Здійснення права на житло шляхом приватизації

Враховуючи цільове призначення житла, воно не повинно використовуватись для потреб промислового характеру, що відображено в ст. 6 ЖК. Але цього обмеження, на наш погляд, недосить. Наведемо приклад, що, на жаль, не є одиничним. У одному з житлових будинків міста Харкова на першому поверсі підприємці викупили декілька квартир та згодом відкрили там кафе. Гучна музика грала у кафе після 23 години, що порушує п. 22 «Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.92 р. № 5721. Але життя у сусідніх квартирах стало важким не лише через це. Потужні музичні та освітлювальні електроприлади кафе перевантажували не розраховану на це електромережу житлового будинку, що призвело до пробоїв у ізоляції. Жителька квартири з другого поверху отримала через це декілька електротравм, коли намагалася скористатися системою водопостачання. Через декілька місяців ці негаразди вдалося владнати на користь мешканців будинку. Але ж власники кафе первісно не порушили норми ЖК, тому що розважальні заклади не є промисловими об'єктами. Поряд з цим згідно із ст. 4 Закону України «Про власність» власники житла використовують його також для комерційних цілей, та це не заважає іншим мешканцям, а навіть розвиває інфраструктуру мікрорайонів. Це має місце, коли у житлових будинках розташовуються магазини, центри правової допомоги, дитячі гуртки, перукарні тощо. Тому вважаємо, що взагалі використання житла для комерційних цілей є можливим та водночас необхідно посилити норму ст. 6 ЖК щоб уникнути ненормального використання житла. Отже, пропонуємо викласти ст. 6 ЖК у такій редакції: «Житло призначається для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Використання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Будь-яке інше використання житла, ніж проживання, може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізувати таку можливість та відсутність збиткових наслідків як для мешканців, так і для об'єктів житлового фонду, що знаходяться по сусідству з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною». Тобто при використанні житла інтереси одного власника не повинні задовольнятись за рахунок інтересів іншого власника та стикатися з ними. Як говорив ще класик концепції правової держави Джон Локк, межа твоєї свободи - це початок моєї свободи. Тому правила співжиття в їх широкому розумінні можна висловити так: правила спільного, близького (по сусідству) проживання найбільш актуальні в багатоквартирних будинках, де тиша, спокій та порядок залежать від кожного.

5. Договір купівлі-продажу житла

Одним з найбільш поширених цивільно-правових засобів сплатного отримання житла у власність є купівля-продаж, яка є договірним зобов'язанням та у найбільш загальному вигляді представлена у ст. ст. 224-240 ЦК УРСР. Більш детально окремі аспекти купівлі-продажу житла регламентовані в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходиться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстрованих у бюро технічної інвентаризації та інших нормативних актах.

1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла

Легальне визначення договору купівлі-продажу, що представлено у ст. 224 ЦК УРСР, дозволяє розуміти під купівлею-продажем житла договір, за яким продавець зобов'язується передати житло у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти житло та сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оскільки права та обов'язки у сторін виникають з моменту, коли вони у належній формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами договору. Характерною рисою договору купівлі-продажу житла є синаллагматичність або функціональна двосторонність зобов'язання1. Це підкреслює, що права та обов'язки за договором купівлі-продажу житла покладені на обидві сторони і є еквівалентними (вартість надання однієї сторони співпадає з вартістю надання іншої сторони). Тому цей договір є двостороннім або двосторонньо-зобов'язуючим та сплатним. Обов'язок однієї сторони здійснити зустрічну дію відповідає і витікає з права іншої сторони вимагати належного виконання такого обов'язку та навпаки. Оплатність договору виявляється, передусім, у тому, що замість майна яке передане продавцем покупцеві у власність, останній сплачує обумовлену угодою сторін грошову суму. Оплатність договору купівлі-продажу житла витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та була сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов'язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якої іншої оплати.

Договір купівлі-продажу житла є правочином, що направлений на перехід права власності на майно. Власник приймає рішення про припинення влади над річчю, що йому належить. Ця влада відповідно до ст. 128 ЦК припиняється у момент передачі права власності на майно покупцеві а саме з моменту передачі йому речі.

Зараз в Україні кількість і вартість житла, що знаходиться у власності громадян, не є обмеженою. У період існування СРСР таке обмеження було закріплено у ЦК УРСР, тому громадянин міг мати у власності тільки один житловий будинок. Зміни, що відбулися зараз у законодавстві якнайкраще ілюструють той прогрес приватноправових відносин, що відбувається зараз у державі і є виправданим у сучасних умовах розвитку приватної власності. Нормативним відображенням цього став п. З ст. 13 Закону України «Про власність», де вказано, що склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом. Відносно житла законодавством України такі обмеження не встановлені.

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

- досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

- отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

- отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

- отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

- отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

- отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

- надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

- державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Необхідно відзначити, що вищезгадані дії є найбільш типовими, але все ж зразкові. Наприклад, власник житла може не мати неповнолітніх дітей або вони можуть проживати в іншому житловому приміщенні. Тоді у органів опіки та піклування немає підстав вирішувати питання про можливість порушення інтересів неповнолітніх дітей при продажу житла. Деякі з перерахованих дій, у свою чергу, можуть носити Комплексний характер, включаючи в собі ще цілий ряд дій. Наприклад, при отриманні довідки-характеристики БТІ може з'ясуватися, що власник здійснив перепланування свого житла. Тоді необхідно додатково надати дозвіл управління архітектури на таке перепланування, на підставі чого у довідці характеристиці буде вказано план та розміри житла з урахуванням цих змін.

