Содержание гражданско-правового института залоговых отношений как способа обеспечения исполнения обязательств

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем, в настоящее время в современных рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости, денежных масс и ценных бумаг постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок еще не устоялся, не приобрели законченных форм, в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто просто недобросовестности контрагентов, все большее развитие стали получать различные способы обеспечения исполнения обязательств.

Залог выступает одной из немногих и наиболее эффективных гарантий стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1ст. 329 ГК РФ РФ исполнения обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, задатком. Банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимают предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Целью данной курсовой работы является раскрыть содержание гражданско-правового института залоговых отношений, как способа обеспечения исполнения обязательств. Для этого необходимо решить следующие задачи:

· раскрыть понятие и основание залога;

· определить предмет залога и стороны залогового правоотношения;

· рассмотреть оформление залога;

· выяснить основания прекращения залога

Теоретическую базу исследования составили труды следующих ученых В.В. Витрянский, В.П. Мозолин, А.П. Сергеев, Е.В. Богатых, И.А. Поповкин, А.Н. Харин, З. Цыбуленко, Г.Ф. Шершевич.

Структура работы обусловлена целями и задачами и состоит из введения, трех глав, пяти параграфов, заключения и списка использованной и изученной литературы.

1. Понятие залога

1.1 Понятие залога и его виды

Как отмечено в Законе РФ от 29.05.92. №2872-1 «О залоге» Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации.1992.№24. (утрачивает силу с 1 июля 2014 года в связи с принятием ФЗ от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»)., «залог является способом обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнении должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными законом».

Из статьи 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) вытекает, что «залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает».

Залог является одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способом обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов. Гражданское право: Учебник ./ Под редакцией А.П. Сергеева. М.: В 2т. М., 1993. Т.2.С.28.

Поэтому не зря, Г.Ф. Шершеневич, анализируя сущность залога, указывал, что обеспечением требований кредитора «является, прежде всего, имущество должника в том его составе, какой оно имеет в момент обращения на его взыскание. Но кредитору всегда грозит опасность, что имущество должника окажется ниже ценности обязательства, что имуществу будет предъявлено одновременно столько требований, что оно не выдержит тяжести их совокупности. Ввиду такой опасности , предотвратить которую кредитор не в состоянии, он предпочитает выбрать из всего имущества должника определенную вещь, соответствующую по ценности сумме долга, и выговорить себе право исключительного удовлетворения из стоимости этого предмета» Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию 1907)- М., Фирма «СПАРК» 1995. C. 250.

Установление особого права на имущество залогодателя в сочетании с правом на преимущественное перед другими кредиторами залогодателя право обратить взыскания на предмет залога делают залог одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств.

Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Поручительство, задаток неустойка, банковская гарантия - это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющих характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве вещно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.

Основания возникновения залога предусмотрены в ст. 3 Законе «О залоге» и п. 3 ст. 334 ГК РФ. Статья 3 «Закона о залоге» говорит, что «залог возникает в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге».

Так в решении №2-578(2011) от 28 июня 2011 года, Ачинским городским судом Красноярского края в открытом судебном заседании было рассмотрено гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» к Барышниковой Е.Г, Барышникову Е.В, Садовскому В.И., Безаевой Н.А. о взыскании долга по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречным искам Барышниковой Е.Г. к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании кредитного договора, дополнительного соглашения, ипотеки жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, по встречным искам Барышникова Е.В. к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании дополнительного соглашения, ипотеки жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, по встречному иску Безаевой Н.А. к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании прекратившим действие договор поручительства, суд. Истец ссылался, что в соответствии с ч. 2 ст. 1, ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему в названных случаях, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил исковые требования Открытого акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично. Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 28 июня 2011 года по делу №2-578(2011) // rospravosudie.com (дата доступа 10.03.2014)

В ст. 5 Закона «О залоге» указано несколько видов залогов. В частности, эта статья указывает на то, что «законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад). Залог же товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой. Заложенные ценные бумаги могут быть переданы депозит нотариальной конторы или банка». См.: Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации.1992.№24.

Более конкретно, виды залога делятся на заклад и ипотеку. Заклад - это когда вещь передается во владение кредитора. Заклад, в свою очередь, выражается в таких видах как, ценные бумаги, недвижимое имущество и движимое имущество. Ипотека характеризуется тем, что вещь остается во владении должника. Должник является собственником имущества, но без согласия залогодержателя не моет им распоряжаться.

