Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки, подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.

Пример: Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор является оспоримым.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.

Следовательно, уклонение кооператива от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе  Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007 .

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

Особенностями приватизации жилых помещений является то, что регистратор при проведении правовой экспертизы документов обязан проверить, что приватизация осуществляется:

1. С согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет

2. В договор передачи жилого помещения в собственность включены несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

3. Гражданин использовал свое право приобретения в собственность жилого помещения бесплатно, в порядке приватизации, один раз.

Список оснований является открытым, на это указывает абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Согласно ему основаниями регистрации могут быть и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К этому пункту, например, можно отнести документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для регистрации права собственности на него в соответствии с Законом о регистрации.

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Другая категория дел, представляющая собой интерес немалый интерес с точки зрения пределов правовой экспертизы, - это регистрация прав на основании судебных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Что касается иных представленных на регистрацию документов, то однозначно правовая экспертиза в отношении них проводится в общем порядке. А вот в отношении судебного акта, очевидно, что правовая экспертиза не может проводится с точки зрения его соответствия законодательству. В соответствии со ст. 13 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126. и ст. 16 АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642 вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Именно этим нормам-принципам и корреспондирует положение ст. 28 Закона о регистрации о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, правовая экспертиза в отношении судебного акта должна проводится лишь в отношении вступления решения суда в законную силу и в отношении его подлинности. Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации в случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иными словами, при проведении правовой экспертизы по указанной категории дел необходимо проверять наличие в решении суда сведений, необходимых для внесения в ЕГРП. При необходимости регистратор должен запросить суд о порядке исполнения решения суда.

В судебных актах по делам особого производства должно быть указано вещное право на объект недвижимости, подлежащее регистрации. К сожалению, процессуальные нормы ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126. и АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642 сформулированы таким образом, что зачастую при вынесении таких решений в них не указывается вещное право. По ранее действовавшему ГПК РСФСР суды устанавливали факты владения строением на праве собственности (п. 6 ст. 247). По новому же ГПК РФ в решениях судов отсутствует формулировка «на праве собственности» (п.п. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126.). В связи с этим, прежде всего из решений судов невозможно определить вид права, подлежащего регистрации.

Например, по АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642 арбитражные суды устанавливают факты владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (п.п. 1 п. 2 ст. 218 АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642). То есть в решениях арбитражных судов содержится хоть какое-то указание на вид права - собственность. Хотя и данная норма не совсем, на наш взгляд, сформулирована удачно. И если в АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642 хотя бы имеется норма пункта 3 ст. 222, согласно которой «решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами», то в ГПК Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126., в ст. 268 вообще отсутствует указание на то, что решение суда общей юрисдикции об установлении факта владения и пользования имуществом является основанием для оформления прав.

Кроме того, при представлении на регистрацию отдельных видов судебных актов пределы правовой экспертизы могут быть значительно шире. В частности, это касается определений судов об утверждении мировых соглашений.

Определение суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 19 Информационного письма от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке… При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения.

Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации».

Таким образом, государственная регистрация прав на основании мирового соглашения, утвержденного судом, производится в общем порядке, предусмотренном для регистрации прав на основании гражданско-правовых сделок - соглашений. Иными словами, пределы правовой экспертизы в этом случае расширяются до пределов правовой экспертизы сделок. Единственное отличие - это то, что не должна осуществляться проверка законности сделки, поскольку суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц.

Кроме того, учитывая особый порядок заключения мирового соглашения, а также то, что определение суда об утверждении мирового соглашения может исполняться принудительно, необходимо различать случаи добровольного и принудительного исполнения мировых соглашений.

В том случае, когда мировое соглашение исполняется добровольно, заявления на государственную регистрацию подают обе стороны мирового соглашения. При этом они составляют акт приема-передачи имущества, подтверждающий добровольное исполнение мирового соглашения. Кроме того, на регистрацию представляются первоначальные правоустанавливающие документы передающей стороны. Если имеется необходимость регистрации подтверждения права собственности передающей стороны, она производится в общем порядке.

