Таким образом, правовое положение плательщика ренты в обязательстве нельзя назвать достаточно защищенным. Подобный дифференцированный подход законодателя к правам и обязанностям сторон представляется необоснованным, поскольку это влечет нарушение принципа равенства участников договора, который отражен в п. 1 ст. 1 ГК.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что формулировка ч. 2 ст. 604 ГК, которая закрепляет обязанность плательщика ренты не допускать снижения стоимости переданного имущества при его использовании, не совсем удачна. На стоимость жилья могут оказывать влияние различные объективные и субъективные факторы. К последним, например, необходимо отнести платежеспособность должника Гришаев СП. Гражданское право: Учебник / Под ред. СП. Гришаева. М., 1999. С. 238. Кроме того, стоимость жилья может уменьшаться также за счет его ненадлежащей сохранности. Получатель ренты, имеющий в силу договора право пожизненного проживания в переданном жилом помещении, является на основании п. 1 ст. 587 ГК залогодержателем, в пользовании которого находится заложенное имущество. Следовательно, в соответствии с подп. 2, 3 п. 1 ст. 343 ГК он в равной мере, как и залогодатель, несет обязанность по сохранности предмета залога. Бремя по содержанию и ремонту заложенного имущества возлагается на залогодателя диспозитивной нормой: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки» (п. 1 ст. 30 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»² (далее - Закон об ипотеке).

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что законодатель в рентных отношениях не учел естественный фактор - нормальный износ заложенной недвижимости.' Кроме того, если основываться на принципе свободы договора, то стороны вправе предусмотреть обязанность получателя ренты по сохранности предмета залога. Ввиду этого, а также в целях приведения норм § 4 гл. 33 ГК в соответствие с Законом об ипотеке предлагаем изложить ч. 2 ст. 604 ГК в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено договором, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости с учетом нормального износа».

Представляется, что пожизненное содержание является двусторонним договором. Однако, исходя из его конструкции, такой вывод однозначно сделать нельзя, поскольку в силу указаний закона (п. 1 ст. 583, п. 1 ст. 601 ГК) единственная обязанность получателя ренты - передача жилого помещения в собственность плательщика. Круг других обязанностей ГК не определен, они лишь опосредовано очерчены правилами о купле-продаже и дарении. Жилищное законодательство, дополняя по этому вопросу нормы ГК, прямо закрепляют обязанности получателя ренты, если им выступает дееспособный гражданин, проживающий в переданном плательщику ренты помещении. Он несет солидарную с собственником жилья ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования предметом сделки, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. ст. 33, 34 ЖК).

Неординарность ситуации повлекло за собой различное доктринальное толкование содержания договора. Некоторые авторы находят пожизненное содержание односторонним обязательством .

Другие считают его двусторонним договором Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9. С. 17. Действительно, с одной стороны, гл. 33 ГК не называет передачу имущества обязанностью кредитора, так как закон связывает эти действия с моментом заключения сделки Мамаев А. Указ. соч. С. 17.. Возможно, что изложенное именно в таком варианте определение ренты и сформировало взгляд на признание его односторонним договором.

С другой стороны, отсылка ст. 585 ГК к правилам о купле-продаже и дарении означает, во-первых, применение к пожизненному содержанию последствий передачи жилого помещения ненадлежащего качества (ст. ст. 557, 580 ГК) и, во-вторых, обязанность должника передать помещение, не обремененное правами третьих лиц (п. 1 ст. 558 ГК). Отсюда следует, что получателя ренты наряду с плательщиком надлежит рассматривать также и как носителя обязанностей. В связи с этим независимо от характера правовой связи, положенной в основу возникновения пожизненного содержания, к обязательству применимо правило, сформулированное М.И. Бару: «Купля-продажа и дарение - это договоры о переходе права собственности на имущество, и поэтому ответственность отчуждателя перед приобретателем должна быть одинаковой как за действительность права на вещь, так и за качество отчуждаемой вещи. Момент возмездности и безвозмездности не должны влиять ни на то, ни на другое» Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 7. С. 20.. Этот вывод подтверждает двусторонний характер договора пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с вышеизложенным, а также исходя из того, что в ст. 584 ГК недостаточно четко определен момент заключения договора, указанную норму целесообразно изложить в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество».

