Управління житловим фондом України

Систему державного управління житловим фондом утворює сукупність державних органів, покликаних вирішувати питання пов'язані з управлінням житловим фондом шляхом розробки, прийняття та реалізації програм розвитку житлового господарства. Система управління житловим фондом перебуває на стадії реформування.

Структура центральних органів державної виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства оптимізується з урахуванням нагальних проблем. Відбувається процес децентралізації управління житловим фондом, першочергова увага приділяється зростанню ролі громадського управління житлово-комунальним господарством.

В умовах реформування житлового господарства слід враховувати досвід держав, які перейшли від планової економіки до ринкової (Польща, Казахстан), де основним елементом реформування стало створення кондомініумів. В Україні процес створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків почав ся з 2001р. і триває до теперішнього часу.

РОЗДІЛ 2. ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ ЯК ЕФЕКТИВНА ФОРМА УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ

2.1 Правові засади управління багатоквартирними будинками в Україні

Найбільшу частину житлового фонду України утворюють багатоквартирні будинки, управління якими являє собою складну систему.

За нинішніх обставин, коли в приватній власності є близько 93% квартир багатоквартирних житлових будинків, можна говорити про практично повний перехід житлового фонду з монопольної власності держави чи територіальної громади до різних власників.

Отже, на сьогодні майже немає одноосібних власників багатоквартирних житлових будинків, а є їхні співвласники. Треба завважити, що в ролі співвласників одного й того самого будинку можуть виступати і громадяни, і юридичні особи, і територіальна громада в особі органів місцевого самоврядування, і держава в особі відповідних підприємств, установ та організацій.

Така різноманітність власників та співвласників житлових будинків ускладнює процес управління житловим фондом в Україні.

Управління багатоквартирним будинком, відповідно до визначення, що його містить переданий на розгляд до Верховної Ради проект Житлового кодексу України, має на меті виконання кількох рівноцінних та взаємопов'язаних завдань, зокрема таких:

· забезпечення привабливості будинку на ринку житла, тобто збереження, а за наявності об'єктивних можливостей та резервів -- і підвищення ринкової вартості окремих приміщень у ньому і попиту на них на ринку нерухомості;

· підтримання та поліпшення технічного стану будинку, утримання в належному стані прибудинкової території та розміщених на ній об'єктів благоустрою;

· гарантування безпеки та комфортності проживання в цьому будинку через надання його мешканцям житлово-комунальних послуг належної якості.

Якщо розглядати питання управління багатоквартирним будинком, то об'єктом такого управління буде виступати майно що входить до складу житлового комплексу.

Відповідно до статті 10 закону "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (комори, сараї і т. ін.) держава передає у власність квартиронаймачів безкоштовно, окремо такі об'єкти приватизації не підлягають. Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлює, що до складу житлового комплексу входить, серед іншого, неподільне та загальне майно.

Неподільне майно -- це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку.

Загальне майно -- це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що їх можна використовувати за їхнім призначенням на умовах, вказаних у статуті об'єднання (комори, гаражі, зокрема підземні, майстерні тощо).

Найважливішим є перелік майна, що міститься в частині 2 статті 382 Цивільного кодексу. Згаданий законодавчий акт констатує, що власникам квартири у дво або багатоквартирному житловому будинку на праві спільної сумісної власності належать приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру, а також споруди, будівлі, призначені для задоволення потреб усіх власників квартир та власників не житлових приміщень у житловому будинку.

Тому головною ознакою вказаних об'єктів є те, що вони мають обслуговувати більше ніж одну квартиру і забезпечувати потреби всіх власників житлових та не житлових приміщень. Зрозуміло, що в кожному конкретному будинку такий перелік може бути різним. З одного боку, сам термін "управління будинком" дає підстави стверджувати, що об'єктом управління є окремий житловий будинок, споруда або група будинків і споруд, які становлять цілісний житловий комплекс разом з прилеглими до будинків прибудинковими територіями, наданий в управління.

З іншого боку, сучасний багатоквартирний житловий будинок в Україні є неоднорідним за структурою власності об'єктом нерухомості. в ньому можуть бути окремі житлові і не житлові приміщення, що належать різним суб'єктам на праві приватної, комунальної та державної власності. Водночас у такому будинку є так звані місця загального користування (тобто призначені для обслуговування більше ніж однієї квартири приміщення, що не є частинами квартир), які належать усім власникам окремих житлових і не житлових приміщень на праві спільної власності.

Власник кожного окремого приміщення опікується ним самостійно. А об'єктом управління в разі управління будинком загалом є лише спільне майно.

