Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Проведение комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений в собственность. Предложения по совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.07.2012 |
| Размер файла | 165,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР. М., 1993. (далее - ГК РСФСР) и Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № «О собственности в РСФСР» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416. (утратил силу). не внесли кардинальных пояснений в правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество. Лишь ГК РФ решил не только вопрос об определении момента возникновения вещных прав, но и об их ограничении, а также вступлении в силу сделок с недвижимым имуществом. В статьях 131 и 164 ГК законодатель впервые закрепил понятие «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также указал, что наряду с такой регистрацией в случаях, предусмотренных законом, может проводиться специальная регистрация или учет некоторых видов недвижимости (п. 2 ст. 131 ГК).
Закон о регистрации, основанный на положениях Кодекса о вещных правах и сделках, дал расширенное толкование названным понятиям, в том числе определил порядок признания ранее возникших прав, порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, установил компетенцию органов, осуществляющих такую регистрацию.
Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации (далее по тексту Закон) Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федераци Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущностиИзвестно, что "сущность всегда составляет основу любого объекта познания, потому что отражает внутренние содержательные характеристики и отношения, проявления, стороны". Это определение, на наш взгляд, относится и к сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Философский словарь. 5-е изд. М., 1986. С. 469. государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимостиКонцепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63; Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40 - 47., комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимостиИльченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6 - 7.. По мнению М.Г. Пискуновой, "государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость"Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 286 - 287..
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.
Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется прежде всего ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной регистрации рассмотрен ранее. Применительно же к определению деятельности, по моему мнению, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота.
Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.
Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. По моему мнению, эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.
Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.
Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.
Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.
Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это прежде всего цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту - к государственной регистрации как одному из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?
Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:
- как ненормативного акта государственного органа;
- как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что "запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный фактический состав, и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права"Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63.. Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.
Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управленияЮсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979. С. 100 - 101; Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия "Право". N 6. С. 21; Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967. С. 10..
Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельствРазвернутая критика позиции противников признания государственной регистрации ненормативным актом содержится в работе В.В. Чубарова (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.С. 306 - 311)..
Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ)В своем Постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/89).. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.
По-моему мнению, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений высших судебных органов РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений.
В связи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет о том, что "Закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации". В связи с этим, по ее мнению, "в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация"Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 68.. Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации является "единственным доказательством существования зарегистрированного права". Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.
Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.
Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов"Каждый отдельный юридический факт, входя в юридический состав, то есть определенную общность фактов, находит там и только там свое признание в качестве юридического" (Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 57).. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.
Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным.
В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав". Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.
В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.
На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.
На мой взгляд, данный вопрос имеет только одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.
Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрацииОб этом правильно писал, ссылаясь на судебную практику, О.Ю. Скворцов. См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 121..
Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регистрирующим органом (ст. 21). Сложность положения в Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно передавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона предусматривает судебный порядок исправления ошибок.
Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определений понятия, то в законе это недопустимо. С учетом приведенных выше соображений законодательное определение регистрации могло бы быть усовершенствовано.
Соответствующая норма Закона могла бы иметь следующую редакцию:
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество».
Таким образом, государственная регистрация представляет собой юридический факт, имеющий обязательное значение для третьих лиц и укрепляющий возникшее у субъекта соответствующее право на недвижимое имущество, которое формируется в полном объеме посредством совокупности всех юридических фактов, каждый из которых в равной мере выступает как правообразующий.
2.2 Особенности заключения сделок с жилыми помещениями
Законодатель наделил недвижимость особым правовым режимом. Эти меры придают вещным правам большую устойчивость. Необходимым требованием для этих сделок является соблюдение письменной формы и обязательная государственная регистрация сделки, если последнее закреплено в ГК и Законе о регистрации.
В зависимости от формы, в которой совершаются сделки по отчуждению недвижимого имущества, они классифицируются на две группы: нотариально удостоверенные и составленные в простой письменной форме Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 117.. Нотариально удостоверенную форму, в свою очередь, можно разделить на: обязательную, производную и добровольную Семенов М. Письменная форма сделок в российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003. - №2. - С. 67.. Применительно к сделкам по отчуждению жилых помещений, к первой относится лишь договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное оформление сделок, имеющих дополнительный (акцессорный) характер и обязательных в силу уже существующих правоотношений, П.В. Крашенинников называет производным Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 27.. К таким сделкам можно причислить, в частности, односторонние сделки:
1) согласие одного супруга на совершение другим сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16 (далее - СК));
2) доверенность на отчуждение недвижимости, выданная в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК).
