Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность

Закон, презюмируя для гражданско-правовых договоров возмездность, представляющую собой критерий товарно-денежных отношений, не исключает и безвозмездный характер правоотношений. Дарению, как никакому другому договору, в качестве квалифицирующего признака присуща безвозмездность.

Положением п. 1 ст. 572 ГК установлен перечень имущества, которое может быть предметом сделки. К нему, в частности, относится индивидуально-определенная вещь. Представляется, что стороны вправе заключить договор также по поводу недвижимости, фактически отсутствующей у дарителя на момент заключения сделки, но которую он обратит в свою собственность или создаст (новая вещь), либо приобретет в будущем по иной гражданско-правовой сделке Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 6. С. 96.. Соглашение контрагентов на таких условиях возможно лишь по консенсуальному договору дарения.

ГК устанавливает для участников сделки некоторые ограничения. Исходя из того, на какой круг лиц они распространяются, их можно классифицировать на общие, или предусмотренные для отдельных субъектов гражданских правоотношений (п. 1 и 4 ст. 575 ГК), и специальные, касающиеся социального статуса одаряемого (п. 2 и 3 ст. 575 ГК). Так, в соответствии с п. 1 ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимостью не выше пяти минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, так как подобная сделка влечет значительное уменьшение имущества подопечного. Общее правило относительно распоряжения имуществом таких граждан даже при наличии согласия органа опеки и попечительства, закрепленное п. 2 ст. 37 ГК, в этом случае не подлежит применению, поскольку указанная норма носит запрещающий характер. Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК не вправе совершать дарение юридические лица - коммерческие организации - между собой.

Специальное ограничение применяется к работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений. Дарение в их пользу супругами и родственниками граждан, находящихся на излечении в этих заведениях, не допускается (п. 2 ст. 575 ГК). Такой же запрет налагается законом и для государственных служащих, служащих органов муниципальных образований в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 3 ст. 575 ГК).

Исходя из того, что гражданско-правовой договор - соглашение двух или более лиц (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 420 ГК) по всем существенным условиям (ст. 432 ГК), это соглашение как юридический факт, входя в юридический состав правоотношения, должно содержать в качестве обязательного элемента волеизъявление принимающей стороны Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 343..

Безвозмездность является основным конституирующим признаком дарения, поскольку «...одна сторона... безвозмездно передает или обязуется передать...» (ч. 1 п. 1 ст. 572 ГК). Но, как справедливо отмечает А.Ю. Кабалкин, изложенное в ГК определение дарения не соответствует общему понятию безвозмездного договора, предусмотренному п. 2 ст. 423 ГК, где он безоговорочно признается консенсуальным Кабалкин А.Ю. Договор дарения // Российская юстиция. 1997. № 8. С. 21; Он же. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций. М., 2002. С. 10., «...по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления». Законодатель, закрепляя данную норму, по-видимому, исходил из того, что большинство договоров в гражданском праве сконструированы в соответствии с консенсуальной моделью. Как следствие этого участники правоотношения могут выбрать момент, ознаменовывающий собой заключение сделки. «Уплата символической суммы за подаренную вещь... либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный» Малеина М.Н. Указ. соч. С. 130.. Другое дело, что даритель в силу сложившихся, как правило, этических отношений с одаряемым надеется получить взамен определенные знаки внимания. Если они имеют значение материальной помощи, то в этом случае нарушается основной квалифицирующий признак договора. Поэтому такая ситуация не может служить основанием для применения ст. 178 ГК как к сделке, совершенной под влиянием заблуждения.

Так, М.Я. Удинцова в 2001 г. предъявила иск к Р.Ф. Фокиной о признании недействительным договора дарения жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, 3-й Симбирский проезд, д. ЗА. Договор, заключенный между матерью и дочерью, был удостоверен 6 мая 1996 г. нотариусом г. Саратова. В обосновании своих требований истица сослалась на то, что является инвалидом II группы, нуждающимся «...в постоянном уходе и материальной поддержке». Поэтому и согласилась на предложение ответчицы об оформлении на ее имя дома, взамен чего последняя как дочь обещала «...оказывать материальную помощь и осуществлять физический уход...». Р.Ф. Фокина некоторое время регулярно заботилась о матери, однако эти посещения в дальнейшем ограничились лишь датой получения пенсии. На просьбу М.Я. Удинцовой о ее вселении вместе с семьей в спорное жилое помещение с целью осуществления ухода за ней ответчица ответила отказом. В результате чего это сделал внук истицы, сын брата Р.Ф. Фокиной, который затем постановлением администрации Кировского района г. Саратова был назначен попечителем М.Я. Удинцовой.

