Ипотека в гражданском праве

Размещено на Allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

ипотека договор

Актуальность темы обусловлена исследованием необходимостью анализа правового регулирования с учетом судебной практики применения норм об ипотеке для выявления актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), также в данной области необходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации.

Из главных и важных функций ипотеки является стимулирование должника к своевременному исполнению обязательств, снижение риска их неисполнения, а так же нивелирование последствий в случае их нарушений.

Залог недвижимости имущества долгое время не допускался к применению в России, но, в связи со стремительным расширением рынка недвижимости, в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств принял массовый характер в хозяйственных отношениях, поскольку для большинства российских граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

На данный момент, юристы сталкиваются с проблемой, что нет правового развития ипотеки за счет привлечения дополнительных участников.

Для создания развитой системы ипотечного кредитования недостаточно имеющихся правовых актов.

Ипотека очень актуально, ее исследованием занимались: Туранин В. Ю, Гущин В. В, Хрулева З., Меркулов В. В., Орлова М.

Целью курсовой работы является рассмотрение места и роли ипотеки в современном гражданском праве.

Определим задачи работы:

Дать общую характеристику ипотеки как способ обеспечения исполнения обязательства

Изучить особенности договора ипотеки

Проанализировать особенности порядка обращения взыскания на заложенное имущество.

Теоретической основой исследования явились труды отечественных ученых в области юриспруденции и экономики, а так же различные нормативно - правовые акты Российской Федерации. В числе авторов следует отметить таких, как: Меркулов В. В., Павлодский Е., Еналеева И. Д. Сальникова Л. Д., Туранин В. Ю. и др.

Методологическую основу составляются такие методы, как: анализ, обобщение, описание, сравнительно-правовой и формально-юридический метод.

Нормативную основу исследования составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.

Предметом курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в связи с формированием и функционированием системы ипотечного кредитования в гражданском праве.

Объектом исследования являются система ипотечного жилищного кредитования в гражданском праве.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

Структура курсовой работы состоит из содержания, введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1. ИПОТЕКА

1.1 Понятие ипотеки

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы, 2002. - №6. - C. 44-46.

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО, 2004. - № 8. - С. 39-40.

Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.

С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений являются статьи 334 - 358 («Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и «перекрыть» указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Статут, 2016. - С. 48.

Принятие Закона «Об ипотеке» было предусмотрено ГК РФ (п. 2 ст. 334), в котором содержится следующее предписание: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл. 23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п. 3 ст. 3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст. 4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона «Об ипотеке» конкретизируют положения ст. 337 «Обеспечиваемое залогом требование» ГК РФ.

В Законе «Об ипотеке» содержится значительное количество нововведений, в отношении которых нет аналогов в (3 гл. 23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации) с целью размещения их среди инвесторов.

К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного строительством недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Закона), а также наряду с этим и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст. 76 Закона).. Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках данного Закона. Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон «Об ипотеке» является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации (ст. 72 Конституции РФ) 5⁴ То же..

Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) « не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка

1.2 Нормативно-правовая база института ипотеки

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, охарактеризованный выше.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые тем не менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора6⁶ Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования // Экономика России: ХХI ВЕК, 2015. - С. 15. .

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта.

Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т. е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна7⁷ То же.

.

1.3 Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие функции:

является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное8⁸ Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Статут, 2016. - С. 34..

Пунктом 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 9⁹ Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Глава 2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

2.1 Понятие ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др1¹⁰ Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения //Финансы, 2002. - №6. - С. 48-50.0.

2.2 Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации1¹¹ То же.1.

2.3 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья. 1¹² Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, 2015. - С. 76.

2

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтеру будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически) ;

На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. ;

Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

Заключение

На сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров.

Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия - обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция) ; 2) при неисполнении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта: 1) ипотека возникает независимо от воли сторон; 2) ипотека носит диспозитивный характер, то есть стороны имеют право предусмотреть отсутствие ипотеки, указав это в договоре.

С 11. 02. 2007 г. предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Стратегической целью государственной политики в сфере ипотеки и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития залога недвижимости интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Сейчас в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто просто недобросовестности контрагентов все большее развитие должны получать различные способы обеспечения исполнения обязательств.

Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено или утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству: недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

На сегодняшний же день наблюдается своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.

