Межхозяйственное землеустройство

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

- данные почвеённых обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференцированного и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации по формуле:

КС = Р К , где

КС - кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Р - расчетный рентный доход, руб./га;

К - срок капитализации (33 года).

Расчетный рентный доход является результатом сложения общего дифференциального рентного дохода с абсолютным рентным доходом - минимальным рентным доходом, для всех субъектов оценки независимо от качества сельскохозяйственных угодий и местоположения участка.

Общие усредненные данные приведены в таблице 15.1, а удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп и муниципальных районов в таблице 15.2:

Таблица 15.1 Базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года для проведения государственной кадастровой оценки земель

код	Наименование субъекта Российской Федерации	Оценочная продуктивность	Оценочные затраты, руб/га	Цена производства оценочной продуктивности, руб./га	Расчетный рентный доход, руб./га	Кадастровая стоимость на 01.01. 2006, руб./га
		ц к. ед. на 1 га**	руб./га*			дифференциальный рентный доход	всего
	РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	11,1	2 648	1 923	2 058	556	623	20 570
	Центральный	15,0	3 659	2 614	2 797	839	888	29 310
31	Белгородская область	20,5	5 338	3 922	4 196	1 142	1 168	38 540
32	Брянская обл.	11,8	2 781	2 093	2 240	541	567	18 710
33	Владимирская обл.	13,2	2 953	2 167	2 318	635	661	21 810
36	Воронежская обл.	17,0	4 500	3 072	3 287	1 213	1239	40 890
37	Ивановская обл.	11,8	2 560	1 897	2 029	530	556	18 350
40	Калужская Республика	11,1	2 469	1 834	1 962	507	533	17 590
44	Костромская обл.	10,5	2 322	1 775	1 899	423	449	14 820
46	Курская обл.	18,5	4 578	3 308	3 539	1 039	1 065	35 150
48	Липецкая обл.	16,7	4 107	3 015	3 226	881	907	29 930
50	Московская обл.	23,7	6 264	3 937	4 213	2 051	2 077	68 540
57	Орловская обл.	14,5	3 444	2 486	2 660	784	810	26 730
62	Рязанская обл.	11,7	2 573	1 746	1 868	705	731	24 120
67	Смоленская обл.	10,8	2 280	1 702	1 821	459	485	16 010
68	Тамбовская обл.	15,3	3 971	2 885	3 087	884	910	30 030
69	Тверская обл.	10,4	2 219	1 650	1 766	453	479	15 810
71	Тульская обл.	14,9	3 619	2 661	2 847	772	798	26 330
76	Ярославская обл.	13,0	2 842	2 149	2 299	543	569	18 780
	Северо-западный	12,6	2 936	2 286	2 446	528	549	18 130

Таблица 15.2 Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп и муниципальных районов (городских округов), руб/ кв.м

№ п/п	Наименование муниципального района (городского округа)	Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель	Номер группы
			I	II	III	IV	V
1	Сапожковский	минимальное	0,5725	0,9566	3,4891	0,0858
		среднее	1,3775	1,2566	3,4891	0,1858
Среднее по Рязанской области	0,6257	0,2475	2,9670	0,0858	0,1590

Т.к. по обоим вариантам завод расположен в первой группе, то их кадастровая стоимость одинакова 5,6*0,6257=35 тыс.руб./га. А кадастровая стоимость в Сапожковском районе 77,1 тыс. рублей, что на 42,1 тыс. рублей больше.

2.7 Определение размеров платы за землю

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Ставки земельного налога связаны с ежегодной индексацией, проводимой в соответствии с постановлениями Правительства РФ, федеральными законами о ставках земельного налога и о бюджете на соответствующий финансовый год.

Земельный налог не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади за год. Ставки пересматриваются в связи с изменениями, не зависящими от пользователя земли условий хозяйствования (инфляция, финансовая реформа и т.п.). Величина земельного налога, в соответствии с действующим законодательством для земель сельскохозяйственного назначения установлена в размере 3 % от ее кадастровой стоимости. В нашем случае земельный налог равен 1,05 тыс. руб.

За земельные участки, находящиеся в аренде, взимают арендную плату. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

В нашем случае арендную плату определяем на изымаемые конкретные сельскохозяйственные угодья c учетом повышающих коэффициентов (таблица 16).

