Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.04.2012 |
| Размер файла | 164,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Таким образом, в результате рассмотрения понятия государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно охарактеризовать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Основной правовой целью государственной регистрации является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Также важно отметить, что деятельность по осуществлению государственной регистрации осуществляется в соответствии с указанными в законе о государственной регистрации целями и задачами и основывается на важных, для этой деятельности, принципах.
1.3 Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
До принятия ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. С принятием ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствии со ст.9 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Федеральным органом в области государственной регистрации является Федеральная регистрационная служба.Об утверждении Общего Положения о территориальном органе Федеральной Регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации: Приказ Минюста №183 от 3 декабря 2004 года // Российская газета. 2004. 15 декабря.
В соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" с 13 мая 2008 г. Федеральная регистрационная служба передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 20.. Кроме того, вышеназванный Указ Президента РФ поручил Председателю Правительства Российской Федерации внести в установленном порядке предложения об упразднении с 1 октября 2008 г. Федеральной регистрационной службы, предусмотрев передачу ее функций Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.
Эти обстоятельства свидетельствуют о высокой степени актуальности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11; Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17..
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права (гражданского, административного, гражданско-процессуального) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 288 - 289. и может быть отнесен к смешанным правовым институтам Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 16.. Вместе с тем применение норм гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым в чистом виде. Субъектный состав регистрационных отношений также характерен для административно-правовых отношений.
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят к административно-процессуальному праву Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. N 12. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Юридической основой формулирования прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.).
В науке административного права под административным процессом понимают властную деятельность государственных органов исполнительной власти, осуществляемую в рамках административно-процессуальной формы и состоящую в решении конкретных юридических дел. Административно-процессуальная деятельность выражается и оформляется в официальных документах и имеет развернутую детальную регламентацию См. об этом: Бахрах Д.Н. Административное право России: Учебник для вузов. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2000. С. 300; Кононов П.И. Административный процесс: подходы к определению понятия и структуры // Государство и право. 2001. N 6. С. 16 - 24; Сорокин В.Д. Административный процесс и административно-процессуальное право. СПб., 2002. С. 14; Сорокин В.Д. Проблемы административного права. М., 1968. С. 70 - 72; Студеникин С.С. Социалистическая система государственного управления и вопрос о предмете советского административного права // Вопросы советского административного права. М.: Изд-во АН СССР, 1949. С. 44; Тихомиров Ю.А. Административные процедуры и право // Журнал российского права. 2002. N 4. С. 3 - 13..
Административно-процессуальный характер регистрационного производства в целом признается отечественной юридической наукой. По мнению А.Р. Кирсанова, деятельность органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная деятельность в сфере недвижимости) представляет собой административное производство Кирсанов А.Р. Административный процесс как правовая категория и ее влияние на регистрационную деятельность в сфере недвижимости // Регистрация прав на недвижимость: Сб. / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2005. Вып. 12. С. 160..
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере недвижимости См. об этом: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 26; Василевская Л.Ю. Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: Общее и особенное в государственно-правовом регулировании // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4; Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство. 2000. N 7..
Правовое регулирование государственной регистрации, являющейся институтом гражданского права, осуществляется исключительно федеральными нормтивными правовыми актами. Согласно п.1 ст. 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указанный Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. N 1.
Правовое регулирование режима недвижимого имущества и его оборота осуществляется двумя категориями норм:
- а) общими положениями ГК о гражданских правах и обязанностях; о физических и юридических лицах; о сделках и представительстве; о вещных правах, общими положениями обязательственного права, а также положениями об отдельных видах обязательств;
- б) специальными нормами о недвижимом имуществе и сделках с ним.
К государственной регистрации в широком смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (ЕГРП) Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 24. .
Как уже отмечалось государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с Законом. Данная процедура в соответствии с Гражданским кодексом РФ обозначена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12..
Вообще же существует два подхода к выбору объекта регистрации: системы регистрации прав (системы Торренса (колониальная система) Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография "Левексон", 1900. С. 416 - 417. - Германия, Швеция, Австралия) и системы регистрации сделок (США, Франция) Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2.. Регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2000. С. 27..
Признание государством каких-либо прав важно. Это означает, что государство защищает то, что признает. Вся действующая в настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимость должна обезопасить участников сделок с жилыми помещениями от возможного обмана и мошенничества, а также исключить неприятные недоразумения, нередко возникающие даже между добросовестными участниками в процессе совершения сделки См. об этом: Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. N 10; Саморядов А.Н. Квартира: покупка-продажа. М., 2001. С. 76.. Поэтому в законодательстве Российской Федерации и других государств подчеркивается такая цель государственной регистрации, как признание и защита государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12..
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005. С. 105 - 106..
Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдача информации из него Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 285 - 286..
Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из ЕГРП, что является значительной гарантией "чистоты" сделки и защитой добросовестных приобретателей от мошенничества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: Понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10..
