Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Проведение комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений в собственность. Предложения по совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.07.2012 |
| Размер файла | 165,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Как отмечал О.С. Иоффе, одной из главных обязанностей продавца является не только передача вещи в собственность покупателя, но и перенесение вещного права Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961. С. 15.. Закон, обязывая отчуждателя фактически передать вещь, юридическое перенесение права возлагает на регистрирующий орган и связывает момент его возникновения у приобретателя с моментом государственной регистрации. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору сейчас регулируется п. 2 ст. 223 ГК: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Однако указанная норма содержит некоторые неясности.
Прежде всего, необходимо определить, что означает термин «отчуждение». В юридической литературе встречается такое определение: «Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей» Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6. С. 16.. «Юридически значимые действия собственника», в свою очередь, могут быть связаны с прекращением права собственности либо с лишением собственника отдельных правомочий.
Такое понимание отчуждения не отвечает закону. Во-первых, согласно п. 2 ст. 218 ГК в результате отчуждения происходит приобретение права собственности на имущество другим лицом. Значит, у прежнего собственника это право прекращается. Передача отдельных правомочий представляет собой один из видов распоряжения имуществом, что, в свою очередь, намного шире понятия «отчуждение». При отчуждении все правомочия собственника переходят контрагенту.
Во-вторых, анализ п. 2 ст. 218 ГК позволяет сделать вывод о том, что под отчуждением законодатель подразумевает переход права собственности (а, значит, предшествующее ему прекращение этого права), осуществляемый посредством договоров. Прекращение права собственности и последующий его переход возможен также в результате открытия наследства либо реорганизации юридического лица.
В судебной практике рассматривался вопрос по выявлению значения таких понятий, как «отчуждение недвижимости» и «переход права собственности на недвижимость». Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при слушании дела в кассационном порядке обратила внимание на то, что эти понятия в определенном смысле имеют одинаковое значение. Суд признал необоснованными довод о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем есть ни что иное, как вступление покупателя во владение и пользование. В этом случае можно говорить лишь о фактической передаче вещи. Переход к покупателю владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость, именуемому юридической передачей недвижимости, и может иметь место раньше либо позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения (правило, действовавшее до вступления в силу Закона о регистрации), а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта Дело № 3-116/96 // Архив Санкт-Петербургского городского суда за 1996 г..
У. Маттеи подчеркивает, что передача вещи - это «...извлечение выгоды из уступки права собственности на данное имущество и его перехода, возмездно или безвозмездно, к кому-либо еще, кто становится таким образом новым собственником данного имущества» Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 144.. Поэтому «в период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота» Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. № 6..
Следовательно, под отчуждением имущества необходимо понимать форму его передачи от одного лица к другому, которое может быть осуществлено посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям.
Буквальное толкование нормы п. 2 ст. 223 ГК дает повод к предположению о том, что право собственности у приобретателя вещи возникает с момента регистрации сделки об отчуждении имущества. Но такой вывод не согласуется с нормами, регламентирующими совершение сделок с недвижимостью. По-видимому, законодатель вложил сюда иной смысл - регистрации подлежит переход права собственности, основанный на договоре об отчуждении. Кроме того, оговорка, содержащаяся в п. 2 указанной статьи, «если иное не установлено законом» лишена смысла. Право собственности у приобретателя по сделкам, связанным с отчуждением недвижимости, всегда возникает с момента регистрации перехода права. Это правило применяется также, если переход права регистрируется на основании решения суда (ст. 28 Закона о регистрации).
Таким образом, для устранения противоречий в нормах ГК, регулирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК, изложив его в следующей редакции: «В случаях, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации».
Момент перехода права собственности на недвижимость зависит и от характера самой сделки. Если договор является реальным, то регистрация сделки всегда сопряжена с регистрацией перехода права собственности. К таким договорам относится рента (ст. ст. 583, 584 ГК). По консенсуальным договорам - купля-продажа жилого помещения, мена, дарение (дарение в будущем) - переход права собственности может, как совпадать с регистрацией сделки, так и следовать за ней. В последнем случае сделка существует в отрыве от права собственности приобретателя на отчуждаемое имущество. Право сохраняется за отчуждателем до наступления обусловленных договором обстоятельств. Причем закон не устанавливает определенных сроков для такого существования. В юридическом составе будет отсутствовать конечный элемент - административный акт, имеющий правоукрепляющее значение. Как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не может быть основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В связи с тем, что между сторонами возникло обязательство, покупатель до государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться имуществом по сделке. Продавец также не вправе распоряжаться им, так как оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель выступает его законным владельцем Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 18..
