Главная База знаний "Allbest" Финансы, деньги и налоги Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.

Рубрика Финансы, деньги и налоги
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 18.02.2012
Размер файла 439,0 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Анализ экономического развития Красноярского края

По уровню социально-экономического развития Красноярский край занял первое место среди регионов Сибирского федерального округа.

Такие данные за 2009 г. обнародовал территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю (Красноярскстат), опираясь на расчеты специалистов минрегионразвития РФ. Главным оценочным критерием рейтинга стал валовой региональный продукт. По статистике, в этот период край вносил более двадцати процентов в формирование суммарного ВРП Сибири. Также регион стал лидером по объему инвестиций в основной капитал на душу населения, опередив по этому показателю Томскую и Иркутскую области. На втором месте край оказался по уровню обеспеченности жильем: показатель региона - 21,7 квадратных метра на одного жителя - оказался на одну десятую "квадрата" меньше, чем в Омской области. По объему внешнеторгового оборота краю досталось третье место - после Хакасии и Кемеровской области. Самые скромные показатели - четвертая позиция - в сфере суммарного оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг на душу населения. Здесь красноярцы пропустили вперед кемеровчан, новосибирцев и омичей.

Среди регионов СФО край занимает лидирующие позиции начиная с 2005 г. Для того чтобы понять эту тенденцию, следует рассмотреть структуру валового регионального продукта и ответ станет очевиден - в регионе развиваются обрабатывающие производства, в частности, металлургия, производство машин и оборудования, деревообработка.

По данным федерального минрегионразвития, обрабатывающие производства занимают сорок процентов в структуре ВРП Красноярского края. Решающая роль принадлежит цветной металлургии.

В 2010 г. Ванкор вошел в число крупнейших налогоплательщиков региона

При довольно высоких темпах развития отраслей промышленности увеличивалась доля региона в суммарном ВРП округа. В 2009 г. этот показатель вырос с 21,2 до 21,7 %. Соответственно растет и вклад в российскую экономику - с 2,2 до 2,3 %.

Очевидно, что данные статистики иллюстрируют ситуацию в период всемирного экономического кризиса. Значительное влияние на экономические показатели оказало начало промышленной эксплуатации Ванкорского месторождения. На нем в период с августа по декабрь 2009 г. было добыто 3,6 миллиона тонн нефти. По итогам 2009 г. индекс промышленного производства в регионе по добыче полезных ископаемых - 107,4 % - превысил общероссийский показатель (99,4 %).

В крае удалось не только сохранить объемы инвестиций в экономику, но и нарастить их. В 2009 г. инвестиции в основной капитал составили 246,4 миллиарда рублей, что на 17,8 % выше показателей 2008 г. По уровню инвестирования и темпам роста регион стал лидером в СФО и вошел в первую десятку наиболее успешных субъектов федерации.

Сейчас региональное министерство ведет работу по сбору и анализу информации об итогах социально-экономического развития в прошедшем году. Однако предварительные данные позволяют утверждать, что практически по всем основным показателям развития экономики край в 2010 г. сохранит положительную динамику. Индекс промышленного производства составит 105,3 %. В течение года в регионе были запущены новые производства - в частности, введена в эксплуатацию фабрика по переработке золотосодержащей руды на месторождении Благодатное в Северо-Енисейском районе. Открыты новые предприятия в лесном комплексе - в сентябре начал работу второй в Красноярском крае завод по производству пеллет на базе Новоенисейского лесохимического комбината в г. Лесосибирске.

Продолжают расти объемы добычи нефти на Ванкоре. По итогам 2010 г. она увеличится в 3,4 раза и составит 12,5 миллиона тонн в год. Согласно действующим планам, в 2014 г. месторождение выйдет на проектную добычу в 25,5 миллиона тонн. Фактически в крае формируется новая отрасль, по своему значению сопоставимая с традиционной для региона металлургией. Уже в прошедшем году Ванкор вошел в число крупнейших налогоплательщиков региона. Также, по итогам 2010 г., ожидается рост добычи золота, угля, природного газа, обработки древесины, производства машин и оборудования, электрооборудования, транспортных средств. Деятельность предприятий энергетики также характеризуется положительной динамикой. В металлургическом производстве объемы сохранятся на уровне прошлого года. Оживление производственной деятельности, по сравнению с 2009 г., показывает и строительная отрасль. Наконец, седьмой год подряд край является лидером по урожайности зерновых в СФО, а по объему валового сбора зерна занимает третье место в округе и шестое в России. В 2010 г. в регионе засыпали в закрома 2,1 миллиона тонн хлеба при урожайности 24,8 центнера с гектара. Дальнейший рост экономики ожидается и в наступившем году. Согласно прогнозу социально-экономического развития, индекс промышленного производства в ближайшие три года вырастет от 101,1 процента до 104. Прогнозируемый объем валового регионального продукта в 2011 г. превысит один триллион рублей.

2.2 Характеристика компании ООО "ПРОГРЕСС"

Сегодня компания ООО "ПРОГРЕСС" - это динамично и стабильно развивающийся холдинг, 30 подразделений которого успешно действуют в регионах России.

Отличительные особенности компании: компания использует интегрированный подход при оказании имеющегося спектра сервисных услуг, а именно: участвует в строительно-монтажных работах на объектах социально-бытового назначения, которые в дальнейшем принимаются им на обслуживание. Среднесписочная численность работников ООО "ПРОГРЕСС" за 2010 год составила 2770 человек. Фонд оплаты труда составил 743273 тыс. руб., в том числе фонд заработной платы - 737787 тыс. руб., выплаты социального характера - 5486 тыс. руб. В таблице 2.1 приведены основные социально-экономические показатели деятельности предприятия за три последних года.

Таблица 2.1 - Основные социально-экономические показатели деятельности предприятия

Показатели

2008 г.

2009 г.

2010 г.

Темп роста, %

2009/

2008

2010/

2009

Среднесписочная численность, чел.

2750

2762

2770

100,44

100,29

Фонд заработной платы, всего, тыс. руб.

423362

608206

743273

143,66

122,21

Фонд заработной платы списочного состава, тыс. руб.

421727

605116

734103

143,69

121,32

Среднемесячный доход, руб.

12951

18490

22361

142,76

120,94

Среднемесячная заработная плата, руб.

12898

18257

22085

142,86

120,97

Выплаты социального характера, тыс. руб.

4055

4622

5486

113,98

118,69

Далее на основе бухгалтерско-финансовой отчетности предприятия проведем финансовый анализ деятельности ООО "ПРОГРЕСС" за три последних года работы.

2.3 Финансовый анализ объекта исследования

Анализ финансовых результатов предприятия

В таблице 2.2 приведена динамика финансовых результатов предприятия.

Таблица 2.2 - Динамика состояния финансовых результатов, тыс. руб.

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

Изменение, (+,-)

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

Чистая выручка от реализации

1613361

1969047

2572670

355686

603623

Себестоимость оказанных услуг

1226776

1390520

1913320

163784

522800

Валовая прибыль

386585

578527

659350

191942

80823

Полная себестоимость оказанных услуг

1462599

1700383

2310963

237784

610580

Коммерческие расходы

6073

15890

23947

9817

8057

Управленческие расходы

229750

293973

373696

64223

79723

Результат от основной деятельности

150762

268664

261707

117902

-6957

Прочие доходы

55550

356874

82811

301324

-274063

Прочие расходы

124476

296217

84556

171741

-211661

Прибыль (убыток) до налогообложения

81836

329321

259962

247485

-69359

Отложенные налоговые активы

83

-68

550

-151

618

Отложенные налоговые обязательства

542

-2907

1216

-3449

4123

Текущий налог на прибыль

38518

89534

71100

51016

18434

Иные аналогичные обязательные платежи

19299

121

23741

-19178

23862

Чистая прибыль (убыток)

24644

236691

214369

212047

-22322

Справочно:

Всего доходов

1668911

2325921

2655481

657010

329560

Выручка ООО "ПРОГРЕСС" за 2009 г. по обычным видам деятельности увеличилась по сравнению с 2008 г. на 355686 тыс. руб. или на 22,05%. Основная деятельность, ради осуществления которой было создано предприятие, была прибыльной. Себестоимость реализованной продукции увеличилась на 163744 тыс. руб. или на 13,35%. Как следствие этого, эффективность основной деятельности предприятия повысилась под влиянием опережающего темпа увеличения выручки по отношению к темпу роста себестоимости оказанных услуг.

От осуществления всех видов деятельности предприятие в 2009 году получило чистую прибыль в размере 236691 тыс. руб., что в 9,6 раза больше прибыли за 2008 г., составившей 24644 тыс. руб.

Чистая прибыль предприятия за 2008 г. составила 23 690 639 рублей.

За 2010 г. выручка от реализации ООО "ПРОГРЕСС" по обычным видам деятельности увеличилась по сравнению с предыдущим годом на 605623 тыс. руб. или на 30,66%. Себестоимость реализованной продукции увеличилась на 522800 тыс. руб. или на 37,6%. От осуществления всех видов деятельности предприятие получило чистую прибыль в размере 214369 тыс. руб.

2.4 Анализ имущества предприятия

Финансовое состояние предприятия определяется его способностью финансировать свою деятельность за счет имеющихся в его распоряжении собственных, заемных и привлеченных средств, умелого их размещения и эффективности использования. Основные источники: ф. № 1 "Бухгалтерский баланс"; ф. № 2 "Отчет о прибылях и убытках". Анализ финансового состояния начинается с общей оценки структуры средств хозяйствующего субъекта, изменения ее в течение трех последних лет по данным баланса. Результаты расчетов представлены в таблице. Активы ООО "ПРОГРЕСС" в 2009 году увеличились на 233474 тыс. руб. или на 17,33%, в том числе за счет увеличения внеоборотных активов на 44381 тыс. руб. или на 4,96%, оборотных активов на 189093 тыс. руб. или 41,74%. В 2008 году активы предприятия увеличились на 189607 тыс. руб. или на 11,9%, в том числе за счет увеличения внеоборотных активов на 108651 тыс. руб. или на 11,57%, оборотных активов - на 80956 тыс. руб. или на 12,61%. За весь анализируемый период активы предприятия выросли на 423081 тыс. руб. или на 31,4%.

Таблица 2.3 - Динамика состава и структуры активов

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2010 гг.

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

Нематериальные активы

155

0,02

139

0,01

123

0,01

119

0,01

-16

0,01

-16

-

-4

-

Основные средства

833371

93,18

895138

95,35

975808

93,16

954697

89,00

61767

2,17

80670

-2, 19

-21111

-4,16

Незавершенное строительство

52649

5,88

35011

3,73

64546

6,16

75152

7,00

-17638

-2,15

29535

2,43

10606

0,84

Долгосрочные финансовые вложения

7249

0,81

7249

0,77

5398

0,52

1570

0,18

-

-0,04

-1851

-0,25

-3828

-0,34

Отложенные налоговые активы

957

0,11

889

0,09

1439

0,14

41171

3,80

-68

-0,02

550

0,05

39732

3,66

Прочие внеоборотные активы

-

-

336

0,05

99

0,01

40

0,004

336

0,05

-237

-0,04

-59

-0,006

Итого внеоборотных активов

894381

66,37

938762

59,38

1047413

59,16

1072749

62,28

44381

-6,99

108651

-0,22

25336

3,12

Запасы

185967

41,05

232865

36,26

219679

30,38

311735

47,98

46898

-10,79

-13186

-5,88

92056

17,6

НДС

10235

2,26

1586

0,25

4426

0,61

373

0,06

-8649

-2,01

-6012

0,36

-4053

-0,55

Долгосрочная дебиторская задолженность

54028

11,93

45770

7,13

5708

0,79

5472

0,84

-8258

-4,8

-40062

-6,34

-236

0,05

Краткосрочная дебиторская задолженность

192066

42,39

291732

45,43

343867

47,55

274215

42,21

99666

3,04

52135

2,12

-69652

-5,34

Краткосрочные финансовые вложения

4450

0,98

3950

0,62

3950

0,55

3055

0,47

-500

-0,36

-

-0,07

-895

-0,08

Денежные средства

4324

0,95

61746

9,62

140578

19,44

49510

7,62

57422

8,67

78832

9,82

-12236

-11,82

Прочие оборотные активы

1988

0,44

4502

0,69

4899

0,68

5316

0,82

2514

0,25

397

-0,01

417

0,14

Итого оборотных активов

453058

33,63

642151

40,65

723107

40,84

649676

37,72

189093

7,02

80956

0, 19

-73431

-3,12

Всего активов

1347439

100

1580913

100

1770520

100

1722425

100

233474

-

189607

-

-48095

-

Основная часть внеоборотных активов неизменно приходилась на основные средства. Внеоборотные активы на конец 2009 г. составили 938762 тыс. руб., увеличение вследствие приобретения объектов основных средств составило 61767 тыс. руб. или 7,41 %. Стоимость незавершенного строительства уменьшилась на 17638 тыс. руб.

Структура имущества характеризуется значительной долей оборотных активов, которая в 2009 г. увеличилась на 7%. Рост оборотных активов произошел за счет увеличения запасов, краткосрочной дебиторской задолженности и денежных средств. Удельный вес запасов в оборотных активах в 2009 г. уменьшился почти на 11%. При этом стоимость запасов увеличилась на 46898 тыс. руб. В 2009 году в составе оборотных активов происходит снижение доли долгосрочной дебиторской задолженности почти на 5%. Значительная часть оборотных активов приходится на краткосрочную дебиторскую задолженность.

В 2010 г. доля внеоборотных активов незначительно уменьшилась с 59,8 до 59,16%. Структура внеоборотных активов оставалась достаточно стабильной. На конец года внеоборотные активы составили 1047413 тыс. руб. Данное увеличение обусловлено приобретением объектов основных средств на сумму 80670 тыс. руб. Стоимость незавершенного строительства увеличилась на 29535 тыс. руб. в связи с началом строительства трех барж. Доля оборотных активов практически не изменилась. В целом оборотные активы предприятия в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом увеличились на 12,61%. Рост оборотных активов произошел за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженностью на 52135 тыс. руб. и денежными средствами на 78832 тыс. руб. Удельный вес запасов в оборотных активах уменьшился на 5,88%, а их стоимость на 13186 тыс. руб.

В 2010 г. доля долгосрочной дебиторской задолженности в оборотных активах уменьшилась с 7,13 до 0,79%. Значительная доля (47,55%) приходится на краткосрочную дебиторскую задолженность, и которая выросла по сравнению с 2008 г. на 2,12%. Вместе с тем, за 2008 год темп прироста выручки в 1,7 раза превышает темп прироста краткосрочной дебиторской задолженности: прирост выручки составил 30,66%, прирост задолженности 17,9%.

В 2010 г. по сравнению с предыдущим годом долгосрочные финансовые вложения предприятия оставались неизменными. На конец 200 г. происходит снижение долгосрочных финансовых вложений на сумму 1851 тыс. руб. по сравнению с 2009 г. Уменьшение долгосрочных финансовых вложений вызвано как списанием стоимости акций ликвидированных предприятий, так и списанием дебиторской задолженности (прав требования) в связи с истечением срока исковой давности. Расчет состава и структуры долгосрочных финансовых вложений представлено в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Динамика состава и структуры долгосрочных финансовых вложений

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2010 гг.

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

Инвестиции в дочерние общества

5200

71,73

5200

71,73

5200

96,33

1445

92,04

-

-

-

24,46

-3755

-4,29

Инвестиции в другие организации

1357

18,72

1357

18,72

198

3,67

125

7,96

-

-

-1159

-15,05

-73

4,29

Прочие долгосрочные финансовые вложения

692

9,55

692

9,55

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Итого долгосрочных финансовых вложений

7249

100

7249

100

5398

100

1570

100

-

-

-1851

-

-3828

-

В таблице 2.5 приведена динамика состава и структуры запасов

Таблица 2.5 - Динамика состава и структуры запасов

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2010 гг.

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

Сырье, материалы и другие аналогичные ценности

167596

90,12

186403

80,05

187655

85,42

216965

69,60

18807

-10,07

1252

5,37

29310

-15,82

Затраты в незавершенном производстве

1332

0,72

30794

13,22

14030

6,39

76659

24,59

29462

12,5

-16764

-6,83

62629

18,2

Готовая продукция и товары для перепродажи

4871

2,62

3944

1,69

7786

3,54

6206

1,99

-927

-0,93

3842

1,85

-1580

-1,55

Расходы будущих периодов

12168

0,54

11724

5,04

10208

4,65

11905

3,82

-444

4,5

-1516

-9,69

1697

-0,83

Итого запасов

185967

100

232865

100

219679

100

311735

100

46898

-

-13186

-

92056

-

Как показывают данные таблицы 2.5, в составе запасов на конец 2009 г. преобладают материальные запасы (186403 тыс. руб.), доля которых уменьшилась по сравнению с 2008 г. на 10%. Доля затрат в незавершенном производстве в составе запасов увеличилась на 12,5% или на 29462 тыс. руб. В 2010 г. также в составе запасов преобладают материальные запасы, доля которых увеличилась на 5,37% по сравнению с предыдущим годом. Доля затрат в незавершенном производстве снизилась на 6,83%.

В таблице 2.6 показана динамика дебиторской задолженности предприятия.

Как показывают данные таблицы 2.6 за 2009 г. сумма краткосрочной дебиторской задолженности увеличилась на 99666 тыс. руб. Рост дебиторской задолженности произошел по расчетам с покупателями и заказчиками на 34036 тыс. руб. или на 47,39%, по авансам выданным на 35757 тыс. руб. или на 72,27%, с прочими дебиторами на 35859 тыс. руб. или 58,76%.

Таблица 2.6 - Динамика состава дебиторской задолженности, тыс. руб.

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2010 гг.

Покупатели и заказчики

48586

41061

3318

3264

-7525

-37743

-54

Векселя к получению

756

756

-

-

-

-

-

Задолженность дочерних и зависимых обществ

1359

1073

787

715

-286

-286

-72

Прочие дебиторы

3327

2880

1603

1493

-447

-1277

-110

Итого долгосрочная дебиторская задолженность

54028

45770

5708

5472

-8258

-40062

-236

Покупатели и заказчики

71824

105860

173188

88162

34036

67328

-85026

Задолженность дочерних и зависимых обществ

9743

3757

64207

68028

-5986

60450

3821

Авансы выданные

49475

85232

20773

27523

35757

-64459

6750

Прочие дебиторы

61024

96883

85699

90502

35859

-11184

4803

Итого краткосрочная дебиторская задолженность

192066

291732

343867

274215

99666

52135

-69652

Всего дебиторская задолженность

246094

337502

349575

279687

91408

12073

-69888

Снижение величины краткосрочной дебиторской задолженности, в том числе по покупателям и заказчикам в балансе предприятия на 31.12.2009 на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2008 г. на конец отчетного года на сумму 33 тыс. руб. (71824 - 71857) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

Снижение величины долгосрочной дебиторской задолженности, в том числе по покупателям и заказчикам в балансе на 31.12.2009 года на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2008 года на конец отчетного года на сумму 4116 тыс. руб. (48586 - 52702) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

За 2010 г. сумма краткосрочной дебиторской задолженности увеличилась на 52135 тыс. руб. Рост дебиторской задолженности произошел по расчетам с покупателями и заказчиками на 67328 тыс. руб. или на 63,6%, по расчетам с дочерними и зависимыми обществами на 60450 тыс. руб.

Увеличение величины долгосрочной дебиторской задолженности, в том числе по задолженности дочерних и зависимых обществ в балансе на 31.12.2010 г. на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2009 г. на конец отчетного года на сумму 462 тыс. руб. (46232 - 45770) обусловлено переводом задолженности дочерних и зависимых обществ из краткосрочной в долгосрочную в связи с корректировкой по сроку действия договора.

Снижение величины краткосрочной дебиторской задолженности, в том числе по задолженности дочерних и зависимых обществ в балансе предприятия на 31.12.2010 г. на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2009 года на конец отчетного года на сумму 462 тыс. руб. (291270 - 291732) обусловлено переводом задолженности дочерних и зависимых обществ из краткосрочной в долгосрочную в связи с корректировкой по сроку действия договора.

2.5 Анализ источников формирования имущества

При формировании структуры капитала необходимо учитывать особенности каждой его составляющей. Необходимость в собственном капитале обусловлена требованиями самофинансирования предприятий. Он является основой их самостоятельности и независимости. В таблице 2.7 представлен расчет состава и структуры пассива предприятия.

Основным источником для осуществления деятельности ООО "ПРОГРЕСС" являются собственные средства, доля которых в структуре баланса в 2009 году увеличилась по сравнению с прошлым годом на 0,91% и составила 93,22%. Собственный капитал на начало года составил 1243813 тыс. руб., а на конец года был равен 1473654 тыс. руб. Увеличение собственного капитала произошло за счет роста нераспределенной прибыли акционерного общества. В 2010 году доля собственного капитала в структуре баланса предприятия выросла на 0,72% и составила 93,94%. Рост собственного капитала как и в 2009 г. произошел за счет увеличения нераспределенной прибыли предприятия. Снижение величины добавочного капитала за анализируемый период (с 2008 г. по 2010 г.) обусловлено переносом с добавочного капитала в нераспределенную прибыль сумм дооценки основных средств в связи с их выбытием.

Таблица 2.7 - Динамика состава и структуры пассивов

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2008 гг.

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

Уставный капитал

30842

2,48

30842

2,09

30842

1,85

30842

2,06

-

-0,39

-

-0,24

-

0,21

Добавочный капитал

1055078

84,8

1047751

71,1

1009825

60,7

1008180

67,46

-7327

-13,7

-37926

-10,4

-1645

6,75

Резервный капитал

15421

1,24

15421

1,05

15421

0,93

15421

1,03

-

-0, 19

-

-0,12

-

0,1

Нераспределенная прибыль

142472

11,45

379640

25,76

607185

36,51

440090

29,45

237168

14,31

227545

10,75

-167095

-7,06

Итого собственный капитал

1243813

92,31

1473654

93,22

1663273

93,94

1494533

86,77

229841

0,91

189619

0,72

-168740

-7,17

Долгосрочные обязательства

13615

13,14

16522

15,40

15306

14,27

12642

5,55

2907

2,26

-1216

-1,13

-2664

-8,72

Краткосрочные займы и кредиты

1039

1,15

-

-

-

-

108522

50,42

-1039

-1,15

-

-

108522

50,42

Кредиторская задолженность

82121

91,23

82845

91,30

85891

93,4

97426

45,3

724

0,07

3046

2,12

11535

-48,1

Задолженность перед учредителями по выплате доходов

6818

7,57

7409

8,17

5301

5,77

5201

2,42

591

0,6

-2108

-2,4

-100

-3,35

Доходы будущих периодов

33

0,05

483

0,53

749

0,81

598

0,28

450

0,48

266

0,28

-151

-0,53

Резервы предстоящих расходов

-

-

-

-

-

-

3503

1,62

-

-

-

-

3503

1,62

Итого краткосрочные обязательства

90011

86,86

90737

84,60

91941

85,73

215250

94,45

726

-2,26

1204

1,13

123309

8,72

Всего заемный капитал

103626

7,69

107259

6,78

107247

6,06

227892

13,23

3633

-0,91

-12

-0,72

120645

7,17

Всего пассива

1347439

100

1580913

100

1770520

100

1722425

100

233474

-

189607

-

-48095

-

Снижение величины нераспределенной прибыли в балансе на 31.12.2009 на начало отчетного года по сравнению с величиной нераспределенной прибыли в балансе на 31.12.2008 г. на конец отчетного года на сумму 4149 тыс. руб. (142472 - 146621) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

В 2009 г. происходит незначительное увеличение заемного капитала. Краткосрочные обязательства за год увеличились на 726 тыс. руб. или на 0,81%. В 2010 г. краткосрочные обязательства выросли еще на 1204 тыс. руб. или на 1,33%.

В 2009 г. долгосрочные обязательства увеличились на 2907 тыс. руб. или на 21,35% из-за увеличения отложенных налоговых обязательств по основным средствам и незавершенному производству. А в 2010 г. долгосрочные обязательства снизились на 1216 тыс. руб.

В таблице 2.8 представлен анализ состава и структуры кредиторской задолженности.

Таблица 2.8 - Динамика состава и структуры кредиторской задолженности

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009гг.

1кв.

2011-2010 гг.