Істотні умови договору

Істотною умовою договору купівлі-продажу житла, яка є необхідною для всіх договорів цього виду, є предмет договору. Безперечним є те, що предметом купівлі-продажу житла є індивідуально визначена річ, тобто кількість та якість такої речі повинні бути чітко визначені . Взагалі ж під предметом договору купівлі-продажу житла розуміється конкретний об'єкт житлової нерухомості, закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються про виникнення цивільно-правових відносин.

Українське законодавство не конкретизує критерії опису житла, що відчужується за договором. Але це має істотне значення. Передусім для безпомилкового визначення (ідентифікації) житла у складі місцевості. На жаль, це питання досить обмежено висвітлено у діючому законодавстві. В Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України є лише перелік документів, які необхідні для відчуження житла та тих документів, що визнаються як правовстановлюючі. При цьому на самому описові критеріїв житла, що підлягають відображенню в договорі, увага не акцентується. Більш детально житло визначається у довід-ці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів, на підставі якого нотаріус посвідчує правочин з відчуження нерухомості2. Довідка-характеристика видається згідно з Інструкцією про надання довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані у БТІ3. У довідці-характеристиці БТІ наводиться план житла та вказуються відомості приземельну ділянку, на якій розташований об'єкт; найменуванню будівель, споруд та їх літеровка; матеріали стін кожної будівлі та споруди; розмір жилої та нежилої площі; вартість будівель і споруд за даними інвентаризації, в тому числі й самовільних з урахуванням діючої індексації; процент зношеності. У самому ж договорі купівлі-продажу житла вказується лише посилання на ті літери (умовні позначення), що відображені на плані житла у довідці-характеристиці БТІ.

Більш оптимально це питання вирішено у російському законодавстві, де до опису предмету в договорі купівлі-продажу житла пред'являються більш конкретні вимоги. Так, ст. 554 ЦК РФ (1995 року) передбачає, що в договорі необхідні бути дані, що дозволяють конкретно встановити нерухомість, яка підлягає передачі за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.

Найбільш докладною та казуїстичною є процедура опису предмету договору купівлі-продажу житла в англосаксонській системі права. Так, у Великобританії та США безпосередньо в договорах на відчуження будівель до найдрібніших подробиць описується географічне розташування нерухомості та визначаються ознаки земельної ділянки, на якій вона розташована, з прив'язкою по відстані до сусідніх об'єктів (доріг загального користування, горбів, водних масивів тощо). Розташування цих об'єктів так само вказується на плані будівлі, що дозволяє однозначно ідентифікувати цю нерухомість. Така казуїстичність опису житла у договорі, незважаючи на усю громіздкість, дозволяє уникати помилок в предметі при відчуженні житла. Необхідно зазначити, що українське право на законодавчому рівні також має потребу в регламентації предмета договору при відчуженні нерухомого майна. Цю прогалину в українському законодавстві потрібно усунути, оскільки правовідносини підлягають урегулюванню не за допомогою практики, що склалася, а за допомогою єдиних для всіх норм права.

Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу житла сумова про ціну. Ціна житла - це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна відбувається за цінами, що встановлені за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

Розглянемо, чи встановлено таке обмеження щодо ціни житла. У постанові Кабінету Міністрів України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна» №1030 від 31.08.96 р. вказано, що «при відчуженні об'єктів нерухомості її вартість...не повинна бути менш балансової вартості, визначеної в довідці-характеристиці БТІ». Ця постанова була відмінена Постановою Кабінету Міністрів України №544 від 09.06.97 р. Однак досі діє «Інструкція про порядок обчислення та сплати держмита», що затверджена наказом Державної Податкової Інспекції №15 від 22.04.93 р., яка зареєстрована у Міністерстві юстиції України від 19.05.95 р. за № 50. У ній йдеться про те, що при обчисленні держмита за посвідчення договорів на відчуження житла вартість таких договорів приймається не нижче інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках Бюро технічної інвентаризації. У Свідоцтві про право власності на житло, що отримує власник після приватизації, вказується відновна вартість житла. Ця вартість, відповідно до листа Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики №11/21-238 від 30.12.97 р. являє собою вартість будинку на момент його введення в експлуатацію. Саме ця вартість фактично вказується в довідках-характеристиках БТІ з урахуванням поправочних коефіцієнтів на знос та індексації. Саме з цієї суми нараховується ставка держмита, що сплачується при укладенні договору на відчуження житла.

Але у всіх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягується при посвідченні договору купівлі-продажу житла, та ніде не обмежується, власне, договірна ціна житла. Відповідно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договірна ціна житла при його відчуженні зараз законодавчими актами не є обмеженою.

Тому в самому договорі на відчуження житла ціна його може бути як нижчою, ніж оцінка БТІ, так і більшою за неї. Вона визначається за взаємною згодою сторін та відповідно встановлює цивільно-правовий обов'язок покупця щодо сплати продавцю певної грошової суми.