Истица также указала, что она - неграмотный человек - заключила договор дарения под влиянием заблуждения относительно правовой природы сделки, поскольку полагала, что совершает договор «...с правом пожизненного проживания в доме и при условии... пожизненного содержания со стороны дочери».

В судебном заседании истица пояснила, что после оформления договора у нотариуса, она передала правоустанавливающие документы на дом ответчице, которая стала оплачивать земельный налог. В то же время М.Я. Удинцова думала, что «...остается реальной собственницей дома, надеялась на постоянную помощь и содержание со стороны...» Р.Ф. Фокиной. В дальнейшем истица намерена оформить спорное домовладение на своего внука-попечителя.

Ответчица дала суду следующие разъяснения. Дарение дома было вызвано благодарностью со стороны ее матери за оказанную помощь и заботу, в том числе в послеоперационный период, осуществляемую Р.Ф. Фокиной задолго до заключения договора. При совершении сделки мать находилась в здравом уме, что подтверждается справкой из психдиспансера. Никаких условий либо обещаний материального содержания при оформлении договора не было, она лишь выполняла свой дочерний долг. Право пользования жилым домом М.Я. Удинцовой никем не оспаривалось и не нарушалось. Причиной обращения истицы в суд служит не стремление признать недействительным договор дарения, а желание ее внука стать собственником домовладения.

Суд, учитывая нормы ГК о безвозмездности дарения, нашел доводы истицы несостоятельными. Кроме того, М.Я. Удинцова не представила убедительных доказательств наличия у нее заблуждения относительно правовой природы сделки, «...то есть доказательств того, что заблуждение являлось следствием неправильной оценки ею фактических обстоятельств сделки, несоответствия ее волеизъявления состоявшейся безвозмездной передаче... жилого дома...». Доводы истицы и ее представителей о том, что она - юридически неграмотный человек, вследствие чего ею заключен данный договор, не могут быть основанием для применения ст. 178 ГК. Поэтому, учитывая вышеизложенное, Кировский районный суд г. Саратова 12 февраля 2002 г. в иске М.Я. Удинцовой отказал Решение Кировского районного суда г. Саратова от 12 февраля 2002 г. // Архив Кировского районного суда г. Саратова за 2002 г. Дело № 33-932.. Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 апреля 2002 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Договор дарения, заключенный с нарушением требования закона о безвозмездности передачи другой стороне имущества в собственность, является недействительным. Так, Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, сославшись на то, что подарила С. часть дома при условии строительства на ее участке времянки и прекращения им претензий на долю в доме, если их фактические брачные отношения будут расторгнуты. Воронежский областной суд иск удовлетворил. В кассационной жалобе С. просил решение отменить на том основании, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Как видно из дела, с января 1976 г. Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 1977 г. Б. начала строительство на своем участке времянки из принадлежащих ей стройматериалов. Ответчик согласился помочь в строительстве при условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. Из объяснений С. следует, что дарение дома осуществлялось в счет платы за строительство времянки. Свидетели показали, что С. понуждал Б. к заключению договора, в противном случае он прекратит строительство либо уничтожит строение. В этой связи, исходя из нарушения участниками сделки требования закона о безвозмездности дарения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения Пункт 3 постановлений Президиума и определений судебных коллегий Верховного Суда РСФСР по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 5. С. 1-5..

Безвозмездный характер дарения не исключает возможности заключения данного договора под условием. Поскольку норма ст. 157 ГК не устанавливает каких-либо ограничений, связывая их с характером сделки, она в равной мере распространяется и на рассматриваемое правоотношение. Условие не должно противоречить природе сделки и действующему законодательству. В результате этого дарение; превращаясь в условную сделку, сохраняет конституирующий признак. Сущность условий в том, что при наступлении определенных обстоятельств «...они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 1998. С. 161.. Поэтому нельзя в этом смысле согласиться с К.А. Граве, который полагал, что дарение на этом основании становится взаимным договором Граве К.А. Договор дарения. С. 131..