Сфера применения залога прямо указана в ст. 4 Закона «О залоге». В этой статье перечислены четыре пункта или вида сфер применения залога.

Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом - вещи, изъятые из оборота. К их числу относятся, в частности, химическое оружие, некоторые пестициды, агрохимикаты, наркотические средства, психотропные вещества и т.д.

Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорились о размере обеспечения залогом таких требований.

Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Таким образом, сфера применения залога достаточна, обширна, залог может обеспечивать как действительное требование, вытекающее из гражданско-правовых договоров, так и требования, которые возникнут в будущем.

1.2 Стороны залоговых правоотношений

Сторонами залоговых правоотношений являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем может являться только кредитор по обеспеченному залогом (основному) обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ РФ. Совпадения в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства.

ГК РФ последовательно придерживается данного принципа. В этом отношении большой интерес представляет ст. 335 «Уступка прав по договору о залоге». В соответствии с ч.2 ст.335 уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к задолжнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Эта норма базируется на общем правиле, установленном в ст. 384 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в том объеме, который последний имел к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. права залогодержателя.

При этом уступка прав должна совершаться с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требований, предусмотренных ст. 382-390 ГК РФ. Правила предусматривают следующее. Кредитор - залогодержатель вправе уступить свои права по основному обязательству, не спрашивая на то согласия должника. Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре. При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору будет считаться исполнением надлежащему лицу. Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования. Если должнику не будут предоставлены доказательства о переходе права требования, он в праве не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления соответствующих доказательств. Мозолин В.П. Гражданское право, часть 1: учебник - М.: Юристъ, 2005.

Существуют так же правила, относящиеся к форме уступки требования. Общий принцип состоит в том, что для уступки требования должна быть соблюдена та же форма, в которой была совершена сделка, из которой возникло данное требование. Так, в соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Залогодержателю в ряде случаев предоставляется право потребовать досрочного исполнения обеспеченного законом обязательства. В соответствии со ст.351 ГК РФ такое право у залогодержателя возникает,

если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге с оставлением имущества у залогодателя;

если залогодатель нарушил правила о замене предмета залога;

если произошла утрата предмета залога при обстоятельствах, за которые залогодатель не отвечает;

если залогодатель нарушил правила о последующем залоге;

если залогодатель не выполнил свои обязанности, связанные с содержанием и сохранностью оставленного у него заложенного имущества;

если залогодатель нарушил правила о распоряжении заложенным имуществом.

В трех последних случаях у залогодержателя возникает не только право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и право досрочно обратить взыскание на предмет залога, если такое требование не будет исполнено.

В качестве залогодателя может выступать как должник по основному обязательству, обеспеченному законом, так и третье лицо. При этом основное требование, которое предъявляется законодательством к залогодателю, - быть собственником имущества, которое передается в залог. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом.

В настоящее время часть первая ГК РФ устанавливает, что залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения. Содержание права хозяйственного ведения означает право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, определенных в соответствии со ст. 294 ГК РФ. Статья 295 ГК РФ определяет эти пределы в зависимости от вида имущества. Если речь идет о недвижимом имуществе, то распоряжаться им без согласия собственника юридическое лицо не вправе, если же речь идет об остальном имуществе, то юридическое лицо, которому соответствующее имущество принадлежит на праве хозяйственного владения, вправе распоряжаться им самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом, или иными правовыми актами. Ст.19 Закона «О залоге» предусматривает, что залог имущества, на которое распространяется режим хозяйственного ведения, осуществляется только с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В настоящее время такой порядок применен соответствующими статьями части первой ГК РФ. В соответствии со ст.335 лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее и без согласия собственника в случаях, предусмотренными ч.2 ст.295 ГК РФ, в соответствии со ст.295 получается, что юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного владения, вправе заложить недвижимое имущество только с согласия собственника. Что же касается движимого имущества, то оно вправе заложить его и без согласия собственника, за исключением случаев, установленных законами и иными правовыми актами.

