Здійснення права на житло шляхом приватизації

Крім того, договір довічного утримання може бути розірваним за вимогою набувача майна, якщо він не може більш здійснювати надання внаслідок погіршення його майнового становища. Також є можливим розірвання договору за взаємною згодою сторін. Відносно цих способів припинення договору довічного утримання необхідно зазначити, що остаточна правова мета довічного утримання таким способом припинення не досягається. При цьому маємо деякий ексцес: оскільки отримані наслідки під час укладення договору, сторонами не передбачалися та не охоплювались волею то волевиявленням кожної із сторін.

Договір довічного утримання може бути припинено і на інших підставах, передбачених діючим законодавством.

Якщо договір припиняється раніш його повного виконання, підлягає поверненню лише майно, що надано відчужувачем набувачу. Усі види матеріального надання, що булі здійснені набувачем на користь відчужувача майна за договором довічного утримання, не повертаються (ст.428 ЦК УРСР). Будь-які види матеріального надання, здійснені однією стороною на користь іншої сторони поза рамками і крім договору довічного утримання, є можливими виходячи із загальних норм цивільного права та з урахуванням повноти цивільної дієздатності сторін. Наприклад, відчужувач майна може позичати гроші у набувача майна чи навпаки, або укласти з ним будь-яку іншу угоду. Адже необхідно розмежовувати надання, здійснене внаслідок договору довічного утримання, і надання, що здійснюється внаслідок інших цивільно-правових угод.

9. Договір ренти житла

Проблема придбання житла у власність громадянами є сьогодні досить гострою та актуальною. Як вже відмічалося, будівництво житла зараз ведеться повільними темпами, існуючий житловий фонд застаріває, що вказує на його скорочення в майбутньому при існуючій ситуації. Враховуючи високу вартість житла та невеликі прибутки населення при потребі у власному житлі, перспективними є такі відносини, при яких право власності на житло виникає у осіб раніше моменту повної його оплати. Серед таких договорів найменше дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти, що все ще не знайшов відображення в чинному законодавстві та передбачений лише розділом 55 проекту ЦК України.

Поняття та загальна характеристика договору ренти житла

Згідно зі ст. 784 проекту ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Тобто договір ренти необхідно визначити як договір, що спрямований на передачу майна у власність.

Перш ніж приступити до розгляду та характеристики договору ренти, необхідно з'ясувати зміст цього слова, що новим в українському праві. В різні часи поняттю "рента" надавалися різні значення. Наприклад, К. Победоносцев наводить приклад тлумачення, що надавалося ренті в російському праві до 1917 року. За договором ренти одна сторона віддавала капітал власнику маєтку та відмовлялася безумовно або умовно (на деякий строк), від права вимагати капітал, та в обмін діставала право на щорічне отримання прибутку, або ренти з цього майна, в чиїх би руках воно не знаходилося. Тобто особливості ренти за російським правом до 1917 року були такі. Рента обтяжувала нерухомість незалежно від зміни власника і вона виникала шляхом надання капіталу власнику нерухомості. Рента носила безстроковий або терміновий характер. У англійській мові рента являє собою ціну житла, що здається в найом. В іншому значенні - плату, що дорівнює потенційній корисності землі, якщо вона використовується у різних якостях, що необхідні для забезпечення її пропозиції. Наступне розуміння ренти, що це є показник перевищення сукупного прибутку від землі над можливими витратами. Тобто рента тут виявляється у вузькому значенні, як відображення вартості, тобто плати за землю чи житло. Як бачимо, поняття «рента» не є новим у світовій практиці та у вітчизняному історичному досвіді. Але це поняття має декілька значень, тому необхідне приділити увагу та уявити, що саме розуміє під рентою український законотворець.

Виходячи з аналізу глави 55 проекту ЦК України, що присвячений договору ренти, необхідно зазначити, що це поняття вживається і підлягає тлумаченню в двох аспектах

- широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні рента є узагальнюючим поняттям договору ренти, вид самостійного цивільно-правового зобов'язання з властивими йому загальними та специфічними ознаками, що випливає вже з самої назви глави 55 проекту ЦК України. У вузькому значенні «рента» є формою виплати у вигляді певної грошової суми або іншого надання, що витікає з поняття договору ренти, яке наведено у п. 1 ст. 784 проекту ЦК України.

Перш ніж приступити до юридичної характеристики договору ренти, вважаємо за необхідне відобразити його основну сутність, що знадобиться нам для цієї характеристики. Договір ренти складається з двох складових частин, за першою з яких відбувається перехід права власності на майно від одержувача ренти до платника ренти. На те, що це окрема частина договору ренти, вказує той факт, що перехід права власності може проводитися за окрему платню (що не є рентою у вузькому значенні цього слова) чи безкоштовно (ст. 786 проекту ЦК України). В залежності від цього до переходу права власності застосовуються, відповідно, правила договорів купівлі-продажу або дарування. Другою частиною договору є безпосередня виплата ренти як певної грошової суми або іншого надання, що здійснюється періодично тривалий час та вказує на оплатність правовідносин. Розподіл договору ренти на дві складові частини приводить до твердження, що за договором ренти здійснюються два окремі платежі. Перший пов'язаний з переходом права власності на житло за договором ренти. Другий - це власно рента у вузькому значенні чи періодичні грошові платежі. Остаточна ціна договору ренти чи фактично сплачена платником ренти сума за договором може бути як більшою, так і меншою, ніж реальна вартість майна. Наприклад, у разі відсутності в договорі умови про викупну ціну безстрокової ренти при платному переході права власності викуп ренти здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі ренти, яка повинна бути сплачена за договором (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У цьому випадку вартість майна може бути набагато більшою, ніж фактично сплачена за договором ренти сума. Якщо рента сплачується безстрокове та платник ренти не скористається правом її викупу, співвідношення, у порівнянні з попереднім прикладом, може бути зворотним. Тому цей договір, як відмічають Ю.К. Толстой та А.П. Сергеев, можна вважати алеаторним (чи ризиковим), це відрізняє його від еквівалентних договорів. Тобто на момент укладення договору ренти ще не відомо, чи буде ціна договору за сумою більшою або, навпаки, меншою ніж реальна вартість майна.