Существует мнение о том, что «сделка никогда не должна регистрироваться без одновременной регистрации права», поскольку «обязательная регистрация предусмотрена законодательством только для сделок, в результате которых изменяется правовой статус недвижимости, т. е. эти сделки направлены на возникновение права или обременения права» Микерова Т.М. Указ. соч. С. 56.. Такая позиция представляется необоснованной, так как п. 13 Инструкции о государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения предусматривает одновременную регистрацию при наличии соответствующих условий договора и волеизъявлений сторон, выраженных в заявлениях.
В юридической литературе остается спорным вопрос о применении, так называемой, «двойной» регистрации - регистрации сделки и регистрации по ней перехода права собственности. Как отмечает Н.А. Сыродоев: «Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав» Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 56.. С одной стороны, слова автора достаточно убедительны. С другой стороны, регистрация сделки свидетельствует о возникновении обязательственных отношений, о которых третьи лица могут узнать лишь через применение публичного юридического акта. Кроме того, при регистрации сделки проводится ее юридическая экспертиза, включающая в себя проверку законности сделки и наличие всех существенных условий. Отсутствие такой регистрации, особенно сделок, не требующих нотариального удостоверения, неминуемо приведет не только к значительному росту судебных споров по факту заключения сделок, но и к возможным злоупотреблениям в этой области. Неудивительно поэтому, что законодатель особо подчеркнул необходимость государственной регистрации договора продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), приобретателем которых в подавляющем большинстве случаев являются граждане. Государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к приобретателю, она предостерегает отчуждателя от заключения других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц Пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 82.. Следовательно, отсутствует реальная возможность совершения одновременно нескольких сделок с одним и тем же жилым помещением.
Глава 3. Отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений
3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений
В соответствии со ст. 550 ГК договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оформление данного договора в письменной форме означает, что для него приемлема как простая письменная, так и нотариально удостоверенная форма Васильев Г.С. Английский Закон о купле-продаже товаров 1979 г.: его значение и основные моменты // Правоведение. 2002. № 3. С. 128.. Причем, соблюдение последней обязательно лишь по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК). В литературе встречается мнение о том, что законодатель, устанавливая простую письменную форму договора, отказывается от нотариального удостоверения и заменяет его государственной регистрацией Гражданское право. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 90. С таким утверждением трудно согласиться. Правоприменительный акт органа, осуществляющего государственную регистрацию, хотя и призван обеспечивать, как и акт нотариуса, законность заключаемых сделок Серветник А.А. Правоприменительный акт и форма сделки. С. 104., но выполняет другие функции. Подтверждением этого служит предложение о целесообразности введения обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, выдвинутое разработчиками проекта Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах http://privatelaw.ru/cours/konfip/htm. (далее - проект Концепции).
Особенностью продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК является перечень лиц, сохраняющих в силу закона право пользования этим имуществом. В протоколе, подписываемом по окончании торгов приставом и организатором торгов с одной стороны и победителем - с другой, фиксируется лишь ход проведения этого мероприятия. Сведений, касающихся прав данных лиц, он не содержит. В Законе об исполнительном производстве среди документов, прилагаемых приставом к началу проведения торгов, также отсутствует указание на такой документ. На практике это влечет к заключению договора купли-продажи с нарушением норм гражданского законодательства.
Так, в результате проведения торгов 18 июня 2001 г. ООО «Торгсервис-2000» г. Саратова покупателем однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Саратов, ул. Производственная, д. За, кв. 42, стал Погудин, предложивший наивысшую сумму в размере 100 тыс. руб. Участниками сделки подписаны протокол об итогах аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества и акт приема-передачи от 18 июня 2001 г. В пункте 9 протокола закреплено, что он в силу ст. 448 ГК имеет силу договора купли-продажи. Но при этом в нем не было отражено требование ст. 558 ГК о лицах, сохраняющих право проживания в реализованной квартире. Тем не менее, орган, осуществляющий' государственную регистрацию, произвел государственную регистрацию сделки и перехода права собственности к покупателю на основании представленного протокола и акта передачи Дело № 48139 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г..
Заключенная сделка согласно ст. 168 ГК является недействительной как не отвечающая требованиям закона. Поэтому, полагаем, что п. 5 ст.. 448 ГК «Организация и проведение торгов» целесообразно дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результатах торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия, необходимые для данного вида договора».
