1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения как объект права собственности и предмет сделки характеризуют технические параметры, которые включают в себя жилую, полезную и общую площади. Поскольку эти данные служат для идентификации объекта при государственной регистрации права собственности на него, они признаются существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК).

Квартира как планировочная единица - сложная вещь. В соответствии со СНиП 2.08.01-89 Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89, утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. (далее - СНиП 2.08.01-89). Издание официальное. - М., 1995. безотносительно от целостности она состоит из:

а) жилых комнат, то есть конструктивно обособленных неделимых функциональных частей, площадь которых учитывается в составе жилой площади квартиры;

б) подсобных помещений, или нежилых, предназначенных для гигиенических либо хозяйственно-бытовых нужд проживающих: ванная, санузел, кухня, кладовая, встроенный шкаф, передняя, внутриквартирный холл, коридор (такие помещения в коммунальной квартире называются местами общего пользования);

в) летних помещений, служащих для отдыха в летнее время и солнцезащиты, балкона и (или) лоджии. Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджией называется перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство. Эти помещения встречаются чаще всего, намного реже - веранды и террасы, которые присущи также индивидуальным жилым домам;

г) веранды - застекленного неотапливаемого помещения, пристроенного к зданию или встроенного в него;

д) террасы, то есть открытой пристройки к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещаться на земле или над нижерасположенным этажом;

е) холодной кладовой - составной части квартиры, размещающейся в ее неотапливаемом объеме; площадь кладовой не может превышать 2 кв. м Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89, утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. (далее - СНиП 2.08.01-89). Издание официальное. - М., 1995..

Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и утверждается в административном порядке. В процессе эксплуатации квартиры пользователи вправе изменить функциональное назначение подсобных помещений, в том числе в надлежащем порядке произвести перепланировку и реконструкцию. Появившиеся в последнее время такие вспомогательные помещения как мансарда и мезонин, как правило, используются для проживания. В дореволюционной практике переписей размер квартир рассчитывался по количеству комнат, а показателем жилищных условий служило число жителей на одну комнату. Впервые вопрос об основном признаке для характеристики жилищных условий населения возник в 1923 г., в связи с чем был применен новый измеритель для подсчета размеров квартир - размеры жилой площади Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Бронер Ю.Д. Указ. соч. С. 51..

Жилая площадь квартиры зависит от количественного состава жилых комнат и исчисляется как сумма площадей жилых комнат. Это - площадь главного назначения. Полезная площадь квартиры представляет собой сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. Действующие строительные нормы предусматривают также общую площадь квартиры, в которую входит суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Однако при подсчете общей площади площадь летних помещений учитывается с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0 Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89, утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. (далее - СНиП 2.08.01-89). Издание официальное. - М., 1995.. Отсутствие в квартире летних помещений означает, что общая площадь совпадает с полезной.

В том случае, если жилое помещение имеет утепленную террасу или веранду, представляется правильным включать площади указанных помещений не в жилую, как считают авторы книги «Статистика жилищного и коммунального хозяйства» Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Бронер Ю.Д. Указ. соч. С. 93., а в полезную площадь. Такие помещения выполняют иную функцию (удобство, комфорт). Наличие отопления не выступает в качестве основного признака, по которому их следует отнести к жилым. В то же время это обстоятельство сказывается при подсчете платы за отопление. Так, в Методике планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 (ред. от 12.10.2000) «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства» // СПС Консультант Плюс. (далее - Методика планирования и калькулирования услуг) закреплено, что для определения платы за отопление в расчете на 1 кв. м жилья полезная площадь жилого помещения устанавливается как суммарная площадь отапливаемых жилых помещений и нежилых помещений без учета балконов, веранд, холодных кладовок и других неотапливаемых помещений.

Вопрос о том, какие комнаты следует включать в жилую площадь, - довольно спорный. И.И. Андрианов к подобным помещениям причисляет «...кухни (если их несколько в помещении) с постоянными очагами и без оборудования раковинами; полутемные и темные комнаты» Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М., 1988. С. 155.. Л.М. Пчелинцева утверждает, что площадь «...темных комнат (кладовок) не входит в жилую площадь квартиры» Пчелинцева Л.М. Правовое регулирование оплаты жилых помещений и коммунальных услуг в Российской Федерации // Жилищное право, 2001. - № 2. - С. 73.. Полагаем, что вопрос о статусе темных комнат необходимо решать с позиции, может ли такое помещение быть самостоятельным предметом договора. Проживание граждан в подобном жилье обусловлено рядом причин, но оно не является отдельным предметом сделок. Пункт 34.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрещает производить перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, в том числе влекущую устройство комнат площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 кв. м Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) Утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 31 декабря 1968 г. № 455 // Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве, т. I. М., 1972. С. 559.. Кроме того, в п. 3 Положения учета жилищного фонда, в соответствии с которым органы БТИ осуществляют свою деятельность, в том числе производят обмер жилых помещений, отсутствует положение о включении темных комнат в жилую площадь квартиры Дело № 31744 // Отдел ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.. Поэтому на практике они учитываются непосредственно как кладовые, площадь которых входит в полезную площадь квартиры. В связи с этим, соглашаясь с мнением Л.М. Пчелинцевой, считаем, что даже при наличии в темной комнате отопительных приборов, целесообразно ее площадь включать в отапливаемую (полезную) площадь целой квартиры, а не в жилую.

Длительное время в официальных документах (в частности, в договорах на приватизацию жилого помещения) ставился знак тождества между полезной и общей площадью, несмотря на наличие в жилых помещениях летних помещений. С введением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) такие факты стали вызывать большую путаницу, так как вносимая информация должна обладать подлинной достоверностью. Так, по договору на приватизацию жилого помещения от 12 апреля 1993 г., заключенному между Саратовским отделением Приволжской железной дороги и З.И. Яковлевой, в собственность последней передавалась двухкомнатная квартира по адресу: г. Саратов, площадь Кирова, д. 8, кв. 266. Согласно плану от 22 марта 2000 г., представленному на государственную регистрацию, в приватизируемом жилом помещении имелся балкон. Однако в п. 2 договора площадь балкона не была отражена, как не была отражена и полезная площадь квартиры (эти сведения обязательны для идентификации объекта). Вместо полезной указана общая площадь без понижающего коэффициента, применяемого для балконов, то есть не проводилось различие между полезной и общей площадью Дело № 64972 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2000 г..

Особое значение данные понятия приобретают в договорах о долевом участии в строительстве жилых помещений. Например, по договору долевого участия в строительстве жилого дома по улице Зарубина № 16 от 4 июня 1998 г. между ООО «Геотехника-ФИН» (ответчик) и СЮ. Наховой (истец) первый должен передать по окончании строительства право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 52,07 кв. м, жилой площадью 29,05 кв. м, что составляет 4/1000 долей от «общей полезной площади всего дома» (п. 2.1 договора). Дольщик в свою очередь обязан уплатить стоимость общей площади квартиры - 114 тыс. 554 руб. из расчета 2 тыс. 200 руб. за 1 кв. м. Предметом иска было взыскание с ответчика излишне оплаченных денежных средств за переданную квартиру, неустойки, а также компенсации морального вреда, вызванного нарушением срока начала ввода дома в эксплуатацию. В ходе судебного заседания выяснилось, что при оформлении документов в органах БТИ и органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории Саратовской области, реальная (полезная) площадь квартиры определена в 47,2 кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Но еще в ходе досудебной подготовки дела к разбирательству техником БТИ произведен повторный обмер, которым установлена подлинная площадь квартиры без учета лоджии 47,6 кв. м, с учетом лоджии с применением коэффициента 0,5 -50,6 кв. м.

Ответчик признал факт передачи истице квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором. Представитель ООО «Геотехника-ФИН» пояснил, что согласно п. 2.1 договора площадь квартиры исчислялась по предварительному плану; строительство дома производилось по действующим нормам и правилам, которые допускают разницу между фактической и проектной площадями. Следовательно, передаваемое жилое помещение отвечало условиям договора. Поэтому, исходя из реальных размеров построенной квартиры, ответчик готов выплатить разницу с процентами на основании ст. 395 ГК в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. (52,07 - 50,6 = 1,47 кв. м). Факт несвоевременного ввода дома в эксплуатацию в судебном заседании не подтвержден.

Решением суда иск СЮ. Наховой частично удовлетворен путем взыскания с ответчика излишне оплаченных денежных средств в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. В остальной части исковых требований отказано. Решение суда первой инстанции не обжаловалось и не опротестовывалось Дело № 2-413/02 // Архив Волжского районного суда г. Саратова за 2002 г..

Домовладение, чаще всего представляющее собой индивидуально-определенный предмет сделки по отчуждению, должно содержать размеры всех строений на данном земельном участке и размер самого участка, что отражается в техническом паспорте. В связи с этим важное значение также приобретает подсчет жилой и полезной площадей дома. В жилую площадь кроме жилых комнат могут входить чердаки, если они не только отапливаются, используются в качестве жилых, но и соответствуют санитарно-техническим требованиям. Жилой дом также включает в себя пристройки: жилые пристройки, кухни, сени, тамбур и пр. Под пристройкой понимается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) капитальных стен. В пристройке может и не быть внутреннего сообщения с основным строением Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: Юрист, 1995. - С. 54.. Если пристройка отапливаемая, то ее площадь учитывается в составе жилой площади помещения; полезная площадь исчисляется путем сложения суммы жилой площади и суммы остальных пристроек.