Перейдемо до юридичної характеристики договору ренти, про яку потрібно сказати особливо, оскільки цей договір є новим у вітчизняному цивільному праві. Спочатку звернемось до досвіду Російської Федерації, де цей договір застосовується вже декілька років. Але відразу ж обмовитись, що цей досвід треба сприймати лише після певного аналізу, оскільки конструкція ренти в російському праві включає у собі також договір довічного утримання та має інші відмінності від договору ренти, що запропонований укладачами проекту ЦК України.

В сучасній російській юридичній літературі характеристика ренти та її різновиду - договору довічного утримання така. С.П. Грішаєв висловлює думку, що договір ренти є реальним, одностороннім, оплатним2. Така позиція є типовою в російській юридичній літературі останніх років. Реальність договору ренти пояснюється тим, що у легальному визначенні договору ренти, що представлено у ЦК йдеться про те, що відчужувач передає майно у власність набувача. У зв'язку з цим укладення договору пов'язується законодавцем з передачею речі, а це означає, що догові реальний.

Тепер розглянемо конструкцію договору ренти, що передбачена у проекті ЦК України. Щодо оплатності чи без оплатності цього договору. Договір ренти завжди є сплатним оскільки платник ренти зобов'язаний сплачувати одержувачеві ренту у вигляді грошей чи іншого надання в обмін на отримане від одержувача ренти майно. Отже, на оплатність договору ренти житла вказують періодичні рентні платежі, що сплачує платник ренти одержувачеві. Рентні платежі є невід'ємним та обов'язковим елементом цього договору.

Щодо реальності чи консенсуальності договору ренти житла. Ст. 784 проекту ЦК України, як і ЦК РФ, встановлює, що за договором ренти одна сторона передає іншій стороні у власність майно. Отже, виходячи з легального визначення договору ренти у проекті ЦК України, його юридична характеристика щодо реальності чи консенсуальності начебто повинна співпадати з російською, оскільки формулювання поняття ренти тут майже тотожні. Але розглянемо детальніше ренту, що закріплена у проекті ЦК України. Згідно зі ст. 786 проекту ЦК України майно, що відчужується під виплату ренти, може бути передане одержувачем ренти у власність платника ренти за плату чи безоплатно. Відповідно до цього договору застосовуються правила купівлі-продажу або дарування. Коли право власності на майно переходить у власність платника ренти безкоштовно, немає заперечень щодо реальної конструкції договору ренти. Адже річ передається безкоштовно, договір вважається укладеним з моменту передачі речі і після цієї передачі платник ренти починає сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Якщо ж сторони домовляться про сплатний перехід права власності на майно, то при реальній конструкції ренти стає неможливим виконання обов'язку платника ренти щодо сплати цього платежу до передачі майна. Адже будь-який реальний договір вважається укладеним з моменту передачі речі. Обов'язок не може виникати раніш укладення договору. Але п. 2 ст. 786проекту ЦК України встановлює, що у цій частині до договору ренти застосовуються правила купівлі-продажу, якщо це не суперечить суті договору ренти. При купівлі-продажу виконання набувачем обов'язку щодо сплати грошей до передачі речі є можливим, оскільки це консенсуальний договір. Виходячи з цього, і у договорі ренти, за яким передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, також є можливою сплата цього платежу на користь одержувача ренти до передання майна. Але необхідною умовою для цього є саме консенсуальна конструкція такого договору ренти, оскільки тут права і обов'язки сторін виникають не з моменту передання речі, а з моменту досягнення сторонами домовленості за усіма суттєвими умовами договору та надання йому відповідної форми. Таким чином, коли договором ренти передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, договір ренти буде консенсуальним. Коли майно, що відчужується під виплату ренти передається у власність платника ренти безоплатно, договір ренти буде реальним.

З проведеного вище аналізу випливає, що коли майно передається у власність платника ренти за плату, цей договір буде двостороннім. Адже у одержувача ренти виникає обов'язок щодо передачі речі платникові. Відповідно, у платника виникає обов'язок щодо здійснення рентних платежів на користь одержувача ренти. Коли майно передається у власність платника ренти безоплатно, цей договір буде одностороннім. Адже річ передається одержувачем ренто платнику до укладення договору (саме з моменту передачі речі реальний договір ренти є укладеним) і з цього моменту функції відчужувача в основному вичерпуються. Односторонні обов'язки за договором виникають лише у платника ренти Отже, договір ренти буде двостороннім, коли майно передається у власність платника ренти за плату, та одностороннім, коли майно передається у власність платника ренти безоплатно.

Як зазначається у п. 2 ст. 784 проекту ЦК України, можливими є два варіанти виплати ренти: безстрокова рента та рента, що сплачується протягом певного строку (яка в літературі визначається також як термінова рента). Російським законодавством передбачена, крім того, довічна рента. Ст. 793 проекту ЦК України лише передбачає, що договором може бути обмежено право викупу безстрокової ренти протягом життя одержувача ренти - фізичної особи, але довічна рента тут не виділена окремо.

Згідно з проектом ЦК України основна відмінність безстрокової ренти від термінової полягає в такому: для першої термін виплати в договорі не є остаточно визначеним. Але безстрокова рента не означає, що термін її виплати близький до нескінченності. Проект ЦК України передбачає можливість викупу безстрокової ренти. Такий викуп можливий з ініціативи платника ренти чи одержувача ренти. Термін строкової ренти є визначеним у часі та відображується в договорі за домовленістю сторін. Законодавцем не передбачені будь-які обмеження щодо строків цього договору. Тому теоретично цей строк може бути як три роки, так навіть і дев'яносто дев'ять років. Це повністю залежить від волевиявлення сторін і лише від нього. Головне, щоб цей строк був узгоджений сторонами та визначений ними у договорі. Але якщо він складає, наприклад, три місяці, то це вже не рента. Бо рента - це завжди довгостроковий договір, що випливає з самої сутності виникаючого зобов'язання. Інакше йдеться про прихований договір купівлі-продажу чи будь-який інший договір, але ніяк не про ренту. Тобто має місце удаваний правочин, що має бути визнаний недійсним. Це випливає з принципу розумності, що проголошений у проекті ЦК України, оскільки довгостроковість ренти є невід'ємною та істотною її ознакою.

Додатковим забезпеченням виконання зобов'язання з оплати ренти її платником завжди виступає застава майна, що є предметом договору ренти. Якщо під виплату ренти надається житло чи інша нерухомість, то при заставі мова завжди йде про іпотеку, що обумовлюється особливістю предмета договору. Таке додаткове заставне обтяження, що запропоноване в проекті ЦК України, є необхідним, оскільки надає додаткові гарантії одержувачеві ренти, який виконує зобов'язання щодо передачі майна відразу, проте отримує зустрічне надання поступово та повинен бути впевнений, що таке надання відбудеться. Застава ж, як речове забезпечення, є найбільш надійним підтвердженням доброзичливості платника ренти. Те, що заставою обтяжується майно, передане під виплату ренти, дає можливість платнику ренти без залучення додаткових коштів надати одержувачеві ренти надійне додаткове забезпечення його вимог.

Ще одним забезпеченням виплати ренти, що передбачено ст. 789 проекту ЦК України, є проценти, які сплачує платник одержувачеві ренти у разі прострочення платежів за договором. Як відомо, згідно зі ст. 170 ЦК УРСР встановлення процентів за зобов'язаннями не дозволяється за винятком операцій кредитних установ та деяких інших, передбачених у законі випадків. Ст. 214 ЦК УРСР припускає лише сплату трьох процентів річних за грошовим зобов'язанням. Тому новелою є встановлення можливості сплати процентів за договором ренти, в якому можливо як грошове, так і інше надання. Більше того, сума процентів за договором ренти не є обмеженою, що підвищує надійність та впливову роль цього забезпечення. Встановлення можливості сплати процентів при простроченні виконання зобов'язання платником ренти в цілому потрібно оцінити позитивно. Адже захищається основне зобов'язання, оскільки платник ренти стимулюється під страхом сплати додаткової грошової суми. Крім того, для одержувача ренти з'являється можливість отримання позасудовим шляхом матеріальної компенсації за прострочення виконання. Нарешті, одержувач ренти стає захищеним від інфляційних та інших несприятливих процесів фінансового характеру. Є очевидним, що проценти повинні сплачуватися у грошовому вираженні. Тому для їх обчислення необхідно в договорі ренти на момент його укладення зробити грошову оцінку надання, якщо воно здійснюється в натурі. Цю оцінку необхідно визнати істотною умовою такого договору. Відсотки є додатковим забезпеченням зобов'язання зі сплати ренти, тому вони повинні становити кількість процентів та умови їх стягнення безпосередньо у межах договору ренти. Адже угода про відсотки є додатковою та залежною від основного зобов'язання - договору ренти.

Іншим показником надійності договору ренти можна визнати те, що у разі відчуження майна, що є предметом ренти, одержувач має право вимоги у розмірі рентних платежів до набувача майна, що випливає з п. 1 ст. 787 проекту ЦК України. Тобто рентою обтяжене майно та його власник, зобов'язаний сплачувати рентні платежі до моменту закінчення строкової ренти чи викупу безстрокової ренти. Тому рента е обтяженням, що слідує за річчю та невідривне з нею пов'язане аж до моменту повної сплати. У цьому аспекті рента зберегла своє первісне значення, що описував ще К.П. Победоносцев - вона слідує за майном і не залежить від зміни власника.

У ст. 796 проекту ЦК України викладена спеціальна норма, згідно з якою ризик випадкової загибелі або псування майна, що передане під виплату ренти, несе платник ренти. Це повністю виправдано, оскільки платник ренти є власником майна і як власник повинен нести вказаний ризик. Така концепція є традиційною у вітчизняному законодавстві і як загальна норма викладена у ст. 130 ЦК УРСР.

Згідно зі ст. 797 проекту ЦК України випадкове знищення чи випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від зобов'язання щодо сплати відповідного надання на користь набувача до закінчення строку виплати ренти на умовах, передбачених договором. У разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстрокове виплачуваної ренти, платник, навпаки, має право вимагати відповідного припинення зобов'язання щодо і виплати (п. 2 ст. 796 проекту ЦК України).