Регистрирующий орган - государственный орган исполнительной власти, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы поданных документов, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у лица, подготовившего документ, по проверке законности заключаемых сделок. В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности, а юридическая деятельность Федеральной регистрационной службы по направлению деятельности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоприменительный характер и состоит в подтверждении от имени государства прав собственника на объект недвижимого имущества.
Глава 2. Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
2.1 Порядок осуществления государственной регистрации
Государственная регистрация права общей собственности на объекты недвижимого имущества проводится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г., иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в следующем порядке О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. № 70. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности: Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70 // Документ опубликован не был.
Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 1.
Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.
Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ). См.: Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1997. Т.2(1). С. 218. Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (Ст. 16, Абз.4 п.1). О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611. В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.
Основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество перечислены в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.. К ним, в частности, относятся:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Указанный перечень оснований для осуществления государственной регистрации возникновения права является открытым Дмитриев Ю.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Административное и муниципальное право. 2008. N 1..
Указанные документы должны:
- cоответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;
- содержать описание недвижимого имущества;
· содержать вид регистрируемого права;
- в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями;
- иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Обязательным приложение к документам, необходимым для осуществляемой по установленным основаниям является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок- кадастровый план данного земельного участка.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличие спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления.
Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации .
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода, соответствующих прав.Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1997. Т.2(1). С. 223.
В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).
Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» данный закон предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Исключение касется несовершеннолетних лиц, которые, став собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения по достижении совершеннолетия. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон №178 от 21 декабря 2001года (в ред. от 24 июля 2007г. №212-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2002. №4. Ст. 251; 2007. №31. Ст. 4009.
Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода, прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой - местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления См.: Гражданское право. Часть общая и особенная / Под ред. В.Н. Васина, В.И. Казанцева. М., 2007. С. 197.
Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.
Выдают свидетельство, о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы.Основы законодательства РФ о нотариате № 4462-1от 11 февраля 1993 года (в ред. от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ) // Российская газета. 1993. 13 марта; 2006. 7 июля.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” в данном случае обозначается и решение, третейского и арбитражного суда.
Решения суда в контексте ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.
Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения. Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя.
Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.
Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.
Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа) Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 179..
При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В ФЗ " 122-ФЗ отсутсвует перечень таких документов. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других акатх. Так, например, подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации Постановление Правительства Российской Федерации №713 от 17 июля 1995 года // Собрание законодательства РФ. 1995. №30. Ст. 2339.
Граждане Российской Федерации предоставляют один из следующих документов:
паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);
свидетельство о рождении, либо свидетельство об усыновлении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних, не достигших 14 лет);
временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в РФ граждан России, постоянно проживающих за границей);
паспорт моряка.
Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:
национальный паспорт иностранного гражданина;
удостоверение беженца;
свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем;
вид на жительство (для лиц без гражданства);
разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства);
иной документ, установленный ФЗ или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве лица без гражданства.
Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате государственной пошлины. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлены максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
установлено, что размер государственной пошлины составляет:
Государственная регистрация права
для физического лица -500 рублей, на объекты регистрируемы по Закону об упрощенном порядке регистрации -100 рублей;
для юридического лица-7500 рублей;
Для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.
Государственная регистрация сделки:
для физического лица -500 рублей,
для юридического лица-7500 рублей;
Для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.
За предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется - информация о зарегистрированных правах) составляют:
для физических лиц 100 рублей;
для юридических лиц - 300 рублей. Письмо Министерства Финансов РФ № 3-05-05-03/23 от 30 мая 2007 года // Документ опубликован не был; Письмо Министерства Финансов РФ № 03-05-05-03/24 от 30 мая 2007 года // Документ опубликован не был; Письмо ФРС № 9-1879-сВ от 15 июня 2007 года // Документ опубликован не был.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:
заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;
заявлениям о государственной регистрации сделок с прилагаемыми документами;
заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;
заявлениям о снятии ограничения (обременения) права;
заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;
заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
заявлениям о возобновлении государственной регистрации прав;
дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;
заявлениям о внесении изменений в ЕГРП;
заявлениям о наложении ареста на недвижимое имущество;
заявлениям о снятии ареста;
заявлениям о регистрации закладной;
заявлениям о выдачи повторного свидетельства;
заявлениям о преобразовании объекта;
заявлениям о ликвидации объекта;
заявлениям о принятии на учет бесхозяйных объектов;
иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их отделами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
2.2 О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Одним из основных этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)).
В пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации однозначно говорится, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Несмотря на четко и лаконично сформулированные положения Закона о регистрации, а также существование системы государственной регистрации прав уже более 6 лет, до сих пор еще не наблюдается единообразного понимания пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов.
Вместе с тем, проблема глубины правовой экспертизы становится все более насущной. Представляется, что к настоящему времени, учитывая создание единой федеральной структуры на территории Российской Федерации, осуществляющей государственную регистрацию, уже достаточно назрела необходимость четко определить пределы правовой экспертизы.
