Определение инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания

- контрольная - довольно широкая функция, зависящая от местных условий.

Контрольная функция Комитета по охране окружающей среды в области охраны земель заключается в ведении контроля за рациональным использованием земель, обоснованностью отводов для хозяйственного строительства сельскохозяйственных земель; учет деградированных и загрязненных земель, принятие мер по их восстановлению (совместно с Роскомземом); учет и регистрация потенциально опасных химических и биологических веществ (совместно с органами Госкомсанэпиднадзора).

В области охраны недр Комитет выдает разрешение на поиск и разработку общераспространенных полезных ископаемых, вместе с Комитетом РФ по водному хозяйству выдает лицензии на специальное и обособленное водопользование; совместно с Комитетом по геологии и использованию недр выдает разрешение на разработку подземных вод и водопотребление.

Деятельность Комитета в области охраны вод заключается в выдаче разрешений на специальное и обособленное водопользование (совместно с Комитетом РФ по водному хозяйству); выдаче разрешений на сброс сточных вод, ведении контроля за соблюдением нормативов выбросов загрязняющих веществ в водоемы (совместно с центрами санэпиднадзора).

В области охраны лесов Комитет совместно с городским лесхозом устанавливает объем вырубки древесины сообразно ее годовому приросту (расчетная лесосека), определяет лесопользователей и лесозаготовителей, утверждает объемы работ по воспроизводству леса и ведению лесного хозяйства. Контрольная функция Комитета в области охраны животного мира заключается в определении объемов отстрела диких зверей и птиц (совместно с районными органами охоты); утверждении мероприятий по охране и воспроизводству дикого животного мира в районе (совместно с районным комитетом по охране окружающей среды).

В области охраны рыбных запасов вместе с районными, городскими или межрайонными инспекторами рыбной охраны утверждают порядок проведения любительского и спортивного рыболовства, список рыбохозяйственных водоемов, лимиты вылова рыбы и их видов.

В области охраны атмосферного воздуха совместно с центрами санэпиднадзора устанавливает лимиты выбросов вредных веществ, их суточные нормативы, утверждает размеры платежей за загрязнение в экологические фонды, проверяет соблюдение предприятиями и организациями выполнения нормативов выбросов вредных веществ.

Деятельность Комитета в области санитарной охраны окружающей среды заключается в определении мест для размещения, складирования и захоронения производственно-бытовых отходов.

Важно также отметить роль средств массовой информации, учебных заведений, центров культуры совместно с которыми Комитет организует пропаганду экологических знаний, осуществляет экологическую информацию населения.

В соответствии с законом “Об охране окружающей природной среды” Комитеты охраны окружающей среды и органы санэпиднадзора обладают правом привлекать виновных организаций и лиц за совершение экологических правонарушений к административной ответственности в виде штрафа. Право наложения административного штрафа предоставлено должностным лицам Комитета без обращения в суд или комиссию.

По роду своей деятельности Комитет находится в постоянном взаимодействии с другими отделами, управлениями, службами города, которые занимаются отраслевыми либо функциональными вопросами охраны городской среды. Основными среди них являются службы земельных ресурсов, водного хозяйства, охраны лесов и нелесной городской растительности, гидрометеоконтроля, внутренних дел, атомного надзора и ядерной безопасности.

Современный город - большой социальный организм. Включающий комплекс эколого-экономических, географических, архитектурно-строительных, культурно-бытовых особенностей. Такие особенности естественных и экономических факторов, действующих в городах, формируют качественно новую среду обитания, где наряду, а порой и вместо естественных экосистем функционируют и развиваются антропогенные связи. В городах сейчас проживает более половины жителей России. Города становятся самыми загрязненными участками государственной территории. В воздушный бассейн городов ежегодно поступает 50 млн. тонн загрязняющих веществ. В этих условиях реальным выходом из сложной ситуации может стать государственный контроль за состоянием экологической обстановки и государственная охрана окружающей среды. Для этого необходима соответствующая законодательная база. В связи с этим приятно отметить, что большинство нормативно-правовых актов, использованных при написании данной работы, были приняты в последние несколько лет.

Можно сделать вывод, что государство достаточно внимательно относится к проблемам окружающей среды. В последнее время особенно ужесточился государственный экологический контроль за состоянием земель, вод, лесов, животного мира, атмосферного воздуха, санитарной защиты окружающей среды.