Вище вже йшлося про те, що рента є новим договором у сучасній вітчизняної цивілістиці. Тому вважаємо за необхідне зробити окремий порівняльний аналіз ренти з іншими договорами та зробити висновок, чи є рента житла самостійним договором чи відновлює вона вже існуючі договірні відносини. З аналізу літератури можна дійти висновку, що договір ренти вміщує в собі елементи купівлі-продажу, позики, міни, дарування, застави, лізингу, майнового найму, довічного утримання. Тому необхідно дослідити співвідношення ренти саме з цими договорами та знайти їхні спільні та окремі риси, що дозволить з'ясувати, чи є рента самостійним договором.

Щодо договору купівлі-продажу житла, то як і рента, він е договором на сплатне відчуження майна. Оскільки рента передбачає періодичні платежі у майбутньому, то найбільш показовим та близьким за змістом до нього є купівля-продаж з розстрочкою чи відстрочкою платежу. Але специфічністю купівлі-продажу є те, що остаточна ціна майна у цьому договорі завжди визначена, на який би термін не була відстроченою оплата. Тобто йдеться про еквівалентність зустрічного надання, чого не можна сказати про ренту, яка, навпаки є алеаторним договором.

Договір позики за деякими джерелами був пращуром рентні Але еволюція договірних відносин зараз дещо віддалила ці інколи близькі зобов'язання. Як відомо, за договором позики позикодавець передає у власність позичальника гроші чи речі, що визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей чи рівну кількість речей того ж роду та якості (ст. 374 ЦК УРСР). З цього визначення позики випливають такі відмінності від ренти. По-перше, за договором ренти майно може бути як індивідуально визначеним (ст. 787 проекту ЦК України), так і визначеним родовими ознаками (п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), тобто об'єкт ренти ширше ніж об'єкт позики. По-друге, рента не передбачає повернення еквіваленту, тобто настільки ж цінного майна, як те, що було отримано за договором. По-третє, надання при ренті може бути іншого роду, ніж отримане майно. Адже при позиці, наприклад, за отримані гроші необхідно повернути саме гроші; при ренті ж можна в обмін періодично сплачувати одержувачеві у формі іншого надання (п.1 ст. 784 проекту ЦК України).

Рента найбільш наближається до міни тоді, коли під її виплату передається індивідуально визначена річ, а в обмін на одержане майно платник ренти зобов'язується періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі будь-якого не грошового надання. Але якщо при міні зустрічне надання, як правило, є індивідуально визначеною річчю, то при ренті це надання визначається родовими чи видовими ознаками; при міні надання найчастіше є одноразовим, при ренті - періодичним і досить тривалим за часом. Крім того, міна - це завжди еквівалентний договір, а рента - ризиковий.

Дарування властиве договору ренти як складова у разі, якщо майно передається під виплату ренти безкоштовно (п. 1 ст.786 проекту ЦК України). Але тут відмінність більш ніж очевидна: договір ренти завжди сплатний; дарування, навпаки, безоплатний договір. Спільним є тільки те, що у разі безоплатної передачі майна за договором ренти у цій частині до нього застосовуються правила договору дарування (п. 2 ст. 786 проекту ЦК України).

Застава також є складовою ренти та обтяжує майно, якщо під виплату ренти передана земельна ділянка чи інше нерухоме майно. Спільним є те, що як застава, так і рента у вигляді платежу є додатковими обтяженнями майна, що більш пов'язані саме з майном, ніж з його власником. Адже у разі зміни власника рента, як і застава, продовжує обтяжувати майно аж до повного припинення відповідного зобов'язання. Але договори ренти та застави суттєво відрізняються тим, що перший є самостійним зобов'язанням, другий - лише засобом забезпечення виконання зобов'язання.

Що стосується співвідношення лізингу та ренти, то межа цих договорів дуже тонка, особливо якщо порівнювати ренту, за якою майно надходить у власність платника ренти безоплатно, та фінансовий лізинг. Адже лізингові платежі, як і рентні, є періодичними та сплачуються протягом досить тривалого часу. Обидва ці договори передбачають отримання майна у власність. Але лізинг згідно з Законом України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р.1 є підприємницькою діяльністю, за якою лізингодавець набуває майно не для себе, а спеціально для лізингоодержувача. Останній Закон України «Про лізинг» // Відомості Верховної Ради України. - 1998. - №16. - Ст.68. набуває право користування річчю. Рента не є підприємницькою діяльністю. Сфера її застосування - це не стільки господарські відносини, скільки звичайний цивільний обіг. Сутнісною відмінністю порівнюваних договорів є те, що право власності за договором ренти переходить до платника ренти відразу ж, за договором фінансового лізингу - лише після закінчення строку дії договору.

Деяка схожість майнового найму та ренти спостерігається в тому, що при майновому наймі також здійснюються періодичні платежі, що пов'язані з наданим за договором майном. Більше того, як і у ренті, остаточна сума платежів за наймом не завжди відома, адже, по-перше, у разі продовження користування найманим майном після припинення строку договору за відсутності заперечень з боку наймодавця договір вважається відновленим на невизначений строк. По-друге, при укладенні договору найму без визначення строку остаточна сума платежів також не відома, хоч відома сума періодичних платежів. Крім того, найом, як і рента, зберігає силу для нового власника майна. Але певна різниця цих договорів полягає у тому, що за рентою майно переходить у власність набувача, при наймі власником залишається наймодавець. Найом передбачає повернення того ж майна у разі остаточного виконання зобов'язань сторін за договором; при ренті майно залишається її платникові.