Ввиду того, что форма договора купли-продажи недвижимости может иметь различное выражение, нельзя согласиться с высказыванием В.В. Витрянского о том, что форма договора купли-продажи недвижимого имущества помимо его предмета, относится к квалифицирующим признакам Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2003. С. 68.. Большинство договоров в гражданском праве совершаются как раз в письменной форме. Это обстоятельство свидетельствует, что форма, установленная для купли-продажи недвижимых вещей, не выступает специфическим признаком, отграничивающим его от других договоров.
Среди существенных условий договора купли-продажи жилых помещений законодатель выделяет права третьих лиц, сохраняющих в силу закона правомочие пользования данным имуществом после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Отсутствие в тексте соглашения этого существенного условия влечет к признанию договора незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК.
Действующее гражданское и жилищное законодательство среди ограниченных вещных прав закрепляют право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением. В силу закона это право «...подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 ГК (право следования и абсолютная защита)» Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения // Юрист. 2001. № 4. С. 10.. Императивной нормой ст. 292 ГК установлено, что отчуждение собственником жилища не влечет прекращения соответствующих прав у членов семьи. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. отмечено, что гражданка-участник общей долевой собственности после прекращения права общей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома, несмотря на раздельное ведение с ним хозяйства, так как была его матерью. На нее также распространялись нормы ст. 292 ГК, и, следовательно, она не могла быть выселена из дома Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 6-7.. Неслучайно поэтому п. 1 ст. 31 ЖК, определяя круг лиц, которые подпадают под статус членов семьи собственника жилого помещения, закон называет, в том числе совместное с собственником проживание.
Если такие лица зарегистрированы в помещении, но фактически не проживают, они автоматически не лишаются этого права Пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. 12-13.. В то же время в судебном порядке они могут быть признаны утратившими право на него Дело № 2-1406-98 // Архив Ростовского областного суда за 1998 г.. Длительность проживания, а также осуществление в жилом помещении ремонта не служат основанием для отнесения этих граждан к членам семьи собственника Определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 26 февраля 2001 г. // Архив Липецкого областного суда за 2001 г. Дело № 33-469/2001..
Если в процессе владения и пользования жилым помещением заключение договора найма либо безвозмездного пользования является правом собственника жилого помещения, то полагаем, что при его отчуждении с условием сохранения за членами семьи права пользования этим жильем, в качестве обязанности продавца необходимо закрепить заключение любого из названных договоров. Решение этого вопроса не должно быть возложено на приобретателя - он вправе обладать достоверной информацией о передаваемой ему недвижимости и о правах третьих лиц на нее. Тем самым не только покупатель будет защищен от непредвиденных претензий, но будут также соблюдены интересы членов семьи прежнего собственника, сохраняющих в силу закона право проживания в этом жилом помещении (ст. ст. 292, 558 ГК).
Специфичность права членов семьи прежнего собственника заключается в том, что оно в определенной мере «...подрывает устойчивость оборота недвижимости и создает у кредиторов неуверенность в возможности реализовать недвижимость...» Хрулева 3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 2001. № 8.. Данные права представляют собой ограничение права собственности. Довольно сложно установить их природу, то есть отнести к законным или договорным обременениям, так как закон допускает заключением между самим собственником и этими гражданами соглашения (п. 4 ст. 31 ЖК).
Вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда оставался в поле зрения юридической науки Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 2000. С. 88,151, 157.. Так, П.В. Крашенинников предлагал предусмотреть в ЖК положение, согласно которому совершение собственником сделки по отчуждению жилья, где проживают члены его семьи, лишь при наличии предварительно заключенного между ними договора найма на условиях, обычных для этой местности. Срок договора не должен быть менее трех лет; если же среди указанных лиц имеется несовершеннолетний - до достижения им совершеннолетия Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. 2000. С. 43.. Исходя из того, что право проживания названных третьих лиц в жилом помещении будет стеснять нового собственника - покупателя - в осуществлении им своих прав, более оптимальным представляется закрепление в ст. 292 ГК правила о необходимости заключения договора найма между отчуждателем и членами его семьи.
Заключение договора ссуды не отвечает интересам покупателя, поскольку ссуда - обязательство бессрочное и безвозмездное. При этом срок найма нужно установить не менее года, так как согласно п. 2 ст. 683 ГК на краткосрочный наем не распространяются многие правила гл. 35 ГК, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Если таким нанимателем является недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, то его право проживания в помещении необходимо защитить в большей степени. Это возможно путем неприменения правил ч. 2 ст. 684 ГК об отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
В этой связи целесообразно п. 2 ст. 292 ГК дополнить предложением следующего содержания: «Собственник не вправе совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему жилого Помещения до заключения им с членами семьи договора найма, предусмотренного п. 2 ст. 683 настоящего Кодекса. Если в качестве нанимателя выступает недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, правило ст. 684 настоящего Кодекса об отказе наймодателя от продления договора не применяется. Права членов семьи, возникшие из договора найма, обременяют данную недвижимость».
