Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации
Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации
Коллизии правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Одновременный залог земельного участка. Анализ проблем, возникающих в судебной практике в связи с толкованием положений законодательства о предмете залога.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 17.11.2014 |
| Размер файла | 80,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
Наиболее сложным в судебной практике является вопрос о том, можно ли говорить о гибели имущества в том случае, если заложенный объект недвижимости был уничтожен, а на его месте возведен новый, отличный от изначально заложенного объект. Главным критерием определения гибели имущества в данном случае, исходя из материалов судебной практики, представляется полное уничтожение заложенного предмета ипотеки.
Рассмотрение судами вопроса о таком изменении заложенного имущества как строительство конструктивно нового объекта на месте изначально заложенного требует пристального внимания. В одном из судебных дел было установлено, что собственник здания разрушил заложенный объект и возвел новый объект недвижимости, в котором не осталось от прежнего здания ни одной стены. Для того, чтобы определить произошла ли гибель заложенного имущества судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической гибель объекта - здания по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, задолженного имущества, являющего предметом заключенного между сторонами договора ипотеки (залога) не произошло. Данный вывод экспертизы был обусловлен тем, что доля реконструированного -заложенного по договору ипотеки строения в существующем составляет определенную долю первоначального здания ( в части фундамента). При этом слияние предмета залога с другим имуществом в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, а потому не является основанием для прекращения залога и, соответственно, доводы истца о том, что произошла гибель предмета залога, являются не обоснованными.
Аналогичным образом было решено дело, в котором залогодатель настаивал, что предмет залога к моменту судебного разбирательства отсутствует, пояснив, что в заложенном здании произошел пожар, после которого данное здание практически было уничтожено огнем-остались только шлакоблочные стены. При этом к моменту судебного разбирательства на месте уничтоженного огнем здания уже построено другое здание другой конструкции. В связи с этим залогодатель просил в части обращения взыскания на здание отказать, поскольку ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Залогодержатель по данному ипотечному обязательству придерживался другой позиции, он пояснил, что действительно на месте старого здания, на том же фундаменте, построено новое здание, однако считает , что гибель заложенного имущества не произошла, а здание просто реконструировано. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что однозначных доказательств, подтверждающих полное уничтожение объекта ипотеки суду не представлено, а вновь возведенное здание было рассмотрено как результат реконструкции изначально заложенного. При этом суд обратил внимание, что такое изменение нельзя рассматривать как гибель предмета ипотеки по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое влечет прекращение залога. Суд также указал на отсутствие необходимости вносить какие либо сведения о таком изменении в ипотечный договор.
Таким образом факт гибели предмета ипотеки требует детального подтверждения, в ряде случаев требуется не только юридические документы, подтверждающие такую гибель, но и проведение специальной технической экспертизы, доказывающей факт полного уничтожения изначально заложенного недвижимого имущества. В противном случае возведенное здание или сооружение на месте утраченного заложенного имущества будет рассматриваться как реконструкция и в этой связи на данный объект будет распространяться ранее возникшее ипотечное обязательство.
В ряде случаях возможно такое изменение заложенного имущества, как изменение относительно площади объекта, при том что внешне этот объект остается в неизменном виде. Такое изменение возможно в двух случаях: общая площадь здания может увеличиться за счёт ранее неучтенных площадей (к примеру площадей подвала), за счет уточнения площадей и за счёт демонтажа внутренних конструкций ( к примеру стен или перегородок). Изменение такого имущества необходимо рассматривать прежде не в контексте соотношения таких изменений с гибелью имущества, а в рамках возможности признания договора ипотеки незаключенным в силу несоблюдения при его заключении обязательных требований закона, а именно отсутствия в договоре данных, позволяющих определить предмет договора.