Щодо довічного утримання, то це найбільш близький до ренти договір. Про це свідчить той факт, що, наприклад, російській законодавець відніс довічне утримання до різновиду договору ренти, з'єднавши їх у главі 33 ЦК РФ «Рента та довічне утримання». Але рента за російським законодавством та проектом ЦК України - це дещо різні договірні конструкції. Що ж до співвідношення саме ренти та довічного утримання за Проектом, то зазначимо таке. Рента не може укладатись на користь кількох осіб - відчужувачів, що передбачено для довічного утримання. Майно, що передається під виплату ренти, не може бути замінено іншим, тотожним за вартістю у межах одного договору, але це можливо за договором довічного утримання. Договір ренти не може укладатись на користь третіх осіб, а договір довічного утримання передбачає таку можливість. Нарешті платник ренти може з відчуженням майна передавати свої обов'язки практично будь-кому; для довічного утримання це е можливим лише у виключних випадках (при ліквідації юридичної особи чи смерті фізичної особи - набувачам та лише їхнім правонаступникам чи спадкоємцям).

Відмінною ознакою, що характерна лише для ренти, та не є обов'язковою для інших розглянутих договорів, є: зобов'язання платника зі сплати ренти завжди повинне супроводжуватись наданням одержувачеві відповідного забезпечення (наприклад, встановленням застави) чи страхуванням відповідного ризику (п. 1, п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), за іншими договорами це є факультативним.

Таким чином, проведене дослідження співвідношення договору ренти з іншими, найбільш близькими до нього договорами дозволяє говорити: рента є самостійним договірним зобов'язанням з властивими їй індивідуальними ознаками. Встановлення рентних відносин у вітчизняному законодавстві може сприяти поширенню цивільного обігу та кращої урегульованості цивільних правовідносин. Безперечно, проведений аналіз не є вичерпним. У ньому відображені найбільш суттєві, але далеко не всі відмінні чи спільні риси ренти з іншими договорами. З іншого боку, саме такий комплексний аналіз дозволяє провести відповідну межу, щоб визначити ренту житла серед інших договорів та більш глибоко проникнути в її юридичну природу.

Істотні умови договору ренти житла

Однією з істотних умов договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту об'єктів незавершеного будівництва, яка має свою специфіку, зокрема в останньому випадку суттєвими вже будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо йдеться саме про ренту житла, квартири чи будинку, що відчужується за цим договором, повинні бути закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Про це зокрема свідчить акт державної комісії про прийняття об'єкта житлового будівництва в експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити у БТІ за реєстровою книгою на житлові об'єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на кожен об'єкт нерухомості. Нарешті, за довід-кою-характеристикою БТІ, яка є одним з необхідних документів, що повинен витребувати нотаріус при посвідченні договору ренти житла, можна переконатись, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.

Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.

Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти за проектом ЦК України може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентні платежі здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.

Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. З одного боку необхідна оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей. Крім того, у ст. 795 проекту ЦК України визначений такий різновид ціни в договорі безстрокової ренти як викупна ціна ренти, про що сторони також мають домовитися та відзначити це в договорі. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, викупна ціна, як правило, визначається в договорі за згодою сторін. У разі відсутності умови про викупну ціну безстрокової ренти в договорі, вона при сплатному переході права власності на майно складає річну суму ренти, що підлягає виплаті (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У разі якщо у договорі безстрокової ренти право власності переходить до платника безкоштовно та в договорі сума викупної ціни не визначена, то вона складає суму ціни переданого майна та річного рентного платежу.

Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання. Грошове вираження рентних платежів прив'язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки орендної плати та не повинно перевищувати її меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим. Адже обмежується принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах лише в суворо виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів потенційно перспективний договір може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати з рентою, за якою майно переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, а це для власника більш корисно, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разі викупу безстрокової ренти. Таким чином, обмеження платежів за договором середньою ставкою орендної плати може звузити коло договорів ренти та невиправдано обмежити сторони відносно суми рентних платежів. Найбільш оптимальним було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скільки платити набувачу майна та в який саме момент: більше відразу, на сплатних засадах, отримавши майно у власність; або періодично, рентними платежами, коли використовується право безоплатного переходу права власності на майно.

Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.

Форма договору ренти житла

Проектом ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти.

Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.

Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.

Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін

Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги про цивільну право - та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього правочину.

Виходячи з визначення консенсуального договору ренти, що надається, у ст. 784 проекту ЦК України основним обов'язком одержувача ренти є передача іншій стороні майна у власність, а основним обов'язком платника ренти є здійснення обумовлених договором виплат у грошах або здійснення іншого надання на користь відчужувача. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати передачі йому майна одержувачем ренти; а у одержувача - право вимагати від платника ренти здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені договором.

Платник ренти має право відчужувати отримане майно, як і будь-який інший власник. Зобов'язання з виплати ренти покладаються в такому випадку на нового набувача майна, який стає платником ренти. При цьому колишній платник ренти несе субсидіарну з новим платником відповідальність перед одержувачем ренти. Але договором чи законом може бути встановлена солідарна відповідальність, що визначено у ст. 787 проекту ЦК України. Таким чином, відчуження нерухомого майна, що обтяжене рентою, не припиняє повністю відповідальності первісного платника за виконання основного зобов'язання перед одержувачем ренти. Опосередкована відповідальність залишається в нього, незважаючи на перехід права власності на житло до іншої особи. Але це вже опосередкована, субсидіарна відповідальність первинного платника ренти: він сплачує ренту тільки у разі, якщо новий платник ренти буде неплатоспроможним. Вищевказане не відноситься до ситуації, коли договір ренти був підставою придбання майна у власність і рентні платежі (інше надання) платником ренти повністю сплачені, або коли повністю сплачена викупна ціна безстрокової ренти. У цьому випадку відчуження майна, що було придбане за договором ренти, здійснюється в звичайному порядку, передбаченому для цього виду майна. Такий висновок випливає з того, що житло в останньому випадку вже не є обтяженим рентними платежами і це припиняє зобов'язання платника ренти перед її одержувачем. Іншими словами, немає боргу, немає й зобов'язання, як говорили ще римські юристи.

