Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге

Реализация выбранного инвестиционного проекта требует выработки стратегии финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Конечно же, предприятие может профинансировать часть инвестиций за счет собственных источников финансирования. Но в целях корректного сравнения и наглядности расчетов будем считать, что за счет заемных средств намечено финансировать 100% от дополнительных капитальных вложений в основные фонды. Поэтому принято решение прибегнуть к помощи долгосрочного банковского кредита в целях финансирования инвестиционного проекта.

Необходимая величина инвестиций в проект составляет 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Анализ информации о кредитовании юридических лиц 3-х крупнейших банков (Альфа-Банк, Внешэкономбанк, Сбербанк) (табл. 3.2) выявил следующее: в настоящее время наиболее предпочтительные условия предоставления кредита юридическим лицам действуют в Альфа-Банке по следующим критериям: сроки погашения, наименьшая процентная ставка за кредит, общедоступность. СБ обладает существенным недостатком - ограничение в 1,5 года срока предоставления кредита. К тому же, ввиду отсутствия полноценной информации о конкретных процентных ставках СБ, трудно сделать однозначный вывод об условиях кредитования им юр. лиц. Ставки Внешэкономбанка плавающие и их средний уровень намного выше, чем в Альфа-Банке. Кроме того, Внешэкономбанк занимается финансированием крупных экспортно-импортных программ и не подходит для большинства мелких и средних фирм.

Итак, кредит на сумму 42 259 тыс. долл. берется в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.

Составим план-график погашения кредита.

Таблица 3.2 - Данные об условиях кредитования юридических лиц

Способ погашения кредита разовым платежом в конце срока дает сумму платежей по данному контракту в размере 73 953,25 тыс. долл.:

Цена - 42 259 тыс. долл.

Проценты - 6406,6 *0,15*5 = 31 694,25 тыс. долл.

Всего платежей: 42 259 + 31 694,25 = 73 953,25 тыс. долл.

В практике кредитования часто применяется способ выплаты суммы кредита равными срочными уплатами 1 раз в конце года или по полугодиям.

Размер равновеликих платежей по кредиту можно рассчитать, представив сумму кредита в виде обыкновенного аннуитета по следующей формуле:

, (1)

где К - общая сумма кредита;

Кn - равный срочный платеж по кредиту, включающий часть основного долга и проценты;

r - годовая ставка процента за кредит;

k - количество платежей по кредиту в течение года;

n - общее количество предстоящих платежей.

Из формулы (1) размер платежа по кредиту 1 раз в конце года составит:

Кn = 42 259 * 0,15 *(1 + 0,15)5/[(1 + 0,15)5 - 1]

Кn = 12 606,52 тыс. долл.

Сумма платежей равными срочными уплатами 1 раз в конце года составит 12 606,52*5 = 63 032,59 тыс. долл.

Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,075 *(1 + 0,075)10/[(1 + 0,075)10 - 1]

Кn = 6156,54 тыс. долл., или 12 313,08 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6156,54*10 = 61 565,4 тыс. долл.

Как показывают расчеты, наименьшую текущую стоимость платежей дает способ погашения кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.

Форма привлечения заемных средств - долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита - 5 лет. Форма возврата - равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

При осуществлении дальнейших расчетов предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.

Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

Критерием эффективности реализации инвестиционного проекта является чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV). Он представляет собой разность между текущей дисконтированной стоимостью поступлений денежных средств и величиной инвестиций.

Дисконтирование - процесс определения сегодняшней (текущей) стоимости денег, если известна их будущая стоимость.

В качестве будущих поступлений денежных средств используются поступления чистой прибыли и амортизационные отчисления.

Для расчета чистого приведенного дохода требуется предварительно определить сумму чистых денежных поступлений по годам реализации проектов, которые в свою очередь состоят из чистой прибыли и суммы амортизационных отчислений.

Чистая прибыль определяется вычитанием из выручки общей суммы издержек и налога на прибыль в размере 24%.

