Ипотека в гражданском праве

Размещено на http://allbest.ru

Введение

ипотека гражданский право

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Актуальность работы состоит в том, что в современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами.

Объектом исследования являются общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве.

Предметом исследования являются нормативная регламентация ипотеки в современном гражданском праве.

Целью курсовой работы является определение понятия и содержания договора ипотеки, определение прав и обязанностей сторон. Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить историю становление и развитие института ипотеки;

- определить понятие, элементы и содержание договора ипотеки в современном гражданском праве;

- определить существенные условия договор

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- изучить исполнение и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки;

Теоретической основой курсовой работы являются труды ученых-цивилистов - Афонина А. В., Великомыслов Ю.Я., Забродина И.А. , Лепехин И.А., Шевчук Д.А., Грудцына Л.Ю. и других.

Нормативно-правовую основу курсовой работы составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (части первая, третья), Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и другие.

Методологическую основу курсовой работы составляют общенаучные и частнонаучные методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и др.

Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, четырех пунктов, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Гражданско-правовое регулирование ипотечных отношений

1.1 История возникновения и развитие ипотеки

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну - предков тюркского этноса. Термин "ипотека" (hypoteka - подставка, подпорка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит.

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве.

Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве: при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства; в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга; до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор; если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало, и др.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по существу, являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ. - 2008. - С. 13-14

Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора - держателя грамоты как залогодержателя. Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год - именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

Начиная с 70-х гг. XIX в. в Российской империи кредитной деятельностью занималось 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. На рубеже XX в. в России массовый характер приняло появление ссудо-сберегательных товариществ, товариществ мелкого кредита.

К 1917 г. в стране была организована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, превосходящая Европу по объему ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках. В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Закат эпохи привел к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.

Такие же закономерности прослеживаются и в развитии института ипотеки в дореволюционной России. На рубеже XX в. технологический и экономический прогресс содействовал долгосрочному кредитованию недвижимости, совершенствованию инвестиционных и ипотечных инструментов. Но в результате октябрьского переворота и последовавшего за ним изменения государственного устройства в 1917 г. в советском законодательстве ипотека уже не предусматривалась. Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. - 2013. - № 5. - С. 39

К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. Революция 1917 года изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 года были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Гражданский кодекс 1922 года вообще упразднил деление имущества на движимое недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

В современной России государство активно участвует в регулировании ипотечных правоотношений. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно - финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. - 2000. - №3. - Ст.278

С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.
Однако эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. - обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Таким образом, исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора (в VI в. до н.э.), институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны. Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов.

1.2 Понятие, элементы и порядок заключения договора ипотеки в современном гражданском праве

Под ипотекой в гражданском праве согласно п.2 ст.334 ГК РФ понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится следующее понятие ипотеки: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п.1 ст.1). Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400

Договор ипотеки является консенсуальным, поскольку заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю (ст. 425 ГК). Так же он является возмездным, двусторонне-обязывающим, каузальным.

Залог возникает в следующих случаях:

1) в силу договора;

2) на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (например, статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40).

Ипотека может быть установлена в обеспечение:

1) обязательства по кредитному договору;

2) обязательства по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций - М.: Эксмо. - 2009. - С.171 - 173

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»;

2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, о писание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.). Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения.

Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М.: Эксмо. - 2006. -- С. 12

В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.

В качестве залогодержателя выступают, как правило, юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия в качестве залогодержателей физических лиц, однако в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает, как правило, физическое лицо.

Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что залогодателем может быть: сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // Налоги. - М.: Юрист. - 2009. - №38. -С. 15

Порядок заключения договора об ипотеке, его содержание оговорены в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем должны быть указаны:

1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), в договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке»). Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Изд. Дашков и К. - 2008. - С 108 Государственная регистрация регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594

Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной.

Понятие закладной закреплено в ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, ипотека - залог недвижимого имущества, является одним из видов обеспечения обязательств. Залог возникает в силу договора и на основании закона. Сторонами по договору выступают залогодатель и залогодержатель. Договор заключается в письменной форме и подлежит регистрации. В договоре должны быть указаны: предмет договора, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной.

