Инвестиционный проект складского комплекса

Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости. План, календарный график и сметный расчет строительства складского комплекса. Оценка рыночной стоимости склада. График доходов и расходов по проекту. Учет рисков и неопределенности, управление ими.

Рубрика Финансы, деньги и налоги
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 25.03.2011
Размер файла 2,0 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Самарский Государственный Архитектурно-Строительный Университет

Кафедра финансового менеджмента в строительстве

Проект

по дисциплине: “Управление инвестиционным портфелем”

на тему: “Инвестиционный проект складского комплекса”

Выполнили:

студенты 5 курса, группы ЭН - 64

инженерно-экономического факультета

Иванов А. В.

Научный руководитель:

Ларкина Алла Анатольевна

Самара 2010

Кому отчет может быть полезен?

Компании: строительные компании, логистические компании, агентствам недвижимости, консультанты по недвижимости.

Специалисты: директора по маркетингу и развитию, сметчики, оценщики недвижимости, проектировщики, специалисты отдела маркетинга и рекламы, консультанты, руководители проекта.

Цель исследования - определение состояния рынка складской недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении складского строительства современного формата на основе количественно-качественных характеристик.

Основные задачи исследования:

1. Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости,

2. Сводный сметный расчет,

3. Оценка рыночной стоимости склада,

4. График продажи склада,

5. Структура источников на строительство складского комплекса,

6. Расчет показателей эффективности проекта,

7. Анализ чувствительности проекта.

Методология исследования: диалектический метод познания, а также периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Время проведения исследования: 2010 г.

Комментарии:

На основе полученных данных сделан вывод о потенциале развития рынка складской недвижимости города и инвестиционной привлекательности складского строительства в современном формате.

Содержание

1. Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости

2. Описание проекта

3. Ведомость объемов работ

4. Локальная смета

5. Сводный сметный расчет

6. Календарный график строительства складского комплекса

7. Структура источников на строительство складского комплекса

8. Оценка рыночной стоимости склада

9. График доходов и расходов по проекту

10. Расчет экономических показателей эффективности проекта

11. Учет рисков и неопределенности

12. SWOT-анализ

13. Риски и методы их управления

Выводы по проекту

1. Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости

Началом развития коммерческой недвижимости в Самаре принято считать начало 2000 г., когда ряд самарских банков, страховых и инвестиционных компаний начали инвестировать не только в покупку готовых, но и в строительство новых объектов, в том числе торгово-офисных центров. В рынок же складской недвижимости инвестиции начались значительно позднее. С выходом на рынок крупных федеральных сетей (Патерсон, Перекресток, Метро) круг инвесторов значительно расширился.

Рассмотрим стоимость продажи 1 кв.м. склада в различных районах.

Рисунок 1.1 - Анализ стоимости предложения 1кв.м. складского помещения, в тыс. руб.

По данным диаграммы видно, что наибольшая стоимость была в Самарском районе. Причем в начале рассматриваемого периода цены были наибольшими, а потом снижались от 52 до 45 тыс.р за кв.м. Далее по ценам идут Железнодорожный, Октябрьский и Советский районы. Колебания цен в них достигали порядка 40% (приблизительно от 25 до 40 тыс.р.). Высокая стоимость в этих районах связана с тем, что они расположены в географическом центре города и имеют хорошую транспортную доступность. Следует отметить и высокую цену в Промышленном районе, но это связано с тем, что в последний период был выставлен на продажу 1 объект высокой стоимости. В остальных районах цены были на уровне 5-18 тыс.р и были достаточно стабильны на протяжении всего рассматриваемого периода.

Далее был рассмотрен объем предложения складских помещений.

Рисунок 1.2 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

Рисунок 1.3 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

Рисунок 1.4 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

Наибольший объем предложения в Кировском районе, порядка 18 объектов. Это связано с тем, что район находится на окраине города, в промышленной зоне. Далее по объему предложения шли Куйбышевский, Железнодорожный и Октябрьский районы (порядка 6 объектов). В остальных районах объем предложения достаточно мал, а в некоторых вообще равен 0. Наибольший объем приходится на 1 квартал 2009 года, т.е. начало рассматриваемого периода и на 3 квартал 2010, т.е. на конец рассматриваемого периода.

Также был рассмотрен объем предложения в зависимости от этажности.

Рисунок 1.5 - Анализ объема предложения в зависимости от этажности, шт.

Как видно на диаграмме, наибольшее предложение складов на первом этаже (от 30 до 20 объектов). Так как на первый этаж удобнее погрузить/разгрузить продукцию, в связи с этим многие склады просто состоят из одноэтажного здания. Далее идут цокольные и подвальные помещения (до 8 объектов). В некоторые периоды представлены склады на 2, 3, 4 этажах, но их достаточно мало, это связано с их невостребованностью на рынке.

Далее рассмотрен объем предложения складских помещений в зависимости от площади.

Рисунок 1.6 - Анализ объема предложения в зависимости от площади, шт.

складской недвижимость инвестиционный стоимость

Как видно на диаграмме, наибольшей популярностью пользуются складские помещения площадью от 100 до 500 кв.м., так как это оптимальный вариант для покупателей. На втором месте от 500 до 1000. Далее от 1000 до 2000. Прослеживается зависимость стоимости кв.м. от площади. Чем больше площадь, тем меньше цена.

Спрос на складские помещения варьируется от их уровня. Оценочно, в высшей категории спрос удовлетворен на 30%, в низшей на 50%, и в средней на 70%. Подавляющее большинство складских помещений г.Самара относится к категории В и С, которые в основном переоборудованы из зданий промышленного назначения.

Вывод:

В Самаре спрос на услуги складских помещений создают крупные производственные предприятия и федеральные сетевые компании, появившиеся в Самаре в последние годы.