Таким образом, устанавливая реальную модель пожизненного содержания с иждивением, законодатель тем самым подчеркивает, что у должника отпадает в последующем необходимость требования передачи ему имущества и перевода на себя вещного права, поскольку в результате заключения сделки одновременно возникает не только обязательственно-правовая, но и вещно-правовая связь.

Заключение

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на эту квартиру. Кроме того, продолжают развиваться иные правоотношения, в результате которых граждане и юридические лица также становятся собственниками жилых помещений. К ним, в частности, можно причислить:

1) договор участия в долевом строительстве жилого дома;

2) обеспечение собственника жилым помещением при изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

приобретение жилого помещения по результатам торгов, аукциона;

уступка права требования (цессия);

приобретение жилого помещения по жилищным сертификатам;

6) приобретение жилого помещения за счет средств государственной поддержки различных отраслей промышленности;

7) перевод нежилого помещения в статус жилого.

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Существующие пробелы, неурегулированность норм в гражданском законодательстве, которые касаются сделок по отчуждению жилья, не всегда позволяют разрешить спорные вопросы.

Принятие ЖК РФ повлекло за собой восполнение некоторых пробелов, например, закреплено правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения. В этой связи отдельные гражданско-правовые нормы ГК РФ требуют соответствующего внесения изменений и дополнений. Это, в свою очередь, поможет субъектам при осуществлении ими сделок по отчуждению жилья и позитивно отразится на правоприменительной практике.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения тех норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно, в том числе, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран. Вопросам, связанным с особенностями совершения отдельных видов сделок по приобретению в собственность жилых помещений, в последнее время посвящен ряд самостоятельных монографических, диссертационных работ, а также множество научных статей.

Однако системному исследованию проблем отчуждения жилых помещений путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением не уделялось должного внимания. Это тем более представляется актуальным, поскольку нормы гражданского законодательства должны взаимодействовать с нормами нового Жилищного кодекса. В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

1. Дополнительным признаком жилого помещения как предмета сделки по отчуждению, в отличие от понятия жилого помещения, сформулированного в ст. 15 ЖК РФ, является его предназначенность для постоянного проживания. Это исключает ряд жилых помещений из предмета сделок по отчуждению (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).

2. Необходимо разграничивать понятия «государственная регистрация» и «нотариальное удостоверение сделки» в связи с различием их функций. Нотариальное удостоверение - это необходимое требование к сделке, так как оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. С актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).

Качественная характеристика жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, должна содержать размер не только общей и жилой, но и полезной площади. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки.

Пункт 5 ст. 448 ГК РФ, регулирующей организацию и проведение торгов, дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результате торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия данного договора».

5. В целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав приобретателя по договору отчуждения жилого помещения целесообразно установить в п. 4 ст. 31 ЖК РФ срок, равный одному месяцу, для предъявления требования к собственнику бывшими членами его семьи о заключении соглашения на дальнейшее проживание в этом помещении.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс РСФСР. М., 1993.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Российская газета. 2005. № 1, январь.

7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16

8. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594.

9. Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.

10. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

11. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 14.

13. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Собрание законодательства РФ, 1997. № 42. Ст. 4787.

14. Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 32. Ст. 1243; СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553 (утратили силу).

15. Приказ Минстроя РФ от 02.12.1996 № 17-152 «Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного Фонда» // СПС «ГАРАНТ-СтройМаксимум».

16. Приказ Минстроя РФ от 30.10.1995 № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений» Утв. приказом Минстроя России от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» // Закон. 1996. № 10. С. 75-84.

17. Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89, утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. (далее - СНиП 2.08.01-89). Издание официальное. - М., 1995.

18. Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 (ред. от 12.10.2000) «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства» // СПС Консультант Плюс.

19. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) Утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 31 декабря 1968 г. № 455 // Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве, т. I. М., 1972. С. 559.

20. Постановление Правительства Москвы от 24.02.1998 № 142 (ред. от 14.05.2002) «О расчетах за жилищные услуги и отопление» (вместе с «Порядком расчета размера снижения населению платы за жилищные (оплату жилья или техническое обслуживание) и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и качества их обеспечения») // Библиотечка «Российской газеты». Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. Вып. № 11. 2003. - С. 142.

21. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2131, № 22. Ст. 2568.

