Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.04.2012 |
| Размер файла | 164,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется Закон, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие законы определенным образом ограничивают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, полностью изъятого из обращения, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, таким, приватизация которого вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель, для которых предусмотрен особый правовой режим. Пункты 47-49 Правил ведения Единого государственного реестра предусматривают необходимость фиксировать предмет ипотеки (весь объект или точно определенную его часть), дату учинения соответствующей регистрации и срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также точную его сумму или способы определения этой суммы.
В соответствии с п.2 ст.295 ГК предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в залог недвижимость только с согласия собственника.См.: Гражданское право / Под ред. ИЛ. Корнеева. М., 2005. С. 211.
Предметом залога может быть не только сама недвижимость, но и обязательственные права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог таких прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо также получить согласие собственника.
Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность получения разрешения компетентных органов на передачу имущества в ипотеку. В виде общего правила это необходимо применительно к недвижимости, в отношении которой действует разрешительный порядок ее реализации.
Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности, которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям. Речь идет, таким образом, об имуществе, которое закреплено в оперативном управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое имущество может быть передано в залог, но лишь при условии, если будет получено на то необходимое согласие. В зависимости от того, представляет собой это имущество федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации, согласие должно поступить от Правительства Российской Федерации или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации. Специальный режим для сдачи в залог недвижимого имущества, составляющего собственность муниципального образования, Законом об ипотеке не предусмотрен. Учитывая, что гл.5 ГК последовательно устанавливает в принципе единый режим участия в гражданском обороте Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, есть основания для восполнения явного пробела Закона об ипотеке путем распространения норм о передаче в залог государственной собственности на муниципальную собственность. Имеется в виду как принципиальная возможность ипотеки имущества муниципальной казны и муниципальных учреждений, так и разрешительный для нее порядок.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (в ред. от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.
В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части. Договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное залогом обязательство (в Законе об ипотеке в качестве примера указан кредитный договор). В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) с включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и обязательности государственной регистрации, должен отвечать требованиям, предъявляемым на этот счет к ипотечному договору, в частности требованию о его нотариальном удостоверении.
Закон об ипотеке предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться именная ценная бумага - закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав - цессии (п.2 ст.146 и ст.390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.См.: Вишневский А.А. Залоговое право. М., 1998. С.79.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.
При применении абз. 2 п.1 ст.29 Закона следует иметь в виду, что в соответствии со ст.20 Закона об ипотеке залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а также документ, который подтверждает уплату регистрационного сбора.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы закладной приложениями к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст.14 Закона об ипотеке данные индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обязательства), суммы и срока (сроков) погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права подписи залогодателя (а если не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству - то и должника), сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании содержащей все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это - закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в этой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.
В Законе об ипотеке предусмотрены случаи, при которых исключается возможность выдачи закладной и тем самым ограничивается участие в обороте обеспеченных залогом прав на недвижимость. Сюда относится ипотека предприятия в качестве его имущественного комплекса, земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения (хотя передача их в ипотеку без закладной допускается), леса, а также права аренды на все перечисленное имущество. Особо выделен запрет выдачи закладной, если само денежное обязательство, обеспеченное залогом, не только не содержит указаний на то, какова была сумма долга на момент заключения договора, но в нем отсутствуют условия, которые позволяли бы определить указанную сумму в будущем, когда появится в этом потребность. В п.1 ст.21 Закона об ипотеке содержится указание на возможность отказа в государственной регистрации в случаях, предусмотренных в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это означает необходимость руководствоваться как указанными в п.2 статьи основаниями отказа в государственной регистрации ипотеки, так и не противоречащими им общими указаниями относительно оснований и порядка отказа в государственной регистрации.
Закон об ипотеке предусматривает необходимость направить залогодателю в подобных случаях мотивированный отказ в государственной регистрации в пределах месячного срока, исчисляемого с момента его обращения за регистрацией. Закон об ипотеке предусматривает основания и порядок "отложения государственной регистрации ипотеки". Используемое в ст.21 понятие "отложение государственной регистрации" равнозначно "приостановлению государственной регистрации", о котором идет речь в ст.19 Закона. С учетом специального характера Закона об ипотеке при государственной регистрации ипотеки необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами посвященными "отложению государственной регистрации ипотеки", и в той части, в какой это им не противоречит, - ст. 19 Закона.
