Особый порядок установлен для обращения взыскания и реализации заложенных земельных участков. Так, в соответствии с п. 1 ст. 68 Закона «Об ипотеке» на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании, т.е. не допускается изменение целевого назначения земель.

Заключение

Принятие нового гражданского законодательства России является событием эпохального характера, и связано это с тем, что возродились давно забытые институты, в частности ипотека - залог недвижимости. Залог, служащий средством обеспечения исполнения обязательств, находит свое применение в различных сферах имущественных отношений, причем сфера его применения очень широка - от финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения сделок в предпринимательских отношениях. Основным нормативным актом, детально регламентирующимипотечные правоотношения, служит Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует заметить, что его существование дало больше оснований для различных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен. Действие закона показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости, хотя в свое время средствами.

1. 1.В Законе «Об ипотеке» регистрации ипотеки отведена глава IV «Государственная регистрация ипотеки». Однако, по мнению автора, нормы данной главы, как и ее название, должны быть отредактированы в соответствии с действующим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку данный закон принят раньше Федерального закона «Об ипотеке», соответственно положения более позднего нормативного акта излагаются с учетом особенностей регулируемого объекта, но на основании положений более раннего, равного ему по силе нормативного акта. На основании этого глава IV Федерального закона «Об ипотеке» должна быть названа следующим образом: «Особенности государственной регистрации ипотеки».

2. Статью 19 Федерального закона «Об ипотеке» следует изложить в следующей редакции: «Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом особенностей, установленных настоящим законом».

3. Необходимость предоставлять залогодержателю право на ознакомление с отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, заложенного по договору об ипотеке, не только в порядке ипотечного контроля, но и при отсутствии нарушений со стороны залогодателя. В связи с этим следует дополнить п. 1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Залогодержатель имеет право на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, являющееся предметом в, залога».

4. Основанием для обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке предприятие является не только неисполнение обязательства, но и его ненадлежащее исполнение. Вследствие этого необходимо внести изменение в п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке» и сохранить его в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда».

5. Предложена новая редакция п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменяющая обязательный залог жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика. П. 1 ст. 77 следует дополнить предложением: «В случае возможности предоставления в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества заемщика либо третьего лица, залогом обременяется в первую очередь это имушество.»

6. Необходимо внесения изменений в ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложения п. 1 указанной статьи в следующей редакции: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, являются основанием для выселения залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при условии предоставления таким лицам жилой площади из фонда жилья для временного поселения граждан в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. В случае достижения согласия между лицом, приобретшим бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим залогодателем, может быть заключен договор найма указанного жилого помещения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ».

7. По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Залогодателю следует предоставить возможность решить самостоятельно вопрос о продаже заложенного имущества, либо другого имущества, реализация которого может погасить сумму задолженности перед залогодержателем. Ст. 350 ГК РФ следует дополнить п. 5-1 следующего содержания: «Залогодатель может для покрытия требования залогодержателя получить недостающую сумму из прочего имущества, сохранив при этом заложенное имущество».

8. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Закон об ипотеке в ч. 2 ст. 50 не указывает, что означает незначительная просрочка, что создает возможности для злоупотреблений. Необходимо в ч. 2 ст. 50 Закона об ипотеке указать на точный срок просрочки например 15 дней, что позволит избежать неоднозначное толкование закона.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - №237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон №51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон №14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.11.2007] // СЗ РФ. -2001. - №49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ., принят 14.11.2002 г. по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 2002. - №46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №95-ФЗ, от 24.07.2002 г., по состоянию на 25.03.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №30. - Ст. 3012.

7. О нотариате [Текст]: [Основы законодательства Российской Федерации №4462-1, от 11.02.1993 г., по состоянию на 18.10.2007] // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - №10. - Ст. 357.

8. Об исполнительном производстве [Текст]: [Федеральный закон №229-ФЗ, принят 02.10.2007 г.] // СЗ РФ. - 2007. - №41. - Ст. 4849.

9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №214-ФЗ, принят 30.12.2004 г., по состоянию на 16.10.2006] // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст. 40.

10. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: [Федеральный закон №216-ФЗ, принят 30.12.2004 г.] // СЗ РФ. - 2005. - №1 (ч. 1). - Ст. 42.

11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №135-ФЗ, принят 29.07.1998 г., по состоянию на 24.07.2007] // СЗ РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813.

12. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон №102-ФЗ, принят 16.07.1998 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.

13. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон №122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.

14. Об акционерных обществах [Текст]: [Федеральный закон №208-ФЗ, принят 26.12.1995 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - №1. - Ст. 1.

15. О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации [Текст]: [Указ Президента РФ №112, от 25.01.1999 г., по состоянию на 26.03.2003] // СЗ РФ. - 1999. - №5. - Ст. 651.

16. О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования [Текст]: [Указ Президента РФ №293, от 28.02.1996 г., по состоянию на 09.07.1997] // СЗ РФ. - 1996. - №10. - Ст. 880.

Специальная и учебная литература

17. Артемов В. Ипотека в строительстве [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - №19. - С. 11.

18. Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилые помещения [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - №19. - С. 5.

19. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. [Текст] - М., Статут. 2004. - 318 с.

20. Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [Текст] - М., Статут. 2004. - 236 с.

21. Быстров Г.Е. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». [Текст] - М., Инфра-М. 2002. - 876 с.

22. Валуйский А. Залог: обеспеченное существование [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2007. - №4. - С. 12

23. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 1999. - №9. - С. 47.

24. Вишневский А.А. Залоговое право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 462 с.

25. Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения [Текст] // Право и политика. - 2007. - №10. - С. 21.

26. Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий [Текст] // Закон. - 2007. - №1. - С. 15-16.

27. Гольцблат А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. [Текст] - М., Статут. 2004. - 468 с.

28. Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы. [Текст] // Юридический мир. - 2008. - №2. - С. 17.

29. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит. [Текст] // Юрист. - 1998. - №10. - С. 4-5.

30. Гришаев С.П. Практика применения залога в России и за рубежом. [Текст] - М., Норма. 1996. - 346 с.

31. Грось Л. Залог. Вопросы гражданского права и гражданского процесса. [Текст] // Хозяйство и право. - 2006. - №2. - С. 27.

32. Дедиков С.В. Правовые проблемы страхования в ипотеке [Текст] // Жилищное право. - 2007 - №10. - С. 17.

33. Ефимов В.В. Догма римского права. [Текст] - М., Статут. 2006. - 742 с.

34. Ефимова Л.Г. Банковские сделки. Комментарий законодательства и арбитражной практики. [Текст] - М., Инфра-М. 2000. - 432 с.

35. Жариков Ю.Г., Литовкин В.Н., Масевич М.Г. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] // Жилищное право. - 2008. - №2. - С. 27.

36. Журбина Е. Заключение договора ипотеки [Текст] // Юрист. - 2005. - №7. - С. 24.

37. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке». [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - 248 с.

38. Замотаев С.Г. Правовой аспект возвратности ссуд [Текст] // Банковское дело. - 2007. - №6. - С. 32.

39. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2006. - №32. - С. 6.

40. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (постатейный) [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2005. - 196 с.

41. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. [Текст] / Под ред. Иванова А.П., Бусова В.И. [Текст] - М., Норма. 2008. - 436 с.

42. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. [Текст] - М., Статут. 1999. - 308 с.

43. Кастальский В. Реализация предмета залога на торгах [Текст] // Право и экономика. - 2003. - №8. - С. 21.

44. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - 846 с.

45. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2006. - 752 с.

46. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] - М., Городец. 2008. - 478 с.

47. Коротков А., Гусев О. Обращение взыскания на ипотечное имущество и его реализация на торгах или аукционах [Текст] // Законодательство и экономика. - 2008. - №2. - С. 32.

48. Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и политика. - 2007. - №6. - С. 19.

49. Леснинская Л.Ф. Об исполнительном производстве. [Текст] - М., Омега-Л. 2008. - 234 с.

50. Мартышкин С.В. Отдельные вопросы ипотеки жилых домов и квартир [Текст] // Актуальные вопросы частного права: Межвуз. сб. науч. тр. - Самара., Изд-во СГУ. 2004. - 342 с.

51. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. - М., Юристъ. 2004. - 762 с.

52. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. [Текст] - М., Зерцало. 2006. - 704 с.

53. Олейник О. Залог в банковском кредитовании [Текст] // Законность. - 2007. - №7. - С. 12-13.

54. Павлодский Е., Богатырев Ф. Комментарий судебной практики. Выпуск 14. [Текст] - М., Юридическая литература. 2007. - 562 с.

55. Пашов Д. Ипотека - не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России» [Текст] // Законность. - 2006. - №11. - С. 21.

56. Покровский И.А. История римского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 816 с.

57. Попков В.В. Банки на переходе. [Текст] - М., Изд. «ДеКА». 2001. - 326 с.

58. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. Ема В.С. - М., Статут. 1999. - 462 с.

59. Проскурянова Н.И. Ипотека я России на рубеже столетий. [Текст] // Бизнес и банки. - 1999. - №26. - С. 8.

60. Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - №2. - С. 23.

61. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке [Текст] // Право и экономика. - 2006. - №12. - С. 25.

62. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке [Текст] // Право и экономика. - 2008. - №1. - С. 17.

63. Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и экономика. -2006. - №4. - С. 25.

64. Свириденко О.М. Материально-правовые и процессуальные проблемы при обеспечении кредитных обязательств договорами залога, поручительства и банковской гарантией: Автореф. дис… канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1997. - 42 с.

65. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 17.

66. Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф. дис… канд. экон. наук. [Текст] - СПб., 2004. - 38 с.

67. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России [Текст] // История государства и права. - 2007. - №12. - С. 26.

68. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности». Текст. Комментарий [Текст] / Под ред. Лубенченко К.Д. - М., Банковское дело. 2007. - 328 с.

69. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - №1. - С. 19.

70. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество [Текст] // Российская юстиция. -2007. - №4. - С. 21.

71. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - №2. - С. 15.

72. Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации [Текст] // Правовые вопросы строительства. - 2006. - №2. - С. 18.

73. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2004. - 672 с.

Материалы юридической практики

74. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ №32, от 02.12.1993 г.] // Вестник ВС РФ. - 1994. - №2. - С. 31.

75. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1996. - №9. - С. 19.

76. О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ №9, от 14.05.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №7. - С. 68.

77. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: [Информационное Письмо ВАС РФ №С5-7/УЗ-694, от 09.09.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №11. - С. 23.

78. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ №26, от 15.01.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №3. - С. 26.

79. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ №90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №4. - С. 33-36.

80. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2006 г. №1925/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - №3. - С. 25.

81. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.1997 г. №. 3132/96 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - №9. - С. 31.

82. Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 по делу №А12-1158/06-С35 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №11. - С. 32.