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

Поставщики и подрядчики

14556

17,73

29891

36,08

10806

12,58

24141

24,78

15335

18,35

-19085

-23,5

13335

12,2

Задолженность перед персоналом организации

14295

17,41

14655

17,69

21391

24,90

22171

22,76

360

0,28

6736

7,21

780

-2,14

Задолженность перед государственными внебюджетными фондами

1302

1,59

4584

5,53

814

0,95

3712

3,81

3282

3,94

-3770

-4,58

2898

2,86

Задолженность по налогам и сборам

16219

19,75

9667

11,67

18934

22,04

14086

14,46

-6552

-8,08

9267

10,37

-4848

-7,58

Прочие кредиторы

13609

16,57

12732

15,37

3932

4,58

7552

7,75

-877

-1,2

-8800

-10,79

3620

3,17

Авансы полученные

15480

18,85

5666

6,84

11800

13,74

12880

13,22

-9814

-12,01

6134

6,9

1080

-0,52

Задолженность перед дочерними и зависимыми обществами

6660

8,10

5650

6,82

18214

21,21

12884

13,22

-1010

-1,28

12564

14,39

-5330

-7,99

Итого кредиторской задолженности

82121

100

82845

100

85891

100

97426

100

724

-

3046

-

11535

-

За три года работы предприятия кредиторская задолженность увеличилась на 3770 тыс. руб. или на 4,6%, в том числе:

увеличение кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками в 2009 году составило 15335 тыс. руб., перед государственными внебюджетными фондами - 3282 тыс. руб., перед персоналом организации - 360 тыс. руб.;

снижение кредиторской задолженности в 2009 г. по налогам и сборам составило 6552 тыс. руб. по авансам полученным - 9814 тыс. руб., перед дочерними и зависимыми обществами - 1010 тыс. руб., перед прочими кредиторами - 877 тыс. руб.;

увеличение кредиторской задолженности в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом перед дочерними и зависимыми обществами составило 12564 тыс. руб., по авансам полученным - 6736 тыс. руб., по налогам и сборам - 9267 тыс. руб.;

снижение кредиторской задолженности за 2010 г. перед поставщиками и подрядчиками составило 19085 тыс. руб., перед государственными внебюджетными фондами - 3770 тыс. руб., перед прочими кредиторами - 8800 тыс. руб.

2.6 Анализ финансовой устойчивости предприятия

Для обеспечения финансовой устойчивости предприятие должно обладать гибкой структурой капитала, уметь организовать его движение таким образом, чтобы обеспечить постоянное превышение доходов над расходами с целью сохранения платежеспособности и создания условий для самовоспроизводства.

Абсолютными показателями финансовой устойчивости являются показатели, характеризующие состояние запасов и обеспеченность их источниками формирования. Для детального отражения разных видов источников в формировании запасов используется система показателей.

1. Наличие собственных оборотных средств.

2. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников финансирования запасов.

3. Общая величина основных источников формирования запасов.

В результате можно определить три показателя обеспеченности запасов источниками их финансирования.

1. Излишек (+), недостаток (-) собственных оборотных средств;

2. Излишек (+), недостаток (-) собственных и долгосрочных источников финансирования запасов;

3. Излишек (+), недостаток (-) общей величины основных источников покрытия запасов.

Приведенные показатели обеспеченности запасов соответствующими источниками финансирования характеризуют тип финансовой устойчивости предприятия. Далее проведем оценку финансовой устойчивости ООО "ПРОГРЕСС" (таблица 2.9).

На протяжении трех лет предприятие имеет абсолютную финансовую устойчивость. Сумма собственных оборотных средств превышает величину запасов. В формировании запасов предприятия, хотя и присутствуют незначительно займы и кредиты, все же они формируются в основном за счет собственных оборотных средств.

Относительные показатели финансовой устойчивости характеризуют степень защищенности интересов инвесторов и кредиторов. Базой для их расчета является стоимость средств или источников функционирования предприятия. Рассчитываемые показатели финансовой устойчивости за отчетный период сравниваются с нормой, с их значением за предыдущий период, с показателями аналогичных предприятий, и тем самым выявляется реальное финансовое состояние, слабые и сильные стороны предприятия.

Деловую активность предприятия характеризуют показатели оборачиваемости предприятия. Коэффициенты оборачиваемости характеризуют скорость оборота тех или иных показателей в год, т.е. сколько необходимо совершить оборотов, для превращения вложенных средств в деньги. В таблице 2.10 представим расчет показателей, характеризующих финансовое состояние ООО "ПРОГРЕСС".

Таблица 2.9 - Анализ обеспеченности запасов источниками финансирования

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009гг.

1кв.

2011-2010 гг.

1. Источники формирования собственных средств (капитал и резервы)

1243813

1473654

1663273

1494533

229841

189619

-168740

2. Внеоборотные активы

894381

938762

1047413

1072749

44381

108651

25336

3. Наличие собственных оборотных средств (с.1-2)

349432

534892

615860

421784

185460

80968

-194076

4. Долгосрочные обязательства (кредиты и займы)

-

-

-

-

-

-

-

5. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников формирования оборотных средств (с.3+4)

349432

534892

615860

421784

185460

80968

-194076

6. Краткосрочные кредиты и займы

1039

-

-

108522

-1039

-

108522

7. Общая величина основных источников средств (с.5+6)

350471

534892

615860

530306

184421

80968

-85554

8. Общая сумма запасов

185967

232865

219679

311735

46898

-13186

92056

9. Излишек (+), недостаток (-) собственных оборотных средств (с.3-8)

+163465

+302027

+396181

+110049

138562

94154

-286132

10. Излишек (+), недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников покрытия запасов (с.5-8)

+163465

+302027

+396181

+110049

138562

94154

-286132

11. Излишек (+), недостаток (-) общей величины основных источников финансирования запасов (с.7-8)

+164504

+302027

+396181

+218571

137523

94154

-177610

12. Тип финансовой устойчивости

Абсолютная финансовая

устойчивость

Из рассчитанных коэффициентов финансовой устойчивости следует, что за анализируемый период предприятие не зависит от внешних займов, о чем свидетельствует коэффициент автономии (финансовой независимости). За три последних года происходит рост собственного капитала, за счет которого покрываются активы предприятия. Оборотные активы обеспечены собственными средствами на 85%, это больше почти на 0,1% по сравнению с 2008 годом. Предприятие предполагает дальнейшую деятельность по увеличению части собственного капитала для финансирования текущей деятельности. За весь рассматриваемый период предприятие стабильно развивается в изменяющейся внешней и внутренней среде, о чем свидетельствует высокий уровень финансовой устойчивости. Коэффициент финансового левериджа на 2009 год снижается, что свидетельствует об уменьшении риска предприятия к не возврату заемных средств. В отчетном году в структуре заемного капитала происходит снижение отложенных налоговых обязательств в составе долгосрочных займов, и отсутствуют краткосрочные кредиты и займы.

Таблица 2.10 - Расчет показателей финансового состояния

Показатель

Норматив

2008 г.

