г. - Ярославль: Оффицина, 2012. С. 88-94.

Инвестиции. Организация, управление, финансирование, - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. - 448 с.

Романцов А.С. Управление инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с учетом влияния синергетического эффекта //Известия Юго-Западного университета. - 2012. - № 3 (42). Часть 2.С. 127-133

Руди Л. Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика: диссертация. доктора экономических наук. Томск, 2008. 317 с.

Руткаускас Т. К. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика, 2011. 494 с.

Сироткин В. А. Принцип таксономии при классификации рисков воспроизводства недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2. С. 24-30.

Сироткин В. А. Современный механизм качественного анализа рисков инвестиционного проекта в муниципальном образовании // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 4. С. 18-24.

Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб, 2009. 147 с.

Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - М.: МКС, 2011. - 584 с.

Тихомиров Н. П. Риск-анализ в экономике М.: Экономика, 2010. 318 с.

Ушанова Н.А. Жилищная проблема и ее влияние на процессы регулирования рынка жилья крупного города) // Уральский научный вестник: научно-теоретический и практический журнал. - 2011. - № 7 (34). - С. 14-22.

Ушанова Н.А. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой // Уральский научный вестник: научно-теоретический и практический журнал. - 2011. - № 8 (35). - С. 9-13.

Чикишева Н. М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. 264 с.

Шапкин А. С. Теория риска и моделирования рисковых ситуаций. М.: Дашков и К°, 2010. 880 с.

Шиндина Т. А. Организация взаимоотношений в строительном комплексе: кластерная основа хозяйствования: монография. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2010. 342 с.

Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2009. 567 с.

Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В. И. Ресина. М.: Изд-во МГИУ, 2009. 384 с.Размещено на Allbest.ru