Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи
Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.02.2012 |
| Размер файла | 439,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Землеотвод под офисное здание
Землеотвод под магазин строительных материалов
Права на земельный участок
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Место нахождения
г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх
г. Красноярск, ул.2-я Брянская
г. Красноярск, ул. Горького
г. Красноярск, ул. Калинина/Пригорная
Площадь, кв. м.
13036,0
6600
1300
1000
Стоимость, руб.
12 000 000
38 000 000
4 000 000
Стоимость 1 кв. м.
1 818
29 230
4 000
Кадастровая стоимость 1 кв. м. земельного участка,
руб.
7200 (источник: www.rosreestr.ru)
5 414 (источник: www.rosreestr.ru)
11 429 (источник: www.rosreestr.ru)
5 070 (источник: www.rosreestr.ru)
Корректировка на место нахождения
1,33
0,63
1,42
Откорректированная стоимость
2 418
18 415
5 680
Стоимость 1 кв. м., определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.
8 838
Стоимость земельной составляющей, руб.
115 212 160
Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего.
При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта за вычетом накопленного износа. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного оцениваемому объекту.
Определение рыночной стоимости объекта обычно производится в несколько этапов:
Определение восстановительной стоимости;
Определение накопленного износа;
Определение стоимости объекта с учетом износа;
Для определения стоимости затратным подходом используем метод сравнительной единицы. Этот метод позволяет определить восстановительную стоимость объекта с использованием укрупненных показателей стоимости 1 м строительного объема (1 м2 строительной площади, 1 п. м. строительной длины), который можно определить по сборникам УПБС.
Для оценки принимаем расчет на основе стоимости воспроизводства. При определении полной восстановительной стоимости объектов, нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 2000 года на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 2011 г. Основная формула расчета:
ПВС = УПБС2000 х S х И2000-2011 х К х Кпред
где: ПВС - полная восстановительная стоимость; УПБС2000 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 2000 г. - базисный стоимостной показатель (сборники УПБС, таблицы); И 2000-2011 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 2000 года в цены 2011 г. (Значение индекса - 5,74 (на 1 квартал 2011 года). Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/778.html); К ндс - коэффициент НДС (1,18); Кпред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (1,3).
Согласно методики Е.С. Озерова для определения прибыли предпринимателя (http://www.niec.ru/Met/met002. htm) ее величина для наших данных будет составлять от 30 до 48%. Принимаем минимальное значение - 30%.
Таблица 3.3 - Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости
|
№ п/п |
Объект оценки |
Таблица УПБС |
УПБС, руб. |
Кндс |
И 2000-2011 |
Кпред |
Площадь, кв. м |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
|
|
1 |
Нежилое здание |
Табл. №15.23 |
6 286 |
1,18 |
5,74 |
1,3 |
24 273,0 |
1 343 492 000 |
3.4 Расчет накопленного износа
Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные крупы", оцениваемый объект относится к 10 амортизационной группе, срок полезного использования свыше 30 лет. В соответствии с Постановлением №1072 от 22 октября 1990 г. норма амортизации таких зданий составляет 1% в год. Здание было введено в эксплуатацию в феврале 2008 года. Физический износ здания согласно методу срока жизни равен 3% (3 года * 1%/год).
Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временным фактором, как моральное устаревание использованных материалов или конструкций, а также использованием объекта не по назначению. Поскольку оцениваемый объект представляет собой торговое помещение, построенное в соответствии с современными технологиями в 2008 году, и используется в соответствии с этим назначением, функциональный износ равен нулю.
Износ внешнего воздействия вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Объект оценки расположен в одном из наиболее развивающихся районов г. Красноярска - Взлетка, представляет собой торговый комплекс, в котором расположены как гипермаркет, так и отделы по торговле мебелью, цифровой техникой и прочими товарами. народного потребления. Объект оценки является привлекательным с точки зрения капитальных вложений, так как расположен в уже сформированном микрорайоне, где невозможно строительство других аналогичных объектов, следовательно износ внешнего воздействия равен нулю.
Таким образом, рыночная стоимость, определенная затратным подходом, с учетом совокупного износа составляет 1 418 400 000 руб. (таблица 3.4).
Таблица 3.4 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
|
Наименование объекта |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
Износ, % |
Стоимость земельной составляющей, руб. |
Стоимость определенная затратным подходом, руб. |
|
|
Торговый комплекс, Литера Б, Б1 ' |
1 770 947 000 |
3 |
115 212 160 |
1 418 400 000 |
Сравнительный подход
Сравнительный подход представлен методом сравнительного анализа продаж.
Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемым объектом по следующим характеристикам: район, планировка, площадь и т.д.
Стоимость 1 кв. м. здания определялась по данным еженедельных газет и журналов по недвижимости, а также по данным Интернет-сайтов. Корректировка на торг - в соответствии со статьей А.А. Марчука, заместителя директора департамента оценки ООО "ФБК" "Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг", данная поправка составляет 3% (http://adalin.ru/files_uploads/file/rusvs-03. pdf).
Таблица 3.5 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости рыночным подходом
|
Показатели |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Объект |
Торгово-офисный центр |
Под торгово-офисное |
Под супермаркет |
Под торгово-офисное |
|
|
Место нахождения |
г. Красноярск, ул. Взлетная, хх |
г. Красноярск, ул. Взлетная |
г. Красноярск, ул. Молокова |
г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады |
|
|
Источник информации |
www.rif-2000.ru |
www.rif-2000.ru |
www.rif-2000.ru |
||
|
Полезная площадь, кв. м. |
18 639,6 |
15 036 |
17 017 |
14 908 |
|
|
Стоимость, руб. |
1 250 000 000 |
1 200 000 000 |
1 100 000 000 |
||
|
Стоимость 1 кв. м., руб. |
83 136 |
70 517 |
73 784 |
||
|
Материал стен |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
|
|
Корректировка на материал стен |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
||
|
Откорректированная стоимость, руб. /кв. |
83 136 |
70 517 |
73 784 |
||
|
Корректировка на уторговывание, % |
-3% |
-3% |
-3% |
||
|
Откорректированная стоимость |
80 642 |
68 401 |
71 570 |
||
|
Стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб. |
73 538 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, руб. |
1 370 715 000 |
Доходный подход
Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Среди методов, используемых в доходном подходе, наиболее распространены: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации дохода.
