управленческий сметный ценообразование строительный

1.1 Обзор строительного рынка в Московском регионе

Обзор строительного рынка в Московском регионе будет правильнее начать с жилой недвижимости, которая традиционно считается основным индикатором хозяйственной активности в строительной отрасли.

Однако этот показатель является весьма абстрактным и не вполне корректным при анализе текущей рыночной конъюнктуры. Во-первых, ввод жилых домов, по сути, лишь фиксирует завершение инвестиционных проектов. Во-вторых, известны случаи, когда недостроенные жилые дома принимались в эксплуатацию для завышения статистических показателей, либо производились другие вольные манипуляции со статистикой.

Анализ квартальных или годовых темпов роста дает, разве что, косвенное представление о динамике строительного рынка. Так, падению объемов жилищного строительства в 2009-2010 гг. предшествовало замедление темпов роста поквартального ввода. В начале 2008 года темпы ввода жилья резко снизились с 50% в первом квартале 2007-го до 7,8% в первые три месяца 2008-го. В первую очередь ввод жилья замедлился в экономически активных регионах с самыми крупными рынками жилья - Московской области. В следующие два года объемы ввода, которые в 2001-2008 гг. выросли почти вдвое (с 32,3 до 64 млн кв. м), снизились до 59,9 млн кв. м в 2009 (-7%), до 58,4 млн кв. м в 2010 году.

В 2011 году ввод жилья вновь начал возрастать: было сдано около 62,3 млн кв. м. В этом году темпы роста ввода жилья в первом квартале превысили показатели 2011 года (9,8% против 9,3%). Однако во втором квартале рост замедлился: с прошлогодних 11,4% до 11,2%. Прирост ввода по итогам полугодия и вовсе составил какие-то мизерные 1,4%. Ввод, очищенный от сезонного фактора, и вовсе стагнирует.

Более оперативным индикатором состояния строительного сектора является объем строительных работ. До кризиса темпы их роста измерялись двузначными цифрами (в среднем около 15% в год). Строительство росло со скоростью, опережающей рост в сельском хозяйстве и промышленности. Однако в 2008 году рост замедлился, а затем начался спад. К концу 2009 года объем строительных работ в реальном выражении с поправкой на сезонность снизился более, чем на 15% относительно пиковых докризисных показателей.

В 2010 году отрасль вернулась на траекторию устойчивого роста. По итогам 2011 года объемы строительных работ выросли на 5,1%. Доля строительства в ВВП в 2011-ом составила 9,1% (в 2010 г. - 5,7%, в 2009 г. - 6,2%). В первом полугодии 2012-го продолжилась положительная динамика: данные индекса объема строительных работ во втором квартале выросли на 4,2% относительно прошлогодних показателей (с поправкой на сезонность).

Однако более детальный анализ этого показателя добавляет мрачных тонов в эту радужную статистическую картину. Во-первых, наметилось замедление поквартальных темпов роста: во втором квартале (то есть, в начале строительного сезона) строители стали набирать обороты заметно медленнее, чем раньше (а уж докризисная динамика не идет ни в какое сравнение). Во- вторых, в июле объемы строительных работ неожиданно вовсе упали на 3,2% в годовом выражении, хотя никаких видимых оснований для столь резкого торможения строительного сектора не было.

Возможно, июльское снижение объемов строительных работ является зеркальным отражением некоторого спада покупательской активности на рынке жилья, который сегодня является основным драйвером всей строительной отрасли. Основным вектором развития жилищного строительства после кризиса является строительство многоквартирных домов эконом-класса. Если до кризиса предложение новостроек было «размазано» как по стоимости, так и географически, то в последние два года девелоперы взяли курс на строительство мега-экономичного малогабаритного жилья без архитектурных и планировочных излишеств.

До кризиса значительные объемы жилья ежегодно вводились в Москве (около 4-5 млн кв. м). После смены городской администрации жилищное строительство в столице из-за ужесточения режима согласований законсервировалось (ввод снизился до 2-3 млн кв. м), тогда как на региональных строительных площадках закипела работа - активнее всего в Подмосковье и городах-миллионниках. Первыми после кризиса на стройки вернулись компании, располагающие свободными средствами для завершения замороженных в кризис проектов. Застройщики стали интересоваться земельными участками. Сразу несколько компаний (в частности, «Жилищный капитал», «Раст», ФСК «Лидер», «Моспромстрой» и пр.) выкупили права аренды федеральных земель под масштабные проекты жилищного строительства.

Наиболее ликвидным форматом рынка новостроек в Московской области и в регионах стали миниатюрные квартиры - однокомнатные площадью 20-30 кв. м, компактные «двушки», трехкомнатные жилища площадью менее 60 кв. м (в том числе с совмещенными с гостевыми зонами и спальнями). Снижение общей площади квартир зафиксировала даже официальная статистика. Если в 2000-2010 годах средняя площадь построенных жилищ колебалась в диапазоне 81,1-86 кв. м, то в 2011 году этот показатель, по данным Росстата, впервые за 10 лет снизился до 79,3 кв. м. В этом среднестатистическом метраже учитывается коттеджная застройка. Средняя площадь квартир в многоэтажных домах существенно ниже и составляет порядка 60-65 кв. м.

