Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

1-1. Стоимость расселения определяется рыночными ценами на недвижимость на момент расселения каждой квартиры. При расселении объекта управляющая компания будет работать с двумя формами существующей собственности:

Муниципальная форма - нежилые помещения, доля неприватизированных квартир. Городская собственность в этом варианте имеет определенный ценовой предел, установленный при продаже нежилых фондов и санитарные нормы проживания населения, на базе которых будет предоставляться альтернативное жилье.

Частная собственность - приватизированное жилье. Более дорогостоящий элемент процесса расселения и, как правило, более длительный. Здесь подключаются ресурсы агентств недвижимости, ведутся переговоры с каждым владельцем квартиры отдельно.

Величина суммарных инвестиций на процедуру расселения составит ориентировочно 10 000 000$.

1-2. Получение новой разрешительной, проектной документации, прохождение процедур согласования проекта, согласование технических условий. Ориентировочная стоимость проектных работ и согласований составляет 1 542 394$.

Содержание мероприятий:

1. Подача заявки в Управление инвестиций при Комитете про строительству Администрации Санкт-Петербурга об инвестиционном предложении по реконструкции здания с целью создания многофункционального гостиничного комплекса;

2. Предварительная экспертиза инвестиционного предложения в соответствующих комитетах администрации (КГА, КЗР, Тер. Управление Адмиралтейского района, КГИОП, ГБР, КУГИ);

3. Получение положительного заключения Управления инвестиций о возможности реализации инвестиционного проекта и возможности разработки градостроительного регламента;

4. Проведение строительной экспертизы здания на предмет получения достаточных сведений о техническом состоянии здания с последующим признанием его аварийным;

5. Привлечение лицензированной проектной организации для выполнения предпроектных проработок реконструкции здания со всеми согласованиями; разработка ТЭО проекта;

6. Подготовка градостроительного раздела инвестиционной документации, получение необходимых разрешений и согласований;

7. Привлечение лицензированной уполномоченной организации для оценки здания как объекта недвижимости и будущего результата инвестиций, согласование отчета об оценке в ГУИОН.

Таким образом, суммарные затраты по 1 этапу могут составить 11 542 394$.

2. Инвестиционный период.

2-1. Реконструкция и строительство многофункционального центра ориентировочной площадью 26000 кв.м. с размещением гостиничного комплекса класса 4* (250 номеров). Для целей эффективного коммерческого использования центра (вопроса заполняемости) будет привлекаться компания-оператор InterContinental Hotels Group, которая в свою очередь выдвигает определенные требования к данному этапу, оговоренные в соглашении.

Ориентировочная продолжительность этапа реконструкции и строительства до момента введения в эксплуатацию составит 22-26 месяцев. Стоимость строительства без благоустройства и окончательной отделки ориентировочно 39 000 000$.

2-2. Осуществление отельным оператором InterContinental, или Менеджером, программы "Предоткрытие", финансируемую из Бюджета "Программы "Предоткрытие", включающую все действия, необходимые для подготовки Гостиницы к открытию:

a. Подбор и обучение персонала;

b. Покупку начального операционного оборудования и операционных запасов (поставок) на средства Собственника;

c. Рекламирование, стимулирование сбыта и продаж;

d. Помощь Собственнику в получении всех необходимых операционных лицензий, виз и рабочих разрешений;

e. Привлечение потенциальных клиентов;

f. Подготовку административных офисов.

Таким образом, суммарные первоначальные инвестиции составят около 60 000 000$, что предполагает использование заемных средств.

Сводные данные представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Этапы инвестиций в проект "Исаакиевский отель".

Подведя итоги, мы пришли к следующим выводам:

1. В настоящее время проект находится в самом начале инвестиционной фазы своего развития.

2.Тормозящим фактором развития инвестиционного проекта является прохождение процедур согласования, а также получение необходимых разрешений в государственных учреждениях.

3.3 Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиций в проект гостиничного комплекса

Оценка эффективности инвестиций представляет собой наиболее трудоемкий процесс, требующий высокопрофессиональных аналитических навыков со стороны разработчиков. Весьма существенен фактор риска, который просто необходимо учитывать в нашей стране с достаточно неуравновешенной экономической ситуацией.