Глава 2. Содержание договора ипотеки

2.1. Права и обязанности сторон в договоре

При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки. Необходимо определить права и обязанности сторон исходя из положений закона.

Так, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат. - 2005. - С. 206 - 207

С любым правом должна корреспондировать обязанность. Учитывая то, что ипотека является способом обеспечения обязательства, обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки, а в форме ответственности за неисполнение условий договора.

Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя завещать заложенное имущество. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится указание на то, что «условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны». Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) Зюзин В.А., Королев А.Н. - М.: ЗАО «Юстицинформ». - 2005. - С. 130

Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. При этом обязательным условием залога является то, что залогодатель должен иметь право на распоряжение закладываемой вещью.

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, т.е. реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако на правомочия залогодателя распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие.

Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все названные выше права и обязанности залогодателя должны быть отражены в договоре об ипотеке. Иногда даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию того супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Например, в постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2012 по делу № А03-3659/2011, где требование заключалось о включении в реестр требований кредиторов задолженности, в том числе обеспеченной залогом имущества должника.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку согласие супруги должника на передачу земельного участка в залог было удостоверено в нотариальном порядке, договор ипотеки является действительным; факт залога жилого дома в силу закона не связан с наличием (отсутствием) отметки регистрирующего органа на кредитном договоре о регистрации. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2013 по делу № А03-3659/2011. Требование: О признании недействительными сделок по уплате должником налогов, по списанию с расчетного счета должника в пользу налогового органа денежных средств и применении последствий недействительности сделок в виде возврата средств должнику. Решение: В удовлетворении требования частично отказано, поскольку наличие у должника кредиторов предшествующих очередей конкурсным управляющим не доказано, факт осведомленности налогового органа о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника не подтвержден. // СПС «КонсультантПлюс»

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке.

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // Электронный ресурс - 2005.

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).

Залогодержатель обязан:

- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

- проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ);

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Таким образом, при характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки. Необходимо определить права и обязанности сторон исходя из положений закона. Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное; к производству текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, предусмотренные федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии -- в разумные сроки.

Широкие права, предоставленные Законом об ипотеке залогодержателю, и отсутствие в нем определения его обязанностей перед залогодателем свидетельствуют о большей направленности закона на защиту имущественных прав залогодержателя, что ставит его в более выгодное положение при защите экономических интересов по сравнению с залогодателем.

2.2 Исполнение и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение

Ст. 309 ГК РФ говорит о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки (ст.393 ГК РФ).

По договору об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества (п.1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке определил случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи (п.1 ст.50 Закона об ипотеке). Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества (п.1 ст.54 Закона об ипотеке). В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.2 ст.50 Закона об ипотеке).

По общему правилу залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество только после наступления срока исполнения обязательства. Однако законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество залогодателя до наступления срока исполнения обязательства. Такие случаи предусмотрены: ст.35 Закона об ипотеке - при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст.39 Закона об ипотеке - при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества; ст.36 Закона об ипотеке - в случае утраты или повреждения заложенного имущества настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает; ст.42 Закона об ипотеке - при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником после вступления в законную силу соответствующего решения суда; ст.1175 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 30.09.2013г.) // СЗ РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552. - в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска, когда они отказываются исполнить обязательство.

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество. Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение. В связи с изложенным нельзя не отметить противоположную точку зрения о том, что залог не трансформируется в меру ответственности, так как обращение взыскания на предмет залога не преследует цели дополнительных имущественных потерь для должника. Лепехин И.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки // Нотариус. - 2010. - № 2. - С. 33

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ФЗ от 30.12.2004 № 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 42 существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пункт 1 ст.78 указанного Федерального закона допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п.2 ст.50 Закона и др.), предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом под залог данной недвижимости.Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. - 2009. - № 1. - С. 57

На примере судебной практики рассмотрим вопрос ответственности по договору ипотеки. Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «Автотрейд-Оскол», г. Старый Оскол, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.12.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2011 по делу № А08-5912/2010-15 рассмотрел решение судов на соответствие закону.

