Определение инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания

В дипломном проекте рассматривается инвестиционный проект строительства кафе быстрого питания.

Период времени, в течение которого воплощается в жизнь

предпринимательская идея, называется жизненным циклом проекта. Разработка и реализация инвестиционного проекта осуществляется в несколько этапов: прединвестиционный, инвестиционный, эксплуатационный.

Начальная (прединвестиционная) фаза обычно подразделяется на прединвестиционные исследования и разработку проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовку к строительству.

Основными участниками инвестиционного проекта являются:

- инвестор (заказчик) ЧП Протопопов О.В.;

- генподрядная организация ООО АПК «Проектстрой».

При проведении прединвестиционной стадии, как правило, выделяют следующие три этапа:

- изучение инвестиционных возможностей проекта;

- предпроектные исследования;

- оценка осуществимости инвестиционного проекта.

Инвестиционная (строительная) фаза заключается в:

- проведении торгов и заключении контрактов, организации закупок и поставок, подготовительных работах;

- строительно-монтажных работах;

- завершении строительного этапа проекта.

Эксплуатационная фаза включает в себя эксплуатацию, ремонт, развитие производства и закрытие проекта.

Результат инвестиционного проекта заключается в получении дохода в течение прогнозного периода от сдачи в аренду площадей.

Жизненный цикл инвестиционного проекта характеризуется инвестиционными и предпринимательскими рисками. При этом типы рисков, связанные с финансированием инвестиционного проекта во времени условно можно подразделить на риски подготовительной стадии, риски создания проекта, риски ввода объекта в эксплуатацию, риски функционирования объекта.

5.2 Недвижимость как объект инвестирования

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируются как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др.

Инвестирование в недвижимость - это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости - это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость можно структурировать по принципу построения капитала:

- финансирование только с помощью собственного капитала;

- финансирование с помощью заемного капитала;

- финансирование с помощью смешанного капитала - собственного и заемного;

- долевое участие (инвестирование) строительства.

В диплом проекте предполагается финансирование за счет заемного капитала и собственных средств.

5.3 Преимущества инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования

инвестором;

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

- вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложении в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет роста цен на жилье. Наличие высокого потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные.

5.4 Методы оценки инвестиций в строительство

Эффективность есть отношение результатов к затратам. Необходимость оценки экономической эффективности связана с проблемой неизбежности выбора из множества возможных вариантов применения ограниченных ресурсов наилучшего, дающего максимальный результат.

В основе определения эффективности лежит понятие сравнительного преимущества - преимущества в использовании одних ресурсов перед другими, которое обеспечивает наилучшее удовлетворение потребностей, максимальную отдачу от вложенных средств. Стремление к сравнительному преимуществу означает отказ от менее ценного ради более ценного.

Поскольку любой более или менее значимый инвестиционный проект представляет собой весьма сложное и многогранное явление, то какого-либо единственного критерия оценки эффективности не может существовать в принципе. Однако в подавляющем большинстве (говоря о количественной оценке) отдают предпочтение выгоде не сиюминутной, а долгосрочной. То есть, важна не одномоментная, хотя бы и весьма существенная выгода, а устойчивое генерирование дохода в будущем с устраивающей инвестора нормой прибыли. Таким образом, оценка любого инвестиционного проекта имеет, как правило, комплексный характер, то есть подразумевает не только количественные, но и качественные критерии. Тем не менее, количественные критерии все же исключительно важны, поскольку они поддаются более четкой интерпретации, имеют более высокую степень определенности, являются сравнимыми в пространстве и времени и др.

В основе количественного обоснования процесса принятия управленческого решения инвестиционного характера лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к разным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости.

Методы оценки экономической эффективности инвестиций в строительство

Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы: а) основанные на дисконтированных оценках; б) основанные на учетных оценках. Рассмотрим ключевые идеи, лежащие в основе этих методов.

1. Метод чистой текущей стоимости

Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью принятой ставки дисконтирования r.

Допустим, делается прогноз, что инвестиция (IC) будет генерировать в течение n лет, годовые доходы в размере P₁, P₂,..., Р_n. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

,

Очевидно, что если:

NPV > 0, то проект следует принять;

NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

,

где i -- прогнозируемый средний уровень инфляции.