Принятие решений по инвестиционным проектам осложняют различные факторы: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения.

Основной документ, содержащий стандарты оценки инвестиционных проектов - "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", утвержденные Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г., №7-12/47.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений, как было сказано в п.3.1.

Понятие "оценка" само по себе означает мнение о ценности, уровне или значении кого-либо или чего-либо. Главная цель оценки инвестиционного проекта - обоснование его коммерческой (предпринимательской) состоятельности или в определении уровня его доходности. Предполагается выполнение двух основополагающих требований:

1. Полное возмещение (окупаемость) вложенных средств.

2. Получение прибыли, размер которой оправдывает отказ от любого иного способа использования ресурсов (капитала) и компенсирует риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Следует различать две составляющих коммерческой состоятельности инвестиционного проекта, его необходимое и достаточное условия, соответственно:

1. Экономическая эффективность инвестиций.

2. Финансовая состоятельность проекта.

Экономическая оценка или оценка эффективности вложения капитала направлена на определение потенциальной возможности рассматриваемого проекта обеспечить требуемый или ожидаемый уровень прибыльности.

При выполнении инвестиционного анализа задача оценки эффективности капиталовложений является главной, определяющей судьбу проекта в целом.

Финансовая оценка направлена на выбор схемы финансирования проекта и тем самым характеризует возможности по реализации имеющегося у проекта экономического потенциала.

При выполнении оценки следует придерживаться экономического подхода и рассматривать только те выгоды и потери, которые могут быть измерены в денежном эквиваленте.

Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, а деньги помимо прочего имеют еще одну объективно существующую характеристику, а именно - временную ценность. [15, с.49]. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости или учета временной стоимости денег.[8, с.104].

Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику:

С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств.

Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; анализ можно проводить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и т. д.).

Предполагается, что весь объем инвестиций делается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последующих лет.

Приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года.

Коэффициент дисконтирования, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).

При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (в этой роли обычно выступает поток денежных средств) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.

Сложные проценты начисляются несколько раз, причем начисленные проценты присоединяются к основной сумме, в результате чего в следующий раз проценты начисляются как на основную сумму, так и на уже начисленные проценты. Данный процесс и называется дисконтированием.

Для определения текущей стоимости Р будущего платежа F_n через n периодов при ставке r процентов за период:

где F_n - доход, планируемый к получению в n-м году;

Р - текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины F_n с позиции текущего момента;

r - коэффициент дисконтирования.[15, с.53-54].

Существует шесть функций сложного процента: будущая стоимость платежа, текущая стоимость будущего платежа, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию платежа, накопление платежа за период, фонд возмещения.

Анализ инвестиционного проекта проводится с расчетом наиболее вероятного варианта, при этом рассматривается стоимость кредитных ресурсов, степень риска (что отражается в уменьшении ставки дисконта), потери от недозагрузки и неплатежей, ставки на офисные площади и номерной фонд, сроки введения в эксплуатацию многофункционального центра.

При определении стоимости действующего предприятия (бизнеса) ООО "Исаакиевский отель" методом дисконтирования будущих доходов, исходили из следующих предположений и допущений:

a. Общеполезная площадь всех помещений составит 26000 м²;

b. Номерной фонд гостиницы составит в соответствии с проектом 250 номеров;