Специфика формата (дешевое жилье на дешевой земле) предопределила децентрализацию девелопмента. Инвестиционная активность игроков сместилась на окраины городов.

Площадками для крупных девелоперских проектов в Подмосковье стали бывшие совхозные поля.

Крупнейшими региональными рынками жилищного строительства являются Московская область (9,6% совокупного ввода).

В Подмосковье (если учитывать присоединенную к Москве территорию) в разных стадиях строительства находится более 1 тыс. многоквартирных домов (без учета коттеджного сегмента) общей площадью более 15 млн кв. м (инвестиционный потенциал рынка можно грубо оценить в 1 трлн руб.). По экспертным оценкам, в текущей продаже в Московской области находится порядка 3,2-3,5 млн кв. м в незавершенных многоквартирных домах (остальные объемы либо распроданы, либо временно изъяты с рынка). По информации ГК «Мортон», в первом полугодии на областном рынке были заявлены новые проекты общей площадью порядка 7,9 млн кв. метров, из которых около 1,8 млн кв. м планируется сдать в эксплуатацию к 2014 году.

В 2008 году кризис застал российских застройщиков врасплох. В США и Европе штормило финансовые рынки, а российские девелоперы продолжали скупать новые площадки под перспективную застройку и повышать цены на недвижимость. Притом, что в 2008 году ниже цены размещения торговались бумаги всех публичных строительных компаний: AFI Development, «Системы-Галс», Группы ЛСР, RGI, РТМ - несмотря на блестящие финансовые показатели, волну сообщений о приобретении новых активов и договоренности с банками об открытии кредитных линий. Биржевые аналитики призывали инвесторов покупать недооцененные рынком бумаги.

Однако во второй половине 2008 года строительный рынок свалился в штопор. Выяснилось, что многие компании не в состоянии генерировать поток наличности, необходимый для обслуживания долгов. При этом спрос на активы (земельные участки, объекты недвижимости, производственные мощности) резко снизился - продать их стало невозможно. Лишившись привычных денежных потоков, многие компании стройиндустрии оказались на грани банкротства. В некоторые пришли новые хозяева - госбанки, либо предприниматели федерального масштаба. Например, банку ВТБ достались крупные московские компании «Дон-строй» и «Система-галс». Многие девелоперы превратились в трансляторов и исполнителей задач банкиров, которые стали контролировать процесс финансирования строительства и продаж. Финансовые трудности возникли не только у компаний московского происхождения, но и у крупных региональных игроков. В 2010 году застройщики окончательно погрузились в депрессию: по данным индексов деловой активности, примерно 40% руководителей строительных компаний ожидали ухудшения ситуации, половина опрошенных не рассчитывала на заметные улучшения в обозримом будущем, и только 10% предпринимателей были настроены оптимистично.

Кризис размыл рыночные позиции отраслевых лидеров: многие из них оказались в нокауте. В регионах передовые позиции заняли компании, зарекомендовавшие себя как надежные застройщики во время кризиса. Доверие покупателей обеспечило им динамику продаж, превышающую среднерыночные показатели. Новая конфигурация возникла на подмосковном рынке. Если до кризиса крупнейшие проекты комплексной застройки в Подмосковье считались прерогативой крупных столичных домостроителей (ГК ПИК, СУ-155, ДСК-1 и пр.), то в последние два года в этой нише усилились позиции новых игроков.

На подмосковный рынок устремились петербургские компании. Флагманом экспансии стала Группа ЛСР (основной владелец - сенатор от Ленинградской области Андрей Молчанов), которая сразу после кризиса купила в Москве цех ЖБИ, кирпичный завод в Подмосковье, начала поставки цемента в Московский регион со своего цементного завода, расположенного в Ленинградской области. Параллельно компания вступила в альянс с крупными подмосковными землевладельцами (в частности, с Coalco известного предпринимателя Василия Анисимова), заключив инвестконтракты на строительство многоэтажного и малоэтажного жилья (включая собственные серии домов) в качестве инвестора и подрядчика. Экспансия на московский рынок осуществлялась под флагом программы «Лидер роста», призванной обеспечить быстрый рост бизнеса компании в период восстановления строительного сектора. В первом полугодии 2012-го Группа ЛСР продала в Московском регионе уже около 40 тыс. кв. м. Общая стоимость заключенных контрактов составила 2,4 млрд рублей. Введены в эксплуатацию первые 24 тыс. кв. м жилья. ЛСР не намерена останавливаться на достигнутом и рассматривает возможность расширения мощностей по производству строительных конструкций в Московском регионе с целью увеличения здесь годовых объемов жилищного строительства (сейчас оцениваются примерно в 200 тыс. кв. м в год). Изучается возможность приобретения новых проектов.

Успехи ЛСР воодушевляют другие питерские компании. В частности, холдинг Etalon развивает крупный девелоперский проект в подмосковном Красногорске. Приступить к строительству крупного жилого комплекса в Химках планирует петербургская девелоперская компания «Лидер».