Сумма амортизационных отчислений по годам реализации проекта определяется исходя из объема (стоимости) инвестиций и заданного метода начисления амортизации. Предприятие установило прямолинейный метод начисления амортизации на сумму первоначальной стоимости объекта - 40 млн. долл.

Суммы ежегодных затрат и денежных поступлений основываются на расчетах, приведенных в табл. 3.1.

Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания из чистых денежных поступлений инвестиционных расходов и процентов за кредит (табл. 3.1).

Допустим, что инвестированный капитал (IС) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P1, P2, ..., Pn . Тогда NPV можно рассчитать по формуле:

n Pk

NPV= ----- - IC, (2)

k=1 (1+r)k

где r - годовая норма дисконта;

k - количество лет реализации проекта.

Чистый денежный поток с учетом инфляции (чистый приведенный доход NPV) определяется путем умножения чистых денежных поступлений по годам на коэффициент дисконтирования в соответствии с уровнем инфляции. В последнее время среднегодовые темпы инфляции в России составляют 12%, т.е. r = 0,12

Коэффициент дисконтирования Кд, отражающий уровень инфляции, на который умножаются денежные поступления по годам, определяется по формуле

Кд = (3),

где r - норма дисконта;

n - год реализации проекта.

В нашем случае r = 0,12.

Коэффициент дисконтирования для первого года равен

1/(1+0,12) = 0,8929

Для второго 1/(1+0,12)2 = 0,7972 и т.д.

Рассчитаем искомые показатели по годам (табл. 3.3).

Таким образом, планируемый объем выручки за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль - 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений без учета инфляции - 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета инфляции - 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого дохода с учетом инфляции - 20274 тыс. долл.

Таким образом, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.

Это свидетельствует о прибыльности и рентабельности проекта с учетом инфляции. Но полученные результаты не в должной степени характеризуют экономическую эффективность проекта, т.к. не дают информации о получении экономической прибыли в результате реализации инвестиционной программы.

Для уточнения и корректировки результативности выполнения инвестиционной программы следует оценить ее эффективность на основании требуемой рентабельности авансированного капитала, учесть поправку на риск и вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта.

Таблица 3.3 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), тыс. долл.

Но прежде всего следует проанализировать проект на предмет безубыточности и финансовой прочности.

Существуют следующие основные методы оценки эффективности и устойчивости проектов:

укрупненная оценка устойчивости;

расчет границ и уровней безубыточности;

метод вариации параметров;

оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.

Предлагается проанализировать проект несколькими предложенными методами: путем расчета границ и уровней безубыточности; произвести анализ чувствительности проекта методом вариации параметров. Далее будет дана оценка инвестиционного проекта путем учета фактора риска в условиях неопределенности.

Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой.

Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.

Точка безубыточности - [break-even point (analysis), BEP = точка достижения равновесия]. Ее смысл, как это вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытка.

Годовые поступления денежных средств составляют 13140 тыс. долл. без НДС, годовая сумма выплат на эксплуатацию отелей - 2 470 тыс. долл. без НДС. Средняя цена 1 кв. м. определяется делением выручки на площадь сдаваемых в аренду помещений. Таким образом, усредненная ставка дохода на 1 кв. м. площадей включая ставку на эксплуатационные расходы составляет

р = 15612 000/37 700 = 414,11 долл.

Уравнение выручки от реализации (Q) по имеющейся средней цене р = 414,11 долл. имеет вид:

Q = 414,11х,

где х - количество кв. м. сданных в аренду площадей.

Уравнение себестоимости должно учитывать постоянные затраты Сconst.

Величину постоянных расходов за год вычислим на основании табл. 3.1. Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта - 137 203 тыс. долл. Годовые расходы равны

Сconst = 137 203/10 = 13720,3 тыс. долл.

Стоимость переменных расходов в нашем случае равняется нулю.

Уравнение себестоимости примет вид:

С = Сconst

где Сconst - постоянные затраты.

Их величина равна 13720,3 тыс. долл.

Тогда уравнение себестоимости примет вид

С = 13720300

Точка безубыточности находится в месте пересечения кривых выручки и себестоимости. Математически это определяется приравниванием правых частей уравнений кривых и нахождением количества единиц продукции, обеспечивающих безубыточность производства.

414,11х = 13720,3

х = 13720300/414,11

х = 33 132 кв. м. или 33,132 тыс. кв. м

Таким образом, если предприятие не сможет сдавать в аренду 33,132 тыс. кв. м и более постоянно в течение года, то оно понесет убытки. Эта величина составляет долю 33132/37700 = 0,8788 или 87,88% от общего размера имеющихся площадей, предназначенных для сдачи посетителям отелей. Запас финансовой прочности по имеющимся данным составляет от 12,12% (в случае стопроцентного использования имеющихся площадей, что практически недостижимо) до 5,12% в случае коэффициента использования площадей, равного 93%, принятого нами для расчетов.

Денежная точка равновесия (величина критического объема выручки в денежном выражении) определяется по формуле

ПР = , (4)

где Сconst - постоянные затраты;

- средняя себестоимость 1 кв. м сдаваемых площадей,

p - средняя арендная ставка 1 кв. м сдаваемых площадей.

Удельная себестоимость определяется делением суммарных затрат за год на площадь арендуемых помещений.

Усредненные данные о совокупных расходах (себестоимости) 1 кв. м арендуемых площадей в год вычислим на основании табл. 2.1.

Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта - 137 203 тыс. долл. Следовательно, расчетная величина годовой себестоимости 1 кв. м. площади, сдаваемой в аренду (средняя себестоимость одной услуги), равна

= 137 203/10/37700 = 363,93 долл.

р = 15 612 000/37 700 = 414,11 долл.

Однако, формула (4) верна лишь для производственных предприятий. В сфере коммерческой недвижимости требуется ее модифицированная форма.

Соотношение /p можно охарактеризовать как удельный вес переменных издержек в цене товара и определить отношением совокупных затрат к объему реализованной продукции. Он называется коэффициентом покрытия (а) и показывает, какую долю в цене товара составляют переменные затраты. В итоге последняя формула примет вид:

ПР = Сconst/(1 - а),

где Сconst - постоянные расходы;

a - коэффициент покрытия.

Так в нашем случае товаром являются гостиничные номера, сдаваемые посетителям, дополнительных затрат с увеличением сдаваемых площадей предприятие не несет, т.е. доля переменных затрат равна нулю, коэффициент покрытия также равен нулю.

Порог рентабельности в стоимостном выражении составит:

ПР = 13720,3/1 = 13720,3 тыс. долл.

Естественно, что только путем поддержания показателя выручки на уровне не ниже постоянных затрат в размере 13720,3 тыс. долл. можно обеспечить безубыточность проекта.

Анализ чувствительности проекта методом вариации параметров предлагается провести путем изменения основных базовых компонентов проекта - уменьшения объема выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.

Рекомендуется рассматривать сценарии, в которых границы изменения параметров задаются следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.

1. Пусть норма дисконта возросла с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.

Это приведет к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД, рассчитанного в табл. 3.3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в табл. 3.4.

Таблица 3.4 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта, тыс. долл.

Как видно из приведенного выше расчета, несмотря на повышенную норму дисконта, главное условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0, что положительно характеризует финансовую устойчивость и экономическую эффективность проекта.

2. В параметрах, заданных в табл. 3.3., изменим объем выручки на 15% в каждый год реализации проекта и посмотрим, к каким последствиям это приведет. Базисные показатели примем равными 100%, расчетные - 85%. Расчет приведен в табл. 3.5. Как видно из расчета, ни к каким катастрофическим последствиям для проекта это не привело, что свидетельствует о низкой чувствительности проекта к колебаниям объема выручки.

3. Принятая в расчетах ставка кредитования равна 15% годовых в валюте. Ее увеличение приведет к увеличению стоимости обслуживания кредита и росту основной суммы долга. Увеличенная на 20% годовая ставка процента составит 15*1,2 = 18%.

Из формулы (1) размер платежа по полугодиям составит:

Кn = 42 259 * 0,09 *(1 + 0,09)10/[(1 + 0,09)10 - 1]

Кn = 6584,8 тыс. долл., или 13 169,6 тыс. долл. в год.

Сумма платежей равными срочными уплатами по полугодиям составит 6584,8 *10 = 65 848 тыс. долл.

Внесем полученные изменения в исходные данные табл. 3.3. Расчет чистого дисконтированного дохода с учетом изменений приведен в табл. 3.6. Полученные результаты свидетельствуют, что сумма ЧДД изменилась незначительно, и он по-прежнему выше нуля, что говорит об устойчивости проекта к колебаниям процентной ставки за инвестиционный кредит.

Таблица 3.5 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с уменьшенным объемом выручки, тыс. долл.

Таблица 3.6 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с увеличенной ставкой кредита, тыс. долл.

Сложившееся финансово-хозяйственное положение на рынке коммерческой недвижимости таково, что цена авансированного капитала (WACC) составляет 15% (средняя рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость). То есть, если выяснится, что эффективность капиталовложений в данный проект с учетом инфляции составит меньше искомых 15%, то предприятие не получит экономической прибыли.

Таким образом, эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Применим для анализа расчет показателей эффективности капвложений.

1. Для одновременного учета инфляции и цены капитала дополнительно вычисляем коэффициенты дисконтирования для цены капитала (15%, r = 0,15) и найденные значения денежных поступлений по годам уменьшаются путем умножения на действующий коэффициент дисконтирования для цены капитала в соответствующий период.

Для первого года:

1+0,15 = 1,15

Для второго:

(1,15)2 = 1,3225 и т.д.

Результаты вычислений представлены в табл. 3.7.

Как показывают расчеты, NPV с учетом цены капитала в условиях инфляции имеет положительное значение. Это означает, что эффективность реализации проекта выше, нежели средняя рентабельность инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, что позволяет рекомендовать его внедрение на практике.

Обобщающими критериями эффективности инвестиционных проектов являются показатели: индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД (PI) и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД (IRR).

Таблица 3.7 - Расчет показателей эффективности капвложений с учетом инфляции

2. Индекс доходности показывает доходность (рентабельность инвестиций) и определяется отношением дисконтированного потока чистых денежных средств, накопленных в течение всего срока реализации проекта, к первоначальным инвестициям.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле

n Pk

PI = ----- : IC. (5)

k=1 (1+r)k

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

В нашем случае сумма накопленного чистого потока денежных средств по данным табл. 2.3 составляет 64 460 тыс. долл., первоначальные вложения - 42 259 тыс. долл. Таким образом,

РI = 64460/42259 = 1,525.

Условие эффективности соблюдено: РI >1.

3. Под внутренней нормой прибыли инвестиционного проекта (Internal Rate of Return, IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Наиболее часто для расчета IRR применяется метод последовательных итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. При этом сначала с помощью таблиц выбирают два значения коэффициента дисконтирования r1 < r2 таким образом, чтобы в интервале (r1, r2) функция NPV = f(r) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+". Далее используют формулу

f(r1)

IRR = r1 + (r2 - r1), (6)

f(r1) - f(r2)

где r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1) > 0 (f(r1) < 0);

r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r2) < 0 (f(r2) > 0).

Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r1, r2), а наилучший результат с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r1 и r2 ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции у = f(r) с "+" на "-"):

r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т. е. f(r1) = min{f(r) > 0};

r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NРV, т.е. f(r2) = max {f(r) < 0}.

Путем взаимной замены коэффициентов r1 и r2 аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".

В нашем случае требуется рассчитать значение показателя IRR для проекта со сроком реализации 10 лет с показателями NPV, приведенными в табл. 2.3. по годам.

Возьмем два произвольных значения коэффициента дисконтирования:

r1 = 20%, r2 = 30%. Соответствующие расчеты с использованием табулированных значений приведены в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Расчет внутренней нормы прибыли

Значение IRR вычисляется по формуле (6) следующим образом:

2029

IRR = 20% + (30%-20%) = 20% + 20290/(1741,1) = 21,17%.

(2029-287,9)

Внутренняя норма доходности составляет 21,17%, это довольно высокое значение.

Срок окупаемости проекта - это минимальное количество лет, в течение которых происходит возврат вложенных средств.

Существует два подхода к определению срока окупаемости: с точки зрения критерия чистого денежного потока и чистого дисконтированного дохода.

Первый подход предполагает, что срок окупаемости (простой срок окупаемости) есть тот минимальный период времени, по истечении которого накопленный чистый доход становится и остается неотрицательным.

Дисконтированный срок окупаемости - минимальное количество лет, для которого верно условие превышения накопленного чистого дисконтированного дохода над первоначальными инвестициями.

Для определения срока окупаемости составим табл. 3.9. Исходные данные содержатся в табл. 3.3.

Как видно из таблицы 3.9, простой срок окупаемости не совпадает с дисконтированным сроком окупаемости и составляет 6 лет.

Дисконтированный срок окупаемости несколько больше - 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются вполне приемлемыми.

Таким образом, бизнес-план строительства сети малых отелей в Нижегородском регионе удовлетворяет совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность и целесообразность обоснована и оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к реализации.

В заключение следует оценить степень риска реализации выбранного проекта и проанализировать его эффективность с учетом факторов неопределенности.

Для учета фактора риска введем поправку на риск ставки дисконтирования. В условиях риска проект рекомендуется рассматривать как устойчивый в целом, если он имеет достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности, положительное значение ЧДД. При этом норма дисконта должна быть увеличена на величину ставки премии за риск (табл. 3.10).

Таблица 3.9 - Определение срока окупаемости проекта

Таблица 3.10 - Ориентировочная величина поправок па риск неполучения предусмотренных проектом доходов

Риск осуществления данного проекта оценивается на уровне не более 5%.

Основой данной методики является предположение о том, что доходность инвестиционного проекта прямо пропорциональна связанному с ним риску, т.е. чем выше риск конкретного инвестиционного проекта по сравнению с безрисковым (базисным) эталоном, тем выше требуемая доходность этого проекта.

Риск учитывается следующим образом: к безрисковому коэффициенту дисконтирования или некоторому его базисному значению добавляется поправка на риск, и при расчете критериев оценки проекта используется откорректированное значение ставки (Risk-Adjusted Discount Rate, RADR).

Методика имеет вид: исходная цена капитала, WACC = 15%, СС = 0,15;

премия за риск, связанный с данным проектом - 0,05;

рассчитывается NPV с коэффициентом дисконтирования r (r = CC + 0,05 = 0,2);

если проект имеет NPV, больший нуля, то он считается экономически эффективным.

Расчет NPV с поправкой на риск представлен в табл. 3.11.

Таблица 3.11 - Расчет экономической эффективности проекта в условиях инфляции с учетом цены капитала, с поправкой на риск

Как показывают расчеты, согласно критерию NPV (чистого дисконтированного потока денежных средств с учетом цены авансированного капитала, фактора риска и в условиях инфляции), данный проект представляется экономически целесообразным, величина притока денежных средств опережает величину расходов с учетом всех поправок.

Конечной оценкой привлекательности рассматриваемого инвестиционного проекта выступит анализ проекта в соответствии с вероятностью получения планируемой выручки по годам реализации инвестиционного проекта. Ведь невозможно заранее предсказать со стопроцентной уверенностью, каков будет объем спроса и поступления от аренды торгово-офисных площадей. Данные о предполагаемом объеме выручки представлены в табл. 3.12.

Таблица 3.12 - Вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта

В качестве критерия выбирается максимизация математического ожидания чистой прибыли и амортизации за вычетом инвестиционных расходов (NPV).

Для этого планируемые значения выручки по годам умножаются на уровень вероятности их получения. Дальнейшие расчеты выполняются в соответствии с полученными значениями математического ожидания величины полученной выручки.

Рассчитанные значения совокупных расходов подставляем в таблицу 3.13. Чистые денежные поступления находим вычитанием из величины математического ожидания выручки соответствующих значений расходов.

Как показывают расчеты, величина математического ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

Выводы по главе:

Первоначальные затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации - 95% от 13,14 млн. долл.= 12,483 млн. долл.

Реализация выбранного инвестиционного проекта требует выработки стратегии финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Форма привлечения заемных средств - долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита - 5 лет. Форма возврата - равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого полугодия в течение всего срока кредита. Все остальные денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта - 137 203 тыс. долл. Эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Как показывают расчеты, величина математического ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

Заключение

В работе рассмотрены особенности гостиничного бизнеса на современном этапе, учитывая, что наибольшие темпы роста все же зафиксированы в столицах. То и расширение гостиничного бизнеса рассмотрено на примере развития их гостиничного бизнеса .

Особенностью Санкт-Петербурга стало развитие малых отелей, которые имеют преимущества перед большими. Рынок мини-гостиниц Петербурга находится в самом начале развития, но его тенденции дают основания для оптимистических прогнозов.

Оба рынка являются очень привлекательными для инвесторов, потому что рынок туризма освоен и всегда востребован, а значит и сделанные вложения принесут несомненную прибыль.

В то же время региональный туризм хоть и получает развитие, практически не работает на увеличение инфраструктуры из-за отсутствия крупных инвесторов и денег в регионах на развитие туризма в целом, а значит и на увеличение привлекательности региона. Хотя там гостиничный бизнес может развиваться в направлении сельских гостиниц в крестьянских избах, но он на сегодняшний день активного развития не получил.

Основными проблемами развития малых гостиниц являются: - обеспечение качества гостиничного продукта;

- узость ассортимента предлагаемого продукта;

- отсутствие квалифицированных кадров;

- сложность конкурировать в части обеспечения качества с крупными гостиницами - частями гостиничных сетей;

- сложность продвижения одиночных мини-отелей без создания сетей мини-гостиниц;

- сложность обеспечения безопасности гостей высокого уровня;

- сложность обустройства территории вокруг мини-отеля;

- большая стоимость обустройства фасадов зданий;

- сложность конкурировать в Интернет-среде с использованием компьютерных технологий;

- большая зависимость от туроператора в части своевременной заполняемости.

В настоящее время наметились и некоторые другие положительные тенденции в функционировании гостиничного хозяйства, а именно, уделяется большое внимание качеству обслуживания. При этом стандарт качества формируется на национальном уровне. Наиболее жесткие требования предъявляются к соблюдению условий безопасности проживания туристов. С этой целью в России введена обязательная сертификация туристско-экскурсионных и гостиничных услуг по требованиям безопасности жизни, здоровья туристов, сохранности имущества туристов, окружающей среды и качества предоставляемых услуг. Введена также система добровольной сертификации систем предоставляемых услуг.

В индустрии туризма постоянно возрастает необходимость профессиональной многофункциональности. Отрасли требуются гибко реагирующие и легко адаптирующиеся к переменам и различным видам работ сотрудники. В свою очередь сами люди хотят совершенствовать свою квалификацию и максимально повышать свой личный потенциал и пригодность к работе.

Необходимо провести коренной пересмотр и модернизацию образования и обучения на всех уровнях, включая все аспекты и требования, предъявляемые к профессиям, существующим в туриндустрии.

Достижения гостиничной индустрии России являются очень скромными на фоне общемировой тенденции неуклонного роста, процветания и развития данной сферы деятельности. К основным тенденциям развития предпринимательства в гостиничном бизнесе относится активное развитие малых гостиниц. Это связано с теми предпочтениями, которые формируются у современных туристов: они хотят видеть в гостинице не только средство размещения, но и хотят в полной мере ощутить домашний уют, уникальность и неповторимость, что как раз является одной из отличительных черт малых независимых гостиниц. Конкурентным преимуществом малой гостиницы является индивидуальное отношение к каждому клиенту. Малые гостиницы в полной мере применяют персонифицированный подход к гостям, создают атмосферу дома вдали от дома. Кроме того, малые отели, как правило, применяют более гибкую систему скидок и обходятся клиенту дешевле, чем большие гостиницы аналогичного класса. Все это позволяет малым формам гостиничного бизнеса активно развиваться и быть конкурентоспособными.