Таблица 16 Расчет арендной платы за пользование земельными участками, после предоставления для несельскохозяйственных нужд

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Значение показателей по вариантам
11	Площадь арендуемых земель - всего	га	6,1	6,1
22	Базовый размер арендной платы за землю	тыс.руб./га	9	9
33	Коэффициент, учитывающий деятельность арендатора		0,5	0,5
44	Коэффициент, учитывающий коммерческую ценность земельных угодий		1,2	1,6
55	Коэффициент - дефлятор		0,6	0,6
6	Откорректированная годовая ставка арендной платы	тыс.руб.	3,24	4,3
7	Срок аренды земель	лет	30	30
8	Общий размер арендных платежей	тыс.руб.	19,76	26,23

Арендная плата за пользование земельными участками по первому варианту равна 1976, а по второму варианту 26,23 тыс.руб.

2.8 Разработка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель

Размещаемые в процессе курсового проектирования промышленные предприятия имеют небольшие площади землепользований и поэтому, как правило, затрагивают одно землепользование сельскохозяйственного предприятия или крестьянского хозяйства. Размещение таких несельскохозяйственных объектов существенно не нарушает организацию территории, но одновременно снижает агроэкономический потенциал сельских товаропроизводителей. Определенные площади могут предоставляться во временное краткосрочное пользование на время строительства, которые нарушаются, загрязняются и теряют первоначальное плодородие. Кроме того, плодородный слой почвы должен быть использован на улучшение малопродуктивных угодий. Поэтому при разработке предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель должны быть решены следующие вопросы:

землевания малопродуктивных угодий;

рекультивации нарушаемых земель;

передачи сельскохозяйственных угодий из фонда перераспределения;

консервации сельскохозяйственных угодий.

При предоставлении земель несельскохозяйственным предприятиям в постоянное пользование плодородный слой почвы подлежит снятию, хранению и нанесению на малопродуктивные или непродуктивные угодья для повышения их плодородия. Этот процесс называется землеванием. Расчет объемов землевания малопродуктивных угодий выполняется в следующей последовательности.

Определяются по вариантам площади типов и подтипов почв на участках, отводимых в бессрочное пользование под промышленную площадку и подъездную автодорогу, мощность и объем снимаемого плодородного слоя согласно ГОСТ 17.5.3.0685. На территории сельскохозяйственного предприятия или другого землепользования выявляются участки малопродуктивных угодий, на которые может быть нанесен плодородный слой почвы. Площадь землевания малопродуктивных угодий (табл. 4.17) рассчитывается путем деления объема наносимого плодородного слоя на его мощность.

Земля, предоставляемые во временное пользование (аренду) для размещения строительной базы, по истечению срока пользования подлежат рекультивации. Основные направления рекультивации земель: сельскохозяйственное под продуктивные угодья; лесохозяйственное -- для создания лесов различного типа; водохозяйственное -- для создания водоемов различного назначения; строительное -- под места застройки и т. д. Задача проектирования состоит в том, чтобы определить площадь временно изымаемых земель, которые могут быть рекультивированы в сельскохозяйственные угодья.

Проектируемые изменения в составе и площадях угодий землепользований, затрагиваемых предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, отражаются в таблице 4.18. В этой таблице приводятся:

виды, площади, балл оценки сельскохозяйственный угодий, изымаемых в бессрочное пользование; показатель уменьшения вследствие этого сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

виды и площади угодий, подлежащих землеванию; прирост оценки земель в результате землевания и показатель увеличения сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

виды, площади, балл оценки сельскохозяйственных угодий, передаваемых затрагиваемому строительством сельскохозяйственному предприятию или крестьянскому хозяйству из фонда перераспределения; показатель увеличения сельскохозяйственного потенциала хозяйства за счет осуществления этой передачи в балло-гектарах;

виды, площади, балл оценки временно изымаемых сельскохозяйственных угодий; показатель временного снижения сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

виды, площади, балл оценки сельскохозяйственных угодий после рекультивации временно изымаемых земель; показатель восстановления сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах.

В совокупности все названные выше мероприятия должны максимально обеспечить восстановление утрачиваемого каждым хозяйством сельскохозяйственного потенциала (в балло-гектарах).