Осуществляется и контроль за соблюдением требований нормативно-правовых актов об охране окружающей среды. Современное российское законодательство предусматривает не только административную и дисциплинарную, но и уголовную ответственность за причинение вреда окружающей природной среде.

3.5 Мероприятия по охране окружающей среды. Кафе быстрого питания по Октябрьскому проспекту в г. Череповце

Проектом приняты следующие мероприятия по охране окружающей среды:

- Отвод дождевых стоков с площадки застройки решается вертикальной планировкой, разработанной в архитектурно-строительной части проекта с последующим сбросом их в дождевую канализацию.

- Хозяйственно-бытовые стоки отводятся системой хозяйственно-бытовой канализации в существующие сети.

- Принятыми в проекте водомерами предусмотрен учет расхода потребляемой воды.

- Трубопроводы теплоснабжения и тепловое оборудование покрываются эффективными теплоизоляционными материалами.

- V строительного мусора - 5.0 м3.

При необходимости строительный мусор частично используется при строительстве, остальная часть вывозится на городскую свалку, по согласованию с САХ.

- Свободная от застройки территория озеленяется путем устройства газонов, посадки кустарников.

- При проведении вертикальной планировки проектные отметки назначены исходя из условий максимального сохранения естественного рельефа, почвенного покрова, существующего зеленого фонда.

- В проекте применены теплые вентилируемые фасады с целью энергосбережения в соответствии с изменениями к СНиП II-3-79.

- Для сбора бытовых отходов предусмотрена площадка для мусорных контейнеров, мусор вывозится спецавтотранпортом на городскую свалку.

Таблица 3.1 Лимиты образования, класс опасности и направление утилизации отходов

источник образования отходов	вид отходов	класс опасности, код	колич. т/год	место временного хранения	направление утилизации
кафе	пищевые отходы	5 9120100100005	30,0	мусорный контейнер	полигон ТБО
магазин промтов.	мусор от упаков. материал.	5 1871020001005	27,0	«	«
кафе-бистро	пищевые отходы	5 9120100100005	30,0	«	«
офис	отходы бумаги от канц. деят.	5 1871030001005	3,1	«	«
смет с проездов и тротуаров	твердые несортир	5 9120110001005	38,6	«	«
скошенная трава	«	5 9120100100005	9,0	«	«

Таблица 3.2 Расчет нормативов образования отработанных ртутьсодержащих ламп

тип ламп	колич. шт	фактич.колич. работы час/год	эксплуатац. срок службы часов	вес ламп г	колич.отраб. ламп шт/год	масса отраб. ламп т/год
TL-D 18/33 TL-D 36/33	1200 160	1800 1800	15000 12000	170 210	144 24	0.025 0.005

Итого: 1 класс- 0,030 т/год, 5 класс-137,7 т/год

4. Оценка

4.1 Сущность недвижимости, определение и признаки

Существует множество определений сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся подробнее на некоторых из них. Так, например, в учебнике русского гражданского права (1914 год.) приведено следующее понятие: «Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Зарубежные специалисты дают следующие определения недвижимости:

- недвижимость - это «земля как физический объект, и все то, что с ней прочно связано (находится на ней);

- недвижимость - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями (Ассоциация риэлторов и домостроителей Санкт-Петербурга);

- недвижимость - «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под поверхностью земли», согласно терминологии, принятой на практике в США.

Как видно ни годы, ни расстояния не внесли в понятие недвижимость существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, поэтому при раскрытии сущности недвижимости важно выделять следующие аспекты.

С физической точки зрения, недвижимость - это участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, постоянно закреплено на ней. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижность (постоянство местоположения);

- фиксированность;

- немобильность;

- уникальность;

- неоднородность;

- долговечность существования эксплуатации.

С экономической точки зрения, - товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств). В экономическом плане недвижимость - это объект, требующий инвестиций на его сохранение и развитие, имеющий определенную стоимость, который может приносить доход, и характеризующийся следующими качествами: редкость, дефицитность, развитость, зависимость от местоположения.

С юридической точки зрения, объектом недвижимости являются права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью, включающее право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду, пользоваться, закладывать и использовать собственность любым способом, не противоречащим закону.