Подхватить вывалившиеся из рук крупных домостроительных монополистов куски перспектив - ного подмосковного рынка поспешили также столичные девелоперы средней руки, оставшиеся не у дел из-за ужесточения градостроительного регулирования в Москве. После отставки Юрия Лужкова новая городская администрация принялась пачками расторгать инвестиционные контракты на строительство жилья, на рынке возникла инвестиционная пауза - Подмосковье стало для московских девелоперов инвестиционной отдушиной. Сразу несколько известных игроков рынка жилья среднего и элитного класса (Крост, МИЦ, Комстрин, RGI и пр.), а также крупные подмосковные землевладельцы (Абсолют, Авгур, RDI) развернули в ближнем Подмосковье строительство экономичного многоквартирного жилья.

«Новой звездой» подмосковного рынка неожиданно для многих стала компания «Мортон», ранее известная скорее как инвестиционный партнер одного из столичных ДСК. Если до кризиса «Мортон» участвовал в трех крупных проектах комплексной застройки в Подмосковье, то на начало 2012 года в инвестиционном портфеле компании насчитывалось уже два десятка проектов общей площадью около 4,5 млн кв. м жилья. В 2011 году «Мортон» сдал в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м жилья - на 48% больше, чем годом ранее. Доля компании в общем объеме предложения подмосковных новостроек оценивается примерно в 26%.

Крупнейшие подмосковные девелоперы:

* Оценивалась жилая площадь проектов, которые находятся в активной стадии строительства и продаж. Учитывались объекты, расположенные на территории недавно присоединенных к Москве населенных пунктов (Коммунарка, г. Московский). Источник: данные компаний, проектные декларации, официальные web-сайты застройщиков, базы новостроек

Финансовой опорой крупных девелоперских проектов стали банки. По данным исследования аудиторско-консалтинговой компании BDO, в этом году наиболее привлекательными с точки зрения кредитования крупнейшие банки считают заемщиков именно из строительного сектора (прошлогодним лидером была энергетика). Крупнейшим кредитором застройщиков выступает Сбербанк. Остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным строителям только Московским банком Сбербанка в июне 2012 года оценивался в 62 млрд рублей, на стадии рассмотрения находились заявки на общую сумму порядка 181 млрд рублей. Одна из последних крупных кредитных сделок с участием «Сбербанка» - открытие ГК «Мортон» кредитной линии в размере 3,6 млрд рублей на строительство многоэтажек в Московской области.

Активно финансируют стройки и другие кредитные учреждения. Недавно «Экспобанк» открыл кредитную линию компании RDI Group на 1 млрд руб. на строительство жилого квартала в Подмосковье, банк «Открытие» выделил компании «Ренова-Стройгрупп» двухлетний кредит на 2,75 млрд рублей для строительства микрорайона в подмосковной Щербинке.

В то время как игроки новой волны активно осваивают подмосковную девелоперскую целину, головной болью многих крупных строительных холдингов старой закваски остается запредельная долговая нагрузка, сформированная в докризисном цикле роста рынка недвижимости. Долговая удавка ограничивает возможности компаний по наращиванию оборотного капитала, необходимого для увеличения объемов строительства. Краткосрочные обязательства строительной отрасли на середину 2011 оценивалась в 2,305 трлн рублей (из них 79,8 млрд - просроченная, 753,8 млрд - задолженность по кредитам и займам).

Выходом для многих закредитованных компаний могла бы стать рекапитализация путем публичного размещения, однако провернуть такую операцию мешает высокая волатильность финансовых рынков и пессимизм биржевых игроков, которые, похоже, пока не очень-то верят в российский строительный сектор. Так, текущий курс акций на LSE Группы ЛСР в 3,9 раза ниже докризисного, RGI - в 6,5 раз. В 2010 году интерес к бумагам девелоперов возрос, однако уже в следующем году акции вновь стали дешеветь, и пока никакой убедительной позитивной динамики не наблюдается.

Жилищное строительство является основным потребителем базовых строительных материалов цемента, бетона, железобетона, кирпича и пр. По информации Росстата, 90% зданий, которые ежегодно вводятся в эксплуатацию, - это жилые дома, около 70% введенных квадратных метров квартиры. Объемы инфраструктурного строительства являются незначительными.

Объемы производства, импорта и перевозок стройматериалов напрямую связаны с хозяйственной активностью в секторе. Минимальный временной лаг имеют данные о производстве и потреблении цемента. Во-первых, потому что цемент не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения. Во-вторых, ни производители, ни потребители не располагают мощностями для хранения существенных объемов этого стройматериала.

В 2008 году в самый разгар строительного сезона неожиданно для всех цены на цемент и объемы его потребления стали снижаться. В августе цены на цемент на Московской фондовой бирже упали в годовом выражении на 20%. Чтобы удержать рынок от дальнейшего падения, производители были вынуждены резко сократить объемы выпуска. К слову: застройщики проигнорировали этот тревожный сигнал, связав проблемы не с общеэкономическими, а внутри- рыночными катаклизмами (демпингом со стороны импортеров турецкой продукции).

Объемы потребления и производства цемента стали восстанавливаться в 2010 году. Этот строительный сезон тоже порадовал производителей. Так, за первые пять месяцев 2012 года объемы потребления цемента выросли почти на 20%, а производство - на 16,5%. В мае было произведено 6,1 млн тонн «хлеба строительства» - рекордный для этого месяца показатель за последние 10 лет. Существенно возросли импортные поставки (в основном, в южные регионы из Турции). За полугодие строительная индустрия потребила на 14,5% больше цемента, чем за аналогичный период 2011-го. За это же время на 7,6% выросла отгрузка цемента железной дорогой. По прогнозам экспертов, в этом году могут быть достигнуты рекордные объемы производства и потребления цемента. Самым крупным рынком сбыта цемента является Центральный федеральный округ. Его доля в общем потреблении оценивается более, чем в 35%. В этом году именно в ЦФО был зафиксирован наибольший прирост потребления цемента.