Что касается предложения, на рынке наблюдается дефицит терминалов класса А, так как среди складской недвижимости преобладают объекты, переоборудованные из промышленной недвижимости в склады, не соответствующие этому классу. Имеющиеся склады не приспособлены под профессиональное хранение и относятся скорее к классу В или С. Поэтому крупные компании, которые нуждаются в складах класса А, вынуждены строить собственные комплексы.

Еще одной немаловажной проблемой является то, что рынок логистических услуг формируется позже, чем рынок недвижимости. От того, смогут ли логистические операторы соответствовать требованиям федеральных заказчиков в качественных услугах по хранению и экспедированию грузов, зависит и дальнейшее развитие рынка будут ли компании пользоваться услугами профессиональных операторов или развивать собственное складское хозяйство.

2. Описание проекта

Исходя маркетингового анализа рынка складской недвижимости, было решено строить складской комплекс в Кировском районе. Так как он будет занимать достаточно большую территорию, то ближе к центру тяжело будет найти свободную территорию таких размеров и будет это стоить довольно дорого.

Рисунок 2.1 - Карта местоположения складского комплекса

Был выбран земельный участок площадью 6 Га по улице Товарной. На данной территории будет построено 17 складских помещений площадью 710кв.м. Также предусмотрены широкие подъездные пути к каждому складу и парковка для большегрузных автомобилей, ждущих разгрузки.

Макет и план предполагаемого складского помещения представлен на рисунках 2.2 и 2.3.

Рисунок 2.2 - Макет складского помещения

Рисунок 2.3. План складского помещения

3. Ведомость объемов работ

Ведомость объемов работ составляется в процессе разработки рабочей документации проекта и включает в себя подробное описание строительных операций, их технических характеристик с проставленными объемами на единицу измерения каждой операции.

В наименовании операции указываются ресурсы, с помощью которых будет выполнятся работа, и их характеристики, а также описание применяемых материалов.

Таблица 3.1

Наименование работ и затрат, единица измерения

Кол-во единиц

Разработка грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами с ковшом вместимостью 2, 5(1,5-3)м3, группа грунтов 31000 м3 грунта

0,1016

Устройство основания: песчаного 10 м3

1,27

Устройство ленточных фундаментов бетонных 100м3 бетона бутобет.,ж/б в деле

1,016

Устройство перекрытий из сборных железобетонных плит 100 м3 сборного железобетона

1,74

Раствор готовый цементный, марка:75 м3

13,485

Кладка наружных и внутренних стен кирпичных толщиной 640 мм при высоте этажа до 4 м для зданий высотой до 9 этажей 1м3 кладки конструкций

512,35

Устройство кровель из оцинкованной стали без настенных желобов100 м2

7,916

Устройство ворот распашных с установкой столбов металлических100 шт.

0,04

Ворота распашные складчатые: РСВ 3.6х3.6 шт.

8

Элементы перегородок каркасных.Стойки:СК3.6-1; СК3.6-2; СК3.6-4 шт.

8

Установка дверей с тепловой изоляцией: в кирпичных перегородках100 м2

0,042

Двери стальные утепленные двупольные:2ДСУ 2.0х2.1 шт.

1

Кабель до 35 кВ по установленным конструкциям и лоткам с креплением по всей длине массой1 м кабеля, кг, до: 9100 м

0,3

Кабели силовые с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией и оболочкой марки ВВГнг, на напряжение 1000 В, мм2:4х61000 м

0,03

Кабель 2-4-жильный сечением жилы до 16 мм2 с креплением накладными скобами, полосками с установкой ответвительных коробок100 м

9,14

Кабели силовые с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией и оболочкой марки ВВГнг, на напряжение 1000 В, мм2:3х41000 м

0,914

Выключатель одноклавишный утопленного типа при скрытой проводке100 шт.

0,41

Выключатель 1 клавишный скрытой проводки "Люмин" шт.

41

Розетка штепсельная полугерметическая и герметическая100 шт.

0,72

Розетка 2-х гнездная скрытой проводки шт.

72

Светильник с люминесцентными лампами на кронштейнах 100 шт.

0,31

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром: 25 мм100 м

6,12

Муфта диаметром, мм:25 мм10 шт.

5,7

Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг

7

Гидравлическое испытание трубопроводов систем отопления, водопровода и горячего водоснабжения диаметром: до 50 мм100 м

6,12

Установка радиаторов: чугунных 100 квт

0,79

Установка кранов воздушных1 комплект

34

Прокладка по стенам зданий и в каналах трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: 100 мм100 м

0,2

Задвижки чугунные 30ч6бр диаметром, мм:250 шт.

2

Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг

1,5

Прокладка по стенам зданий и в каналах трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: 50 мм100 м

0,6

Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг

4,12

Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром: 20 мм100 м

0,45

Краны шаровые полнопроходные муфтовые для воды, пара, масла 11б27п1 давлением 16кгс/см2, диаметр, мм:20 шт.

6

Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг

2

Установка унитазов с бачком непосредственно присоединенным10 комплектов

0,4

Установка умывальников одиночных:с подводкой холодной воды10 комплектов

0,2

Установка смесителей 10 шт.

0,2

Устройство дорожной одежды, 1000 м2

2,2

4. Локальная смета

Локальные сметы (расчеты) составляются:

а) по зданиям и сооружениям:

* на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т. п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др,;

б) по общеплощадочным работам:

* на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы.

В локальных сметах производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.

Локальная смета может иметь разделы:

* по строительным работам -- земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия, перегородки; полы и основания; покрытия и кровли; заполнение проемов; лестницы и площадки; отделочные работы; разные работы (крыльца, отмостки и прочее) и т. п.;

* по специальным строительным работам -- фундаменты под оборудование; специальные основания; каналы и приямки; обмуровка, футеровка и изоляция; химические защитные покрытия и т. п.;

* по внутренним санитарно-техническим работам -- водопровод, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха и т. п.;

* по установке оборудования -- приобретение и монтаж технологического оборудования; технологические трубопроводы; металлические конструкции (связанные с установкой оборудования) и т. п.