Щодо самої методики оцінки житла, яка здійснюється БТІ, необхідно зазначити, що зараз вона не є досконалою щодо визначення саме договірної ціни житла. Власно кажучи, БТІ не стільки оцінює ринкову вартість житла, скільки вказує вартість будівництва. Саме ринкова вартість житла є найбільш близькою до договірної його ціни. Крім вартості будівництва, ринкова ціна житла залежить від цілого ряду показників. Зокрема це ціна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить від географічного місцезнаходження в мікромасштабі (центр або околиця) та в макромасштабі (обласний центр або селище); загального економічного становища населеного пункту; етажності будинку (середні поверхи або перший чи останній); наявності телефону і ремонту; загального планування будинку (звичайна або поліпшена); роздільності чи сумісності кімнат та служб; віддаленості об'єктів інфраструктури, транспортних магістралей; наявності балконів та підсобних приміщень; озелененості району та відстані від місць масового відпочинку; віддаленості від промислових підприємств тощо. Усе це не враховується при оцінці житла в довідці-характеристиці БТІ. Але саме ринкова оцінка вартості житла переважно співпадає з договірною ціною. Адже остання є юридичним відображенням у договорі фактично здійсненої покупцем продавцеві оплати. На жаль, оцінка вартості житла БТІ, яку потребують зараз нормативні акти, не завжди співпадає з ціною договору на відчуження житла. У підсумку реальна Ціна житла може бути як більшою, так і меншою тієї, яка вказана в довідці-характеристиці БТІ. Вважаємо, більш досконалим було б проводити оцінку вартості житла БТІ з урахуванням прийнятих у світі методик, що наблизять таку оцінку До реальної вартості житла. Другий можливий варіант - довіряти оцінку нерухомості фахівцям-оцінювачам, інститут яких практично вже сформований в Україні.

Відсутність ціни у договорі купівлі-продажу житла вказує на те, що договір не укладено, оскільки сторони не досягли згоди за однією з істотних умов цього договору - згоди про ціну житла.

До суттєвих умов можуть бути віднесені також інші умови, якщо на цьому наполягає хоча б одна із сторін. Такими є, наприклад, строк звільнення житлового приміщення або умова щодо порядку сплати грошей покупцем (з розстроченням чи відстроченням платежу) тощо.

Форма договору купівлі-продажу житла

Форма будь-якого договору взагалі та купівлі-продажу зокрема є необхідною умовою, якої повинні дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлює, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. Недотримання цієї вимоги веде до недійсності договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договір купівлі-продажу житлового будинку має бути зареєстрований у виконкомі місцевої Ради.

Отже, нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним. Переваги та необхідність нотаріального посвідчення виявляються у тому, що нотаріус:

- по-перше, є уповноваженою державою особою та надає договору юридичної вірогідності;

- по-друге, має відповідну юридичну кваліфікацію та спроможний на високому професійному рівні допомогти сторонам укласти такий договір;

- по-третє, має досвід правозастосувальної діяльності, що позитивно впливає на надійність договору, що ним засвідчується.

Нотаріус роз'яснює сторонам надані ним права, покладені на них обов'язки, а також правові наслідки угоди; засвідчує підписи сторін; виявляє волю одного з подружжя щодо можливості розпорядження нерухомістю іншим з подружжя: перевіряє дієздатність сторін та свободу їх волевиявлення тощо.

У зв'язку з юридичною складністю правочинів з житлом діяльність нотаріуса є незамінною та важливою. До того ж відповідно до Закону України «Про нотаріат» діяльність нотаріуса контролюється Міністерством юстиції, що сприяє суворій відповідності нотаріальних дій вимогам нормативних актів. Відмова нотаріуса у здійсненні нотаріальної дії, пов'язаної з укладенням договору на відчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разі необґрунтованості відмови суд зобов'язує нотаріуса виконати нотаріальну дію.

Посвідчення договорів про відчуження житла здійснюється за місцем знаходження такого майна, що визначається статтею 53 Закону України «Про нотаріат». Це пояснюється необхідністю здійснення дій супутніх відчуженню, серед яких: проведення технічної інвентаризації житла, перевірка заборон на його відчуження, перевірка права власності на житло, сповіщення учасників часткової власності про право переважної купівлі, дотримання інтересів неповнолітніх дітей та інших дій, які доцільно здійснювати саме за місцем знаходження житла.

Поряд з нотаріальним посвідченням договорів на відчуження житла на практиці зустрічається укладення цих договорів на товарній біржі. Підставою до цього стала ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»2, ст. 9 Житлового кодексу України; п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Але практика укладання біржових правочинів в Україні показала, що на біржах не завжди в достатній мірі забезпечуються вимоги щодо належного документального супроводження правочинів з житлом. Так, зареєстрований 25.01.95 р. Харківською універсальною біржею договір купівлі-продажу будинку за копією свідоцтва про право власності на нього не був зареєстрований у виконкомі місцевої Ради народних депутатів. Внаслідок цього стався повторний продаж будинку через нотаріальну контору за оригіналом правовстановлюючих документів.

Біржові правочини, які стають згодом предметом судового розгляду, на наш погляд, можливі тому, що до працівників біржі не висуваються жорсткі вимоги щодо освіти та досвіду роботи. У нотаріусів це підтверджується відповідним дипломом і ліцензією. Крім того, на біржах не ставляться суворі вимоги до ведення архівів документів, відсутній будь-який відомчий контроль (наприклад, Міністерства юстиції, що контролює діяльність нотаріату). До того ж, якщо навіть на біржі й ведеться архів документів, виникає проблема, де він буде зберігатись у разі ліквідації біржі та як у цьому випадку отримати дублікат договору на відчуження житла, якщо втрачається оригінал.

Отже, вважаємо, що без дотримання вказаних вимог, що ставляться до нотаріату, не можна належно здійснювати правочини з житлом. Введення для бірж вимог, аналогічних тим, які ставляться до нотаріусів, не є виходом. Адже це означає лише продублювати нотаріат. Але навряд чи варто створювати те, що вже одного разу створене.

Щодо протиріччя укладання правочинів відносно житла з сутністю біржових торгів. По-перше, біржа - це організація, яка укладає договори між членами біржі. Власники та набувачі житла, як правило, не є ними. По-друге, біржа історично і за своєю природою призначена для продажу речей, що визначаються родовими ознаками. Крім того, реєстрація будь-яких правочинів на біржі повинна проводитись між членами біржі. По-третє, існує певна процедура біржових торгів, зокрема покупцем може бути особа, яка запропонує найвищу ціну. Як свідчить практика, і ця умова здебільшого не дотримується. Нарешті, у світовій практиці укладання договорів на житло на біржах не є поширеним, і це також варто взяти до відома.

Перевага ж укладання угод з житлом на біржі для сторін була донедавна у тому, що в нотаріальній конторі необхідно було сплачувати державне мито у розмірі п'яти відсотків від вартості житла відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. При укладенні договору на біржі державне мито не стягувалося, а договірна плата за послуги біржі становила приблизно одну десяту відсотка від ціни договору. З урахуванням цього сторонам доводилося вибирати між більш кваліфікованою юридичною допомогою нотаріуса і меншою сумою витрат при посвідченні правочину на біржі.

Недотримання сторонами належної форми договору купівлі-продажу житла веде до визнання правочину нікчемним на підставі ст. 48 ЦК УРСР.

Сторони договору купівлі-продажу житла

Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та дієздатності.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи. Правоздатність сама по собі не породжує для суб'єкта цивільні права та не створює громадянські обов'язки. Для цього особа повинна володіти дієздатністю, що настає з повноліттям (вісімнадцять років) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявність у особи повної дієздатності є однією з необхідних умов дійсності договорів з житлом.

Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати. Якщо правочин укладений без наміру створити правові наслідки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою інший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недійсним. Тобто воля особи та відповідні дії повинні формуватись та виявлятись без стороннього впливу і бути спрямовані на виникнення саме тих результатів, що обумовлюються в договорі при його укладенні. Будь-який з факторів, що впливає на свободу волі особи та не дозволяє повною мірою виявляти її, є підставою до визнання правочину недійсним. Серед цих факторів можна визначити важке матеріальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерігається дуже значна невідповідність між вартістю речі та її ціною, дає можливість передбачати, що продавець не був цілком вільний, погоджуючись на продаж житла.

Свобода волевиявлення сторін відносно укладення договору є необхідною складовою договірного процесу у багатьох розвинутих країнах. Так, у французькому праві діє правило, що зветься пороком згоди продавця, а розірвання договору за цією підставою зветься розірванням у зв'язку із збитковістю. Ця ідея закріплена в статті 1674 французького Цивільного кодексу. У німецькому Цивільному укладенні аналогічна норма міститься у статті 138, де вказано, що правочин, який укладено проти добрих звичаїв, є нікчемним. Зокрема, нікчемним є правочин, за допомогою якого одна особа, користуючись потребою, легковажністю або недосвідченістю іншої, навмисно примушує надати собі або третій особі майнову вигоду. В римському праві за часів Юстиніана припускалося розірвання договору продажу нерухомості у зв'язку із збитковістю більше, ніж на половину ціни. Як відмічає Євген Годеме, для застосування теорії нужди потрібно, щоб збиток терпів продавець. Особа, що потребує грошей, може бути вимушена продати навіть за дешеву ціну, але ніколи не буває вимушена купувати. Якщо ж покупець заплатив велику ціну, єдиний захист він має знайти в теорії помилки, насильства або омани1. У цьому випадку, згідно з цитованим джерелом, відбувається порушення «правила чесності», що йде до нас ще з римського права, та розірвання договору необхідно передусім для відновлення порушених прав такої особи.

Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу).

Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. Оскільки юридичні особи, на відміну від фізичних осіб, мають спеціальну правоздатність, вони не можуть укладати угоди, які суперечать їх статутним цілям (ст. 50 ЦК УРСР). Сьогодні в науці все більш поширеною стає концепція загальної правоздатності юридичних осіб. Як відмічає А.С. Довгерт, це «означає можливість для них, незважаючи на вид та організаційно правову форму, займатися на загальних підставах підприємницькою діяльністю». Згідно з Указом Президента України «Про рієлторську діяльність» від 27 червня 1999 року № 732/992, юридичні особи, що займаються посередництвом, інформаційно-консультаційною діяльністю або торгівлею в сфері нерухомості зобов'язані отримати відповідне Свідоцтво, без якого ця діяльність забороняється. У такому випадку, як відмічає Р.Б. Шишка, підприємницька дієздатність щодо здійснення правочинів з нерухомістю може виникнути у юридичної особи тільки з моменту отримання цього Свідоцтва,.

Договір купівлі-продажу житла може бути укладений і без особистої присутності сторін в місці здійснення угоди. Так, вказаний договір може бути укладений представником будь-якої із сторін або представниками обох сторін. Якщо стороною договору купівлі-продажу житла є юридична особа, такий правочин завжди укладається представником, що діє від імені цієї юридичної особи. Повноваження представника випливають з доручення, закону чи адміністративного акту, що створює, змінює та припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють (ст. 62 ЦК УРСР). Усе це не суперечить ст. 225 ЦК УРСР, де встановлено загальне правило, що продавцем майна є його власник, оскільки продавцем в угоді, що укладена за участю представника, чи стороною в договорі продовжує залишатися власник житла. Крім того, видаючи доручення, саме власник ухвалює рішення про відчуження житла, тобто визначає правову долю речі, а представник діє від його імені та в його інтересах. У даному випадку передбачається, що представник є виразником волі власника, оскільки діє з його згоди та в його інтересах. Покупець, відповідно, також має право діяти при купівлі-продажу житла через свого представника. При цьому представник може від імені покупця сплачувати гроші за житло, розписуватись у договорі та виконувати інші дії, на які його уповноважено. Надане доручення не позбавляє продавця чи покупця наполягати на виконанні контрагентом обов'язків за договором чи особисто виконувати свої договірні обов'язки. Повноваження представника у цьому випадку виникають з доручення або можуть бути закріплені у статутних документах юридичної особи (відносно директора, голови правління тощо).

