1.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.

Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других. Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ "О залоге", ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия "ипотека", нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге».

Понятие ипотеке в 334 статье включает залог земельных участков и объектов недвижимости прочно связанных с землей (здания, сооружения и т.д.), а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, которые относятся к недвижимому имуществу в силу ч.2 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ, в то время как Федеральный закон «О залоге» предусматривает в качестве предмета ипотеки лишь земельные участки и объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила.

Таким образом нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.

Следует рассмотреть нормы закона РФ "О залоге" и Гражданского Кодекса РФ в той части, в какой они регулируют ипотечные отношения и при этом не содержатся в Законе " Об ипотеке".

Относительно закона «О залоге» следует выделить всего две нормы, подлежащих применению к ипотечным отношениям:

1) нормы раздела 4 Закона РФ "О залоге" о залоге прав - применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества

2) нормы статьи 18 Закона РФ "О залоге" - о ведении залогодателем записи залога.

Значительно большее число норм о залоге, не продублированные ФЗ "Об ипотеке" содержится в Гражданском кодексе РФ. Статья 64 и п.3 ст. 65 Гражданского кодекса устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица (в том числе в случае банкротства). Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 Гражданского Кодекса РФ и статей 1 Закона "Об ипотеке". В соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, свидетельствующие о залоге (твердый залог). Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 применяется к ипотечным отношениям.

Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона " Об ипотеке" случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.

Статьей 349 Гражданского кодекса РФ установлено дополнительное обстоятельство ( отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п.5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки». По независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор имеет право реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство. Главное отличие такой ипотеки будет состоять в том, что основное обязательство, которое обеспечивает ипотека не будет указано в договоре ипотеки, а будет указана лишь предельная суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срок существования права залога. Таким образом залогодержатель будет вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным такой ипотекой. Исходя из данного определения независимой ипотеки, можно предположить, что в случае прекращения основного обязательства, в том числе в результате его надлежащего исполнения, независимая ипотека продолжает существовать, а в качестве залогодержателя выступает все то же лицо. Залогодержатель здесь имеет право использовать имеющуюся у него ипотеку в качестве обеспечения иных обязательств должника.

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Однако представляется, что данная норма не является достаточно совершенной. Придерживаясь буквального толкования данной нормы, можно сделать вывод о том, что залогодержатель может в любом случае, независимо от действий должника, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет имущества, являющего предметом ипотеки. Однако данное право представляется не таким бесспорным, как это указано выше, если обратить внимание на статью 50 Закона «Об ипотеке», в которой говориться о возможности реализовать кредитором свое право на обращение взыскание на заложенное имущество только в том случае, если должник со своей стороны не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обеспеченного ипотекой обязательство. Таким образом, мы видим коллизию в правовом регулировании оснований обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. При наличии такого противоречивого правового регулирования, представляется целесообразным изменить статью 1 Закона об ипотеке, указав в ней на возможность обратить взыскание только в случаях, предусмотренных данным законом, либо указать на конкретные основания и привести их закрытый перечень в самой статье.

Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса, в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213. Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом изменение каких либо данных, позволяющих идентифицировать данный объект как предмет ипотеки, не влечет за собой недействительность или прекращение данного обязательства.

1.2 Коллизии правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то, что законодательством Российской Федерации в настоящий момент регламентированы две самостоятельные правовые конструкции ипотеки таких объектов недвижимости. Согласно п.3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека зданий, сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды), в то время как ипотека земельного участка возможна как с одновременной ипотекой зданий и сооружений, так и без таковой.

1.2.1 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельного участка

В статье 340 Гражданского Кодекса РФ здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости, в этой связи ипотека зданий и сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка, на которых они расположены.

Данный подход к единому объекту недвижимости также нашел свое отражение в Земельном кодексе Российской Федерации, однако что в отличие от положений Гражданского Кодекса РФ, который в качестве главного объекта недвижимого имущества рассматривает именно здание или сооружение, п.1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, регламентирующий принцип единства объектов недвижимости формально в качестве основного объекта недвижимости рассматривает земельный участок, судьбе которого должны следовать все расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения).

В настоящий момент закреплено, что ипотека зданий и сооружений расположенных на земельном участке, право собственности или аренды на который принадлежит залогодателю, такой земельный участок должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями. Однако соблюдений требований закона становится невозможно в ряде случаев, таких как:

1.Изъятия земельного участка из оборота либо, если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ);

2.Если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 Закона «Об ипотеке»);

3.Отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

В указанных случаях ипотека возможна только зданий или сооружений без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды).

Однако существует и другая правовая конструкция, которая допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений (п.4 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ). Таким образом существует следующая коллизия: нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае, согласно статье 168 Гражданского Кодекса, договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой. В то время как существующие нормы, которые регламентируют ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в российском законодательстве наблюдается тенденция к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п.3 ст.34, пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ, ст.69 ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии с п.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ. В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке, в противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой.

На данный момент этот принцип не закреплен в российском законодательстве, хотя и он и выводится подчас судами при рассмотрении споров по поводу объектов недвижимости. Данной позиции придерживается и Высший арбитражный суд. Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. По мнению суда такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев прекращение прав на землю в случае конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда по данному поводу не может применяться как руководящее начало к судам общей юрисдикции, более того Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда официально не рассматриваются в Российской Федерации как источник права, хотя на практике решения вышестоящих судов часто принимаются во внимание при разрешении споров.