В течение года динамика потребления стройматериалов опережала темпы роста строительных работ. Возможно, такая аномалия была обусловлена тем, что цены на строительную продукцию ниже докризисных пиковых значений. То есть, при сопоставимом бюджете закупается больше стройматериалов. Так, цены на цемент - на 22% ниже докризисных, на бетон - на 11%. Исключение - ЖБИ-конструкции, производители которых держали цены даже в кризис, резко сократив объемы выпуска.

Во втором полугодии и на рынке строительных материалов наметилось некоторое охлаждение спроса. Так, по данным СМ Про, в июле 2012 года объем отгрузки цемента железнодорожным транспортом вырос лишь на 0,3% по сравнению с июнем и составил 3,8 млн т. В августе объем ж/д отгрузок снизился на 1,3% по сравнению с июлем. Если с начала года объемы отгрузки стабильно превышали прошлогодние показатели, то в августе рост не превысил 0,1%.

Некоторые участники цементного рынка не исключают плавной коррекции цен на «хлеб строительства» из-за исчерпания спроса, сокращения инвестпрограмм, ужесточения условий отгрузки.

Спрос на жилье стабильно рост с 2001 по 2007 годы. В 2008 году круг покупателей квартир сузился из-за экономической нестабильности. А в 2009 году цены на недвижимость начали падать и за 1-1,5 года снизились в крупных городах и региональных центрах на 20-30%.

Восстановительная волна роста началась в 2010 году. Благодатной почвой для нее стало падение объемов ввода жилья, породившее слухи о грядущем дефиците квартир.

Если до кризиса флагманом роста цен была Москва, то теперь покупательская активность сместилась в Подмосковье и регионы. В 2011-2012 годах наиболее интенсивно стали расти в цене подмосковные новостройки в населенных пунктах, расположенных в 5-10 км от МКАД. Если в начале прошлого года в новостройках ближнего пояса можно было купить квартиру за 50-60 тыс. руб. за кв. м, то в 2012-ом стоимость «входного билета» возросла до 70-80 тыс. рублей, в а некоторых проектах - до 90-110 тыс. рублей. Свою лепту в рост цен внесли спекулянты, которые стали скупать квартиры с целью получения инвестиционного дохода (разница в цене на начальном и конечном этапе строительств в некоторых проектах доходит до 30-40%), либо сохранения средств. По оценкам девелоперов, сегодня до 50-60% квартир в подмосковных новостройках эконом-класса скупают москвичи, 20-30% - мигранты, и только 20% сделок приходится на местных покупателей (в регионах до 70% квартир покупают местные жители). Доля инвестиционных покупок в Подмосковье оценивается экспертами примерно в 20-30%.

В 2012 году объемы ипотечного кредитования превысили докризисные показатели. За первые 6 месяцев 2012 года выдано 296 тысяч ипотечных кредитов на 429 млрд рублей - в 1,6 раз больше, чем в первом полугодии 2011- го. Во втором квартале текущего года темпы роста ипотечного рынка замедлились. В первом квартале объемы выдачи кредитов выросли на 75,6%, во втором квартале - на 49,3%.

Начался рост процентных ставок (график 6). С начала года ипотека подорожала с 11,9 до 12,1%. Банкиры не исключают, что до конца года ставки могут вырасти еще 1-1,5 процента из-за нестабильной ситуации на финансовых рынках. С 1 августа Сбербанк поднял ставки по кредитам на 0,5% (с 12,25-14% до 13,5-14,5% годовых). В некоторых регионах завершились бюджетные программы стимулирования спроса на экономичное жилье.

Кризис 2008-2009 гг. стал логичным завершением семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли, который стартовал в 2001 году на волне роста доходов населения, миграционных процессов, дисбаланса спроса и предложения.

В 2010 году начался восстановительный цикл роста строительной отрасли. Однако, похоже, что он завершается. Основные симптомы этого процесса: торможение ипотечного рынка, колебания спроса на жилье, замедление общей отраслевой динамики.

Основная интрига состоит в том, сможет ли строительный рынок не свалиться в очередное пике и выйти на новую траекторию более стабильного развития. Для продолжения интенсивного роста рынка жилищного строительства имеются все предпосылки. Квартирный вопрос не утратил актуальности. По обеспеченности жилплощадью, объемам ипотечного кредитования Россия уступает и Восточной, и Западной Европе. Наконец, нестабильность финансовых рынков будет подстегивать спрос на жилье.

Однако проблема состоит в том, удастся ли игрокам рынка (как девелоперам, так и производителям стройматериалов) избежать резких дисбалансов в структуре спроса и предложения, вероятность возникновения которых существенно возрастает.