Для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества принят метод прямой капитализации дохода, поскольку предполагаемые доходы стабильны и предсказуемы.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода
Ставка капитализации
Ставка капитализации при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости определяется как сумма безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.
Формула модели кумулятивного построения имеет следующий вид:
R=Rf+K + L + M + N,
где R - необходимая норма дохода на собственный капитал;
Rf - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка);
К - норма возврата капитала;
L - риск за низкую ликвидность недвижимости;
М - риск качества управления;
N - риск вложения в недвижимость.
Безрисковая ставка
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.
Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.
Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ - 7,43% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp).
Расчет премий за риски приведен а таблицах 3.6 и 3.7.
Таблица 3.6 - Расчет премий за риск инвестирования и риск качества управления
|
Виды риска |
Уровень риска |
Определение риска (максимальный уровень 5) |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||||
|
Риск инвестирования |
||||||||
|
1 |
Государственная гарантия возврата инвестиций |
X |
Нет правовой базы |
|||||
|
2 |
Объемы инвестиций |
X |
Не требуются |
|||||
|
3 |
Кредитная политика банков |
X |
Доступность кредитов |
|||||
|
Количество наблюдений |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
|||
|
Взвешенный уровень риска |
1 |
2 |
3 |
0 |
0„ |
|||
|
Сумма весов |
6 |
|||||||
|
Количество факторов |
3 |
|||||||
|
Средневзвешенная величина |
2,0 |
|||||||
|
Качество управления |
||||||||
|
1 |
Ключевая фигура |
X |
Нет зависимости от ключевой фигуры |
|||||
|
2 |
Стратегия маркетинга |
X |
Разработана |
|||||
|
3 |
Финансовая структура |
X |
Хорошая |
|||||
|
Количество наблюдений |
0 |
2 |
1 |
0 |
0 |
|||
|
Взвешенный уровень риска |
0 |
4 |
3 |
0 |
0 |
|||
|
Сумма весов |
7 |
|||||||
|
Количество факторов |
3 |
|||||||
|
Средневзвешенная величина |
2,33 |
Таблица 3.7 - Расчет премии за риск вложения в недвижимость
|
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости |
||||||||||||
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Систематические |
риски |
|||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Несистематические риски |
||||||||||||
|
Природные и антропогенные, чрезвычайные ситуации |
Статичный |
1 |
||||||||||
|
Ускоренный износ здания |
Статичный |
1 |
||||||||||
|
Недополучение арендных платежей |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
1 |
° |
|||||||||
|
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости |
||||||||||||
|
Криминогенные факторы |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Финансовые проверки |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неправильное оформление договоров аренды |
Динамичный |
1 |
||||||||||
|
Количество наблюдений |
0 |
0 |
1 |
4 |
3 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
||
|
Взвешенный итог |
0 |
0 |
3 |
16 |
15 |
6 |
0 |
0 |
0 |
10 |
||
|
Сумма |
50 |
|||||||||||
|
Количество факторов |
10 |
|||||||||||
|
Средневзвешенное значение риска |
5,0 |
Рассчитаем ставку капитализации
Rf - 7,43%;
К - 1,0%;
L - 5,0%;
М - 2,33%;
N - 2,0%.
ИТОГО: 17,76%.
3.5 Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход определен на основе данных о доходах и расходах при сдаче объекта оценки в аренду.
Рыночная стоимость имущества, по методу прямой капитализации дохода, равна отношению чистого операционного дохода на ставку капитализации:
С = ЧОД/Rk
где С - стоимость имущества; ЧОД - чистый операционный доход; Rk - коэффициент капитализации.
Расчет стоимости аренды 1 кв. м. торгового помещения определялась по данным еженедельных газет и журналов о недвижимости: "Недвижимость Красноярья", "Новые времена", "Кошелек", "Купи, продай Недвижимость", а также по данным Интернет-сайтов www.gilcom.ru, www.651020.ru. В результате анализа определена стоимость аренды 1 кв. м. площадей на Взлетке (таблица 3.8).
Чем больше площадь здания, тем ниже стоимость содержания 1 кв. м. Оцениваемое нами здание более 20 тыс. кв. м. По данным фирмы ООО "Сибтрансриелт", занимающейся сдачей площадей в аренду, расходы на содержание здания такого объема доходят до 50 руб. за 1 кв. м. Таким образом, стоимость торговых, офисных, складских и производственных площадей с учётом затрат на содержание, составит:
Торговые площади - 1233 руб. - 50 руб. = 1183 руб.
Офисные площади - 767 руб. - 50 руб. = 667 руб.
Складские площади - 264 руб. - 50 руб. = 214 руб.
Производственные площади - 221 руб. - 50 руб. = 171 руб.