В результате совершения такой сделки не происходит, собственно, отчуждение недвижимости, но она необходима либо способствует заключению основной сделки по распоряжению имуществом. В некоторых случаях при ее отсутствии основная сделка может быть признана недействительной (например, ч. 2 п. 3 ст. 35 СК). Чаще всего закон, закрепляя форму акцессорных сделок, использует способ императивного воздействия.
ГК не ставит форму доверенности в порядке передоверия в зависимость от формы доверенности, на основании которой она выдана. Норма, регулирующая дополнительное отношение, императивная (п. 3 ст. 187 ГК). Однако закон соотносит форму доверенности (как основной, так и в порядке передоверия) с формой сделок, на которые распространяется правило об обязательном нотариальном удостоверении. Об этом гласит положение ст. 185 ГК, согласно которому «доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом».
Ввиду того, что законодатель умолчал о форме доверенности на заключение сделок в простой письменной форме, норму ст. 185 ГК следует признать диспозитивной. Хотя на практике при совершении сделок с недвижимостью в простой письменной форме орган по государственной регистрации требует представления нотариально удостоверенной доверенности Дело № 53477 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г.. В этом случае учреждение юстиции применяет правило п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, где закреплено, что представитель физического лица, кроме документа, удостоверяющего личность, предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность. Данная норма, как следует из ее толкования, распространяется на все сделки, независимо от формы их совершения. Поэтому здесь необходимо говорить о несоответствии норм гражданского права, содержащихся в специальном законе, нормам ГК (ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК). Исходя из особенностей сделок с недвижимым имуществом, требование Закона о регистрации по этому поводу совершенно оправданы. Это обусловлено тем, что при государственной регистрации сделки, заключенной в простой письменной форме с участием представителей сторон, подлинная воля самих участников договора не проверяется. Издаваемый нотариусом акт носит характер общественного доверия и удовлетворяет интересы частных лиц, придавая уверенность в законности совершаемых действий Тоцкий Н. Когда работает нотариус - суды отдыхают // Закон. 1999. № 3. С. 23..
Полагаем, что п. 2 ст. 185 ГК, где установлено, что доверенности от имени юридического лица на совершение сделок в любой форме, выдаются за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, вошел в явное противоречие с пунктом 5 указанной статьи. По-видимому, законодатель руководствовался тем обстоятельством, что доверенность от имени юридического лица скрепляется его печатью, то есть к форме сделки применяется дополнительное требование. Наличие воли признается очевидным. Исходя из нормы п. 5 ст. 185 ГК, можно сделать вывод о том, что для выдачи, предположим, доверенности на заключение договора ренты достаточно лишь подписи руководителя юридического лица, которое выступает в качестве плательщика ренты. Но закон не приравнивает такие доверенности к нотариально удостоверенным (п. 3 ст. 185 ГК).
Подобная коллизия недопустима. Для выявления подлинной воли представляемого важно, чтобы все доверенности, выдаваемые на совершение сделок с недвижимостью, имели обязательное нотариальное удостоверение. В этой связи представляется целесообразным внести изменения в ст. 185 ГК:
изложить пункт 2 в следующей редакции: «Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена за исключением случаев, предусмотренных законом»;
доверенности от имени юридических лиц приравнять к нотариально удостоверенным. Для этого следует исключить пункт 5 из данной статьи и дополнить пункт 3 подпунктом пятым, изложив его в редакции пункта 5.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК добровольное нотариальное удостоверение имеет место по соглашению сторон, хотя бы по закону для сделок такого вида эта форма не требовалась. Законодатель здесь придерживается принципа: «для действительности договоров особая форма требуется только тогда, когда она предписана законом» Сметанин А. Договор: законная свобода//эж-ЮРИСТ. 2001. № 10, март.. К числу таких сделок относятся, в частности, договоры по отчуждению жилых помещений. В настоящее время наиболее популярным способом оформления договоров как раз является простая письменная форма, или, так называемые, «частные акты» Гражданское и торговое право капиталистических государств. Часть Н. С. 22.. Порядок придания договору этой формы значительно проще, чем при нотариальном удостоверении. В содержании договора также должны быть отражены все существенные условия, касающиеся определенного вида сделок.