Для предмета сделок по отчуждению разграничение понятий жилой, полезной и общей площади приобретает важное значение не только по причине индивидуализации жилого помещения, но и для его качественной характеристики. Кроме того, эти параметры влияют на определение размера оплаты жилья и коммунальных услуг.

Граждане несут определенное бремя содержания и пользования принадлежащего им жилого помещения, которое распространяется в равной мере как на собственников, так и на нанимателей при наличии некоторых особенностей. Все платежи производятся в прямой зависимости от площади занимаемого ими помещения. Следует отметить, что существует общее правило, касающееся обеих категорий субъектов: жилищные услуги (плата за наем, оплата жилья, плата за услуги технического обслуживания) и отопление оплачиваются независимо от факта проживания в жилом помещении Постановление Правительства Москвы от 24.02.1998 № 142 (ред. от 14.05.2002) «О расчетах за жилищные услуги и отопление» (вместе с «Порядком расчета размера снижения населению платы за жилищные (оплату жилья или техническое обслуживание) и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и качества их обеспечения») // Библиотечка «Российской газеты». Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. Вып. № 11. 2003. - С. 142.. Так, пунктом 3 ст. 672, ст. 678 ГК Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410. предусмотрена обязанность нанимателя вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Обязанность собственника по содержанию его имущества регулируется нормой ст. 210 ГК, согласно которой указанные платежи производятся лицом по общему правилу с момента возникновения его права собственности. Поскольку это право возникает с момента государственной регистрации, то и начало бремени содержания также исчисляется с этого же момента. Однако по договору отчуждения жилого помещения может быть предусмотрено иное.

В зависимости от вида помещения производится плата за жилье. Например, плата за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде взимается, исходя из ставок, устанавливаемых на 1 кв. м общей площади. В коммунальных квартирах - на 1 кв. м жилой площади. Плата в общежитиях подразделяется на две категории:

а) при поквартирном заселении - по ставкам, установленным на 1 кв. м общей площади;

б) при покомнатном заселении и в случае предоставления места в общежитие - на 1 кв. м жилой площади Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 (ред. от 12.10.2000) «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства» // СПС Консультант Плюс..

Пункт 5 ст. 15 ЖК, закрепляя понятие общей площади, исключает из нее площадь балконов, лоджий, веранд, террас. Несмотря на то, что такое определение не согласуется с действующими строительными нормами и правилами, законодатель исходил из того, что наличие этих помещений не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Однако, размер жилой, полезной и общей площадей является обязательным признаком, индивидуализирующим жилое помещение как предмет сделки по отчуждению. Эти признаки не только влияют на цену жилого помещения, закрепленную в ст. 555 ГК в качестве существенного условия договора купли-продажи, но и определяют объем «бремени собственности» жилого помещения, появившегося в результате сделок по его отчуждению Гражданского право: В 2-х т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: ИНФРА-М, 2000. С. 478..

В соответствии с Положением учета жилищного фонда размер общей площади служит критерием исчисления социальной нормы площади жилья. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья подсчитывают, основываясь на следующих нормах обеспеченности населения жильем: 18 кв. м общей площади жилья на 1 члена семьи, состоящей их трех и более человек; 42 кв. м - на семью из двух человек; 33 кв. м - на одиноко проживающих граждан Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2131, № 22. Ст. 2568.. В субъектах Федерации социальная норма площади жилья может быть уменьшена из расчета обеспеченности жильем конкретного субъекта. Эти нормы распространяются также на жилые помещения, расположенные в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К общежитиям применяется другой стандарт - 6 кв. м жилой площади на одного человека (семьям предоставляются изолированные помещения) Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993. №31. Ст. 2860.. Неслучайно поэтому базовыми данными для внесения сведений в ЕГРП выступают общая и жилая площади помещения. В перечень таких обязательных сведений целесообразно было бы ввести и полезную площадь, поскольку ее размер имеет значение, в частности, для величины оплаты за отопление жилого помещения, что также в определенной мере отражает качественные характеристики предмета сделки.

При этом существует дифференцированный подход к ставкам оплаты жилья по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, ставкам услуг технического обслуживания для собственников жилья и ставкам некоторых коммунальных услуг (например, отопления). Так, оплата начисляется за 1 кв. м общей площади двумя способами:

для площади жилья в пределах социальной нормы;

для площади жилья, превышающей социальную норму площади жилья (ставки повышенные).

Такая оплата производится в большинстве регионов РФ Пчелинцева Л.М. Указ. соч. С. 74.. В Кемеровской области наниматели и собственники жилья оплачивают издержки по содержанию сверхнормативной площади жилья в 100 % объеме (исключение составляют пенсионеры и инвалиды). В Нижнем Новгороде - более мягкая схема: к социальной норме добавлена квота - 20 дополнительных метров на семью. Оплачиваются только метры, превышающие эту квоту Невинная И. Комментарий к Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Российская газета, 1997. № 107, июнь.. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья был установлен в 1997 г. органами государственной власти Российской Федерации.