Примечательно, что в настоящее время предлагается закрепить принцип "единства объектов недвижимости" на законодательном уровне, внеся соответствующие изменения в 130 статью Гражданского Кодекса РФ, согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в данном законопроекте в содержании понятия единого объекта, объединяющего земельный участок и строение (часть 2 пункта 2 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ), не указывается на помещения в здании, если они принадлежат собственнику земельного участка, что является существенным недостатком правового регулирования в данной части. Представляется, что только с внесением таких изменений в Гражданский Кодекс РФ принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости можно будет использовать применительно не только к случаям отчуждения объектов недвижимого имущества, но и к ипотечным отношениям, что в тоже время исключит двоякое толкование существующих на данный момент норм Земельного и Гражданского кодексов о необходимости одновременного залога земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

1.2.2 Одновременный залог земельного участка и расположенных на нем нежилых помещения в здании

Существует коллизия между п.3 ст.340 Гражданского Кодекса и п. 3 ст.36 Земельного кодекса, а именно в части законодательного регулирования залога нежилых помещений, собственники которых имеют долю в праве собственности на земельный участок либо являются его арендаторами. Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В практике возник вопрос: следует ли выполнять требования данной статьи в случае залога нежилых помещений? Для того чтобы понять, регулирует ли ст. 340 Гражданского Кодекса РФ отношения, возникающие при залоге нежилого помещения, необходимо разобраться в понятиях "здание", "сооружение" и "нежилое помещение" и определить, являются ли они синонимами в юридической литературе и законодательстве. Если нежилое помещение законодателем в правовом понимании будет приравнено к зданиям и сооружениям, то и нормы права, выработанные для зданий, сооружений будут применяться в отношении нежилых помещений.

Понятия "здание" и "сооружение" содержатся в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Под сооружением следует понимать результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Нельзя не согласиться с мнением, что исходя из анализа вышеуказанных норм, помещения являются составной частью объема зданий, но и частью объема сооружений. Кроме того, следует обратить внимание, что помещения должны иметь определенное назначение и быть ограничены строительными конструкциями. Таким образом, следует сделать вывод о том, что понятия «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» не являются синонимами. Однако законодательно не определено, разграничивается ли правовое регулирование указанных объектов или все они регулируются едиными нормами права.

В отношении интересующей нас ситуации арбитражная практика разделилась. Одни суды считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным. В обоснование этих выводов указывается следующее: пункт 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению арбитражных судов, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение), с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). Из этого следует вывод, что правовой режим зданий и сооружений также распространяется и на расположенные в них помещения.

Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. В Информационном письме ВАС от 28.01.2005 года и Постановлении пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 данный вопрос был однозначно разрешен, Высший арбитражный суд разъяснил, что в данном случае по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущества здания и доля в праве собственности на земельный участок. В случае, если собственнику нежилого помещения не принадлежат какие либо права на земельный участок под зданием, то необходимо руководствоваться абз.2 п.4 Постановления Пленума ВАС И ВС РФ №6/8. Исходя из ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка. Однако при залоге недвижимого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится помещение, так как к приобретателю помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе.

В данном случае при разрешении данной ситуации необходимо учитывать, что залогодатель нежилого помещения в здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием и соответственно в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению по аналогии права нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Как следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 290 Гражданского кодекса, а также статьи 75 Закона "Об ипотеке", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В ряде случаев суды не проводят такую аналогию права, в связи с чем необходимо закрепить что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Следует резюмировать, что исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.

Глава 2. Коллизии в правоприменительной практике и правопонимании

В одном из дел истица указывала на реконструкцию объекта ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем, ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Судом было установлено, что произошло изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции. Суд указал, что данное изменение не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что ипотека, установленная на объект недвижимости, подвергшегося реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта. Суд отметил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. В аналогичном судебном разбирательство суд указал, что изменение параметров предмета ипотеки (высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанными, не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога.

В следующем судебном разбирательстве предмет ипотеки был реконструирован- произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома. Суд установил, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, как указано в заключении эксперта, и рассматривать данные улучшения необходимо как изменение предмета ипотеки, но не как его гибель.

Подобным образом было решено дело, в котором период действия договора об ипотеке залогодатель произвел реконструкцию заложенного здания, результатом которой стало построенное новое здание, отличное по своим параметрам от изначально заложенного.

Из приведенных судебных решений следует сделать вывод о том, что преобразование заложенного недвижимого имущества в виде его разделения на несколько самостоятельных объектов, реконструкции, изменение параметров объекта, суды рассматривают именно как изменение предмета ипотеки, а не его гибель. При этом ни в одном из приведенных судебных решений суды не указывают, каким образом они смогли отграничить такие понятия как гибель и изменение предметов ипотеки. Стоит предположить, что данные преобразования по своим характеристикам не подпадают под понятие «гибель», определение которого не содержится в Гражданском Кодексе, однако широко используется в судебной практике. Как неоднократно в своих решениях указывали суды, под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Некоторые судебные инстанции определяют также гибель как физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира.