РСПс=РСПб+РСПв+РСПп

Сб - объемы финансирования программ за счет средств бюджетных источников по годам t;

Св - объемы финансирования программ за счет средств внебюджетных источников по годам t;

Сп - объемы финансирования программ по капитальному ремонту жилых домов в форме инвестиционной составляющей за счет денежных средств населения по годам t;

- коэффициенты дисконтирования финансовых средств при планируемой стоимости бюджетных, внебюджетных и потребительских средств.

Следует подчеркнуть, что сегодня требуется разработка и использование новых методологическхи подходов к развитию стоиостного управления в жилищно-коммунальной сфере. Для этих целей была поставлена задача разработать концептуальную многовариантную модель управления стоимостью с учетом определенных выше структурных компонент стоимости программ и жизненного цикла объекта ЖКХ. За основу данной модели приняты многокомпонентное программно-целевое управление стоимостью по базовыой стоимости объекта и стоимтьсб управления ее приращением. Процесс управления стоимостью в зависимости от выбранной стратегии воспроизовдственнхы процессов может вызывать положительное и отрицательное приращение базовой стоимости объекта, концептуальная модель этих процессов приведена на рис. 2.. Развитием данного многокомпонентного управления стоимостью объекта является следующие этапы:

1 этап - управление первоначальной (проектной) стоимостью объекта Со, которая включает все затраты на строительство объекта;

2 этап - управление стоимостью текущего содержания объекта;

3 этап - управление стоимостью на основе многокомпонентного управление расходами на следующих этапах жизненного цикла объекта: реконструкции Ср, модернизации См, капитального ремонта Ср, его отсутствия (или недостаточности) ?Сор, сноса ?Сос

Таким образом, на основании предложенных подходов к формированию концепции стоимостного управления объектами ЖКХ можно сделать следующие выводы:

-управление стоимостью объектов ЖКХ необходимо рассматривать как многофункциональную задачу оптимизации расходов для собственников, в первую очередь, жилых помещений в процессе организации эксплуатации, содержания и ремонта объектов;

-оценка деятельности управляющих компаний при управлении объектами необходимо осуществлять с позиции стоимости управления.

150

Выводы по главе II

1. Определена роль крупных городов в обработке и апробации на практике новых рыночных подходов к реформированию ЖКХ, обусловленная финансовым, научно-техническим потенциалом и незамедлительным реагированием на происходящие изменения в экономике регионов.

2. Выявлены особенности ЖКХ принципиально влияющие на основные характеристики и показатели деятельности предприятий и организаций, характеризующиеся прямой зависимостью производства от потребления, что вызывает необходимость расчета мощностей по наибольшей потребности при низком среднем уровне и неравномерности ее использования по времени, высокая стоимость фондов коммунальных предприятий за счет резервной мощности снижает эффективность инвестиций в коммунальное хозяйство.

3. Определены основные структурные направления цикла мероприятий по реформированию ЖКХ, как стратегии сочетания самоокупаемости услуг ЖКХ развития самоуправления и адресной социальной защиты населения и предусматривающей стратегическое и оперативное управления воспроизводственным процессом, повышения конкурентоспособности объектов, развития конкурентной среды и договорных отношений;

4. Установлено, что современная система управления ЖКХ требует своего опережающего реформирования для ускорения процессов развития рынка жилищно-коммунальных услуг.

5. Выявлены особенности инвестиционной ситуации в сфере ЖКК. Выявлена необходимость программно-целевого управления инвестиционными программами и предложены структуры целевых инвестиционных программ в сфере ЖКХ.

6. Произведено структурное моделирование многокомпонентного управления объектов на основе их рыночной стоимости и определения параметров приращения стоимости.

Глава III. Организационно-экономические и информационные преобразования в жилищно-коммунальном комплексе крупного города

3.1. Теоретические подходы к формированию организационно-экономического механизма управления и реформирования жилищно-коммунального комплекса

Целью Жилищного кодекса Российской Федерации и, в частности, введенного им института управляющих многоквартирным домом организации, является улучшение качества жизни граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений могут выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или юридическому лицу (управляющей компании) независимо от ее организационно-правой формы на основании решения собственников помещений, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива на договорных условиях. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательной для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией является публичным договором.

Управляющая организация на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает: 1) содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами; 2) оказание коммунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством Российской Федерации.

В соответствии с этим система принципов управления ЖКК крупного города должна быть построена как с учетом специфики объектов ЖКК, так и включать известные ранее в управленческой науке принципы системности, комплексности, а также другие, которые формируются на основе новых подходов и реалий.

Формирование нового организационно-экономического механизма должно базироваться на новых принципах - это принцип рационального разделения функций собственника и управляющей организации, принцип формирования ответственности собственников жилых помещений, принцип пообъектного управления, принцип единого отраслевого управления, принцип ориентации на достижение планируемых результатов по обеспечению качества предоставляемых услуг, принцип стоимостного управления.

Важнейшей основой построения системы принципов управления ЖКК является принцип рационального разделения функций между собственником объектов ЖКК, в т.ч. собственниками жилых помещений (или организациями, а также уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими организациями, подрядными эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями. Рациональное разделение функций и выбор наилучшего на конкурсных условиях исполнителя - организации по управлению жилищным фондом, а также обслуживанию объектов ЖКК создает условия для снижения стоимости услуг при сохранении требуемого качества.