4.2 Процесс оценки объектов недвижимости

Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемых объектов. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объектов, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемых объектов включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценочных работ.

2. Обследование объекта.

3. Сбор общих данных и их анализ.

4. Изучение представленных заказчиком документов.

5. Сбор специальных данных и их анализ.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

7. Выбор и обоснование подходов и методов к оценке.

8. Оценка объекта в рамках каждого из выбранных подходов.

9. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

10. Подготовка и сдача отчета о рассчитанной стоимости.

Подход к оценке стоимости объекта недвижимости определяет критерии отбора факторов в модель определения их характера и степень влияния. При этом общий критерий подхода заключается в том, что фактор отражает наиболее существенные моменты содержательной характеристики оцениваемого объекта недвижимости:

- затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения затрат на создание объекта оценки;

- сравнительный подход - современная стоимость объекта в соответствующем сегменте рынка, определяемая через процедуры сравнения;

- доходный подход - стоимость объекта с точки зрения будущих доходов, ожидаемых к получения его владельцем.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сопоставительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и

установить окончательную оценку объекта недвижимости.

Оценка стоимости объекта недвижимости никогда не проводится без какой-либо конкретной цели. Один и тот же объект недвижимости может иметь разные стоимости в зависимости от целей оценки. Цель оценки определяет вид стоимости объекта недвижимости и тип тех прав, которые к нему относятся.

Оценка недвижимости помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив операционные издержки. Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался бы самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы существенными: пришлось бы сформировать информационную базу, приобрести компьютерные программы и т.п., которые использовались бы не более одного двух раз и не окупились бы в дальнейшем.

4.3 Правовое регулирование оценочной деятельности

Основным законом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В данном законе закреплено следующее понятие об оценочной деятельности: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Также данный закон закрепляет такие важные и неотъемлемые понятия как субъект и объект оценки.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Следовательно, в соответствии с законодательством к договору оценки предъявляются определенные требования.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Однако, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит не только из ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ

«Об оценочной деятельности в РФ», но и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Так, например, Постановление Правительства от 06.06.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» закрепляет основные понятия, применяемые в процессе оценочной деятельности, а также требования к проведению оценки. Постановление правительства о лицензировании оценочной деятельности от 7 июня 2002 г. N 395 определяет порядок лицензирования оценочной деятельности, осуществляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

4.4 Анализ социально-экономического положения Вологодской области

Демографическая ситуация. По предварительным данным численность населения на конец 2007 года составила 1 млн. 227.8 тыс. человек. Превышение числа умерших над числом родившихся составило 1.6 раза. Естественная убыль населения устойчиво сохраняется во всех городах и районах области.

Уровень жизни. 4092 рубля, для трудоспособного населения - 4439 рублей, пенсионеров - 3234 рубля, детей - 3838 рублей.

Оплата труда. 17749,23 рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года она выросла на 18,4 %, что представлено. Низкий уровень з\п сохранился у работников швейного производства, культуры и спорта - в размере 4-6 тыс. руб.

Строительство. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», за январь-сентябрь 2007 года составил 4495,9 млн. рублей, что на 21,3 % больше уровня 2006 года (3706,5 млн. рублей).

С начала года построено 69 жилых домов, в них 1667 квартир (в 2006 году - 28 домов, в них 383 квартиры) общей площадью 126942 кв. метра, на 90193 кв. метра (или в 3,5 раза) больше, чем в прошлом году (36749 кв. метров). Из общего количества жилищного строительства индивидуальными

застройщиками в 2007 году введено 13468 кв. метров (50 домов), что на 7250 кв. метров (более чем в 2 раза) превышает уровень прошлого года (6218 кв. метров, 19 домов). Удельный вес индивидуального строительства в общем объеме введенного за 9 месяцев 2007 года жилья составляет 10,6 % (в 2006 году - 16,9 %).

За январь - сентябрь 2007 года крупными, средними и малыми предприятиями города Череповца отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в действующих ценах на сумму 196601,3 млн. рублей, что на 26,2 % больше, чем в январе-сентябре 2006 года (155830,1 млн. рублей), что представлено на рисунке 1. Доля промышленности в экономике города за 9 месяцев 2007 года составила 95,1 % (за 9 месяцев 2006 года - 95,0 %). На прочие виды экономической деятельности приходится 4,9 %.