22. Постановление Совмина РСФСР от 11.08.1988 № 328 (ред. от 23.07.1993) «Об утверждении Примерного положения об общежитиях» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993. №31. Ст. 2860.

23. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 (ред. от 30.07.2004) «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»(вместе с «Положением о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг») // СЗ РФ. 1999. № 33. Ст. 4116; 2002. № 27. Ст. 2701; СЗ РФ. 2003. № 4. Ст. 334, № 27. Ст. 2800 (утратило силу).

24. Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и перевода нежилых домов и нежилых помещений в жилые в Саратовской области, утв. постановлением Саратовской областной Думы от 30 января 2001 г. № 50-2315 // СЗО Саратовской области. 2001. № 2. Стр. 112.

25. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ, 1998. № 8. Ст. 963.

Учебно-методическая литература

26. Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 24.

27. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М., 1988. С. 155.

28. Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Бронер Ю.Д. Статистика жилищного и коммунального хозяйства: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Статистика». - М., 1979. С. 87.

29. Гражданское право. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 92.

30. Гражданского право: В 2-х т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: ИНФРА-М, 2000. С. 478.

31. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 117.

32. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: Юрист, 1995. - С. 54.

33. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. - Л., 1961. С. 15.

34. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1) (по изд. 1902 г.). - М.: ИНФРА-М, 1997. С. 143.

35. Нагаев P.T. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001. - С. 349.

36. Памятники русского права. Вып. 8. Законодательные акты Петра I. Первая четверть XVIII в. / Под ред. К.А. Софроненко. - М., 1961. С. 246-251.

37. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 199-200.

38. Чигир В.Ф., Боровцов В.А. Конституционное право на жилище. - Мн., 1985. С. 32.

39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: ИНФРА-М, 1995. С. 96.

40. Юридический энциклопедический словарь / Под ред. В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 2001. С. 124.

Периодическая литература

41. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения // Государство и право, 2000. - № 6. - С. 94.

42. Апряткина Г. Особенности совершения сделок с недвижимостью // эж-ЮРИСТ. 2001. № 23, июнь.

43. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. - № 1. - С. 87.

44. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. №3. С. 18.

45. Дорофеева Ю.А. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: законодательство Англии, Германии, Чехии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» 28-29 октября 2002 г. Самара, 2002. С. 61-62.

46. Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2003. № 1. С. 26-27.

47. Семенов М. Письменная форма сделок в российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003. - №2. - С. 67.

48. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 1996. № 8. С. 41.

49. Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право, 2002. - № 3. - С. 49.

50. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право, 2001. - № 1. - С. 33.

51. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 1998. - № 3. - С. 110.

52. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. - М., 1990. - С. 32-33.

53. Пчелинцева Л.М. Правовое регулирование оплаты жилых помещений и коммунальных услуг в Российской Федерации // Жилищное право, 2001. - № 2. - С. 73.

54. Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. № 2. С. 10.

55. Сметанин А. Договор: законная свобода//эж-ЮРИСТ. 2001. № 10, март.

56. Танага А.Н. Свобода выбора вида заключаемого договора // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. №7. С. 108.

57. Тоцкий Н. Когда работает нотариус - суды отдыхают // Закон. 1999. № 3. С. 23.

58. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1997. - № 11. - С. 21.

Комментарии законодательства

59. Невинная И. Комментарий к Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Российская газета, 1997. № 107, июнь.

60. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под общ. ред. П.Н. Свиридова. - М.: ИНФРА-М, 2004. С. 153.

Материалы судебной практики

61. Дело № 31744 // Отдел ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области (далее - Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области) за 1999 г.

62. Дело № 64972 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2000 г.

63. Дело № 2-413/02 // Архив Волжского районного суда г. Саратова за 2002 г.

64. Дело № 53477 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г.

65. Дело № 3-116/96 // Архив Санкт-Петербургского городского суда за 1996 г.

66. Дело № 48139 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г.

67. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2-4; 1994. № 3. С. 7-Ю; 1997. № 1. С. 9-18.

68. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/89.

69. Пункт I приложения к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 81.

70. Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. № 2. - С. 55.

71. Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 18.

72. Пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 82

73. Определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 26 февраля 2001 г. // Архив Липецкого областного суда за 2001 г. Дело № 33-469/2001.

74. Определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда // Архив Ростовского областного суда за 1998 г. Дело № 2-5609-98.