Расчет выполняем в табличной форме (Таблица 5.1):

Таблица 5.1 Расчет NPV и DPP при норме дисконтирования, равной 19%

чистый текущий денежный поток	показатель дисконтирования	годы жизненного цикла проекта	чистый дисконтированный денежный поток	расчет окупаемости проекта
-36 064	1,000	0	-36 064	-36 064
6 938	0,840	1	5 830	-30 234
7 891	0,706	2	5 572	-24 662
22 386	0,593	3	13 284	-11 378	DPP=4 года
27 102	0,499	4	13 515	2 137
30 777	0,419	5	12 897	15 034
		NPV:	15 034
		IRR%:
		до налога =	43,97%
		после налога=	32,07%

2. Метод внутренней ставки дохода

Под нормой рентабельности инвестиции (IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя CC - стоимости капитала (процентное отношение суммы средств, которые

необходимо уплатить за использование определенного объема финансовых ресурсов к объему этих ресурсов). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова.

Если: IRR > CC. то проект следует принять;

IRR < CC, то проект следует отвергнуть;

IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

IRR может быть рассчитан автоматически с помощью функции ВСД в программе Excel.

Расчет также приведен в таблице 5.1.

3. Метод периода окупаемости

Этот метод - один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости (DPP) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя DPP имеет вид:

DPP = n, при котором.

Некоторые специалисты при расчете показателя PP все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются дисконтированные денежные потоки. Очевидно, что срок окупаемости увеличивается.

DPP = 3+11 378 000 / 13 515 000= 4 года.

4. Метод индекса прибыльности

Этот метод является по сути следствием метода чистой текущей стоимости. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле

.

Очевидно, что если:

РI> 1, то проект следует принять;

РI < 1, то проект следует отвергнуть;

РI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV.

РI = 46 515 000 / 11 378 000 = 4,09> 1

5.4 Расчет чувствительности инвестиционного проекта

Анализ чувствительности - наиболее распространенный путь количественного анализа рисков. Цель его проведения - определение степени влияния варьируемых факторов на результаты расчета стоимости объекта недвижимости.

При анализе чувствительности, применяемом к проекту, рассматривается влияние на конечные результаты (стоимость) одного варьируемого параметра (фактора или переменной), проверяемого на риск, при сохранении неизменными, остальных параметров.

Анализ чувствительности предназначен для анализа влияния входных параметров проекта на его выходной показатель - стоимость. Анализ чувствительности необходим, прежде всего, для определения влияния тех рисковых факторов и последствий их наступления, которые являются наиболее важными для оценки. Таким образом, определяется изменение величины стоимости в случае колебаниям конъюнктуры рынка и изменениям макроэкономических условий.

Результаты анализа чувствительности к ставке дисконтирования позволяют говорить о существенном влиянии данного варьируемого параметра на анализируемый показатель стоимости, что необходимо учесть при оценке величины ставки дисконта.

Таблица 5.2

Анализ чувствительности к ставке дисконтирования

Ставка дисконтирования, %	Оценка стоимости объекта, руб.
15	117 325
19	95 842
23	78 090
25	70 372
30	53 845

Таблица 5.3

Анализ чувствительности к ставке налога на прибыль

Ставка налога на прибыль, %	Оценка стоимости объекта, руб.
18	99 876
20	98 531
22	97 186
24	95 842
26	94 497

5.6 Заключение по инвестиционному проекту

В процессе оценки инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания такие параметры эффективности инвестиций, как:

- чистая текущая стоимость;

- внутренняя ставка доходности;

- период окупаемости;

- индекс прибыльности.

Так как чистая текущая стоимость положительна, внутренняя ставка доходности превышает ставку дисконтирования, а индекс рентабельности данного инвестиционного проекта больше единицы, проект является прибыльным и его следует принять к реализации.

6. Правовая экспертиза

Данный раздел дипломного проекта необходим для оценки правового статуса объекта недвижимости, в роли которого выступает кафе быстрого питания.

Под юридической экспертизой принято понимать правовой анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, с целью выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем. Юридическая экспертиза является превентивной мерой, позволяющей еще до совершения сделки исследовать всю предысторию недвижимости, и, при необходимости, дать рекомендации по устранению выявленных правовых дефектов.

Поскольку темой диплома является «Оценка инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания по Октябрьскому проспекту в г. Череповце.», основными нормативными документами, регулирующими отношения в инвестиционной деятельности, являются:

· ФЗ « Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г;

· Гражданский Кодекс РФ;

· другие нормативно-правовые акты.