Расчет объемов платы на землю

№ п.п.	Мощность плодородного слоя после землевания, см	Характеристика участков землевания малопродуктивных угодий
	Типы и подтипы почв	Площадь, га	Мощность снимаемого слоя, см	Объем снимаемого слоя, м3	Наименование с.-х. землепользований, на землях которых намечается землевание	Номера участков	Типы и подтипы почв	Площадь, га	Мощность плодородного слоя, см	Балл кадастровой оценки	Мощность наносимого плодородного слоя, см	Объем наносимого плодородного слоя, м3	Мощность плодородного слоя после землевания,см	Балл оценки участков после землевания
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
I Вариант
1	Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые	6,1	22,6	13786,0	АО «Красное»	24		4,6	29	17	30	13786,0	47	40
2	Дерново-глееподзолистые среднесмытые сильноглееватые тяжелосуглинистые					34
3	Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые					21
4	Почвы овражно балочного комплекса					36
5	Почвы овражно-балочного комплекса					27
	ИТОГО	6,1	-	-	-	-	-		-	-	-		-	-
II вариант
4	Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые	6,1	16,2	9882,0	АО «Красное»	25		3,1	15	15	32	9882,0	47	40
5	Дерново-глееподзолистые среднесмытые сильноглееватые тяжелосуглинистые					31
	ИТОГО	6,1	-	-	-	-	-		-	-	-		-	-

Площадь землевания малопродуктивных угодий по певрвому варианту 4,6 га, а по второму варианту 3,1га. Разница в 0,2 га

Проектируемые изменения в составе и площадях сельскохозяйственных угодий землепользования

Изымаемые в долгосрочную аренду с.-х. угодья

Компенсационные мероприятия

Всего компенсируется балло-га

Временно изымаемые с.-х. угодья

Компенсационные мероприятия

Виды угодий

Разновидности почв

Площади угодий, га

Балл оценки

Всего балло-га

Виды угодий

Площади угодий, га

Прирост оценки,балл

Всего балло-га

Виды угодий

Разновидности почв

Площади угодий, га

Балл оценки

Всего балло-га

Виды угодий после рекультивации

Площади угодий, га

Балл оценки

Всего балло-га

Разность балло-га

I вариант

Пашня, пастибще

Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые Дерново-глееподзолистые сильноглееватые тяжелосуглинистые

6,1

22,6

137,9

пастбище

Дерново-глееподзолистые среднесмытые сильноглееватые тяжелосуглинистые

-

809,6

195,2

пашня

Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые

0,5

26,5

13,2

Пашня

1,2

22

26,4

12,0

II вариант

Пашня

Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые Дерново-глееподзолистые среднесмытые сильноглееватые тяжелосуглинистые

6,1

16,9

103,1

пастбище

Дерново-глееподзолистые среднесмытые сильноглееватые тяжелосуглинистые

-

708,4

170,8

пашня

Дерново-слабоподзолистые слабосмытые среднесуглинистые Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые

0,5

7,9

3,9

Пашня

1,2

22

26,4

7,2

2.9 Технико-экономические показатели проекта

Варианты образования землепользования несельскохозяйственного предприятия оцениваются по технико-экономическим показателям. Технико-экономические показатели, приведенные в таблице 17, могут быть дополнены рядом других, если они необходимы для принятия проектного решения. Основным критерием, определяющим выбор оптимального варианта, следует считать соблюдение принципа приоритета сельскохозяйственного землепользования и наименьший ущерб, причиняемый сельскому хозяйству и окружающей среде. Оценивая в совокупности варианты проекта производится выбор лучшего из них, который будет рекомендован для принятия инвестиционного решения.