Часть первая ГК РФ также не предусматривает возможность передать в залог имущество, принадлежащее предприятию на праве оперативного управления. В законодательстве получили урегулирование главным образом вопросы, связанные с получением согласия собственника на залог имущества, переданного другому субъекту в хозяйственное ведение. Этим вопросом посвящены, в частности, документы Госкомимущества России: письмо от 2 сентября 1992 года №ДВ-17/5851 «О согласовании залога (заклада) государственного имущества» Письмо Госкомимущества РФ от 2 сентября 1992 года №ДВ-17/5851 «О согласовании залога (заклада) государственного имущества»//СПС Консультант Плюс. и распоряжение от 21 апреля 1994 года №890-р «Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок» Распоряжение Госкомимущества РФ от 21 апреля 1994 года №890-р «Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок» // СПС Консультант Плюс.

Нужно сказать, что указанным распоряжением Госкомимущества не рассмотрен вопрос об основаниях, которые могут служить причиной отказа в даче согласия на залог государственного имущества. Единственное относящееся к данному вопросу положение содержится в п.2.3, который устанавливает, что при непредставлении полного перечня документов комитет вправе отказать в рассмотрении заявления о получении согласия на залог имущества. Перечень документов выступает, таким образом, как условие рассмотрения заявления, а не как условие согласия или несогласия на залог государственной собственности. Вполне естественно, что залог государственной собственности не может не контролироваться компетентными органами, однако отсутствие официально закрепленного перечня оснований для отказа в залоге легко может повести к слишком широкой свободе чиновничьего усмотрения, что не слишком желательно для торгового оборота. Любые изменения и дополнения к договору о залоге государственного имущества осуществляются в том же порядке, что и заключение первоначального договора.

Ст.17 Закона РФ «О залоге» предусматривалась обязанность залогодержателя выдать залогодателю (по его требованию) документы, подтверждающие полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства. Распоряжение предусматривает обязанность залогодателя предоставить эти документы в соответствующий комитет по управлению имуществом.

Поскольку залогодателем может быть только собственник, то при передаче имущества в залог не собственником залоговая сделка должна быть признанна недействительной. С целью избежать такого неприятного последствия залогодержателю нужно удостовериться о наличии у залогодателя права собственности на передаваемое в залог имущество. Действующее законодательство не защищает залогодержателя от требований собственника вещи, если вещь залогодержателем была принята в залог от не собственника. Залоговое право: Учебник и практическое пособие / Под редакцией А.А. Вишневского. М.: 1995. «БЕК». С.265.

Таким образом, не добросовестный залогодержатель, ни добросовестный закладодержатель не защищены действующим законодательством от

недобросовестности залогодателя, в случае, когда последний передаст в залог имущество, в отношении которого у него отсутствует право собственности. В силу этого залогодержателю следует всегда проявлять должную осторожность и внимание и во всех случаях заключения залоговой сделки требовать от залогодателя документы, подтверждающие его право собственности на имущество, которое предполагается передать в залог.

Итак, интересы добросовестного залогодержателя, принявшего в залог имущество от не собственника, не могут защищаться с помощью конструкции защиты интересов добросовестного приобретателя. Прежде всего залогодержатель (закладодержатель) не является приобретателем имущества. Он приобретает не имущество, а право искать удовлетворения из стоимости имущества, а это вполне разные вещи. Залогодержатель может являться владельцем имущества, но в этом случае его интересы защищаться не против собственника имущества как такового, а против лиц, незаконным образом лишающих его владения этим имуществом. Если собственник вздумает похитить свое имущество у залогодержателя, последний вправе воспользоваться своим правом стребовать имущество из чужого незаконного владения. Но добросовестность залогодержателя не может быть защитой против виндикационного иска собственника. Гражданское право: Учеб.: В 2-х т. Т.2. Полутом 1 / Отв.ред. Е.А. Суханов 2-е изд. - М., 2000

У имущества, передаваемого в залог, может быть несколько собственников. Общая собственность может быть совместной и долевой. Долевая собственность имеет место, когда определены доли каждого собственника в праве собственности; если же доли участников не определены, имеет место совместная собственность.

Если имущество находится в общей совместной собственности, то каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по передаче такого имущества в залог, но сделать это он вправе по согласию участников совместной собственности. Причем в соответствии со ст.253 ГК РФ такое согласие презюмируется независимо от того, кем из участников совершается сделка по передаче в залог имущества, находящегося в совместной собственности. Эта норма защищает интересы залогодержателя, принявшего в залог имущество, находящееся в общей совместной собственности. Если окажется, что не было достигнуто согласие всех участников совместной собственности на передачу в залог принадлежащего им имущества и один из участников общей совместной собственности передал в залог имущество, не имел на то полномочий, то сделка может быть признана недействительной по требованию остальных участников только в том случае, если доказано, что залогодержатель знал или заведомо должен был знать об этом.