6.1 Характеристика ФЗ « Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г.

Согласно преамбуле, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Для наиболее полного анализа данного ФЗ первоначально необходимо определить, что представляет собой инвестиционная деятельность.

Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

В свою очередь, инвестиции представляют собой - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Несмотря на то, что инвестиции в форме капитальных вложений являются одних из видов инвестиционной деятельности, особенность данного процесса состоит в объекте инвестирования, таким образом под инвестированием в форме капитальных вложений мы понимаем - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. При этом законодатель четко определил перечень данных объектов, находящихся в частной, государственной, муниципальной собственности, исключая из данного перечня банки и иные кредитные организации, страховые организации и объекты, не соответствующие требованиям РФ.

В данном дипломном проекте оценивается инвестиционная привлекательность кафе быстрого питания по Октябрьскому проспекту в г. Череповце.

Инвестиционными средствами выступают:

· Собственные средства заказчика, в размере - 14 426 000 руб.

· Кредит, в размере - 21 638 000 руб.

При проведении оценки инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания, проводился расчёт методом Дисконтированных денежных потоков, в результате которого срок окупаемости, оцениваемого объекта составил 5 лет.

Расчёт методом Денежных дисконтированных потоков, представлен в приложении 3.

В целом, процесс инвестирования имеет логичное внутреннее строение, образованное совокупностью ряда элементов, а именно: объект инвестирования (рассмотренные нами ранее), субъекты инвестиционной деятельности и их правовое положение, а так же государственное регулирование данного процесса, и связанные с этим гарантии. Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Субъектами инвестиционной деятельности, в форме капитальных вложений являются: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, имеющие право совмещать данные статусы при наличие соответствующего запрета.

Инвесторы, неотъемлемые участники данного процесса, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом ФЗ представляет широкий спектр организационно-правовой формы, в рамках которой существует возможность возникновения данного статуса. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Инвестором (заказчиком) - выступает ЧП О.В. Протопопов.

Другими участниками инвестиционного процесса являются: заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчиками могут быть и сами инвесторы.

Однако, заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так же в круг субъектов мы отнесем подрядчиков, т.е. физических и юридических лиц, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками. Важно отметить, что обязательным для подрядчиков условием является наличие лицензии на осуществление ими тех видов деятельности, необходимых для выполнения работ.

При осуществлении строительства кафе быстрого питания генподрядчиками выступает ООО АПК «Проектстрой».

Замыкают данный перечень, пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Правовой статус указанных выше субъектов, представляет собой совокупность прав и обязанностей, возникающих в результате заключения договора или государственного контракта.

Инвесторы, как наиболее важные участники наделены широким кругом прав, указанных в ст.6 ФЗ, они имеют право на:

· осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

· самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности;

· владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

· передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления;

· осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

· объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

· осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом.

Указанным выше правам, корреспондируют соответствующие обязанности субъектов инвестиционного процесса, подлежащие исполнению в независимости от правового статуса:

· осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

· (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

· исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

Наибольшее внимание данный ФЗ уделяет государственному регулированию и гарантиям, предоставляемых субъектам.

Ст.11 ФЗ определяет четкий перечень форм и методов регулирования инвестирования, используемых государством, о.г.в. субъектов РФ, о.м.с., в числе которых:

· совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений;

· установления субъектам инвестиционной деятельности специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера;

· защиты интересов инвесторов;

· предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации и иные.

Говоря о гарантиях, закрепленных за субъектами, отметим, что законодатель стремится обеспечить достаточно стабильную позицию субъектам инвестирования, за счет:

· обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

· гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

· право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

· защиту капитальных вложений.

Сюда же отнесем, такую гарантию как стабильность, достигаемую за счет не применения в течение определенного срока (общий - 7 лет, но в случае приоритетного проекта может быть увеличен) новых федеральных законов и нормативно-правовых актов РФ, изменяющих размеры ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов (за исключением акцизов, налога на добавленную стоимость на товары, производимые на территории Российской Федерации) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в Пенсионный фонд РФ), либо вносятся в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ изменения и дополнения, которые приводят к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность инвестора по реализации приоритетного инвестиционного проекта на территории РФ или устанавливают режим запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта, то такие новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также изменения и дополнения, вносимые в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ.

Так же к формам защиты интересов инвесторов, можно отнести страхование капитальных вложений; к методам защиты: национализацию, при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, реквизицию по решению государственных органов, в случаях установленных законодателем.