Практика все сильнее показывает, что без всесторонней правовой экспертизы, государственная регистрация не может в полной мере обеспечить права и интересы правообладателей, сторон сделки и иных заинтересованных лиц (тех же несовершеннолетних граждан). Государственная регистрация без полной правовой экспертизы никогда не станет той важнейшей гарантией прав, которая заложена даже в ее законодательном определении.
Более того, в последнее время можно налюдать такие явления, когда те или иные лица и даже судебные инстанции заявляют о недостаточно полной правовой экспертизе при осуществлении государственной регистрации, о том, что регистратор должен был проверить те или иные факты, прежде чем принимать решение о регистрации.
Так, Ленинским районным судом г. Саратова в частном определении от 02.06.2005 г. было указано, что правовая экспертиза представленных на регистрацию документов специалистами Главного управления Федеральной регистрационной службы по саратовской области не проводилась, отказа в государственной регистрации не было, что привело к нарушению прав истцов.
Правовая экспертиза документов проводится в следующем порядке:
1) проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;
2) проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;
3) проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;
4) принятие решения по результатам правовой экспертизы.
Для более всестороннего изучения пределов правовой экспертизы, необходимо рассмотреть вопросы, которые могут возникнуть в ходе проведения правовой экспертизы документов в зависимости от оснований возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перечисленных в статье 17 Закона о регистрации.
Определенные вопросы вызывает правовая экспертиза актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Существует весьма распространенное мнение о том, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным или не отменен, он является обязательным, и государственный регистратор не вправе отказать в регистрации установленного им права. Такая точка зрения обосновывается положениями ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. Согласно указанным нормам, основанием для отказа в регистрации является лишь признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
При этом не учитывается, что в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 9 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Соответственно, к полномочиям регистратора относится и проведение юридической экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, поданных заявителем. В том случае, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона, в государственной регистрации должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным.
Следовательно при государственной регистрации прав на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления правовая экспертиза должна проводится в полном объеме. При этом должна проверяться компетенция государственного органа или органа местного самоуправления по вынесению соответствующего акта, а также его соответствие действующему законодательству. Не может являться основанием для регистрации акт, принятый с превышением компетенции органа или с нарушением действующего законодательства, вне зависимости от того, признан ли данный акт недействительным или не признан. Такой акт при государственной регистрации должен считаться не имеющим юридической силы, поскольку он не соответствует закону.
Изложенная позиция неоднократно была подтверждена судебной практикой. В частности, большое количество судебных споров было связано с отказами в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, предоставленных с нарушением земельного законодательства без проведения торгов.
Так, Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005г. были отменены решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2004г. и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004г., которым указанное решение оставлено без изменения, о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного на основании постановления главы администрации. Отказ в регистрации был основан на том, что не соблюдена процедура предоставления земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанции согласились, что порядок и предварительная процедура предоставления земельного участка администрацией не соблюдены. Однако указали, что данное нарушение не может служить основанием для отказа в регистрации договора аренды, поскольку документы по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства. Кассационная инстанция, отменяя ранее вынесенные судебные акты, указала, что выводы судов противоречат нормам материального права по следующим причинам. Государственный регистратор проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации, которое принято с нарушением требований, установленных п. 1 ст. 34 ЗК РФ. Факт бездействия органов местного самоуправления, не принявших своевременно актов, устанавливающих процедуры предоставления земельных участков, порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не может служить основанием для вывода о не существенном характере нарушения и применении действующего (сложившегося) порядка предоставления земельного участка, а также игнорирования основных принципов процедур предоставления земли.
Итак, при проведении правовой экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходимо проверять их соответствие действующему законодательству.
При проведении правовой экспертизы договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества регистратор проверяет право- и дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося владельцем имущества; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание на это в договоре.
При соблюдении указанных условий договор обязательно должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.
На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:
стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
представители сторон имеют надлежащие полномочия;
имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 182.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственная регистрация не требуется. Но во всех случаях необходимо зарегистрировать переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида продаваемой недвижимости.
Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20.
Законом не установлено ограничение компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки.
Подобные документы
Понятие и содержание недвижимого имущества, отражение его нормативно-правового регулирования в современном законодательстве. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
контрольная работа [21,8 K], добавлен 22.12.2011Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.
дипломная работа [80,0 K], добавлен 25.05.2015Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия. Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема защиты добросовестного приобретателя.
дипломная работа [140,5 K], добавлен 28.05.2014Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.
курсовая работа [39,5 K], добавлен 17.10.2012История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.
научная работа [1,5 M], добавлен 31.01.2014Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 09.12.2002Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы и кадастровом делении территории Российской Федерации. Понятие и общие положения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
курсовая работа [62,7 K], добавлен 20.10.2014Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.
дипломная работа [142,2 K], добавлен 13.01.2018Основные этапы формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема регистрации воздушных, морских, речных судов. Функции Федеральной регистрационной службы. Введение Единого государственного реестра прав.
дипломная работа [65,2 K], добавлен 15.12.2009