Приложение 1

Образец договора купли-продажи жилого помещения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Посёлок Токсово Всеволожского района Ленинградской области. Девятнадцатое сентября две тысячи десятого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации: СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044), заключаем настоящий договор о нижеследующем:

1. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ продаёт, а КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА покупает квартиру, находящуюся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Тихая, дом № 12 (двенадцать), квартира № 19 (девятнадцать).

Квартира общей площадью 67,6 (шестьдесят семь целых шесть десятых) кв.м, в том числе жилой площадью 48,6 (сорок восемь целых шесть десятых) кв.м, расположена на пятом этаже пятиэтажного крупнопанельного дома, 1975 года постройки, и состоит из трёх комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей, кладовой и балкона. Площадь квартиры с учётом балкона - 68,2 (шестьдесят восемь целых две десятых) кв.м. Условный номер квартиры 47-38-1/2000-166.

2. Вышеуказанная квартира принадлежит СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12 января 2000 года (бланк 78АЕ № 620497), выданного нотариусом Санкт-Петербурга Ярковой С.П., по реестру № Н-36. Право собственности на квартиру зарегистрировано Токсовским территориальным отделением Ленинградской областной регистрационной палаты, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 января 2000 года № 47-01/38-1/2000-166-1 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27 января 2000 года серии ЛО 005 № 043695.

Согласно выписке из инвентарного дела № п.129 от 15 сентября 2010 года, выданной Токсовским бюро технической инвентаризации - филиалом ГУП "Леноблинвентаризация", инвентаризационная стоимость квартиры составляет 155790 (сто пятьдесят пять тысяч семьсот девяносто) рублей.*

3. Стороны оценивают указанную квартиру в 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора. По соглашению сторон квартира продаётся за 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

4. До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В отчуждаемой квартире никто проживающим не зарегистрирован. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.

5. Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

6. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами в день подписания настоящего договора.

7. Стороны обязуются в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора подать в Токсовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - орган регистрации) заявления о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.

8. Договор считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации права.

9. Настоящий договор составлен в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации договора и права собственности покупателю КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ, а третий - продавцу СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.

ПОДПИСИ:

Приложение 2

Образец договора мены жилыми помещениями

_____________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. ________________________________________, паспорт: серия

_____ Nо. _________, выданный ________________________________

__________________, гр. _____________________________________,

паспорт: серия _____ Nо. __________, выданный __________________

___________________________, действующая(ий) за себя и свою(его)

несовершеннолетнюю(его) дочь(сына) гр. _______________________

(ф.и.о., дата рождения)

_________________, (разрешение органов опеки и попечительства

Управления Муниципального округа ____________________________,

выданного "__"_________ 20___ г. за Nо. _________), проживающие по

адресу: ______________________________________________________

и гр. __________________________________________, паспорт: серия

_____ Nо. __________, выданный ________________________________

____________________________, проживающие по адресу: _________

__________________________________________ заключили настоящий

договор мены квартирами:

1. Гр. ________________________, гр. _________________________ и

гр. ___________________ передают гр. ___________________________

квартиру, принадлежащую им по праву совместной собственности на

основании договора передачи от "__"_______ 20___ г. Nо. ___________,

выданного __________________________________________________,

зарегистрированного в ________________________________________

"__"__________20___ г. за Nо. _________, свидетельства о собственности на жилище Nо. ______________ от "___"____________ г., находящуюся по адресу: ___________________________________________, состоящую из ______ комнат(ы) общеполезной площадью ___________ кв.м. жилой площадью ____________ кв.м., имеющую балансовую стоимость __________________________________________________________________

(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. ___________ г. __________________ от "__"_____________ 20___ г.

2. Гр. _____________________ передает в совместную собственность гр. _________________, гр. ________________ и гр. ___________________ квартиру, принадлежащую ей по праву собственности на основании договора передачи от "__"____________ 20___ г. Nо. ________________, выданного _______________________________________ г. _______________, зарегистрированного в _____________________________________________ "__"_________ 20___ г. Nо. ____________, свидетельства о собственности Nо. ______________ от "__"___________ 20___ г., находящуюся по адресу:

_________________________________________________________________, состоящую из ________ комнат(ы) общеполезной площадью _________ кв.м. жилой площадью ________ кв.м. имеющую балансовую стоимость ________

_____________________________________________________________

(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. _________

от "___"_________ 20___ г.