Подводя итог, характеристики данного ФЗ мы видим, что законодатель стремится создавать благоприятные условия для привлечения средств, однако для более успешного развития процесса инвестирования в РФ, данные условия должны не только защищать, но и поощрять субъектов, участвующих в инвестиционном процессе, особенно в отношении объектов, повышенной социальной значимости.

6.2 Договор подряда

В силу ст. 740 (п.1) ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик ООО АПК «Проектстрой» обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик ЧП О.В. Протопопов обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно статье 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (см. приложение 4, п.2).

Согласно статье 747 ГК РФ в договоре подряда прописан пункт «Ответственность сторон». В соответствии с данным пунктом ответственность за невыполнение каких-либо обязательств по договору или невыполнение работ в срок несет не только подрядчик, но и заказчик проекта (см. приложение 4, п. 4).

Согласно статьям 742, 746 в договоре подряда составлен пункт «Обязательства и ответственность сторон», в соответствии с которым заказчик обязуется оплатить работы как указано в пункте 2.2 договора подряда, а так же предусмотрена обязанность подрядчиком застраховать соответствующие риски случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам. А в соответствии со статьей 755 ГК РФ в договоре подряда прописаны гарантии подрядчика на сохранение качества результата выполненной работы (см. приложение 4, п. 6).

Согласно статье 450 ГК РФ в договоре подряда приняты соглашения о возможности расторжения договора как по взаимному согласию сторон, так и по требованию одной из сторон. Причины расторжения и сроки уведомления должны быть прописаны в договоре подряда (см. приложение 4, п. 7).

Согласно статье 416 ГК РФ в договоре подряда принято соглашение о возможности освобождения от обязательств, то есть обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, так же в договоре указаны сроки, в течение которых могут длиться данные обстоятельства и по истечении которых, договор может быть расторгнут (см. приложение 4, п. 8).

Согласно статье 753 ГК РФ в договоре подряда прописан порядок сдачи и приемки работ, с учетом возможного досрочного выполнения работ подрядчиком и правом заказчика отказаться от приемки работ при обнаружении каких-либо недостатков (см. приложение 4, п. 3).

После осуществления договора подряда и передачи объекта заказчику, отношения по поводу недвижимости возникают между заказчиком и пользователями объектов капитальных вложений. В дальнейшем, после подписания всех необходимых документов, последние становятся собственниками недвижимости (кафе).

7. Информационный раздел

В современном мире разработано и существует множество программных средств для решения тех или иных задач. Широкое применение компьютерных технологий обуславливается, прежде всего, их способностью упрощать многие задачи, стоящие перед пользователем.

В ходе выполнения дипломного проекта при помощи различных программных средств решались задачи по разработке и оформлению всех разделов дипломного проекта.

Все задачи, выполняемые с помощью компьютера можно разделить на общие (оформительские) и специальные (аналитические, проектно- чертежные, вычислительные). Программные средства по их назначению можно классифицировать на:

· Универсальные (текстовые, табличные процессоры);

· Специальные (базы данных);

· Поисковые (международная глобальная сеть Internet)

При выполнении данной работы использовались следующие универсальные программные средства:

- система обработки текстовых документов MS Word;

- приложение для работы с электронными таблицами MS Excel;

- система автоматизированного проектирования и выпуска рабочей конструкторской и проектной документации AutoCAD.

- программа векторной графики CorelDRAW

Таким образом, в ходе разработки дипломного проекта для решения поставленных задач были использованы следующие программные средства:

- MS Word - создание пояснительной записки, таблиц, редактирование текста;

- MS Exсel - выполнение математических расчетов, построение таблиц и диаграмм;

- AutoCAD и CorelDRAW - выполнение графической части дипломного проекта.

Заключение

В архитектурном разделе выпускной квалификационной работы были разработаны генеральный план места строительства, архитектурное решение фасадов, благоустройство территории, объемно-планировочное решение кафе быстрого питания.

В организационно-технологическом разделе были описаны работы подготовительного и основного периодов строительства, определены методы производства работ, выбраны грузозахватные приспособления для монтажа конструкций, для возведения здания выбран гусеничный кран РДК -25, рассчитаны трудоемкость работ и затрат машинного времени, построен сетевой график производства работ, выполнена его календаризация и оптимизация, рассчитаны технико-экономические показатели и нормативный срок строительства, которые соответствуют нормативным, разработан строительный генеральный план с учетом привязки крана и опасных зон его действия, организацией складских помещений, бытового городка, обеспечением потребности строительства в воде, электроэнергии, теплоснабжении и сжатом воздухе.