До введения в действие нового ЖК правоотношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи не были урегулированы на законодательном уровне, что вызывало большие трудности. Поэтому в каждом конкретном случае вопрос решался с учетом всех обстоятельств дела, в том числе и по аналогии с нормами ст. 292 ГК, когда таким гражданином выступал несовершеннолетний.
Так, одним из условий типового договора передачи квартиры в собственность граждан г. Москвы предусмотрено: «Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства» Приложение № 1 к постановлению правительства Москвы от 22 июня 1993 г. № 572 «О приватизации жилищного фонда в г. Москве» (с изм. от 16 ноября 1993 г. № 1056, 25 октября 1994 г. № 978, 16 апреля 1996 г. № 349) // Жилье. Нормативные акты и их применение: Законодательство. Судебная практика. Образцы документов. Рекомендации. С. 295..
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 2 февраля 2001 г. удовлетворен иск отдела образования администрации Октябрьского района г. Саратова в интересах несовершеннолетнего Д.Д. Перекрёстова к Д.О. Перекрёстову, Т.Ю. Перекрёстовой, В.Н. Максимовой, нотариусу г. Саратова О.Э. Гнатенко о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Материалами дела установлено, что Д.О. Перекрёстову в порядке наследования на праве собственности принадлежала кв. 5 в д. 46 по ул. Чернышевского, находящаяся в г. Саратове. Он проживал в ней со своей семьей - женой Т.Ю. Перекрёстовой и сыном Д.Д. Перекрёстовым, 1990 года рождения. В 1995 г. супруги расторгли брак, и жена с ребенком выехала из квартиры на другое место жительства, также расположенное в г. Саратове. По взаимной договоренности родителей сын остался зарегистрированным в квартире отца, где периодически проживал. В связи с финансовыми затруднениями Д.О. Перекрестов был вынужден продать квартиру. Весной 1998 г. он снял с регистрационного учета себя и сына, в июле этого же года продал квартиру В.Н. Максимовой, удостоверив договор купли-продажи у нотариуса. Согласия в отделе образования администрации Октябрьского района на совершение сделки он не получал. Такого согласия не потребовал и нотариус, поскольку ему была представлена справка жилищного органа о том, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Представитель нотариуса О.Э. Гнатенко в судебном заседании показал, что нотариус «...не знал и не мог знать» о правах Д.Д. Перекрёстова на спорную квартиру. Однако, как указано в материалах дела, при осмотре личного паспорта Д.О. Перекрёстова в графе «Дети» имелась отметка о несовершеннолетнем ребенке продавца.
Т.Ю. Перекрёстова пояснила, что обратилась в отдел образования после того, как узнала о заключенной сделке, нарушающей интересы сына. Поэтому просит признать ее недействительной. Д.О. Перекрестов признал исковые требования. Свидетель Л.П. Шилова подтвердила, что ответчик хотел отдать часть денег от реализации квартиры ребенку, так как последний имел на нее право.
Суд, исходя из положения ст. 20 ГК, согласно которому местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей, ст. 65 СК, в силу которой место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается их соглашением, ст. 292 ГК, а также требований Письма Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» Вестник образования. 1999, август. С. 53-55., признал сделку купли-продажи квартиры недействительной с применением правил о двухсторонней реституции Решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 2 февраля 2001 г. // Архив Октябрьского районного суда г. Саратова за 2001 г. Дело № 2-66/01..
Но статья 20 ГК соотносит место жительства несовершеннолетнего с местом жительства его законных представителей. Бывшие супруги Перекрёстовы проживали порознь. «В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Место жительства ребенка является местом жительства одного из родителей, но не обоих родителей одновременно» Пискунова М.Г. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения // Жилищное право. 2002. № 4. С. 46.. В этой связи возникает вопрос: сохранял бы несовершеннолетний право на отчуждаемую квартиру, если после развода родителей и на момент заключения сделки он был бы зарегистрирован по месту жительства матери?