Таблица 3.8 - Расчет рыночных арендных ставок
|
Показатели |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Объект оценки |
Торговые площади |
||||
|
Место нахождения |
г. Красноярск, ул. Взлетная, хх |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Весны |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Весны |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, |
|
|
Источник информации |
www.651020.ru |
www.651020.ru |
www.posad.ru |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. |
1200 |
1300 |
1200 |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб. |
1233 |
||||
|
Объект оценки |
Офисные помещения |
||||
|
Место нахождения |
г. Красноярск, ул. Взлетная |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Молокова |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Молокова |
г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. 78 Добровольческой бригады |
|
|
Источник информации |
www.posad.ru |
www.posad.ru |
www.651020.ru |
||
|
Стоимость аренды 1, кв. м. |
800 |
800 |
700 |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб. |
767 |
||||
|
Объект оценки |
Складские площади |
||||
|
Место нахождения |
г. Красноярск, ул. Взлетная, хх |
г. Красноярск, ул. Шахтеров |
г. Красноярск, ул. Шахтеров |
г. Красноярск, ул. Шахтеров |
|
|
Источник информации |
www.651020.ru |
www.651020.ru |
www.651020.ru |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. |
272 |
260 |
260 |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб. |
264 |
||||
|
Объект оценки |
Производственные площади |
||||
|
Место нахождения |
г. Красноярск, ул. Взлетная, хх |
г. Красноярск, ул. Высотная |
г. Красноярск, ул. Спандаряна |
г. Красноярск, ул. Калинина |
|
|
Источник информации |
www.651020.ru |
www.651020.ru |
www.651020.ru |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. |
222 |
220 |
222 |
||
|
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб. |
221 |
При сдаче объектов недвижимости в аренду, как правило, существует недозагрузка, зависящая либо от площади объекта, т.е. не все сразу площади могут быть сданы в аренду, либо от времени, т.е. требуется определенное время для того, чтобы найти подходящего арендатора.
По данным ведущих консалтинговых агентств в области управления недвижимостью Nobble Gibbon, Coliers International коэффициент недозагрузки по городу Москве составляет 0,5% - 1% в год, для города Красноярска данный коэффициент составляет от 8 до 12%.
В данном случае примем среднее значение коэффициента недозагрузки 10%.
Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом приведен в таблице 3.9.
Таблица 3.9 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
|
Объект оценки |
Полезная площадь, кв. м. |
Коэффициент недозагрузки, % |
Чистый операционный доход, руб. |
Коэффициент капитализации, % |
Стоимость, определенная доходным подходом, руб. |
|
|
ТК (торговые площади) г |
17179,9 |
10 |
219497274 |
17,76 |
1 235 908 074 |
|
|
ТК (офисные площади) |
1459,7 |
10 |
10515095 |
17,76 |
59 206 616 |
|
|
ТК (складские площади) |
1542,4 |
10 |
3564795 |
17,76 |
20 072 044 |
|
|
ТК (производственные площади) |
265,4 |
10 |
490141 |
17,76 |
2 759 803 |
|
|
Итого (округленно) |
1 317 947 000 |
Согласование результатов
В результате применения различных методов оценки получены ориентировочные значения рыночной стоимости имущества.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.
Оценка, произведенная затратным подходом, произведена с использованием нормативной литературы, которая не всегда реально отражает действительность, принимаем весовой коэффициент 0,2.
Рыночный подход основывается на анализе цен покупки и продажи аналогов. Данная информация достаточно достоверна, принимаем весовой коэффициент 0,5.
Доходный подход является одним из основополагающих при оценке недвижимости, принимаем весовой коэффициент 0,3.
Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости приведено в табл.3.10.
Таблица 3.10
Расчет средневзвешенной стоимости объекта недвижимости
|
Наименование объекта оценки |
Стоимость, руб. |
Рыночная стоимость, руб. |
|||
|
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|||
|
Весовой коэффициент |
0,2 |
0,5 |
0,3 |
1,0 |
|
|
Торгово-офисный комплекс, Литера ББ1 |
1 418 400 000 |
1 370 715 000 |
1 317 947 000 |
1 364 422 000 |
Оценка запасов
Стоимость производственных материальных запасов, код строки 210, оцениваем по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. По данным бухгалтерии неликвидных запасов нет. Продукция предприятия - высоколиквидные товары.
Все остальные статьи (затраты в незавершенном производстве, готовая продукция и расходы будущих периодов) также принимаем по балансовой стоимости. Рыночная стоимость запасов предприятия составляет 311 735 тыс. руб. (таблица 3.11).
Таблица 3.11 - Корректировка статьи "Запасы"
|
Показатели |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Коэффициент корректировки |
Откорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
|
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности |
216 965 |
1 |
216 965 |
|
|
Затраты в незавершенном производстве |
76 659 |
1,0 |
76 659 |
|
|
Готовая продукция и товары для перепродажи |
6 206 |
1,0 |
6 206 |
|
|
Расходы будущих периодов |
11 905 |
1,0 |
11 905 |
|
|
Итого |
311 735 |
3.6 Оценка краткосрочной дебиторской задолженности
Корректировка дебиторской задолженности проводится с помощью метода дисконтирования согласно http://www.ocenchik.ru/docs/466.html
Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности каждой из организаций-дебиторов были определены коэффициенты дисконтирования и сроки неплатежа по денежным обязательствам.
Согласно вышеуказанной методике коэффициент дисконтирования зависит от срока неплатежа (таблица 3.12).
Таблица 3.12 - Коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежа
|
Срок неплатежа свыше 3-х месяцев (в месяцах) |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 и более |
|
|
Коэффициент дисконтирования (К) |
0,8 |
0,6 |
0,4 |
0,2 |
0,1 |
0,01 |
Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определялась путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов, на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от срока неплатежа по денежным обязательствам.
Общая сумма дебиторской задолженности равна 343 867 тыс. руб., в том числе со сроком неплатеже свыше 7 месяцев (коэффициент дисконтирования 0,4) 280 000 тыс. руб., со сроком неплатежа более 9 месяцев (коэффициент дисконтирования 0,01) - 45 900 тыс. руб., а безнадежная задолженность (срок неплатежа более года) - 17 967 тыс. руб.
Таким образом, итоговая стоимость дебиторской задолженности составляет 112 459 тыс. руб. (280 000 *0,4 + 45 900*0,01 + 17 967 * 0).