Норма ст. 434 ГК закрепляет способы составления договоров. При этом договор признается заключенным в письменной форме, если соглашение контрагентов достигнуто путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК). Поскольку ст. 574 ГК не содержит прямых указаний о необходимости заключения договора дарения путем составления одного документа, можно предположить следующее. Если стороны заключили договор по поводу жилого помещения путем обмена документами, с помощью, например, телеграфной связи, то требование о письменной форме будет считаться соблюденным. Поэтому следует признать, что ст. 574 ГК содержит существенный пробел. Для его устранения необходимо п. 3 ст. 574 ГК изложить в другой редакции: «Договор дарения недвижимого имущества совершается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации».
Кроме того, ст. 574 ГК озаглавлена как «Форма договора дарения». Государственная регистрация выходит за пределы формы сделки. Это вытекает из нормы п. 3 ст. 165 ГК, согласно которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о такой регистрации. При несоблюдении установленной формы действуют совершенно иные правила Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть. Уфа, 1998. С. 222..
Государственная регистрация договора может носить конститутивный характер, то есть момент заключения договора опосредуется моментом его регистрации, или выступать в качестве условия действительности договора Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. - № 1. - С. 87.. По общему правилу «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации» (п. 3 ст. 433 ГК), а не с момента придания договору соответствующей формы. Как подчеркивает Г. Апряткина, «анализ споров... показал, что некоторые арбитражные суды неправильно определяют отсутствие государственной регистрации и не связывают ее с заключенностью договора. ...Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен» Апряткина Г. Особенности совершения сделок с недвижимостью // эж-ЮРИСТ. 2001. № 23, июнь..
В целях предупреждения противоречивого толкования и соответствия наименования ст. 574 ГК содержащимся в ней нормам более правильным представляется озаглавить ее: «Форма и государственная регистрация договора дарения». Аналогичное изменение целесообразно внести и в ст. 584 ГК, распространяющую те же правила на отношения договора ренты. Показательным в этом плане является наименование ст. 609 ГК: «Форма и государственная регистрация договора аренды».
Закон предусматривает также соблюдение императивных норм и в отношении простой письменной формы договоров. Данными нормами регулируются, в частности, такие сделки по отчуждению жилых помещений, как приватизация и деприватизация. Так, ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации прямо указывает, что «...нотариального удостоверения договора передачи не требуется...». В то же время договор на приватизацию подчиняется дополнительным требованиям: оформляется на специально разработанном бланке, скрепляется печатью юридического лица (ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК). Исходя из особенностей порядка заключения, а также предписаний закона о его форме Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 24., договор на приватизацию будет формальным. Иными словами, форма договора считается конститутивным элементом.
Норма о деприватизации жилья, то есть передаче гражданином принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, для российского законодательства новая. Статья 9.1 Закона о приватизации не предусматривает форму сделки. Полагаем, что в этой ситуации необходимо руководствоваться нормой п. 1 ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение о расторжении договора оформляется в той же форме, что и сам договор. Поэтому деприватизация должна осуществляться путем составления одного документа, подписанного сторонами, в простой письменной форме.
Таким образом, форма договора представляет собой средство выражения воли участников сделки, доказательство заключения договора или возникновения иного правоотношения, это - одно из условий действительности сделки.
«Относя контроль над сделками с недвижимостью к области публичных интересов, законодатель установил правило, согласно которому государство в лице учреждений юстиции публично признает наличие и динамику вещных прав, а также законность сделок с недвижимым имуществом» Логинов В. Право не безгранично // эж-ЮРИСТ. 2001. № 11, март.. Лишь в этом случае сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются действительными.
В нормах ГК, регулирующих правовое положение сделок, законодатель использует терминологию: «совершена», «заключена», придавая этим словам, на первый взгляд, тождественное значение (например, ст. ст. 158-161, 432-434 ГК). Но по общему правилу понятие «совершена» относится, в том числе, к форме договора, сюда не включается государственная регистрация. В связи с этим важно разграничивать названные термины, в частности, при решении вопроса, касающегося договоров по отчуждению недвижимости. Это обусловлено тем, что каждое из понятий подразумевает под собой совершение определенных юридически значимых действий, в результате которых возникают правовые последствия.
Под совершением сделки следует понимать момент согласования ее участниками всех существенных условий, перечисленных законом в качестве необходимых для данного вида, а также иных условий, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение. С этого момента сделка становится облеченной в надлежащую форму. Момент совершения чаще всего совпадает с моментом заключения сделки, то есть с моментом, когда порождаются права и обязанности у сторон. Исключение составляют, во-первых, реальные сделки, так как помимо совершения здесь требуется также передача вещи, и, во-вторых, сделки, к которым применяется акт государственной регистрации.
В пункте 3 ст. 165 ГК законодатель, как представляется, дает четкое разграничение рассматриваемых понятий, говоря о сделке, совершенной в надлежащей форме, но не считающейся заключенной, поскольку одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации. В этом случае суд может вынести решение о регистрации сделки, тем самым, признавая вытекающие из сделки права и обязанности возникшими, и, следовательно, сделку заключенной. При этом в отличие от нормы, содержащейся в п. 2 ст. 165 ГК, суд не должен выяснять факт полного или частичного исполнения сделки, что вряд ли можно считать оправданным. Не случайно, поэтому судебная практика идет по иному пути, устанавливая факт исполнения сделки хотя бы одной из сторон.
Так, облпотребсоюз (продавец) обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупатель) зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что истец не обращался в учреждение юстиции с требованием о регистрации договора. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки в соответствии с п. 3 ст. 165 и ст. 558 ГК. Покупатель не заявлял в регистрирующий орган требование о регистрации сделки, так как утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Ввиду того, что договор сторонами полностью исполнен, а правообладатель его не зарегистрировал, что следует расценивать как уклонение от государственной регистрации, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд Пункт I приложения к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 81..
Исходя из этого, целесообразно распространить правило п. 2 ст. 165 ГК об исполнении сделки на отношения, регулируемые пунктом 3 ст. 165 ГК.
Нормы ГК и Закона о регистрации свидетельствуют, о том, что законодатель отдает приоритет регистрации прав перед регистрацией сделок. Например, согласно ст. 6 Закона о регистрации, если право возникло из сделки, заключенной до введения в действие этого закона, подтверждению подлежит, лишь право, подтверждение сделки остается за пределами ЕГРП.
Кроме того, норма ст. 164 ГК, закрепляющая общее правило о государственной регистрации всех сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество, не адресована для купли-продажи зданий, сооружений, земельных участков. В нормах, касающихся названных отношений, на этот счет отсутствует прямое указание.
Недостаточная определенность законодательства порождает противоречивую практику ее применения даже в одном регионе. Так, УЮ Саратовской области с 1997 г. по 2001 г. проводило регистрацию всех сделок по отчуждению недвижимости за исключением приватизации жилого помещения и купли-продажи зданий, сооружений, а с 2001 г. - только сделок, о регистрации которых гласит ГК.
Устранить данную неопределенность можно двумя способами:
1) закрепить в ст. 164 ГК, что «сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом и Законом о регистрации». Тогда отпадет необходимость регистрации купли-продажи (и согласно п. 2 ст. 564 ГК - мены) недвижимого имущества, кроме жилых помещений и предприятий;
2) внести дополнение в ст. 551 ГК об обязательной регистрации договора продажи недвижимости. Вследствие этого на все сделки с недвижимостью будет распространяться правило о государственной регистрации Прокопьева Н.В. Указ. соч. С. 8.
Более предпочтительным представляется второй вариант, поскольку при реализации первого возникает ряд вопросов.
Во-первых, будет ли подлежать государственной регистрации договор мены, если одна сторона обязуется передать жилое помещение, а другая - иную недвижимость (земельный участок, гараж и т. п.)?
Во-вторых, будет ли применяться положение о регистрации смешанного договора при совершении сделки купли-продажи кондоминиума, в состав которого входят как жилые помещения, сделки с которыми подлежат регистрации, так и нежилые, а также земельный участок, регистрация сделок с которым не предусмотрена? Подобные сделки сейчас вполне осуществимы.
В-третьих, каким правилам должен подчиняться смешанный договор, содержащий в себе нормы, регулирующие разные виды договоров? Из смысла п. 3 ст. 421 ГК можно сделать вывод о том, что элементы смешанного договора являются равнозначными, но, как отмечает А.Н. Танага, «...абсолютным этот вывод признать нельзя, так как многим смешанным договорам присущи основной и дополнительные элементы» Танага А.Н. Свобода выбора вида заключаемого договора // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. №7. С. 108..