Спільним майном, оскільки воно належить власникам окремих приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної власності, відповідно до проекту Житлового кодексу України, вважають такі частини

майнового комплексу:

· коридори, сходи та міжквартирні сходові клітки;

· ліфти, ліфтові та інші шахти;

· технічні поверхи, горища та підвали з розміщеними в них інженерними комунікаціями;

· інше обладнання, яке обслуговує більше ніж одне приміщення в будинку (зокрема технічні підвали);

· покрівля;

· огороджувальні конструкції та конструкції"носії в будинку;

· механічне, електричне, санітарно"технічне та інше обладнання ззовні або всередині будинку, яке обслуговує більше ніж одне приміщення в будинку;

· прибудинкова територія -- земельна ділянка, на якій стоїть будинок, з елементами озеленення та благоустрою;

· інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього будинку й розміщені на прибудинковій території.

Загальний склад спільного майна, переданого в управління, конкретно визначають співвласники будинку. Таке майно потрібно чітко відобразити в договорі про надання послуг з управління.

Наступним питанням, що необхідно з'ясувати є суб'єкти управління житловим будинком.

Здійснювати управління багатоквартирним будинком можуть не лише його співвласники. Якщо співвласники не мають можливості чи не бажають провадити таку діяльність, то вони мають право доручити управління будинком професіоналові.

Надання такої послуги, що є предметом та результатом господарської діяльності відповідних суб'єктів господарювання, має на меті задовольняти потреби співвласників багатоквартирного будинку в ефективному управлінні цим будинком, виконувати перелічені раніше завдання і передбачає отримання доходу за виконання певних управлінських функцій.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року встановлює, що відносини між управителем та власником приміщень у житловому комплексі регулює договір.

Укласти таку угоду потрібно обов'язково, незалежно від того, є власник приміщення членом об'єднання чи ні. Договір можна не підписувати лише в тому разі, якщо власник і управитель є однією особою.

Починаючи від січня 2004 року Цивільний кодекс України запровадив окремий вид зобов'язання -- управління майном. Скажімо, за договором про управління майном одна сторона (установник управління) передає іншій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона бере на себе зобов'язання за плату здійснювати від свого імені управління цим майном, відображаючи інтереси установника або іншої особи (вигодонабувача), яку він визначить. Предметом договору про управління майном можуть бути майно та майнові права. Майно, передане в управління, належить відокремити від іншого майна установника та від майна управителя.

Варто зазначити, що договори про управління майном не можна застосовувати тоді, коли йдеться про виконання зобов'язань з управління житловим будинком як цілісним (єдиним) житловим комплексом. З одного боку, житлові та не житлові приміщення залишаються у володінні і користуванні їхніх власників;

з іншого -- спільне сумісне майно у багатоквартирному будинку взагалі не може бути відокремлене від будинку. Тому управління житловим будинком можна розглядати лише як послугу, яку надає управитель власникам житлових та не житлових приміщень (або юридичній особі, якщо її вони створили) у багатоквартирному житловому будинку, забезпечуючи належне утримання і використання неподільного та загального майна.

В Україні немає спеціального законодавства, що містило б норми щодо таких аспектів управління будинком як:

· визначення послуги з управління багатоквартирним будинком як цілісним житловим комплексом та окремими його складовими як виду зобов'язання;

· визначення плати за послугу з управління і поширення на неї дії житлових субсидій та пільг;

· правила діяльності управителя.

Співвласники багатоквартирного будинку можуть здійснювати управління ним самостійно -- безпосередньо ухвалюючи певні рішення на зборах і виконуючи їх за взаємною згодою, або через створення для управління спільним майном юридичної особи -- об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) -- і надання їй відповідних повноважень.

Поняття "управитель" означає суб'єкта господарювання, який надає комплексну послугу з управління.

Проте в декого таке визначення терміну "управитель" може викликати певні заперечення. Річ у тім, що згідно зі статтею 1 закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", управитель -- це юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію. Таке визначення містить і стаття 1 закону "Про житлово-комунальні послуги", не обмежуючи, щоправда, статусу управителя як юридичної особи.

З іншого боку, стаття 13 вказаного закону до видів житлово-комунальних послуг зараховує "послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо)". Отже, йдеться про "виконавця таких послуг". З викладеного випливає, що законодавство оперує двома термінами -- "управитель" та "виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків". Водночас законодавство чітко не розрізняє управителя і "виконавця послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків", встановлюючи перелік їхніх функцій та завдань.

Можна зробити висновок, що термін "управитель" має ширше застосування. Це поняття охоплює всіх суб'єктів, що провадять відповідну діяльність. Натомість "виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків" стосується до вужчого кола осіб, і його можна застосовувати лише щодо управителів, яких визначили органи місцевого самоврядування.