Локальные сметы составляются по форме № 4.

Таблица 4.1

Склад

(наименование стройки)

УТВЕРЖДАЮ

Подрядчик

Заказчик

ОАО "Славянка"

СГАСУ

 

 

 

 

 

 

 

 

ЛОКАЛЬНАЯ СМЕТА № ЛС-140

 

 

Строительство хозяйственного склада

(наименование работ и затрат)

Склад

(наименование объекта)

Основание:

Проектная документация

 

 

Составлена в ценах 2001 г.

Пересчет в цены

Сметная стоимость

6923974,5 руб.

 

 

Стоимость единицы, руб.

Общая стоимость, руб.

Затраты труда, чел.-ч,

№ п.п.

Шифр и номер позиции норматива

Наименование работ и затрат, единица измерения

Кол-во единиц

всего

эксплуатация машин

всего

оплата труда

эксплуатация машин

Рабочих машинистов

 

 

 

 

оплата труда

в т.ч. оплата труда

в т.ч. оплата труда

на единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

 

 

Земляные работы

 

 

 

 

 

 

 

 

1

01-01-012-3

Разработка грунта с погрузкой на

0,1016

3188,5

3086,34

324

10

314

8,63

1

автомобили-самосвалы

99,33

494,1

50

28,07

3

экскаваторами с ковшом

вместимостью 2, 5(1,5-3)м3,

группа грунтов 3

1000 м3 грунта

2

23-01-001-1

Устройство основания:песчаного

1,27

565,55

31,62

718

137

40

10,2

13

10 м3

108,12

5,38

7

0,35

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

1042

147

354

 

14

"Земляные работы" с учетом

57

3

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Земляные

 

 

 

 

 

 

 

 

работы"

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

1444

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

1042

147

354

 

14

57

3

 

 

накладные расходы

 

 

 

244

 

 

 

 

 

МДС

Наружные сети водопровода,

 

 

 

187

 

 

 

 

81-33.2004

канализации, теплоснабжения,

прил.4 п.18

газопроводы 130% от ФОТ=144

 

МДС

Земляные работы, выполняемые

 

 

 

57

 

 

 

 

81-33.2004

механизированным способом 95% от

прил.4 п.1.1

ФОТ=60

 

 

сметная прибыль

 

 

 

158

 

 

 

 

 

Письмо

Наружные сети водопровода,

 

 

 

128

 

 

 

 

АП-5536/06

канализации, теплоснабжения,

прил.1 п.18

газопроводы 89% от ФОТ=144

 

Письмо

Земляные работы, выполняемые

 

 

 

30

 

 

 

 

АП-5536/06

механизированным способом 50% от

прил.1 п.1.1

ФОТ=60

 

 

Итого по разделу "Земляные

 

 

 

1444

 

 

 

 

работы"

 

 

Фундаменты

 

 

 

 

 

 

 

 

3

06-01-001-20

Устройство ленточных фундаментов

1,016

53280,27

2748,94

54133

3844

2793

337,48

343

бетонных

3783,15

347,29

353

22,61

23

100м3 бетона бутобет.,ж/б в деле

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

54133

3844

2793

 

343

"Фундаменты" с учетом

353

23

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Фундаменты"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

61268

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

54133

3844

2793

 

343

353

23

 

 

накладные расходы

 

 

 

4407

 

 

 

 

 

МДС

Бетонные и железобетонные

 

 

 

4407

 

 

 

 

81-33.2004

монолитные конструкции в

прил.4 п.6.1

строительстве промышленном 105%

от ФОТ=4197

 

 

сметная прибыль

 

 

 

2728

 

 

 

 

 

Письмо

Бетонные и железобетонные

 

 

 

2728

 

 

 

 

АП-5536/06

монолитные конструкции в

прил.1 п.6.1

строительстве промышленном 65%

от ФОТ=4197

 

 

Итого по разделу "Фундаменты"

 

 

 

61268

 

 

 

 

 

 

Перекрытия

 

 

 

 

 

 

 

 

4

29-01-210-2

Устройство перекрытий из сборных

1,74

43326,59

3229,25

75388

69769

5619

2979

5183

железобетонных плит

40097,34

100 м3 сборного железобетона

5

C402-3

Раствор готовый цементный,

13,485

352,5

 

4753

 

 

 

 

код:402 0003

марка:75

м3

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

80141

69769

5619

 

5183

"Перекрытия" с учетом

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Перекрытия"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

233633

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

80141

69769

5619

 

5183

 

 

накладные расходы

 

 

 

101165

 

 

 

 

 

МДС

Тоннели и метрополитены -

 

 

 

101165

 

 

 

 

81-33.2004

закрытый способ работ 145% от

прил.4 п.23.1

ФОТ=69769

 

 

сметная прибыль

 

 

 

52327

 

 

 

 

 

Письмо

Тоннели и метрополитены -

 

 

 

52327

 

 

 

 

АП-5536/06

закрытый способ работ 75% от

прил.1 п.23.1

ФОТ=69769

 

 

Итого по разделу "Перекрытия"

 

 

 

233633

 

 

 

 

 

 

Стены

 

 

 

 

 

 

 

 

6

08-02-014-17

Кладка наружных и внутренних

512,35

749,41

49,1

383960

31960

25157

5,35

2741

стен кирпичных толщиной 640 мм

62,38

6,61

3387

0,43

220

при высоте этажа до 4 м для

зданий высотой до 9 этажей

1м3 кладки конструкций

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

383960

31960

25157

 

2741

"Стены" с учетом коэффициентов

3387

220

 