В одном из судебных дел. ответчик настаивал на признании договора незаключенным в связи с указанными выше обстоятельствами. Он указал на нормы законодательства, а именно п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ согласно которой предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточными для идентификации предмета ипотеки описанием, по его мнению, являются: части, из которых состоит помещение, их обозначения, площадь, а также идентификационный уникальный номер объекта недвижимости. Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания - как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания.
Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под "достаточным для идентификации описанием" (ст.9. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкции в площадь здания не включается.
Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.
Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости. Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 №90. В п.1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.
Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что "заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства". Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п.4 ст.64, ст.65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.
Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.
Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки. Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.
Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений. Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно статье 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Существует также возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора. Более того, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Отдельно стоить обратить внимание на регулирование вопроса сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении, перераспределении, которое регулирует ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. В данной статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких либо распорядительных действий собственниками данных участков. Аналогичным образом сохраняется обременение в виде сервитута: «сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах». В остальных случаях, согласно п.6 ст.10.8 Земельного кодекса, обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.
Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм , то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.
Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С.Бевзенко. По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.
В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности).
В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов. Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя - на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.
Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.
Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2007 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка. Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.
Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера. Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона "О залоге" не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.
В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог. Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.
Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 Гражданского Кодекса РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.
2.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотеки
Вопрос о возможности и технике залога нескольких объектов по одному договору ипотеки давно обсуждается и в юридической литературе и в судебной практике. В постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г.. № 2620/10 предпринята попытка сформировать правовую позицию, которая бы окончательно разрешила вопросы действительности одновременной ипотеки нескольких недвижимых вещей. Системный анализ норм Гражданского Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.
Данной позиции придерживаются и суды общей юрисдикции. В одном из таких разбирательств, истица просила признать договор ипотеки незаключенным. Обращаясь в суд с иском, указала в обоснование заявленных и уточненных требований, что между ней и ответчиком был заключен договор залога недвижимого имущества: двух земельных участков и двух жилых домов. Данный договор она считает незаключенным, поскольку в договоре залога недвижимого имущества указаны четыре объекта недвижимого имущества, при этом стоимость каждого объекта не определена, а указана общая сумма объектов. Вместе с тем, объекты недвижимости не входят в единый имущественный комплекс, а являются самостоятельными объектами. Однако суд данные исковые требования не удовлетворил, указав, что отсутствуют основания для признания договора ипотеки незаключенным.
Указывая в решении на отсутствие оснований для признания договора залога незаключенным, суд исходил из того, что законодательство Российской Федерации, в частности ст. 339 Гражданского Кодекса РФ, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», не содержит ссылок на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Данный вывод суда не основан на действующем законодательстве и судебной практике. Все четыре объекта, переданные по договору в залог, являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют самостоятельные технические документы и свидетельства о государственной регистрации права, они не входят в единый имущественный комплекс. В связи с чем, все переданные объекты недвижимости следует рассматривать как четыре самостоятельных предмета залога, по каждому из которых должны быть достигнуты существенные условия договора. По смыслу п. 1 ст. 339 Гражданского Кодекса РФ в случае указания в одном договоре залога нескольких самостоятельных предметов залога, залоговая стоимость каждого из них должна быть указана отдельно. Иное толкование данного требования приводит к произвольному установлению залоговой стоимости каждого из предметов залога. То есть, залогодержатель вправе по своему усмотрению устанавливать стоимость каждого из объекта недвижимости при реализации данных объектов. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами не установлена стоимость переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, в связи с чем договор залога считается незаключенным.
Проанализировав нормы Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оценив в совокупности представленные доказательства, и исходя из того, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости, и не содержит ссылки на то, что в договоре ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, суд первой инстанции, установив, что в договоре залога недвижимого имущества (ипотеки) сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе оценка предмета ипотеки, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истицы о признании договора залога от незаключенным. Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Суд пояснил, что доводы кассационной жалобы представителя истицы о том, что все переданные по договору залога объекты недвижимости следует рассматривать как самостоятельные предметы залога, и по каждому из них должны быть достигнуты существенные условия договора, в том числе залоговая стоимость каждого объекта, а поскольку сторонами договора залога не установлена стоимость каждого переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, то договор залога считается незаключенным, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неверном толковании материального закона. Законодательство не регламентирует необходимость указания залоговой стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, поэтому допустимо указывать как общую оценку нескольких объектов заложенного имущества, так и каждого в отдельности.
В других судебных решениях суды пришли к аналогичным выводам, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского Кодекса, ни статья 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор о залоге недвижимого имущества года, залогодатель и залогодержатель согласовали оценку предмета залога. Таким образом, все существенные условия договора залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе оценка предмета ипотеки, сторонами согласованы, следовательно, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Однако не все судебные инстанции приходят к однозначному выводу о том, что оценка предмета ипотеки в договоре возможна в отношении всех заложенных объектов недвижимости. Так, в одном из дел суд первой инстанции признал договор ипотеки договор залога недвижимого имущества незаключенным, ссылаясь на то, что в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако данное решение было отменено вышестоящей судебной инстанцией, указано, что суд первой инстанции, приведя неверное толкование названных норм закона, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, не было определено сторонами. Однако данное решение было отменено со ссылкой на то, что анализ норм Гражданского кодекса РФ, указанного Федерального закона, Федерального закона «О государственной высшей инстанции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Согласно п.3 ст.9 Федерального закона «Об ипотеки» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Таким образом, ни ст.339 Гражданского Кодекса РФ, ни ст.9 Федерального закона «Об ипотеки» не содержат ссылку на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор залога недвижимого имущества залогодатель и залогодержатель вправе согласовать оценку предмета ипотеки по каждому объекту в отдельности или дать оценку всем объектам в совокупности.
Глава 3. Пробелы правового регулирования
3.1 Реализация предмета залога
правовой ипотека земельный залог
Существуют различные способы реализации предмета залога, выбранный способ реализации будет выбираться в зависимости от того, в каком порядке было обращено взыскание на заложенные имущество. В случае обращения взыскания в судебном порядке - заложенное имущество реализуется на публичных торгах (ст.89 Федерального закона «Об исполнительной производстве»).
Также закон устанавливает порядок реализации имущества во вне судебном порядке: продажа на аукционе (открытом иди закрытом) или приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику.
Способы реализации движимого имущества во внесудебном порядке определены в п.2 и 3. Ст.28 ФЗ «О залоге» - а) продажа залогодержателем предмета залога на частных открытых или закрытых торгах б) продажа залогодержателем предмета залога на частных открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером в) продажа предмета залога на бирже ( для ценных бумаг) г)прямая продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером д)обращение предмета залога в собственность залогодержателя.
В случае установления вне судебного порядка взыскания на предмет залога -движимого имущества - условие о способе взыскания не является существенным условием соглашения о внесудебном порядке взыскания , так как закон содержит специальную норму: в случае, если стороны не установили способ реализации предмета залога, он подлежит продаже с частных открытых торгов. Однако позиция законодателя по поводу недвижимого имущества столь четко не определена. В связи с этим, верховный суд сформулировал свою позицию по данному вопросу следующим образом: условие о способе реализации предмета залога в договоре об ипотеке, в котором содержится условие о внесудебном порядке обращения взыскания, - является существенным. В случае отсутствие определения способа реализации во внесудебном порядке - обращение возможно только в судебном порядке с последующей реализацией на публичных торгах. Представляется необходимым устранить данный пробел в законодательстве, установив специальную норму и закрепить в ней конкретные способы реализации имущества во внесудебном порядке
3.2 Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома
На практике возникают ситуации, когда квартиры, приобретенные на заемные средства банка, находятся в домах, подлежащих сносу. Необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы. Согласно ст. 354 Гражданского Кодекса РФ в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодержателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение. В данном случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Однако возникает вопрос, применимы ли данные нормы права к объектам недвижимого имущества, находящихся в зданиях, подлежащих сносу? Как правило снос таких зданий происходит из-за того, что здание признается аварийным. Необходимо согласиться с мнением Алексеевой, считающей, что в случае сноса жилого дома о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на дом речи не идет. Представляется, что снос дома в связи с его непригодностью для проживания не должен регулироваться в рамках норм об изъятии для государственных или муниципальных. Аварийное состояние дома (жилых помещений) является самостоятельным основанием для прекращения прав собственности на них.