Сама же регистрация на основании мирового соглашения, исполняемого в добровольном порядке, проводится как регистрация перехода права.

В том случае, когда мировое соглашение подлежит принудительному исполнению, на регистрацию представляются документы, подтверждающие принудительное исполнение (например, исполнительный лист). При этом представление соответствующих документов от другой стороны соглашения (заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и т.д.) не требуется. Регистрация в этом случае производится как регистрация права собственности.

Таким образом, в случае нарушения требований, предъявляемым к документам, представляемым на регистрацию права собственности на основании мирового соглашения, возможен отказ в регистрации на общих основаниях. При этом неисполнения определения суда в этом случае не будет, поскольку регистрация либо отказ в регистрации будут осуществляться в отношении соглашения сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда.

Примерно такой же порядок проведения правовой экспертизы должен быть и при регистрации прав на основании решений третейских судов. В отличие от решения государственного суда, решение третейского суда не является общеобязательным актом, а принудительное его исполнение не может быть осуществлено без процедуры признания со стороны государственного органа. Ст. 28 Закона о регистрации регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда. Государственный регистратор должен истребовать представление третейского соглашения, поскольку согласно ст. 5 Федерального закона «О третейских судах в РФ» спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.

Много вопросов возникает при признании судом недействительной сделки, на основании которой осуществлена государственная регистрация права. В частности, зачастую, в решениях судов о признании сделки недействительной не оговаривается судьба имущества. Государственный регистратор не вправе самостоятельно применить последствия недействительности сделки, в результате чего исполнение требований ст. 28 Закона о регистрации становится невозможным до разрешения судом вопроса по существу о праве.

Несмотря на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, отказ в регистрации возможен по иным основаниям. В частности, при проведении правовой экспертизы может быть установлено, что решением суда признано право на объект, не являющийся объектом недвижимости.

Так, в Ставропольском крае сформировалась следующая судебная практика. Выносятся решения о признании права собственности либо об установлении факта владения и пользования на «квартиры», которые расположены в недостроенных многоквартирных домах (не сданных в эксплуатацию). Данная практика связана с ситуацией, когда организации, привлекавшие денежные средства граждан (дольщиков) на строительство жилых домов, впоследствии обанкротились, а дома остались недостроенными. Так вот, решениями судов признаются права на объекты незавершенного строительства - квартиры, расположенные в указанных недостроенных домах.

Поскольку жилой дом в целом не является объектом недвижимости, отдельные помещения в нем - квартиры также не могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Иными словами, права на квартиры, расположенные в объектах, не сданных в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку сами такие объекты не являются объектами недвижимости.

Жилой дом может быть в целом признан объектом незавершенного строительства, и право на него в этом случае подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии соответствующих правоустанавливающих документов). Однако отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Таким образом, несмотря на то, что граждане являются собственниками квартир на основании решений судов, однако до сдачи в эксплуатацию дома данные квартиры не могут рассматриваться объектами недвижимости, и права собственности на них не могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» указывал, что до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

Вместе с тем, если в подобных решениях судов прямо указано, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, то, по всей видимости, отказать в регистрации уже нельзя, поскольку суд как бы устанавливает, что это объект недвижимости, право на который подлежит регистрации.

Многочисленные вопросы возникают при проведении правовой экспертизы в случае регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Остановимся только на одном из таких вопросов - наличие соответствующих прав на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости.

Как известно, Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ был изменен пункт 1 статьи 25 закона о регистрации. В новой редакции названного пункта в качестве документов-оснований отсутствуют документы о праве пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. Теперь в качестве документов-оснований указаны только документы, подтверждающие факт создания объекта.

Означает ли это, что государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости теперь возможна и без наличия у лица права пользования земельным участком. Без проведения надлежащей правовой экспертизы по делу, действительно, может сложиться впечатление, что такая регистрация возможна. Однако при анализе иных норм законодательства становится ясно, что экспертиза в данном случае не может ограничиваться только проверкой документов, свидетельствующих о создании объекта недвижимости.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, прежде всего, однозначно необходимо проверить наличие у лица отведенного земельного участка на момент начала строительства.