4.5 Анализ рынка недвижимости

4.5.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Рынок Аренды

Рынок предложения

Все предлагаемые в аренду объекты на Череповецком рынке (за исключением жилой недвижимости) можно разделить на 5 сегментов:

- недвижимость торгового назначения;

- недвижимость офисного назначения;

- недвижимость складского назначения;

- многопрофильная недвижимость;

Границы сегментов в некоторых случаях довольно размыты: одно и тоже помещение может предлагаться и под магазин, и под офис.

На рынке недвижимости наиболее многочисленным по своему составу является сегмент недвижимости торгового назначения - около 50%. Меньшим является сегмент недвижимости офисного назначения - около 20%. Помещения же с неуказанным или многофункциональным назначением (это

помещения, которые, как правило, могут использоваться как под склад, так и под офис или магазин, а также здания под производство) и недвижимость складского назначения представлены практически равными долями - порядка 15%.

Практически во всех районах города самый большой объем предложений встречается по аренде торговых помещений (Индустриальный, Зареченский, Зашекснинский). В районе ФМК наиболее привлекательна аренда складских помещений. Аренда офисных помещений имеет высокий процент в Индустриальном районе города (преимущественно в центре) и довольно низкий в районе ФМК.

Таким образом, преобладающее число предложенных помещений - в Индустриальном районе города (центр города), меньшее число предложений имеет Зареченский район, район ФМК занимает третье место по числу предложений. Наименьшее число предлагаемых в аренду помещений в Зашекснинском районе, обуславливается тем, что район еще достаточно молод. Но так как он находится в процессе постоянной застройки, то картина, несомненно, в скором времени изменится и Зашекснинский район завоюет более крепкую позицию.

Рынок спроса

На рынке спроса наиболее многочисленным по составу является сегмент недвижимости торгового назначения - около 50%. Меньшим является сегмент офисных помещений - около 30%. Спрос на многофункциональные помещения составляет около 15%, и, наконец, наименьшим спросом пользуется сегмент складских помещений - 5%

Рынок продаж

Рынок предложения

На рынке продаж наиболее многочисленным сегментом по своему составу является торговая недвижимость и помещения производственного назначения и многопрофильная недвижимость - около 28%. Сегменты офисной недвижимости и складской - 10% и 6% соответственно.

Рынок спроса

Рынок спроса на покупку нежилой недвижимости имеет вялотекущее состояние. Количество объявлений о покупке недвижимости незначительное. Преобладающим является спрос на офисные и торговые площади в Индустриальном и Зареченском районах города.

4.6 Описание объекта оценки

Рассматриваемое здание кафе быстрого питания расположено в северной части Зашекснинского района в 102 микрорайоне г.Череповца. С южной стороны участок проектирования граничит с территорией строящегося торгового центра с автосалоном, с восточной стороны - с территорией торгового центра «Северо-Западный». Участок свободен от застройки. Въезд и выезд на территорию предусмотрены раздельными со стороны Октябрьского проспекта. Кроме проектируемого здания на участке расположены площадки для временной стоянки легкового транспорта, разгрузочная площадка, площадка для мусороконтейнеров. Все подъездные пути к объекту и тротуары выполнены в асфальтобетонном исполнении. Инженерное обеспечение объекта осуществлено с учетом их функциональных особенностей. Объект оценки - нежилое помещение, расположеное в северной части Зашекснинского района в 102 микрорайоне по Октябрьскому проспекту(чётная сторона) г.Череповца. Сегмент рынка недвижимости. Коммерческая недвижимость (торговая недвижимость)

Характеристика основных конструктивных элементов.

Таблица 4.1.

Конструктивные элементы	Принятое решение
Фундаменты	Монолитные столбчатые
Наружные стены	Сендвич-панели «Венталл» с вентилируемым фасадом типа «Краспан»
Перегородки	в с\у - кирпич, остальные-гипсокартон по металлическому каркасу
Перекрытия	Монолитное по профнастилу
Кровля	Плоская, Из 2-х слоев линокрома
Лестницы	Металлические
Полы	Линолеум, керамическая плитка по бетонному основанию

4.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования способствует определению того использования, которое согласно прогнозам, дает самый высокий общий доход на инвестиционный капитал. В связи с тем, что на земельном участке уже имеется застройка, то необходимо определить, соответствует ли текущее использование наилучшему и наиболее эффективному. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым и юридически возможным. Для данного объекта текущим использованием является кафе быстрого питания.