Також необхідно відзначити що проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку", ухвалений Верховною Радою України від 15.03.2012 пропонує наступне визначення: "управитель - особа, яка за дорученням об'єднання здійснює управління спільним майном і забезпечує належну експлуатацію багатоквартирного будинку або комплексу багатоквартирних будинків та їх прибудинкових територій відповідно до законодавства та умов договору."

З огляду на вимоги чинного законодавства, управління можуть здійснювати такі суб'єкти:

· ОСББ чи асоціація декількох ОСББ;

· найнятий за договором управитель, зокрема житлово-експлуатаційне підприємство чи інший суб'єкт господарювання.

Підсумовуючи викладене, треба зазначити, що управління багатоквартирним будинком можна визначити як функцію його співвласників у здійсненні деяких повноважень з володіння, користування і розпорядження багатоквартирним будинком. Така діяльність має забезпечувати збереження привабливості будинку на ринку житла, утримання його в належному технічному стані, надання особам, що живуть у такому будинку чи використовують його приміщення для інших потреб, житлово-комунальних та інших послуг належної якості. Найбільш ефективне управління житловим будинком здійснює кондомініум (в Україні ОСББ).

Необхідним є розгляд питання щодо правових засад діяльності, створення та функціонування ОСББ

2.2 Правове регулювання створення та діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. ОСББ створюється на базі одного житловий комплексу - єдиного комплексу нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс. ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

У Цивільному кодексі встановлено загальне правило, за яким об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яку створюють і яка діє відповідно до закону та статуту. Так, юридичною особою є організація, створена і зареєстрована за визначеним у законі порядком.

Ознаки ОСББ:

• за своїм статусом об'єднання є неприбутковою організацією, оскільки не має на меті одержання прибутку для його розподілу між своїми членами;

• ОСББ створюють для гарантування (захисту) прав його членів та виконання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення вчасного надходження коштів для здійснення всіх платежів, передбачених у законодавстві та статутних документах;

• об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові та немайнові права й обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді;

• в одному житловому комплексі можна створити тільки одне об'єднання;

ОСББ може виникнути в будинку будь-якої форми власності;житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) можна реорганізувати в об'єднання за умови дотримання вимог відповідного законодавства, яке регулює майнові відносини між членами ЖБК.

В будинку можна створити тільки одне ОСББ (оскільки є тільки один "набір" спільного сумісного майна в будинку). Але на практиці дуже часто буває так, що різним об'єднанням потрібно здійснювати ті чи ті заходи разом. І якщо ці заходи матимуть систематичний характер (утримання спільної території, будівництво та експлуатація спільних комунальних комунікацій тощо), то декілька ОСББ мають право, відповідно до статті 1 закону про ОСББ, створити асоціацію "для представлення спільних інтересів об'єднань".

Згідно Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" запропоновано змінити назву "асоціації власників жилих будинків" на "асоціація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку". До асоціації можуть входити об'єднання та власники садиб, що спільно використовують внутрішньоквартальні інженерні мережі (споруди). Отже, майновою основою асоціації теж буде спільне сумісне майно.

ОСББ може стати засновником асоціації, а загальні збори членів об'єднання можуть делегувати асоціації, до якої вони входять, частину повноважень власних органів управління. Члени ОСББ мають право за встановленим у статуті порядком одержувати інформацію про діяльність асоціації.

Діяльність асоціації (асоціацій) регламентовано в законі про ОСББ. Зокрема, в згаданому правовому акті чітко сказано, що статут асоціації визначає: 1) назву, місце положення асоціації;

2) представництво від об'єднань;

3) права та обов'язки членів асоціації;

4) статутні органи асоціації, їх склад та повноваження, порядок створення, діяльності та фінансування;

5) порядок внесення змін до статуту;

6) підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та вирішення пов'язаних з цим майнових питань.

Статут може містити й інші положення, що є важливими для діяльності асоціації. Оскільки ОСББ за своєю суттю є "колективним" органом протягом усього терміну функціонування, його створення починається зі скликання установчих зборів. Збори може скликати або колишній одноосібний власник будинку (виконкомом міської ради або підприємство, установа чи організація, яким державне житло було передане в управління), або ініціативна група з не менш як трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у будинку. Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності ОСББ" вводить принципово нову норму згідно з якою, об'єднання може бути створене лише власниками жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків).

Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках скликаються після отримання правовстановлюючих документів більшістю власників жилих та нежилих приміщень. Така норма буде ускладнювати процес проведення установчих зборів. Письмове повідомлення про установчі збори не менше ніж за 14 днів перед датою їх проведення вручають кожному власникові під розписку або надсилають рекомендованим листом. У повідомленні зазначають, з чиєї ініціативи скликано збори, місце і час їх проведення, проект порядку денного.