• c. На основании проведенного маркетингового исследования ценовой политики в отелях аналогичного уровня, предполагаемая стоимость стандартного номера составит 260$ в сутки;
• d. Потери от недозагрузки (сезонность учтена) будут колебаться от 50% до 30%;
• e. Расчеты финансовых потоков выполнены в предположении о том, что реализация проекта будет включать в себя следующие этапы: Инвестиционный период - 3 года;
• 8. Предполагаемый суммарный объем инвестиций 60 000 000$ включает в себя собственные средства инвестора, а также заемные средства (долгосрочные кредиты), при этом соотношение собственных и заемных средств предполагается - 40/60;
• 9. Для инвестора заемные средства (долгосрочные кредиты) доступны не только на внутреннем рынке (РФ), но на внешнем рынке, таким образом, стоимость заемных средств для инвестора может составить 9% годовых;
• 10. Прогнозный период выбран равным 10 годам, что соответствует существующей международной практике и графику инвестиций и показателями эффективности инвестиций для аналогичных проектов;
• Для целей расчета предполагается введение в коммерческую эксплуатацию многофункционального центра с 4 года реализации проекта, в связи с чем, первые выплаты по кредиту связаны с 1 годом коммерческой эксплуатации объекта с ежегодным погашением кредита равномерными аннуитетными платежами, начиная с первого года эксплуатации.
• Аннуитет - инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени, или поток однонаправленных платежей с равными интервалами между последовательными платежами в течение определенного количества лет. К аннуитету также относятся инвестиции в недвижимость, приносящую доход.
• Как говорилось в п.3.1., коммерческим отделом гостиничного оператора InterContinental Hotels Group были выведены абсолютные и относительные показатели чистой прибыли в период с 2009 по 2014 год. Именно эти данные взяты для расчетов показателей эффективности инвестиций, т.е. учитывались только те денежные потоки (поступления и выплаты), которые произошли в результате операционной (основной) деятельности. В таблице 3.2. представлены предполагаемые денежные потоки (притоки) по годам.
• Таблица 3.2 - Предполагаемые доходы гостиничного комплекса "Исаакиевский отель".

i-ый год	Коэфф. загрузки.(%)	Чистый доход CFi ($)	Коэфф. при процентной ставки (9% в год) (1+r)i	Дисконтированный доход ($), (формула 1)
1	49	5 389 048	1,09	4 944 080
2	56	6 684 064	1,19	5 616 861
3	59	7 315 882	1,30	5 627 602
4	61	7 789 391	1,41	5 524 391
5	63	8 331 041	1,68	4 958 953
6	64	8 766 417	1,83	4 790 392
7	70	11 378 673	1,99	5 717 926
8	70	11 378 673	2,17	5 243 628
9	70	11 378 673	2,37	4 801 128
10	70	11 378 673	2,58	4 410 338
11	70	11 378 673	2,81	4 049 350
12	70	11 378 673	3,06	3 718 521
13	70	11 378 673	3,34	3 406 788
Итого	62 809 958

• где CFi - результирующий, итоговый поток денежных средств (Cash flow CF) в i-й период.
• В рамках настоящего исследования инвестиционный проект анализировался по следующим критериям эффективности инвестиций:
• 1. - чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость);
• 2. - индекс доходности;
• 3. - внутренняя норма доходности;
• 4. - срок окупаемости.
• 1. Метод чистой текущей стоимости инвестиционного проекта (NPV). Или чистый приведенный эффект (англ. Net Present Value). Этот метод учитывает зависимость потоков денежных средств от времени. Сущность метода в том, что определяют чистую текущую стоимость инвестиционного проекта как разность между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков доходов и суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков затрат.
• Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. [15, с.63]. Коэффициент дисконтирования, устанавливаемого аналитиком самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.
• Допустим, делается прогноз, что инвестиция в сумме IC=60 000 000$ будет генерировать в течение п лет, годовые доходы в размере P₁, P₂, ..., Pп (см. табл. 3.2.). Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно насчитываются по формулам:
• 2) PV= =4 944 080+5 616 861+5 627 602+5 524 391+4 958 953+4 790 392+5 717 926+5 243 628+4 801 128+4 410 338+4 049 350+3 718 521+3 406 788 = 62 809 958
• 3) NPV==62 809 958-60 000 000=2 809 958
• В нашем варианте NPV= 2 809 958>0 => проект следует принять.
• Таким образом, чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за весь расчётный период, приведённая к начальному шагу.
• Если: NPV > 0, то проект следует принять; NPV < 0, то проект следует отвергнуть; NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный. [15, с.64]. Очевидно, что если NPV меньше нуля, то в случае принятия нового инвестиционного проекта владельцы компании понесут убыток и ценность компании уменьшится. Если NPV равно нулю, то в случае принятия проекта ценность компании не изменится, т. е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне. Если NPV больше нуля, то в случае принятия проекта ценность компании, а, следовательно, и благосостояние ее владельцев, увеличатся.
• Проект с NPV, равным нулю, имеет все же дополнительный аргумент в свою пользу - в случае реализации проекта благосостояние владельцев компании не изменится, но в то же время объемы производства возрастут, т. е. компания увеличится в масштабах. Поскольку нередко увеличение размеров компании рассматривается как положительная тенденция, проект все же принимается.
• Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого инвестиционного проекта. Этот показатель аддитивен во времени, т. е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее данный критерий из остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля. [15, с.65].
• 2. Метод расчета индекса доходности рентабельности (прибыльности) инвестиций.
• Метод расчета индекса рентабельности инвестиций является, по сути, продолжением предыдущего. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле 4:
• 4) PI==62 809 958/60 000 000=1,047
• Очевидно, что если: PI > 1, то проект следует принять; PI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный. [15, с.70].
• В нашем варианте PI=1,047 >1=> проект следует принять.
• В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV.
• 3. Метод определения внутренней нормы дохода (англ. Internal rate of return).
• Под нормой рентабельности инвестиции (IRR: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость, внутренняя ставка дохода) понимают такое значение коэффициента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю, т.е. внутренняя норма доходности представляет собой ту норму дисконта, при которой величина приведённых эффектов равна приведённым капиталовложениям (IRR = r, при котором NPV = 0).
• 5) NPV==0
• Смысл коэффициента IRR при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов фирмы, которые могут быть ассоциированы с данным инвестиционным проектом. Например, если проект финансируется полностью за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным. [15, с.66].
• Таким образом, экономический смысл критерия IRR заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя цены капитала (СС). Именно с показателем СС сравнивается критерий IRR, рассчитанный для конкретного проекта. Если IRR больше цены капитала, то проект следует принять, если IRR меньше цены капитала, то проект следует отвергнуть, если IRR равен цене капитала, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.
• Независимо от того, с чем сравнивается IRR, очевидно одно: проект принимается, если его IRR больше некоторой пороговой величины; поэтому при прочих равных условиях, большее значение IRR считается предпочтительным.
• Если расчёт чистой приведённой стоимости даёт ответ на вопрос, является эффективным или нет проект при некоторой норме дисконта, то внутренняя норма доходности определяется в процессе расчёта и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал. В случае, когда она равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, вложения в данный инвестиционный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии.
• Учитывая вышесказанное, следует признать, данный показатель инвестиционного проекта (IRR < 1) гораздо меньше необходимого порогового значения, и по теории, проект следует считать неэффективным, но когда сравнение проектов по внутренней норме доходности и чистой приведённой стоимости приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать NPV. [8, с.107].
• 4. Метод учета срока окупаемости проекта (англ. Рayback period).
• Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (РР) - это период, когда средства, полученные от реализации проекта, покроют сумму вложений в проект. Этим методом вычисляется количество лет необходимых для полного возмещения первоначальных затрат. Иными словами, определяется момент, когда денежный поток доходов сравняется с денежным потоком затрат. Предпочтение отдается проектам с наименьшими сроками окупаемости. Общая формула расчета показателя (РР) имеет вид:
• PP = min i, при котором
• 6)
• Как видно из таблицы 3.2. в нашем варианте min i=13.
• При оценке проекта по данному показателю могут использоваться два критерия: проект принимается, если окупаемость имеет место, или проект принимается только в том случае, если срок окупаемости не превышает установленного в компании некоторого лимита.
• Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. [15, с.69].
• Таким образом, в отличие от критериев NPV, IRR и PI, срок окупаемости (PP) проекта позволяет получить оценки, хотя и грубые, о ликвидности и рискованности проекта. Понятие ликвидности проекта здесь условно: считается, что из двух проектов более ликвиден тот, у которого меньше срок окупаемости. Что касается сравнительной оценки рискованности проектов с помощью срока окупаемости проекта, то логика рассуждений такова: денежные поступления удаленных от начала реализации проекта лет труднопрогнозируемы, т. е. более рискованны по сравнению с поступлениями первых лет; поэтому из двух проектов менее рисков имеет тот, у которого меньше срок окупаемости.
• Метод определения срока окупаемости инвестиций является одним из самых простых и широко распространенных в мировой практике. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.
• Многие специалисты по проектному анализу предпочитают критерий чистой приведенной стоимости из-за его простоты, однозначности и предоставляемой им возможности выбора оптимального проекта из ряда вариантов. Для использования этого показателя нужно, чтобы специалисты по проектному анализу подготовили информацию об альтернативной стоимости капитала, т.е. определили норму дисконта. Последнее возможно лишь при условии нормально функционирующего рынка капитала и четкого представления о существующих альтернативных возможностях.
• Расчетные оценочные показатели по инвестиционному проекту представлены в таблице 3.3.
• Таблица 3.3 - Расчетные оценочные показатели экономической эффективности проекта.