Таким образом, устранение неопределенности норм ГК, закрепляющих государственную регистрацию договоров по отчуждению недвижимого имущества, является совершенно очевидным. Это позволит более четко разрешать поставленные на рассмотрение вопросы.
2.3 Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними
Развитие рынка жилья предопределило необходимость совершенствования законодательства, регулирующего вопросы перехода права собственности на жилые помещения. К сожалению, в настоящее время гражданским законодательством недостаточно определенно проводится разграничение понятий регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности.
В нормативных актах других государств закреплено не только понятие регистрации перехода права, но и его содержание. Например, в соответствии со ст. 28 Указа РК под регистрацией перехода права понимаются «любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявлением умершим держателя этих прав».
По мнению некоторых авторов различий между понятиями регистрации права и регистрации перехода права нет, поскольку «...регистрируются собственники... как носители прав и обязанностей» Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 1996. № 8. С. 41.. Такая точка зрения представляется неточной. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП Собрание законодательства РФ, 1998. № 8. Ст. 963. эти регистрационные действия совершаются по-разному. Регистрации права предшествует внесение сведений об объекте недвижимости в ЕГРП, а во втором случае объект уже внесен, прекращается лишь право собственности отчуждателя, после чего указываются сведения о приобретателе.
С точки зрения юридической терминологии эти понятия также не являются тождественными. Придерживаясь мнения Е.Ю. Валявиной относительно того, что при переходе права собственности «ударение сделано на производный характер приобретения права...» Гражданское право. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 92., считаем целесообразным внести одно уточнение. Регистрация перехода права возможна только тогда, когда обязательство возникло после принятия Закона о регистрации либо до его принятия, но прекратилось после введения его в действие. Во всех остальных случаях, в том числе при первоначальном способе приобретения права собственности, будет регистрироваться вещное право «в чистом виде».
Нормы ГК (в частности, ст. ст. 219, 251) различают данные понятия. Однако другие нормативные акты не всегда последовательны. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, регламентирующей продажу доли в праве общей собственности постороннему лицу, сформулировано положение, согласно которому «...государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности». Этому, по-видимому, способствует и само название статьи: «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество». Для устранения возникших противоречий необходимо внести дополнение в ч. 2 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации: после слов «государственная регистрация» дополнить слово «перехода». Аналогичное правило применить также и к названию статьи.
В связи с тем, что перенесение права воплощено в юридическом акте, то предметом регистрации здесь будут «...действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М., 2000. С. 227., в то время как при регистрации права (подтверждении права) предметом служит действие права по его приобретению (подтверждению), также отраженное в заявлении.
Акцент законодателем сделан на переходе права собственности, а договор (сделка) - единственный титул перенесения вещного права, поэтому в случае признания недействительным договора (сделки) недействительным будет и перенесение права. Как следствие этого представляется логичным внести дополнение в ч. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации: после слов «сторон договора» следует указать «(односторонней сделки)». Недействительность у субъекта права собственности, возникшего первоначальным способом, не выходит за рамки существования этого права и, значит, не влечет иных правовых последствий, кроме признания его права незарегистрированным (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
В части 3 ст. 7 Закона о приватизации между рассматриваемыми понятиями также ставится знак тождества. Регистрацию возникновения права собственности на недвижимость законодатель закрепил в ст. 131 ГК. При первоначальном способе приобретения права его подтверждение регулируется нормой Кодекса. При производном способе регистрации подлежит не право, а переход права. Во избежание ошибок при проведении государственной регистрации считаем целесообразным привести в соответствие с нормами действующего законодательства ч. 3 ст. 7 Закона о приватизации, изложив ее в следующей редакции: «Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации перехода права в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию».
Таким образом, понятие «право собственности» намного шире понятия «переход права собственности». Переход права имеет вещно-обязательственное значение, и, в первую очередь, интересует третьих лиц, а право собственности носит лишь вещный характер, и поэтому в качестве заинтересованных выступают сами носители права.
Совершенно очевидно, что регистрация перехода права собственности отличается от понятия регистрация сделки. Как справедливо отмечает A.M. Эрделевский, «отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнении этой сделки произошел переход прав.., а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки» Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1997. - № 11. - С. 21.. Следовательно, регистрация сделки всегда предшествует регистрации правового титула на недвижимость (если законом вообще предусмотрена регистрация сделки).