Теперь возникает вопрос, достаточно ли наличия права на земельный участок только на момент начала строительства (то есть на момент выдачи разрешения на строительство). Здесь имеется две точки зрения. Согласно первой позиции постройка не может считаться самовольной, а потому право на нее подлежит регистрации, если земельный участок был отведен надлежащим образом. Тот факт, что впоследствии право пользования на земельный участок у лица прекратилось (например, истек срок договора аренды) не влияет на законность постройки.

Однако согласно другой точке зрения правовая экспертиза должна включать также законность выдачи самого разрешения на ввод в эксплуатацию. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при выдаче органом местного самоуправления разрешения на ввод в эксплуатацию к заявлению о его выдаче должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок. Это означает, что, если отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, такое разрешение выдано неправомерно. Однако, на наш взгляд, нельзя считать, что у лица отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если всего лишь истек срок договора аренды. Главное, что такие правоустанавливающие документы имеются на момент выдачи разрешения на строительства. В любом случае, у лица имеется безусловное преимущественное право на продление срока аренды, поскольку на земельном участке уже существует фактически оконченный строительством объект недвижимости, хотя бы и не сданный в эксплуатацию.

Вместе с тем, относительно необходимости регистрации прав на земельный участок (предоставленный для строительства объекта недвижимости) при решении вопроса о регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, полагаю, что представления документов, подтверждающих лишь факт отвода земельного участка, недостаточно. Статьи 263, 266, 269 ГК РФ (регулирующие вопросы застройки земельных участков, владения и пользования ими0 говорят именно о законных правообладателях земельных участков. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, правоустанавливающих документов на земельные участки, разрешения на строительство и т.д. Из этого следует, что для регистрации прав на объект нового строительства необходимо представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка для строительства, но и подтверждающие возникновение прав на земельный участок у заявителя.

Учитывая изложенное, правовая экспертиза при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости также имеет различные рамки в зависимости от конкретной ситуации и не может ограничиваться только лишь формальной проверкой наличия документов, свидетельствующих о создании таких объектов по ст. 25 Закона о регистрации.

Последняя категория дел - это регистрация прав на основании нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. При этом, следует отличать правоустанавливающие документы, которые в силу закона выдаются только в нотариальной форме (свидетельства о праве на наследство) или подлежат обязательному нотариальному удостоверению (договор пожизненного содержания с иждивением), от правоустанавливающих документов, удостоверенных нотариально по желанию правообладателя (сторон сделки). Кроме того, существует ряд документов, не относящихся к правоустанавливающим, но удостоверяемых нотариусом (согласие супруга на совершение сделки, отказ от права преимущественной покупки и т.п.).

Всем известно, что нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. При совершении нотариального действия нотариус устанавливают личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. При удостоверении сделок выясняется дееспособность физических лиц и проверяется правоспособность юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. В случае совершения сделки представителем проверяются его полномочия.

Иными словами, фактически, нотариус проверяет и устанавливает практически те же факты, что и регистратор при проведении правовой экспертизы.

Закон о регистрации не делает никаких исключений в отношении нотариальных документов и сделок. Только в законе об ипотеке теперь сказано, что заявление о государственной регистрации договора об ипотеке, удостоверенного нотариально, подается одной из сторон договора.

Учитывая это, мне лично кажется, что правовая экспертиза нотариальных документов проводится в том же порядке, что и иных документов, за некоторыми исключениями. К исключениям можно отнести отсутствие необходимости установления личности лица, фигурирующего в нотариальном документе. При регистрации права на основании свидетельства о праве на наследство, оно, бесспорно, подтверждает установленный законом юридический состав наследственного правоотношения и наличие бесспорного права на наследство.