У деяких випадках іншим особам можуть бути передані також права одержувача ренти. Це може відбуватись таким чином:

1) шляхом уступки вимоги; 2) передачею у спадщину спадкоємцям, якщо одержувач ренти є фізична особа; 3) правонаступництвом щодо юридичних осіб. Тобто передбачено досить широкий вибір варіантів щодо зміни одержувача ренти. Звернемо увагу, що навіть у випадку, коли платник ренти не бажає або не може за будь-якими обставинами здійснити викуп ренти, одержувач ренти має можливість отримати негайно та одноразово компенсацію вартості ренти від третьої особи. Ця особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти та автоматично стає такою відносно платника ренти, який продовжує здійснювати рентні платежі вже на користь нового одержувача ренти. Як відомо, достатнім для цього є лише досягнення згоди між первинним та новим кредитором. Тому згода боржника (яким є платник ренти) з приводу поступки вимоги до нового одержувача ренти не є потрібною, оскільки не відбувається погіршення його становища. Адже суми рентних платежів, строків їх одержання та інші умови договору новий одержувач ренти в односторонньому порядку порушити не може. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, її платник може скористатися правом на викуп ренти. У цьому випадку платник повинен заявити про намір викупити ренту не пізніш ніж за три місяці (п. 2 ст. 793 проекту ЦК України). Договором не може бути обмежено право платника ренти на її викуп за винятком ситуації, коли одержувач ренти, що є фізичною особою, наполягає на обмеженні такого права протягом його життя. Одержувач ренти також має право вимагати викупу платником безстрокової ренти у випадку, якщо останній прострочив виплату ренти більш ніж на рік, порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти чи визнаний неплатоспроможним, а також в інших передбачених договором випадках (ст. 794 проекту ЦК України). Викуп безстрокової ренти припиняє обов'язок платника ренти щодо її подальшої сплати та усі інші договірні обов'язки. Договір за цією обставиною вважається належно виконаним. Після викупу безстрокової ренти всі обтяження з майна знімаються, а подальше відчуження не викликає необхідності для набувача надалі сплачувати рентні платежі одержувачеві ренти.

Припинення договору ренти житла

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його належне виконання, є викуп безстрокової ренти. Підстави її викупу були розглянуті вище. У той же час укладачі проекту ЦК України передбачили, що припинення зобов'язання щодо виплати ренти може також мати місце на вимогу платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстроково виплачуваної ренти (п.2 ст. 796 проекту ЦК України).

Якщо укладений строковий договір ренти житла, про його належне виконання свідчить сплата всіх рентних платежів на момент закінчення строку договору. Це е підставою припинення даного договору.

Підставою припинення договору ренти житла можуть бути також інші обставини, що передбачені у законі.

10. Спадкування житла

Поняття та особливості спадкування житла

У разі смерті особи її права та обов'язки (за винятком суто особистих) надходять до інших осіб. Ці відносини врегульовуються спадковим правом. Спадкування є одним із засобів отримання житла, коли від померлої особи (спадкодавця) право власності на житло переходить до іншої особи (спадкоємця). Крім права власності, спадкоємець отримує за спадкуванням також інші права, наприклад, право вимоги до боржників померлого за цивільно-правовими договорами. Це не відноситься до особистих прав та обов'язків померлого (пенсійних, аліментних тощо). Припиняються також деякі цивільні договори, за якими настає потреба отримання, надання чи виконання, які повинен зробити лише спадкодавець. Прикладом є, відповідно, договори довічного утримання та доручення.

Також до спадкоємців не переходять права на житлову площу померлого, що випливають з договору житлового найму. Дійсно, якщо померлий за життя наймав житло та спадкоємець проживав разом з ним чи зберігав право на користування цим житлом (наприклад, перебуваючи на строковій військовій службі), він зберігає право користування цим житлом. Справді, цей спадкоємець реально може претендувати на отримання найманої житлової площі, що звільнилася після спадкодавця, що сумісно з ним проживав. Але це вже випливає не з норм спадкового права, а з відносин житлового найму, оскільки смерть одного з наймачів тут має значення лише як одна з підстав звільнення певної частини житлової площі та спадкоємець не має будь-яких переваг перед іншими сумісно проживаючими членами родини.