Согласно Положению о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» СЗ РФ. 1999. № 33. Ст. 4116; 2002. № 27. Ст. 2701; СЗ РФ. 2003. № 4. Ст. 334, № 27. Ст. 2800 (утратило силу). гарантированы субсидии в безвозмездной форме гражданам, проживающим в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, включая общежития. Однако граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивали право на нее. Распределение субсидий осуществлялось пропорционально платежам за жилье и коммунальные услуги в соответствии с платежным документом.

Статья 288 ГК, ст. 17 ЖК прямо называет целевое назначение жилых помещений: предназначено для личного проживания граждан и проживания членов семьи, использование для нужд промышленного характера запрещается. Пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», конкретизируя ст. 3 Закона о приватизации, указывает, что собственники приватизированного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2-4; 1994. № 3. С. 7-Ю; 1997. № 1. С. 9-18.. Правило о целевом использовании жилья распространяется и на те случаи, когда помещение служит для извлечения прибыли, например, при заключении договора коммерческого найма.

Жилым помещениям, находящимся на территории некоторых республик, присуща другая особенность. Жилищный кодекс Кабардино-Балкарии содержит специальную норму (ст. 10), где предусматривается возможность оборудования жилых помещений под индивидуально-трудовую деятельность, а в отдельно стоящих индивидуальных домах - и под промышленные производства. При этом закон требует соблюдение санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также жилищных, иных прав и свобод граждан, проживающих в данных помещениях Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право, 2002. - № 3. - С. 49.. Такие исключения связаны с национальными традициями, высоким уровнем развития индивидуальной трудовой деятельности отдельных народов Российской Федерации, что не противоречит закону.

В настоящий момент жилищное законодательство РФ, расширяя пределы использования жилого помещения, допускает его оборудование для осуществления в нем профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК).

Необходимо отметить, что по общему правилу требования, предъявляемые к жилым помещениям, не распространяются на нежилые, поэтому в случае перевода первых в нежилой фонд изменение статуса возможно лишь:

1) если жилье непригодно для постоянного проживания, или дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;

2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или представляет опасность для жизни и здоровья людей;

3) если дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и перевода нежилых домов и нежилых помещений в жилые в Саратовской области, утв. постановлением Саратовской областной Думы от 30 января 2001 г. № 50-2315 // СЗО Саратовской области. 2001. № 2. Стр. 112..

Перевод жилых помещений в нежилые в многоэтажных домах (кроме индивидуальных) с последующим их использованием в качестве офисов, магазинов и т. д. допускается только при их расположении в цокольном, на первом или втором этажах при условии устройства отдельного входа Там же. Пункт 7., а помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилой фонд, не являются жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК). В свою очередь, при переводе нежилых помещений в жилые, первые должны отвечать необходимым санитарным, противопожарным, техническим требованиям, касающимся жилых помещений (п. 4 ст. 22 ЖК).

Допускается также перевод дачных строений из нежилого фонда в жилищный. Как подчеркивает В.Н Литовкин, кроме конструктивных и технических требований должны соблюдаться ряд дополнительных критериев: возможность круглогодичного проживания, обеспечение транспортной доступностью, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, поддержания нормативной температуры жилых помещений Литовкин В.Н. Указ. соч. С. 36..

Следовательно, все жилые помещения, как в широком, так и в узком смысле предназначены для проживания граждан и должны отвечать тем нормативно-техническим требованиям, которые установлены для их целевого использования и для того жилищного фонда соответствующей формы собственности, к которому они относятся. Например, в иске о разделе жилых помещений в одной квартире суд может отказать, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

Достаточно жесткие требования законодатель устанавливает к переустройству и перепланировке жилых помещений. Наниматель вправе совершить такие действия, а также переоборудовать подсобные помещения, балконы и лоджии только в целях повышения благоустройства квартиры при наличии согласия совершеннолетних членов семьи, наймодателя, органов архитектуры и градостроительства (ст. 26 ЖК).

Таким образом, выполняемые жилищным фондом задачи существенно отличает его от нежилого. Нежилой фонд представляет собой совокупность нежилых помещений, к которым относятся нежилые здания и сооружения (мосты, линии электропередач, подземные коммуникации и т. д.). Однако, несмотря на различные функции, эти фонды объединяет то, что все входящие в них объекты являются недвижимыми вещами, а, значит, подчиняются единому правовому режиму. Кроме того, эти объекты и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях имеют также статус объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ Российская газета. 2004. № 290, декабрь.), в связи с чем и подлежат государственному учету.

Глава 2. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

2.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество