Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

Купля-продажа нежилых помещений

Офисные помещения

По классификации, приведенной ниже, в городе присутствуют офисные здания от класса D (достаточно много) и C, С+ (подавляющее большинство) до класса A (единицы).

Возможно инвестирование строительства помещений класса "А", "В+" на стадии строительства по цене от 50 500 руб. /м² до 115 000 руб. /м² (в зависимости от расположения и качества отделки).

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно с осторожностью отметить следующие изменения:

1. Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта. Если ранее наибольший спрос отмечался к объектам до 100 м², то в настоящее время эта планка увеличилась до 200 м².

2. 55% покупателей интересует площадь от 200 м² до 500 м².

3. Вместе с ростом цен на жилье на 25-37% выросла цена на коммерческую недвижимость.

Торговые помещения

Максимальная стоимость торговых площадей, предлагаемых к продаже, составляет 95 000 руб. /м² (единичное предложение), минимальная стоимость составляет 35 500 руб. /м². Главным фактором (для большинства сделок), влияющим на цену при продаже торговых площадей, является местоположение.

Стоимость 1м² торговых помещений в Центральном районе г. Красноярска находится в диапазоне от 45 000 руб. до 85 000 руб. в зависимости от местоположения, площади и дополнительных факторов.

При инвестировании в строительство торговых помещений стоимость составляет от 37 500 руб. /м² до 65 000 руб. /м².

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно отметить следующие изменения:

1. Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта.

2. На 15-30% выросла цена на торговые площади.

Складские и производственные помещения

По классификации, приведенной выше, в городе присутствуют производственно-складские помещения класса B (единицы) и C, D (подавляющее большинство). При этом необходимо отметить, что склады класса А не отмечаются.

Рынок производственно-складских помещений г. Красноярска в настоящее время продолжает находиться в стадии формирования. Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 500 м², расположенные в черте города либо в зонах промышленной активности.

Средняя стоимость производственно-складских помещений составляет 15 400 - 45 500 руб. /м². При этом в большей мере играют роль удобство расположения, наличие подъездных путей (в т. ч. железнодорожных тупиков).

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно отметить следующие изменения:

1. Увеличилось количество инвесторов (покупателей) из других регионов России (Москва, Новосибирск). Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта (свыше 1000 м²).

2. На 21-30 % выросла цена на производственные площади.

Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости в 2009 году спрос по всем секторам превосходил предложения. Но нельзя не замечать тот факт, что на такие сектора, как офисная и торговая недвижимость, как такового дефицита нет, есть повышенный спрос на помещения определенной категории, с определенной ценой, конкретным местоположением и качественными характеристиками.

Рынок торговых комплексов. Рынок торговых комплексов (ТК), который начал формироваться в 2001 году, считается самым инвестиционно-привлекательным в Красноярске. Согласно исследованию компании потребность в качественных торговых помещениях возрастает, спрос превышает предложения. Спрос и увеличение покупательской способности населения стимулирует рост объемов строительства ТК.

Наиболее застраиваемыми участками являются территории Октябрьского района, центр города, район Взлетки и Северного, на правом берегу вдоль пр. им. газеты "Красноярский рабочий". Из-за спроса средневзвешенная арендная ставка в ТК остается на довольно высоком уровне: в низком ценовом диапазоне - 285 руб. /м²; в высоком ценовом диапазоне - 2 620 руб. /м².

Структуры спроса и предложения коммерческой недвижимости в г. Красноярске по состоянию на 10.09.2009г. приведены на иллюстрациях ниже (источник: аналитика, подготовленная ООО "Аревера-Недвижимость", http://estate. arevera.ru/) (рисунок 3.1).

Рисунок 3.1 - Структура спроса и предложения коммерческой недвижимости

Анализ вышеприведенных иллюстраций позволяет сделать вывод о существенных долях сегмента торговых и офисных площадей на общем рынке продаж и покупки коммерческой недвижимости, т.е. потенциальной привлекательности данных сегментов рынка при совершении операций купли-продажи в настоящее время.

Аренда нежилых помещений

Ниже представлен анализ аренды нежилых помещений в г. Красноярске.

Офисные помещения

Стоимость аренды 1 кв. м офисных помещений в г. Красноярске достигает 2 100 руб. /мес/м². Большинство объектов (площадей) в Центральном районе сдаются по цене от 560 до 950 руб. /мес/м². Средние ставки арендной платы, в зависимости от местоположения и качества нежилых помещений, сложившиеся в настоящее время на рынке г. Красноярска, находятся в диапазоне от 390-810 руб. /мес/м².

Стоимость аренды на окраинах правобережных районов значительно ниже: 70-390 руб. /мес/м².

Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 150 м².

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года никаких качественных изменений (в предлагаемых к аренде объектах) не произошло. Цена аренды в среднем поднялась на 25%.

Торговые помещения

Стоимость аренды торговых помещений в г. Красноярске достигает 3 150 руб. /мес/ м².

Торговые помещения класса 1 и площади в некоторых торговых зданиях класса 2 сдаются по цене 1 850 руб. /мес/м². Эти объекты размещены в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном районах. Большинство объектов (площадей) в торговых помещениях класса 2 сдаются по цене от 690 до 1 550 руб. /мес/ м².

Большинство торговых помещений класса 3, сдаются по следующей цене:

в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном, Советском - 590-1850 руб. /мес/ м²;

в Кировском, Ленинском, Свердловском районе - 380-1150 руб. /мес/м². Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 150 м². За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года никаких качественных изменений (в предлагаемых к аренде объектах) не произошло. Цена аренды поднялась на 27%.

Складские/производственные помещения

При наличии на рынке большого количества складских площадей, основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики. В их числе удобное расположение объекта (предпочтение, как правило, отдается складам, расположенным в черте города), выполнение арендодателем погрузо-разгрузочных работ, соблюдение условий хранения, охрана объекта, наличие подъездных путей (в т. ч. железнодорожных тупиков).

Средняя месячная стоимость аренды 1 м² производственно-складских помещений в г. Красноярске составляет 195-340 руб.

Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 500 м², расположенные в черте города или в зонах промышленной активности.

Структура спроса по продажам и аренде коммерческой недвижимости по районам г. Красноярска по состоянию на 10.09.2009г. приведена на иллюстрации ниже (источник: аналитика, подготовленная ООО "Аревера-Недвижимость", http://estate. arevera.ru/) (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 - Структура спроса по продаже и аренде коммерческой недвижимости по районам г. Красноярска

Анализ вышеприведенных данных позволяет сделать следующие выводы:

в целом рынок продаж коммерческой недвижимости незначительно отличается по емкости от рынка аренды (за исключением Центральных частей г. Красноярска, на территории которых рынок продаж менее активен, чем рынок аренды);

рынок продаж коммерческой недвижимости наиболее развит в Советском районе г. Красноярска, наименее развит в Железнодорожном, Кировском, Ленинском районах и находится на среднем уровне в Центральном, Октябрьском, Советском, Свердловском районах;

наиболее дорогостоящая коммерческая недвижимость на момент исследования в центре г. Красноярска;

рынок аренды коммерческой недвижимости наиболее развит в Центральном и Советском (который уже практически "догнал" Центральный) районах г. Красноярска, наименее развит в Железнодорожном, Кировском, Ленинском, Октябрьском районах и находится на среднем уровне в Свердловском районе; - разброс цен на аренду и продажу коммерческой недвижимости обусловлен типом строения здания, возможностями его эксплуатации и логистикой объекта.

Краткий анализ рынка аренды объектов недвижимости краевой собственности

Аренда объектов недвижимости краевой собственности строилась на основе текущих нормативных ставок и составила за период с июня 2008 года по декабрь 2009 года в среднем 2 150 руб. /год.

Офисные помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и других ценообразующих факторов.

Торговые помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и других значимых ценообразующих факторов.

Складские производственные помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и др. факторов.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Красноярска за 4 квартал 2009г. (источник: почтовая рассылка Интернет post@ridasib.com)

В 4 квартале 2009 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска средняя цена квадратного метра составила: 72 тыс. руб. на офисные помещения, 78 тыс. руб. на торговые помещения, 13 тыс. руб. на производственно-складские помещения. По отношению к предыдущему кварталу, средняя цена квадратного метра офисных и торговых помещений снизилась на 16% и 11% соответственно, средняя цена квадратного метра производственно-складских помещений упала на 30%. В 4 квартале 2009 г. средняя арендная ставка составила 732 руб. за 1 кв. м на офисные помещения, 1061 руб. на торговые помещения, 218 руб. на производственно-складские помещения. По отношению к предыдущему кварталу, средняя арендная ставка офисных и торговых помещений снизилась на 19% и 24% соответственно. Арендная ставка производственно-складских помещений снизилась на 1,3%.

Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска

Как было отмечено выше, в целом, с точки зрения общеэкономической ситуации и географического положения, рынок недвижимости г. Красноярска можно оценить как перспективный с точки зрения инвестиций в различные сегменты рынка недвижимости.

В Красноярске слабо выражена общепринятая классификация коммерческой недвижимости. Вместе с тем, на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности объектов недвижимости, что выражается в рыночной стоимости этих объектов.

С учетом вышесказанного, можно сформулировать ряд общих выводов, приведенных далее:

1. Цены на коммерческую недвижимость являются в настоящее время общедоступной информацией; происходит дальнейшая систематизация информации о рынке недвижимости.

2. Дальнейшее увеличение доли привлеченного капитала с целью инвестирования на рынке недвижимости г. Красноярска.

3. Структура спроса и предложения в продаже коммерческой недвижимости все более отражает ситуацию, когда доминирующие позиции закреплены за такими сегментами, как производственно-складские, торговые и офисные помещения. При этом доля готового бизнеса и земли в общей структуре спроса и предложения не превышает 10-15%.

4. Повышение цен на жилую недвижимость от производителя напрямую влияет на цены вторичного рынка не только жилой, но также нежилой недвижимости.

5. Серьезным фактором развития рынка коммерческой недвижимости является ипотека с длительным сроком кредитования (10-15 лет).

6. Существенным фактором, формирующим рынок коммерческой недвижимости, связан с сегментом продажи и аренды земли.

7. В современных особо нестабильных экономических условиях все участники рынка (из тех, кто остался в строю), начали работать исходя из новых реалий. А это - падение цен на недвижимость, фактическое сворачивание ипотечной программы, массовый отток тех клиентов, для которых приобретение недвижимости казалось до недавнего момента хорошим способом вложения денежных средств. Однако, "кризис кризисом" - но проблема приобретения недвижимости по-прежнему актуальна, поэтому, скорректировавшись сообразно новым условиям, рынок недвижимости продолжает свою работу.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости г. Красноярска находится в стадии активного роста. Следующим шагом его развития станет переход сегодняшних инвесторов жилой недвижимости в статус инвесторов коммерческой недвижимости.

Размещено на Allbest.ru