Установчі збори ухвалюють рішення про створення об'єднання співвласників і затверджують його статут. Збори правоможні, якщо на них присутні більше ніж 50% власників. У голосуванні беруть участь тільки присутні на зборах власники чи їхні уповноважені представники. Кожний власник має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що є в його власності.……………………………………

Збори веде голова зборів, якого обирають більшістю голосів присутніх власників або їхніх уповноважених осіб. Рішення ухвалюють через поіменне голосування й оформляють особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі з зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Рішення вважають ухваленим, якщо за нього проголосували не менш як дві третини присутніх осіб, які мають право голосу.

У тому разі, якщо немає кворуму, ініціатор призначає нову дату, місце і час проведення установчих зборів. Новопризначені установчі збори можна скликати не раніше ніж за 14 діб від дня зборів, що не відбулися.

Окремого пояснення потребує питання щодо членства в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку та можливих варіантів відносин між власниками житлових та нежитлових приміщень - співвласниками спільного сумісного майна.

Членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в ОСББ - добровільне, його можна набувати одночасно зі створенням об'єднання на установчих зборах, а також індивідуально, на підставі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Порядок прийняття до ОСББ визначають у статуті.

Відносини між членами об'єднання встановлюють і регламентують за порядком та на умовах, визначених у статуті, який учасники ОСББ склали самі. Закон встановлює однозначно: рішення загальних зборів, ухвалене відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання. Однак ніхто не може заборонити членам ОСББ в разі потреби чи за бажанням укласти між собою додаткові договори, які або деталізують відносини всередині об'єднання, або створять якісь додаткові правовідносини і не суперечитимуть чинному законодавству.

Учасники установчих зборів через поіменне голосування й підписання протоколу (на підтвердження свого волевиявлення) затверджують статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Статут за своїм змістом та відповідно до законодавства є установчим документом ОСББ.

Статут об'єднання складають згідно з вимогами типового статуту, що його затвердив спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.

У статуті належить визначити таке: назву і місце знаходження ОСББ;

мету створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;

перелік майна, що є в спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;

перелік майна, що є у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;

статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;

порядок скликання та проведення загальних зборів;

періодичність скликання зборів;

порядок голосування на зборах та ухвалення рішень на них;

перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;

порядок затвердження кошторису, створення та використання фондів об'єднання, серед них резервних, а також порядок оплати спільних витрат;

порядок та умови укладення договорів між об'єднанням і кожним власником квартири чи приміщення;

перелік питань, які можна вирішувати на зборах представників;

порядок прийняття в члени об'єднання та виходу з нього;

права й обов'язки членів об'єднання;

відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;

порядок внесення змін до статуту;

підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення пов'язаних з цим майнових питань.

Як вже згадано, статут може містити й інші положення, що є істотними в діяльності об'єднання. Наприклад, порядок чи потреба затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує суму, визначену в статуті об'єднання;

порядок скликання зборів представників та голосування на таких зборах, перелік питань, які можуть вирішувати такі збори;

порядок ухвалення рішення про прийняття на баланс основних фондів;

делегування визначених у статуті повноважень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації;

порядок, за яким правління може страхувати спільне майно від будь-яких видів ризику та прямих збитків.

Особливістю статуту об'єднання є те, що він має відповідати не тільки вимогам закону про ОСББ, а й типовому статутові. Водночас він може містити положення, що не передбачені в законодавстві, але йому не суперечать.

Також необхідно зазначити, що Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" передбачені зміни у змісті статуту, так статут об'єднання не має включати в себе відомості про перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;

про порядок та умови укладення договорів між об'єднанням та кожним власником квартири, приміщення;

про порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього. Також вказаний Закон доповнює існуючи норми положенням про необов'язковість включення до статуту відомостей про склад співвласників та пункт про те, що об'єднання не несе відповідальності за зобов'язаннями власників приміщень у будинку.

Таким чином можна дійти висновку про намагання встановити обов'язковість членства в ОСББ, що не є прийнятним. До того ж неоднозначним є пропозиція про необов'язковість включення до статуту відомостей про склад співвласників. Хоч це і спрощує реєстрацію змін до статуту, але з огляду на неможливість обов'язкового членства, такий припис тільки спричинить безлад.

Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань співвласників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Стаття 6 закону встановлює, що реєстрацію всіх документів здійснюють безкоштовно за порядком, який затвердив Кабінет Міністрів України.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб, а також фізичних осіб - підприємців, регулює закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців", чинний від 1 липня 2004 року. Дія закону поширюється на державну реєстрацію всіх юридичних осіб, незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування.