Наименование показателя (ед. изм.)	Ед.изм.	Значение
Ориентировочные инвестиционные вложения	USD	60 000 000
NPV (чистый приведенный эффект), при ставке 9% годовых	USD	2 809 958
PI (индекс рентабельности инвестиции)	-	больше 1
IRR (норма рентабельности инвестиции)	% / год	меньше 1
Срок окупаемости с момента ввода гостиницы в эксплуатацию	год	13

В результате произведенной оценке инвестиций в данный проект, нами сделаны следующие выводы:

1. Функционирование гостиницы как доходного предприятия очень сложный механизм, на работу которого влияют многие факторы, поэтому практически невозможно точно рассчитать будущие денежные потоки в динамике по годам. Поэтому оценочные показатели инвестиционного проекта рассчитаны достаточно приблизительно, исключительно для общей картины видения выгодности инвестиций в гостиничный комплекс "Исаакиевский отель" и требуют дальнейшей корректировки.

2. Проанализировав эффективность вложения инвестиций в гостиничный комплекс "Исаакиевский отель" по важнейшим экономическим критериям эффективности: чистой приведенной стоимости (NPV), сроку окупаемости (PP), индексу рентабельности (PI), внутренней норме доходности (IRR), можно сделать вывод, что с учетом реально сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг и предполагаемой динамики развития, выведенной на основе маркетинговых исследований рынка туристских услуг Санкт-Петербурга проект рентабелен, а функционирование гостиничного комплекса доходно, а, следовательно, выгодно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения данной работы, основной целью которой являлась оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель". С учетом реально сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг и предполагаемой динамики развития, выведенной на основе маркетинговых исследований рынка туристских услуг Санкт-Петербурга, можно сделать следующие выводы:

1. Дальнейшее развитие въездного туризма в краткосрочной перспективе будет зависеть от инвестиций в гостиничный сектор и рекламных затрат, заложенных в российском бюджете. В свою очередь, рост числа отелей, как больших, так и малых, также будет зависеть от продвижения Петербурга как туристского центра. Увеличение же числа отелей на фоне незначительной рекламной поддержки города приведет к снижению заполняемости гостиниц, к обострению конкуренции, борьбе за клиента, но, безусловно, повысит уровень сервиса всех объектов гостеприимства.

2. Главная задача государства на данный момент в области развития туриндустрии - это оказание содействия предприятиям гостиничного и туристского комплекса в развитии производства, заключение соглашений с другими государствами в целях создания лучших условий для развития международного туризма, создание благоприятного имиджа России в глазах иностранных гостей. Впрочем, у государства существуют и иные функции. Его поддержка должна заключаться в создании современной инфраструктуры (дороги, вокзалы, терминалы и т.д.). Санкт-Петербургу необходима массированная реклама, но это проблема города, и каждой отдельно взятой гостинице самостоятельно ее не решить, тем более на международном уровне.

3. Последние несколько лет ознаменовались появлением большого числа новых гостиниц, так называемых мини-отелей. Ожидание лавинообразного увеличения потока туристов под влиянием широкой информационной кампании празднования 300-летия города во многом предопределило стихийность указанного явления, некоторую его оторванность от реальной динамики спроса на услуги размещения. В результате многие вновь образованные мини-отели уже сейчас сталкиваются с проблемой невысокой заполняемости номерного фонда, особенно в низкий сезон: на рынке официальных гостиничных услуг предлагается в лучшем случае треть мест в мини-отелях. Однако в настоящее время рынок мини-отелей в Петербурге еще не достиг своего насыщения и при существующей тенденции роста потока туристов вполне воспримет появление еще около сотни малых гостиниц. Мини-отели нужно поощрять и продвигать - это особый петербургский продукт, который безусловно полезен и жителям города. И все же наиболее приемлемыми по количеству номеров для приема туристических групп будут гостиницы от 60 номеров.

