Сделки с земельными участками

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет. Грудцына Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. - С. 112 Рассмотрим пример из судебной практики.

Арбитражным судом Волгоградской области в судебном заседании 17.07.2008 г. было установлено, что в соответствии с договором аренды N 17 от 15.09.2005 г. "Национальный парк "Волжская Лука" предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Волгхлебрезерв" в аренду (временное пользование) земельный участок, природный объект, площадью 0,5 гектаров, расположенный по адресу: Волгоградская область, Национальный парк "Волжская Лука", Рождественское лесничество, квартал 28, выдел 43.

Предмет договора о предоставлении в аренду земельного участка определен в пункте 1.1 договора как природный объект, площадью 0,5 гектаров, расположенный по адресу: Волгоградская область, Национальный парк "Волжская Лука", Рождественское лесничество, квартал 28, выдел 43.

Кадастровый номер земельного участка в договоре не указан.

Государственную регистрацию, учитывая срок аренды до 05.01.2054 г., договор аренды не прошел.

При данных обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о незаключенности договора аренды ввиду не согласования в установленном порядке сторонами по договору предмета договора и отсутствии государственной регистрации. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2008 г. по делу N А55-307/2008 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, но в этом же пункте установлено, что земельные участки в аренду сдаются только собственниками. Налицо противоречие, так как гражданское законодательство дозволяет быть арендаторами и не собственникам (ст. 608 ГК РФ), допускает это и сам ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поэтому, на наш взгляд, необходимо слова «их собственниками» исключить из текста п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду с согласия собственника предоставлено и лицу, имеющему его на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако эта норма противоречит п. 4 ст. 20 ЗК РФ, запрещающему таким пользователям всякое распоряжение земельными участками. Поэтому целесообразно было бы изложить п. 4 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки, но они могут с согласия собственника передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование».

Права юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ и с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ и ЗК РФ. Например, согласно ст. 18 и 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить указанные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2009 - 2007. С. 155 - 156

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если арендатор земельного участка продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Рассмотрим пример из судебной практики.

Администрация города Волгограда, город Волгоград (далее по тексту - Арендодатель), обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "На берегу", город Волгоград (далее по тексту - Арендатор), с привлечением в качестве третьего лица комитета земельный ресурсов администрации города Волгограда, город Волгоград, о понуждении Общества к освобождению земельного участка площадью 93 кв. м., расположенного в Центральном районе, на нижней террасе Центральной набережной напротив рынка "Рыболов", занимаемого сезонной закусочной и передаче земельного участка Арендодателю.

Исковое заявление мотивировано неправомерным пользованием Обществом земельным участком по истечении срока действия договора аренды.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении требований отказать, поскольку уведомление о расторжении договора Арендатором не получено, Арендатор имеет разрешение на размещение объекта мелкорозничной сети, планируется заключение нового договора аренды.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Как следует из материалов дела, 13.10.2006 Администрация Центрального района города Волгограда вынесла постановление N 892-П "О предоставлении ООО "На берегу" земельного участка на праве краткосрочной аренды для размещения временной сезонной закусочной", согласно которому Арендатору разрешено разместить на земельном участке площадью 93 кв. м. на нижней террасе Центральной набережной напротив рынка "Рыболов" на праве краткосрочной аренды (с 01.05.2006 по 31.12.2006) временную сезонную закусочную.

На основании вышеуказанного постановления 20.12.2006 между Арендодателем и Арендатором был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка для размещения временного некапитального объекта N 4/171, в соответствии с условиями которого Арендатору на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006, для размещения сезонной закусочной, был передан земельный участок площадью 93 кв. м., расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, нижняя терраса Центральной набережной, напротив рынка "Рыболов". Расположение земельного участка согласовано сторонами и подтверждено схемой размещения временного объекта.

По истечении установленного в пункте 2.1 договора срока аренды Арендатор продолжал использование спорного земельного участка без возражений со стороны Арендодателя.

С учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции правомерно установили, что заключенный между сторонами договор аренды приобрел статус возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 6.6 договора аренды стороны установили, что в случае, если договор окажется продленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

Давая оценку доводам Арендодателя о прекращении арендных отношений в связи с извещением N 1535-и от 11.02.2008 Арендатора об одностороннем отказе Арендодателя от договора N 4/171 и необходимости в 10-дневный срок освободить занимаемый земельный участок, Арбитражный суд Волгоградской области установил факт ненадлежащего извещения Арендатора Арендодателем.

Извещение о расторжении договора было направлено не по надлежащему адресу Арендатора - не по адресу государственной регистрации Арендатора. Вручено Арендатору данное извещение не было.

При указанных обстоятельствах Арбитражный суд Волгоградской области пришел к правомерному выводу о не доказанности Арендодателем обстоятельств расторжения договора аренды, что исключает возможность удовлетворения требований об освобождении земельного участка. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2008 по делу N А12-3579/08-С66 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Киндеева Е.А. Порядок предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист. - 2007. - №28. - С. 16

Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.

Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров аренды земельных участков, арендодателями по которым являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов. Так, Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" были разработаны и утверждены распоряжением от 10 апреля 2003 г. N 1102-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" // Бюллетень Минюста РФ. - 2003. - №6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило не применяется:

- если его применение исключено специальными условиями соответствующего договора аренды;

- в отношении государственных и муниципальных предприятий, казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (см. ст. 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 30 (ч. II). - ст. 3127). Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

В пунктах 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, постольку при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. - 2009. - №1. - С. 17

При продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). При этом публичные торги могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.

В рассматриваемом случае при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Законными представителями несовершеннолетних, не достигших 18 лет, являются родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), - их родители, усыновители или опекуны (см. ст. 26 и 28 ГК РФ). Арендаторами в таких случаях могут быть как граждане, так и юридические лица.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный "замысел" законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений. Садовникова В.Я. Аренда земли // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2008. - №1. - С. 31

Основные права и обязанности сторон по договору аренды (имущественного найма) определяются в соответствии с нормами гражданского законодательства. При этом, поскольку отношения, связанные с использованием и охраной земель, регулирует земельное законодательство, постольку права на использование земельных участков арендаторами таких участков предусмотрены в ст. 41 ЗК РФ.

Собственник земельного участка вправе:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Арендаторы обязаны:

а) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

б) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

в) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

г) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения таких участков предусмотрены договорами;

д) арендаторы земельных участков обязаны своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды;

е) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

ж) не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Обязанности арендаторов земельных участков установлены не исчерпывающим образом, а в виде "открытого" перечня.

Прекращение договора аренды земельного участка в соответствии с гражданским законодательством возможно:

- в связи с истечением срока, на который был заключен договор;

- в случае досрочного расторжения договора.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. - 2007. - №9. - С. 32

На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора; участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ случаях:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;

- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;

- в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Царапкина Ю.Е. Расторжение договора аренды земельного участка по причине его неисполнения // Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2006. - С. 119

Таким образом, п. 2 ст. 46 ЗК РФ содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества.

Здесь необходимо отметить, что в отношении вопросов регистрации аренды земельных участков и других объектов недвижимого имущества между ГК РФ и Законом о государственной регистрации часто возникают определенные несоответствия.

Так, в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. - 2006. - № 10. - С. 22

Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.

В п. 6 приложения "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2001. - № 4 (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.

Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку:

"Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)". Харитонова Ю. Особенности аренды недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - №11. - С. 24

Помимо этого, регистрируя договор аренды земельного участка, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды земельного участка.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. - 2006. - № 10. - С. 24