Список использованной литературы

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «

Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ

Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20. 02. 96 N 18-ФЗ, от 12. 08. 96 N 111-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12. 08. 96 N 110-ФЗ, от 24. 10. 97 N 133-ФЗ)

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге»

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О лизинге»

Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федерального закона от 26. 11. 98 N 178-ФЗ)

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.)

Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования. // Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

Ваксман С. А., Воробьева О. Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998. -97с.

Н. Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. //Финансы 2002, №6.

Н. П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России. //Деньги и кредит 2001, № 1

А. Г. Зельднер, В. К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2004, № 8

М. П. Логинов. Ипотечное жилищное кредитование в России. // ЭКО 2004, № 9.

Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) «

Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. - М,. - 2007. - 654с.

Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. Ипотека - кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М. - 2006. - 717с.

Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспектива его использования в России. С. и б. : юридический центр Пресс. - 2009, с. 341

Понятие о залоге в современном праве / Л. А. Кассо. - М. - 2009. - 353с.

Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. - М. - 2009. - 439с.

Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир //Хозяйство и право. - 2007. - №8. - С. 108-113.

Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества// Российская юстиция. - 2009. - №1. - С. 15-16

Шершеневич Г. Ф. Учебник гражданского права /по изданию 2009 г. /. - М. : Фирма Спарк, 2009. - 335 с

Научные статьи

Гущин В. В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России// Жилищное право. - № 2. - С. 40

Еналеева И. Д., Сальникова Л. В. Строительная деятельность. Новое в практике, правовой регламентации. // Жилищное право. - № 12. -2008. - С. 66

Актуальные проблемы гражданского права: учебное пособие / под ред. Н. М. Коршунова; ред. Н. Д. Эриашвили, Ю. Н. Андреева. - 3-е издание. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 543 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=118562 (Дата обращения 18. 01. 2018 г.).

Гражданское право: Учебник: в 2 т. / С. С. Алексеев, О. Г. Алексеева, К. П. Беляев и др. ; под ред. Б. М. Гонгало. - М. : Статут, 2016. - Т. 1. - 511 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права» / А. В. Барков, А. В. Габов, М. Н. Илюшина и др. ; под ред. Л. В. Санниковой. - М. : Статут, 2016. - 622 с.

Гражданское право: учебник / Р. Р. Акберова, Ж. Н. Бородина, Т. Ю. Зарипова и др. ; Институт экономики, управления и права (г. Казань). - Казань: Познание, 2014. - Ч. 2. - 576 с.

Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова, Юридический факультет, Кафедра гражданского права; отв. ред. Е. А. Суханов. - 4-е изд., стереотип. - Москва: Статут, 2015. - Т. 2. Обязательственное право. - 1208 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=452473 447085 (Дата обращения 27. 02. 2018 г.).

Рассолова, Т. М. Гражданское право: учебник / Т. М. Рассолова. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 847 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=114802 (Дата обращения 18. 01. 2018 г.).

Павлова, И. Ю. Гражданское право: особенная часть: учебное пособие / И. Ю. Павлова. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 135 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=114984 (Дата обращения 23. 01. 2018 г.).

Микрюков В. А. Введение в гражданское право: учебное пособие для бакалавров / В. А. Микрюков, Г. А. Микрюкова. - Москва: Статут, 2016. - 127 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=452701 (Дата обращения 02. 02. 2018 г.).

Павлова, И. Ю. Гражданское право: особенная часть: учебное пособие / И. Ю. Павлова. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 174 с. - [Электронный ресурс]. - URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=114984 (Дата обращения 05. 02. 2018 г.).

Витрянский В. В. Некоторые аспекты учения о гражданско-правовом договоре в условиях реформирования гражданского законодательства / под ред. В. В. Витрянского. - М. : Статут, 2014. - 514 с.

Гражданское право России. Полный курс: учебник / под ред. Е. В. Иванова. - М. : Книжный мир, 2015. - 248 с.

Гражданское право: учебник / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, С. А. Борякова, Н. А. Волкова; ред. М. М. Рассолова. - 4-е изд., перераб. и доп. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 917 с. - [Электронный ресурс]. -URL: http: //biblioclub. ru/index. php? page=book&id=114526 (Дата обращения 26. 01. 2018 г.).

Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. - М. : Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА- М, 2013. - 106 с.

Размещено на Allbest.ru