4. Туристский потенциал Санкт-Петербурга огромен, однако используется далеко не полностью. Объективно сейчас город готов принимать гораздо больше туристов, чем раньше, и обслуживать их на современном европейском уровне. Гостиничный рынок, о необходимости развития которого заговорили лишь недавно в связи с юбилеем, по-прежнему далек от насыщения, несмотря на многочисленные заявления и постановления городских властей.

Одной из основных проблем, тормозящих развитие рынка туристских услуг нашего города, остается нехватка качественных гостиничных мест для размещения гостей города, особенно в период с мая по октябрь. Очень мало гостиниц среднего "туристского" класса - не выше 3-х звезд с качественным, но недорогим сервисом. Однако и те отели, которые позиционируются как 3*, реально не соответствуют этому уровню. Номерной фонд и вся инфраструктура этих предприятий устарела, и как бы они ни стремились оказывать услуги на современном уровне, они не могут конкурировать с вновь построенными отелями. Сервис и менеджмент не соответствует мировому уровню. И неудивительно, что во многих отелях уровня 4-5* команда ведущих менеджеров состоит по большей части из иностранцев, представляющих различных отельных операторов.

Недостаток гостиничных номеров приводит к тому, что наши гостиницы завышают свою объективную цену: стоимость услуг не соответствует их качеству. Предложения не могут удовлетворить высокий спрос. Дефицит порождает монополизм, диктат условий со стороны руководства гостиниц, что не лучшим образом сказывается на имидже города. Малое количество отелей не способствует конкуренции за клиентов, эффективному ценообразованию, развитию дополнительных услуг и повышению качества обслуживания.

5. Отсутствует четкая законодательная основа, регулирующая деятельность в сфере малого гостиничного бизнеса. Мини-отелям необходима помощь - облегчение юридических процедур, кредитование на выгодных условиях, возможность долгосрочной аренды. Нужно грамотное обучение территориально-строительным нормам - это поможет сохранить исторический центр.

6. Основная проблема для многих гостиниц - это повышение заполняемости в низкий сезон. Совершенно очевидно также, что необходимо растягивать туристский сезон. Это в большей мере задача городских властей, чем турфирм и отелей. Только высококлассным пятизвездным отелям и мини-гостиницам удается успешно справиться с этой проблемой загрузки. Первым благодаря известным и давно зарекомендовавшим себя с хорошей стороны качеству обслуживания, управления, и брэнду в целом, а вторым в силу своих малых размеров и невысоких цен.

7. Стоимость проживания в основных гостиницах города достигла достаточно высокого уровня и дальнейшее повышение цен не будет значительным, это можно предположить, исходя из анализа динамики заполняемости гостиниц города. Увеличение общих доходов будет осуществляться, в основном, за счет улучшения менеджмента, повышения уровня маркетинга, расширения номенклатуры услуг.

8. Сейчас главная задача петербургского гостиничного бизнеса, как большого, так и малого - не увеличение количества мест, а повышение уровня обслуживания клиентов и увеличение заполняемости отелей в "низкий" сезон. В чем немало может помочь ориентация на привлечение постояльцев-бизнесменов, для которых Санкт-Петербург привлекателен в любое время года. Слова "отель" и "бизнес" все чаще стали встречаться вместе, следуя современным тенденциям и образовав в итоге такое понятие, как "отель для бизнеса". Именно данное направление оказалось не только востребованным на рынке, но и имеющим все шансы занять одну из лидирующих позиций в туриндустрии.

9. В силу эксклюзивности местоположения гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" применительно к объектам недвижимости доходного использования, которое играет определяющую роль в функциональном назначении отеля и выборе целевого сегмента, а также учитывая средний размер гостиницы и позиционирование гостиничного комплекса как отеля среднего класса 4*, предоставляющего полный набор бизнес-услуг и других дополнительных услуг, с ценами равными уровню региона расположения или несколько выше, входящего в крупную международную гостиничную цепь - абсолютно оправдано.