В этой связи необходимо заметить, что в Гражданского Кодекса РФ не закреплено такое основание прекращения прав собственности на жилое помещение как признание его аварийным или подлежащим сносу. В статье 235 Гражданского Кодекса РФ такое основание не предусматривается, более того перечень оснований является закрытым. Данная статья и глава 15 ГК нуждаются в дополнении. Необходимо закрепить такое основание для превращения права собственности как признание дома аварийным или подлежащим сносу. Также необходимо внести соответствующие изменения в нормы закона «Об ипотеке» и закрепить механизм изменения объекта ипотеки в данном случае.
Стоит отметить, что предоставление собственнику жилого помещения, находящегося в доме, подлежащем сносу в связи с его аварийностью нового жилого помещения законодательством не предусмотрено, предоставление собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения права собственности на это жилое помещение.
Согласно п. 1 ст.41 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Заемщик в данном случае может или прекратить ипотеку, выплатит банку оставшийся долг из суммы возмещения (согласно ст.45 ФЗ «О залоге») или приобрести на эти средства новое жилье и обременить его залогом в качестве обеспечения по кредитному договору. Однако на практике возможность досрочного прекращения ипотеки квартиры в доме, подлежащем сносу, порождает немало проблем, таких как проблема досрочного погашения кредита и выплаты процентов; возможность оценки квартиры в сносимом доме может оказаться ниже, чем стоимость залога; необходимо предусмотреть механизм перехода залога с одной квартиры на другую.
Подводя итог, необходимо отметить что Жилищный Кодекс закрепляет предоставление жилых помещений взамен жилища, подлежащего сноса только в отношении граждан, занимающих помещение по договору социального найма. Ущемляются интересы собственников жилья которые приобрели квартиру на заемные средств, и чьи жилые помещения соответственно были обременены законной ипотекой. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, предусмотрен специальное основание для прекращения права собственности в виде признания дома аварийным или подлежащих сносу и соответствующие правила о правах залогодержателя в случае возникновения такой ситуации. Целесообразно принять соответствующий Федеральный закон, в котором детально регулировался процесс признания домов аварийными и подлежащих сносу, а также предусматривается порядок выплаты компенсации собственникам.
3.3 Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий
Необходимо отметить, что действующее законодательство, регулирующие ипотечные отношения содержит значительный объем неюридических понятия и терминов. Данные термины можно определить как термины, заимствованные из других, неюридических наук и отраслей, используемые в юридической литературе, науке и законодательстве. Для объяснения их смысла необходимо обращаться к специализированным отраслям знания, к которым они относятся. Основным их отличием от юридических терминов является отсутствие в точности обозначения того или иного понятия, что порождает неоднозначность их трактовки, как государственными органами, так и научными деятелями. В этой связи предлагается рассмотреть несколько таких понятий и постараться сформулировать их определения с целью совершенствования законодательства, регулирующие ипотечные отношения.
Понятие «исправное состояние»
Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Однако статья не содержит определение понятие "исправное состояние". В связи с этим трактовка данного понятия производится в научной литературе. Под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится в неисправном состоянии. Для отношений в сфере недвижимости более корректно понятие "надлежащее состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя жилого помещения (ст.668 Гражданского Кодекса), который обязан "поддерживать его в надлежащем" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи". Таким образом законодательство однозначно не разграничивает термины «исправное состояние» и «надлежащее состояние», представляется что данные термины являются близкими по содержанию, однако автор считает, что термин исправное состояние является более широким по значению, нежели понятие «надлежащее состояние». Эта разницу автор усматривает в необходимости при «исправном состоянии» поддерживать имущество в таком виде, чтобы оно соответствовало всем техническим требованиям. В случае отсутствия законодательного определения данного понятия представляется возможным предусмотреть в договоре об ипотеке, что подразумевается под исправным состоянием.