Формирование эффективной системы управления ЖКК также предполагает принцип формирования ответственности между собственником объектов ЖКК, управляющими организациями, подрядными эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг (рис.3.1.)

Рис.3.1. Принцип формирования ответственности в системе управления ЖКК

Анализ литературных источников по исследуемой проблеме показывает, что ученые и специалисты-практики по-разному трактуют цель управления ЖКК. Ученые чаще всего определяют ее слишком широко (повышение качества среды обитания, обесепечение комфортных условий), а практики - слишком узко (перевод ЖКК на безубыточный режим хозяйствования и обеспечение установленных параметров предоставления услуг ЖКХ). [ ]

В трактовке автора обобщенной целью управления ЖКК является обеспечение организации предоставления жилищно-коммунальных услуг в установленных объемax и уровня качества, комплекса работ по выполнению текущих ремонтов, модернизации устаревшего оборудования, элементов инженерных конструкций для снижения энергозатрат здания с установкой приборов учета и регулирования расхода ресурсов (снижения аварийности инженерных систем), недопущение сверхнормативного ухудшения состояния многоквартиных жилых домов, и предоставления комфортных и безопасных условий проживания жителей.

Принцип управления, ориентированного на достижение планируемых результатов, по обеспечению качества предоставляемых услуг, является ключевым для повышения эффективности планирования и управления бюджетными расходами на функционирование ЖКК крупного города и экономного расходования денежных средств собственников жилья. Применение данного принципа предполагает переориентировать деятельность органа, ранее уполномоченного осуществлять управление ЖКК, с контроля объема и целевого использования финансовых ресурсов, на принятие эффективных регулирующих и координирующих решений, основанных на анализе полученных результатов деятельности управляющих компаний.

Решение проблемы эффективности расходов и недостаточная ее реализация во многом препятствует оптимизации расходов средств бюджетов всех уровней на функционирование и развитие ЖКК и денежных платежей населения. Под результатами деятельности в сфере ЖКК автор понимает, с одной стороны, нормативно регулируемый объем и качество различных видов услуг, с другой стороны - программно-целевое достижение поставленных целей, определяется системой качественных и количественных целевых индикаторов и показателей, характеризующих объем, качество и бесперебойность предоставляемых услуг, степень удовлетворенности ими населения, соответствием расходов и достигаемых планируемых результатов роста стоимости объектов сбалансированных с конкретно определенными объемами работ и услуг.

Принцип пообъектного управления предполагает, что управление должно вестись с учетом состояния конкретного объекта ЖКК, степени физического и морального его износа, а также состояния закрепленного за ним земельного участка с расположенными на нем элементами благоустройства и озеленения и т.п. Кроме того, соблюдение принципа пообъектного управления позволяет учесть состав проживающих в многоквартирном доме (наниматели и собственники жилых помещений) и расходы на его содержание и обслуживание. Данный принцип реализуется управляющими организациями, привлекаемыми для управления жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой, путем разработки соответствующей программы или плана управления и последующего утверждения данных документов собственником. Программа управления многоквартирного жилого дома, утвержденного на общем собрании собственников жилья включает:

- оценку исходного технического состояния и рыночной инвентаризационной стоимости дома;

- оптимальный выбор видов, очередности и периодичности выполнения ремонтно-эксплуатационных работ по каждому многоквартирному дому с учетом его фактического состояния;

- минимизацию цен и повышение качества различных видов работ и услуг на основе конкурсного отбора и управляющей организацией и подрядной;

- контроль жителями расходования средств и соблюдения качества выполнения работ;

- использование потенциала ресурсосбережения для каждого отдельного объекта;

- информатизированный учет показателей по управлению жилым домом.

При построении системы управления ЖКК и оценке ее эффективности следует использовать принцип эффективности. Показатель эффективности чаще всего определяется путем соотношения полученных результатов и необходимых для этого затрат, или как степень достижения установленных целей. Обобщая мнения ученых по проблемам оценки эффективности, представляется, что применительно к рассматриваемому объекту исследования принцип эффективности заключается в достижении установленной цели управления - определенного результата деятельности по достижению качественного состояния объекта с оптимальными издержками. Другими словами, данный принцип может быть сформулирован как научно-обоснованный тип организации управления объектом, который обеспечит оптимизацию затрат по приращению стоимости и наилучших социально-экономических результатов, согласованных поставленными целями.

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации программных мероприятий реформирования ЖКХ должна проводиться с помощью системы показателей, характеризующих программные мероприятия в сфере ЖКХ города, наиболее эффективные формы управления жилищным фондом, а также конкурентоспособность и экономическую устойчивость предприятий и организаций в сфере ЖКХ.

В настоящее время отсутствует система показателей, по которым должна проводиться оценка реализации реформы ЖКХ. Требования сбалансированности реформенных преобразований ставят задачу проведения мониторинга и оценки их эффективности, на основе которых должна проводиться корректировка, уточнение и выработка более результативных механизмов, обеспечивающих реализацию реформы ЖКХ. В связи с этим необходимо наличие методики, позволяющей дать разностороннюю оценку эффективности проводимой реформы ЖКХ с учетом поставленных целей и задач в Программе реформирования жилищно-коммунального комплекса г. Москвы.