3. В результате настоящего договора мены в совместную собственность гр. __________________, гр. _________________________ и гр. ______________________ переходит квартира, находящаяся по адресу:

_________________________________________________________________,

а в собственность гр. _______________ переходит квартира, находящаяся

по адресу: _________________________________________________________.

4. Пользование квартирами производится участниками договора применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 года за Nо. 415 и ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР.

5. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

6. Стороны обязуются выписаться с занимаемой ими площади и освободить ее в течение ______ дней со дня подписания настоящего договора.

7. До настоящего времени указанные квартиры никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят.

8. Расходы по заключению договора оплачиваются сторонами в равных долях.

5. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах, один из которых хранится в делах ______________________ нотариальной конторы, а остальные выдаются участникам договора.

Подписи сторон:

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

"__"____________ 20___ г. настоящий договор удостоверен мной,

______________________ нотариусом г. _________________________

____________________________________________________________.

(наименование нотариальной конторы, Nо., дата выдачи лицензии)

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемых квартир проверена. Полномочия представителя несовершеннолетней(его) проверены. Текст договора о мене прочитан вслух.

Настоящий договор подлежит регистрации в _____________________

(наименование

_________________________________________________________.

государственного органа)

Зарегистрировано в реестре за Nо. _____________

Взыскано по тарифу: ___________________________

м.п. Нотариус: ___________________ (подпись)

Приложение 3

Образец договора дарения жилого помещения

ДОГОВОР

дарения жилого дома

г.________________ _______________ (дата прописью) Гр. ____________________________ (Ф.И.О.), прожив. _____________________ (полный адрес по месту жительства) и гр. _____________________________ (Ф.И.О.), прожив. ____________________ (полный адрес по месту жительства) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Я, гр.__________________________________________________________ подарил гр. ______________________________________ ______________________ принадлежащий мне жилой дом, состоящий из ______________________________ комнат и подсобных помещений ____________________________ общей площадью _________________ кв. метров, в том числе жилой ______________ кв. метров. 2. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.) 3. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается. 4. Дом и прилегающие строения, а также земельный участок принадлежат мне на основании ______________________________________ __________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ (как один из возможных вариантов: свидетельства о наследовании, выданного "___"_______19__г. нотариальной конторой N______ гор. ______; плана дома и прилегающей территории, выданным Бюро технической инвентаризации гор._______ области, края). 5. Я, _________________________________ (Ф.И.О.) в дар от _________ указанный дом с прилегающим земельным участком и строениями на нем принимаю. 6. Все домовладение оценивается сторонами в ______________________________________________ тысяч рублей ___________________________________________________________ (сумма прописью). 7. Все расходы, связанные с оформлением настоящего договора, принимает на себя __________________________________________ ____________ (Ф.И.О.). 8. Содержание ст.ст.106 и 107 ГК РСФСР сторонам разъяснено. 9. Экземпляр настоящего договора хранится в делах _________________ государственной нотариальной конторы г. ________________, а ____________ экземпляра вручены сторонам. Подписи сторон: (подпись) (подпись) Заверительная подпись нотариуса, печать.

Приложение 4

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

ДОГОВОР Nо. ____

пожизненного содержания с иждивением

(с предоставлением иного жилого помещения

для проживания взамен передаваемого)

г. ________________ "___"___________ 20__ г.

______________________________________, именуем__ в дальнейшем

(ф.и.о. гражданина-получателя ренты)

"Получатель ренты", с одной стороны, и _________________________,

(ф.и.о. гражданина, наименование организации)

именуем___ в дальнейшем "Плательщик ренты", в лице ______________________________________________________________, действующего на основании

_______________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, расположенную по адресу ________________________________, именуемую в дальнейшем "Передаваемое помещение", а Плательщик ренты в обмен на полученное помещение предоставляет Получателю ренты квартиру (комнату) для проживания и обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты.

Под содержанием с иждивением в настоящем договоре понимается обеспечение потребностей Получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

1.2. Характеристики передаваемого помещения указаны в прилагаемой справке БТИ.

1.3. Стоимость всего объема содержания с иждивением составляет ________________________________________________.

1.4. Стоимость объема содержания в месяц составляет ____________.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Плательщик ренты:

а) предоставляет Получателю для проживания квартиру (комнату) по адресу: ___________________________________________________________, отвечающую следующим требованиям: __________________________

______________________________________________________________;

б) вместе с квартирой (комнатой) предоставляет в пользование следующее имущество: ________________________________________

__________________________________________________________.

Квартира (комната) передается Получателю ренты не позднее ______.

2.2. На период действия договора Плательщик ренты обязан:

а) обеспечить ежедневное четырехразовое питание по разумной цене и на сумму не менее (эквивалентной) ___________ в день;

б) обеспечивать Получателю ренты медицинский уход: обеспечение лекарствами, вызов врачей на дом, организация лечения в стационаре - по разумной цене и на сумму, эквивалентную ___________ в месяц или ____________ в год. Необходимый минимум лекарств, предоставляемых ежемесячно, предусмотрен в приложении;

в) обеспечивать:

- уборку комнаты (квартиры), где проживает Получатель, (и мест общего пользования) - 1 раз в день;

- текущий ремонт комнаты (квартиры) с предоставлением на это время другого аналогичного помещения для проживания - по мере

необходимости, но не реже ____ раз в _______;

- ремонт или замена имущества, предоставляемого в пользование вместе с квартирой (комнатой), по мере необходимости;

г) обеспечивать Получателя ренты необходимой по сезону одеждой и обувью, постельным бельем, туалетными принадлежностями и обеспечивать их ремонт и замену - по разумной цене и на сумму, эквивалентную ___________ в месяц или _________ в год;

д) по желанию Получателя ренты обеспечивать личный уход за ним и осуществлять необходимый минимум бытовых услуг:

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

е) по поручению Получателя ренты получать для него пенсию, иные причитающиеся ему платежи, а также выполнять за счет Получателя мелкие

бытовые услуги, не предусмотренные в предыдущем пункте:

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

- ___________________________________________________________;

и т. д.

Оплата услуг работника, выполняющего поручения, относится на счет Плательщика;

е) обеспечить связь с Плательщиком ренты в любое время (по тел. ___________, иным способом). Кроме того, Плательщик ренты или иное лицо по его поручению обязаны ежедневно в ____ ч. или иное удобное для Получателя ренты время связываться с Получателем лично или по телефону или навещать его в период нахождения в стационаре;

ж) оплатить необходимые ритуальные услуги: ____________________

_____________________________________________________________;

з) _________________________________________________________.

2.3. Лица, непосредственно осуществляющие действия, предусмотренные п. 2.2 настоящего договора, назначаются Плательщиком ренты только с предварительного согласия Получателя ренты. Плательщик ренты (если это гражданин) может также осуществлять указанные действия лично.

2.4. Плательщик ренты обязан оказывать предоставляемые услуги на началах разумной экономии. Сэкономленные суммы могут использоваться в течение последующих периодов. Получатель ренты может давать поручения на выполнение дополнительных услуг в пределах сэкономленных сумм.

2.5. Плательщик ренты обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт передаваемого помещения и принимать иные меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование передаваемого помещения не приводило к снижению его стоимости.

2.6. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять помещение только с предварительного письменного согласия Получателя ренты, заверенного нотариально.

2.7. После передачи помещения Плательщиком ренты в собственность третьего лица в порядке, указанном в п. 2.5, права и обязанности Плательщика ренты переходят к приобретателю помещения, если с письменного согласия Получателя ренты и в соответствии с договором отчуждения передаваемого помещения права и обязанности не остаются у

Плательщика ренты.

Плательщик ренты и приобретатель помещения несут солидарную ответственность по требованиям Получателя ренты, возникшим в связи с нарушением данного договора.

2.8. Получатель ренты передает помещение не позднее _____ после предоставления ему указанной квартиры (комнаты).

2.9. Получатель ренты обязан предупредить Плательщика ренты о скрытых недостатках передаваемого помещения.

2.10. Получатель ренты в обеспечение обязательств Плательщика ренты получает право залога на передаваемое помещение.

3. Регистрация и нотариальное заверение

3.1. Все расходы по государственной регистрации и нотариальному удостоверению данного договора и сделок, предусмотренных данным договором, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое по данному договору, и регистрации Получателя ренты по новому месту жительства относятся на счет или возмещаются Плательщиком ренты.