 

Итоги по разделу "Стены"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

455361

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

383960

31960

25157

 

2741

3387

220

 

 

накладные расходы

 

 

 

43123

 

 

 

 

 

МДС

Конструкции из кирпича и блоков

 

 

 

43123

 

 

 

 

81-33.2004

122% от ФОТ=35347

прил.4 п.8

 

 

сметная прибыль

 

 

 

28278

 

 

 

 

 

Письмо

Конструкции из кирпича и блоков

 

 

 

28278

 

 

 

 

АП-5536/06

80% от ФОТ=35347

прил.1 п.8

 

 

Итого по разделу "Стены"

 

 

 

455361

 

 

 

 

 

 

Кровля

 

 

 

 

 

 

 

 

7

12-01-007-08

Устройство кровель из

7,916

11451,1

70,74

90647

8486

560

90,85

719

оцинкованной стали без настенных

1072,03

9,68

77

0,63

5

желобов

100 м2

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

90647

8486

560

 

719

"Кровля" с учетом

77

5

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Кровля"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

106489

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

90647

8486

560

 

719

77

5

 

 

накладные расходы

 

 

 

10276

 

 

 

 

 

МДС

Кровли 120% от ФОТ=8563

 

 

 

10276

 

 

 

 

81-33.2004

прил.4 п.12

 

 

сметная прибыль

 

 

 

5566

 

 

 

 

 

Письмо

Кровли 65% от ФОТ=8563

 

 

 

5566

 

 

 

 

АП-5536/06

прил.1 п.12

 

 

Итого по разделу "Кровля"

 

 

 

106489

 

 

 

 

 

 

Проемы

 

 

 

 

 

 

 

 

8

07-01-055-1

Устройство ворот распашных с

0,04

53135,78

14846,43

2125

986

594

1940,2

78

установкой столбов металлических

24640,54

1810,64

72

117,88

5

100 шт.

9

C201-255

Ворота распашные складчатые:РСВ

8

5902,04

 

47216

 

 

 

 

код:201 0255

3.6х3.6

шт.

10

C201-241

Элементы перегородок

8

513,92

 

4111

 

 

 

 

код:201 0241

каркасных.Стойки:СК3.6-1;

СК3.6-2; СК3.6-4

шт.

11

26-01-042-1

Установка дверей с тепловой

0,042

23904,97

532,33

1004

136

22

291,27

12

изоляцией:в кирпичных

3230,18

119,35

5

7,77

перегородках

100 м2

12

C201-251

Двери стальные утепленные

1

2509,37

 

2509

 

 

 

 

код:201 0251

двупольные:2ДСУ 2.0х2.1

шт.

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

56965

1122

616

 

90

"Проемы" с учетом

77

5

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Проемы"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

59479

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

56965

1122

616

 

90

77

5

 

 

накладные расходы

 

 

 

1516

 

 

 

 

 

МДС

Теплоизоляционные работы 100% от

 

 

 

141

 

 

 

 

81-33.2004

ФОТ=141

прил.4 п.20

 

МДС

Бетонные и железобетонные

 

 

 

1375

 

 

 

 

81-33.2004

сборные конструкции в

прил.4 п.7.1

строительстве промышленном 130%

от ФОТ=1058

 

 

сметная прибыль

 

 

 

998

 

 

 

 

 

Письмо

Теплоизоляционные работы 70% от

 

 

 

99

 

 

 

 

АП-5536/06

ФОТ=141

прил.1 п.20

 

Письмо

Бетонные и железобетонные

 

 

 

899

 

 

 

 

АП-5536/06

сборные конструкции в

прил.1 п.7.1

строительстве промышленном 85%

от ФОТ=1058

 

 

Итого по разделу "Проемы"

 

 

 

59479

 

 

 

 

 

 

Электротехнические работы

 

 

 

 

 

 

 

 

13

08-02-147-14

Кабель до 35 кВ по установленным

0,3

2434,7

1676,79

730

185

503

49,2

15

конструкциям и лоткам с

615,49

228,24

68

14,9

4

креплением по всей длине массой

1 м кабеля, кг, до: 9

100 м

14

C501-920

Кабели силовые с медными жилами

0,03

41411,48

 

1242

 

 

 

 

код:501 9001

с поливинилхлоридной изоляцией и

348

оболочкой марки ВВГнг, на

напряжение 1000 В, мм2:4х6

1000 м

15

08-02-401-1

Кабель 2-4-жильный сечением жилы

9,14

2447,31

995,14

22368

5762

9096

51,6

472

до 16 мм2 с креплением

630,55

387,07

3538

25,2

230

накладными скобами, полосками с

установкой ответвительных

коробок

100 м

16

C501-915

Кабели силовые с медными жилами

0,914

24643,75

 

22524

 

 

 

 

код:501 9001

с поливинилхлоридной изоляцией и

343

оболочкой марки ВВГнг, на

напряжение 1000 В, мм2:3х4

1000 м

17

08-03-591-2

Выключатель одноклавишный

0,41

454,75

8,88

186

170

3

32,2

13

утопленного типа при скрытой

415,06

1,22

1

0,08

проводке

100 шт.

18

C545-676

Выключатель 1 клавишный скрытой

41

14,6

 

599

 

 

 

 

код:500 9011

проводки "Люмин"

066

шт.

19

08-03-591-10

Розетка штепсельная

0,72

1259,68

40,29

907

706

29

76,1

55

полугерметическая и

980,93

3,68

3

0,24

герметическая

100 шт.

20

C545-697

Розетка 2-х гнездная скрытой

72

6,05

 

436

 

 

 

 

код:500 9013

проводки

009

шт.

21

08-03-594-9

Светильник с люминесцентными

0,31

10999,06

2386,11

3410

707

740

177

55

лампами на кронштейнах

2281,53

862,3

267

56,1

17

100 шт.