В постановление ФАС Центрального округа от 05.07.2011 по делу № А08-5912/2010-15 рассматривалось дело об обращении взыскания на имущество, принадлежащее ответчику, являющееся предметом залога по договору об ипотеке зданий и земельного участка, с установлением начальной продажной цены, равной его залоговой стоимости. Истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по погашению кредита. Решение было следующим: требование удовлетворено, поскольку факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору установлен. Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2013 по делу № АА08-6746/2011 Требование: О взыскании с должника задолженности в счет оплаты оказанных консалтинговых услуг. Обстоятельства: Истец, как привлеченное лицо по делу о банкротстве, ссылается на наличие у должника задолженности по договору об оказании консалтинговых услуг. Решение: В удовлетворении части требования отказано, поскольку факт того, что взыскиваемая сумма оплаты по договору является несоразмерной выполненным услугам, установлен. // СПС «КонсультантПлюс»

Таким образом, права и обязанности сторон по договору ипотеки закреплены в Гражданском кодексе РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В настоящий момент Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. К сожалению, обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Заключение

В результате исследования были решены поставленные задачи, достигнута цель курсовой работы. Таким образом, на основе данного можно сделать выводы.

История ипотеки прошла долгий путь формирования института в современном гражданском праве. Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов.

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Залог возникает в силу договора и на основании закона. Сторонами по договору выступают залогодатель и залогодержатель. Договор заключается в письменной форме и подлежит регистрации. В договоре должны быть указаны: предмет договора, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной.

При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки. Необходимо определить права и обязанности сторон исходя из положений закона. Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное; к производству текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, предусмотренные федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии -- в разумные сроки.

В настоящий момент Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. К сожалению, обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008г. № 7-ФКЗ) // СЗ РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 14.11.2013г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 30.09.2013г.) // СЗ РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594

5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ФЗ от 30.12.2004 № 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 42

6. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400

7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40

8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. - 2000. - №3. - Ст.278

Учебная и научная литература

1. Афонина А.В. Жилищное право: курс лекций - М.: Эксмо. - 2009. - 240 с.

2. Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Изд. Дашков и К. - 2008. - 155 с.

3. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // Электронный ресурс - 2005.

4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М.: Эксмо. - 2006. -- 368 с.

5. Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. - 2013. - № 5. - С. С.38 - 39

6. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // Налоги. - М.: Юрист. - 2009. - №38. -С. 15 - 18

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат. - 2005. - С. 206 - 1069 с.

8. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) Зюзин В.А., Королев А.Н. - М.: ЗАО «Юстицинформ». - 2005. - 272 с.

9. Лепехин И.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки // Нотариус. - 2010. - № 2. - С. 31 - 34

10. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ. - 2008. - 160 с.

Судебная практика

1. Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2013 по делу № АА08-6746/2011 Требование: О взыскании с должника задолженности в счет оплаты оказанных консалтинговых услуг. Обстоятельства: Истец, как привлеченное лицо по делу о банкротстве, ссылается на наличие у должника задолженности по договору об оказании консалтинговых услуг. Решение: В удовлетворении части требования отказано, поскольку факт того, что взыскиваемая сумма оплаты по договору является несоразмерной выполненным услугам, установлен. // СПС «КонсультантПлюс»

2. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2013 по делу N А03-3659/2011. Требование: О признании недействительными сделок по уплате должником налогов, по списанию с расчетного счета должника в пользу налогового органа денежных средств и применении последствий недействительности сделок в виде возврата средств должнику. Решение: В удовлетворении требования частично отказано, поскольку наличие у должника кредиторов предшествующих очередей конкурсным управляющим не доказано, факт осведомленности налогового органа о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника не подтвержден. // СПС «КонсультантПлюс»

Размещено на Allbest.ru