Заключение дарения под условием приемлемо только для консенсуальной модели, где действия дарителя по передаче предмета возникшей обязанности Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 1998. С. 161.. Представляется, что условие может быть как отменительным, так и отлагательным. В первом случае стороны ставят прекращение обязательства в зависимость от определенного обстоятельства, которое неизвестно, наступит или нет (п. 2 ст. 157, п. 1 ст. 407 ГК). Например, в дарственном обещании указано, что право собственности на жилое помещение у одаряемого возникнет, если даритель переедет в другой город в связи со сменой места работы.

Принцип эластичности договорной, свободы Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград. С. 243. позволяет заключать договор дарения также при наличии обременения. В качестве обременения чаще всего выступает право проживания в переданном жилом помещении бывшего собственника (дарителя) Гражданское право. Часть вторая: Учебник/ Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2002. С. 85. либо членов его семьи. Данное обременение представляет собой известный еще в римском праве modus, то есть возложение «...одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях» Новицкий И.Б. Римское частное право. М., 1948. С. 136. Возложение несоотносимо с отлагательным условием. Во-первых, потому, что возложение приемлемо как для реального, так и для консенсуального договора. И, во-вторых, неисполнение возложения влечет нарушение одаряемым условий договора. В отличие от modus отлагательное условие, ожидаемое участниками сделки в будущем, согласно ст. 157 ГК может и не наступить. Поэтому отпадет и необходимость исполнения дарителем взятой на себя обязанности. «Будущие «факты» не порождают юридических последствий в настоящем» Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 62..

Возложение в договоре дарения не носит характер исполнения долга. Такое ограничение необходимо «...понимать не в смысле уменьшения денежной стоимости, а в смысле ограничения предоставленного одним контрагентом другому по самому содержанию» Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве. Казань, 1916. С. 44-45.. В силу ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК оно представляет собой такое существенное условие договора, в отношении которого сторонами должно быть достигнуто соглашение. Сложность толкования существенных условий в том, что их наличие «...нередко служит в судебно-арбитражной практике критерием для правовой квалификации сложившихся между спорящими сторонами отношений» Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 7. С. 93..

Отсутствие в договоре сведений о существующих в его предмете обременении, полагаем, служит дополнительным основанием для обязательственных отношений между сторонами помимо тех, которые закреплены, например, ст. ст. 578, 580 ГК.

Некоторые авторы предлагают включить в разряд недостатков не только, так называемые, конструктивные, но и юридические дефекты Граве К.А. Договор дарения. С. 129.. К последним, безусловно, следует отнести и обременение. Необходимо констатировать, что норма ст. 580 ГК в изложенной законодателем формулировке практически не решает вопроса о судьбе юридических недостатков подаренного имущества. В то же время наличие в подаренном жилом помещении обременении, не указанных в договоре, не только уменьшает объем передаваемых прав, но может причинить вред здоровью одаряемого. Безвозмездный характер договора дарения не может служить основанием для исключения обязанности дарителя информировать одаряемого о правах третьих лиц на предмет договора. Подтверждением этого является норма ст. 694 ГК, устанавливающая обязанность лиц на передаваемую по договору вещь. Поэтому представляется целесообразным распространить на договор дарения жилого помещения норму ст. 558 ГК, закрепляющую в качестве существенного условия договора перечень лиц с указанием их прав на данное помещение. Это возможно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 572 ГК следующего содержания: «К договору дарения жилого помещения применяются правила п. 1 ст. 558 настоящего Кодекса».

В случае возникновения спора по поводу юридических дефектов по реальному (непосредственному Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под общ. ред. П.Н. Свиридова. - М.: ИНФРА-М, 2004. С. 153.) либо консенсуальному договору надлежало бы применять положения гл. 59 ГК «Обязательства вследствие причинения вреда». В этом смысле следует согласиться с М.Н. Малеиной, которая предлагает возложить на дарителя ответственность в виде возмещения реального ущерба, если он знал, но не предупредил одаряемого о правах третьих лиц, которые в последующем изъяли подаренное имущество у приобретателя Малеина М.Н. Указ. соч. С. 133..

Специфика реального договора дарения заключается в том, что в отдельно взятых случаях он может порождать обязательственную связь. Рассматривая данное правоотношение как некое экстраординарное явление в обязательственном праве, М.И. Брагинский называет его вещным Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. С. 225., поскольку предметом сделки служат не действия обязанного лица, а соответствующие вещи. «...Вещные договоры не укладываются, в отличие от реальных, в рамки обязательственных правоотношений и соответственно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. С. 225.. Статья 578 ГК называет основания для отмены дарения, которые в равной мере распространяются и на дарственное обещание. Должником в обязательстве выступает одаряемый либо его наследники (правопреемники). Последние становятся обязанными, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК). Должником также может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, совершившее сделку в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 578 ГК). Требование об отмене дарения (реституции дара) рассматривается в судебном порядке, бремя доказывания соответствующих обстоятельств несет даритель. При доказанности приобретатель или его наследники обязаны вернуть кредитору жилое помещение, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК).

Несомненно, норма ст. 578 ГК требует некоторого уточнения. Неслучайно поэтому практикой выработано правило об указании в тексте договора обусловленной сторонами стоимостной оценки передаваемого в дар жилого помещения Дело № 64-1/48-Д/2003-39023 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2003 г.. Это связано не только с взиманием налогов на недвижимость, перешедшую в порядке дарения, но также соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Данное условие приобретает правовое значение при отмене дарения, влекущей за собой ответственность в виде возмещения убытков. Поэтому помимо упущенной выгоды, даритель также вправе требовать возмещения реального ущерба. Хотя, представляется, что при дарении жилого помещения будет иметь место лишь реальный ущерб. Таким образом, считаем целесообразным дополнить п. 5 ст. 578 ГК следующим предложением: «При отсутствии возможности возвратить индивидуально-определенную вещь одаряемый обязан возместить убытки (ч. 2 ст. 398 ГК)».

Закон регулирует порядок прекращения обязательства, которое может быть инициировано как дарителем, так и одаряемым. Так, в силу ст. 573 ГК по консенсуальному договору «одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым». Отказ от дара порождает встречную обязанность приобретателя по возмещению отчуждателю реального ущерба, вызванного таким отказом. А.Ю. Кабалкин справедливо отмечает, что правило, установленное изложенной нормой «...относится исключительно к консенсуальному договору, так как реальный договор дарения до передачи имущества возникнуть не может» Кабалкин А.Ю. Договор дарения. С. 22..

Однако полагаем, что положение ст. 573 ГК нуждается в уточнении. В первом предложении закон очерчивает временные границы для осуществления одаряемым своего субъективного права - «в любое время», но «до передачи ему дара». Исчисление этого срока начинает течь с момента достижения соглашения о сделке. Необходимо учесть, что если договор, предметом которого выступает движимое имущество, считается заключенным с момента такого соглашения, то к договору дарения недвижимости применяется акт государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК), отсутствие которого согласно п. 1 ст. 165 ГК ведет к недействительности сделки. Значит, при дарении недвижимого имущества одаряемый может отказаться от блага лишь после государственной регистрации сделки, но до момента передачи ему имущества, а не на отрезке времени между соглашением и правоприменительным актом, как это следует при дословном толковании ст. 573 ГК. Поскольку в последнем случае обязательство еще не возникло, то и расторжение договора не будет иметь места. В этой связи представляется, что для более точного определения границ реализации приобретателем своего права в данной норме после слов «в любое время» логично добавить «после заключения договора».

Законодатель приравнивает отказ от дара к расторжению заключенного договора в одностороннем порядке Дело № 64-1/48-Д/2003-39023 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2003 г. Поэтому, придавая отказу значение односторонней сделки, Кодекс устанавливает прямую зависимость формы его совершения от формы договора дарения, а также обязательность соблюдения требования о государственной регистрации отказа в случае, когда такая регистрация предусмотрена и для договора (п. 2 ст. 573 ГК).

Отказ способствует прерыванию накопления юридических фактов в юридическом составе договорного правоотношения. На основе юридических фактов, имевших место до совершения отказа, образуется новое единство юридического характера Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 57., где конечными элементами выступают соответственно отказ и правоприменительный акт по его государственной регистрации. Это одновременно означает прекращение порожденного консенсуальным договором обязательства и его трансформацию в иной вид обязательства. Последнее может возникнуть, если даритель будет претендовать на возмещение реального ущерба, вызванного отказом одаряемого (п. 3 ст. 573 ГК). Подобная ответственность одаряемого, по словам Ю.В. Романца, является ограниченной, поскольку «...не может причинить дарителю такого вреда, как неисполнение покупателем обязанности принять имущество от продавца при купле-продаже» Романец Ю.В. Безвозмездные договоры в Гражданском кодексе Российской Федерации // Право и экономика. 1998. № 11. С. 16..