2009 г.

2010 г.

1 кв. 2011 г.

Отклонение

2009-2008 гг.

2010-2009 гг.

1кв.

2011-2010 гг.

Показатели финансовой устойчивости

Коэффициент автономии

0,5

0,92

0,93

0,94

0,87

0,01

0,01

-0,07

Коэффициент финансовой устойчивости

0,7

0,92

0,93

0,94

0,87

0,01

0,01

-0,07

Коэффициент инвестирования

1

1,39

1,57

1,58

1,39

0,18

0,01

-0, 19

Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными средствами (КОСС)

0,1

0,77

0,83

0,85

0,65

0,06

0,02

-0,2

Финансовый рычаг (леверидж)

1

0,08

0,07

0,06

0,15

-0,01

-0,01

0,09

Показатели деловой активности

Коэффициент оборачиваемости активов

1,2

1,24

1,45

0,01

0,04

0,21

-1,44

Коэффициент оборачиваемости оборотных активов

3,56

3,06

3,56

0,03

-0,5

0,5

-3,53

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности

6,5

5,83

7,36

0,07

-0,67

1,53

-7,29

Коэффициент оборачиваемости запасов

6,6

5,97

8,71

0,41

-0,63

2,74

-8,30

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала

1,3

1,34

1,55

0,01

0,04

0,21

-1,54

Коэффициент оборачиваемости заемного капитала

15,57

18,36

24,0

0,08

2,79

5,64

-23,92

Показатели рентабельности, %

Рентабельность продаж

9,3

13,6

10,2

-

4,3

-3,4

-10,2

Рентабельность активов

1,83

15,0

12,1

-

13,17

-2,9

-12,1

Рентабельность собственного капитала

1,98

16,06

12,9

-

14,08

-3,16

-12,9

Расчет оборачиваемости средств говорит об улучшении деловой активности предприятия за анализируемый период. Происходит рост коэффициентов оборачиваемости, что свидетельствует об увеличении периода превращения средств предприятия в денежную наличность. Расчет показателей рентабельности свидетельствует о нестабильной работе предприятия. В 2009 году происходит значительный рост эффективности предприятия, а в 2010 году по сравнению с предыдущим годом ее снижение.

2.7 Анализ платежеспособности предприятия

В таблицах 2.11-2.12 приведен расчет показателей для анализ ликвидности баланса за 2008-2010 гг.

Из проведенного анализа ликвидности баланса можно сделать вывод, что структура баланса предприятия является неудовлетворительной. В 2008-2009 гг. у ООО "ПРОГРЕСС" было недостаточно денежных средств и краткосрочных финансовых вложений для расчета по кредиторской задолженности. Следовательно, предприятие на погашение текущей задолженности использовала дебиторскую задолженность и другие среднереализуемые активы, которых у предприятия достаточно и для расчета по краткосрочным займам и кредитам и по отложенным налоговым обязательствам. В 2008-2009 гг. основной капитал предприятия в основном состоит из собственных средств. В 2010 г. положение предприятие стабилизируется. Происходит рост денежных средств, за счет которых предприятие может погашать кредиторскую задолженность. Также у предприятия достаточно других быстро и среднереализуемых активов для погашения краткосрочных и долгосрочных займов. Структуру баланса на 2009 год можно признать абсолютно ликвидной.

Из данных таблиц 2.11-2.12 видно, что за анализируемый период у предприятия достаточно денежной наличности для погашения кредиторской задолженности. За 3 года и 1 квартал 2011 г. достаточно дебиторской задолженности при возврате которой предприятие может погашать банковские кредиты и займы и достаточно запасов при реализации которых предприятие может погашать возникшие обязательства. Так как неравенство всех 4-х составляющих выполняется полностью, структура баланса является ликвидной.

Таблица 2.11 - Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса за 2008-2009гг.

Активы по

степени

ликвидности

2008 г.

2009г.

Пассивы по сроку

погашения

2008 г.

2009г.

Платежный

излишек

(недостаток),

тыс. руб.

2009-2008 гг.

2008 г.

2009г.

Абсолютно ликвидные активы (А1)

8774

65696

Наиболее срочные обязательства (П1)

82121

82845

-73347

-17149

А1?П1

Быстрореализуемые активы (А2)

192066

291732

Срочные пассивы (П2)

7857

7409

184209

284323

А2П2;

Среднереализуемые активы (А3)

252218

284723

Долгосрочные обязательства (П3)

13648

17005

238570

267718

А3П3

Труднореализуемые активы (А4)

894381

938762

Постоянные пассивы (П4)

1243813

1473654

-349432

-534892

А4П4

Таблица 2.12 - Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса за 2009-2010 гг.

Активы

по степени

ликвидности

2009г

2010 г.

Пассивы по сроку

погашения

2009 г.

2010 г.

Платежный

излишек

(недостаток),

тыс. руб.

2010-2009 гг.

2009 г.

2010 г.

Абсолютно ликвидные активы (А1)

65696

144528

Наиболее срочные обязательства (П1)

82845

85891

-17149

58637

2009 г

А1?П1

2010 г.

А1П1

Быстрореализуемые активы (А2)

291732

343867

Срочные пассивы (П2)

7409

5301

284323

338566

А2П2;

Среднереализуемые активы (А3)

284723

234712

Долгосрочные обязательства (П3)

17005

16055

267718

218657

А3П3

Труднореализуемые активы (А4)

938762

1047413

Постоянные пассивы (П4)

1473654

1663273

-534892

-615860

А4П4

Для оценки ликвидности предприятия рассчитывают следующие показатели: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент быстрой ликвидности и коэффициент абсолютной ликвидности (таблица 2.13).

Таблица 2.13 - Динамика коэффициентов ликвидности

Показатель

2008 г.

2009 г.

2010 г.

Отклонение

2009-2008гг.

2010-2009гг.

Коэффициент абсолютной ликвидности

0,10

0,79

1,68

0,69

0,89

Коэффициент текущей ликвидности

4,9

6,98

7,8

2,08

0,82

Коэффициент критической ликвидности

2,4

4,3

5,7

1,9

1,4

Из рассчитанных коэффициентов ликвидности можно сделать вывод, что за весь анализируемый период предприятие является платежеспособным. В 2010 г. у предприятия становится достаточно абсолютно ликвидных активов (денежных средств и краткосрочных вложений) для погашения краткосрочных обязательств.