Следует отметить, что разработка единых подходов к формированию системы оценки эффективности реформы ЖКХ относится к числу наиболее существенных, но методически не проработанных проблем. Система показателей и инструментарий оценки характеризуется многокритериальными и многоуровневыми параметрами, объединяющими производственные, рыночные, финансово-экономические и социальные процессы.

Проведенный анализ существующих теоретических и методических подходов к оценке эффективности хода реформы ЖКХ выявил недостаточность единого представления и единой методики, определяющих конечные результаты реформенных преобразований.

Причиной этого является высокая социально-экономическая значимость отрасли, а также комплексный характер предоставляемых слуг, характеризуемых различным целевыми установками, усложняющими формирование комплексного критерия эффективности.

При оценке эффективности хода реформы необходимо учитывать, что приоритетные направления формирования экономического механизма управления ЖКХ заключаются в разработке рациональной системы договорных отношений, создании экономической заинтересованности участников процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг в результатах своей деятельности и снижении непроизводственных затрат, внедрении методов мониторинга для оценки результатов функционирования организаций, а также создании условий для развития конкурентных отношений и привлечении частного бизнеса на рынок ЖКУ.

Предлагаемый методический подход, с одной стороны, отражает эффективность функционирования жилищно-коммунального комплекса через показатели динамики себестоимости и роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, уровень бюджетных расходов на дотации предприятий ЖКХ, снижение удельных издержек оказание услуг, общий объем текущего финансирования и инвестиций, уровень износа жилищного фонда систем инженерного обеспечения, объем затрат на энергосберегающие мероприятия, число получателей льгот и субсидий и т.д.

С другой стороны, предлагаемый подход базируется на модели зависимости оценочного функционала от показателей, характеризующих основные направления реформы ЖКХ. Рис. 3.2.

Рис. 3.2 Системный подход к модели оценки эффективности ЖКХ.

При обосновании системы показателей и критериев эффективности хода преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве предлагается исходить из следующих принципов:

? неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений;

? уменьшение административного влияния на субъекты отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие гражданско-правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;

? последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ;

? создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной сфере;

? создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных локальных монополистов);

? создание условий для активизации привлечения предприятий малого и среднего бизнеса в сферу жилищно-коммунального хозяйства;

? принятие мер по стимулированию предприятий-монополистов к повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат, привлечению инвестиции;

? внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере;

? рационализация потребления ресурсов в отрасли;

? информационная доступность проводимой реформы;

В основу оценки показателей хода реформы ЖКХ положены следующие основные задачи программы:

? обеспечение финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса;

? формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса и условий для снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг;

? государственная поддержка модернизации и повышение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса;

? совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей;

? активная поддержка инициатив по созданию товариществ собственников жилья и других форм объединений жителей;

? привлечение предприятий малого и среднего бизнеса в жилищно-коммунальную сферу.

Оценка эффективности Реформы может проводиться на региональном, городском уровнях и в других муниципальных образованиях.

Методика ориентирована на решение следующих задач:

? определение путей и механизмов целенаправленного внедрения мероприятий по преобразованию ЖКХ в конкурентоспособную отрасль экономики города;

? учет фактических показателей осуществления реформенных преобразований в соответствии с плановыми заданиями программных мероприятий Реформы;

? выявление тенденций развития жилищно-коммунального хозяйства;

? анализ инвестиционного климата ЖКХ;

? учет степени развития рыночных отношений, формирования конкурентной среды и выхода на рынок жилищно-коммунальных услуг предприятий малого бизнеса;

? формирование системы показателей, характеризующих основные направления Реформы;

? выбор методов оценки и расчета абсолютных и частных показателей, определения интегрального показателя;

? оперативное реагирование, уточнение и корректировка на основе результатов оценки эффективности хода реформы основных показателей и заданий Программы реформирования ЖКХ;

? создание аналитической базы для выбора и разработки адекватных современным условиям и сложившейся социально-экономической конъюнктуре, научно-обоснованных инструментов регулирования развития жилищно-коммунального хозяйства.

Использование данной Методики позволяет оценить эффективность действий различных участников Реформы: органов управления и власти, органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов, прямо или косвенно влияющих на процессы реформенных преобразований.

Методика предусматривает комплексный подход к рассмотрению показателей, характеризующих эффективность реформы ЖКХ, и опирается на основные принципы оценки мероприятий, включаемых в программу реформирования.

Основой оценки эффективности Реформы являются следующие принципы:

? комплексный подход, обеспечивающий всесторонний и детализированный охват мероприятий Реформы;

? многоуровневая система расчета, проводимая через частные индикаторы, сводимые к интегральному показателю;

? существенность: система показателей позволяющая проводить необходимый анализ для принятия адекватных оперативных решений;

? совместимость: набор частных индикаторов, вписывающийся в существующую систему информационных потоков, что позволяет удешевить и упростить процедуру информационного обмена;

? сопоставительная оценка программных показателей с фактическими по основным направлениям и мероприятиям Реформы;

? учет воспроизводственных факторов в сфере ЖКХ, инвестиционного и инфраструктурного потенциала;

? оценка влияния институциональных и социально-экономических факторов на результаты Реформы.