Водночас частина друга статті 3 згаданого закону містить норму, за якою закон може встановлювати особливі умови державної реєстрації об'єднань громадян, професійних спілок, доброчинних організацій, партій, а також інших установ та організацій. Ті юридичні особи, для котрих закон запроваджує особливості державної реєстрації, набувають статусу юридичної особи від моменту їх державної реєстрації.

Згідно з пунктом 1 "Порядку державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" (документ затверджено в постанові Кабінету Міністрів України № 1521 від 11 жовтня 2002 року, далі - Порядок), державну реєстрацію об'єднань співвласників багатоквартирного будинку здійснює виконавчий орган міської, районної у місті ради, районна в Києві та Севастополі державна адміністрація (далі - органи державної реєстрації) за місцем знаходження багатоквартирного будинку.

Органи державної реєстрації ведуть реєстри ОСББ за встановленим порядком. Реєструвати об'єднання, назви яких тотожні назвам інших об'єднань, внесених до реєстру об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі - реєстр), заборонено. Пункт 5 Порядку визначає, що орган державної реєстрації протягом місяця після надходження всіх потрібних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру і видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання з зазначенням ідентифікаційного коду відповідно до ЄДРПОУ за зразком, що його вміщено в додатку 3 до Порядку, а в разі відмови у реєстрації - дає вмотивовану відповідь.

Згідно з листом Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва (Держпідприємництва) № 2797 від 11 квітня 2006 року, порядок державної реєстрації об'єднань можуть встановлювати виконавчі органи міської, районної у місті ради, районні в Києві та Севастополі державні адміністрації. За таких обставин, відповідно до рекомендацій Держпідприємництва, новостворене об'єднання співвласників багатоквартирного будинку спершу має одержати свідоцтво про державну реєстрацію в місцевому виконавчому органі, відтак, після того як інформацію про об'єднання (на підставі реєстраційної картки форми № 6) внесуть до Єдиного державного реєстру, - отримати свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи єдиного зразка. Датою реєстрації юридичної особи, яку ставлять у такому свідоцтві, є дата реєстрації об'єднання, вказана у свідоцтві про державну реєстрацію, що його видав виконавчий орган.

Як визначено у пункті 3 Порядку, уповноважена на установчих зборах особа (далі - заявник) подає на державну реєстрацію безпосередньо або надсилає поштою (рекомендованим листом) такі документи:

• протокол установчих зборів, на яких ухвалено рішення створити об'єднання і затвердити його статут;

• два примірники оригіналу і п'ять копій статуту об'єднання, оформлені відповідно до вимог законодавства;

• список членів об'єднання, складений згідно з додатком 3 до Порядку.

У переліку відомостей, які потрібно вказати у статуті об'єднання, відповідно до статті 7 закону про ОСББ, немає пункту про склад членів об'єднання. Тому затверджений на установчих зборах статут не мусить містити відомостей про членів об'єднання. За законодавством, під протоколом має стояти підпис голови зборів, засвідчений нотаріально.

Орган державної реєстрації у місячний термін після надходження необхідних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ за зразком згідно з додатком 3 до цього Порядку, а у разі відмови у реєстрації - дає вмотивовану письмову відповідь. Орган державної реєстрації подає протягом п'яти робочих днів після державної реєстрації об'єднання копії реєстраційної картки з відміткою про реєстрацію до органів державної статистики, державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондів загальнообов'язкового державного соціального страхування. Свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання та копія документа, що підтверджує взяття його на облік у відповідному органі державної податкової служби, є підставою для відкриття в установленому порядку рахунків у банківських установах. Дозвіл на виготовлення печаток і штампів одержується об'єднанням у встановленому порядку. Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ одержується органами державної реєстрації в органах державної статистики і проставляється в реєстраційній картці під час реєстрації об'єднання. Об'єднання вважається юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

Закон № 8474(ст.6) в частині новацій стосовно створення ОСББ пропонує положення, що "державна реєстрація змін до статуту об'єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. " Ця норма поширює на ОСББ дію Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців ", який врегульовує дане питання в статті 8, що стосується вимог до оформлення установчих документів юридичної особи, а також зміни до них. Серед іншого, такі документи "підписуються засновниками (учасниками) або уповноваженими особами, якщо законом не встановлено інший порядок їх затвердження. Справжність підписів засновників (учасників) або уповноважених осіб на установчих документах повинні бути нотаріально засвідчені. У випадках, які передбачені законом, установчі документи повинні бути погоджені з відповідними органами державної влади. " Важко собі уявити всю складність прийняття таких змін до статуту ОСББ та всю їх коштовність з огляду на вимогу нотаріального посвідчення десятків і сотень підписів. Це водночас загальмує розвиток ОСББ, а також максимально ускладнить його статутну нормотворчість. Стаття 4 пункт 3 вищенаведеного закону про державну реєстрацію говорить, що "зміни до установчих документів юридичної особи підлягають обов'язковій державній реєстрації шляхом внесення відповідних змін до записів Єдиного державного реєстру в порядку, встановленому цим Законом. "

І хоча членство в ОСББ в проекті закону України від 11.05.2011 № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" вважається автоматичним - всі співвласники в будинку є членами в ОСББ, проте навіть в разі відчуження приміщень, спадкування чи інших дій постає питання стосовно виконання вимог закону про реєстрацію. До того ж державний реєстратор має право залишити без розгляду документи, якщо документи не відповідають вищенаведеним вимогам чи подані не у повному обсязі.