Если имущество находится в общей долевой собственности. То процедура передачи его в залог будет различной в зависимости от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то для этого необходимо согласие всех собственников, поскольку в соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Если же в залог передается только доля одного из собственников, то собственник соответствующей доли вправе передать ее в залог по своему усмотрению.

Также следует иметь ввиду, что в ряде случаев право выступать в качестве залогодателя может быть ограничено правовыми актами или учредительных документах юридического лица. Так, например, в соответствии с Указом Президента РФ от 7 октября 1992 года №1186 инвестиционные фонды не имеют права совершать залоговые сделки. Указ Президента РФ от 07.10.1992 года №1186 (ред. от 23.02.1998) «О мерах по организации рынка ценных бумаг в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий»// СПС Консультант Плюс.

1.3 Существенные условия залога

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за рядом исключений.

К исключениям в смысле ст. 336 относятся: имущество изъятое из оборота; требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. К таковым, в частности, относятся требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, требования об алиментах; права, уступка которых запрещена законом.

Кроме того, часть первая ГК РФ содержит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут быть предметом залога. В соответствии с п.2 ст. 336 залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которых не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Данная оговорка дает возможность запретить в законе (но только в законе) залог практически любого имущества, поскольку часть первая ГК РФ не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным.

Согласно ст. 6 Закона «О залоге» предметом залога могло быть всякое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем. В силу этой формулировки получается, что предметом залога может быть имущество граждан, на которое нельзя обратить взыскание. Ведь добровольно это имущество может быть гражданами отчуждено. Но даже если представить себе такую ситуацию, что гражданин, который заложил свой дом, попадающий под признаки, при наступлении срока неисполнения обеспеченного таким залогом обязательства добровольно продает его, то это не означает реализации залогового права кредитора. Добровольная продажа дома в таком случае будет представлять из себя только способ нахождения должником средств для погашения основного обязательства, но вовсе не реализацию залогового обязательства.

Следует также обратить внимание и еще на одно немаловажное обстоятельство. Статья 336 ГК РФ упоминает в качестве имущества, на которое не может быть обращено взыскание только имущество граждан. Ранее в числе имущества, на которое не может быть обращено взыскание, фигурировало также имущество юридических лиц. Так, в соответствии со ст. 98 ГК РФ 1964г. здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могло быть предметом залога и на них не могло обращаться взыскание по претензиям кредиторов. Аналогичные правила устанавливались в отношении собственности колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзов и иных общественных организаций. В настоящее время эти ограничения утратили силу.

Особое внимание при этом часть первая ГК РФ уделяет вопросам, связанным с имуществом, на которое распространяются права залогодержателя при ипотеке. Правила, установленные в связи с этим ст. 340, сводятся к следующему:

· В случае ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Исключением из этого правила может быть установлено договором;

· При ипотеке здания или сооружения одновременно происходит ипотека земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего объект залога, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части;

· При ипотеке земельного участка право залога предусматривается только на тот участок, не затрагивая те здания или сооружения, которые расположены на этом участке.

Наконец, следует отметить такое обстоятельство, связанное с предметом залога, как залог вещей и имущественных прав, которые будут приобретены залогодателем в будущем. Если залог возникает в силу договора, то возможность залога такого имущества предусматривается договором, если же залог возникает в силу закона, то в соответствии с п.3 ст. 334 ГК РФ и п.6 ст.340ГК РФ залог такого имущества должен быть предусмотрен в законе.

залоговый гражданский правовой обязательство

2. Процедура оформления залога

Несмотря на перспективность и явную пользу развития залоговых отношений, оформление конкретных договоров залога жилых помещений зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные, прежде всего несовершенством законодательной базы.