Закон об ипотеке допускает отложение государственной регистрации при непредставлении в орган, который ее осуществляет, обязательных документов, при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов предусмотренным российским законодательством требованиям, а также при необходимости проверки подлинности представленных документов. К этому следует добавить возможность отложения (приостановления) государственной регистрации и во всех иных случаях, когда у регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. См.: Орлова М.А. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. №11. С. 31-34.
При отложении государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию, сам же назначает срок для устранения указанных им недостатков. Этот срок не может быть более одного месяца, и в случае его пропуска в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Если возникает судебный спор по поводу прав на имущество, которое является предметом ипотеки, или обращения взыскания на это имущество, государственная регистрация должна быть отложена (приостановлена) до момента разрешения спора. К отложению государственной регистрации применяются нормы ст.19 Закона о предоставлении дополнительного срока в один месяц на случай направления представленных документов на подтверждение их подлинности, о возможном приостановлении государственной регистрации прав по инициативе самого залогодателя сроком не более трех месяцев, а также о приостановлении государственной регистрации на основании определения или решения суда. Регистрационная запись об ипотеке должна содержать, кроме данных, указанных в п.3 статьи, в соответствующих случаях указание на то, что право залога удостоверено закладной.
Помимо записи в Едином государственном реестре, удостоверение государственной регистрации сделки об ипотеке производится путем учинения соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. Соответствующие данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, который осуществлял регистрацию. Те же сведения, таким же образом заверенные, включаются в выданную первому залогодержателю закладную.
Имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества, и при этом приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, Закон "Об ипотеке" признает датой совершения государственной регистрации ипотеки день соответствующей записи в Реестре. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяется на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии с п.4 статьи основанием для погашения записи об ипотеке служит исполнение "основного договора", под которым подразумевается исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается. Решением суда, арбитражного суда или третейского суда, о которых идет речь в том же пункте, может быть признан, в частности, факт исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.
В качестве проблем, возникающих при государственной регистрации ипотеки, большинством территориальных органов Росрегистрации отмечается низкий уровень качества подготовки документов на государственную регистрацию (юридические и технические ошибки в договорах об ипотеки, договорах купли-продажи жилых помещений с использованием кредитных средств, договор уступки прав требования, закладных; неполный пакет документов), что не позволяет оперативно проводить государственную регистрацию ипотеки (приостанавливается до 80% заявлений о регистрации договоров ипотеки). Зачастую сторонами по договору об ипотеки не соблюдаются требования ст.9,64,69 Федерального закона «Об ипотеке».
3.2 Государственная регистрация права собственности на земельный участок
Разнообразие земельных правоотношений связано именно со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю. Как известно, право собственности на земельные участки является особым видом вещного права. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, которое включает в себя объекты, прочно связанные с землей, саму землю (земельный участок) и иное движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Право собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного, хозяйства, огородничества, садоводства можно оформить на основании:О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон №93 от 30 июня 2006 года // Российская газета. 2006. 7 июля.
акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданный ОГВ или ОМС в пределах его компетенции;
государственного акта о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом;
выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, выдаваемая ОМС, в случае если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства;
иного документа, устанавливающего право гражданина на данный земельный участок;
кадастрового плана на земельный участок.
Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения, прав на землю прописана в Земельном кодексе Российской Федерации от Федеральных законах "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном земельном кадастре" "О землеустройстве" К моменту, когда эти Федеральные законы стали применяться в общей связке, во владении граждан находилось около 43 миллионов земельных участков. Кроме того, эти земельные участки в соответствии со статьями 20 и 21 ЗК РФ разрешено приватизировать бесплатно, заплатив только за оформление документов (геодезические работы по определению координат границ, постановка на кадастровый учет, государственная регистрация прав на землю).
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав или ЗГРП), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон №137-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
Таким образом, законодатель декларативно признал действительным все ранее выданные документы, удостоверяющие права на землю.