Наступним кроком після реєстрації ОСББ є приймання будинку із управління попереднього балансоутримувача на баланс ОСББ. Законом України "Про ОСББ" ст.11 передбачено, що об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:

прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс регулюється Постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Насамперед, після реєстрації ОСББ необхідно провести загальні збори мешканців будинку та прийняти рішення про початок передачі будинку на баланс об'єднання. Для приймання - передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. Комісію очолює представник об'єднання. Передача житлового будинку з балансу на баланс здійснюється безкоштовно. Комісія зі сторони ОСББ визначає технічний стан житлового комплексу, описуючи всі недоліки виявлені під час його обстеження. Представники комісії, з балансу якої передається житловий комплекс, складають акт приймання-передачі. Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом із планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об'єднання. Разом із житловим комплексом передається така технічна документація: технічний паспорт на будинок, плани поверхів, схеми інженерного обладнання, у тому числі: холодного та гарячого водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, домові книги, тощо. У разі втрати план земельної ділянки, технічний паспорт будинку або технічна документація виготовляються чи відновлюються за рахунок підприємства, установи чи організації, з балансу яких передається житловий комплекс або його частина, протягом місяця після надходження відповідного звернення від об'єднання. Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони (підписи скріплюються печаткою). Датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.

Принципово нову норму пропонує Закон України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", ст.1 ЗУ "Про ОСББ" буде мати такий вигляд: з дня державної реєстрації об'єднання багатоквартирний будинок перебуває в його управлінні, а попередній балансоутримувач зобов'язаний списати такий багатоквартирний будинок з власного балансу. Стаття 16 Закону України "Про ОСББ" буде доповнена таким чином: органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж

Це положення значно спростить процедуру передачі на баланс житлових комплексів для новостворених ОСББ. але попередній акт передбачав, що балансоутримувачем може залишитись попередній власник, або інша юридична особа, в такому випадку можуть виникнути проблеми з врегулюванням даного питання.

2.3 Органи управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: повноваження та відповідальність

Оскільки ОСББ за своєю матеріальною та організаційною суттю є утворенням колективним, порядок своєї діяльності воно визначає через затвердження статуту. Статут певною мірою можна вважати багатостороннім публічним договором, виконання якого є обов'язковим для всіх власників (членів та не членів ОСББ, що теж відповідають за спільне володіння і користування спільним сумісним майном у багатоквартирному будинку). Органи управління ОСББ формуються і функціонують за аналогічним принципом.

Відповідно до закону про ОСББ, органами управління є загальні збори членів об'єднання, його правління та ревізійна комісія. Певні повноваження має і голова об'єднання.

Найвищим органом управління є загальні збори. Порядок їх скликання, проведення та ухвалення на них рішень регламентує статут. За законом, загальні збори правоможні, якщо на них присутні більше ніж половина членів об'єднання.

Рішення загальних зборів, ухвалене відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів ОСББ, водночас його може оскаржити в суді будь-який член ОСББ. Усі рішення загальних зборів підлягають оприлюдненню: за передбачених у статуті або рішенні загальних зборів обставин вони можуть бути надані членам об'єднання під розписку або надіслані рекомендованим листом.

Тільки загальні збори мають право ухвалювати рішення щодо таких питань:

• затвердження статуту об'єднання, внесення до нього змін;

• обрання членів правління ОСББ;

• вибір форми управління будинком (якщо балансоутримувачем є об'єднання). Таке рішення потребує кваліфікованої більшості голосів, тобто кількості, визначеної в статуті для таких випадків;

• використання об'єктів, що є в спільній власності членів об'єднання;

• затвердження кошторису, балансу ОСББ та річного звіту;

• затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об'єднання;

• визначення величини внесків та інших платежів членів ОСББ;

• здійснення реконструкції та (чи) ремонту будинку або зведення господарських споруд;

• встановлення обсягу матеріального та іншого заохочення членів об'єднання і його правління;

• визначення обмежень на користування об'єктами, які є в спільній власності ОСББ;

• здавання в оренду об'єктів, які є в спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам;

• затвердження угод про заснування товариств або участь у товариствах.

Збори, як це визначено у статуті, також мають такі повноваження:

• створювати органи управління й визначати умови їх діяльності;

• ухвалювати рішення про надходження та витрати коштів об'єднання;

• визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту;

• давати згоду на укладення договорів про виконання робіт та надання послуг для ОСББ;

• встановлювати величину платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;

• позбавляти членства в ОСББ осіб, які не виконують своїх обов'язків;

• брати на баланс майно об'єднання;

• для виконання статутних завдань провадити відповідну господарську діяльність за порядком, визначеним у законі.

Загальні збори можуть своїм рішенням доручити правлінню виконувати такі функції:

• визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особою відповідно до статуту та законодавства;

• здійснювати контроль за вчасною сплатою внесків та здійсненням платежів;

• ініціювати скликання загальних зборів;

• захищати права власників, бути представником їхніх законних інтересів в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;

• за згодою власників приміщень, які не є членами об'єднання, використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління ОСББ.

Також загальні збори об'єднання можуть ухвалити рішення списати борги його члена, якщо той на суму боргу виконав роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання. Розрахунки за такі операції визначено в "Порядку проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна" (документ затверджено в постанові Кабінету Міністрів України № 1521 від 11 жовтня 2002 року).

На окрему увагу заслуговує таке повноваження загальних зборів, як вибір форми управління загальним та неподільним майном. Загальні збори своїм рішенням (кваліфікованою більшістю голосів) мають визначити форму управління будинком. Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання можна здійснювати у такій формі:

• управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання (збори, правління);

• передавання всіх або частини функцій з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

• делегування визначених у статуті повноважень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" № 8474 передбачає рішення загальних зборів, прийняте згідно із статутом, є обов'язковим для всіх співвласників об'єднання, а також квартиронаймачів, орендарів та суборендарів. Тобто коло осіб на яких поширюється обов'язковість рішень загальних зборів ОСБББ суттєво збільшується. Але потрібен механізм, який був в змозі гарантувати, що суб'єкти, на яких спрямовано рішення будуть ознайомлені з ним та виконають його.

Для управління поточною діяльністю об'єднання обирають правління. Порядок обрання та відкликання членів правління, його кількісний склад і терміни обрання встановлюють на загальних зборах. Правління є виконавчим органом об'єднання, що звітує перед загальними зборами і має право ухвалювати рішення тільки з тих питань діяльності ОСББ, які визначено у статуті.

Правління має виконувати такі функції:

• складати кошторис, баланс об'єднання та річний звіт;

• здійснювати контроль за вчасним надходженням від членів ОСББ внесків і платежів і вживати заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;

• розпоряджатися коштами об'єднання відповідно до кошторису, затвердженого на загальних зборах;

• укладати договори з суб'єктами підприємництва, які виконують роботи чи надають послуги, і здійснювати контроль за їх виконанням;

• дбати про діловодство, вести бухгалтерський облік, оформляти звітність про діяльність ОСББ;

• скликати й проводити загальні збори членів об'єднання або збори представників.

За дорученням загальних зборів та відповідно до статуту ОСББ - щоб забезпечити виконання обов'язків власників приміщень, - правління має право:

• робити членам ОСББ попередження про порушення статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;

• вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

• вимагати від власників приміщень, щоб вони вчасно та повністю перераховували всі встановлені у законі про ОСББ та статуті об'єднання платежі, внески до резервного та ремонтного фондів;

• звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки, вчасно та повністю сплачувати всі встановлені у законі та статуті об'єднання кошти;

• виступати засновником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.

А для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю самого правління на загальних зборах з-поміж членів об'єднання обирають ревізійну комісію (ревізора) або ухвалюють рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджують загальні збори.

Оскільки загальні збори об'єднання є органом колективним, відповідати за їх рішення буде ОСББ як юридична особа. Зокрема й за обставин, про які вже йшлося раніше: будь-який власник приміщення, член чи не член об'єднання, має право оскаржити рішення статутних органів управління ОСББ (загальних зборів, правління, інших органів) у суді. Якщо оскаржуване рішення суперечить чинному законодавству і статутові ОСББ, то позивач матиме великі шанси скасувати його через суд. Суд може накласти на об'єднання штраф і зобов'язати його відшкодувати позивачеві матеріальні збитки, наприклад, за пошкодження об'єкту його приватної власності внаслідок робіт з утримання будинку.