Статья 292 ГК, которой также руководствовался суд, корреспондирует исключительно к правам членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, а не к правам бывших членов семьи. Помимо этого, указанное Письмо Минобразования РФ, во-первых, носит рекомендательный характер. И, во-вторых, рассматривает вопросы, связанные «...с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений...», являющихся «...собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения...». Иными словами, содержание Письма могло распространяться на несовершеннолетних-бывших членов семьи прежнего собственника лишь постольку, поскольку права граждан до наступления совершеннолетия вообще находятся под особой защитой государства. Следовательно, совершенная Д.О. Перекрёстовым сделка на тот момент прямо не нарушала закон ввиду пробела в нем по этому вопросу, но в определенной мере затрагивала права третьего лица.
Как известно, любое право порождает и обязанности. В соответствии с жилищным законодательством члены семьи прежнего собственника, бывшие члены семьи прежнего собственника, а также сам прежний собственник обязаны использовать жилье, в котором они проживают после заключения последним договора купли-продажи, по целевому назначению, вносить установленные платежи. Вопрос об оплате должен решаться по соглашению с покупателем либо в судебном порядке, в результате чего новый собственник обязан заключить договор найма жилого помещения. Так, истец С-к приобрел жилой дом у ответчика Б-ва. Последний, не желая выселяться из домовладения, предъявил встречный иск о понуждении нового собственника заключить договор найма. Суд пришел к выводу, что исковые требования о выселении ответчика незаконны, так как в п. 6 договора купли-продажи домовладения отражено, что ответчик вправе проживать в отчуждаемом помещении. В связи с этим иск о выселении Б-ва не подлежит удовлетворению, но ввиду того, что ответчик не относится к членам семьи нового собственника, для его проживания необходимо оформления договора найма жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда своим определением обязала стороны заключить договор Определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда // Архив Ростовского областного суда за 1998 г. Дело № 2-5609-98..
Норма ст. 558 ГК «Особенности продажи жилых помещений», помимо членов семьи прежнего собственника жилого помещения, адресована также иным гражданам, сохраняющим «...в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением...». К таковым будут относиться, в частности, отказополучатель, получатель ренты, права которых в известной степени стесняют, затрудняют права собственника. И.А. Емелькина, рассуждая лицах, которые в силу закона вправе проживать в жилом помещении пожизненно после его отчуждения собственником по договору купли-продажи, считала, что покупатель не может заключать с ними договор найма. Наем - обязательство срочное. Она предлагала урегулировать отношения нормами о сервитуте Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения. С. 14.. Новый Жилищный кодекс не обошел внимание указанных граждан. Им специально посвящено положение, в силу которого они вправе пользоваться принадлежащим собственнику жильем наравне с ним, если иное не предусмотрено соглашением (ст. ст. 33, 34 ЖК).
Согласно норме ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от управомоченного лица к приобретателю подлежит государственной регистрации. Следовательно, до момента применения акта регистрации имущество считается находящимся в собственности у продавца. Классическая теория заключения последующего договора купли-продажи недвижимости исходит из того, что продавец, оставаясь собственником переданного покупателю имущества, не теряет возможности его повторной реализации путем совершения сделки по отчуждению. Причем, последующая сделка не может признаваться ничтожной только потому, что продавец уже обязался продать этот объект конкретному лицу . По мнению В.М. Хвостова, «договоры, по которым стороны обязуются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках» Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 242.. Придерживаясь подобного суждения, К.И. Скловский, считает, что «...нет никаких оснований отказываться от классического подхода...» Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России. С. 28-29.. Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит следующие разъяснения. Покупатель до перехода к нему вещного права не может распоряжаться предметом сделки. Продавец, в свою очередь, также не вправе распоряжаться переданным по договору имуществом, поскольку оно «...служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Однако новый договор купли-продажи Высшим Арбитражным Судом РФ не называется недействительным. Продавец по нему лишь будет нести ответственность за неисполнение обязательства перед приобретателем Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 18..
В.В. Витрянский отмечает, что «...необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны... покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право...» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2003. С. 217..
Действительно, покупатель, не обладая вещным правом на жилое помещение, не способен распоряжаться предметом сделки. Этим правом он будет наделен после регистрации перехода к нему права собственности. До того момента любая гражданско-правовая сделка должна признаваться недействительной как заключенная несобственником, а законным владельцем.
Продавец лишен права отчуждать переданное им жилье в дальнейшем на том основании, что договор уже вступил в действие ввиду его государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Это служит для покупателя гарантом того, что продавец исполнит и другую свою обязанность - перенесет право собственности (п. 1 ст. 551 ГК). В связи с этим представляется излишне категоричным утверждение В.В. Витрянского о том, что за продавцом сохранилось право распоряжения. В рассматриваемом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу в отношении недвижимого имущества прямо сказано, что продавец «...не вправе им распоряжаться». Сдерживающим фактором для продавца, по мнению автора, служит не данное им обязательство, а факт чужого владения имуществом. Это обстоятельство и объясняет вывод В.В. Витрянского о том, что последующая сделка будет действительной. Другое дело, вправе ли Высший Арбитражный Суд РФ ограничивать собственника в осуществлении им вещного права?