В настоящее время права на землю удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым учреждениями юстиции (регистрационными палатами). Этот документ фактически является единственным документом, на основании которого разрешается осуществлять сделки с земельным участком, в том числе продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и залог, передавать по наследству, устанавливать сервитут, добровольно отказываться от земельного участка и т.д.
Вместе с тем, чтобы продать, подарить, сдать в аренду и т.д. земельный участок, не зарегистрированный в регистрационной палате, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новые документы путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав документом, удостоверяющим права на землю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведут регистрационные палаты. После внесения в реестр соответствующей записи гражданину выдается свидетельство о государственной регистрации возникших прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Если следовать порядку, установленному указанными Федеральными законами, то для легализации прав на садовый участок и объекты недвижимости на нем садовод обязан посетить, причем неоднократно (поскольку во всех инстанциях существует заявительный порядок получения справок и документов), 11 органов и служб, собрать 14 справок, согласований, разрешений и документов, провести в очередях 28 дней и заплатить различным структурам от 15 до 20 тысяч рублей. См.: Калинин Н.И. Проблема правового регулирования оформления прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости созданные на них. М., 2006. С. 147.
Также для получения технического паспорта, требующегося для государственной регистрации прав на садовый домик, гражданину необходимо подать заявку в бюро технической инвентаризации (БТИ), затем в назначенный день доставить специалистов этих органов на земельный участок для проведения соответствующих измерений и только после этого получить технический паспорт в органах БТИ. На практике эта процедура растягивается на 3 месяца и более.
Гражданину придется посетить органы БТИ минимум 3 раза и оплатить стоимость их услуг в размере 4 - 6 тысяч рублей. Для получения кадастрового плана земельного участка необходимо осуществить аналогичные действия, но только с участием других органов: 3 раза посетить частную землеустроительную организацию для составления и получения проекта границ садового участка и оплатить их услуги в размере 8 - 12 тысяч рублей; 2 раза побывать в районном отделе (комитете по земле) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) для утверждения проекта границ садового участка и 2 раза - в районной кадастровой палате для постановки садового участка на кадастровый учет. Там же.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию гражданину необходимо приложить градостроительный план земельного участка Постановление Правительства № 840 от 29 декабря 2005 года // Собрание законодательства РФ. 2006. №2. Ст. 205.
, заполнить ее могут только органы архитектуры, разрешение на строительство (выдача разрешения на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой необходимо предоставить 6 документов, в том числе сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства объекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, схему планировочной организации земельного участка и т.д.), акт приемки объекта (принимается комиссией), заключение органов Госстройнадзора и Госпожарнадзора, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов.
Один из способов установления права собственности на земельный участок - судебная защита права частной собственности на данный вид имущества. Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в Земельном кодексе РФ (ст. 6), в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки. Из перечисленных гражданским законодательством способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) к судебным способам защиты можно отнести признание права, признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и некоторые другие. Тем не менее в связи с особым объектом отношений, земельным участком данные имущественные отношения помимо гражданского законодательства должны регулироваться земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Следовательно, субъект земельных отношений вправе воспользоваться любым закрепленным законодательством вещно-правовым способом защиты прав.
Статья 64 ЗК РФ разъясняет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.
По общему правилу нормы гражданского законодательства не имеют обратной силы. Они распространяют действие только на отношения, которые возникают после введения в действие соответствующего акта. Тем не менее ст. 4 ГК РФ допускает возможность определенных исключений из этого правила, но только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В настоящее время ограничение распространяется на отношения, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ.
Землевладельцы не могут распоряжаться земельными участками, находящимися на праве пожизненного наследуемого владения, кроме случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Таким образом, не дожидаясь юридических последствий, предусмотренных частью третьей Гражданского кодекса, потенциальный наследодатель может обратиться в суд за установлением права собственности на земельный участок на основании положений ст. 234 ГК РФ (в силу приобретательной давности). Тем не менее оформить земельный участок в собственность в силу приобретательной давности могут и землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования). Данное правило распространяется не на всех землепользователей, а лишь на лиц, пользующихся земельным участком для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
О праве переоформить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании или наследуемом владении, в собственность говорит Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Реализовать данное право возможно до 1 января 2010 г., за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. При возникновении спорных ситуаций право собственности устанавливается в судебном порядке, но даже такой факт, как приобретательная давность, не всегда является основанием для оформления такого права.