Законодательные пробелы в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" существуют и в отношении срока, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки такая сделка, в соответствии со ст. 165 ГК РФ, является ничтожной. Вместе с тем законодательно не определен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки. Данное обстоятельство вызывает большие практические трудности. На практике часто возникают ситуации, когда между сторонами составлен договор в форме единого документа, подписанного сторонами, получены документы, необходимые для государственной регистрации, арендатор пользуется недвижимостью. Однако договор аренды не направлен на государственную регистрацию. В соответствии с установленным порядком с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из сторон - участников договора, но практически данное положение Закона не действует, поскольку для государственной регистрации необходимо представить учредительные документы, документы о назначении руководящих органов организаций, выписки из ЕГРЮЛ каждого участника договора. В случае отсутствия указанных документов договор аренды не будет принят на государственную регистрацию либо будет вынесен формальный отказ в государственной регистрации в связи с непредставлением необходимых документов. Непредставление стороной сделки документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. В этом случае подлежит применению ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которой заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием, и суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки. Однако указанное положение Закона не выгодно для арендодателя. Во-первых, судебный процесс занимает длительное время. Во-вторых, арендодатель несет судебные расходы. В-третьих, поскольку договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы только после осуществления государственной регистрации договора. Кроме того, несмотря на то что объект юридически свободен, т.е. оформленный договор аренды не вступил в силу и, возможно, не вступит, арендодатель уже не может заключить договор аренды на это помещение с другим арендатором, поскольку первый имеет возможность в любой момент в течение срока, на который предполагалось действие договора (например, на пять лет), обратиться с заявлением о государственной регистрации. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества (на примере г. Москвы) // Право и экономика. - 2007. - № 6. - С. 19-20

Гораздо более действенным и практически осуществимым, на наш взгляд, было бы законодательное определение срока, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации. В качестве санкции за неисполнение указанного требования целесообразно установить, что договор аренды будет считаться незаключенным.

Заключение

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. Юридическая судьба земельного участка может быть определена не только его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону также обладают определенными полномочиями ограниченного распоряжения.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом. Земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральным законом.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Действующее российское законодательство, регулирующее сделки с земельными участками находится в настоящее время в стадии развития. Наиболее важные положения уже состоялись, другие лишь начинают находить свое место в судебной практике и правосознании. В соответствии с проведенным исследованием хотелось бы предложить внести определенные дополнения и изменения в нормативно- правовые акты РФ, которые по нашему мнению помогут разрешить проблемы, возникающие в настоящее время в процессе совершения сделок с земельными участками:

1. На наш взгляд, в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: «земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции».

2. Понятие "оборотоспособности", на наш взгляд, не совсем удачно раскрыто с точки зрения нормативно-правовой базы по определению порядка формирования границ и пределов допуска объектов в оборот. По смыслу ст. 129 ГК РФ в законе должны быть определены не только земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, но также указаны и случаи, когда оборот допускается. Однако ЗК РФ по этому поводу ничего не говорит.

3. Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, но в этом же пункте установлено, что земельные участки в аренду сдаются только собственниками. Налицо противоречие, так как гражданское законодательство дозволяет быть арендаторами и не собственникам (ст. 608 ГК РФ), допускает это и сам ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поэтому, на наш взгляд, необходимо слова «их собственниками» исключить из текста п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

4. В соответствии со ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду с согласия собственника предоставлено и лицу, имеющему его на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако эта норма противоречит п. 4 ст. 20 ЗК РФ, запрещающему таким пользователям всякое распоряжение земельными участками. Поэтому целесообразно было бы изложить п. 4 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки, но они могут с согласия собственника передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование».

5. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный "замысел" законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений.

6. В п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.

Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ, изложив ее в следующей редакции:

"Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".

7. При заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда. Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Библиографический список

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - №237. - 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 25.12.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - N 5. - Ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - ст. 4147

5. Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. - М., 1928. - С. 311. - утратил силу

6. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - N 24. - ст. 407. - утратил силу.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 26.01.2009 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594

8. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3018.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 30.06.2008) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - N 31. - ст. 3813

10. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Собрание законодательства РФ. - 2003. - N 24. - ст. 2249

11. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 11.01.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №43. - Ст. 4190

12. Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 30 (ч. II). - ст. 3127

13. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. - 2007. - N 31. - ст. 4017

14. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 30.12.2008) "О недрах" // Собрание законодательства РФ. - 1995. - №10. - ст. 823.

15. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - N 8. - ст. 963