В.В. Чубаров, ссылаясь на п. 2 ст. 1 ГК, замечает, что Кодекс предусмотрел ограничение гражданских прав, но исключительно на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Высший Арбитражный Суд РФ в этой ситуации выходит за пределы предоставленных ему законом полномочий и подменяет своим решением волю законодателя Чубаров В.В. Указ. соч. С. 165.. Считая позднее заключенный договор купли-продажи изначально действительным, он в то же время пишет, что по требованию продавца или покупателя он все же может быть признан недействительным в случае совершения одним из контрагентов сделки распорядительного характера, а в соответствующих случаях - по одному из исков, предусмотренных ст. ст. 301-304 ГК Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 139..
Более определенно высказывается B.C. Ем, указывая, что «...договор... пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение... и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения» Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 23. Следовательно, сделка должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом Там же. С. 255.
Полагаем, что данная позиция наиболее обоснованна. Реализация субъектами своих гражданских прав не может осуществляться без санкционированного со стороны государства пресечения злоупотребления этих прав. Поэтому совершенный продавцом последующий договор купли-продажи в силу п. 1 ст. 10 ГК необходимо рассматривать как злоупотребление правом с намерением причинить вред первоначальному приобретателю Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 68..
Именно в этом случае закрепленный в п. 3 ст. 10 ГК принцип разумности и добросовестности участников правоотношения будет считаться соблюденным. Отсюда и вытекает цель позитивного права: поэтапное исполнение продавцом ранее взятых на себя по договору обязанностей - передача вещи и последующее перенесение права собственности на нее. При неисполнении последней обязанности суд по требованию покупателя может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК).
Таким образом, обязанностью продавца при продаже жилых помещений является не только передача покупателю имущества, соответствующего условиям договора (в том числе касающихся обременении жилья), но и перехода права собственности на это помещение к покупателю.
3.2 Договор мены жилыми помещениями
Договор мены относится к одной из древнейших сделок. Но, несмотря на глубокие корни исторического развития, «...он нашел свое стабильное место в законодательстве в качестве самостоятельного договора значительно позже договора купли-продажи» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2003.
С. 240..
Действующее законодательство посвящает договору мены лишь незначительное количество норм, объясняя это тем, что к мене применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Из определения следует, что возмездный характер правоотношения обусловливается взаимной передачей каждым из контрагентов равноценных товаров. Это также нашло отражение в п. 1 ст. 568 ГК: «Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности». Закрепляя данный принцип договорного обязательства как общий, законодатель, тем не менее, допускает и другое стоимостное соотношение товаров: «В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором» (п. 2 ст. 568 ГК).
М.И. Бару, рассматривая особенности возмездных сделок в гражданском праве, провел четкую границу между возмездностью и равноценностью: «И возмездность, и эквивалентность предполагают количественную сравнимость обмениваемых благ, но в первом случае пропорции безразличны, во втором - равны» Бару М.И. Возмездность и безвозмездность в советском гражданском праве: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 1957. С. 6. Эти размышления позволяют сделать вывод о том, что в силу п. 1 ст. 568 ГК при обмене равноценного имущества их передача исчерпывает содержание правоотношения Еремичев И., Страунинг Э. Договор мены // Закон. 2001. № 6. С. 29.. Пункт 2 этой же статьи, регулируя обратное, свидетельствует о возможности его продолжения.
ГК не предъявляет специальных требований к субъектам сделки. По смыслу договора они должны обладать не только дееспособностью и правоспособностью, но и быть собственниками предмета сделки. По мнению В.В. Витрянского, лица, обладающие иными ограниченными вещными правами, включающими в себя правомочие по распоряжению имуществом, также могут участвовать в обязательстве Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2003. С. 261.. В принципе, это вполне допустимо. Однако в этом случае в результате сделки обладателем права собственности станет собственник переданного взамен имущества.
Предметом договора мены жилых помещений с обеих сторон выступает индивидуально-определенное недвижимое имущество. Это обстоятельство в значительной мере отличает указанное правоотношение от соответствующего вида купли-продажи, в котором обязательство возникает по поводу передачи индивидуально-определенной вещи с одной стороны в обмен на денежный эквивалент с другой. Поскольку доля в праве на жилое помещение также имеет индивидуализацию в виде арифметической дроби, то обмен такого рода имуществом не противоречит сущности договора. Подобная ситуация требует некоторого уточнения. Предметом сделки здесь выступает не часть недвижимости, как полагает. А.В. Борисенко, говоря о предмете сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение Борисенко А.В. Указ. соч. С. 8-9, 12-13., а имущественное право. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 3 Информационного письма от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» пояснил, что «имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию Кодекс». Норма ст. 454 ГК применяется к «...продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав». Она «...не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права». Договор мены, следовательно, также будет регулироваться данной нормой лишь тогда, когда в результате сделки происходит «...переход права собственности» Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 1. С. 73.. Иными словами, когда предметом сделки выступают не обязательственные, а вещные права.
Принцип равноценности товаров достигается путем установления соотношения их рыночной стоимости на один момент Романец Ю.В. Некоторые вопросы применения законодательства о договоре мены в судебно-арбитражной практике // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 12. С. 82.. Мерой измерения служат деньги. В то же время фактически не одинаковые в денежном эквиваленте обмениваемые жилые помещения соглашением сторон могут быть признаны равнозначными в силу иных критериев. Например, меняется трехкомнатная квартира, расположенная на окраине города, меньшей стоимости на двухкомнатную в центре города большей стоимостью. Признание встречных благ эквивалентными здесь достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств вещи с учетом конкретных обстоятельств дела. На это указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»: «Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу» Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 1. С. 76-77.. Поэтому если стороны в договоре прямо не оговорили неравноценность товаров, и из его содержания не следует, что их воля была направлена на обмен неравноценными товарами, встречные предоставления считаются равноценными.
По справедливому замечанию В.А. Лапача, при мене недвижимостей происходит «...непосредственное приравнивание друг к другу предметно-вещественных характеристик объектов (потребительных стоимостей), но не меновых стоимостей как экономических качеств товаров с отражением их в цене...» Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 504..
Таким образом, следует признать, что понятие «равноценность» является относительным.
В цивилистике до настоящего времени отсутствует единое представление о том, относится ли неэквивалентная сделка мены к смешанным договорам. Так, A.M. Эрделевский подчеркивает: «...нетипичный (неравноценный) договор мены представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В принципе, его можно квалифицировать не только как договор мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены. В пункте 2 статьи 568 ГК законодатель... делает выбор в пользу договора мены» Эрделевский А. Древнейшая из сделок // Закон. 2001. № 6. С. 37.
Авторы противоположной точки зрения придерживаются иного мнения: неравноценный обмен товаров нельзя рассматривать как смешанный договор Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е,А. Суханов. С. 338. Поддерживая данную позицию, можно отметить следующее. Несмотря на то, что на мену распространяется действие норм гл. 30 ГК она выступает в качестве отдельного вида гражданского правоотношения. Это означает, что как правовое явление, мена представляет собой куплю-продажу с той лишь разницей, что последняя направлена на передачу товара одной стороной, а мена основана на признаке взаимной передачи товаров Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. 2002. № 10. С. 121.. Неслучайно поэтому каждая из сторон в рассматриваемой сделке именуется продавцом и покупателем в одном лице (п. 2 ст. 567 ГК). В этой связи считаем, что в п. 3 ст. 421 ГК, который предусматривает правило о смешанном договоре, законодатель имеет в виду заключение договора, в состав которого входят не просто элементы различных видов гражданско-правовых договоров, а такие признаки, которые выходят за рамки поименованного договора. В противном случае утрачивается смысл применения к отношениям сторон по смешанному договору в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых содержатся в смешанном.
Кроме того, если исходить из предположения, что обмен неравноценными жилыми помещениями - смешанный договор, то тогда следует признать, что сумма доплаты в совокупности с самой недвижимостью, стоимость которой ниже обмениваемой, есть ни что иное, как один из предметов сделки. Но такой вывод противоречит сущности мены, где предметом выступает только один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Ю.В. Романец приводит другой вариант неравноценной мены. Например, после исполнения сторонами обязанности по передаче товаров сторона, которой передан некачественный или некомплектный товар, вправе применить к таким отношениям правила о денежных расчетах на основании ст. ст. 475, 480 ГК РФ Романец Ю.В. Некоторые вопросы применения законодательства о договоре мены в судебно-арбитражной практике. С. 84.. Действительно, сторона, в чью собственность передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать устранение недостатков различными способами, кроме замены товара на подобный доброкачественный.
Вышеуказанное подтверждает, что цена жилых помещений в договоре мены, как и в купле-продаже недвижимости (ст. 555 ГК), относится к существенным условиям. Причем указание цены каждого объекта обязательно, независимо от их эквивалентности либо неравноценности. Специфика данного вида правоотношения как раз и заключается в том, что встречное предоставление опосредуется передачей индивидуальных товаров, также имеющих стоимостную оценку. Как отмечается в комментарии п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в возмездном договоре, исходя из его характера, цена является существенным условием Яковлев В.Ф. Комментарии к постановлению № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 118.. Следовательно, договоры, не содержащие указание о цене, должны признаваться незаключенными. Поскольку в норме ст. 555 ГК законодатель предусматривает такие последствия, то и к договору мены недвижимости «...не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК)» Гришаев С. Недвижимость как объект договора мены // Закон. 2001. № 6. С. 32..
В этой связи вызывает возражение утверждение И.В. Елисеева о том, что «указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора, стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении)» Гражданское право. Том 2. Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 109.. Такая позиция входит в противоречие с положением ст. 568 ГК, регулирующим обмен неравноценными товарами.
Договором может быть предусмотрено, что передача товара одной стороной предшествует взаимному предоставлению имущества другой стороной (ст. 569 ГК). В последнем случае правоотношение складывается как длящееся, и обязательство считается исполненным в полном объеме в момент передачи жилого помещения последнему контрагенту по сделке.
Ю.В. Романец, анализируя временный разрыв между встречной передачей равноценного имущества,- утверждает, что «...если договором мены предусматривается предоставление одной из сторон отсрочки передачи товара, в правоотношение мены вплетается обязательство коммерческого кредитования. Поскольку в основе формирования договоров мены и коммерческого кредита лежат различные, непересекающиеся классификационные признаки, нормы о коммерческом кредите могут применяться к обязательству мены» Романец Ю.В. Некоторые вопросы применения законодательства о договоре мены в судебно-арбитражной практике. С. 84.. При этом автор основывает свою позицию на нормах ст. 823 ГК, регулирующих коммерческий кредит. Но такой вид кредита предусмотрен лишь теми договорами, предметом которых выступают либо денежные суммы, либо вещи, определяемые родовыми признаками. Ввиду того, что недвижимость является индивидуально-определенной вещью, нормы коммерческого кредита на мену недвижимыми вещами, в том числе жилыми помещениями, не могут распространяться.
Исполнение договора мены обеими сторонами предполагает одновременный переход права собственности на переданное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 570 ГК).
Закон устанавливает специальное правило в отношении недвижимости, согласно которому переход права собственности на такое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу отметил, что «...для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной» Пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены». С. 80.. Это положение применимо и к отношениям участников сделки в случае, если обмениваемая недвижимость находится на территории различных регистрационных округов. Переход права на каждый объект в отдельности регистрируется соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию, на территории которого расположена данная недвижимость Российская газета. 2005. № 7, январь..
Подобные документы
Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 08.10.2003Изучение сущности жилищного фонда - совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности. Правовое регулирование отношений возникающих в сфере частного, государственного, муниципального жилищного фонда.
контрольная работа [28,4 K], добавлен 10.01.2011Обмен жилых помещений. Предметы и условия обмена жилых помещений. Порядок обмена жилых помещений. Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями. Принудительный обмен жилых помещений. Признание обмена жилых помещений недействительным.
реферат [17,3 K], добавлен 13.12.2008Теоретические положения приватизаций жилья. Методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства. Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 01.08.2012Юридическая природа и сущность приватизации жилых помещений и ее принципов. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений.
дипломная работа [83,2 K], добавлен 13.06.2010Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение. Государственная регистрация сделок и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [66,8 K], добавлен 28.03.2003Анализ правовой природы приватизации жилых помещений на основе действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Понятие и особенности режима жилищных отношений граждан. Основы приватизации государственного и муниципального имущества.
реферат [42,8 K], добавлен 30.01.2013Специализированный жилищный фонд и его виды. Общие условия и порядок предоставления специализированных жилых помещений, учет граждан, нуждающихся в их предоставлении. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
реферат [33,2 K], добавлен 04.05.2009Понятие жилых помещений. Право собственности и иные вещные права на жилую недвижимость. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений. Потеря пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Регламентация жилищных правоотношений.
дипломная работа [152,3 K], добавлен 23.09.2014Развитие наследственного права в России. История становления наследственных правоотношений. Время, место открытия наследства. Анализ законодательства, связанного с наследованием жилых помещений. Нотариальные действия при оформлении сделок с недвижимостью.
дипломная работа [131,2 K], добавлен 10.09.2012
