Управління житловим фондом України

визначати управителя або виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з яким (якими) усі співвласники укладають відповідні договори.

Відмова суб'єктів природних монополій постачальників комунальних послуг від укладання договорів із власниками та надання відповідних послуг тягне за собою відповідальність відповідно до закону;

задовольняти всі або частину зазначених потреб силами самого об'єднання шляхом самозабезпечення.

Договори між власниками та надавачами комунальних послуг суб'єктами природних монополій укладаються безпосередньо між ними.

Питання самозабезпечення об'єднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб'єктів.

Самозабезпечення об'єднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо силами співвласників, а також шляхом залучення об'єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

У разі прийняття рішення про самозабезпечення об'єднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку об'єднання самостійно несе відповідальність за забезпечення потреб у поточному ремонті, утриманні багатоквартирного будинку, водопостачанні та водовідведенні, опаленні, вивезенні побутових відходів відповідно до закону. Відповідальність за забезпечення таких потреб перед наймачами, орендарями жилих і нежилих приміщень несуть співвласники, що здали в найм, оренду належні їм жилі та нежилі приміщення відповідно до договору найму, оренди.

Для фінансування самозабезпечення об'єднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування жилими і нежилими приміщеннями та спільним майном у багатоквартирному будинку співвласники сплачують відповідні внески та платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи в рамках самозабезпечення об'єднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку.

Об'єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, вивезення побутових відходів) та послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій за цінами (тарифами), встановленими для населення.

3 метою надання громадянам пільг та обчислення розміру субсидій на оплату житлово-комунальних послуг плата за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, газо- та електропостачання, опалення, вивезення побутових відходів визначається виходячи із внесків та платежів, що сплачуються власниками об'єднанню на такі цілі."

Як відомо, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг є одним з основних завдань економічних реформ у державі. За Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009 - 2014 роки, затвердженою Законом України від 24 червня 2004 року № 1869-IV (в редакції Закону від 11 червня 2009 року № 1511-VI), створення ефективних форм управління житлом, посилення впливу мешканців будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла мають забезпечуватися шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Вирішенню зазначених питань мав би слугувати Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Однак, як свідчить практика виконання цього Закону, його основні норми потребують докорінного перегляду з тим, щоб заохотити власників жилих і нежилих приміщень у багатоквартирних будинках до створення об'єднань співвласників таких будинків, підвищити ефективність діяльності вже створених об'єднань, забезпечити належний захист прав співвласників, дальше реформування житлово-комунальної галузі, залучення коштів у розвиток об'єктів житлово-комунального господарства, підвищення якості комунальних послуг.

ВИСНОВОК

Житловим фондом України є сукупність всіх видів і категорій житлових приміщень різної форми власності. В ході приватизаційних процесів 90% житлового фонду Україна були приватизовані і являються приватною власністю громадян. Крім приватного житлового фонду Житловий кодекс України виділяє державний житловий фонд, комунальний житловий, житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, громадський житловий фонд, житловий фонд соціального призначення. Таке різноманіття видів житлового фонду ускладнює процес управління житлом.

Систему державного управління житловим фондом утворює сукупність державних органів, покликаних вирішувати питання пов'язані з управлінням житловим фондом шляхом розробки, прийняття та реалізації програм розвитку житлового господарства.

Структура центральних органів державної виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства оптимізується з урахуванням нагальних проблем. Відбувається процес децентралізації управління житловим фондом, першочергова увага приділяється зростанню ролі громадського управління житлово-комунальним господарством.

Так необхідно зауважити, що 14 березня 2012 року Кабінет міністрів України утворив Національну раду з питань створення та забезпечення функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, як тимчасовий консультативно-дорадчий орган Кабінету Міністрів України.

В умовах реформування житлового господарства слід враховувати досвід держав, які перейшли від планової економіки до ринкової (Польща, Казахстан), де основним елементом реформування стало створення кондомініумів. В Україні процес створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків почався з 2001р. і триває до теперішнього часу.

Реалізація державної політики з реформування житлово-комунального господарства згідно загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства України на 2009-2014 роки передбачає поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг, зокрема у сфері управління житловим фондом.