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

52402

7530

10371

 

610

"Электротехнические работы" с

3877

251

учетом коэффициентов

 

 

Итоги по разделу

 

 

 

 

 

 

 

 

"Электротехнические работы"

 

 

Стоимость монтажных работ

 

 

 

70654

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

52402

7530

10371

 

610

3877

251

 

 

накладные расходы

 

 

 

10837

 

 

 

 

 

МДС

Электромонтажные работы на

 

 

 

10837

 

 

 

 

81-33.2004

других объектах 95% от ФОТ=11407

прил.4 п.45.2

 

 

сметная прибыль

 

 

 

7415

 

 

 

 

 

Письмо

Электромонтажные работы на

 

 

 

7415

 

 

 

 

АП-5536/06

других объектах 65% от ФОТ=11407

прил.1 п.45.2

 

 

Итого по разделу

 

 

 

70654

 

 

 

 

"Электротехнические работы"

 

 

Отопление

 

 

 

 

 

 

 

 

22

16-02-001-03

Прокладка трубопроводов

6,12

3391,11

43,65

20754

2524

268

32,97

202

отопления из стальных

412,45

7,69

47

0,5

3

водогазопроводных неоцинкованных

труб диаметром: 25 мм

100 м

23

C547-2

Муфта диаметром, мм:25 мм

5,7

48,83

 

278

 

 

 

 

код:547 0002

10 шт.

24

C300-1162

Крепления для

7

14,57

 

102

 

 

 

 

код:300 1224

трубопроводов:кронштейны,

планки, хомуты

кг

25

16-07-005-01

Гидравлическое испытание

6,12

87,05

6,14

533

464

38

5,01

31

трубопроводов систем отопления,

75,75

водопровода и горячего

водоснабжения диаметром: до 50

мм

100 м

26

18-03-001-01

Установка радиаторов:чугунных

0,79

27418,03

303,08

21660

697

239

75,7

60

100 квт

882,66

93,08

74

6,06

5

27

18-07-001-05

Установка кранов воздушных

34

29,8

 

1013

54

 

0,12

4

1 комплект

1,59

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

44340

3739

545

 

297

"Отопление" с учетом

121

8

коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Отопление"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

52485

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

44340

3739

545

 

297

121

8

 

 

накладные расходы

 

 

 

4941

 

 

 

 

 

МДС

Сантехнические работы

 

 

 

4941

 

 

 

 

81-33.2004

внутренние(трубопроводы,

прил.4 п.16

водопровод, канализация,

отопление, газоснабжение,

вентиляция и кондиционирование

воздуха) 128% от ФОТ=3860

 

 

сметная прибыль

 

 

 

3204

 

 

 

 

 

Письмо

Сантехнические работы

 

 

 

3204

 

 

 

 

АП-5536/06

внутренние(трубопроводы,

прил.1 п.16

водопровод, канализация,

отопление, газоснабжение,

вентиляция и кондиционирование

воздуха) 83% от ФОТ=3860

 

 

Итого по разделу "Отопление"

 

 

 

52485

 

 

 

 

 

 

Сантехнические работы

 

 

 

 

 

 

 

 

28

16-01-005-02

Прокладка по стенам зданий и в

0,2

25954,8

111,52

5191

214

22

85,47

17

каналах трубопроводов из

1069,23

20,89

4

1,36

чугунных канализационных труб

диаметром: 100 мм

100 м

29

C300-1120

Задвижки чугунные 30ч6бр

2

2063,49

 

4127

 

 

 

 

код:300 1347

диаметром, мм:250

шт.

30

C300-1162

Крепления для

1,5

14,57

 

22

 

 

 

 

код:300 1224

трубопроводов:кронштейны,

планки, хомуты

кг

31

16-01-005-01

Прокладка по стенам зданий и в

0,6

13038,55

75,25

7823

583

45

77,7

47

каналах трубопроводов из

972,03

14,13

8

0,92

1

чугунных канализационных труб

диаметром: 50 мм

100 м

32

C300-1162

Крепления для

4,12

14,57

 

60

 

 

 

 

код:300 1224

трубопроводов:кронштейны,

планки, хомуты

кг

33

16-02-001-02

Прокладка трубопроводов

0,45

2949,3

43,65

1327

186

19

32,97

15

отопления из стальных

412,45

7,69

3

0,5

водогазопроводных неоцинкованных

труб диаметром: 20 мм

100 м

34

C300-3338

Краны шаровые полнопроходные

6

21,89

 

131

 

 

 

 

код:300 9230

муфтовые для воды, пара, масла

011

11б27п1 давлением 16кгс/см2,

диаметр, мм:20

шт.

35

C300-1162

Крепления для

2

14,57

 

29

 

 

 

 

код:300 1224

трубопроводов:кронштейны,

планки, хомуты

кг

36

17-01-003-01

Установка унитазов с бачком

0,4

6769,35

34,17

2708

122

14

24,64

10

непосредственно присоединенным

304,8

10,91

4

0,71

10 комплектов

37

17-01-001-13

Установка умывальников

0,2

3228,31

16,36

646

41

4

16,54

3

одиночных:с подводкой холодной

206,92

4,92

1

0,32

воды

10 комплектов

38

17-01-002-03

Установка смесителей

0,2

1458,32

0,3

292

18

 

7

1

10 шт.