4. Риск случайной гибели имущества

4.1. Риск случайной гибели передаваемого Получателем ренты помещения лежит на Плательщике ренты.

4.2. Риск случайной гибели предоставляемой Плательщиком ренты квартиры (комнаты) лежит на Плательщике ренты. В этом случае

Плательщик ренты обязан предоставить аналогичное жилое помещение в течение _____________ и на период поиска такого помещения обеспечить временное проживание в помещении, отвечающем всем санитарно-бытовым условиям, предусмотренным законодательством.

5. Контроль за выполнением условий договора

5.1. Получатель ренты вправе знакомиться с документами, в которых указана стоимость имущества и услуг, предоставляемых во исполнение

данного договора.

5.2. Плательщик ренты обязан по требованию Получателя ренты предоставлять ему возможность ознакомиться с документами, указанными в п. 5.1.

6. Ответственность сторон

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6.2. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Плательщика ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением, вследствие недостатков последнего, о которых Плательщику не было известно, подлежит возмещению Получателем ренты в соответствии с действующим законодательством, в том числе после прекращения обязательств сторон по договору, если Плательщиком будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи помещения Плательщику ренты, не относятся к числу явных и Получатель ренты, хотя и знал о них, не предупредил о них Плательщика.

6.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. Срок действия договора

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение жизни Получателя ренты.

7.2. В случае ликвидации Плательщика ренты (если это юридическое лицо) Получатель ренты с учетом п. 2.10 настоящего договора вправе потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты выкупной суммы в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

8. Изменение и расторжение договора

8.1. По письменному требованию Получателя ренты, заверенному нотариально, может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

8.2. Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по взаимному письменному соглашению, удостоверяемому нотариально. В этом случае передаваемое в обеспечение содержания помещение возвращается в собственность Получателя ренты.

8.3. При существенном нарушении договора Плательщиком ренты Получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания.

Существенным нарушением договора, в частности, признается:

- повторное или длящееся в течение месяца нарушение Плательщиком условий договора, предусмотренных в пп. 2.2, 2.3, 2.4, 5.2;

- однократное нарушение Плательщиком условий договора, предусмотренных в пп. 2.5, 2.6;

- другие нарушения, повлекшие значительные неудобства для Получателя ренты.

8.4. Получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, если Плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Получателю ренты телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни Получателя ренты Плательщиком ренты право требовать в суде расторжения договора принадлежит наследникам Получателя ренты.

8.5. Получатель ренты может потребовать расторжения договора и возврата передаваемого помещения в случае смерти Плательщика ренты или объявления его умершим.

8.6. Плательщик ренты вправе потребовать расторжения договора в случае, предусмотренном п. 6.2 настоящего договора. Получатель ренты в этом случае вправе потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты Получателю выкупной цены в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

8.7. В случае смерти Получателя ренты право требовать в суде расторжения договора и защищать его интересы в процессе расторжения принадлежит наследникам Получателя ренты.

8.8. При расторжении договора Получатель ренты или его наследники вместо возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, вправе потребовать выплаты выкупной суммы в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

8.9. При расторжении договора Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием Получателя ренты.

8.10. В случае, когда при расторжении договора передаваемое в обеспечение пожизненного содержание помещение возвращается в собственность Получателя ренты, договор считается расторгнутым с момента передачи помещения Получателю ренты и государственной регистрации соглашения о расторжении и права собственности Получателя ренты на вновь полученное помещение.

8.11. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и нотариально заверены, если договором не предусмотрена простая письменная форма таких изменений или дополнений.

8.12. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

9. Конфиденциальность

9.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

10. Разрешение споров

10.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

10.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

11. Дополнительные условия и заключительные положения

11.1. Дополнительные условия по настоящему договору: ____________

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

_____________________________________________________________

11.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

11.3. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Получателя ренты, второй - у Плательщика ренты.

11.4. Адреса и другие данные о сторонах:

Получателя ренты: ____________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

Плательщика ренты: __________________________________________

_____________________________________________________________

_____________________________________________________________

Приложения:

1. Справка БТИ;

2. Перечень лекарств, необходимых для Получателя ренты;

3. __________________________________________________________;

4. __________________________________________________________;

5. __________________________________________________________;

Подписи сторон:

Получатель ренты ________________________

Плательщик ренты ________________________

Размещено на Allbest.ru