Перш за все, це стосується багатоквартирних будинків, 93% з яких перебувають у приватній власності, тому перехід на децентралізовану форму управління у вигляді об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі - ОСББ) є одним з найважливіших напрямів державної політики у житлово-комунальній сфері.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", який набрав чинності 29 листопада 2001 року (далі - Закон), не став вирішальним фактором у врегулюванні питань, пов'язаних з забезпеченням належного утримання та використання неподільного і загального майна співвласників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Загальна кількість ОСББ на 01.01.2012 року становить 17% багатоквартирних будинків. До теперішнього часу триває процес реформування та змін законодавства щодо діяльності ОСББ.

Одним з законодавчо не врегульованих питань залишається правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків. Згідно ч.1 та 2 ст.42 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Тобто, ст.42 ЗК України не передбачає виникнення права власності або права користування (навіть на умовах оренди) на прибудинкову територію у фізичних осіб.

При цьому ч.4 ст.120 ЗК України передбачає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Механізму отримання кожним із співвласників права власності на пропорційну частку земельної ділянки нормами чинного законодавства не передбачено.

Утворюється правова колізія. З метою виключення колізії у діючому законодавстві пропонуємо наступні зміни до статті 42 ЗК України:

1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі і споруди, належать на праві спільної часткової власності власникам житлових та нежитлових приміщень у таких багатоквартирних будинках. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного житлового будинку право власності на земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі і споруди, зберігається за власниками квартир, нежитлових приміщень у багатоквартирному жилому будинку.

2. У разі утворення в багатоквартирному жилому будинку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, таке об'єднання має право отримати земельну ділянку, на якій розташована прибудинкова територія, у користування.

Для ефективної дії запропонованих норм вважаємо за необхідне доповнити ЗК України нормою, яка б регламентувала процедуру надання права власності на відповідну земельну ділянку співвласникам житлового будинку.

Слід також зазначити, невирішеність питання щодо набуття та оформлення права власності на прибудинкову територію співвласниками багатоквартирного будинку, за умови постійної зміни складу власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (реалізація конституційного права на свободу вибору місця проживання).

Запропоновані зміни спрямовані на реалізацію співвласниками багатоквартирного будинку свого права власності на прибудинкову територію, підвищення ефективності управління спільним майном та усунення правових колізій у законодавчих актах щодо діяльності ОСББ.

Також пропонуємо внести зміни до Закону України "Про ОСББ":

Статтю 9 виключити, членство в об'єднанні повинно бути автоматичним. При цьому, задля вирішення питання щодо набуття інформації про всіх співвласників, за умови закритого доступу до реєстру майнових прав на нерухоме майно,наділити ОСББ правом звернення до органів уповноважених мати доступ до реєстру майнових прав на нерухоме майно (згідно Наказу Міністерства юстиції України N 7/5 від 07.02.2002 року) та відповідним обов'язком органу наділеного таким правом.

Ця новація є відображенням світового досвіду і покликана на вирішення проблем з несумлінними співвласниками, які не бажають вступати до ОСББ, приймати участь в управління та сплачувати за комунальні послуги та обслуговування будинку.

Типовий статут ОСББ необхідно привести у відповідність до чинних законодавчих актів.

Урахування зазначених вище пропозицій дозволить активізувати процес створення ОСББ, сформувати конкурентне середовище та запровадити дієвий громадський контроль у житлово-комунальній сфері, що запобігатиме правопорушенням, сприятиме подоланню кризових явищ і динамічному розвитку житлово-комунальної сфери.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Законодавчі акти України:

1. Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1996, № 30, ст. 141);

2. Господарський кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 18, N 19-20, N 21-22, ст.144 ) від 16 січня 2003 року N 436-IV;

3. Земельний кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27 ) від 25 жовтня 2001 року N 2768-III;

4. Податковий кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, N 13-14, N 15-16, N 17, ст.112 ) від 2 грудня 2010 року N 2755-VI;

5. Цивільний кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 ) від 16 січня 2003 року № 435-IV ;

6. Закон України "Про житловий фонд соціального призначення" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2006, N 19-20, ст.159 ) від 12.01.2006р.;

7.Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 31-32, ст.263 ) N 755-IV від 15 травня 2003 року;

8.Закон України "Про Кабінет Міністрів України" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, N 9, ст.58 ) N 2591-VI, 07.10.2010року;

9.Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2007, N 10, ст.88 ) від 22 грудня 2006 р. № 525-V;

10.Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1997, N 24, ст.170 ) 21 травня 1997 року N 280/97-ВР;

11.Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 10, ст.78 ) N 2866-III від 29 листопада 2001 року;

12.Закон України "Про житлово-комунальні послуги" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 47, ст.514 ) N 1875-IV від 24 червня 2004 року;

13. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 36, ст.524 ) від 19 червня 1992 року N 2482-XII

14.Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку";

15.Положення про Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим 01.03.2011 № 74;

16.Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України затверджено Указом Президента України від 31 травня 2011 року № 633/2011;

17.Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1521;

18.Типовий Статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку затверджено Наказом Держжитлокомунгоспу України 27.08.2003 N 141;

19.Наказ Міністерства юстиції України "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно" N 7/5 від 07.02.2002 року;

20.Пропозиції Президента України до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку";

21.Лист Міністерства Регіонального Розвитку, Будівництва та Житлово-Комунального Господарства України, ДПАУ від 21.06.11 N 7/14-6950 "Про оподаткування інших доходів ОСББ";

22.Проект Житлового Кодексу України №2307-д від 04.09.2009року;

23.Проект закону України від 11.05.2011 № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку";

24.Проект Закону України від 27.02.2010 р. N 6117 "Про Національну комісію регулювання ринку комунальних послуг України";

25.Проект Закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4289 від 31.03.2009 р.;

26.Проект закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4423 від 30.04.2009 р.;

27.Проект Закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №6425 від 21.05.2010 р.;

28.Проект Закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4289 від 31.03.2009 р.;

29. Проект Закону про внесення змін до статті 7.11.11 Закону України "Про оподаткування прибутку підпрємств" (щодо підтримки створення та діяльності інституту реального власника житлових будинків - ОСББ) № 3148 від 09.02.2007

Законодавчі акти інших держав:

30.Закон РФ "Про засади федераційної житлової політики" від 24 грудня 1992 р.;

31.Закон Республіки Польща "Про власність на житло" (1994р.);

32. Закон Республіки Казахстан "Про житлові відносини" (1997р.);

Наукова література:

33.Асоціація "Східноєвропейський Демократичний Центр" Під редакцією Збігнєва, Дубєля "Управління нерухомістю в Польщі на прикладі житлових товариств: історія виникнення, основні поняття, перспективи розвитку" Львів.-2010.-240с.;

34. Васильева И. Н. Проблемы управления кондоминиумами в Украине / И. Н. Васильева// Вісн. ХНУім. В. Н. Каразіна. Економічнасерія. -- Х. : ХНУ,2002. -- № 534. -- С. 83-85.;

35.Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. посібник. - К: Юрінком Інтер, 2007. - 528 с.;

36.Експрес доповідь Державного комітету статистики "Приватизація державного житлового фонду" 2011р.;

37.Житлове право України: Навч. посіб. / М. К Галянтич, Г. І. Кова ленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.;

38.Крашенинников П. В. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения -- М: Статут, 2000. - С, 109.;

39.Кучеренко І. М. Організаційно-правові форми юридичних осіб приватного права. - К„ 2004. -- С. 168.;

40.Мазур О.С. - Цивільне право України: Навч. посіб. для дистанц. навчання. -- К.: Ун-т "Україна", 2005. -- 287 с.;

41.Нетеса Н. Правовые аспекты и бухгалтерский учет у ОСМД // Баланс. Библиотека бухгалтера. - 2005 - № 3 - С.75 - 84.;

42.Науково практичний коментар. Господарський Кодекс України: Коментар. - Х.:ТОВ "Одісей", 2004. - 848 с.;

43.Науково-практичний коментар Господарського кодексу України - К.: Юрінком Інтер, 2004 р.;

44. Науково-практичний коментар Господарського кодексу України / Кол. авт.: Г. Л. Знаменський, В. В. Хахулін, В. С. Щербина та ін.;

За заг. ред. В. К. Мамутова. -- К.: Юрінком Інтер, 2004. -- 688 с.