Таблица 17 Технико-экономические показатели проекта

№ п.п	Показатели	Единица измерения	Значение показателей по вариантам
			I1 I	II II
1.	Общая площадь землепользования несельскохозяйственного объекта	га	6,1	6,1
	Несельскохозяйственный объект	га	5,6	5,6
	Площадь площадки для размещения временной строительной базы	га	0,5	0,5
2.	Площадь сельскохозяйственных угодий, в.том числе:	га	6,1	6,1
	пашня	га	3,5	6,1
	сенокосы	га	-	-
	пастбища	га	2,6	-
	древесно-кустарниковая растительность	га	-	-
3.	Количество затрагиваемых землепользователей	кол-во	2	1
4.	Размеров убытков землепользователей, вызванных незавершенным производством	тыс.руб.	65,1	83,9
5	Стоимость неиспользованных органических удобрений	тыс.руб.	44,6	59,4
6	Стоимость неиспользованных минеральных удобрений	тыс.руб.	4,64	2,45
7.	Размеров убытков от уничтожения посевов, вызываемых предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд	тыс.руб.	293,04	420
8.	Размеров упущенной выгоды	тыс.руб.	262,8	275,8
9.	Суммарный рентный доход	руб./га	901	921
10.	Кадастровая стоимость с.-х. угодий	руб./га	35000	35000
11.	Арендная плата	тыс.руб.	19,76	26.23
10.	Средневзвешенный балл продуктивности	балл	32	22,1
14.	Отрицательное влияние на окружающую среду	степень	слабое	слабое
15.	Отрицательное влияние на организацию территории с.-х. землепользования	характер влияния	нарушена внутр. орган. терр.	нарушена внутр. орган. терр.
16.	Рекомендуемый вариант		+

В этой сводной таблице представлены основные технико-экономические показатели проекта. При сопоставлении обоих вариантов расположения не с/х землепользования сильно заметно преимущество первого варианта, как наносящего наименьший ущерб сельскому хозяйству и окружающей среде.

Глава 3. Установление сервитутов и зон с особым режимом использования территорий (ЗОРИТ)

3.1 Общее положение ЗОРИТ и сервитутов

При разработке проектов межхозяйственного землеустройства, подготовке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки (свидетельств, договоров) возникает необходимость установить ограничения и обременения в использовании земли. Эти данные могут быть получены при разработке дежурной карты ограничений и обременении в использовании земель на территории административного района или иного муниципального образования, дежурной земельно-кадастровой карты, а при их отсутствии -- при составлении проекта межхозяйственного землеустройства непосредственно.

Эти землеустроительные документы составляют с целью получения достоверной графической и аналитической информации о наличии, составе, месторасположении и параметрах режимных и режимообразующих объектов на территории района и конкретных землепользовании; выделения зон особого режима использования территорий (ЗОРИТ) с учетом типов и характеристик таких объектов и установления ограничений в использовании земельных угодий в пределах этих зон для формирования новой системы управления земельными ресурсами, отвечающей условиям рыночной экономики и позволяющей организовать безопасное землепользование.

Режимный объект -- это объект, на территории которого установлен особый режим землепользования (природопользования).

Режимообразующий объект -- это объект, вокруг (вдоль) которого установлен особый режим землепользования (природопользования). В качестве режимообразующего может выступать и режимный объект.

Зоны особого режима использования тиерриторий -- территории с особым режимом землепользования (природопользования), выделяемые на основании правоустанавливающих и (или) нормативных документов.

Особый режим использования земель -- режим землепользования (природопользования), ограничивающий те или иные виды хозяйственной и (или) правовой деятельности на территории в пределах определенных границ, в целях обеспечения сохранности и защиты от неблагоприятного антропогенного воздействия режимных и режимообразующих объектов либо защиты населения от вредного воздействия режимообразующих объектов.

Особый режим использования территорий задается системой запретов либо ограничений тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОРИТ.

Обременения -- вещные или обязательные права других лиц на принадлежащие правообладателю объекты недвижимого имущества (включая земельные участки), а также установленные в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности или других вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитуты, ограничения, залог, аренда, арест имущества и т. п.).

Сервитут -- право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (включая земельные участки). Сервитут можно устанавливать для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Ограничения -- это вид обременения, содержащий перечень действий, осуществление которых на данной территории запрещено или ограничено какими-либо условиями.

3.2 Установление и размещение границ территорий ЗОРИТ

Выделяют такие режимные объекты:

особо охраняемые природные территории -- территории природных объектов и комплексов, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное значение, полностью или частично изъятые из хозяйственного использования с установлением режима особой охраны. Это государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, заповедные лесные участки, лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы (районы);

объекты исторического и культурного наследия -- здания и сооружения, их

ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, ландшафты, территории, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов. Это памятники, ансамбли и комплексы истории и культуры, историко-культурные заповедники, заповедные территории, музеи и музейные комплексы, исторические города, центры, кварталы, площади и улицы;

особо ценные земли сельскохозяйственного назначения -- земли, к которым

относят: опытные поля и участки научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, используемых в целях проведения стационарных научных опытов и испытания, выращивания ценных видов растений, проведения селекционной работы и сортоиспытаний; орошаемые и осушенные земли с действующими стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами и системами двустороннего регулирования водного режима;

земли, подлежащие консервации -- деградированные сельскохозяйственные

угодья; земли, загрязненные токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Деградированные сельскохозяйственные угодья -- земли, на которых в

результате антропогенных или природных факторов происходят устойчивые негативные процессы изменения состояния почв.