Трудности начинаются с определения перечня обязательных условий договора о залоге. В соответствии с частью 1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер, существо и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также у какой из сторон договора находится заложенное имущество. Казалось бы, данная норма однозначно определяет перечень обязательных условий. Необходимость наличия данных условий в договоре об ипотеке подтверждается также пунктом 5 Указа Президента РФ №293 от 26 февраля 1996 года «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». См.: Собрание Законодательства Российской Федерации. 1996. №10. Ст.880. п.5. Однако в Постановлении Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01 июля 1996 года. «О некоторых вопросах связанных с применением части первой ГК РФ» Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс., указывается, что в случаях, когда залогодателем является должник по основному обязательству, условие о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованным, если в договоре о залоге имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Понять логику подобного рассуждения достаточно сложно. Если согласиться с точкой зрения, изложенной в указанном постановлении, возникает вопрос о форме, в которой должно совершаться согласие об изменении основного договора, обеспеченного залогом. С одной стороны, изменение условий договора совершается той же форме, что и заключение договора (ст.452 ГК РФ). Основной договор, как правило, заключается в простой письменной форме, и, следовательно, изменения к нему. Казалось бы, также должны совершаться в простой письменной форме. С другой стороны, в случае отсутствия в договоре об ипотеке условий о существе, разнице и сроке исполнения основного обязательства с отсылкой к основному договору. Соглашение об изменении условий основного договора одновременно является и соглашением об изменении договора об ипотеке, непосредственно (без оформления дополнительного соглашения к договору о залоге) изменяющим условие залога. В соответствии со ст. 131 ГК РФ договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Цыбуленко З. Залог жилых квартир и домов // Гражданское право. 2006. №4. С. 25. Формирование конкретных обязательных условий в договоре о залоге также может представлять определенные трудности. Например, условие об оценке предмета залога. В соответствии с пунктом 5 Указа Президента РФ № 293 и по смыслу ч.1 ст. 339 и ч.2 ст.421 ГК РФ предмет залога оценивается по соглашению сторон, причем стороны свободны в своей оценке. Но следует учитывать, что в силу ч.1 ст.343 и ч.1 ст.338 ГК РФ залогодатель обязан страховать заложенное имущество (если иное не предусмотрено соглашением сторон) в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, если полная стоимость превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требований, но при страховании имущества страховая сумма (или иное не предусмотрено договором страхования) не должна превышать действительной стоимости имущества. Несоблюдение залогодателем обязанности по страхованию предмета залога дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и при неисполнении этого требования обратить взыскание на предмет залога.

Описание предмета ипотеки, в соответствии с пунктом 5 Указа Президента РФ №293, должно быть достаточным для его идентификации. Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведенной площади квартиры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества, а также описание закладываемой комнаты (при залоге одной из комнат).

Следует учитывать, что в соответствии с ч.2 ст.339 ГК РФ договор о залоге имущества не должен быть нотариально удостоверен. Согласно ст.55 «Основ законодательства РФ о нотариате» Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 21.12.2013). договоры, о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. В нотариальной практике сложилось правило об обязательном указании реквизитов правоустанавливающих документов в договорах об отчуждении или залоге имущества, подлежащего регистрации.

В связи с вышеупомянутым возникает вопрос о применимости для ипотеки нормы ГК РФ, допускающей залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем (ч.6 ст.340 ГК РФ). Возможны две точки зрения. С одной стороны, можно сказать, что поскольку ГК РФ введен в действие позднее «Основ законодательства о нотариате», то применяется более поздний закон. Другая точка зрения, представляющаяся более правильной заключается в том, что ст.55 «Основ законодательства о нотариате» не противоречит норме ГК РФ, но исключает из-под ее действия имущество, подлежащее регистрации. В самом деле, оформление залога жилых помещений связано с наложением запрета на отчуждение закладываемого имущества (ст.76 «Основ законодательства РФ о нотариате», ч.2 ст.346 ГК РФ). Наложение запрещения на чужую вещь существенно ограничит права собственника (ст.209 ГК РФ). Кроме того, залог жилья, которое залогодатель приобретет в будущем, не создает реального обеспечения кредита, т.к. не исключается возможность, что жилья в итоге не будет приобретено.