Для установления права собственности в силу приобретательной давности ст. 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения данного права владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Тем не менее указанным в законе категориям не дается прямого и точного толкования, т.е. оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда. Сложность в данном случае вызывает и определение момента начала срока пользования имуществом как своим собственным. Нет единства в данном вопросе и в судебной практике.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом законодательство не содержит норм, обязывающих собственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права, а следовательно, и законно предъявить виндикационный иск к давностному владельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования участка давностным владельцем. В таком случае давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление весьма проблематичным. Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По окончании этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности Эйриян Г.Н. Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. 2003. N 7..
Что касается восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечения действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, то в судебном порядке решаются вопросы, касающиеся признания правового акта несоответствующим либо приостановления исполнения акта, не соответствующего законодательству, и другие вопросы, предусмотренные ст. 60 ЗК РФ.
В данном случае земельные споры могут возникнуть в связи с изъятием участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица.
Например, при наличии у лица права на оформление земельного участка в собственность действия или бездействие органов, обязанных оформлять такие права, подлежат обжалованию. Так, член садоводческого некоммерческого товарищества сдал в Комитет по управлению имуществом Челябинской области заявление и все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок. В определенный законом четырнадцатидневный срок Комитет отказал заявителю в оформлении права в связи с отсутствием в прилагаемых документах проекта границ. Данное решение Комитет вынес в связи с тем, что в ответ на запрос к Комитету по земельным ресурсам г. Челябинска предоставить проект границ оформляемого земельного участка поступила рекомендация оформить проект границ участка самим заявителем через специализированную землеустроительную организацию. Согласно действующему законодательству изготовление проекта границ осуществляется структурным подразделением администрации муниципального образования г. Челябинска самостоятельно. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Действия Комитета по управлению имуществом Челябинской области и Комитета по земельным ресурсам г. Челябинска являются незаконными и нарушают право истца на получение в собственность земельного участка, в связи с чем суд вынес решение о предоставлении истцу земельного участка в собственность и обязал Комитет принять соответствующее решение Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007.
Решения о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления принимаются в отношении ненормативных актов или актов, не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам и нарушающих права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5..
Так, АС Челябинской области признал установленную решением представительного органа муниципального образования ставку земельного налога неприменимой исходя из несоответствия указанного решения Земельному кодексу РФ. При рассмотрении данного дела арбитражный суд выявил несоответствие нормативного правового акта представительного органа муниципального образования и правильно применил законы, имеющие большую юридическую силу Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007.
Особенностью данной категории дел является то, что заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействий) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении его законных прав и интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642, ч. 1 ст. 256 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126.), в то же время подача заявления о признании права собственности не ограничена временными рамками.
Помимо несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному акту в судебном заседании обязательно должно быть установлено, нарушает ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя. Только при наличии одновременно двух этих оснований ненормативный правовой акт может быть признан недействительным Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5..
В частности, при выборе способа защиты важно правильно определить, какие субъективные права нарушены: право собственности или право на оформление имущества в собственность. Если заявление будет подано с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оставит заявление без движения до устранения недостатков Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007.
Что касается возмещения убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, то на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре. Например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.
Так, в споре между двумя индивидуальными предпринимателями об обязании освободить незаконно занятую территорию земельного участка истец просит ликвидировать пристройку на земельном участке и взыскать убытки, понесенные в связи с ее возведением, а также возместить расходы по составлению проектно-сметной документации Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007.
В целом можно отметить, что нет четко установленных сведений о ранее учтенных земельных участках в Едином государственном реестре прав на земельные участки. Таким образом при оформлении документов для государственной регистрации граждане вынуждены нести большие затраты нежели предусмотрено вышеуказанным законом. Оформление технической документации дорогостоящая процедура, поэтому не все граждане могут зарегистрировать свое имущество даже по упрощенной процедуре. Нет четкого адресного плана, в связи с этим приходится готовить Постановления об уточнении адреса.
Определяющим при решении вопроса о признании права собственности на земельные участки во всех случаях является правильно выбранный способ защиты данного права и его реализация.
регистрация право недвижимый имущество сделка
3.3 Государственная регистрация прав собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Проблема признания построенного объекта недвижимостью не имеет однозначного решения в законодательстве и в судебной практике. Ученые также не могут сойтись во мнении, какими критериями стоит руководствоваться в данном вопросе.
По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, "неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием".
Требования к созданию объектов недвижимости установлены Градостроительным кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными актами Киндеева Е. Недвижимость или самострой? // ЭЖ-Юрист. 2009. N 18
.
Следует отметить, что в Градостроительном кодексе используется понятие "объект капитального строительства", а не "объект недвижимости". При этом гражданское законодательство такой формулировки, как "объект капитального строительства", не содержит. В нормах Гражданского кодекса фигурирует только определение "капитальный" в сочетании со словом "ремонт" (п. 2 ст. 256, нормы главы 34, регулирующие арендные отношения). В Гражданском кодексе слово "капитальный" характеризует строительные работы по ремонту объекта.
В соответствии с Градостроительным кодексом объектами капитального строительства признаются: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и др. (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом, понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства" сходны по своему содержанию, но не являются тождественными.
Можно зарегистрировать право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселений и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства на основании:
технического паспорта объекта индивидуального строительства;
разрешения на строительство;
разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию;
кадастрового плана земельного участка.
Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, немаловажное значение для отнесения того или иного объекта к объектам недвижимости имеет исследование вопроса о том, создавался ли он по правилам возведения объекта недвижимости, или указанные правила не были соблюдены.
Аналогичная позиция сформирована судебно-арбитражной практикой.
Для объектов недвижимости законодатель установил также и специальный порядок государственного учета.
Вопрос об отнесении объекта к недвижимости должен решаться при постановке его на кадастровый учет не под влиянием субъективных факторов, а на основании представленных для кадастрового учета документов, состав которых определен Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вступившим в силу 1 марта 2008 г.
Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в следующих случаях:
- если право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной службе;
- если представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен соответственно в пределах границ садового или дачного земельного участка;
- если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка личного подсобного хозяйства. Документом, подтверждающим факт создания любого объекта недвижимого имущества на садовом, огородном, дачном, гаражном участке, является заполненная гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества. Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке индивидуального жилищного строительства и земельном участке личного подсобного хозяйства, является технический паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ, а факт создания вспомогательных зданий, строений или сооружений на этих земельных участках подтверждается заполненной гражданином декларацией о таком вспомогательном здании, строении или сооружении.См.: Калинин Н.И. Проблема правового регулирования оформления прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости созданные на них. М., 2006. С.127.
Формы декларации и технического паспорта объекта недвижимого имущества должны быть установлены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Теперь декларацию может заполнить сам гражданин. Технический паспорт предусмотрен только для государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке индивидуального жилищного строительства или земельном участке личного подсобного хозяйства. Упрощением регистрации таких домов стал временный (до 1 января 2010 года) отказ от необходимости получения и представления на регистрацию разрешения органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию и разрешения на его строительство, на что раньше граждане также тратили много времени и средств.
Закон обязывает (изменения в пункте 4 статьи 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Регистрационную службу направлять копию представленной гражданином декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности, на который зарегистрировано, в орган по учету объектов недвижимого имущества (БТИ). Таким образом, граждане освобождены от обязанности посещения органов БТИ, что сокращает и удешевляет процедуру регистрации прав на здания, строения и сооружения.
В случае, когда имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого производится в соответствии с Законом N 221-ФЗ, в осуществлении кадастрового учета должно быть отказано (подп. 2 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).
Право построить объект недвижимости на земельном участке и возникновение права собственности на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право возводить на нем здания и сооружения или разрешить строительство другим лицам.
С согласия собственника осуществлять строительство могут также лица, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на основании договора безвозмездного (срочного) пользования или аренды.
Право застройщика на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что прямо закреплено в п. 16 ст. 1 ГрК РФ.
Между тем для осуществления строительства недостаточно наличия у застройщика права на земельный участок, необходимо, чтобы правовой режим земельного участка допускал возможность возведения на нем объекта недвижимости определенного назначения.
При этом разрешенное использование земельного участка, в том числе и возможность осуществления его застройки, определяется градостроительным регламентом применительно к той территориальной зоне, к которой относится земельный участок.