Наряду с эти следует учитывать:

? необходимость единообразного подхода к оценке показателей различных направлений и мероприятий Реформы;

? многообразие интересов участников рыночных преобразований;

? необходимость максимального устранения влияния неполноты и неточности информации на качество оценки эффективности Реформы;

? соответствие основным положениям подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 г.г.

Эффективность реализации реформы ЖКХ характеризуется общим интегральным показателем и интегральным показателем На основе анализа основных мероприятий реформирования ЖКХ и показателей, их определяющих, оценка интегрального показателя эффективности базируется на трехуровневой системе показателей и формировании результирующего показателя на каждом уровне. Интегральный показатель включает агрегированные, характеризующие направления реформирования, обобщающие, характеризующие мероприятия преобразований и частные, определяемые исходными параметрами функционирования ЖКХ, в соответствии с рисунками 3.3 и 3.4

Рис. 3.3 Многоуровневая система оценки эффективности реформы ЖКХ

Агрегированные показатели по направлениям

Общий интегральный показатель эффективности Реформы характеризуется следующими агрегированным показателям:

? эффективность институциональных, организационных и технологических преобразований;

? эффективность экономического развития ЖКХ;

? эффективность жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Обобщающие показатели по мероприятиям

Эффективность институциональных, организационных и технологических преобразований в сфере ЖКХ характеризуется следующими обобщающими показателями:

? развитие самоуправления в жилищной сфере и участие жителей в реформе ЖКХ;

? развитие рыночных механизмов;

? профессиональная подготовка работников ЖКХ;

? системная организация и административный ресурс органов управления реформой ЖКХ;

? развитие ресурсосбережения;

? экологичность жилищного хозяйства.

Эффективность экономического развития ЖКХ характеризуется следующими обобщающими показателями:

? степень задолженности предприятий ЖКХ;

? объем текущего финансирования ЖКХ;

? объем жилищно-коммунальных услуг;

? объем привлекаемых инвестиций;

? эффективность модернизации коммунальных фондов;

? уровень бюджетных расходов на дотации ЖКХ;

? соотношение себестоимости и тарифов на услуги ЖКХ;

Эффективность жилищно-коммунальной инфраструктуры определяется следующими обобщающими показателями:

? уровень технического состояния объектов ЖКХ;

? характеристика надежности (безаварийности) функционирования ЖКХ.

Частные показатели-индикаторы

Развитие самоуправления в жилищной сфере и участие жителей в реформе ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? число зарегистрированных кондоминиумов;

? количество созданных ТСЖ;

? количество ассоциаций ТСЖ;

? количество созданных домовых комитетов и других объединений граждан по управлению жилищным фондом;

? количество территориальных общин;

? количество комитетов самоуправления;

Развитие рыночных механизмов характеризуется следующими частными индикаторами:

? выплата субсидий через персональные счета в общем объеме выплаченных субсидий;

? доля платежей населения в общих затратах на оказание жилищно-коммунальных услуг;

? индекс развития конкуренции в сфере управления;

? индекс развития конкуренции в сфере эксплуатации;

? доля жилищного фонда, обслуживаемого управляющими компаниями на основе договора с собственником жилищного фонда;

? доля жилищного фонда, обслуживаемого на основе договора между управляющей компанией и подрядчиками по эксплуатации;

? доля перекрестного финансирования в общем объеме оплаты услуг;

? доля застрахованных жилых помещений от их общего числа.

1.2. Профессиональная подготовка работников ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? доля работников, имеющих профессиональное образование в общем объеме работников ЖКХ;

? доля аттестованных работников в общем количестве работников ЖКХ;

? доля работников, прошедших курсы повышения квалификации в общем количестве работников ЖКХ.

Системная организация и административный ресурс органов управления реформой ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? доля работников, имеющих необходимое профессиональное образование в общем объеме работников органов управления по реформе ЖКХ;

? организация работы по реформе ЖКХ (количество разработанных и утвержденных нормативных и методических документов);

? нацеленность органов управления на интересы жителей и работу с ними (удовлетворено просьб и ходатайств жителей по решению жилищно-коммунальных вопросов);

? количество сотрудников по работе с населением в органах управления.

Развитие ресурсосбережения характеризуется следующими частными индикаторами:

? доля фактического объема потребления воды по приборам учета в общем объеме реализации воды в жилищном фонде;

? доля фактического объема потребления газа по приборам учета в общем объеме реализации газа в жилищном фонде;

? доля фактического объема потребления тепла по приборам учета в общем объеме реализации тепла в жилищном фонде;

? потери воды в сетях на 1 человека (в среднем) ;

? потери электричества в сетях на 1 человека (в среднем) ;

? затраты единиц условного топлива на 1 м2 (в среднем).

Экологичность жилищного хозяйства характеризуется следующими частными индикаторами:

? доля обработанных канализационных стоков;

? раздельный сбор ТБО;

? доля ТБО, прошедших обработку (безопасное сжигание, вторсырье, многолетняя консервация и др.).