Понятие «Реальная угроза»
Реальная угроза - оценочное понятие, которое должно определяться с учетом конкретных обстоятельств. Таким образом четких критериев, по которым должна определяться реальность угрозы - законодатель не определил. К сожалению, данное понятие не разработано ни в юридической литературе, ни в судебной практике. Можно предположить, что залогодатель сам решает, является ли угроза "реальной", и в случае неправильной оценки "реальности" угрозы несет связанные с этим негативные последствия.
Рассматривая теоретические работы в данной области, лишь один автор предложил установить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам:
- не соответствие (в результате несоблюдения залогодателем правил пожарной безопасности, действий третьих лиц, действия обстоятельства непреодолимой силы) предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности
- осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки ( в первую очередь строительства с нарушением градостроительных норм), которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки
- предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки
- действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания, в котором находится заложенное имущество, если такие действия могут привести к повреждению переданного в ипотеку помещения
- появление в предмете ипотеки повреждений, которые могут привести к полному или частичному разрушения предмета ипотеки
Предполагается, что вопрос о возможности наступления негативных последствий от действий залогодателя, третьих лиц или обстоятельств непреодолимой силы должен разрешаться с проведением строительной, пожарно-технической или иной экспертизы. Необходимо учитывать возможность лица определить реальность угрозы, является ли он специалистом или лицом не обладающим специальными познаниями.
Понятие «Грубое нарушение»
В статье 35 ФЗ «Об ипотеке», закреплено, что при грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Однако в законодательстве отсутствуют критерии определения того, какое нарушение является грубым. В связи с этим существуют научные дискуссии определения данного понятия.
Грубость допущенного нарушения - это категория оценочная, связанная с созданием угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
1) С.П. Гришаев считает, что в данном случае " речь идет не о любом нарушении залогодателем своих обязанностей, а о грубом, т.е. о таком, которое создает угрозу утраты или повреждения имущества. Данная угроза может создаваться как непосредственно нарушением указанных правил, так и опосредованно (достаточно наличия причинно-следственной связи между нарушением правил и угрозой утраты или повреждения имущества).
2) В.С. Буров считает, что "Критерием квалификации любого из трех первых перечисленных в ч.1 комментируемой статьи нарушений как грубого нарушения является способность соответствующего нарушения создать реальную угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. При этом такая угроза может создаваться соответствующим нарушением не только непосредственно, но и опосредованно, важно лишь присутствие адекватной причинно-следственной связи".
3) Мнение В.В. Смирнова и З.П. Лукиной. представляется следующим: « данном случае имеется ввиду не любое нарушение, связанное с не надлежащем обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям 1) нарушение должно быть в причинной связи с действиями залогодателя 2) грубое нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества»
Таким образом, все авторы сходятся во мнении, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует причинно-следственная связь. Различаются точки зрения авторов на то, какая связь должна быть данная связь - прямой или опосредованной. Автор дипломной работы предполагает, что связь должна быть прямой, иначе даже самое незначительное нарушение правил содержания имущества можно трактовать как причину гибели данного имущества.