Однако даже при небольшом значении коэффициента абсолютной ликвидности (2008-2009 гг.) предприятие могло быть всегда платежеспособным, если синхронизировало приток и отток денежных средств по объему и срокам.

Высокое значение коэффициента критической ликвидности показывает возможность погашения краткосрочных обязательств предприятия за анализируемый период при условии полного расчета с дебиторами. Дебиторская задолженность со сроками погашения более 12 мес. не включается, поскольку она может быть не реальной к погашению.

Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия долгов) показывает, достаточность у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение предстоящего года. Значение коэффициента показывает платежные возможности организации при условии не только погашения дебиторской задолженности, но и при продаже в случае необходимости материальных ресурсов. При этом следует учесть, что налог на добавленную стоимость может быть использован только по назначению, а для погашения задолженности из состава оборотных средств реально можно использовать только готовую продукцию, дебиторскую задолженность, излишки запасов, денежные средства, краткосрочные финансовые вложения.

Превышение оборотных активов над краткосрочными финансовыми обязательствами обеспечивает резервный запас для компенсации убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех оборотных активов, кроме наличности.

Из проведенного финансового анализа можно сделать вывод, что деятельность ООО "ПРОГРЕСС" на конец отчетного года можно считать финансово-устойчивой, платежеспособной и эффективной. Исходя из специфики деятельность предприятия, в структуре имущества предприятия преобладают внеоборотные активы, а в частности основные средства. В структуре оборотных активов наибольший удельный вес занимают производственные запасы и краткосрочная дебиторская задолженность, которая представлена задолженностью дочерних обществ. На конец отчетного года в структуре пассивов преобладает собственный капитал предприятия, который составляет около 94% всего капитала предприятия. Структура заемного капитала в большей степени представлена краткосрочными обязательствами, а в частности кредиторской задолженностью.

В структуре совокупных доходов, полученных от осуществления всех видов деятельности, наибольший удельный вес за весь рассматриваемый период приходился на доходы от основной деятельности внутреннего вводного транспорта. По результатам деятельности у предприятия происходит увеличение чистой прибыли, что обусловлено высоким темпом роста основной деятельности.

3. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "ПРОГРЕСС"

3.1 Обоснование выбора подходов к оценке стоимости бизнеса ООО "ПРОГРЕСС"

В работе было принято решение об отказе от сравнительного подхода. Метод сделок не может быть применен, так как на рынке купли-продажи бизнеса нет сопоставимых аналогов. Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности.

В рамках затратного подхода, было принято решение о расчете стоимости чистых активов. Метод позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих; можно обоснованно определить будущие денежные потоки; прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Другими словами, метод наиболее применим к приносящим доход компаниям, имеющим неравномерные потоки доходов и расходов, и вполне отвечает условиям, в которых функционирует ООО "ПРОГРЕСС".

Затратный подход

Оценка уровня существенности

Существенность (материальность) - это свойство информации, которое делает ее способной влиять на экономические решения разумного пользователя такой информации. Существенность зависит от величины показателя финансовой (бухгалтерской) отчетности и/или ошибки, оцениваемых в случае их отсутствия или искажения. Под уровнем существенности понимается то предельное значение ошибки бухгалтерской отчетности, начиная с которой отчетность перестает быть достоверной, т.е. квалифицированный пользователь этой отчетности с большей степенью вероятности не сможет делать на ее основе правильные выводы и принимать правильные экономические решения. Единые требования, касающиеся концепции существенности установлены федеральным стандартом №4 "Существенность в аудите".

Рассмотрим существенность на уровне финансовой (бухгалтерской) отчетности ООО "ПРОГРЕСС" за 1 квартал 2011 г. Валюта баланса на 1 квартал 2011 г. составляет 1 722 425 тыс. руб. Уровень существенности принимаем в размере 5 % (86121 тыс. руб.). Статьи, которые не превышают 86 млн. руб. принимаем по балансовой стоимости. Корректировка статей баланса заключается в нормализации отдельных статей и в пересчете статей актива в текущие цены. При этом корректировка финансовых отчетов проводится по следующим статьям: основные средства; долгосрочные финансовые вложения; запасы; краткосрочная дебиторская задолженность. Для определения рыночной стоимости отдельных статей баланса выполним следующие этапы:

сбор информации и анализ исходных данных;

нормализация статей баланса;

приведение статей в текущие цены.

Исходные данные:

Баланс предприятия за 1 квартал 2011 г.;

Расшифровка строк баланса за 1 квартал 2011 г.

В состав основных средств ООО "ПРОГРЕСС" входят: офисно-торговое здание на ул. Взлетная и 3 единицы легкового транспорта.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Объектом оценки является торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх. Описание здания приведено ниже в таблице 3.1.

Технические параметры объекта оценки, характеристика, описание конструктивных элементов здания приняты по данным технического паспорта.

Здание расположено на земельном участке площадью 13036,0 кв. м., предоставленным в аренду на 10 лет с 30.06.2007г. по 29.06.2017г. Здание обслуживается собственной трансформаторной подстанцией, имеются эскалаторы, вход с тепловой завесой и автоматическими дверями. В здании расположен мебельный гипермаркет, отдел бытовой техники, кафе, продовольственный магазин и другие небольшие розничные отделы.

Таблица 3.1 - Описание объекта недвижимости

Наименование объекта

Технические параметры и характеристика

Торговый комплекс (Литера ББ1)

Кадастровый номер

24: 50: 040125: 0031: 100008

Назначение

Нежилое

Использование

Офисно-торговый комплекс

Место нахождения

г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх

Год постройки

2008

Число этажей

6

Cтроительный объем, куб. м.

111404

Общая площадь застройки, кв. м.

8560,4

Общая площадь, кв. м.

24273,0

Полезная площадь (торговая / офисная), кв. м.

17179,9/1459,7

Ежемесячные расходы на содержание здания, руб. /кв. м.

40,86

Описание конструктивных элементов Литера Б1 (подвал)

Наименование конструктивных элементов

Описание конструкционных элементов

Фундамент

Бетонный, ленточный свайный

Стены и их наружная отделка

Железобетонные блоки

Перегородки

Кирпичные

Перекрытие (подвальное)

Железобетонные плиты

Полы

Бетонные, керамическая плитка

Проемы дверные

Филенчатые, окрашенные

Отделка внутренняя

Штукатурка, окраска, керамическая плитка

Отопление

Имеется

Водопровод

Имеется

Канализация

Имеется

Горячее водоснабжение

Имеется

Электроосвещение

Имеется

Вентиляция

Имеется

Лифты

Имеются

Прочие работы

Лестницы бетонные

Износ по паспорту, %

0

Описание конструктивных элементов Литера Б

Наименование конструктивных элементов

Описание конструкционных элементов

Фундамент

Свайный, бетонный, ленточный

С гены и их наружная отделка

Железобетонные панели, кирпич, "Сэндвич"

Перегородки

Кирпичные, гипсобетонные

Перекрытие (чердачное)

Железобетонное

Перекрытие (междуэтажное)

Железобетонное

Перекрытие (подвальное)

Железобетонные

Крыша

Металлическая

Попы

Керамическая плитка, линолеум

Проемы оконные

3-е стеклопакеты

Проемы дверные

Филенчатые, окрашенные, ворота металлические

Отделка внутренняя

Штукатурка, окраска, керамическая плитка

Отопление

Имеется

Водопровод

Имеется

Канализация

Имеется

Горячее водоснабжение

Имеется

Электроосвещение

Имеется

Вентиляция

Имеется

Лифты

Имеются

Прочие работы

Крыльца бетонные, лестницы бетонные

Износ по паспорту, %

0

3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

В настоящее время анализ российского рынка коммерческих сделок с недвижимостью проводят крупные аналитические центры, которые используют схемы горизонтального, вертикального и комбинированного анализа продаж и предложений в рамках использования информационных систем управления недвижимостью. Основная тенденция указанных центров заключается в обслуживании крупных или наиболее значимых рынков сделок (по стратегическому, территориальному, инвестиционно-привлекательному критериям и т.п.).

Коммерческие сделки с недвижимостью на территории Красноярского края на сегодняшний день не являются предметом исследования известных аналитических центров, в силу чего анализ этих сделок имеет некомплексный, нерегулярный и непредставительный характер.

Несмотря на вышеотмеченное, рынок коммерческой недвижимости в г. Красноярске (по крайней мере, отдельные его секторы) является в настоящее время достаточно развитым и исследованным.

Более подробная информация об анализе рынка недвижимости г. Красноярска приведена в приложении 1.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. В соответствии с разделом II Распоряжения Минимущества РФ "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" от 6 марта 2002 г. N 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Анализ наилучшего использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

быть законодательно разрешенным, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны попадать под действие правовых ограничений,

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу,

быть финансово целесообразным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат,

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.

Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использования земельного участка как свободного, и вариант оптимального использования земельного участка с существующими улучшениями. Исходя из этого, необходимо рассматривать два варианта:

анализ земельного участка как свободного,

анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Анализ земельного участка как условно свободного

Рассматриваемый земельный участок относится к землям поселений. Он расположен в оживленной деловой части г. Красноярска - микрорайон Взлетка - на пересечении двух основных транспортных магистралей - ул.78 Добровольческой бригады и пр. Молокова. Таким образом, учитывая место расположения участка и его размеры, наилучшее использование под строительство и эксплуатацию торгово-офисного здания.

3.3 Анализ земельного участка с существующей застройкой

Анализ наиболее эффективного использования Объекта как застроенного, проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения оцениваемого здания и его технического состояния.

Из всех типичных для данного рынка и юридически разрешенных способов использования объекта на каждом последующем этапе исключаются те, которые не удовлетворяют соответствующему критерию. Далее из всех финансово осуществимых способов использования отбирается тот, который являются максимально эффективным.

Физически возможные способы использования объекта:

варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

На земельном участке в 2008 г. построено торгово-офисное здание с учетом всех современных требований, которое в настоящее время успешно эксплуатируется. Проведение ремонта здания не требуется. Также на данном земельном участке невозможно строительство еще каких-либо зданий, так как согласно проектно-сметной документации незастроенная часть участка используется в качестве парковки автомобилей.

Таким образом, максимальная эффективность использования данного земельного участка совпадает с существующими улучшениями, а именно эксплуатация торгово-офисного центра.

Выбор подходов к оценке объекта недвижимости, расчеты и обоснование

Затратный подход к оценке объекта недвижимости

Оценка земельного участка

Существует 6 методов оценки земли: Метод техники остатка для земли; Метод средневзвешенного коэффициента капитализации; Метод сравнения продаж; Метод разбиения; Метод капитализации; Метод валового рентного мультипликатора.

Для г. Красноярска наиболее приемлем метод сравнения продаж, поскольку информация предложений о продаже земельных участков, либо прав аренды на земельный участок все чаще и чаще появляются в СМИ. Оценка земельной составляющей проводилась методом сравнения продаж по данным еженедельного журнала "Недвижимость Красноярья" были отобраны аналоги - земли под торгово-офисные здания. Корректировка на место нахождения проводилась по кадастровой стоимости. Результаты определения стоимости земли представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 - Расчет рыночной стоимости земельного участка

Показатели

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации

www.kn24.ru

Еженедельный журнал

"Недвижимость

Красноярья"

www.posad.ru

(http://www.posad.ru/business/sell/other/)

Объект оценки

Земля под зданием торгового комплекса

Землеотвод под склад-магазин

Страница:


Подобные документы

  • Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

    Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".

    дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012

  • Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

    Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013

  • Оценка рыночной стоимости станка

    Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.

    практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000

  • Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

    Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.

    отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012

  • Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

    Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.

    дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014

  • Финансовые методы оценки стоимости бизнеса

    Понятие, цели и принципы оценки стоимости бизнеса, основные подходы и методы, нормативно-правовое обеспечение на примере производственно-хозяйственной деятельности ЗАО "АтомЭнергоРесурс": диагностика финансового состояния; оценка вероятности банкротства.

    дипломная работа [517,8 K], добавлен 21.04.2011

  • Оценка стоимости

    Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса предприятия. Проведение анализа рынка. Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.

    курсовая работа [194,0 K], добавлен 13.11.2008

  • Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

    Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.

    дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006

  • Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

    Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

    контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010

  • Оценка стоимости бизнеса на примере предприятия ОАО "ОТП Банк"

    Теоретическое исследование процедуры оценки стоимости денег и ценных бумаг во времени. Систематизация финансовой информации и проведение оценки стоимости предприятия в условиях кризиса на примере ОАО "ОТП Банк". Повышение эффективности оценки бизнеса.

    дипломная работа [403,2 K], добавлен 04.08.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены