Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации.

В Российской Федерации правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом от 25. 02. 99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ, далее -- Закон № 39-ФЗ) [2], в котором установлены следующие основные понятия, используемые в инвестиционной деятельности:

инвестиции -- это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

инвестиционная деятельность -- вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

капитальные вложения -- инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, заслуживает серьезного внимания.

Объекты инвестиций могут быть разными по характеру. Типичным объектом капиталовложений могут быть затраты на земельные участки, здания, оборудование. Помимо затрат на разного рода приобретения предприятию приходится также производить другие многочисленные затраты, которые дают прибыль лишь через длительный период времени.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

При осуществлении инвестиционной деятельности субъекты этой деятельности согласно ст. 7 Закона № 39-ФЗ [2] обязаны:

- осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также в соответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

- исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

- использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

В случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 17 Закона № 39-ФЗ).

Законом № 39-ФЗ (ст. 4) [2] даны определения каждого из субъектов инвестиционной деятельности, установлены их права и обязанности.

Инвесторы -- юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Заказчики -- физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. При выполнении своих функций заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики -- физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений -- физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

При заключении договоров (контрактов) участники инвестиционно-строительной деятельности используют также другие термины и понятия, не содержащиеся в Законе № 39-ФЗ[2], а именно:

Государственные заказчики -- государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.

Застройщики -- юридические лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства и осуществляющие координацию работ.

Согласно п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности также установлены соответствующими статьями Закона № 39-ФЗ.

Так, согласно ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на:

- осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

- самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом РФ;

- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений;

- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государство гарантирует (ст. 15 Закона № 39-ФЗ) [2] всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

- обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

- гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

- право обжалования в суде решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

- защиту капитальных вложений.

Отдельные вопросы регулирования инвестиционной деятельности отнесены к компетенции Правительства РФ. К ним, в частности, в случаях реализации инвестором приоритетных инвестиционных проектов в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, относятся:

- установление критериев оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений относительно осуществления капитальных вложений на территории Российской Федерации;

- утверждение порядка, определяющего день начала финансирования инвестиционного проекта, в том числе с участием иностранных инвесторов;

- утверждение порядка регистрации приоритетных инвестиционных проектов;

- осуществление контроля за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализации приоритетного инвестиционного проекта в установленные сроки.

Порядок инвестиционной деятельности с использованием иностранных инвестиций установлен Федеральным законом от 09.07.99 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 25.07.2002 г. № 117-ФЗ; далее -- Закон № 160-ФЗ) [3].

Для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, государством гарантируется стабильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Права и обязанности заказчиков и подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда регулируются главой 37 «Подряд» Гражданского Кодекса Российской Федерации [1].

В зависимости от организационных и финансовых условий, наличия участников инвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а также в соответствии с действующим законодательством могут быть использованы различные способы организации инвестиционного процесса.

Существуют также различные формы инвестиций. Они могут дифференцироваться по объектам вложения капитала, характеру участия в инвестиционном процессе, периоду инвестирования и уровню инвестиционного риска.

Объем инвестиций ограничивается возможностями инвестора и его потреблением.

Повышение конкурентоспособности предприятия и его прибыльности по сравнению с ранее достигнутым, за счет внедрения новой технологии, захвата новых рынков или поглощения конкурирующих фирм напрямую зависит от инвестиций [4].

Многообразие видов инвестиций определено в их классификации (Рис. 1.1). В процессе управления инвестиции классифицируются следующим образом:

- по срокам вложения разделяют краткосрочные и долгосрочные инвестиции в строительство.

- по объектам вложения капитала разделяют реальные и финансовые инвестиции предприятия.

Рисунок 1.1- Классификация инвестиций по основным признакам

Оно охватывает и так называемые реальные инвестиции, близкие по содержанию к нашему термину «капитальные вложения», и «финансовые» (портфельные) инвестиции, то есть вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, связанные непосредственно с титулом собственника, дающим право на получение доходов от собственности. Финансовые инвестиции могут стать как дополнительным источником капитальных вложений, так и предметом биржевой игры на рынке ценных бумаг. Но часть портфельных инвестиций, вложения в акции предприятий различных отраслей материального производства, по своей природе ничем не отличаются от прямых инвестиций в производство.

Реальные инвестиции характеризуют вложения капитала в основные средства, в инновационные нематериальные активы и в другие объекты инвестирования, связанные с осуществлением строительной деятельности предприятия.

Реальные (прямые) инвестиции - любое вложение денежных средств в реальные активы, связанное с производством товаров и услуг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на увеличение основных фондов предприятия как производственного, так и непроизводственного назначения. Реальные инвестиции реализуются путем нового строительства основных фондов, расширения, технического перевооружения или реконструкции действующих предприятий.

Финансовые инвестиции характеризуют вложения капитала в различные финансовые инструменты, главным образом в ценные бумаги с целью получения дохода.

Финансовые (портфельные) инвестиции - приобретение активов в форме ценных бумаг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на формирование портфеля ценных бумаг.

Следующий признак классификации инвестиций - период инвестирования, на основании которого выделяют краткосрочные и долгосрочные инвестиции [11].

Краткосрочные инвестиции - вложения денежных средств на период до одного года. Как правило, финансовые инвестиции фирмы являются краткосрочными.

Долгосрочные инвестиции - вложения денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение периода, превышающего один год. Основной формой долгосрочных инвестиций фирмы являются ее капитальные вложения в воспроизводство основных средств.

По характеру участия в инвестиционном процессе выделяют прямые и непрямые инвестиции. Прямые инвестиции подразумевают прямое участие инвестора в выборе объектов инвестирования. Обычно прямые долгосрочные инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений, вложений капитала в уставные фонды других предприятий, в отдельные виды ценных бумаг, широко обращающихся на фондовом рынке. Прямое инвестирование осуществляют в основном подготовленные инвесторы, имеющие достаточно точную информацию об объекте инвестирования и хорошо знакомые с механизмом инвестирования.

Непрямые инвестиции характеризуют вложения капитала инвестора, опосредованное другими лицами (финансовыми посредниками).

По характеру участия фирмы в инвестиционном процессе выделяют прямые и непрямые инвестиции. В случае прямых инвестиций подразумевается непосредственное участие фирмы-инвестора в выборе объектов вложения капитала, к ним относятся капитальные вложения, вложения в уставные фонды других фирм, в некоторые виды ценных бумаг. Непрямые инвестиции подразумевают участие в процессе выбора объекта инвестирования посредника, инвестиционного фонда или финансового посредника. Чаще всего это инвестиции в ценные бумаги.

Вообще, инвестиции в строительство считаются одними из высокорисковых, хотя и очень доходных инвестиций [10]. По уровню инвестиционного риска выделяют следующие виды инвестиций:

- безрисковые инвестиции. Они характеризуют вложения средств в такие объекты инвестирования, по которым отсутствует реальный риск потери капитала или ожидаемого дохода практически гарантированно получение реальной расчетной суммы инвестиционной прибыли.

- низкорисковые инвестиции. Они характеризуют вложения капитала в объекты инвестирования, риск по которым значительно ниже среднерыночного.

- среднерисковые инвестиции. Уровень риска по объектам инвестирования этой группы примерно соответствует среднерыночному.

- высокорисковые инвестиции. Уровень риска по объектам инвестирования этой группы превышает среднерыночный.

- спекулятивные инвестиции. Они характеризуют вложения капитала в наиболее рисковые инвестиционные проекты или инструменты инвестирования, по которым ожидается наивысший уровень инвестиционного дохода.

По формам собственности долгосрочных инвестиций различают инвестиции частные и государственные.

Частные инвестиции характеризуют вложения капитала физических лиц, а также юридических лиц негосударственных форм собственности.

Государственные инвестиции характеризуют вложения капитала государственных предприятий, а также средств госбюджета разных его уровней в различные программы жилищного строительства и т.п.

В зависимости от формы собственности инвестируемых средств различают частные и государственные инвестиции. Частные инвестиции характеризуют вложения средств физических лиц и предпринимательских организаций негосударственных форм собственности. Государственные инвестиции - это вложения средств государственных предприятий, а также средств государственного бюджета разных его уровней и государственных внебюджетных фондов.

В процессе инвестиционной деятельности денежные потоки существенно различаются в отдельные периоды по своей направленности.

Осуществляя инвестиционную деятельность, предприятие выступает как инвестор [9]. Инвесторы классифицируются по следующим признакам.

По направленности основной хозяйственной деятельности разделяют индивидуальных и институциональных инвесторов.

Индивидуальный инвестор представляет собой конкретное юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции для развития своей основной деятельности.

Институциональный инвестор представляет собой юридическое лицо - финансового посредника, аккумулирующего средства индивидуальных инвесторов и осуществляющего инвестиционную деятельность, специализированную, как правило, на операциях с ценными бумагами. Основными институциональными инвесторами выступают инвестиционные компании, инвестиционные фонды и т.п.

По целям инвестирования выделяют стратегических и портфельных инвесторов.

Стратегический инвестор характеризует субъекта инвестиционной деятельности, ставящего своей целью приобрести контрольный пакет акций для обеспечения реального управления предприятием в соответствии с собственной концепцией его стратегического развития.

Портфельный инвестор характеризует субъекта инвестиционной деятельности, вкладывающего свой капитал в разнообразные объекты (инструменты) инвестирования исключительно с целью получения текущего дохода или прироста капитала в перспективном периоде. Такой инвестор не ставит своей целью реальное участие в управлении предприятиями - эмитентами.

Портфельные инвестиции: связаны с формирование портфеля и представляют собой приобретение ценных бумаг и других активов. Экономисты используют концептуальное понятие для обозначения совокупности активов, составляющих богатство отдельного индивида. Портфель - совокупность собранных воедино различных инвестиционных ценностей, служащих инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели вкладчика. В портфель могут входить ценные бумаги одного типа (акции) или различные инвестиционные ценности (акции, облигации, сберегательные и депозитные сертификаты, залоговые свидетельства, страховой полис и др.). Формируя портфель, инвестор исходит из своих "портфельных соображений". "Портфельные соображения" - это желание владельца средств иметь их в такой форме и в таком месте, чтобы они были безопасными, ликвидными и высокодоходными.

Были выделены следующие главные задачи инвестиционной политики:

- формирование благоприятной среды, способствующей повышению инвестиционной активности негосударственного сектора;

- привлечение частных отечественных и иностранных инвестиций для реконструкции предприятий;

государственная поддержка важнейших жизнеобеспечивающих производств и социальной сферы при повышении эффективности капитальных вложений.

Инвестиции обеспечивают динамичное развитие фирмы и позволяют решать такие задачи, как:

- расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;

- приобретение новых предприятий;

- диверсификация деятельности вследствие освоения новых областей бизнеса.

Предпринимательские фирмы могут осуществлять инвестиции в различных формах, так как существует достаточное многообразие объектов инвестиций [13].

Инвестиции в жилищное строительство, всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов.

К тому же, строительные инвестиции отличают большая ёмкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений. Так что нет ничего удивительного в том, что подавляющее большинство людей считает: самое правильное - вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство.

Профессионалы этого сегмента рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов. Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант - вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра.

Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли. Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры - ведь недвижимость, как средство обеспечения обязательств, является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности [19].

Инвестор вкладывает средства в строительство объекта. Для организации строительства привлекается специализированная организация -- заказчик-застройщик. Обеспечение строительства объекта оборудованием возложено на него. Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации.

Инвестор совмещает функции заказчика-застройщика. Специализированная организация (заказчик) для строительства объекта в этом случае не привлекается. Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (он же заказчик-застройщик). Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные организации.

В условиях развития рыночных отношений получили распространение другие варианты совмещения функций субъектами инвестиционной деятельности. В частности, генподрядчик может совмещать функции как инвестора по инвестированию строительства, так и заказчика-застройщика. Инвесторы могут быть пользователями объектов капитальных вложений.

Капитальное строительство как отрасль сферы материального производства включает в себя:

- проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации;

- подрядные строительные и монтажные организации и обслуживающие их транспортные подразделения;

- предприятия стройиндустрии и производства строительных материалов;

- организации, осуществляющие снабжение и производственно-технологическую комплектацию строительства строительными материалами, конструкциями и деталями;

- организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт строительной техники.

Кроме того, в сфере капитального строительства участвуют организации других отраслей экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами и механизмами, средствами транспорта, инженерным и технологическим оборудованием, топливом и энергетическими ресурсами.

Капитальное строительство как составная часть инвестиционно-строительной деятельности осуществляется: хозяйственным способом; подрядным способом.

При хозяйственном способе (хозспособе) новое строительство или реконструкция действующих предприятий осуществляются собственными силами застройщика или инвестора без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций.

Данный способ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующих предприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательного назначения на территории существующего предприятия. При хозспособе строительные подразделения организации слабо оснащены высокопроизводительной строительной техникой, уровень квалификации строительных рабочих, как и уровень производительности труда, недостаточно высоки. Все это не способствует индустриализации строительства, созданию высокопрофессиональных строительных коллективов [9].

Однако этот способ имеет такие преимущества перед подрядным способом, как:

- сокращение времени на различные согласования, связанные с выбором и использованием подрядчиков;

- общая заинтересованность аппарата действующей организации-застройщика в быстром и качественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, расширению или техническому перевооружению;

- единство руководства эксплуатации и строительства объекта.

При подрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказчиками.

При подрядном способе инвестор (застройщик) привлекает для организации и управления строительством специализированную организацию -- заказчика. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционного проекта (договор на выполнение функций заказчика), в соответствии с которым заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора для финансирования строящегося объекта.

Инвестиции в строительство - это, вложения средств, капитала, в оборотные и основные фонды предприятий, осуществляющих строительную деятельность. Это инвестиции как, непосредственно, в средства производства, так и в различные финансовые инструменты, главным образом в ценные бумаги с целью получения дохода. Инвестиции в строительство - это инвестиции в жилищное строительство, в строительство отеля, инвестиции в строительство офисной недвижимости и др.

Определяющим фактором инвестиций в строительство является отказ от текущего потребления в пользу будущих целей. Помимо получения дохода, инвестиции в строительство осуществляются для оказания воздействия на процесс управления предприятием, что достигается посредством участия в формировании капитала. Например, это может быть приобретение основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Долгосрочные инвестиции в строительство могут осуществляться в следующих видах: строительство новых, реконструкция, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы; приобретение земельных участков и объектов природопользования; приобретение и создание нематериальных активов.

При получении инвестиций источниками могут служить собственные и заемные средства. В случае необходимости в заемных средствах на помощь приходят различные финансово-кредитные организации, в частности коммерческие банки. Для банков инвестиции в строительство недвижимости являются одним из инструментов получения прибыли и обеспечения стабильности в длительном периоде [13].

Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе от получения прибыли "сегодня" во имя прибыли "завтра". Операции такого рода аналогичны предоставлению ссуды банком. Соответственно, для принятия решения о долгосрочном вложении капитала необходимо располагать информацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающих предположения:

- вложенные средства должны быть полностью возмещены;

- прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата». [25]

Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.

Большое распространение получила следующая схема: инвестор оформляет права на большой участок земли, начинает на части полученной территории строительство, а в ходе или уже по завершении работ продает оставшуюся часть участка. С учётом роста цен на землю продажа "свободной" земли позволяет частично компенсировать строительные затраты. И это - лишь один из многочисленных вариантов грамотного инвестирования средств в строительство коммерческой недвижимости.

Инвестиции в строительство и недвижимость окупаются спустя продолжительное время, зачастую годы, но наряду с тем, инвестиции в строительство - лучший способ сохранения и преумножения капитала для компаний, имеющих «долгий прицел» работы, а не ставящих перед собой задачи получения сиюминутной выгоды, ведь ничто не дорожает в цене так быстро, как недвижимость. Это, пожалуй, главное обоснование для инвестиций в строительство.

1.2 Инвестиционный проект строительной организации, этапы его создания