Эти специфические особенности договора дарения позволили А.Ю. Кабалкину сформулировать вывод о том, что «поскольку в этом случае... договор признается расторгнутым, эту ситуацию можно рассматривать как особую по сравнению с той, что предусмотрена правилами гл. 29 ГК («Изменение и расторжение договора»)». Между тем, гл. 29 ГК предусматривает различные основания расторжения договора, в том числе и путем совершения одним из контрагентов одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (п. 3 ст. 450 ГК). Именно эта позиция и нашла отражение в гл. 32 ГК «Дарение».

Норма ст. 577 ГК предусматривает ряд обстоятельств, с наступлением которых даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения, что также приравнивается к расторжению сделки в одностороннем порядке. К ним относятся ухудшение имущественного или семейного положения дарителя, а также состояния его здоровья настолько, что исполнение договора привело бы к значительному снижению уровня жизни (п. 1 ст. 577 ГК). Кроме того, правом отказа даритель наделен и при совершении покушения одаряемого на его жизнь, жизнь членов семьи, близких родственников либо умышленного причинения дарителю телесных повреждений (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК). Называя эти обстоятельства, закон защищает должника от притязаний кредитора-одаряемого по возмещению убытков, вызванных отказом. Одаряемый не вправе предъявлять соответствующие требования (п. 3 ст. 577 ГК). Несомненно, такое особое положение должника в обязательстве обусловлено безвозмездным характером правоотношения.

Необходимо отметить, что форму совершения отказа от исполнения договора закон не устанавливает. Полагаем, что на нее следовало бы распространить действия п. 2 ст. 573 ГК путем внесения соответствующего дополнения в ст. 577 ГК.

Консенсуальная модель договора имеет другую внутреннюю структуру. Дарственное обещание лишь порождает обязательство, которое влечет возникновение вещно-правового эффекта. Перенесение права собственности происходит в рамках обязательства, и поскольку эти действия представляют собой ни что иное, как исполнение должником обязанности, их совершение должно носить официальный характер и быть подтверждено. Однако закон не связывает момент исполнения обязательства с каким-либо юридическим фактом. В договоре купле-продаже, например, таковым служит составленный участниками сделки акт приема-передачи либо иной документ о передаче (ст. 556 ГК). Причем, «требуемая для перехода права собственности передача отчуждаемой по договору вещи не является самостоятельной сделкой. Ее следует рассматривать наряду с отчуждательным договором в качестве неразрывной части юридического состава, приводящего к переносу права собственности на вещь» Черепахин Б.Б. Указ. соч. С. 347..

Необходимость составления подобного документа в консенсуальном договоре дарения нельзя отрицать, так как между передачей имущества и заключенной сделкой устанавливается каузальная зависимость Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 139.. Акт передачи будет выступать не только способом перенесения вещного права, но и одним из элементов обязательства, который также сочетает в себе доказательственную силу исполненного договора.

Отсюда следует, что понятие «правоустанавливающий документ», вручение которого одаряемому закон признает одним из способов передачи дара (ст. 574 ГК), не может быть одинаково адресовано как к реальному, так и к консенсуальному договору дарения. Если в первом эта роль отводится непосредственно договору, то в дарственном обещании факт передачи имущества носит конститутивный характер, и в силу этого должен иметь подтверждение Бару М.И. Возмездность и безвозмездность в советском гражданском праве. С. 13. В последнем случае договор служит только причиной для перенесения титула собственника, следствие же законом не поименовано. Уступка права собственности здесь должна осуществляться посредством специального юридического факта (или традиции - mancipatio, in iure cessio Годэмэ Е. Указ. соч. С. 24.), который в совокупности с другими юридическими фактами данного фактического состава будет приводить к возникновению права собственности одаряемого. Поэтому под правоустанавливающими документами в консенсуальном договоре дарения необходимо понимать не только собственно договор-документ, но и передаточный акт.

В связи с этим представляется целесообразным в п. 1 ст. 574 ГК внести дополнение следующего содержания: «Передача недвижимости дарителем и принятие ее одаряемым осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче».

3.4 Договор пожизненного содержания с иждивением