10. Привлечение отельного оператора в случае, когда вместимость гостиницы достаточна велика, как в нашем случае, имеет смысл, поскольку обеспечивает загрузку отеля, а значит и необходимые доходы, позволяет использовать отработанные системы управления всеми функциональными подразделениями гостиницы, маркетинговые и сбытовые каналы, известный брэнд. Такая система предоставляет большие преимущества гостинице, страхуя ее от спада и повышая доходность номерного фонда в неблагоприятные периоды года.

11. Франчайзинг используется для быстрого расширения рынка сбыта продукции с минимумом затрат. Система франшизы дает франшизополучателю дополнительные возможности, к которым относятся: применение разработанных франшизодателем методов и систем управления, ведения бухгалтерской отчетности, использование методов подготовки персонала, включая стажировку на предприятиях франшизодателя, использование его резервных систем, включение франшизополучателя в общую систему рекламы и маркетинга.

12. Основные характеристики и параметры гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" удовлетворяют необходимым минимальным требованиям категорийности к средствам размещения данной категории и критериям балльной оценки, согласно положению "о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения", а также требованиям международного отельного оператора InterContinental Hotels Group, что позволяет дальнейшее его использование под торговой маркой "Crowne Plaza Hotel" с соответственным уровнем цен, влияя, в свою очередь, на доходность инвестиционного проекта.

13. Специфика гостиничного бизнеса состоит в том, что отель - это не только источник прибыли как любой другой бизнес, но и выгодное помещение капитала, конкурирующее с такими общепринятыми методами, как банковский депозит или приобретение ценных бумаг. Дело в том, что удачно расположенная гостиница - достаточно надежный источник прибыли, редко подверженный банкротству. Кроме того, участок земли под гостиницей, расположенной недалеко от центра города, часто дорожает с течением времени, тем самым, увеличивая рыночную стоимость гостиницы.

14. В настоящее время кардинально нового подхода требует организация управленческого процесса и, в особенности, вопрос организации информационного обеспечения. В силу своей специфики финансовый учет не обеспечивает управленческий персонал всех уровней достаточной оперативной информацией. Кроме того, финансовый учет не предоставляет информацию для разработки стратегии и тактики внутреннего управления деятельностью предприятия в условиях рынка.

15. Одной из основных проблем российских предприятий является подготовка бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами. В связи с тем, что основной объем свободных денежных ресурсов (потенциальных инвестиций в страну) находится за рубежом, иностранные инвесторы (а также многие отечественные финансовые институты) требуют оценку эффективности деятельности предприятия и разработку бизнес-планов на основании общепринятых мировых стандартов. Довольно проблематично представляется восстановление и приведение финансовой документации в соответствии с западными стандартами.

16. Функционирование гостиницы как доходного предприятия очень сложный механизм, на работу которого влияют многие факторы, такие, как ценовая политика гостиницы, ежегодная заполняемость, мода, экономическая и политическая обстановка в стране.

17. В настоящее время бизнес-проект гостиничного комплекса находится в самом начале инвестиционной фазы своего развития. Тормозящим фактором развития инвестиционного проекта является прохождение процедур согласования, а также получение необходимых разрешений в государственных учреждениях.

18. Проанализировав эффективность вложения инвестиций в гостиничный комплекс "Исаакиевский отель" по важнейшим экономическим критериям эффективности: чистой приведенной стоимости (NPV), сроку окупаемости (PP), индексу рентабельности (PI), внутренней норме доходности (IRR), можно сделать вывод, что с учетом реально сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг и предполагаемой динамики развития, выведенной на основе маркетинговых исследований рынка туристских услуг Санкт-Петербурга проект рентабелен, а функционирование гостиничного комплекса доходно, а, следовательно, выгодно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст] : федер. закон от 25 фев. 1999 г. №39-ФЗ. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

2. Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения [Текст] : приказ Минэкономразвития России от 21 июн. 2003 г. №197. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

3. Примерный адресный перечень зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры" [Текст]: принят Правительством Санкт-Петербурга 06 июл. 2004 г. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

4. Программа развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005-2010 годы [Текст] : принята Правительством Санкт-Петербурга 17 окт. 2005 г. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

5. Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге [Текст] : принята Правительством Санкт-Петербурга 06 июл. 2004 г. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

6. О проектировании и реконструкции под гостиницу здания, расположенного по адресу: Адмиралтейский административный район, Конногвардейский бульв., д. 5 (Конногвардейский бульв., д.5, литеры А, Б, В, Г, Д) [Текст] : распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 08 июл. 2003 г. №1689-ра. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

7. Безрукова, Н.Л. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт [Текст] : учебник / Н.Л. Безрукова, В.С. Янкевич; под ред. В.С. Янкевича. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 416 с.