Оскільки голова ставить свій підпис на всіх офіційних документах від моменту заповнення реєстраційної картки під час державної реєстрації юридичної особи, - на його дії поширюється законодавство про відповідальність керівника юридичної особи. За порушення законів на голову ОСББ можуть накласти стягнення за всіх передбачених у чинному законодавстві обставин. Зокрема, голова об'єднання повністю відповідає за дотримання податкового законодавства.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" № 8474 доповнює ст. 4 Закону "Про ОСББ" пунктом згідно з яким об'єднання не несе відповідальності за зобов'язаннями власників жилих та нежилих приміщень у будинку.

Тобто можна зробити висновки, що ОСББ є юридичною особою, на об'єднання розповсюджуються норми господарського права, але при цьому це спеціалізована громадська організація діяльність якої спрямована на ефективне управління житлово-комунальним господарством в межах одного чи декількох будинків.

З вищевикладеного можна дійти наступних висновків: управління житловим фондом охоплює різноманітні об'єкти, але потрібно зауважити, що вагому частину житлового фонду України становлять саме багатоквартирні будинки.

Управління одноквартирними будинками охоплює правовідносини лише його власника з державними органами з питань житлово-комунального господарства або органами місцевого самоврядування. Управління багатоквартирними будинками - це складна система, яка суттєво впливає на розвиток житлово-комунального господарства країни. В умовах практично повної приватизації житлового фонду (7 відсотків залишається у державній та комунальній власності) на перше місце виходить громадське управління житловим фондом. Найбільш ефективною формою громадського управління є ОСББ. Законодавство що регулює питання діяльності ОСББ знаходиться на шляху ефективних змін, так 15. 03. 2012 року Верховна Рада України ухвалила Закон № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків". Цей закон передбачає ряд змін до Земельного, Цивільного кодексів та Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", деякі з яких насправді сприятимуть поліпшенню діяльності ОСББ. Аналіз багатьох запропонованих цим законом змін наводиться у другому розділі дипломної роботи.

Але на практиці залишається багато питань щодо діяльності ОСББ, правові колізії ускладнюють діяльність об'єднання. У третьому розділі будуть визначені основні позитивні та негативні аспекти діяльності ОСББ та розглянуті проблемні питання їх діяльності.

РОЗДІЛ 3. ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ: ПРОБЛЕМИ ПРАВОВОГО СТАТУСУ ТА ДЕЯКИХ АСПЕКТІВ ДІЯЛЬНОСТІ

3.1 Проблеми визначення правового статусу об'єднань співвласників багатоквартирних будинків

Діюче законодавство України не передбачає єдиного визначення правового статусу об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Однією з проблем у розумінні правового статусу ОСББ є ототожнення їх з житлово-будівельними кооперативами. Відомий український юрист І.М. Кучеренко, аналізуючи правове становище житлово-будівельних кооперативів та об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, виділяє три відмінні особливості: 1) ЖБК створюється з метою будівництва жилого будинку та його експлуатації, а об'єднання -- тільки для належного утримання та експлуатації;

2) члени кооперативу мають рівні права щодо голосування у вищому органі управління, а в статуті об'єднання можна передбачити інший порядок голосування, наприклад, залежно від розміру площі, яка належить власнику;

3) власником будинку в ЖБК є кооператив, а в об'єднанні -- всі співвласники жилого буднику.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

У разі неповної оплата вартості житлових приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах 2 і 3 цієї статті, з метою вступу до об'єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.

Спираючись на аналіз чинного законодавства класифікацію різного роду об'єднань можна проводити за різними підставами, але ключовим фактором, за яким об'єднання співвласників житлового фонду можна виділити серед інших видів юридичних осіб, є підстава створення, мета організації і їх діяльність. Згідно з Цивільним кодексом України об'єднання співвласників житла можна віднести до юридичних осіб підприємницьких товариств приватного права. В той самий час, у ст. 385 ЦК України законодавець визначає, що об'єднання співвласників є юридичною особою, не визнаючи його місця серед інших юридичних осіб у гл. 7 цього Кодексу. Оскільки об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку відповідно до закону не мають мети отримання прибутку, тому об'єднання співвласників житла можна віднести до непідприємницьких товариств, що поділяються на споживчі кооперативи та об'єднання власників житла.

В юридичній літературі стверджується думка, що товариства співвласників житла належать до споживчих кооперативів. Ця думка ґрунтується на тому, що законодавець висуває багато спільних вимог. У 20-х роках минулого сторіччя товариства розділялися на два типи: товариства, що ставлять за мету отримання прибутку, і кооперативні товариства. П.В.Крашенинников зазначає, що відмінність товариства від кооперативу полягає у тому, що у першого не виникає пайових відносин, і товариства співвласників не є суб'єктами права власності¹. Дійсно, як юридичні особи вони належать до некомерційних організацій. Разом із тим, слід вказати на те, що об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку є самостійною організаційно правовою формою юридичної особи,