45.Науково-практичний коментар Земельний кодекс України: / За ред. В. І. Семчика. -- К.: Видавничий Дім "ІнЮре", 2003. -- 676 с.;

46.Науково-практичний коментар до Земельного кодексу -- X.: ТОВ "Одіссей", 2002. -- 600 с.;

47.Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: В 4 т. / Ярема А.Г., Карабань В.Я., Кривенко В.В., Ротань В.Г. - К.: А.С.К., 2004.;

48.Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України: в 3 т. /кол. авторів [заг. редакція, М. Я Азарова]. - К. : Міністерство фінансів України, Національний університет ДПС України, 2010. - 2389 с.;

49.Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / [Бек Ю.Б., Богдан Й.Г., Григоровська Л.В. та ін.];

За ред. В.М. Коссака. - К.: Істина, 2004. - 976с.;

50.Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: у 2 т. - 4-е вид., переробл. і допов. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, В.В. Луця. - К.: Юрінком Інтер, 2011. - Т. 1 / [Кузнєцова Н.С., Дзера І.О., Коссак В.М. та ін.]. - 805с.; Т. 2 / [Кот О.О., Бондар Т.В., Шимон С.І. та ін.]. - 1055с.;

51.Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу України, К.: Видавничий Дім "Юридична книга", 2004. -- 480 с.;

52.Науково практичний коментар. Цивільний кодекс України: У 2 частинах. / За заг. ред. Я.М. Шевченко - К., Концерн „Видавничий Дім ІнЮре", 2004. - Ч.1. - 485 с.;

53.П. В. Крашениников "Жилищное право". -- 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2005. -- 315 с.;

54.Практичний посібник. "Енергоефективний будинок крок за кроком": Книга 1. "Крок перший: створення ОСББ". - Київ, 2010. - 64 с.;

55.Професійне управління житловою нерухомістю /Практичний посібник/Краковяк М., Гура Н, Березовчук М., Бригілевич В.,Щодра О., Бернацький В., Шишко В,,- Дрогобич:Коло,2010-304с.;

56.Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. -- М.: Издательская группа НОРМА-- ИНФРА * М, 1998. -- 320 с.;

57.Серія публікацій для ОСББ: ВИПУСК 2 : Реєстрація ОСББ, передача на баланс, оформлення прибудинкової території для ОСББ/ ГО Ресурсний Центр для об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. - Львів, 2011 - с.270

58.Система управління житлом в Україні: актуальний стан і перспективи реформування / Практичний посібник // Бригілевич В., Березовчук М., Швець Н., Щодра О. - Львів, 2011. - 144 с.;

59.Створення та діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Практичний посібник / Інститут місцевого розвитку.- Київ, 2007.- 288 c.;

60.Толстой Ю. К. Гражданское право: Учебник. -- 3-є изд. / Пол ред. А. П. Сргеева, Ю. К. Толстаго. - М., 2001. - Т. 1. - С. 220-223.;

61."Українська правда" Наукова стаття "Новый закон об ОСМД: рабов передают вместе с землей" Татьяна Монтян 23.03.2012г.;

62.Управління житловим будинком: Практичний посібник/ Інститут місцевого розвитку. -- Київ, 2007. -- 160 с.;

63.Юридична енциклопедія / НАНУ;

Інститут держави і права їм. В. М. Корецького НАН України. -- К.: Українська енциклопедія, 1999. -- Т. 2,-- С, 433.

Матеріали судової практики:

64.Рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 Справа N 1-2/2004 від 2 березня 2004 року;

65.Постанова Вищого господарського суду України за справою №12/43 від 12 грудня 2006 року;

66.Постанова Вищого господарського суду України за справою №15/119-8/61 від 25 квітня 2007року

67.Постанова Вищого господарського суду України за справою №1/155 від 18 березня.2009 року

68.Ухвала Вищого адміністративного суду № К-37882/06 від 13 грудня 2007 року.

Размещено на Allbest.ru