Отже, сторонами у договорі купівлі-продажу житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи з урахуванням деяких вимог, що до них пред'являються діючим законодавством. Договір може укладатись особисто сторонами або через представника.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.

Перехід права власності на житло за договором купівлі-продажу Права та обов'язки взагалі, і за договором купівлі-продажу зокрема, являють собою у загальному вигляді реальний зміст цивільної правоздатності1. Права та обов'язки сторін є невід'ємною складовою договору. Ще в стародавньому римському праві відмічалася протилежність або асиметричність обов'язків сторін у договорі купівлі-продажу. Так, основним обов'язком покупця вважалося сплатити ціну (dаге), а продавця, відповідно, забезпечити покупцеві можливість володіти річчю (habеre liсere). Звідси виникає обов'язок продавця передати річ покупцеві. Це положення збереглося в сучасному праві, а вказані обов'язки сторін є основними за договором купівлі-продажу житла. Інші права та обов'язки сторін можна назвати додатковими.

До обов'язків продавця відноситься також необхідність попередити покупця про права третіх осіб на житло, що продається (ст. 229 ЦК УРСР). Відповідно до цього безпосередньо із закону випливає, що покупець має бути попереджений продавцем про наявність існуючих обтяжень житла у вигляді договорів позики, найму чи застави на це житло, існуючих сервітутних прав або про права одного з подружжя чи іншого співвласника на житло. На жаль, у законодавстві не передбачено дійових механізмів проти продавця, який цей свій обов'язок не виконує. У той же час встановлення обтяжень житла іншим шляхом (не із попередження продавця) іноді буває ускладненим. Наприклад, застави житла враховуються в окремих реєстрах. Договори найму житла системно ніде не обліковуються. З прийняттям нового цивільного кодексу актуальним буде питання реєстрації обмежених речових прав на житло. Тому було б доцільним введення Єдиного реєстру прав на житло з відображенням у ньому всіх існуючих обтяжень житла: договорів застави, речових прав, договорів найму житла тощо. Це сприятиме закріпленню прав на житло та інформуванню набувачів житла про всі його обтяження.

Крім того, на продавця покладено обов'язок зберігати продане житло, якщо право власності переходить до покупця раніше його передачі (ст. 230 ЦК УРСР); а також обов'язок попередити про недоліки речі, що продається (ст. 234 ЦК УРСР). Останній обов'язок продавця передбачає те, що безпосередньо в договорі необхідно перелічити всі недоліки майна, про які сторони домовилися як про припустимі. У іншому випадку покупець може наполягати на тому, що недоліки житла виявлені ним вже після укладення договору. Тоді він має право вимагати відповідного зниження договірної ціни житла чи розірвання договору, а також компенсації понесених ним збитків. До речі, у дореволюційному російському праві діяла аналогічна норма, яка свідчила, що продавець в силу закону відповідає перед покупцем за всі недоліки речі, котрі не були обумовлені ним під час продажу.

Основними обов'язками покупця є сплата встановленої договором ціни та обов'язок прийняти житло. Необхідно зазначити, що сплата грошових коштів покупцем продавцеві повинна здійснюватися відповідно до ст. 169 ЦК УРСР у національній валюті України.

Цікавим є той факт, що деякі правові системи передбачають специфічне оформлення факту передачі житла за договором на його відчуження. Так, наприклад, обов'язок прийняти куплену річ покупцем має свою специфіку в цивільному праві Російської Федерації. У ст. 556 ЦК РФ закріплений обов'язок сторін передавати нерухомість по передавальному акту або іншому акту про передачу, який підписується сторонами. Це служить документальним підтвердженням юридичного факту передання житла та вважається виконанням відповідного обов'язку продавця. Ухилення однієї зі сторін від

підписання акту вважається відмовою передати або прийняти майно. Незважаючи на те, що в українському праві аналогічної норми не міститься, сторони можуть факультативно домовитися про таку умову, що буде обов'язковою для них у договорі купівлі-продажу житла.

Перехід права власності на житло до набувача є можливим лише тоді, коли продавець сам є власником майна (зокрема житла) або особа діє за належним повноваженням, що видане йому власником на відчуження такого майна. У той же час є і деякі виключення з цього правила. Наприклад, продаж житла державним виконавцем чи комісіонером також зустрічається у ряді випадків і є законною підставою для відчуження.

Детально не зупиняючись на праві власності як такому, доцільним буде розглянути саме момент переходу цього права. Ще римські юристи говорили, що ніхто не може вважатися таким, що продав річ у власність, про яку було домовлено, щоб вона не перейшла до покупця1. Ст. 128 ЦК УРСР встановлює, що перехід права власності до набувача майна відбувається з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Будь-яких спеціальних норм відносно виникнення права власності на житло чи інше нерухоме майно законодавством не передбачено. Тому, виходячи з диспозитивної норми закону, сторони можуть вказати у договорі, що право власності на житло у набувача виникає, наприклад, з моменту державної реєстрації або з моменту нотаріального посвідчення договору. Для порівняння слід навести приклад з іноземного законодавства. У ст. 223 ЦК РФ це питання регламентоване більш конкретно. Тут прямо передбачено, що майно, яке підлягає державній реєстрації, переходить у власність набувача з моменту цієї реєстрації, якщо інше не передбачене законом.

У науці при вирішенні цього питання існує декілька підходів. Так, деякі вчені висловлюють думку, що право власності у набувача житлового будинку (квартири) виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, тому що саме з цією умовою пов'язані підстави визнання договору недійсним, а реєстрація договору у виконкомі має значення лише для обліку будівель та майнових прав на них1. Як доповнення, О.А. Романов відмічає, що до реєстрації прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права, що виникають з нього як з консенсуального правочину, забезпечуються судовим захистом2. Є.О. Суханов, виходячи із норм російського законодавства, вважає вдалим, що момент виникнення права власності на нерухомість пов'язано саме з моментом державної реєстрації. При цьому здійснюється державна реєстрація прав на майно, яку не можна змішувати з спеціальною реєстрацією чи обліком деяких видів майна (автотранспорту тощо). Незважаючи на те, що сьогодні ст. 128 ЦК УРСР як загальне правило пов'язує перехід права власності на житло не з нотаріальним посвідченням договору чи державною реєстрацією, а саме з передачею його продавцем покупцеві необхідно підтримати Є.О. Суханова та його позицію у цьому питанні і саме так розглядати законодавчу перспективу цього питання. Бо якщо вважати моментом переходу права власності на житло нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, то складається ситуація, коли недобросовісний відчужувач може ще раз продати це житло за дублікатами правовстановлюючих документів, на що звертає увагу М.М. Бородін та С. Семідочний. Адже саме при державній реєстрації вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла. Саме за цим реєстром нотаріус перевіряє належність житла відповідному власнику. Але до моменту державної реєстрації договору у цьому реєстрі відображені дані лише про попереднього власника, тобто новий власник відображується у реєстрі лише після державної реєстрації права власності. Тому ідеальним варіантом було б здійснення державної реєстрації безпосередньо після нотаріального посвідчення договору на відчуження житла. У підсумку, щоб уникнути вказаних негараздів при відчуженні житла, у договорі на його відчуження слід вказувати, що моментом переходу права власності на житло є момент державної реєстрації.

6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі

У сучасній правозастосувальній практиці досить поширеними є випадки, коли житло виступає у ролі заставленого майна та у зв'язку з цим стає забезпеченням виконання іншого, що є основним, зобов'язання. Тому необхідно розглянути, яким чином відбувається відчуження цього житла. Не зупиняючись на процедурі встановлення самої застави, розглянемо лише вплив заставного обтяження на житло при його відчуженні. Передусім визначимо, що відчуження житла, що знаходиться у заставі, тобто зміна його власника, може відбуватися за двома основними підставами. Перша - це відчуження житла за ініціативою власника (заставодавця). Друга підстава - це відчуження житла як заставного, забезпечення іншого зобов'язання, що є основним. Останнє може відбуватися лише тоді, коли не є виконаним основне зобов'язання,, забезпеченням якого виступає житло та воно своєю вартістю погашає борг, що виникає перед кредитором (заставоутримувачем). Розглянемо кожний з цих випадків окремо.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про заставу» заставодавець зберігає право на відчуження заставленого житла, якщо інше не передбачено законом та договором. Тобто обмеження щодо відчуження заставленого житла можуть бути встановлені імперативно, законом чи за взаємною згодою сторін, безпосередньо у договорі застави житла на весь період дії застави чи на якийсь час. Якщо законом чи договором вказані обмеження не встановлені, власник житла може відчужувати заставлене житло, але тільки за згодою заставоутримувача. У цьому випадку покупець стає новим заставоутримувачем та до нього має переходити борг за основним зобов'язанням (ч. 2 ст. 17 Закону України «Про заставу»). Тобто фактично маємо окремий випадок переведення боргу, коли первісний заставодавець, відчужуючи житло, перекладає на набувача борг за основним зобов'язанням. У той же час право власності на заставлене житло також переходить до набувача, який стає новим заставоутримувачем. Щодо документального оформлення цих правовідносин то воно має бути таким. Заставоутримувач дає згоду на те, що первісний заставодавець не заперечує проти відчуження заставленого житла набувачеві за умови переходу до нього основного боргу, забезпеченого заставою. Ця згода посвідчується нотаріально. Первісний заставодавець та набувач майна укладають договір на відчуження заставленого житла (наприклад, договір купівлі-продажу житла). Набувач житла, що має стати новим заставодавцем та заставоутримувач вносять відповідні зміни до договору застави. При цьому вартість житла для набувача поділяється на два платежі. Адже вартість житла складається з суми боргу, що випливає з основного договору, забезпеченого заставою (вона сплачується заставоутримувачу) та боргу за договором на відчуження житла (що сплачується відчужувачеві житла).

Вважаємо, що ця угода також може оформлюватись одним документом. Учасниками цього правочину будуть набувач житла (він же новий заставодавець), відчужувач майна (він же власник житла та первісний заставодавець) та заставоутримувач (він же кредитор за основним, забезпеченим заставою зобов'язанням). При цьому матиме місце змішаний договір з елементами договорів купівлі-продажу (чи іншого договору на відчуження житла), застави та переведення боргу. Договір має бути обов'язково нотаріально посвідчений, оскільки ця форма передбачається ст. 13 Закону України «Про заставу». У подальшому заставне обтяження знімається з житла за умови сплати новим заставодавцем боргу за основним зобов'язанням заставоутримувача, за взаємною згодою сторін (що не звільняє набувача житла від сплати основного боргу), заміною предмета застави (ст. 7 Закону України «Про заставу») тощо.

Іншим засобом відчуження житла, що знаходиться у заставі, є звертання на це майно стягнення. Це стягнення проводиться за ініціативою заставоутримувача у разі невиконання основного, забезпеченого заставою зобов'язання.

Реалізація заставленого житла проводиться шляхом організації прилюдних торгів, що є загальною диспозитивною вимогою, передбаченою у ст. 21 Закону України «Про заставу». Сторони у договорі застави можуть домовитись і про інший порядок реалізації заставленого майна (наприклад, за рішенням третейського суду). Правовою метою застави є забезпечення зобов'язання вартістю предмета застави, але не отримання предмета застави у власність заставоутримувача. Тому задоволенням вимог заставодавця, як правило, стає саме вартість житла, що є предметом застави, а не само це житло, що випливає з ч. 2 ст. 1 Закону України «Про заставу». Тому договір застави за своєю сутністю не є правовстановлюючим документом, що свідчить про перехід права власності на житло.

Реалізація житла, що є предметом застави, може проводитись державним виконавцем на підставі виконавчого листа суду, наказу арбітражного суду, виконавчого припису нотаріуса тощо. Найбільш поширеним засобом реалізації заставленого майна взагалі та житла, зокрема, є прилюдні торги (аукціон). Процедура прилюдних торгів регламентована положенням Кабінету Міністрів України «Про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна» від 22 грудня 1997 року №1448. Порядок проведення прилюдних торгів такий. Організатор аукціону визначає початкову вартість реалізації заставленого житла (за експертною оцінкою) та публікує інформацію про прилюдні торги у місцевій пресі не менш ніж за 30 днів до початку аукціону. У публікації має міститись місцезнаходження житла; дані технічної інвентаризації (загальна та житлова площа, кількість кімнат, рік побудови тощо); початкова вартість реалізації житла; сума коштів, що вносяться учасником перед початком аукціону, банківські реквізити для їх внесення; кінцевий термін прийняття заяв; час та місце проведення аукціону тощо.

Покупцям надається право ознайомитися з житлом, що буде реалізуватись. Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку його проведення. Аукціон може відбутися за наявності не менш ніж двох покупців. Торги розпочинаються за встановленою початковою ціною, яка може поступово збільшуватись не менш ніж на 10 відсотків. Якщо покупці не висловили бажання придбати майно навіть за початковою ціною, вона може бути знижена до рівня ціни, що задовольняє вимоги заставоутримувача. У разі, якщо після цього немає бажаючих придбати майно, аукціон припиняється.

Згідно з п. 17 Положення про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна, аукціон вважається таким, що не відбувся, коли на його проведення з'явився лише один покупець чи у разі несплати переможцем належної суми. Згідно з п.18 Положення організатор аукціону повідомляє про те, що аукціон не відбувся заставоутримувача, який із згоди заставодавця має право залишити житло собі за початковою ціною. У разі, коли заставодавець такої згоди не дав або заставоутримувач відмовився від прийняття заставленого майна, організатор аукціону призначає повторний аукціон. На повторному аукціоні початкова вартість майна може бути зменшена на ЗО відсотків, але тільки за згодою заставоутримувача. Якщо аукціон не відбувся двічі, організатор аукціону у п'ятиденний термін повертає виконавчі документи заставоутримувачу.

У разі придбання майна з аукціону нотаріус видає переможцю аукціону свідоцтво про придбання майна на аукціоні згідно акта про проведений аукціон. Це свідоцтво є правовстановлюючим документом про право власності на житло та підлягає державній реєстрації.

7. Договір міни житла

Поняття та загальна характеристика договору

Згідно зі статтею 241 ЦК УРСР за договором міни житла між сторонами проводиться обмін одного житла на інше. Кожна зі сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того житла, яке вона дає в обмін, і покупцем житла, яке вона отримує.

Як відзначається в юридичній літературі, у ЦК УРСР фактично не наведено визначення договору міни. Ця прогалина усунута в проекті ЦК України, де у п. 1 ст. 763 міститься таке визначення: «за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший товар». З цього випливає, що у договорі міни житла мають брати участь самі власники житлових приміщень чи їхні повноважні представники.

Разом з поняттям «міна» вживається термін «бартер», тому необхідно проаналізувати їх співвідношення. До того ж визначення бартеру пропонується укладачами проекту ЦК України до легального закріплення, оскільки у ст. ст. 763, 764 закріплене поняття «міна (бартер)». У сучасній літературі відмічається, що бартер є різновидом міни2. Але перше застосовується переважно в правочинах між суб'єктами підприємницької діяльності, зокрема між суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності, а також при обміні робіт (послуг). Підтвердженням того служить вживання терміну «бартерна операція» в Указі Президента України «Про регулювання бартерних (товарообмінних) операцій в області зовнішньоекономічної діяльності» від 27 січня 1995 року № 84/953. Тому «міна» є узагальнюючим поняттям, що охоплює за своїм змістом також і поняття «бартеру». У правовідносинах з житлом традиційно вживається саме поняття «міна», тому воно буде використовуватись і нами.

Договір міни житла є двостороннім, сплатним та консенсуальним. У дореволюційному російському праві, як відмічає К.П. Победоносцев, існувала така ж конструкція1. Але в римському праві міна була реальним договором. Лише угода про міну не породжувала вимоги про передачу речі. Таке право виникало лише у особи, що передала річ в натурі2. у сучасному праві, коли застосовується консенсуальна конструкція міни житла, цей договір вважається укладеним, коли сторони досягнуть згоди за всіма суттєвими умовами у належній формі. Саме з цього моменту кожна із сторін має належно, тобто відповідно до угоди, виконувати свої обов'язки за договором, а невиконання (неналежне виконання) них захищається законом. Договір міни житла є сплатним, тому що хоч відчужувач і не отримує грошей від контрагента, але він отримує еквівалентне зустрічне надання у вигляді іншого, за його вибором, жилого приміщення чи іншого майна.

Отримуючи житло у власність за договором міни, особа, у свою чергу, має також виконати свої зобов'язання на користь контрагента. Тому цей договір є двостороннім. Причому міна є не тільки двостороннім, але і синаллагматичним зобов'язанням. Адже тут маємо не тільки наявність прав і обов'язків з обох сторін, але і їх еквівалентність. Більше того, договір міни можна вважати класичним прикладом синаллагматичного договору, оскільки грецьке поняття «synallagma», що було легалізоване римськими юристами, в буквальному перекладі означає обмін, мінову угоду.

Окремо потрібно зупинитися на співвідношенні договору міни та купівлі-продажу в тому регулятивному впливі, який вчиняє купівля-продаж на відносини міни. Незважаючи на те, що історично міна попереджала купівлю-продаж, купівля-продаж отримала більш ранню юридичну регламентацію і до сьогодення відносини міни житла не позбавлені правового впливу з боку відносин купівлі-продажу житла. Вказані договори порівнює та обставина, що обидва вони є юридичне закріпленими способами еквівалентного обміну, тому до міни застосовні правила, що регулюють купівлю-продаж житла з урахуванням особливостей міни житла. На нормативному рівні це закріплено у статті 242 ЦК УРСР.

Як міна житла, так і купівля-продаж житла передбачають зустрічне надання чи сплатний еквівалент, що надається покупцем продавцеві в обмін на річ, якою є житлове приміщення. Але основною відмінністю є те, що у першому випадку відчужувачеві надається у власність інше майно, у тому числі й житло, а у другому випадку - відповідна грошова сума, тобто різними є форми еквівалента. Тому при міні житла продавець водночас виступає також покупцем того житла, яке йому надається замість зустрічного надання з його боку. Отримання речі в одному випадку і грошей в іншому складає правову мету для відчужувача за цими договорами. Водночас міна є змішаним договором, у якому є два договори купівлі-продажу та у якому поєднуються два зустрічних юридичних об'єкти купівлі-продажу, дві речі3. У той же час не можна розуміти договір міни як просте складання двох договорів купівлі-продажу - це було б дуже широко. Адже необхідно враховувати виключення з купівлі-продажу істотної її складової частини - грошового еквівалента. Саме таке змішане зобов'язання, що поєднує у собі дві речі, кожна з яких виступає як правова мета та як зустрічний еквівалент у договорі має місце при міні взагалі та при міні житла зокрема.

Оскільки міна не породжує грошового зобов'язання, до неї не можуть бути застосовані правила купівлі-продажу стосовно грошових розрахунків. До того ж тут не можуть застосовуватись правила ст. 214 ЦК УРСР щодо сплати стороною, яка прострочила сплату трьох процентів річних. При наявності в договорі міни грошової доплати правила про грошові розрахунки розповсюджуються на ці правовідносини тільки в частині сплачуваної доплати1. Тобто у договорі міни є припустимим, коли поряд з зустрічним наданням у вигляді іншої речі сплачується грошове надання. При цьому зустрічне грошове надання у міни складає різниця між вартістю отриманої речі та вартістю цієї речі. Отже, щоб зберігався принцип еквівалентності надання при міні та враховуючи, що різну за вартістю річ не завжди можливо знайти, як виняток є припустимим часткові грошові розрахунки у межах цього договору.

А.В. Кичихин та Н.А. Щербакова висловлюють думку, що на відносини міни житла розповсюджується право переважної купівлі, що передбачено ст. 114 ЦК УРСР для учасників загальної часткової власності2. Дозволимо собі в цьому засумніватися. Адже право переважної купівлі здійснюється, оскільки гроші служать правовою метою продавця в купівлі-продажу, вони мають родові ознаки та їх цінність полягає лише у тому, що вони є засобом платежу, визначаючись за кількісними показниками. Зворотна ситуація має місце при міні, коли правовою метою продавця є отримання іншої речі. Причому не будь-якого майна, а конкретного, індивідуально визначеного. У цьому випадку воно має властиві тільки йому якісні показники. Тому потрібно погодитися з В.М. Са-мойленко та В.А. Кройтором, які зазначають, що на договір міни не розповсюджується правило переважної купівлі частки в спільному майні3. Останню думку вважаємо більш обґрунтованою та логічною. Адже якщо припустити можливість міни житла з урахуванням права переважної купівлі частки, порушувалась би суттєва умова цього договору щодо його предмета. Розповсюдження ж норми про право переважної купівлі щодо договору купівлі-продажу є можливим, оскільки тут ані становище, ані суттєві умови договору не порушуються: продавець у всякому разі отримує саме ту грошову суму, що він зміг би отримати й від покупця, який не є учасником спільної часткової власності. Цим шляхом іде і судова практика вирішення спорів.