В силу изложенных норм собственник вправе осуществлять строительство на принадлежащем ему земельном участке с учетом разрешенного использования данного участка.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Собственник земельного участка, предоставляя его иному лицу, не может разрешить использование земельного участка, не установленное градостроительным регламентом.
При предоставлении собственником земельного участка иному лицу договором определяются условия использования земельного участка, в том числе право осуществлять строительство объектов недвижимости. Тот факт, что градостроительным регламентом и разрешенным использованием земельного участка допускается его застройка определенными объектами недвижимости, сам по себе не дает права лицу, использующему земельный участок по договору с собственником, осуществлять строительство на этом земельном участке. Право осуществлять строительство объектов недвижимости устанавливается законом или договором с собственником.
Таким образом, вновь созданный объект недвижимости - это индивидуально-определенная вещь, возведенная на земельном участке или под ним в порядке, предусмотренном для создания объектов капитального строительства, отвечающая законодательно установленным критериям недвижимости (физическая и юридическая неразрывная связь с земельным участком и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), учтенная в государственном кадастре недвижимости, на которую может быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право.
Заключение
До принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона о государственной регистрации прав действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:
отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию, отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации.
Развитие рыночных отношений, основанных на паве собственности, и прежде всего на частной собственности, проводимые социально-экономические реформы, а также становление демократических институтов власти повлекли за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере определения правовой природы недвижимости. И в первую очередь появилась необходимость принятия нового законодательства о государственной регистрации недвижимости.
Вместе с тем, в настоящее время законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной реконструкции (обновлении) по следующим основаниям. Законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально полно отражать их в соответствующих юридических нормах. Например, в законодательном определении ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.
Отсутствие в законодательном определении специфических признаков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму в "юридический лозунг", чем в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение. Сформулированное в Федеральном законе понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрывается с помощью термина "юридический акт": его использование нецелесообразно хотя бы потому, что он имеет разные смыслы и значения. И последнее, в рассматриваемом понятии следует говорить не только о соответствии государственной регистрации Гражданскому кодексу РФ, но и о соответствии другим законам.
Сказанное требует создания нового понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанного на последних достижениях науки и практики в разработке теории юридической деятельности.
Также законодателем недостаточно проработан вопрос о сроках государственной регистрации. Я считаю необходимо внести изменения в абз.2 ч.2 ст.6 Закона, о том, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение 7 рабочих дней, со дня подачи соответствующих заявлений и других, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) документов.
Также необходимо внести изменения в ч.4 ст.20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодателю необходимо дать исчерпывающий перечень причин, по которым заявители могут самостоятельно прекратить гос. регистрацию.
Также в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутсвует перечень документов, удостоверяющих личность, которые подлежать предъявлению. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других акатх, например, на основе Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
В заключение нужно сказать, что, несмотря на принятие ряда нормативных актов в данной сфере, остро стоит задача совершенствования и расширения правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и по вопросам государственного учета, технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Это связано с тем, что система регистрации прав на недвижимость находится в России на начальном этапе развития, и от того, насколько совершенно законодательство в данной области, будет зависеть успешное развитие отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создается у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на неё задачи государственного регулирования.
Список использованных источников и литературы
1. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января.
2. Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. №218-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2007. №31. Ст. 4015.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2009. N 29. Ст. 3632.
Подобные документы
Понятие и содержание недвижимого имущества, отражение его нормативно-правового регулирования в современном законодательстве. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
контрольная работа [21,8 K], добавлен 22.12.2011Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.
дипломная работа [80,0 K], добавлен 25.05.2015Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия. Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема защиты добросовестного приобретателя.
дипломная работа [140,5 K], добавлен 28.05.2014Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.
курсовая работа [39,5 K], добавлен 17.10.2012История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.
научная работа [1,5 M], добавлен 31.01.2014Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 09.12.2002Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы и кадастровом делении территории Российской Федерации. Понятие и общие положения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
курсовая работа [62,7 K], добавлен 20.10.2014Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.
дипломная работа [142,2 K], добавлен 13.01.2018Основные этапы формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема регистрации воздушных, морских, речных судов. Функции Федеральной регистрационной службы. Введение Единого государственного реестра прав.
дипломная работа [65,2 K], добавлен 15.12.2009