В зоне повышенного риска может оказаться подмосковный рынок новостроек. Даже если предположить, что 100% ипотеки в Москве и области (а это около 80 млрд руб. ипотечных кредитов в год) будет направлено на покупку строящегося жилья, поддержанный ипотекой спрос покроет менее 50% совокупного предложения, которое накоплено за последние 1,5-2 года на рынке и продолжает расти. В некоторых регионах уже наметилась стабилизация цен на недвижимость.

Возможное замедление ипотечного и жилищного рынка, не говоря о стагнации - негативный и крайне нежелательный сценарий как для девелоперов, так и для производителей стройматериалов, многие из которых сохраняют высокую долговую нагрузку. В этом случае возрастает риск сокращения выручки и прибыли, необходимой компаниям для своевременного погашения кредитов.

Для составления и проверки смет необходимо владеть основами сметного дела в строительстве. Сметное дело вытекает из теоретических основ ценообразования.

В условиях конкурентной рыночной экономики цена любого товара, в том числе цена рабочей силы, формируется под воздействием основного закона рынка -- закона спроса и предложения. В качестве примера можно привести цены на нефть и жилье. При увеличении спроса растет цена барреля нефти. В последнее время в Москве и Санкт-Петербурге в результате снижения объемов предложений в связи с проблемами получения земельных участков и соответствующего увеличения спроса, в том числе за счет расширения ипотечного и простого кредитования, наблюдается значительный рост цен на рынке строительства жилья.

В цене как центральной экономической категории рынка отражается вся система ценообразующих факторов: динамика издержек (затрат) производства (себестоимости), монополизация рынка, коррупционные явления, соотношение спроса и предложения и др.

Цены могут быть регулируемыми и договорными. Государственное (административное) регулирование цен осуществляется на продукцию так называемых естественных монополий (железнодорожный транспорт, газ, энергетика, связь, услуги жилищно-коммунального хозяйства). На остальные товары (работы, услуги) производители устанавливают свободные (договорные) цены. Различают оптовые (для крупных партий товаров) и розничные (для продажи товаров мелкими партиями) цены.

Кроме того, в зависимости от отраслевых особенностей применяют следующие виды цен:

- отпускные цены на промышленную продукцию;

- закупочные цены на продукцию сельского хозяйства;

- сметные цены в строительстве;

- тарифы на перевозки грузов и услуги связи;

- тарифы на электроэнергию; - тарифы и цены на жилищно-коммунальные, бытовые и другие платные услуги.

В общем виде формула ценообразования имеет следующее классическое выражение:

W = с + v + m (1.1)

где W -- цена продукции (работ, услуг); с -- стоимость материальных ресурсов (материалы, топливо, электроэнергия, амортизация и др.), т. е. стоимость прошлого труда, овеществленная в материальных ресурсах; v -- заработная плата, размер средств на оплату труда работников, участвующих в изготовлении продукции (стоимость живого труда, стоимость рабочей силы); m -- прибавочный продукт, прибавочная стоимость, прибыль предпринимателя (работодателя); (с + v) -- себестоимость продукции (издержки производства); (v + m) -- вновь созданная стоимость, добавленная к стоимости материальных ресурсов живым трудом работников.

Отсюда вытекает налог на добавленную стоимость, по ставке которого предприниматель обязан «поделиться» с государством (обществом) частью созданной трудом работников предприятия стоимости. Одновременно в Российской Федерации предприятия отчисляют в государственные внебюджетные фонды единый социальный налог в размере 26% от начисленной оплаты труда, а с физических лиц взимается подоходный налог (13%) от их заработной платы.

В целом с учетом всех видов налогообложения россиянин с зарплатой в 10 тыс. руб. каждый месяц отдает государству почти 6500 руб. (АиФ № 32, 9-15 августа 2006 г.). В США, например, НДС не начисляется.

Следует также подчеркнуть, что прибыль (m) является продуктом труда не только рабочих, но и самого предпринимателя, его менеджеров и результатом примененного в производстве капитала. Добавим, что на основе формулы (1.1) рассчитывается объем созданного внутреннего валового продукта (ВВП) -- главного показателя экономики страны (государства). Темпы роста объема ВВП характеризуют развитие экономики страны в целом. Не случайно Президентом России поставлена задача удвоения темпов роста ВВП. Рост ВВП означает увеличение объемов выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг.

В строительстве ценообразование имеет общие для всех отраслей принципы и единый методический подход. В условиях рынка оно проходит определенные этапы (рис. 1.1).

Рис.1.1 Этапы ценообразования

Чаще используют три метода ценообразования, основанные на издержках производства, спросе покупателей и ценах конкурентов.

В современном жилищном строительстве, например, преобладают два последних метода. Себестоимость (издержки производства), как известно, растет в пределах инфляции (около 12% в год), а рост цен на жилье под воздействием спроса опережает рост себестоимости многократно, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. За первое полугодие 2006 г. рост цен на квартиры в Санкт-Петербурге составил около 60%.

В условиях неопределенности рыночной экономики покупатели, диктующие спрос, знают, что недвижимость является надежным способом сохранения и приумножения средств (доходов).

Цены растут не только на жилье. Наблюдается также постоянный рост цен и тарифов на квартплату, топливо, транспортные перевозки, телефон, электроэнергию и т. д. В связи с этим, а не в результате роста производительности труда, как должно быть, вынужденно растут заработная плата и пенсии.