А вот, что касается регистрации прав на наследственное имущество - здесь все не так просто. В Ставропольском крае наблюдается практика включения в свидетельство о праве на наследство (с указанием в нем о необходимости государственной регистрации) имущества, права на которые у наследодателя не возникли. В частности, это касается объектов незавершенного строительства, земельных участков, предоставленных наследодателю, но не зарегистрированных им, объектов, не сданных в эксплуатацию и т.п. Государственная регистрация прав на такие объекты не может быть осуществлена (учитывая требования ст. ст. 8, 131 и 1112 ГК РФ), хотя нотариусы убеждены в обратном. Как же тут не проводить правовую экспертизу?

Как мы видим, пределы правовой экспертизы при государственной регистрации по различным основаниям очень разнообразны. Даже в рамках одного основания регистрации (например, на основании судебных актов) эти пределы неодинаковы.

Вместе с тем, исходя из предложенной мной выше классификации (т.е. в зависимости от оснований государственной регистрации) возможно и необходимо было бы разработать определенные рекомендации проведения правовой экспертизы и ее пределов.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 179.

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление, возможно, не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать одного месяца.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать трех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126., существуют определения или решения, предусматривающих приостановление государственной регистрации:

определение суда об обеспечении иска;

определение арбитражного суда об обеспечении иска определение арбитражного суда Кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях

определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов;

определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства. Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в Федеральную регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое “отложение государственной регистрации ипотеки”. К числу данных оснований относятся:

непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”;

несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);

необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия. См.: Гражданское право. Часть общая и особенная / Под ред. В.В. Пиляева. М., 2004. С. 216.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возврата документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации - например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки - например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.

Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости - например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.

Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие вышеуказанного закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Не представлены документы необходимые для государственной регистрации.

Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126., а в арбитражный суд - предусмотренном ст.22 АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

2.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

ЕГРП ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

книги учета документов;

непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

дела правоустанавливающих документов.

Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяются Правительством Российской Федерации.

Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта

Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Ст.12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 6 форм подраздела I: для земельного участка

(форма 1-1); здания или сооружения (форма 1-2); жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения (форма 1-3); участка лесного фонда (форма 1-4),предприятие (форма 1-5),участки недр, многолетние насаждения (форма 1-6).

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

“номер регистрации” - данный номер присваивается отдельно каждому регистрационному действию и формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов (например, 74-74-28/045/2008-145);Постановление Правительства РФ №546 от 3 сентября 2003 года // Российская газета. 2003. 5 сентября.

“вид права” указывается право собственности, а также иные вещные права, пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное)пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление и сервитут;

“доля” заполняется, если объект находится в общей долевой собственности;

“правообладатель” подраздел II-1 в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата и место, гражданство, пол, рождения, наименование и реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществляющего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес постоянно действующего исполнительного органа;

«Описание предмета сделки» подраздела II-2 описывается объект недвижимого имущества, с которым совершается сделка. Постановление Правительства РФ №710 от 22 ноября 2006 года // Российская газета. 2006. 26 ноября.

«Условия сделки» подраздела II-2 указываются существенные условия сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

«Лицо, приобретающее объект» указываются сведения о сторонах сделки в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП.

«Лицо, отчуждающее объект» указываются сведения о сторонах сделки в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП.

“документы-основания” указываются наименование и реквизиты сделки.

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеки, договорах долевого участия в строительстве, сделках об уступке прав по договору в долевом строительстве);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса). Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года // Собрание законодательства РФ. 1998. №8. Ст. 963.

Следует отметить, что в деле хранятся, только копии документов, поскольку п.5 ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.

Данная норма вступает в противоречие с нормами уголовно-процессуального законодательства (ст. 167, 171, 176 УПК РФ), где регламентируется, что если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, после завершения данного этапа регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Глава 3. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1 Государственная регистрация ипотеки

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 118-ФЗ от 26 июня 2007 года..

Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст.64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди. Ипотека может возникнуть и без договора в силу Федерального закона при наличии указанных в нем обстоятельств. В этом случае к отношениям сторон применяется Закон об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Как следует из ст. 29 Закона условие ипотеки - то, что право на передаваемое в залог недвижимое имущество предварительно прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, указанное в ст.130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право. При этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (в ред. от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.