87,57

 

 

Прямые затраты по разделу

 

 

 

22356

1164

104

 

93

"Сантехнические работы" с

20

1

учетом коэффициентов

 

 

Итоги по разделу "Сантехнические

 

 

 

 

 

 

 

 

работы"

 

 

Стоимость строительных работ

 

 

 

24855

 

 

 

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

прямые затраты

 

 

 

22356

1164

104

 

93

20

1

 

 

накладные расходы

 

 

 

1516

 

 

 

 

 

МДС

Сантехнические работы

 

 

 

1516

 

 

 

 

81-33.2004

внутренние(трубопроводы,

прил.4 п.16

водопровод, канализация,

отопление, газоснабжение,

вентиляция и кондиционирование

воздуха) 128% от ФОТ=1184

 

 

сметная прибыль

 

 

 

983

 

 

 

 

 

Письмо

Сантехнические работы

 

 

 

983

 

 

 

 

АП-5536/06

внутренние(трубопроводы,

прил.1 п.16

водопровод, канализация,

отопление, газоснабжение,

вентиляция и кондиционирование

воздуха) 83% от ФОТ=1184

 

 

Итого по разделу "Сантехнические

 

 

 

24855

 

 

 

 

работы"

 

 

Итоги по смете

 

 

 

 

 

 

 

 

строительные работы

995014

монтажные работы

70654

оборудование

 

 

Итого по смете

 

 

 

1065668

 

 

 

 

апрель 2010 г СМР 5,241

5585166

Проектно-сметная документация

3%

167555

Итого

5752721

Резерв средств на

непредвиденные работы и

затраты

2%

115054

Итого

5867775

Налоги

НДС

18%

1056199,5

Итого

6923974,5

 

 

Всего по смете

 

 

 

6923974,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Составил : Рута М.А.

Проверил : Кожуховский Е.Ю.

5. Сводный сметный расчет

Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ремонта) предприятий, зданий и сооружений составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей, рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Сводные сметные расчеты стоимости строительства рекомендуется составлять и утверждать отдельно на производственное и непроизводственное строительство.

В сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1. "Подготовка территории строительства".

2. "Основные объекты строительства".

3. "Объекты подсобного и обслуживающего назначения".

4. "Объекты энергетического хозяйства".

5. "Объекты транспортного хозяйства и связи".

6. "Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения".

7. "Благоустройство и озеленение территории".

8. "Временные здания и сооружения".

9. "Прочие работы и затраты".

10. "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия".

11. "Подготовка эксплуатационных кадров".

12. "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор".

Таблица 5.1

Номера смет. Наименование работ и затрат

Сметная стоимость, р.

Строительных и монтажных работ

Оборудование

Прочие затраты

Всего

Глава 1. Подготовка территории строительства

 

 

 

 

Затраты не предусмотрены

 

 

0,000

0,000

Итого по главе 1

 

 

0,000

0,000

Глава 2. Основные объекты строительства

 

 

 

 

Складское помещение, высота 6 м, материал стен кирпич

6923974,500

 

 

6923974,500

Итого по главе 2

6923974,500

 

 

6923974,500

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения

 

 

 

 

Затраты не предусмотрены

0,000

 

 

0,000

Итого по главе 3

0,000

 

 

0,000

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства

 

 

 

 

Затраты не предусмотрены

0,000

 

 

0,000

Итого по главе 4

0,000

 

 

0,000

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи

 

 

 

 

Затраты не предусмотрены

0,000

 

 

0,000

Итого по главе 5

0,000

 

 

0,000

Глава 6. Наружные сети

 

 

 

 

Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8 %

817028,991

 

 

817028,991

Итого по главе 6

817028,991

 

 

817028,991

Глава 7. Благоустройство и озеленение территории

 

 

 

 

Асфальтирование территории

1253825,882

 

 

1253825,882

Итого по главе 7

1253825,882

 

 

1253825,882

Итого по главам 1-7

8994829,373

 

 

8994829,373

Глава 8. Временные здания и сооружения

 

 

 

 

Временные здиния и сооружения (ГСН 81-05-01-2001, с.42) 1,8%

161906,929

 

 

161906,929

Итого по главам 1-8

9156736,302

 

 

9156736,302

Глава 9. Прочие затраты

 

 

 

 

Не предусмотрены

 

 

0,000

0,000

Итого по главам 1-9

9156736,302

 

 

9156736,302

Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия или авторский надзор

 

 

 

 

Служба заказчика-застройщика 1,1% (Приказ № 26 от 15.02.05 ФАСиЖКХ)

 

 

100724,099

100724,099

Итого по главам 1-10

9156736,302

 

100724,099

9257460,401

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров

 

 

 

 

Затраты не предусмотрены

 

 

 

 

Итого по главам 1-11

 

 

 

 

Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор

 

 

 

 

Затраты на пректно-сметные работы 5,2% Справ.ЦЦС

 

 

481387,941

481387,941

Итого по главам 1-12

9156736,302

 

582112,040

9738848,342

Непредвиденные затраты 2 % (МДС 81-1.99)

 

 

194776,967

194776,967

Итого по сводному сметному расчету

9156736,302

 

776889,007

9933625,309

НДС 18%

 

 

 

1788052,556

Всего с НДС

 

 

 

11721677,864

То же с учетом прибыли предпринимателя 1,95 %

 

 

 

11950250,583

То же на 1 кв.м общей площади

 

 

 

16831,339

Таким образом, расходы на строительство 1 складского помещения, учитывая асфальтирование и благоустройство территории, составили 11 950 250,58 р.

Следующим шагом рассчитаем стоимость всего складского комплекса, в котором будет 17 складов. В нем предусмотрены следующие статьи инфраструктуры: магазин (1 шт.) и охранный пост (1 шт.).

Предприятие ООО “РИКИ” заключило договора на строительство охранного поста и магазина с консалтинговыми компаниями.

Стоимость строительства охранной будки в компании "Омега" размерами 2500*2000 составляет 95 000 р. К этой сумме необходимо прибавить доставку с разгрузкой и установку (8 000 р.).

Общая сумма = 95 000 + 8 000 = 103 000 р.

Стоимость магазина в компании «Под ключ» составляют 3 500 000 р.

Теперь необходимо определить всю стоимость складского комплекса, т.е. необходимо сложить все статьи затрат.

Стоимость строительства складского комплекса = 11 950 250,58*17 + 103 000 + 3 500 000 = 206 757 260 р.

Так как предприятие будет продавать склады с правом собственности на землю, то необходимо включить и эту статью затрат.

Подобранный под строительство участок земли, площадью 6 Га, стоит 900 тысяч рублей.

ИТОГО СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА

206 757 260 + 900 000 = 207 657 260 р.

6. Календарный график строительства складского комплекса

Календарный график составлен исходя из затрат времени на строительство складского комплекса.

Таблица 6.1 - Расчет продолжительности строительства складского комплекса

№ п/п

Наименование работ

Затраты труда чел.-час

Количество бригад

Количество человек в бригаде

Количество дней на работу

1

Земельные работы + фундамент

383

1

8

6

2

Перекрытия

5183

5

8

16

3

Стены

2961

1

8

14

4

Кровля

724

1

8

11

5

Проемы

95

1

4

3

6

Электро-технические работы

861

1

8

9

7

Отопление

305

1

8

5

8

Сан.-технические работы

94

1

3

4

9

Благоустройство

278

1

8

4,5

Итого

10884

13

63

72,5

Итого строительство одного склада будет продолжаться 73дня. График строительства складского комплекса представлен в приложении.

Итого строительство всего складского комплекса составит 164 дня или 5,5 месяцев.

Таблица 6.2. Календарный график денежных затрат на строительство

№ п/п

Виды работ

Стоимость, р.

Период, мес.

1

2

3

4

5

6

1

Земельные работы + фундамент

128656

37840

37840

37840

15136

 

 

2

Перекрытия

5458785

963315

1621185

1621185

1253100

 

 

3

Стены

20816007

1224471

6180252

6180252

6180252

1050780

 

4

Кровля

9487853

 

1952882

2791044

2791045

1952882

 

5

Проемы

5299393

 

779323

1480713

1480712

1558645

 

6

Электро-технические работы

6295066

 

555447

2830637

2830637

78345

 

7

Отопление

4676258

 

103407

1422707

1422707

1422707

304730

8

Сан.-технические работы

2214505

 

 

455928

751099

751098

256380

9

Благоустройство

21315040

 

 

 

 

18630503

2684537

 

Сумма

75691563

2225626

11230336

16820306

16724688

25444960

3245647

7. Структура источников финансирования складского комплекса

Для реализации данного проекта необходимы денежные средства.

Компания «РИКИ» имеет собственные средства в размере 100 миллионов рублей. Компании требуется для реализации проекта еще около 110 миллионов рублей, и было решено взять инвестиционный кредит. Мало какие банки Самарской области предоставляют такие суммы в кредит.

Таблица 7.1 - Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области

Наименование банка

Программа инвестирования (финансирования)

Сумма кредита

Срок кредита

Процентная ставка по кредиту

Условия инвестирования (финансирования)

«Всероссийский банк развития регионов» Самарский филиал

инвестиционное кредитование

от 12 до 120 млн.р.

до 5 лет

от 14% до 20%

наличие бизнес-плана

Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самара

инвестиционное кредитование

до 125 млн.р.

до 10 лет

от 11%

залог имущества, частичное обеспечение залогом

«ДжиИ Мани Банка»

инвестиционное кредитование

До 600 млн. р.

до 15 лет

от 10 %

Возможна отсрочка тела кредита и процентов до 1,5 лет

Рассмотрев кредитные программы различных банков, было решено обратиться в филиал «ВТБ 24».

Сумма кредита: 110 000 000

Ставка процента: 11 %

Срок кредита: 12 мес.

№ платежа

Основной долг

Начисленные проценты

Сумма платежа

Остаток основного долга

0

 

 

 

110 000 000

1

8713649,11

1008333,33

9721982,44

101 286 351

2

8793524,22

928458,22

9721982,44

92 492 827

3

8874131,53

847850,91

9721982,44

83 618 695

4

8955477,73

766504,71

9721982,44

74 663 217

5

9037569,61

684412,83

9721982,44

65 625 648

6

9120414,00

601568,44

9721982,44

56 505 234

7

9204017,80

517964,64

9721982,44

47 301 216

8

9288387,96

433594,48

9721982,44

38 012 828

9

9373531,52

348450,92

9721982,44

28 639 297

10

9459455,56

262526,88

9721982,44

19 179 841

11

9546167,23

175815,21

9721982,44

9 633 674

12

9633673,76

88308,68

9721982,44

0

Сумма платежей: 116 663 789,28 рублей

Сумма кредита: 110 000 000 рублей

Проценты: 6 663 789,28 рублей

8. Оценка рыночной стоимости склада

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, были применены:

1) Затратный,

2) Сравнительный,

3) Доходный.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Алгоритм затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка предпринимательской прибыли;

3) расчет износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка, которая осуществляется по следующей формуле:

, (1)

где V - стоимость объекта недвижимости;

Vвос - восстановительная стоимость здания;

И - величина износа;

Vзем - стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 1568501,8 рублей.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, с учетом НДС составляет: 14518752,38 рублей.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 14543458,26 рублей.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Стоимость объекта оценки доходных подходом составила 13003485,08 рублей.

Согласование результатов оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Данные по затратному подходу более полны и достоверны, так как основные данные для расчета были взяты из нормативных источников. Так же при расчете затратным подходом было принято наименьшее количество допущений. Потому что сравнительный и доходный подходы больше учитывают ситуацию на рынке недвижимости, а рыночные данные не всегда полно отражают действительную ситуацию на рынке. Следовательно, затратному подходу были присвоены большие веса по критериям «Полнота информации», «Достоверность» и «Допущения, принятые в расчетах».

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, сделки по которым произошли сравнительно недавно, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конъюнктуру рынка».

Доходный подход основан на прогнозировании доход от объекта недвижимости, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность прогнозировать во времени».

Затратный подход основан на учете затрат на строительство объекта и различных видов износа конструктивных элементов и объекта в целом, следовательно ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конструктивные особенности».

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода (таблица 8.1).

Таблица 8.1- Согласование результатов оценки

Подход к оценке

Результат расчета стоимости

Весовой коэффициент

Доля подхода в общей стоимости

Затратный подход

14518752,38

0,400

5407500,95

Сравнительный подход

14543458,26

0,292

3954689,81

Доходный подход

14003485,08

0,308

4005073,41

Взвешенная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р

14367264,18

Таким образом, рыночная стоимость складского помещения, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Товарная, общей площадью 710 кв.м., включая НДС, составляет: 14367264,18 рублей.

9. График расходов и доходов по проекту

Предприятие решило, что целесообразно продать десять складов и семь сдать в аренду.

Складские помещения продавались по рыночной цене, стоимость продажи одного склада составила 14367264,18 рублей. Исходя из маркетингового анализа аренды складской недвижимости, склады сдаются в аренду по стоимости 175 рублей за 1 кв.м., общая площадь склада 710 кв.м.

Таблица 9.1 - График поступления денежных средств от продажи складов

Вид дохода

Период, года

Всего

1

2

3

4

14

15

Продажа

кол-во

7

2

1

0

0

0

10

стоимость

100570849,3

28734528,36

14367264,18

0

0

0

143672641,8

Аренда

кол-во

5

6

7

7

7

7

7

стоимость

8520000

10224000

11928000

11928000

11928000

11928000

42600000

Далее сведем все расходы и доходы по проекту в одну таблицу.

Таблица 9.2 - График расходов и доходов по проекту

 

Период, года

0

1

2

3

4

14

15

Расходы

-214321049

0

0

0

0

0

0

Доходы

109090849,3

38958528,36

26295264,18

11928000

11928000

11928000

186272641,8

10. Расчет экономических показателей эффективности проекта

После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.

По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время - среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск - Тр* abs(Тр/Ск)),

Где Т - рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск - ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр - прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 10.1 - Расчет поправки за низкую ликвидность 

Показатель

Ставка

Источник

Ставка по доступному кредиту

17,00%

http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/

Прогнозируемый Темп роста цен

0,60%

http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm

Рыночный срок экспозиции, месяцы

6

 http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr

Надбавка за низкую ликвидность

8,49%

Сл (%) = Т * (Ск - Тр* abs(Тр/Ск)).

Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d); где:

Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:

Таблица 10.2 - Расчет поправки на управление

Безрисковая ставка

7,75%

Надбавка за риск владения

0,50%

Надбавка за низкую ликвидность

8,49%

Ставка дисконта без управления

16,74%

Рыночная скидка от потери дохода

10,00%

Надбавка за управление

1,86%

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.

Таблица 10.3 - Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,75%

Поправка за низкую ликвидность

8,49%

Страховая премия

0,50%

Поправка на управление

1,86%

Ставка дисконтирования

18,60%

Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.

Таблица 10.4 - Дисконтированные расходы и доходы

 

Период, года

0

1

2

3

14

15

Расходы

-105230200

 

 

 

 

 

Доходы

 

32848674,84

18694254,91

7150123,832


Подобные документы

  • Маркетинговый анализ рынка недвижимости. Обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального жилого комплекса. Разработка архитектурно–строительных решений. Определение коэффициента дисконтирования. Составление финансового плана.

    дипломная работа [4,1 M], добавлен 16.02.2015

  • Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.

    контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008

  • Теоретические аспекты инвестиционного проектирования. Практические аспекты инвестиционного проектирования на примере реализации бизнес-плана строительства горнолыжного комплекса. Финансовые механизмы инвестирования программы и интересы ее участников.

    курсовая работа [361,8 K], добавлен 28.09.2010

  • Исходные данные для расчета стоимости капитала предприятия. График обслуживания долга. Прогноз прибыли и денежных потоков. Оценка собственного капитала и стоимости предприятия. График зависимости оценки стоимости предприятия от темпа роста дохода.

    контрольная работа [32,0 K], добавлен 17.10.2008

  • Инвестиционный проект как любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. Методы оценки инвестиций. Описание проекта строительства жилого дома, организационный план и особенности финансовой модели, статьи расходов и доходов, анализ рисков.

    курсовая работа [823,2 K], добавлен 10.07.2009

  • График ожидаемых поступлений денежных средств. Производственный план на год. Смета прямых затрат на материалы, оплату труда, общезаводских накладных расходов. Смета торговых и административных расходов. Кассовый план, балансовый отчет за предыдущий год.

    контрольная работа [19,7 K], добавлен 19.06.2012

  • Основные преимущества проектируемой булочной, ее ассортимент и конкурентоспособность. Современное состояние рынка сбыта хлеба г. Горловка, прогноз продаж и уровня цен. План доходов и расходов, расчет текущих затрат. Стратегия финансирования проекта.

    бизнес-план [1,2 M], добавлен 12.12.2011

  • Понятие неопределенности и инвестиционных рисков, методы оценки. Анализ финансового состояния ООО "Новый вид". Бизнес-план организации нового структурного подразделения предприятия и эксплуатация автомобильного многотопливного заправочного комплекса.

    курсовая работа [237,5 K], добавлен 23.02.2012

  • Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.

    практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000

  • Структура инвестиционного цикла, этапы подготовки проекта. Инвестиционный проект строительства цеха по выработке хлебобулочных и кондитерских изделий в рамках вновь образуемой компании ОАО "Пекарь", оценка его эффективности, стоимости и безубыточности.

    курсовая работа [53,3 K], добавлен 31.10.2011

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.