Наличие двух мировых систем регистрации обусловило появление идентичных систем законодательного определения момента перехода права собственности. Это, так называемые, системы перенесения права «по одному соглашению» (законодательство Англии, США, Франции) и перенесения права с передачей вещи (Германия, Швейцария). Так, по законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Требуется специальный акт, перед применением которого компетентное лицо проверяет законность сделки. Право собственности к покупателю переходит с момента регистрации сделки в реестре хранителя ипотек. До акта передачи имущества устанавливаются отношения доверительной собственности. В отличие от этого в Германии, например, момент перехода права собственности связан с передачей вещи в собственность. Согласно Положению о поземельной книге от 24 марта 1897 г. (в ред. 1994 г.), действующему в Германии в настоящее время, для передачи права собственности на вещь недостаточно наличия договора, а важно обеспечить также публичность перехода. Для этого необходимы:
1) обязательственный договор;
2) вещный договор, то есть нотариально удостоверенный договор о передаче права собственности на вещь;
3) регистрация в поземельной книге Дорофеева Ю.А. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: законодательство Англии, Германии, Чехии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» 28-29 октября 2002 г. Самара, 2002. С. 61-62..
Несмотря на различие систем, момент перехода права собственности во всех странах регулируется диспозитивными нормами, что позволяет продавцу использовать его в качестве средства понуждения к уплате цены покупателем Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 86..
Часть 2 ст. 135 ГК РСФСР гласила, что право собственности на жилой дом по договору, подлежащему регистрации, возникало в момент такой регистрации. Из данной нормы можно было сделать следующие выводы. Во-первых, право собственности покупателя приобреталось вне связи с передачей вещи Советское гражданское право: Учебник. В 2-х томах. Том I / Под ред. О.А. Красавчикова. С. 240., а, во-вторых, регистрация сделок носила одновременно как обязательственный, так и вещно-правовой характер Чубаров В.В. Указ. соч. С. 161..
В настоящее время нормы ГК закрепляют два вида государственной регистрации, причем регистрация сделок имеет обязательственное значение, в то время как регистрация права и перехода права - вещно-правовое.
Отсутствие единой системы регистрации до введения в действие Закона о регистрации повлекло за собой применение в каждом регионе «своих», региональных правил относительно момента возникновения права собственности. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил по этому поводу: «До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации... договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным» Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. № 2. - С. 55.. Поэтому, решая споры о возникновении, переходе, обременении, прекращении прав на недвижимость, судам приходилось заодно рассматривать вопрос о введении в конкретном регионе системы регистрации сделок с недвижимым имуществом, а при наличии - вопрос на соответствие существующему законодательству Гришаев С.П. Указ. соч. С. 34..
Подобные документы
Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 08.10.2003Изучение сущности жилищного фонда - совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности. Правовое регулирование отношений возникающих в сфере частного, государственного, муниципального жилищного фонда.
контрольная работа [28,4 K], добавлен 10.01.2011Обмен жилых помещений. Предметы и условия обмена жилых помещений. Порядок обмена жилых помещений. Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями. Принудительный обмен жилых помещений. Признание обмена жилых помещений недействительным.
реферат [17,3 K], добавлен 13.12.2008Теоретические положения приватизаций жилья. Методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства. Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 01.08.2012Юридическая природа и сущность приватизации жилых помещений и ее принципов. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений.
дипломная работа [83,2 K], добавлен 13.06.2010Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение. Государственная регистрация сделок и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [66,8 K], добавлен 28.03.2003Анализ правовой природы приватизации жилых помещений на основе действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Понятие и особенности режима жилищных отношений граждан. Основы приватизации государственного и муниципального имущества.
реферат [42,8 K], добавлен 30.01.2013Специализированный жилищный фонд и его виды. Общие условия и порядок предоставления специализированных жилых помещений, учет граждан, нуждающихся в их предоставлении. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
реферат [33,2 K], добавлен 04.05.2009Понятие жилых помещений. Право собственности и иные вещные права на жилую недвижимость. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений. Потеря пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Регламентация жилищных правоотношений.
дипломная работа [152,3 K], добавлен 23.09.2014Развитие наследственного права в России. История становления наследственных правоотношений. Время, место открытия наследства. Анализ законодательства, связанного с наследованием жилых помещений. Нотариальные действия при оформлении сделок с недвижимостью.
дипломная работа [131,2 K], добавлен 10.09.2012