В принципе, возможность реализации подобных отношений, конечно, существует, но оформляться они должны несколько иначе. Можно, например, при предоставлении кредита на покупку жилья заключать в обеспечение данного кредитного договора договор залога с продавцом жилья с указанием в кредитном договоре, что денежные средства предоставляются покупателю исключительно на покупку определенного жилого помещения, причем предоставление средств будет производиться путем выплаты стоимости жилья продавцу. После регистрации с согласия залогодержателя договора купли-продажи покупатель в силу ч.1 ст.353 ГК РФ, становится на место залогодателя. При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, в связи, с чем государство осуществляет особую защиту прав. В частности, ст.292 ГК РФ предусматривает, что для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Залог не является отчуждением имущества, поэтому для оформления собственно залога согласия органа опеки и попечительства не требуется, если конечно, несовершеннолетний не входит в число собственников. Строго говоря, банки практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно требуют, чтобы закладываемая квартира была ”чистой”, т.е. чтобы там не было прописанных лиц, и чтобы собственник имел другое жилое помещение, пригодное для проживания собственников и членов его семьи. Однако ГК РФ (ч.1 ст.346, ч.1 ст.338) предоставляет право залогодателю пользоваться заложенной квартирой. Залогодатель в принципе может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при ее реализации могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить такую проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право пользования заложенной квартиры, но только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка членов семьи залогодателя (предоставления им жилья постоянное пользование), в том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учет граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют. Так, Советский районный суд г. Красноярска установил: ОАО АКБ «РОСБАНК» обратился в суд с иском к Шилову Д.В., Сусло Д.М., Чепурному А.Н., Чепурному А.Н. о прекращении права пользования жилым помещением, о выселении, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что решением Центрального районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика Шилова Д.В. в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по<адрес>. В ходе исполнительного производства после несостоявшихся торгов по продаже недвижимого имущества предмет залога истцом оставлен за собой. ДД.ММ.ГГГГ на имя истца зарегистрировано право собственности на данную квартиру. На регистрационном учете в спорном помещении состоят ответчики, соглашение по вопросу пользования квартирой между сторонами отсутствует. На основании изложенного, истец просит суд признать ответчиков прекратившими право пользования спорной квартирой, выселить их и снять с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчиков 4000 рублей в счет оплаченной истцом госпошлины. Решил: иск ОАО АКБ «РОСБАНК» удовлетворить. Решение Советского районного суда г. Красноярска от 07 ноября 2012 года по иску ОАО АКБ «РОСБАНК» к Шилову Д.В., Сусло Д.М., Чепурному А.Н., Чепурному А.Н.

Масса осложнений, возникающих при регистрации залога жилых помещений, связано с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи и исками о признании недействительными сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланировками квартиры и другими основаниями. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации залога, что достаточно неудобно, т.к. некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения договора, не учитывая, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы (да и стороны договора) зачастую ограничиваются требованием справки БТИ (ф.11 “A”), в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д.

Согласование условий договора об ипотеке, о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства трудностей не вызывает. Однако следует отметить, что в договоре об ипотеке необходимо указывать существо, размер и срок обеспеченного залогом обязательства, а не только вид и реквизиты договора, из которого обязательства вытекают.

Говоря о существе обеспеченного залогом обязательства, следует подчеркнуть, что договоры некоторых видов предусматривают возникновение залога в силу закона. Это, в частности, продажа товара в кредит (в рассрочку) - ст.488,489 ГК РФ, а так же рента и пожизненное содержание с иждивением (ч.1 ст.587 ГК РФ). Несомненно, однако, что нотариусом, удостоверяющим соответствующие договоры, следует разъяснить сторонам сделки содержание норм, регулирующих залоговые отношения.

3. Права и обязанности сторон

3.1 Права и обязанности залогодателя

Залогодатель вправе:

1) передать заложенное имущество вновь в залог в обеспечение других требований (последующий залог), если это не запрещено предшествующими договорами о залоге (п. 2 ст. 342 ГК РФ);

2) требовать досрочного прекращения залога в случае, если заложенное имущество передано залогодержателю и он грубо нарушает свои обязанности по содержанию и обеспечению сохранности предмета залога (не застраховал, не принял мер, необходимых для сохранности, и проч.) (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

3) требовать возмещения убытков, причиненных полной или частичной утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю. Залогодержатель отвечает за утрату заложенного имущества в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю. Договором может быть предусмотрено право залогодателя взыскать с залогодержателя и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога. Залогодержатель отвечает за утрату или повреждение предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со ст. 401 ГК РФ (п. 2 ст. 344 ГК РФ);

4) отказаться от предмета залога и потребовать возмещения за его утрату, а в случаях, предусмотренных договором, и взыскания иных убытков, если заложенное имущество передано залогодержателю и в результате повреждения, за которое залогодержатель отвечает, оно изменилось настолько, что не может быть использовано по прямому назначению (п. 2 ст. 344 ГК РФ);

5) зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю в погашение обязательства, обеспеченного залогом (п. 2 ст. 344 ГК РФ);

6) заменять предмет залога с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное (законом или договором залогодатель может быть лишен права заменять предмет залога, либо это право может быть ограничено путем указания имущества, которым можно заменить предмет залога, либо могут быть оговорены дополнительные условия реализации этого права и т.п.);