3.7 Оценка долгосрочных финансовых вложений
Величина долгосрочных финансовых вложений ООО "ПРОГРЕСС" составляет 1570 тыс. руб., она состоит из вложений в уставные капиталы дочерних обществ (100%). Оценка долгосрочных финансовых вложений будет проводиться методом чистых активов. Сравнительным и доходным подходом оценка дочерних обществ проводиться не будет, поскольку дочерние общества входят в состав ООО "ПРОГРЕСС", каждое из которых выполняет определенную функцию в общем процессе. ОАО "ПРОГРЕСС1", являющееся дочерней структурой ООО "ПРОГРЕСС", признано банкротом. Решением суда на предприятии введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Оценка чистых активов данного предприятия принимается равной нулю. Далее представим расчет чистых активов дочерних структур ООО "ПРОГРЕСС". Расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС2" представлен в таблице 3.13.
Таблица 3.13 - Расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС2"
|
Показатель |
Значение, тыс. руб. |
|
|
Нематериальные активы |
||
|
Основные средства |
98126 |
|
|
Незавершенное строительство |
4334 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения |
265 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
||
|
Запасы |
722 |
|
|
НДС |
22688 |
|
|
Долгосрочная дебиторская задолженность |
849 |
|
|
Краткосрочная дебиторская задолженность |
2 754 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
137 973 |
|
|
Денежные средства |
22 150 |
|
|
Прочие оборотные активы |
||
|
Итого актива для расчета чистых активов |
289 861 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
223 |
|
|
Краткосрочные заемные средства |
||
|
Кредиторская задолженность |
87 813 |
|
|
Расчеты по дивидендам |
279 |
|
|
Резервы предстоящих расходов |
||
|
Итого пассива для расчета чистых активов |
88 315 |
|
|
Стоимость чистых активов акционерного общества |
201 546 |
Стоимость чистых активов ООО "ПРОГРЕСС2" на 1 квартал 2011 года составляет 201 546 тыс. руб.
В таблице 3.14 представим расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС3".
Таблица 3.14 - Расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС3"
|
Показатель |
Значение, тыс. руб. |
|
|
Нематериальные активы |
||
|
Основные средства |
88 142 |
|
|
Незавершенное строительство |
3 552 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения |
59 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
895 |
|
|
Запасы |
59 |
|
|
НДС |
9 171 |
|
|
Долгосрочная дебиторская задолженность |
94 |
|
|
Краткосрочная дебиторская задолженность |
||
|
Краткосрочные финансовые вложения |
14 508 |
|
|
Денежные средства |
2 618 |
|
|
Прочие оборотные активы |
||
|
Итого актива для расчета чистых активов |
119 098 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
||
|
Краткосрочные заемные средства |
||
|
Кредиторская задолженность |
4 119 |
|
|
Расчеты по дивидендам |
||
|
Резервы предстоящих расходов |
||
|
Итого пассива для расчета чистых активов |
4 119 |
|
|
Стоимость чистых активов акционерного общества |
114 979 |
Стоимость чистых активов ООО "ПРОГРЕСС3" на 1 квартал 2011 года составляет 114 979 тыс. руб.
В таблице 3.15 представим расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС4".
Таблица 3.15 - Расчет чистых активов ООО "ПРОГРЕСС4"
|
Показатель |
Значение, тыс. руб. |
|
|
Основные средства |
145 870 |
|
|
Незавершенное строительство |
492 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения |
||
|
Прочие внеоборотные активы |
||
|
Запасы |
3 442 |
|
|
НДС |
24 671 |
|
|
Долгосрочная дебиторская задолженность |
||
|
Краткосрочная дебиторская задолженность |
5 916 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
59 391 |
|
|
Денежные средства |
22 650 |
|
|
Прочие оборотные активы |
||
|
Итого актива для расчета чистых активов |
262 432 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
2 050 |
|
|
Краткосрочные заемные средства |
||
|
Кредиторская задолженность |
29 031 |
|
|
Расчеты по дивидендам |
663 |
|
|
Резервы предстоящих расходов |
33 271 |
|
|
Итого пассива для расчета чистых активов |
65 015 |
|
|
Стоимость чистых активов акционерного общества |
197 417 |
Стоимость чистых активов ООО "ПРОГРЕСС4" на 1 квартал 2011 года составляет 197 417 тыс. руб.
Итоговая стоимость долгосрочных финансовых вложений, принимаемая к расчетам чистых активов ООО "ПРОГРЕСС", составляет 513 942 тыс. руб.
3.8 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств
ООО "ПРОГРЕСС" в своей деятельности в основном использует арендованную технику. В декабре 2010 г. предприятие приобрело 3 легковых автомобиля Шевроле Лачетти за 1 445 067 рублей. Так как автомобили практически новые и их стоимость незначительна по сравнению с валютой баланса (принцип существенности) то их стоимость принимается по балансовой оценке.
3.9 Оценка величины чистых активов предприятия
В основе выбранной методики лежит расчет чистых активов общества. Стоимость чистых активов общества определяется в порядке, установленном федеральным законом и издаваемыми в соответствии с ним нормативными актами. В Приказе Минфина России и ФКЦБ № 10н, № 03-6/пз от 29 января 2003г. "О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ" под чистыми активами понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Корректировка данных и расчет чистых активов общества представлен в таблице 3.16. Оставшиеся статьи бухгалтерского баланса не корректировались, в расчете чистых активов были приняты по балансовой стоимости.
Таблица 3.16 - Определение рыночной стоимости чистых активов
|
Показатель |
Код строки баланса |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
|
Нематериальные активы |
110 |
119 |
119 |
|
|
Основные средства |
120 |
954 697 |
1 364 422 |
|
|
Незавершенное строительство |
130 |
75 152 |
75 152 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения |
140 |
1 570 |
513 942 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
150 |
41 211 |
41 211 |
|
|
Запасы |
210 |
311 735 |
311 735 |
|
|
НДС |
220 |
373 |
373 |
|
|
Долгосрочная дебиторская задолженность |
230 |
5 472 |
0 |
|
|
Краткосрочная дебиторская задолженность |
240 |
338 395 |
112 459 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
250 |
3 055 |
3 055 |
|
|
Денежные средства |
260 |
49 510 |
49 510 |
|
|
Прочие оборотные активы |
270 |
5 316 |
5 316 |
|
|
Итого актива для расчета чистых активов |
1 722 425 |
2 374 284 |
||
|
Прочие долгосрочные обязательства |
520 |
12 642 |
12 642 |
|
|
Краткосрочные заемные средства |
610 |
108 522 |
108 522 |
|
|
Кредиторская задолженность |
620 |
97 426 |
97 426 |
|
|
Расчеты по дивидендам |
630 |
5 201 |
5 201 |
|
|
Резервы предстоящих расходов |
650 |
3 503 |
3 503 |
|
|
Итого пассива для расчета чистых активов |
227 294 |
227 294 |
||
|
Стоимость чистых активов акционерного общества |
1 495 131 |
2 146 990 |
Итого рыночная стоимость ООО "ПРОГРЕСС", определенная затратным подходом (метод чистых активов) составляет 2 147 000 тыс. руб. (два миллиарда сто сорок семь миллионов) рублей.