Заключение
Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации носит многоаспектный характер, это проявляется прежде всего в том, что законодательной базой такого регулирования являются различные нормативно-правовые акты федерального уровня власти. Среди них особое место занимают Гражданский кодекс, Федеральный закон «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке». Несмотря на всеобъемлимость правового регулирования различными актами института ипотеки, остаются отдельный проблемы, не урегулированные законодательством, в ряде случаев возникают коллизии правового регулирования. Как правило, такие коллизии и несовершенства правового регулирования выявляются только в процессе правоприменения и разрешаются компетентными государственными органами - судами. Судебная практика отражает наиболее актуальные вопросы залогового права недвижимости, именно она осуществляет своеобразное восполнение пробелов, существующих в законодательстве.
Рассмотрев основные проблемы правового регулирования на основе сложившейся судебной практики автор делает вывод о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования института ипотеки.
1. Необходимо внести в Федеральный закон «Об ипотеке» норму, закрепляющую возможность изменения предмета ипотеки во время периода действия залогового обязательства и сохранение ипотеки на такое недвижимое имущества, установить ее следующим образом «Изменение предмета ипотеки в период действия ипотеки не влечет прекращение ипотечного обязательства». Изменения предмета ипотеки как зданий, сооружений, земельных участков и другого недвижимого имущества , которые зачастую осуществляются на практике, в том числе реконструкция, разделение объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов, слияние нескольких объектов недвижимости, изменение технических характеристики заложенного объекта недвижимости, а также изменения площади земельного участка, изменение категории земель, изменение прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности) не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
Подобные документы
Понятие, предмет, основания возникновения, сфера применения и законодательное регулирование ипотеки. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости. Общая характеристика ипотечных ценных бумаг. Анализ проблем правового регулирования ипотечных отношений.
дипломная работа [83,8 K], добавлен 26.12.2010Понятие и содержание, особенности правового регулирования ипотеки земель, отражение данной тематики в законодательстве России. Специфика земельно-ипотечных отношений, требования к оформлению. Необходимость и направления реформирования законодательства.
реферат [24,3 K], добавлен 21.03.2014Общая характеристика залога в современном российском законодательстве. Особенности правового регулирования ипотеки. Распространение заклада товаров в обороте в обычной коммерческой практике. Проведение исследования передачи закладываемых вещей в ломбард.
курсовая работа [50,5 K], добавлен 15.07.2017Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств. Содержание и юридическая природа залоговых правоотношений. Особенности правового регулирования и пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков в России.
дипломная работа [281,9 K], добавлен 29.11.2010История развития отношений аренды земли в России за последнее столетие. Содержание, признаки и особенности правового регулирования договора аренды земельного участка. Его форма и государственная регистрация. Права, обязанности и ответственность сторон.
дипломная работа [101,4 K], добавлен 11.02.2014Изучение основ правового регулирования в строительстве. Анализ государственно-правового регулирования отношений в градостроительной сфере. Исследование места и роли судебной и арбитражной практики в градостроительных отношениях в современной России.
курсовая работа [96,3 K], добавлен 10.01.2015Понятие, источники правового регулирования, виды, основания возникновения залога. Правовые особенности залога ценных бумаг. Залог прав, залог вещей в ломбарде, товаров в обороте и иных видов имущества. Актуальные аспекты исполнения залоговых обязательств.
дипломная работа [127,3 K], добавлен 18.04.2012Принципы конституционно-правового регулирования. Характеристика регулирования земельных отношений в России. Взаимосвязь норм земельного, гражданского и административного законодательства. Принцип разграничения полномочий между Федерацией и ее субъектами.
реферат [38,2 K], добавлен 29.11.2010Земельный кодекс Российской Федерации. Цель земельного законодательства – оценка правового обеспечения рационального использования и охраны земель. Факты самовольного занятия земельных участков. Определение границы земельного участка федеральным законом.
курсовая работа [43,7 K], добавлен 28.11.2010Место правового регулирования услуг связи в системе Российского законодательства. Регулирование лицензирования почтовых услуг связи. Правовая природа приостановления оказания услуг связи. Проблемы правового регулирования сети Интернет и лицензирования.
дипломная работа [61,2 K], добавлен 04.03.2010