В разделе «Экологическая экспертиза» был рассмотрен вопрос охраны окружающей среды.

В разделе «Оценка объектов недвижимости» был произведен анализ социально-экономического положения города Череповца и анализ рынка недвижимости, выбраны методы и подходы к оценке эффективности инвестиций в строительство кафе быстрого питания по Октябрьскому проспекту, рассчитана инвестиционная стоимость объекта недвижимости, которая составила 72 930 тыс. руб.

В экономическом разделе был произведен расчет движения денежных средств, оценена эффективность инвестиций в строительство и произведен анализ чувствительности проекта. По результатам расчетов были выведены следующие показатели эффективности проекта:

- NPV = 15 034 000 руб.;

- Внутренняя норма прибыли:

1. до налога 43%;

2. после налога 32%;

- DPP = 4 года;

- РI = 4,09 > 1.

В разделе «Правовая экспертиза» была проанализирована нормативно-правовая документация, регулирующая оценку недвижимости и инвестиционную деятельность в Российской Федерации, а так же на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации составлен договор подряда на строительные работы.

В информационном разделе были описаны программные средства для решения общих и специальных задач выпускной квалификационной работы.

Выпускная квалификационная работа носит информативный и исследовательский характер. Основная ее задача - провести оценку эффективности инвестиций в строительство кафе быстрого питания показать привлекательность проекта для потенциального инвестора.

Библиографический список

Основная литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2004.

2. Брилинг Н.С. Черчение. - М.: Стройиздат, 1989. - 420 с.

3. Гаевой А.Ф., Усик С.А. Курсовое и дипломное проектирование. Промышленные и гражданские здания. Учебное пособие. - Подольск: ПО «Полиграфия», 2005.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. М.: Дашков и К^о, 2003.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2006.

6. Дикман Л.Г. Организация и планирование строительного производства. Учебник для строительных вузов и факультетов. Москва.: Высшая школа. 2006.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации. М., 2005.

8. Монтаж зданий из сборных конструкций: учебно - методическое пособие к выполнению курсового проекта. - Череповец, 2001, - 26 с.

9. Науменко И.Х. Основы сетевого планирования и управления строительством. Учебное пособие. - Вологда.: ВоГТУ, 2001.

10. Побожий В.А. и др. Расчет и оптимизация сетевых графиков строительства. - М.:АСВ, 2001.

11. Румянцева Е.Л., Слюсарь В.В. Информационные технологии Учебное пособие. - М.: ИД «Форум»: ИНФРА - М, 2007.

14. Хамзин С.К., Карасев А.К. Технология строительного производства. Курсовое и дипломное проектирование. Учебное пособие 2005 - 216 с.:ил.

15. Шахпаронов В.В., Аблязов Л.П., Степанов И.В. Организация строительного производства. Справочник специалиста. - М.: Стройиздат, 1987.

16. Швиденко В.И. Монтаж строительных конструкций. Учебное пособие для вузов по спец. «Промышленное и гражданское строительства» - М.: Высшая школа, 1987.

16. Шерешевский И.А. Конструирование гражданских зданий. Учебное пособие 2004 г.

17. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. Под общей редакцией профессора П.Г. Грабового. - Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999.

18. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Учебник для вузов. Под редакцией профессора П.Г.Грабового и профессора Солунского А.И. - Издательство АСВ, ИПЦ «Гузель», 2006.

Нормативная и дополнительная

20. Еженедельная бесплатная газета бесплатных частных объявлений «Спутник-Череповец», 2008 №17 (612).

21. Правила устройства и безопасной эксплуатации систем отопления в общественных зданиях.

22. Приказ Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 г. N 372 «Об утверждении Положения об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации»

23. СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве».

24. СНиП 23-05-95* «Естественное и искусственное освещение».

25. СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействий».

26. СНиП 3.03.01.-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

27. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

28. СНиП 12-01-2004 «Организация строительства».

29. СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

30. СНиП 3-04-01-87 «Изоляционные и отделочные работы»

31. СНиП 3-02-01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»

32. СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»

33. Федеральный Закон «Об экологической экспертизе»

Размещено на Allbest.ru