Известно, что рынок как результат товарного обмена возник за много веков до нашей эры. И в течение всей истории развития рынка цены постоянно росли. Только однажды в условиях плановой экономики была предпринята попытка сдерживания и даже снижения цен исходя из логики закона роста производительности труда в результате научно-технического прогресса и соответствующего снижения себестоимости единицы продукции. В дальнейшем все вернулось на круги своя.

Причина постоянного роста цен до сих пор остается предметом дискуссий среди специалистов и выходит за рамки данной работы. Отметим лишь, что многие ученые усматривают главную причину в монополизме, коррупции, погоне за прибылью и в спекулятивных операциях. Известно, например, что в современной экономике 2/3 финансов мира -- это капитал валютных операций (Фонд Сороса, например), ценных бумаг, облигаций и пр. и только 20% мирового капитала задействовано в реальных экономических процессах.

Строительная продукция отличается спецификой и имеет индивидуальный характер. Этим обусловлены особенности ценообразования в строительстве, основные из которых заключаются в следующем:

- в формировании цены на строительную продукцию одновременно участвуют проектировщик, заказчик и подрядная организация;

- стоимость строительной продукции в значительной мере зависит от места строительства, региональных и природно-климатических условий;

- особенности учета сметной прибыли и формирования стоимости эксплуатации машин и механизмов;

- стоимость строительной продукции определяется сметой, составляемой на основе проекта (чертежей, спецификаций), сметных норм, расценок и других данных.

Особенности финансирования и кредитования строительства связаны в первую очередь с длительностью возведения зданий и сооружений.

В сметном деле используют два понятия: смета и сметный расчет. Смета является более точной ценой и составляется на основе объемов работ по рабочей документации (РД) или рабочим чертежам (РЧ). Сметные расчеты составляются на предпроектной или проектной стадии, когда рабочая документация еще не разработана и объемы работ окончательно не определены.

Цена на строительную продукцию определяется инвестором и подрядчиком в процессе заключения и исполнения договора подряда на строительство. Заказчик-инвестор для переговоров с подрядчиком предварительно разрабатывает (самостоятельно или с помощью проектировщика) инвесторскую смету (расчеты по определению стартовой цены). В свою очередь, подрядная организация для обоснования предложений по договорной цене составляет сметные расчеты (калькуляции издержек производства) подрядчика.

Свободная (договорная) цена обеспечивает подрядчику возврат издержек производства и причитающуюся прибыль в размере обусловленной нормы, а инвестору (заказчику) -- определение объема инвестиций на строительство объекта. При этом договорная цена может определяться как на основе сметной стоимости, так и по соглашению сторон с использованием соответствующих нормативов.

Используемые сметно-нормативная база и метод формирования цены определяются инвестором и подрядчиком в процессе переговоров и фиксируются в договоре подряда (приложение 19).

Договорная цена формируется, как правило, на основании согласованных и утвержденных методических документов в строительстве (МДС) в виде методик, методических указаний (рекомендаций) и нормативной документации. Пользуясь единым подходом в части методики составления смет и определения сметных нормативов, стороны приходят к соглашению.

Регулирование вопросов ценообразования в субъектах Российской Федерации осуществляют региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС).

1.2 Управление ценообразованием в строительстве

В условиях изменившегося градостроительного и бюджетного законодательства происходит реформа системы ценообразования в строительстве по государственному заказу. C января 2010 года вступило в законную силу Постановление Правительства РФ № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета». Согласно Постановлению, лимит финансирования бюджетных строек станет основным показателем в ограничении параметров будущего объекта в процессе проектирования.

Сметное ценообразование в строительстве определяется системой методических документов (МДС) и сметно-нормативной базой. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы, необходимые для определения сметной стоимости строительства.

В настоящее время за политику в сфере строительства отвечает Министерство регионального развития Российской Федерации. Теперь ни одно министерство не вправе без согласования с Минрегионом выпускать свои нормы и расценки, как это было до недавнего времени. Минрегионразвития, получив такие полномочия, издал приказ № 44 «О порядке утверждения сметных нормативов на территории РФ». Ранее действовавшая система сметного нормирования предполагала разработку сметных нормативов различными органами, что и определяло ее как «необязательную», даже в отношении объектов, финансируемых из государственного бюджета. В настоящее время произошло два существенных изменения. Во-первых, отменены фирменные сметные нормативы. Во-вторых, сметный норматив любого уровня должен пройти через Минрегионразвития.

Создан «Федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых планируется осуществлять с привлечением средств федерального бюджета». Правомочность сметных нормативов должна подтверждаться включением их в Реестр. Приказом Минрегионразвития установлены признаки достоверности печатных изданий федеральной нормативной базы 2009 г. - голограмма и печать ФГУ ФЦЦС.

Методические документы устанавливают как общий порядок определения стоимости строительства (МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»), так и указания по всем частным вопросам: определения стоимости ресурсов, накладных расходов и сметной прибыли; разработки и применения элементных сметных норм и единичных расценок на все виды строительных, монтажных, ремонтно- строительных, пусконаладочных работ.