1. 1. Физическая возможность: местоположение земельного участка - г. Череповец, Зашекснинский мкр. Данный район относится к районам «спального» типа. На прилегающих территориях расположены различные торговые центры, автосалон, жилые дома и прочие объекты. Транспортная

доступность оценивается как хорошая: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом микрорайона оценивается как хорошая: рядом проходят автобусные маршруты № 18, 201, 25, 13 и т.д. Участок свободен от застройки. Так как объект находится недалеко от жилой зоны, а также учитывая окружение, топографию земельного участка - это позволяет сделать вывод о целесообразном использовании данного земельного участка под кафе быстрого питания.

2. Юридическая допустимость: характер предполагаемого использования не противоречит законодательству - в соответствии с Постановлением Мэрии города Череповца № 2749 о резервировании земельного участка был утвержден акт выбора места размещения объекта и согласованы условия предоставления земельного участка; земельный участок (кадастровый номер 35:21:05 01 003:0021) имеет юридическое ограничение в разрешенном использовании. Разрешенным использованием является - проектирование и строительство кафе быстрого питания и другого использования быть не может.

3. Финансовая целесообразность: расположение земельного участка позволяет строить объект недвижимости (кафе быстрого питания) по функциональному назначению. Специализированных кафе в Районе ЗШК ощущается острая нехватка, и арендные ставки на недвижимость подобного назначения достигают 1500 рублей за кв. м. Поэтому, строительство кафе принесет приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность: наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки заключается в использовании его под строительство кафе быстрого питания.

Вывод: на основании проведенного анализа, исходя из физической возможности, юридической допустимости и финансовой целесообразности, а также максимальной эффективности, принимаем к реализации проект строительства кафе быстрого питания, площади которого будут сдаваться в аренду.

4.8 Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости

Оценка любого объекта недвижимости имеет, как правило, комплексный характер, то есть подразумевает не только количественные, но и качественные критерии.

В основе количественного обоснования процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежит оценка и сравнение объёма предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений.

Существует три подхода к оценке объектов недвижимости:

· Доходный

· Затратный

· Сравнительный

Каждому из подходов свойственны принципы определения стоимости.

4.8.1 Определение инвестиционной стоимости затратным подходом

Затратный подход основан на предпосылке, что ориентиром для определения стоимости объекта недвижимости является сумма затрат на строительство объекта и инвестиционной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится (с учетом износа объекта). То есть затратный подход базируется на определении затрат, необходимых для возведения объекта (стоимость воспроизводства) или его аналога (стоимость замещения). Этот подход учитывает два исходных предположения:

- что совокупность издержек на строительство объекта недвижимости, на изменение и утилизацию его имущества, с учетом всех видов износа, и определяет его стоимость;

- что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которая необходима для приобретения земельного участка и строительства на нем аналогичного объекта (принцип замещения). Этот способ оценки имущества основан на определении стоимости издержек на создание.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. оценка величины предпринимательской прибыли (создателя объекта недвижимости);

3. расчет выявленных видов износа;

4. оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

4.8.2 Определение стоимости земельного участка

Земля занимает особое место в жизни любого общества. С географической точки зрения это пространство обитания людей, часть природной среды. В политическом смысле - это та территория, на которую распространяется власть государства, где действует определённая правовая система, образуя правовое пространство.

В экономической сфере место и роль земли также значимо - это фактор производства, имеющий определённые особенности. Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддаётся перемещению, свободному переводу из одной отрасли в другую, с одного предприятия на другое и она недвижима.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Местонахождением оцениваемого земельного участка является Вологодская область, Череповецкий район, Зашекснинский район, Октябрьский пр. 36. Кадастровый номер земельного участка - 35:21:05 01 003:0021, границы его утверждены. Вид разрешенного использования земельного участка - строительство кафе быстрого питания; на данный момент участок считается пригодным для строительства на нём такого кафе и, соответственно, используется по назначению. Площадь всего земельного участка составляет 6006 м^2.

Расчёт стоимости права аренды земельного участка.

Для расчёта права аренды оцениваемого земельного участка, как правило, не применяют классический затратный подход. Но заложенный в нём остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования или извлечения. Метод абстрагирования, известный так же как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость улучшений, определённая как стоимость замещения (восстановительная стоимость).

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Для расчёта инвестиционной стоимости права аренды оцениваемого земельного участка использовались методические рекомендации Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р утверждённые распоряжением Минимущества РФ 10.04.2003 № 1102-р.

В соответствии с правоустанавливающими документами право аренды 2,5 млн. руб.

4.8.3 Определение стоимости затрат на строительство

Стоимость капитальных затрат определяется величиной вложений, необходимых для его осуществления.

Сметная стоимость строительства объекта - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основании сметной стоимости производится расчет размера

капитальных вложений и финансирования строительства.

Сметная стоимость строительства принималась согласно составленной сметной документации. При составлении смет использовалась сметно-нормативная база 2001 г.

При составлении расчетов инвестора могут применяться следующие методы определения затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

При выполнении дипломного проекта для определения затрат на строительство применялся базисно-индексный метод, который заключается в пересчете затрат по строкам объектных смет из базисного уровня цен (2001 г.) в текущий уровень цен (2007 г.) при помощи индексов. Определение сметной стоимости строительства на 2007 г. представлена в таблице 4.2.

Таблица 4.2

Определение сметной стоимости строительства на 2007 г.

Сметная стоимость в ценах 2001 г., тыс. руб.	Индекс перехода из цен 2001 г. в цены 2007г.	Сметная стоимость в ценах 2007 г., тыс. руб.
7 467	4,83	36 064

Сметная стоимость строительства взята из проекта организации строительства объекта.

Таким образом, стоимость капитальных затрат составляет 36 064 тыс. руб.

4.8.4 Определение накопленного износа

Поскольку здание является новостройкой физические износы участков его конструкций отсутствуют, то есть Фi = 0. Физический износ конструкций здания складывается из износов их участков, а значит, Фk = 0. Физический износ оцениваемого здания складывается из физических износов его конструкций, следовательно Фз = 0.

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. В данном случае функциональный износ равен нулю, поскольку оцениваемый комплекс разработан по индивидуальному проекту с использованием новых технологий и конструктивных решений, соответствующих современным стандартам.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

4.8.5 Заключение по затратному подходу

Таблица 4.3

Показатель	Значение
Физический износ, %	0 %
Функциональный износ, %	0 %
Внешний износ, %	0 %
Стоимость права аренды земельного участка, руб.	2 500 000
Стоимость затрат на строительство, руб.	36 064 000
Стоимость объекта недвижимости, руб	38 564 000

4.8.6 Определение инвестиционной стоимости сравнительным подходом

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Согласно ему, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам объектов. Особенностью данного подхода является то, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем затраты на приобретение подобного объекта.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом учитывает лишь особенности рынка и сложившиеся цены на аналогичные объекты, и не рассматривает объект с точки зрения его доходности. Таким образом, при определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости, то есть потенциального дохода для инвестора сравнительный подход не применялся.

4.8.7 Определение инвестиционной стоимости доходным подходом

При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета методом ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации,

достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитываются несколько видов дохода от объекта:

1) Потенциальный валовый доход (ПВД);

2) Действительный валовый доход (ДВД);

3) Чистый операционный доход (ЧОД);

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по налогу на доходы владельца недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Исходные данные

Оцениваемым объектом недвижимости является кафе быстрого питания.

Общая площадь здания составляет 2270 м².

Кафе сдается в аренду, арендуемая площадь равна 3300 м².

Ставка дисконтирования 19%.

Налог на прибыль 24 %.

Ставка капитализации 21%.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования используется для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной или выплаченной в будущем. Ставка дисконтирования рассчитывается следующими методами:

- метод кумулятивного построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

- метод мониторинга.

В данном случае расчет ведется методом кумулятивного построения, который основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих конкретному объекту недвижимости. Таким образом, ставки дисконтирования состоит из безрисковой ставки и премий за риск.

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риск инвестора + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент

Определение ставки дохода на капитал

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

* премия за низкую ликвидность;

* премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В данном случае в качестве безрисковой ставки принимается ставка средневзвешенная ставка по рублевым депозитам.

Таблица 4.4

Расчет средневзвешенной ставки по рублевым депозитам

Наименование банка	Ставка по рублевым депозитам	Средневзвешенное значение ставки, %
«Севергазбанк»	8,2 %	(8,2+7,8+8,6) 3 = 8
«ВТБ»	7,8 %
«Банк Москвы»	8,6 %

Таким образом, безрисковая ставка составляет 8%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Таблица 4.5

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный					1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный									1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный							1
Неэффективный менеджмент	динамичный					1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный					1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный				1
Количество наблюдений		1	0	2	2	3	0	1	0	1	0
Взвешенный итог		1	0	6	8	15	0	7	0	9	0
Сумма	46
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,6
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	4,6%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

, где: (1)

П - премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

П = (8 % * 6)/12 = 4 %

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 4 %, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 2 %.

Определение нормы возврата капитала

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга):

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда):

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда):

В данной оценке используется метод Ринга, который предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Расчет производится по формуле:

R_возвр = Стопроцентная стоимость актива/Остающийся срок полезной жизни объекта

R_возвр - норма возврата капитала;

Актив составляет 100%.

Срок полезной жизни нового объекта составляет 50 лет.

R_возвр = 100%/50 = 2%.

Ставка дисконтирования равна 8+5+2+4= 19%

Ставка капитализации равна ставка дисконтирования + норма возврата = 19+2 = 21%

Анализ доходов и расходов

При проведении анализа доходов и расходов кафе быстрого питания было установлено:

Размеры условно-постоянных расходов приняты типичные для данного сектора рынка. Условно - постоянными расходами являются те, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. Примером таких затрат являются поимущественные налоги, платежи по страхованию имущества и сборы на выдачу разрешений. Оплата управляющего и оплата обслуживающего персонала могут быть фиксированными вне зависимости от загрузки здания. Тогда они также будут отнесены к постоянным расходам.

· определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов. Расчет ПВД производится по формуле:

, (1)

где А - ставка арендной платы, руб./сут, S - площадь, сдаваемая в аренду,м².

Предполагается увеличение ПВД от сдачи площадей в аренду с каждым годом в связи с увеличением ставки арендной платы.

· определение эффективного валового дохода (ЭВД)

Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы и от недозагрузки сдаваемых в аренду площадей вычитаются из потенциального валового дохода.

· определение операционных расходов

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные (эксплуатационные);

· расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Это налог на имущество, налог на землю, расходы на страхование.

Налог на имущество исчисляется в размере 2,2% от восстановительной стоимости предприятия.

Обязательное страхование недвижимости: размер страховых платежей принимается в размере 1,5% от восстановительной стоимости предприятия:

Налог на земельный участок = 2%

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Все условно-переменные расходы и расходы на замещение включены в величину арендной платы, то есть перекладываются на арендаторов.

· определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода и величиной операционных расходов.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Все условно-переменные расходы и расходы на замещение включены в величину арендной платы, то есть перекладываются на арендаторов.

Определение эффективной арендной ставки для объекта оценки производится на основе рыночных данных о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому. С учетом того, что объекты - аналоги, сдаваемые в аренду, отличаются от объекта оценки по ряду факторов (местоположение, площадь, транспортная доступность, коммуникации, наличие подъездных путей) арендные ставки, в них установленные, отличаются друг от друга и от эффективной ставки арендной платы, которая должна быть принята для объекта оценки.

Таблица 4.6

Анализ арендных ставок

Наименование	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Источник информации
Адрес	Торговый центр «Северо-Западный»	Торговый центр «Элби»	Торговый центр «Наутилус»	Еженедельная газета объявлений частных объявлений риэлтерских, строительных организаций по вопросам купли-продажи и сдачи-съёмки объектов недвижимости «Спутник»№ 52 (601) от 29 аперля 2008, ПроНедвижимость35»,№1,2,,3,4,
Арендная ставка с учётом НДС, и ком. услуг руб./м2 в месяц	1400	1200	1100
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Наличие телефонной точки	Есть	Есть	Есть
Наличие Интернета	Есть	Есть	Есть
Удельный вес	0,4	0,3	0,3
Средневзвешенная арендная ставка	1300

Удельные веса были взяты в пропорции 0,4:0,3:0,3 исходя из близости объекта оценки к объектам аналогам по адресу, поскольку все остальные характеристики являются одинаковыми.

Расчет движения денежных потоков приведен в приложении 3,

Таблица 4.7

Расчет потенциального валового дохода

Cтатья/период	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Площадь объекта оценки, м2	0	2 270	2 270	2 270	2 270	2 270
Предполагаемая арендная ставка, тыс. руб./м2	0	1 300	1 456	1 631	1 826	2 046
Число месяцев в году	12	12	12	12	12	12
Потенциальный валовый доход (ПВД), тыс. руб	0	35 412	39 661	44 420	49 751	55 721
Эскалация арендной платы, %	12

Операционные расходы в период строительства = Арендная плата за земельный участок + Налог на имущество + Обязательное страхование

Размер годовой арендной платы за земельный участок, принятый на основании правоустанавливающих документов его владельца, составил 2 500 000 руб.

Арендная ставка принята исходя из анализа арендных ставок и составляет 1300 руб. за м?, предусматривается ежегодное увеличение арендных ставок на 12%.

Недоиспользование по площадям включает недополучение арендной платы и возможность, что не все площади будут сданы в аренду, и составляет 15% в первом году и снижается до 5% к пятому году.

В 2007 году капитальные вложения складываются из затрат на разработку, согласование и строительство проекта. И составляет 36 064 000 руб.

Текущие затраты = Сметная стоимость строительства по годам

Валовая прибыль = Выручка от продажи - Текущие затраты

Налог на прибыль = (Валовая прибыль- Операционные расходы) * 24%

ДП до налогообложения = Валовая прибыль - Капитальные вложения - Операционные расходы

Чистый денежный поток = ДП до налогообложения - Налог на прибыль

ДВД = ПВД - Поправка на недоиспользование

Дисконтированный денежный поток = Чистый денежный поток * 1/(1+Ставка дисконтирования)^Т, где Т-период

Реверсия = ДП до налогообложения в постпрогнозном периоде / Ставка капитализации

Инвестиционная стоимость = У Текущая стоимость + Реверсия *1/(1+Ставка дисконтирования)^Т, где Т-постпрогнозный период

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с применением доходного подхода составляет 95 842 000 руб.

4.9 Итоговое согласование стоимости

При оценке объектов недвижимости могут быть использованы три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

Преимущества затратного подхода заключаются в том, что он дает возможность наиболее детально ознакомиться с объектом оценки; позволяет определить экономическую целесообразность существования объекта недвижимости; позволяет проводить оценку при отсутствии информации по сопоставимым продажам;

Преимущества сравнительного (рыночного) подхода заключаются в том, что он является наиболее простым из трех подходов; статистически обоснованный; предполагает методы корректировки; обеспечивает данные для других подходов;

Доходный подход в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Итоговое согласование результатов и присвоение весовых коэффициентов можно представить в виде таблицы 4.8.

Таблица 4.8

Подход к оценке	Стоимость, руб.	Вес	Вклад, руб.	Итоговая стоимость, руб.
Затратный подход	38 564 000	0,4	15 425 000	72 930 000
Сравнительный подход	Не применялся	---
Доходный подход	95 842 000	0,6	57 505 000

Инвестиционная стоимость объекта, определенная доходным и затратным подходами с учётом округления составила:

73 000 000 (семьдесят три миллиона) рублей.

5. Экономика

5.1 Понятие и жизненный цикл инвестиционного проекта

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли.

Инвестиционный проект - это комплекс мероприятий по вложению накопленных средств в производственно-хозяйственную сферу для достижения определенных целей.

Инвестиционный проект сориентирован на будущее, призван приспосабливать предпринимательскую деятельность к изменениям внешней среды, и представляет собой открытую устойчивую систему. Осуществление инвестиционного проекта зависит от множества внешних, изменяющихся факторов, воздействие которых необходимо учитывать при организации управления результатами производственно-хозяйственной деятельности.

Согласно Закону № 39-ФЗ «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описанием практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)».

На практике инвестиционный проект не сводится к набору документов, а понимается в широком аспекте - как последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальным вложением, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности поддержания и продолжения проекта и итоговой оценки результативности проекта по его завершении.