7) в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если: а) предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом; б) иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Договором (но не законом) залогодатель может быть лишен права заменять либо восстанавливать предмет залога, существование или реализация данного права могут быть сопряжены с соблюдением определенных условий и т.д.;

8) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога (п. 1 ст. 346 ГК РФ). Например, договором можно предусмотреть, что залогодатель не вправе пользоваться предметом залога, определить, что плоды и доходы, извлекаемые из заложенного имущества, становятся также предметом залога (п. 1 ст. 340 ГК РФ), и т.д. Если пользование предметом залога приведет к уничтожению заложенного имущества, то, очевидно, это должно признаваться противоречащим существу залога (такое пользование не допускается);

9) с согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, передачи в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Так, законом или договором залогодатель может быть лишен права распоряжаться заложенным имуществом, могут допускаться только определенные акты распоряжения (допустим, сдача в аренду, но не продажа), может предусматриваться, что распоряжение осуществляется без согласия залогодержателя, и т.д.;

10) распоряжаться заложенным имуществом на случай смерти (завещать его). Естественно, такое право принадлежит залогодателю-гражданину (но не юридическому лицу). Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

11) в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Такое же право принадлежит и должнику по основному обязательству, если оно обеспечено залогом имущества, принадлежащего третьему лицу. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК РФ).

Кроме названных прав и обязанностей залогодателя, необходимо отметить, что он обязан также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности; при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное, и т.д.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 344 ГК РФ).

3.2 Права и обязанности залогодержателя

Залогодержатель помимо упоминавшихся имеет и иные права и обязанности. Так, он вправе пользоваться переданным ему предметом залога, но только в том случае, если это предусмотрено договором (т.е. по общему правилу залогодержатель правом пользования соответствующим имуществом не обладает). В случае, если договором залогодержателю дозволено пользоваться предметом залога, он обязан регулярно представлять залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (предъявить негаторный иск - ст. 304, 305 ГК РФ, п. 2 ст. 347 ГК РФ).

Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе потребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя, по правилам, установленным ст. 301, 302, 305 ГК РФ (предъявить виндикационный иск - п. 1 ст. 347 ГК РФ).

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу. При реализации данного права необходимо, во-первых, соблюсти общие правила о передаче прав кредитора путем уступки требования, установленные в ст. 382 - 390 ГК РФ, и, во-вторых, уступить тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом (ст. 355 ГК РФ).

Ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязанностей в случаях, предусмотренных законом, дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (основного обязательства). Такое право возникает у залогодержателя, если:

1) предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии (в противоречии) с условиями договора о залоге;

2) залогодателем нарушены правила о замене предмета залога, установленные ст. 345 ГК РФ (по общему правилу она допускается с согласия залогодержателя; в случаях, установленных п. 2 ст. 345 ГК РФ, производится односторонним волеизъявлением залогодателя);

3) предмет залога утрачен вследствие обстоятельств, за которые залогодержатель не отвечает, и залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

4) право собственности залогодателя на заложенное имущество прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или имущественных нужд, реквизиции или национализации (п. 1 ст. 354 ГК РФ);

5) заложенное имущество изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (п. 2 ст. 354 ГК РФ).

Договор о залоге порождает комплекс прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Залогодатель и залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму размера требования. Страхование производится за счет залогодателя (законом или договором может быть предусмотрено, что страхование осуществляется за счет залогодержателя, на иную сумму и т.п.);

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (законом или договором соответствующие обязанности могут быть распределены между залогодателем и залогодержателем, возложены на одну из сторон, несмотря на то что предмет залога находится у другой стороны, может определяться перечень мер, принимаемых в том или ином случае, и т.д.);

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ).

Каждая из сторон договора о залоге вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ).

Заключение

Залог занимает особое место среди способов обес?ечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Несмотря на наметившуюся в последние годы тенденцию к некой стабильности в экономике нашего государства, тем не менее, ?ериодически возникают негативные явления, присущие ?ереходному ?ериоду: инфляция, банкротство, неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги.

В этом смысле залог обладает несомненным преимуществом. Во-?ервых, договор залога имущества обес?ечивает наличие и сохранность этого имущества до того момента, пока должник не рассчитается с кредитором. При этом стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обес?ечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно ?еред другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (предметом залога выступает, как правило, наиболее ценное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом и в срок.