8. Боголюбов, В.С. Финансовый менеджмент на предприятиях туризма и гостиничного хозяйства [Текст]: учеб. пособие / В.С. Боголюбов; СПбГИЭУ. - СПб: [б.и.], 2003. - 175 с.

9. Виноградова, М.В. Организация и планирование деятельности предприятий сферы сервиса [Текст]: учеб. пособие / М.В. Виноградова, З.И. Панина. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К^о", 2007. - 464 с.

10. Дурович, А.П. Организация туризма [Текст] : учеб. пособие / А.П.Дурович, Н.И. Кабушкин, Т.М. Сергеева; под ред. А.П. Дуровича, Н.И. Кабушкина. - Минск: Новое знание, 2003. - 632 с.

11. Жукова, М.А. Индустрия туризма: менеджмент организации [Текст] / М.А. Жукова. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 200 с.

12. Здоров, А.Б. Экономика туризма [Текст] / А.Б. Здоров. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 272 с.

13. Моисеева, Н.К. Стратегическое управление туристской фирмой [Текст] / Н.К. Моисеева. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 208 с.

14. Филипповский, Е.Е. Экономика и организация гостиничного хозяйства [Текст] : учебник / Филипповский Е.Е., Шмарова Л.В. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 176 с.

15. Шевчук, Д.А. Организация и финансирование инвестиций [Текст] / Д.А. Шевчук. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - 272 с.

16. "Деловой Петербург". - 2003. - №7.

17. "Деловой Петербург". - 2003. - №24.

18. "Деловой Петербург". - 2004. - № 188(1774).

19. "Деловой Петербург". - 2004. - №164(1750).

20. "Деловой Петербург". - 2005. - №37(1869).

21. "Деловой Петербург". - 2005. - №61(1893).

22. "Деловое обозрение". - 2004. - № 10. - с.3.

23. "Европейская столица". - 2004. - №10. - с.11-12;16.

24. "Коммерческая недвижимость". - 2004. - №27(310) - с.44.

25. "Отель". - 2001. - №5. - с.34.

26. "Отель". - 2002. - №8. - с.31.

27. "Отель". - 2002. - №9. - с.23.

28. "Строительный Еженедельник". - 2004. - №33. - с. 2.

29. "Турбизнес на Северо-западе". - 2004. - №7-8. - с.8-9; 11-12; 14; 16.

30. "Турбизнес на Северо-западе". - 2004. - №9. - с.12.

31. Самарина, Н. Технологии рынка: Оперировать брендами [Текст] / Н.Самарина // Недвижимость. Стены бизнеса. - 2007. - №33 (1807). - Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2007/02/26/121377

32. Официальный портал Администрации СПб. - Режим доступа: http://www.gov.spb.ru/

33. Официальный портал КУГИ Санкт-Петербурга. - Режим доступа: http://www.commim.spb.ru/news/

34. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. - Режим доступа: http://www.gostat.spb.ru/

35. ИА "Альянс Медиа". - Режим доступа: www.allmedia.ru/

36. Интернет-журнал "Гостиницы Санкт-Петербурга". - Режим доступа: http://www.hotelnews.ru/2/4/3857/

37. Интернет-журнал "Турбизнес". - 2007. - №14. Режим доступа: http://www.tourbus.ru/arhiv/14_07/news/hotels/2.shtml

38. Интернет-журнал "Saint Petersburg Business Guide". - Режим доступа: http://www.spbgid.ru/

39. "Центр оценки и консалтинга СПб". - Режим доступа: http://www.estimation.ru/

40. Портал "аllcafe.info". - Режим доступа: http://www.allcafe.info/

41. Портал "Бюллетень Недвижимости". - Режим доступа: http://www.bn.ru/

Размещено на Allbest.ru