МДС разработаны и утверждены в период 1999-2006 гг. Сметно-нормативная база составлена в ценах и тарифах на 01.01.2000 г. и введена в действие с 01.01.2001 г. Она включает сборники государственных элементных сметных норм и единичных расценок (федеральных, территориальных, отраслевых); сметные цены на эксплуатацию строительных машин и материалы, тарифные ставки рабочих; нормативы, выраженные в %: накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных затрат.

Нормативная база 2001 г. была основана на принципах и сметных нормах 1984, 1991 гг. с применением поправочных коэффициентов к затратам труда рабочих и ко времени работы строительных машин. В нормативную базу вносились дополнения и изменения.

Сметная документация составляется в нормах 2001 года и ценах 2000 года по составу нормативных документов, формам и в порядке, приведенным в «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

При составлении сметной документации по новой СНБ-2001 применяются Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001 и ГЭСНр-2001), Территориальные единичные расценки (ТЕР-2001 и ТЕРр-2001) на строительные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы и Федеральные единичные расценки на монтажные и пусконаладочные работы (ФЕРм-2001 и ФЕРп-2001).

Расчет оплаты труда в базе норм 2001 года и цен 2000 года определен, исходя из нормальных условий труда рабочего- строителя IV разряда.

Оплата труда рабочего-строителя IV разряда на 1 января 2000 года составляет 1600 руб. в месяц (1 чел.-час. - 9,63 руб.) при среднемесячном количестве рабочих часов 166,23 согласно Постановлению Минтруда РФ от 07.02.2000 № 2092.

Стоимость 1 человеко-часа рабочих-строителей определена от среднего разряда работы табл.1.1

Таблица 1.1 Стоимость 1 человеко-часа рабочих-строителей

Оплата труда механизаторов на 1 января 2000 года определяется по «Федеральному сборнику сметных норм и расценок на эксплуатацию машин и автотранспортных средств», утвержденного и введенного в действие с 15 июля 2001 года Постановлением Госстроя России от 23.07.2001 №86.

Вопросы совершенствования механизмов сметного нормирования, выработки современной концепции ценообразования в строительстве не раз в 2007-2008 годах поднимались на различных совещаниях федерального правительства. С 2007 г. созданные центры приступили к реформированию системы ценообразования в строительстве. Заключалась она в полном пересмотре сметных нормативов на федеральном и территориальном уровнях. К 2009-2010 гг. эта работа была завершена и выпущены в свет новые варианты сметно-нормативной базы 2001 г.:

На федеральном уровне:

- сборники государственных элементных сметных норм на строительные, монтажные, ремонтно-строительные и пусконаладочные работы (за исключением нескольких сборников на строительство специальных сооружений) - ГЭСН-2001, ГЭСНм-2001, ГЭСНР-2001, ГЭСНп-2001;

- сборники федеральных единичных расценок на аналогичные виды работ (ФЕР-2001, ФЕРм- 2001, ФЕРр-2001, ФЕРп-2001);

- сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (ФСЭМ-2001);

- сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве (в 5 частях) - ФСЦМ.

Нормативная база в ценах на 01.01.2000 г. существовала порядка 10 лет. За это время обновились техника и технология строительного производства, виды и качество многих строительных материалов. Фактически средняя стоимость строительно-монтажных работ выросла в текущем периоде в 5-6 раз. А заработная плата рабочих-строителей выросла почти в 10 раз. В 2007 г. введен новый Единый тарифно-квалификационный справочник профессий рабочих в строительстве, предусматривающий восемь разрядов и новые тарифные коэффициенты. Сметные расходы на эксплуатацию строительных машин включали нормы амортизации, которые также изменились в последнее время. Все это, на наш взгляд, должно было лечь в основу новой нормативной базы строительства. Однако цены остались на прежнем уровне. И предлагаемые Минрегионом России индексы изменения сметной стоимости строительства не могут покрыть фактических затрат подрядчика.

После ознакомления с содержанием основных сборников можно говорить об изменениях сметно-нормативной базы новой редакции.

В сборнике сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств 2001 г. расценки приводились с распределением по элементам и группам затрат и включали: амортизацию машин и автотранспортных средств; переменные эксплуатационные затраты (расходы на текущее обслуживание и текущий ремонт, включая заработную плату рабочих- машинистов и ремонтных рабочих, стоимость расходных материалов и запасных частей, а также расходы на энергетические ресурсы - электроэнергию, топливо, сжатый воздух, смазочные материалы и др.); затраты по доставке машин на строительную площадку, а также на монтаж и демонтаж машин); сметную расценку. В редакции 2009 г. в ТСЭМ распределение затрат отсутствует, не приводятся нормы затрат труда, расхода энергоресурсов. Разделы 38 «Импортные машины и механизмы», 39 «Импортные маломеханизированные машины и инструмент» данного сборника существенно дополнились, но в основном расценки на эксплуатацию машин не изменились.

Следует отметить, что пересмотр сметно-нормативной базы осуществлялся при отсутствии ясных методических подходов. Согласно Приказу Минрегионразвития от 07.11.2008 г. № 248 «Об отмене Постановления Государственного комитета Российской федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу», были отменены основные методические указания о порядке разработки: государственных элементных сметных норм на строительные, монтажные, специальные строительные и пусконаладочные работы (МДС 81-19.2000); сборников сметных цен на материалы, изделия, конструкции, на перевозку грузов для строительства (МДС 81-2.99); сборников сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (МДС 81-3.99). Соответствующие новые методические указания пока не разработаны.

Ранее выпущенные сборники содержали техническую часть, включающую в себя «Общие указания», «Правила исчисления объемов работ» и «Коэффициенты к нормам», и таблицы норм. В настоящее время технические части всех сборников выделены и собраны в отдельные сборники, что, на наш взгляд, не является удобным при работе с печатными вариантами нормативных сборников.

Раньше таблицы сборников ГЭСН содержали полный перечень состава работ и операций. Если работа относилась не ко всем нормам таблицы, то указывались номера граф, к которым она относилась. В уточненной редакции сборников ГЭСН удобно видеть подробное описание технологии и состава работ, подлежащих выполнению, для каждой графы, что позволяет избежать споров между заказчиком и подрядчиком. Это является одним из достоинств уточненной редакции сборников ГЭСН.

1.3 Расчет стоимости строительной продукции в рыночных условиях

Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики России связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. Отправной точкой развития рынка недвижимости России принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие частной собственности. Основным толчком в развитии рынка недвижимости в России послужили два основных закона Российской Федерации, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» [1] и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» [2]. Изначально формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилья гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости.

Постепенно рынок недвижимости России начал повышать свою активность за счет появления профессиональных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков, финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последние годы (2008-2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту.

Основной проблемой рынка недвижимости России на текущий момент является удорожание объектов недвижимости, что связано со следующими фактами:

1. Увеличение периода инвестиционной фазы строительства, связанного с градостроительным законодательством.

2. Развитие в основном малогабаритного жилья.

3. Неэффективные технологии строительства.

4. Коррупция.

5. Концентрация денежных средств и рабочих мест в Москве и Московской области.

6. Отсутствие желания и возможности у государства и муниципалитетов улучшать механизм регулирования рынка недвижимости.

Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и на любой другой товар, появляется, когда есть потребность, полезность, редкость, иными словами ценность (worth) товара.

Во-вторых, цена на недвижимость зависит от издержек производства (затраты на строительство) и будущей прибыли.

В-третьих, цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что в конечном счете и определяет равновесную цену. Приведенные факторы нельзя рассматривать отдельно, так как все они одновременно сказываются на стоимости объектов недвижимости.

В целом ценообразование в недвижимости зависит от ценообразования в строительстве, т. е. от того, какая прибыль и какие затраты заложены изначально в тот или иной объект недвижимости.

Эти затраты с учетом минимальной прибыли являются начальной базой для формирования дальнейшей цены. База, от которой начнет формироваться дальнейшая цена на недвижимость, лежит в точке 2, т.е. это тот момент (дата), когда недвижимость сдается в эксплуатацию и попадает под влияние вторичного рынка, где большой вклад в изменение дальнейшей цены вносят различные факторы с течением времен.

Рассмотрим инвестиционную фазу. В точке 0 лежит стоимость, которая рассчитывается для инвестора , т.е. это стоимость объекта, которая рассчитана на основе укрупненных показателей (УПВС, УПСС) или объектов-аналогов и позволяет предварительно оценить общую потребность в инвестициях для осуществления проекта.

В стадии проектирования рассчитывается сметная стоимость, которая является меньше стоимости, рассчитанной для инвестора, и наиболее точно определяет потребность в инвестициях для осуществления проекта. После стадии проектирования и расчета сметной стоимости начинается стадия строительства, где значение имеет фактор времени, который проявляется в двух аспектах:

1) влияет на общую стоимость объекта недвижимости.

2) влияет на степень морального (функционального) износа объекта недвижимости при вводе в эксплуатацию.

Чем больше период инвестиционной фазы, тем больше в момент сдачи в эксплуатацию будут затраты на объект недвижимости, так как значительное влияние оказывают фактор инфляции и удорожание кредитных ресурсов, а также моральный износ объекта недвижимости.

В России невозможно начать строительство без получения всех разрешений (количество которых доходит до 50) и утверждения строительного плана. На этой стадии возникает множество различных проблем и некоторые из них носят коррупционный характер. Строительство в России никак не оптимизировано и носит последовательный характер, что связанно с особенностями градостроительного законодательства, за счет чего увеличиваются затраты на строительство и возникает моральный износ. В развитых странах строительство максимально оптимизировано и носит параллельный характер, т.е. начинается с момента готовности первоначальной части строительного плана.

После того как объект недвижимости сдан в эксплуатацию (входит в эксплуатационную фазу жизненного цикла недвижимости) цена может складываться различным образом. Это зависит от влияния как на рынок в целом, так и на отдельные объект недвижимости множества различных факторов. Цена может расти в связи с благоприятным развитием экономики, как это показывает направление а, может оставаться стабильной (направление б), может значительно падать (направление в) с наступлением финансового и экономического кризиса или катастрофически падать (направление г) в случае, если вся мировая система, основанная на долларе, рухнет (рис. 1). С течением времени одни факторы могут усиливать свое влияние, другие - менее влиять на цену, но к концу жизненного цикла объекта недвижимости усиливается фактор суммарного износа, что в конечном счете приведет к ликвидации (интервал от точки 3 до точки 4), а затем к утилизации (интервал от 4 и выше) объекта недвижимости (рис. 1.2).