Степень задолженности предприятий ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? размер долга бюджета перед предприятиями ЖКХ в общем объеме платежей бюджета предприятиям ЖКХ;

? размер долга населения перед предприятиями ЖКХ в общем объеме платежей населения предприятиям ЖКХ;

? размер долга предприятий ЖКХ перед бюджетом в общем объеме платежей предприятий ЖКХ бюджету;

? размер взаимозадолженности в общем объеме взаимоплатежей.

Объем текущего финансирования ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? выплата субсидий через персональные счета в общем объеме выплаченных субсидий;

? доля платежей населения в общих затратах на оказание жилищно-коммунальных услуг;

Объем жилищно-коммунальных услуг характеризуется следующими частными индикаторами:

? объем жилищных услуг;

? доля перекрестного финансирования в общем объеме оплаты услуг;

? доля жителей, оплачивающих ЖКУ по полным ставкам;

? объем коммунальных услуг;

? динамика роста тарифов на ЖКУ;

Объем привлекаемых в ЖКХ инвестиций характеризуется следующими частными индикаторами:

? городской бюджет;

? внебюджетные источники;

? средства населения;

? кредиты и займы.

Эффективность модернизации коммунальных фондов характеризуется следующими частными индикаторами:

? объем модернизации технологических процессов;

? объем модернизации оборудования;

? объем модернизации инженерных сетей;

? объем капитального ремонта инженерных систем.

Уровень бюджетных расходов на ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? расходы на субсидии по жилищно-коммунальным услугам;

? расходы на компенсацию льгот;

? расходы на возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию.

Соотношение себестоимости и тарифов на услуги ЖКХ характеризуется следующими частными индикаторами:

? величина тарифов на жилищно-коммунальные услуги ;

? ставки оплаты на жилищно-коммунальные услуги;

? дотации по эксплуатации жилищного фонда.

Уровень технического состояния жилищных фондов характеризуется следующими частными индикаторами:

? доля жилищного фонда, находящегося в хорошем состоянии;

? доля жилищного фонда, находящегося в удовлетворительном состоянии;

? доля жилищного фонда, находящегося в неудовлетворительном состоянии;

? доля жилищного фонда, находящегося в аварийном состоянии;

? средний физический износ жилищного фонда;

? средний физический износ объектов инженерной инфраструктуры.

Характеристика надежности (безаварийности) функционирования ЖКХ определяется следующими частными индикаторами:

? доля средств, затраченных на аварийный ремонт в общем объеме средств на ремонт и обновление (аварийный ремонт, планово-предупредительный ремонт, обновление) систем инженерной инфраструктуры;

? количество заявлений граждан на неудовлетворительное обслуживание;

? число аварий, вызвавших отключение подачи ЖКУ (в том числе электричества, горячей и холодной воды, газа, тепла);

Важным для анализа хода реформы ЖКК является применение методов сравнительной оценки и ранжирования положения ЖКК регионов на основе интегральных показателей и индикаторов.

Таблица 3.1

Обеспеченность инженерной инфраструктурой (на 2003 г.)

Субъект	Водо-про-водом	Канали-зацией	Централь-ным отопле-нием	Ван-нами	газом	горячим водо-снабже-нием	Наполь-ными электро-плитами	Водо-прово-дом
Белгородская область	64,7	62	81,1	58,6	83,6	56,1	10,7	64,7
Брянская область	60	55,2	63,6	48,8	88,1	48,9	1,4	60
Владимирская область	76,4	71,4	73,6	63,8	89,9	55,1	1,9	76,4
Воронежская область	60,4	58,2	61,6	53,2	84	50,8	2,1	60,4
Ивановская область	64,3	63,2	78,2	55,4	87,3	55,8	1,5	64,3
Калужская область	69,8	67,7	66,8	62,5	88,1	42,7	4	69,8
Костромская область	64,2	54,9	57	48,9	88	45,9	4	64,2
Курская область	61,4	58,8	61,9	53,5	87,8	49,7	5,5	61,4
Липецкая область	71,1	69,1	80,5	63,4	84,7	64,2	2,7	71,1
Московская область	83,5	80,9	87,3	75,4	78,7	75,5	9,8	83,5
Орловская область	63,6	61,4	80	55	89,3	55	1,2	63,6
Рязанская область	71,4	65,2	68	57,7	91,2	51,9	1,9	71,4
Смоленская область	62,5	60,5	64,9	55,9	89	48,2	4,2	62,5
Тамбовская область	62,2	59	78,6	50,9	88	45,9	2,1	62,2
Тверская область	60,6	56,6	60,9	52,1	83,3	46,2	4,1	60,6
Тульская область	82,3	78,4	82,6	69,1	89,6	69,1	0,6	82,3
Ярославская область	77,1	73,9	80,5	69,2	89,1	67	3,3	77,1
г.Москва	99,8	99,8	99,9	99,4	51,9	94,2	47,8	99,8

При формировании перечня показателей и индикаторов целесообразно использовать статистические показатели, включающие:

- объем инвестиций в основной капитал в ЖКХ на душу населения;

- сводный показатель обеспеченности населения объектами инженерной инфраструктуры (интегральный показатель) таблицы 3.1.;

- средняя жилищная обеспеченность на 1 чел. (кв.м);

- удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда от общего объема;

- ввод жилья на душу населения (кв.м общей площади) табл. 3.2.;

- жилищный капитал, приходящийся на душу населения (млн. руб.). табл.3.1

Таблица 3.2.

Ввод в действие жилых домов в РФ (млн. квадратных метров общей площади)

Годы	Всего построено	в том числе	Удельный вес в общем вводе, процентов
		Населением за свой счет и с помощью кредитов	жилищно-строительными кооперативами	жилых домов населения	жилых домов жилищно-строительных кооперативов
1992	41,5	4,9	2,1	11,8	5,0
1995	41,0	9,0	1,7	22,0	4,2
2000	30,3	12,6	0,7	41,6	2,4
2001	31,7	13,1	0,6	41,2	2,0
2002	33,8	14,2	0,6	41,9	1,7
2003	36,4	15,2	0,5	41,6	1,4
2004	41,0	16,1	0,5	39,2	1,2

Следующий принцип научности требует разработки, конкретных методик расчетов и обоснования проектов программно-целевого управления объектами ЖКК, основанных на современных научных методах бизнес-планирования, менеджмента, стоимостного управления, бюджетного планирования и управления. Особое внимание при этом должно уделяться проектам, непосредственно связанным с безопасностью и качеством условий проживания граждан, таким, как внедрение современных инновационных, информационных и ресурсосберегающих технологий в ЖКК.

Таблица 3.3

Жилищный капитал, приходящийся на душу населения с учетом уровня покупательной способности. (по данным за 1999-2003 годы в рублях)

Субъект	2000	2001	2002	2003	2004*	2005*
Белгородская область	140397	179834	193375	288815	316809	351188
Брянская область	105481	141117	255397	317507	365660	436107
Владимирская область	120176	196338	270191	309216	360972	407186
Воронежская область	149478	189115	215600	275669	310765	341658
Ивановская область	79845	125091	172656	197965	251505	297789
Калужская область	122901	173914	226794	312285	359930	420061
Костромская область	102991	137240	176068	235869	265782	301967
Курская область	90798	106588	176084	247851	285678	351187
Липецкая область	132035	228753	283588	358628	415543	482659
Московская область	186536	222955	294169	364061	398287	453398
Орловская область	120074	193940	284324	301855	370938	408617
Рязанская область	141275	242056	297733	326947	391101	448766
Смоленская область	127203	158670	206090	286172	338799	376059
Тамбовская область	128568	155941	257864	314207	355558	444215
Тверская область	141124	200302	240803	322332	370148	414781
Тульская область	126608	166496	238130	297049	312505	343419
Ярославская область	165513	231541	337817	348171	437034	495459
г.Москва	247769	328542	430136	476437	508043	567364

Примечание: Показатели получены, умножением средней цены на вторичном рынке на среднюю площадь жилищного фонда, приходящегося на душу населения и деленные на уровень покупательной способности. Данные жилищного фонда показаны ранее в главе 9. Данные за 2004 и 2005 год получены линейным приближением.

Принцип системности предполагает организацию управления ЖКК как единой сетевой структуры, целостной социально-экономической системы. Реализация данного принципа предполагает, что в процессе объектного управления все входящие в ЖКК субъекты должны рассматриваться во взаимосвязи и взаимодействии.

Принцип комплексности обеспечивает учет всех воздействующих на процесс управления ЖКК внешних и внутренних (экономических, финансовых, социальных, технических, информационных, инновационных, экологических и др.) факторов.

Возрастающее значение в последнее время имеет принцип прозрачности управления, предполагающий обеспечение гласности и открытости процессов функционирования и развития ЖКК, включая тарифную политику, показатели и источники финансирования, реализацию различных проектов, структуру и объемы работ (услуг), включаемые в тарифы и цены, а также участие общественных организаций и иных объединений собственников, нанимателей жилья в принятии решений и контроле за их выполнением.

По мнению автора применительно к управлению ЖКК, должны найти широкое применение сформулированные специалистами: Васильевой Н.В., Лифшицом В.А., Чернышовым Л.Н. принципы интеграционного подхода к управлению жилищной сферой крупного города, принцип интеграции, социального и государственно-частного партнерства, субсидиарности, принцип обеспечения необходимого разнообразия жилищных благ в соответствии с потребностями населения.

Формирование эффективной системы управления ЖКК во многом зависит от применения различных методов и механизмов управления, которым предлагаются различные определения и классификации. В работе [ ] B.C. Чекалин определяет методы (рычаги) управления как «систему правил и процедур решения управленческих задач, используемых для эффективного достижения поставленных целей». Методы управления городским хозяйством можно условно подразделить на четыре группы: экономические (прямые и косвенные), организационно-распорядительные, нормативно-правовые, информационные. Обобщая данные методы применительно к целям, поставленным в данной работе, автором рассматриваются три основных метода управления ЖКК: экономический, административный и информационный. Можно согласиться с мнением С.Б.Сиваева, что эффективность системы управления ЖКК также во многом зависит от понимания того, на каких уровнях управления или в каких случаях необходимы (целесообразны) экономические методы управления, а в каких - административные. Исходя из этого весьма важным является разумное сочетание экономических и административных методов управления в системе органов государственной власти и местного самоуправления.

Следует отметить, что в экономической теории понятие «механизм» часто применяется в сочетании с такими прилагательными как «экономический», «хозяйственный» и организационный». В литературе нет четкого разграничения сфер применения этих определений, многое зависит от приверженности авторов той или иной научной школе (табл.3.4). [ ]

В [ ] под механизмом управления ЖКК крупного города понимается совокупность соответствующих принципов и методов управленческого воздействия на систему социально-экономических и организационно-правовых отношений, складывающихся по поводу предоставления жилищно-коммунальных услуг для достижения поставленных целей жизнеобеспечения городов.

В экономическом словаре под социально-экономическим механизмом понимается комплекс организационно-хозяйственных и социальных аспектов развития экономики, связанные с взаимодействием соответствующих структур и регуляторов, которые в совокупности обеспечивают функционирование экономической системы.

Автором под механизмом управления также понимается комплекс методов управления преимущественно экономического типа) с помощью которого осуществляется эффективное согласование интересов взаимодействующих субъектов (производителей услуг, управляющих компаний и потребителей, а также органов управления) и их совместная деятельность при формировании спроса и предложения на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Административный механизм управления ЖКК, функционировавший в дореформенный период, характеризовался жестким государственным регулированием всех жилищных отношений в жилищно-коммунальной сфере и доминированием государственной собственности. Отличительными признаками, составляющими суть административного механизма управления ЖКК являлись: централизованное распределение всех ресурсов; - недостаточность кредитно-финансовых механизмов финансирования; монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями; дотирование государством убыточной деятельности государственных организаций; государственные предприятия помимо прямых производственных функций выполняли функции обеспечения работников жильем и содержания жилищного фонда. [ ]

Таблица 3.4.

Определение понятия «механизм» в экономических исследованиях

Определения механизма
экономический	хозяйственный	Организационный	Информационный
Необходимые взаимосвязи, естественно возникающие между различными экономическими явлениями и ведущие к очевидным результатам	Общественная система хозяйствующих субъектов с присущими им механизмами хозяйствования и присущими всей системе общественными хозяйственными институтами, регулирующими деятельность хозяйствующих субъектов	Система методов, способов и приемов формирования и регулирования отношений объектов с внутренней и внешней средой	Система информационного обеспечения деятельности субъектов хозяйствования

Административный механизм управления ЖКК можно рассматривать как совокупность прямых административно-распорядительных воздействий со стороны органов власти на субъекты правоотношений в ЖКК, в т.ч. потребителей услуг, складывающих при предоставления услуг.

Под экономическим механизмом управления ЖКК автором понимается совокупных принципов и экономических методов целенаправленного взаимодействия собственников объектов ЖКК в т.ч. собственников жилья через согласование экономических интересов с субъектами процесса производства, поставки и предоставления жилищно-коммунальных услуг с целью обеспечения устойчивого развития и надежного функционирования жилищно-коммунальной инфраструктуры и качественного обслуживания населения. В таблице 3.5 приведена сопоставительная оценка признаков, соответствующих экономических и административных механизмов управления ЖКК.

Признаки, соответствующие административному и экономическому механизмам управления ЖКК

Таблица 3.1.2.

Признаки	Административный механизм управления	Экономический механизм управления
Система управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры	Монопольная система	Демонополизация и развитие конкурентной среды на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг
Реализация собственником функций управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры	Функции собственника выполняет администрация, функции управления и обслуживания совмещены	Четкое разграничение функций собственника, управления и обслуживания
Договорные отношения	Полное отсутствие или договорные отношения с отдельными хозяйствующими субъектами	Исключительно договорные отношения с организациями любой организационно-правовой формы
Конкурсный отбор	Отсутствует	Существует
Самостоятельность хозяйствующих субъектов в принятии решений	Ограниченная	Полная самостоятельность в рамках договорных отношений
Система финансирования	Прямое дотирование производителей услуг	Система оплаты жилищно-коммунальных услуг, предусматривающая возмещение потребителями реальной стоимости оказываемых услуг и ведение адресной помощи семьям на оплату жилищно-коммунальных услуг в зависимости от их доходов
Ценообразование	Нормирование	Формирование цен по фактическим издержкам и результатам проведения конкурсов
Система мотивации	Отсутствует	Существует и направлена на снижение затрат и повышение качества предоставления услуг
Возможность участия населения в оценке и влиянии на качество предоставляемых услуг	Ограничена	Существует
Развитие принципов самоуправления	Частичное	Полное

Приоритетные направления совершенствования экономического механизма управления ЖКК заключаются в формировании эффективной системы организации и условий договорных отношений, создании условий для развития конкурентных отношений и привлечения частного бизнеса на рынок жилищно-коммунальных услуг, создании экономической заинтересованности (мотивации) участников процесса предоставления услуг в снижении непроизводительных затрат за счет конкурсного их отбора и внедрении методов контроля и мониторинга оценки результатов и качества функционирования организаций ЖКК. Таблица 3.5.

Ход жилищно-коммунальной реформы в России может служить яркой иллюстрацией сложности и противоречивости политических и социально-экономических преобразований в стране. Проведенный автором анализ динамики рыночных преобразований в сфере ЖКХ, целей, тенденций и переменах проблем сконцентрирован на рис. 3.1

Невозможность вовремя оплатить выполненные работы дискредитирует конкурсный принцип организации работ. Опыт крупных городов, в которых эффективно проводятся конкурсы на содержание жилищного фонда, подтверждает, что повышение качества обслуживания жилищного фонда при наиболее рациональном использовании финансовых средств возможно лишь при наличии конкурентной среды в ЖКК.

Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. И поскольку именно эти настроения повсеместно преобладают, то следует признать, что относительная неудача реформы это системное явление, требующее анализа и принятия решений на федеральном уровне.

3.2. Развитие конкурентной среды, как ключевой фактор преобразований в ЖКХ

Развитие эффективных конкурентных отношений выступает одной из главных задач реформы жилищно-коммунального комплекса, направленной на повышение качества представляемых услуг, снижение непроизводительных издержек, повышение привлекательности комплекса для частного бизнеса. В настоящее время, несмотря на то, что взаимоотношения между управляющими жилищными, подрядными и ресурсоснабжающими организациями в основном строятся на договорной основе, реально значительное число договоров не выполняется: во-первых, платежи по договорам часто не зависят от объема и качества работы и, во-вторых, управляющие жилищные организации ввиду отсутствия гарантированного финансирования не оплачивают выполненные подрядчиком работы. Анализ деятельности различных секторов жилищно-коммунального комплекса указывает на реальную возможность развития конкурентных отношений в сфере содержания и ремонта жилищного фонда с одной стороны, серьезные технологические ограничения, возникающие при формировании рынка услуг в сфере поставки коммунальных ресурсов (вода, тепловая энергия, газ, электроэнергия) с другой стороны.

Практически во всех крупных городах отсутствует договор на управление между органом исполнительной власти и управляющими жилищными организациями. Вместе с тем договорные отношения в системе управления ЖКК так и не стали одним из ключевых элементов в организации ее эффективного функционирования. Договоры по найму жилых помещений заключены лишь с 27% нанимателей. Что касается обслуживания жилья, по данным Госстроя России, на договорной основе обслуживается немногим более 60% муниципального жилищного фонда, при этом на конкурсной основе заключено только 25% договоров, что свидетельствует о недостаточном развитии конкуренции в сфере управления и обслуживания жилья. Отсутствие нормативно закрепленных финансовых обязательств органов исполнительной власти города по дотированному финансированию выполнения работ в жилищной сфере приводит к преобладанию административных методов управления над экономическими.

Ситуация, когда управляющие жилищные организации не имеют гарантий обеспечения бюджетного финансирования, приводит к ухудшению их финансового состояния и накопления кредиторской задолженности в отрасли. При этом управляющие организации вынуждены заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда при отсутствии обязательств органов местного самоуправления и населения в части их финансирования. Не получая стабильных доходов от своей деятельности, управляющие жилищные организации не могут полностью и своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам. Как следствие, снижаются требования к объемам и соблюдению параметров качества предоставляемых услуг, что находится в явном противоречии с интересами органов власти и потребителей.

Особенностью ЖКК является монопольное положение большинства предприятий на локальных рынках в пределах муниципальных образований. Это обусловлено в первую очередь технологическими особенностями отрасли и условиями формирования современных систем жизнеобеспечения территорий, связанными с сетевой поставкой ресурсов. Несмотря на разнородность оказываемых ими услуг, данные предприятия характеризуются рядом общих признаков:

- использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электроэнергии и т.д.);

- неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуг;

- невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколько-нибудь длительный срок;

- невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой;

- необходимостью четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;

- тесной зависимостью организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий. [ ]

Предприятия, оказывающие данные услуги, могут быть отнесены к естественным локальным монополиям на конкретной территории. В целом ЖКК по признаку возможности создания конкурентной среды можно условно разделить на следующие группы:

- потенциально конкурентные, где развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управления хозяйством (жилищный комплекс);

- естественные локальные монополии. Это, как правило, организации инфраструктурного обеспечения коммунальными услугами - теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение и т.д. (коммунальный комплекс);

- сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и потенциальной конкурентных структур (санитарная очистка и утилизация бытовых отходов, озеленение) (комплекс благоустройства).

В Жилищном Кодексе РФ сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Однако этот процесс развивается крайне медленно, по-прежнему сохраняется муниципальная монополия на заказ жилищных услуг, что существенно тормозит развитие конкурентной среды.

Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом:

- собственники жилого дома;

- управляющие жилищные организации;

- подрядные организации, обеспечивающие предоставление работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по содержанию и ремонту жилым домом.

При заключении договора собственник вправе определить перечень функций, передаваемых управляющей организации. Например, на основании договора управления жилищным фондом он может поручить управляющей организации вести учет переданного в управление имущества, потребовав при этом отражать имущество за балансом.

Типовой договор позволяет учесть все необходимые условия для эффективной работы управляющей организации, не ограничивая ее инициативу по управлению жилищным фондом. Форма договора может быть единой для управляющих организаций любых форм собственности. Кроме того, форма договора может быть единой для любого собственника жилищного фонда включая собственников (физических лиц) отдельных помещений. Различие может заключаться только в предоставлении управляющей организации права заключать договоры найма жилых помещений.

В целях развития конкурентных отношений в сфере обслуживания жилья нормативные правовые акты федерального уровня ориентируют органы местного самоуправления на проведение реорганизационных мероприятий по разделению функций управления и обслуживания жилищного фонда, которое должно быть закончено до 1 января 2007 года.