3.10 Доходный подход
Для оценки ООО "ПРОГРЕСС" используем метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение метода дисконтированного денежного потока наиболее обоснованно для оценки ООО "ПРОГРЕСС", так как предприятие находится на стадии стабильного экономического развития.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконтирования.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
Выбираем модель денежного потока для собственного капитала.
|
Действие |
Показатель |
|
|
Плюс Плюс (минус) Плюс (минус) Плюс (минус) Итого |
Чистая прибыль после уплаты налогов Амортизационные отчисления Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала Продажа активов (капитальные вложения) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности Денежный поток для собственного капитала |
Определение длительности прогнозного периода
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более длительный срок. В международной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в странах с переходной экономикой, как в России, допустимо сокращение прогнозного периода 3-5 лет. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В рамках данной оценки был выбран период прогноза на 3 года.
Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах в ретроспективном периоде; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
Текущая стоимость денежных потоков в построгнозный рассчитывается с помощью фактора текущей стоимости на конец периода, а текущая стоимость в постпрогнозный период - по фактору текущей стоимости, рассчитанному на конец последнего прогнозного периода. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации и расходов предприятия
Динамика выручки предприятия за 2008-2010 гг. свидетельствует об умеренном ее росте. Исходя из этого, зададим следующие параметры денежного потока организации:
прогноз выручки от реализации основан на средней величине темпа роста оказания услуг, который составляет 8%;
выручка в первом прогнозном годе рассчитывается как величина выручки в 2010 году плюс планируемый темп роста: 2572670*1,082=3 000 762,7 тыс. руб.;
планируемый уровень затрат примем как среднюю величину в выручке от реализации в размере 0,93;
коммерческие и управленческие расходы составляют незначительный процент в выручке от реализации и в построении прогнозного и постпрогнозного периода принимаются равными за 2008-2010 гг.
Анализ и прогноз инвестиций
В соответствии с формой № 4 "Отчет о движении денежных средств" инвестиционная деятельность предприятия включает в себя:
приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов;
займы, предоставленные другим организациям;
капитальное строительство.
На основании бизнес-плана развития предприятия в 2011-2013 годах ожидаются следующие инвестиционные затраты.
|
Наименование показателя |
2008 год |
2009 год |
2010 год |
Прогнозный период |
|||
|
2011 год |
2012 год |
2013 год |
|||||
|
Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов, тыс. руб. |
99377 |
43082 |
42112 |
83723 |
118049 |
153464 |
|
|
Приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений, тыс. руб. |
6304 |
- |
- |
- |
- |
||
|
Займы, предоставленные другим организациям, тыс. руб. |
30000 |
4320 |
10000 |
14884 |
18158 |
23605 |
|
|
Капитальное строительство, тыс. руб. |
107311 |
102760 |
96599 |
87181 |
82822 |
82822 |
|
|
Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс. руб. |
-242992 |
-150162 |
-148711 |
-185788 |
-219029 |
-259891 |
3.11 Определение ставки дисконтирования
В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Выбор вида ставки зависит от того, что принимается в качестве доходной базы для расчета стоимости капитала. Если это денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два наиболее распространенных подхода к расчету ставки дисконта:
модель оценки капитальных активов (САРМ - capital asset pricing model);
модель кумулятивного построения.
Выбираем для дальнейших расчетов модель САРМ.
Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.
Ставка дисконта рассчитывается по методу САРМ (модель САРМ наиболее часто используется в практике) и имеет следующий вид:
R = Rf + (Rm - Rf) +S,
где R - ставка дисконтирования; Rf - норма дохода по безрисковым вложениям; Rm - среднерыночная норма доходности; - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); S - риски, характерные для отдельной компании (S1 - премия для малы предприятий, S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании, S3 - страновой риск).
ДR= Rm - Rf,
где ДR - рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив.
Безрисковая ставка
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравниваемой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ - 7,43% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp).
Общая доходность рынка принята на уровне доходности российской экономики 16,0% (www.bm.ru/common/img/uploaded/analit/2010/file_11036. pdf).
Коэффициент бета
Бета-коэффициент (бета-фактор) - показатель, рассчитываемый для ценной бумаги или портфеля ценных бумаг. Является мерой рыночного риска, отражая изменчивость доходности ценной бумаги (портфеля) по отношению к доходности портфеля (рынка) в среднем (среднерыночного портфеля). Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки.
Таблица 3.17 - Бета-коэффициенты ценных бумаг стабильных компаний колеблются в интервале от 0,5 до 2 (Источник: http://www.stern. nyu.edu/)
|
Наименование |
Значения |
|
|
Аэрокосмическая промышленность |
0,8 |
|
|
Гостиничный бизнес |
0,92 |
|
|
Деревообработка |
0,84 |
|
|
Железнодорожный транспорт |
0,82 |
|
|
Жилищное строительство |
0,85 |
|
|
Машиностроение (промышленное) |
0,8 |
|
|
Мебельная промышленность |
0,87 |
|
|
Нефтяная и газовая промышленность |
1,01 |
|
|
Обувная промышленность |
0,93 |
|
|
Операции с недвижимостью |
0,68 |
|
|
Производство продуктов питания |
0,66 |
|
|
Промышленность стройматериалов |
0,84 |
|
|
Реклама |
1,39 |
|
|
Телекоммуникации: производство оборудования |
2,28 |
|
|
Телекоммуникации: обслуживание населения |
1,62 |
|
|
Торговля компьютерами |
1,92 |
|
|
Торговля продуктами питания |
0,69 |
|
|
Торговля одеждой |
0,96 |
|
|
Угольная промышленность |
1,03 |
|
|
Упаковка |
0,84 |
|
|
Фармацевтическая промышленность и медицина |
0,9 |
|
|
Химическая промышленность |
0,81 |
|
|
Цветная металлургия и добыча цветных металлов |
0,99 |
|
|
Целлюлозно-бумажная промышленность |
0,84 |
|
|
Энергетика |
1,66 |
|
|
Черная металлургия и добыча нецветных металлов |
0,99 |
Так как в представленной таблице отсутствуют значения для сервисных компаний, то принимаем решение о выборе коэффициента Бета равной 0,68 (операции с недвижимостью).
Рассчитаем ставку дисконтирования (таблица 3.18).
Таблица 3.18 - Расчет ставки дисконтирования, %
|
Показатели |
Значения |
|
|
Rf - норма дохода по безрисковым вложениям. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ |
7,43 |
|
|
Rm - среднерыночная норма доходности |
16,0 |
|
|
в - коэффициент бета |
0,68 |
|
|
S1 - премия за риск вложения в малый бизнес |
0 |
|
|
S2 - премии за риск, характерный для отдельной компании (принят на максимально уровне - 5/6 от безрисковой ставки доходности, согласно: С.В. Валдайцев "Оценка бизнеса", 2003 г.) |
6,2 |
|
|
S3 - премии за страновой риск |
0 |
|
|
Ставка дисконтирования |
19,5 |
Премия за риск вложения в малый бизнес равна нулю, так как оцениваемое предприятие по основным критериям (выручка, численность работников) не относится к малому бизнесу.
Премия за страновой риск учтена в безрисковой ставке доходности.
Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды
При построении прогноза денежного потока определяем величину собственного оборотного капитала, необходимого для бесперебойного функционирования бизнеса. Для определения величины оборотного капитала мы использовали следующий алгоритм [1].
3.12 Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки
Расчет фактической величины собственного оборотного капитала на дату оценки на основе разности скорректированного значения оборотных активов и краткосрочных пассивов.
Расчет фактической величины оборотного капитала в процентах от прогнозируемой выручки за соответствующий период (таблица 3.19).
Таблица 3.19 - Расчет потребности в собственном оборотном капитале
|
Показатель |
2008 год |
2009 год |
2010 год |
|
|
Валюта баланса |
1 347 439 |
1 580 913 |
1 770 520 |
|
|
Оборотные активы |
4 53 058 |
642 151 |
723 107 |
|
|
% Оборотных активов от валюты баланса |
33,62 |
40,62 |
40,84 |
|
|
Текущие обязательства |
90 011 |
90 737 |
91941 |
|
|
% Текущих обязательств от валюты баланса |
6,68 |
5,74 |
5, 19 |
|
|
Собственный оборотный капитал |
363 047 |
551 414 |
631 166 |
Прогнозирование доходов и расходов ООО "ПРОГРЕСС" проводилось на основе бухгалтерской отчетности.
Денежный поток рассчитывался в текущих ценах без учета факторов инфляции, т.к. использование в сложившихся экономических условиях инфляционного денежного потока крайне сложно из-за невозможности точного прогноза величины инфляции доходов и инфляции издержек. Ставка дисконтирования 19,5% (рассчитана выше), темп роста в постпрогнозный период 1%. В прогнозировании денежного потока собственный оборотный капитал не учитывается, так как имеется его избыток.
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании построгнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбираем расчет стоимости ООО "ПРОГРЕСС" по модели Гордона. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
V (term) = CF (t+1) / (Rd - g),
где V (term) - стоимость в постпрогнозный период; CF (t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Rd - ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы роста денежного потока.
Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода [1]. Исходя, из рассчитанной ставки дисконтирования, расчет коэффициента дисконтирования проводится по следующей формуле:
Кd = 1/ (1+Rd) n,
где Кd - коэффициент дисконтирования; Rd - ставка дисконтирования; n - прогнозный год. В таблице 3.20 приведем расчет денежного потока и рыночной стоимости ООО "ПРОГРЕСС" доходным подходом.
Таблица 3.20 - Расчет рыночной стоимости ООО "ПРОГРЕСС" доходным подходом
|
Наименование показателя |
2008 год |
2009 год |
2010 год |
Прогнозный период |
Постпрогнозный период |
|||
|
2011 год |
2012 год |
2013 год |
||||||
|
Выручка от реализации, тыс. руб. |
1613361 |
1969047 |
2572670 |
3000762 |
3240823 |
3500089 |
||
|
Себестоимость реализованной продукции, тыс. руб. |
1226776 |
1390520 |
1913320 |
1921739 |
2075478 |
2241516 |
||
|
Коммерческие расходы, тыс. руб. |
6073 |
15890 |
23947 |
23947 |
23947 |
23947 |
||
|
Управленческие расходы, тыс. руб. |
229750 |
293973 |
373696 |
373696 |
373696 |
373696 |
||
|
Прибыль до уплаты налога, тыс. руб. |
150762 |
268664 |
261707 |
681380 |
767702 |
860930 |
||
|
Сумма налога на прибыль, тыс. руб. |
36183 |
64479 |
62810 |
136276 |
153540 |
172186 |
||
|
Чистая прибыль, тыс. руб. |
114579 |
204185 |
198897 |
545104 |
614162 |
688744 |
||
|
Амортизация основных средств, тыс. руб. |
94557 |
89677 |
98557 |
115304 |
124528 |
134490 |
||
|
Денежный поток от основной деятельности, тыс. руб. |
209136 |
293862 |
297454 |
660408 |
738690 |
823234 |
||
|
Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов, тыс. руб. |
99377 |
43082 |
42112 |
83723 |
118049 |
153464 |
||
|
Приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений, тыс. руб. |
6304 |
- |
- |
- |
- |
|||
|
Займы, предоставленные другим организациям, тыс. руб. |
30000 |
4320 |
10000 |
14884 |
18158 |
23605 |
||
|
Капитальное строительство, тыс. руб. |
107311 |
102760 |
96599 |
87181 |
82822 |
82822 |
||
|
Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс. руб. |
-242992 |
-150162 |
-148711 |
-185788 |
-219029 |
-259891 |
||
|
Чистый денежный поток, тыс. руб. |
451559 |
494755 |
563343 |
|||||
|
Стоимость предприятия в построгнозный период (по модели Гордона - на конец периода), тыс. руб. |
3 075 548* |
|||||||
|
Коэффициент дисконтирования |
0,836 |
0,700 |
0,586 |
|||||
|
Приведенная величина чистого денежного потока, тыс. руб. |
377 874 |
346 461 |
330 118 |
1 802 266 |
||||
|
Итого стоимость ООО "ПРОГРЕСС", определенная доходным подходом, тыс. руб. |
2 856 718 |
* 3 075 548 = 563 343 * (1+0,01) / (0, 195-0,01)
Стоимость ООО "ПРОГРЕСС" определенная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составляет 2 857 000 тыс. руб. (два миллиарда восемьсот пятьдесят семь миллионов) рублей.
3.13 Рыночный подход
В рамках сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса были выбраны 6 предприятий-аналогов, специализирующихся на оказании сервисных услуг или имеющих аналогичный состав основных средств (недвижимость)
Источники информации: www.rbc.ru, www.bizzona.ru.
Ниже в таблицах приведены расчеты основных рыночных мультипликаторов по предприятиям-аналогам и стоимости оцениваемого предприятия на их основе.
Таблица 3.21 - Данные о предприятиях-аналогах
|
№ п/п |
Наименование |
Цена предложения, тыс. руб. |
|
|
1 |
Аналог 1 (ООО), Вологда |
1 025 000 |
|
|
2 |
Аналог 2 (ООО), Новосибирск |
1 430 000 |
|
|
3 |
Аналог 3 (ООО), Кемерово |
1 320 000 |
|
|
4 |
Аналог 4 (ООО), Екатеринбург |
1 600 000 |
|
|
5 |
Аналог 5 (ООО), Краснодарский край |
1 800 000 |
|
|
6 |
Аналог 6 (ООО), Новосибирск |
1 980 000 |
Таблица 3.22 - Мультипликаторы по предприятиям-аналогам
|
№ п/п |
Мультипликатор "цена/прибыль" |
Мультипликатор "цена/чистые активы" |
|
|
1 |
5,04 |
1,41 |
|
|
2 |
4,39 |
1,58 |
|
|
3 |
5,18 |
1,54 |
|
|
4 |
4,58 |
1,59 |
|
|
5 |
4,89 |
1,28 |
|
|
6 |
4,91 |
1,24 |
|
|
7 |
Среднее значение - 4,83 |
Среднее значение - 1,44 |
Таблица 3.23 - Данные о показателях предприятий-аналогов
|
№ п/п |
Чистая прибыль, тыс. руб. |
Чистые активы, тыс. руб. |
|
|
1 |
203 400 |
729 000 |
|
|
2 |
326 000 |
905 000 |
|
|
3 |
255 000 |
859 000 |
|
|
4 |
349 000 |
1 004 000 |
|
|
5 |
368 000 |
1 404 000 |
|
|
6 |
403 000 |
1 600 000 |
Так как по рассматриваемым предприятиям-аналогам значения мультипликаторов "Цена/Прибыль" и "Цена/Чистые активы" незначительно отличаются от среднего значения (4,83 и 1,44 соответственно), то расчет рыночной стоимости оцениваемого предприятия будем выполнять по усредненным значениям мультипликаторов по выборке объектов-аналогов. Причем весовые коэффициенты примем равными 50% и 50% для каждого мультипликатора.
Рыночная стоимость предприятия равна:
198 897*0,5*4,83 + 1 495 131*0,5*1,44 = 1 556 830 тыс. руб.
Округленно 1 557 000 (один миллиард пятьсот пятьдесят семь миллионов) рублей.
3.14 Согласование результатов оценки
В результате применения различных подходов к оценке получаются ориентировочные значения рыночной стоимости имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.
Оценка стоимости предприятия проведена тремя подходами - затратным, доходным и рыночным.
Оценщик не может отдать большее предпочтение какому-либо из подходов, так как расчеты по ним основаны на достоверной информации, следовательно, весовые коэффициенты одинаковы - 1/3 для каждого подхода.
Таблица 3.24 - Согласование результатов оценки стоимости бизнеса
|
Наименование объекта оценки |
Стоимость, тыс. руб. |
Согласованная рыночная стоимость, тыс. руб. |
|||
|
Затратный подход |
Доходный подход |
Рыночный подход |
|||
|
Весовой коэффициент |
1/3 |
1/3 |
1/3 |
1 |
|
|
Рыночная стоимость |
2 147 000 |
2 857 000 |
1 557 000 |
2 187 000 |
В результате анализа эксплуатационных данных имущества, исследования рынка и проведенных расчетов, итоговая величина рыночной стоимости ООО "ПРОГРЕСС" с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на дату оценки (01.01.2011 г.) округленно (до миллионов) составляет:
2 187 000
(Два миллиарда сто восемьдесят семь миллионов) рублей.
Заключение
Настоящая работа посвящена оценке рыночной стоимости 100% доли действующего предприятия - ООО "ПРОГРЕСС".
Для достижения поставленных в работе задач выполнено следующее.
В первой главе квалификационной работы раскрыты теоретические аспекты оценки стоимости бизнеса.
Во второй главе работы проведен анализ макроокружения объекта оценки. В силу того, что деятельность компании направлена на обслуживание крупнейших предприятий в рамках всей России рынка аналогичных по масштабу организаций практически нет.
Проведенный финансовый анализ предприятия показал его достаточно высокую эффективность деятельности и устойчивое финансовое положение.
На основании выводов, полученных при финансовом анализе и в соответствии с поставленной целью был проведен расчет стоимости предприятия.
Стоимость предприятия рассчитывалась тремя подходами: затратным, доходным и рыночным. Затратный подход представлен расчетом оценочной стоимости по методу скорректированных чистых активов, а доходный - по методу дисконтированных денежных потоков. Рыночный подход - на основе мультипликаторов "цена/прибыль" и "цена/чистые активы".
В соответствии с каждым из методов были получены предварительные величины стоимости предприятия: затратный подход - 2 147 000 тыс. руб., доходный подход - 2 857 000 тыс. руб., рыночный - 1 557 000 тыс. руб. Для определения итоговой стоимости были взвешены преимущества и недостатки каждого из методов оценки для данного случая.
Весовые коэффициенты определены с учетом экспертной оценки факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость.
Исходя из целей оценки и достоверности исходной информации, а также методологии определения рыночной стоимости, весовые коэффициенты были приняты равными 1/3 для каждого из подходов к оценке.
В результате анализа эксплуатационных данных имущества, исследования рынка и проведенных расчетов, итоговая величина рыночной стоимости ООО "ПРОГРЕСС" с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на дату оценки (01.01.2010 г.) округленно (до миллионов) составляет 2 187 000 (два миллиарда сто восемьдесят семь миллионов) рублей.
Список использованных источников
1. Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".
2. Приказ Минфина РФ № 10н от 29.01.03 и ФКЦБ № 03-6/пз от 29.01.03 "Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ".
3. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек"
4. Федеральные стандарты оценки № 1-3 (ФСО № 1-3, утвержденные Приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, 255, 254, соответственно.
5. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 (с изменением №1, №2, №3).
6. Экспертный метод РД 37.009.015-98 (с изменением №1, №2, №3).
7. Федеральный закон №135ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
8. Алпатов А.А. Управление реструктуризацией предприятий. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.
9. Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. М.: Издательство "ДИС", 1997.128с.
10. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: Филинъ, 1997.
11. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. Москва, ЮНИТИ, 2001 г.
12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999.592 с.
13. Григорьев В.В., Островин И.М. Оценка предприятий имущественный подход. М.: Дело, 1998.222с.
14. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Москва, дело, 1998 г.
15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2002.510с.
16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2002.493с.
17. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник. С.П.: - Питер, 2001.416с.
18. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.216с.
19. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатпром, 1996.
20. Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. М.: Станкин, 1995.
21. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Москва, "Финансы и статистика", 2000 г.
22. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). / Под ред.В.И. Кошкина. М.: ИКФ "Экмос". 2002.944с.
23. Особенности оценки, развития и управления территориями поселений: Монография / Под ред. А.В. Севостьянова. М.: ГУЗ, 2001.
24. Оценивая машины и оборудование. / Под ред. Дж. Алико. М., 1996.
25. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. / Пер. с англ.М., 1994.
26. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997.
27. Рис Р. Введение в оценку бизнеса. М.: РОО, 1995.
28. Саприцкий Э.Б. Методология оценки промышленного оборудования. М., 1996.
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.422с.
30. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость, М.: Экономика и жизнь, 1996.235с.
31. Управление государственной собственностью. / Под ред.В.И. Кошкина и В.М. Шупыро. М., 1997.
32. Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
33. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес?. М.: перспектива, 1996.
34. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.
35. Харрисон Г.С. Оценка собственности. М., 1994.
36. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
37. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996.
Приложения
Приложение 1
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска
Общая информация о развитии рынка нежилой недвижимости
Наиболее развитыми сегментами рынка нежилой недвижимости г. Красноярска являются рынок офисных и торговых помещений. Рынок производственно-складских помещений г. Красноярска в настоящее время переживает период роста. Наибольшим спросом на рынке недвижимости г. Красноярска пользуются торговые помещения и (в меньшей мере) офисы, следствием чего является более высокая стоимость 1м2 зданий с подобным функциональным назначением. Соответственно, с указанными видами нежилых объектов регистрируется наибольшее количество сделок.
Территориальная характеристика сделок с нежилой недвижимостью
Наибольшее количество сделок купли продажи офисной и торговой недвижимости совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском районах города. В остальных районах такие сделки носят единичный характер.
Наибольшее количество сделок купли продажи производственно-складской недвижимости, напротив, совершается преимущественно не в Центральном районе, а на окраинах остальных районов.
Территориальная структура сделок по аренде нежилой недвижимости более ровно распределена по всем районам г. Красноярска и носит следующий характер:
сделки по аренде офисной и торговой недвижимости совершаются достаточно равномерно во всех районах города;
сделки по аренде производственно-складской недвижимости совершаются преимущественно в Советском, Октябрьском, Железнодорожном районах (там, где размещено большее количество складских и производственных помещений).
Подобные документы
Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014Понятие, цели и принципы оценки стоимости бизнеса, основные подходы и методы, нормативно-правовое обеспечение на примере производственно-хозяйственной деятельности ЗАО "АтомЭнергоРесурс": диагностика финансового состояния; оценка вероятности банкротства.
дипломная работа [517,8 K], добавлен 21.04.2011Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса предприятия. Проведение анализа рынка. Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.
курсовая работа [194,0 K], добавлен 13.11.2008Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010Теоретическое исследование процедуры оценки стоимости денег и ценных бумаг во времени. Систематизация финансовой информации и проведение оценки стоимости предприятия в условиях кризиса на примере ОАО "ОТП Банк". Повышение эффективности оценки бизнеса.
дипломная работа [403,2 K], добавлен 04.08.2012