Але поряд з правами до спадкоємця завжди переходять також і обов'язки. Не можна успадкувати лише права на житло, не прийнявши на себе обов'язків, що з ним пов'язані. Спадкоємець приймає на себе обов'язки, які виникли ще за життя спадкодавця: зі сплати житлово-комунальних послуг, за проведений ремонт, перепланування житла тощо. В цьому є певна відмінність спадкування від договірних засобів отримання житла у власність: в останньому випадку борги за житло, якими обтяжив його відчужувач оплачує, як правило, саме він. Отже, усі ті права та обов'язки спадкодавця, що отримують спадкоємці, після його смерті вкупі складають спадщину (спадкове майно, спадкову масу). Перехід права власності на житло може складати частину спадщини чи взагалі бути відсутнім, коли у померлого не було у власності житла. Житловий будинок чи квартира поряд з предметами звичайної домашньої обстановки і вжитку у окремих випадках можуть складати навіть усе спадкове майно, тоді поняття права та обов'язки, що пов'язані з житлом, та спадщина у цьому окремому випадку є близькими за змістом. Але навіть якщо до спадкової маси поряд з іншими правами та обов'язками увійшли також житлові, не завжди окремий спадкоємець, що приймає спадщину, стає власником цього житла. До нього, як наслідок поділу спадкової маси, може надійти, наприклад, право власності на автомобіль спадкодавця чи гроші. Це вирішується у кожному окремому випадку та залежить насамперед від згоди спадкоємців, порядку користування спадковим майном, що склався ще за життя спадкодавця, змісту заповіту, рішення суду тощо. Тому спадкування як один з засобів отримання права власності на житло та житлові права і обов'язки як складова частка спадкової маси мають бути розглянуті з урахуванням специфіки об'єкту, що дозволить краще розуміти порядок розв'язання вищеозначених питань.

Передусім зупинимось на суб'єктному складі спадкових правовідносин. Спадкодавцем завжди є фізична особа, оскільки смерть - біологічна категорія та властива саме фізичним особам. Успадкувати житло можуть як фізичні, так і юридичні особи, а також держава. Спадкоємцем може бути навіть недієздатний громадянин - у цьому випадку прийняття спадщини відбувається за участю батьків або законних опікунів чи усиновителів такої особи. Крім того, згідно зі ст. 527 ЦК УРСР також успадковують діти померлого, що були зачаті при його житті та народжені після його смерті. Але законодавство містить низку обмежень, згідно з якими деякі особи можуть бути усунені від спадщини, тобто не можуть бути спадкоємцями. Передусім це особи, що навмисно позбавили життя спадкодавця чи когось зі спадкоємців або зробили замах на їх життя (ст.528 ЦК УРСР). Такі суб'єкти не можуть спадкувати у всякому разі - ні за законом, ні за заповітом. Крім того, спадкоємцями за законом не можуть бути батьки після дітей, у відношенні до яких вони позбавлені батьківських прав і не були поновлені в цих правах на момент відкриття спадщини, а також батьки і повнолітні діти, що злісно ухилялися від виконання покладених на них в силу закону обов'язків по утриманню спадкодавця, якщо ці обставини підтверджені в судовому порядку.

Якщо на успадкований будинок (квартиру) заявили права кілька осіб, може виникнути питання про поділ житла в натурі, а також питання, пов'язані з визначенням вартості будівель. Поділ житлового будинку в натурі між спадкоємцями є можливим, якщо кожному з них може бути виділена відокремлена частина будинку з самостійним виходом. Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири. Тобто найменш проблематичною є ситуація, коли між спадкоємцями поділяється будинок, що має кілька виходів чи такі виходи можуть бути обладнані. Будь-яке переобладнання повинно бути зроблено з погодження органів архітектури та відображено у довідці-характеристиці Бюро технічної інвентаризації. Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні спадкоємців.

У разі неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, спадкоємець має право на отримання компенсації у грошах чи на отримання іншого спадкового майна. Наприклад, якщо успадковують у рівних частках дві особи та до складу спадкового майна увійшли однокімнатний житловий будинок та мотоцикл, один з спадкоємців може успадкувати будинок, інший - стати власником мотоциклу та отримати компенсацію різниці вартості будинку та мотоциклу. Розмір грошової компенсації визначається за згодою спадкоємців, а при відсутності такої згоди - судом, який приймає до уваги дійсну вартість будинку на час розгляду справи. Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза. Таку експертизу можуть провести незалежні оцінювачі житла, інститут яких вже сформувався в Україні.

П. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду судами України справ про спадкування» від 24 червня 1983 р. № 4 з наступними змінами визначає, що у випадках смерті члена житлово-будівельного, дачно-будівельного або гаражно-будівельного кооперативу, члена садівницького товариства, якщо до дня смерті ним не були внесені повністю пайові внески, спадщина відкривається не на квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, насадження, а на пай спадкодавця та інші суми, які підлягають поверненню у таких випадках. Лише у разі, якщо на час смерті спадкодавцем був повністю внесений пайовий внесок, спадщина відкривається, відповідно, на квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, інші будівлі і насадження. Тому у зазначених випадках сплата померлим пайових внесків відіграє провідну роль у визнанні права власності на нерухомість за спадкоємцями.

Отже, з вищеозначеного можна визначити, що під спадкуванням житла слід розуміти перехід прав та обов'язків, який відбувається після смерті фізичної особи (спадкодавця) з приводу житла, яке знаходилось у його власності до іншої особи (спадкоємця).

Відкриття спадщини

Під відкриттям спадщини розуміють визнання у зв'язку зі смертю громадянина за відповідними особами права на спадкування, що відбувається у визначений час та у визначеному місті.

Юридичне значення має час відкриття спадщини. Саме під час відкриття спадщини встановлюється її склад, починається обчислення строку для її прийняття та визначається коло спадкоємців. Часом відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. При оголошенні померлим часом смерті є день, що визнано судом як дата смерті громадянина або день набрання законної сили рішенням про оголошення померлим, якщо ця дата судом не визначена. Отже, відкриття спадщини відбувається у разі смерті громадянина чи у разі оголошення його померлим. Факт смерті та час відкриття спадщини підтверджуються свідоцтвом органу РАГС про смерть спадкодавця, повідомленням про загибель, що видане органами Міністерства оборони України, рішенням суду чи іншим документом у передбачених законодавством випадках. Лише факт пропажі громадянина без вісті або визнання його судом безвісно відсутнім не тягне за собою відкриття спадщини. Часом відкриття спадщини після смерті реабілітованих у встановленому порядку громадян є день прийняття рішення Комісією з питань прав реабілітованих про повернення спадкоємцям першої черги майна (компенсації його вартості) реабілітованого (Закон України «Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні»). Особи, що померли в один і той же день (незалежно від часу смерті), не спадкують один після одного.

Визначення місця відкриття спадщини також є необхідним, оскільки саме у ньому нотаріальна контора приймає заяви на прийняття спадщини та видає свідоцтво про право на спадщину, приймає заходи щодо охорони спадкового майна тощо. Саме за місцем відкриття спадщини спадкоємці померлого можуть зробити дії, що свідчать про прийняття чи неприйняття ними спадщини та зробити інші дії, що пов'язані зі спадкуванням. Місцем відкриття спадщини визнається останнє постійне місце проживання спадкодавця, а якщо воно невідоме, - місцезнаходження майна або його основної частини (ст. 526 ЦК УРСР).

Спадкування житла за законом та за заповітом

У статті 524 ЦК УРСР вказано, що спадкування здійснюється за законом і за заповітом. Якщо немає спадкоємців ні за законом, ні за заповітом, або жоден із спадкоємців не прийняв спадщини, або всі спадкоємці позбавлені заповідачем спадщини, майно померлого за правом спадкоємства переходить до держави. Отже, розглянемо детальніше ці підстави спадкування.

Спадкування за законом має місце, коли і оскільки воно не змінено заповітом. Тобто, якщо спадкодавець не висловив окремо у заповіті свою волю щодо долі усього чи частини свого майна після смерті чи спадкоємець за заповітом помер раніш відкриття спадщини, спадкувати мають особи, що є спадкоємцями за законом.

Фізичні, особи, що є спадкоємцями за законом, відповідно з тим, хто з них раніш має право на спадкування, поділяються на відповідні черги. Спадкоємці, що віднесені законом до однієї черги, ніяких переваг один перед іншим не мають, а спадкова маса, що припадає на спадкоємців цієї черги, поділяється між ними в рівних частках (крім предметів звичайної домашньої обстановки та вжитку). Але слід зазначити, що у разі, коли майно (наприклад, будинок) було нажите подружжям у зареєстрованому шлюбі, до спадкової маси має бути віднесена лише та частина цього майна, що належала саме померлому подружжю. Такий поділ не позбавляє іншого з подружжя спадкувати після померлого з виділеної частини майна померлого. Розглянемо приклад. Під час шлюбу подружжя придбало будинок та на протязі одного року до смерті чоловіка в цьому будинку проживали чоловік, дружина та донька. До спадкової маси необхідно віднести лише половину цього будинку, оскільки інша половина, як спільно нажите у шлюбі майно, є власністю дружини померлого. Під час відкриття спадщини її прийняли дружина, син та донька померлого, що є спадкоємцями за законом. Спадкова маса, серед якої половина будинку, поділяється на три рівні частки, що складає долю кожного у майні, яке має бути успадковане кожним зі спадкоємців. Предмети звичайної домашньої обстановки і вжитку поділяються між дружиною померлого та його донькою, оскільки вони проживали сумісно з спадкодавцем на протязі останнього року його життя.

Перша черга спадкоємців за законом встановлена ст. 529 ЦК УРСР. Спадкоємцями першої черги є, в рівних частках, діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі) померлого. До числа спадкоємців першої черги належить також дитина померлого, яка народилася після його смерті. Онуки і правнуки спадкодавця є спадкоємцями за законом, якщо на час відкриття спадщини немає в живих того з їх батьків, хто був би спадкоємцем; вони успадковують порівну в тій частці, яка належала б при спадкоємстві за законом їх померлому батьку.

Ст. 530 ЦК УРСР встановлює другу чергу спадкоємців за законом. При відсутності спадкоємців першої черги або при неприйнятті ними спадщини, а також у разі, коли всі спадкоємці першої черги не закликаються до спад-. кування, успадковують у рівних частках: брати і сестри померлого, а також дід та бабка померлого як з боку батька, так і з боку матері.

У ст. 531 ЦК УРСР йдеться про те, що спадкувати за законом мають право непрацездатні особи, що утримувались померлим не менше одного року до його смерті. При наявності інших спадкоємців вони успадковують нарівні зі спадкоємцями тієї черги, яка закликається до спадкоємства. Зазначимо, що утримання у цьому випадку повинно мати постійний характер на протязі року. Більше того, утриманці померлого неодмінно повинні бути непрацездатними за віком (пенсіонери, неповнолітні) чи за станом здоров'я (інваліди). Усиновлені та їх нащадки при спадкоємстві після смерті усиновителя або його родичів прирівнюються до дітей усиновителя та їх нащадків. Вони не успадковують за законом після смерті своїх кровних родичів по висхідній лінії, а також братів і сестер. Ст. 532 ЦК УРСР регламентує спадкування усиновленими та усиновителями. Усиновителі та їх родичі при спадкоємстві після смерті усиновленого або його нащадків прирівнюються до батьків і інших кровних родичів усиновленого. В той же час кровні родичі усиновленого по висхідній лінії і його брати та сестри, навпаки, не одержують спадщини за законом після смерті усиновленого або його нащадків.