Земли, загрязненные токсичными промышленными отходами и

радиоактивными веществами, -- это земли, загрязненные токсичными промышленными отходами свыше предельно допустимых концентраций или радиоактивными веществами свыше предельно допустимых уровней;

резервные территории -- территории, выделяемые в соответствии с

утвержденной проектной документацией с целью их перспективного освоения под определенные проектом объекты и (или) под их ЗОРИТ.

Особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного

наследия, водные объекты, гидрометеорологические станции, промышленные предприятия, сельскохозяйственные предприятия и объекты (фермы, элеваторы, теплицы, парники, цехи по изготовлению кормов, овощехранилища, картофелехранилища, навозохранилища, скотомогильники и т.д.), коммунально-складские объекты (склады, свалки, поля ассенизации и т. д.), транспортные коммуникации и сооружения (железные и автомобильные дороги, аэродромы, вертодромы и т.д.), линии связи и радиотехнические объекты, водопроводные сети и сооружения, электрические сети и сооружения, магистральные трубопроводы, газовые сети и сооружения, населенные пункты относятся к режимообразующим объектам.

Дежурные карты ограничений и обременений составляют в следующем порядке: подготовительные работы; составление карты и вычисление площадей ЗОРИТ; рассмотрение, согласование и утверждение документации; изготовление и выдача документов заказчику.

В процессе подготовительных работ собирают, изучают, анализируют и систематизируют действующие законодательные, распорядительные, инструктивно-кадастровые и другие документы, материалы и разработки, содержащие информацию об образовании, размещении и параметрах режимных и режимообразующих объектов и их ЗОРИТ; оценивают возможности и целесообразность использования информации; изготовление планово-картографической основы.

На первом этапе выявляют и наносят на дежурную карту все режимные и режимообразующие объекты расположенные на территории административного района, и все ЗОРИ.

Месторасположение режимных и режимообразующих объектов, границы их ЗОРИт наносят на дежурную карту с максимально возможной точностью.

На втором этапе месторасположение режимных и режимообразующих объектов устанавливают инструментально на местности, координируют и наносят на дежурную карту с точностью, соответствующей масштабу карты.

Содержание дежурной карты предусматривает отражение на ней не всех обременений, а только тех, которые связаны с ограничениями правовой и хозяйственной деятельности в зонах особого режима использования земель и установлением соответствующих сервитутов.

Административные границы района, землепользований, населенных пунктов и границы земель режимных объектов, являющихся самостоятельными землепользованиями, и их инвентарные (или кадастровые) номера наносят на дежурную карту по материалам последней инвентаризации земель.

Месторасположение инженерных, транспортных и других коммуникаций, объектов и сооружений (линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов, водопроводов, теплотрасс, автомобильных и железных дорог и др.) устанавливают на основании документов по предоставлению земельных участков в пользование, данных графического учета земель, материалов аэрофотосъемки, планов землепользований, а также графических материалов (проектов строительства, чертежей исполнительной съемки, планов прохождения трасс), которыми могут располагать соответствующие органы отраслевого управления и организации, осуществляющие техническое обслуживание и эксплуатацию указанных объектов и сооружений.

Строящиеся режимные и режимообразующие объекты наносят на карты как построенные.

При составлении карты ограничений и обременении должны быть выявлены землепользования, на территории которых в качестве обременении должны быть установлены (или уже установлены) сервитуты.

При выявлении таких землепользовании необходимо принимать во внимание следующее:

из всех возможных сервитутов выявляют необходимость установления лишь тех, которые связаны с прокладкой, строительством и эксплуатацией инженерных сетей и сооружений;

инженерные сети и сооружения должны принадлежать постороннему для данного земельного участка собственнику;

необходимость установления для данного участка указанных ранее сервитутов определяют проходящие через него магистральные трубопроводы, сети газоснабжения, электрические сети, линии связи и радиофикации, а также другие инженерные коммуникации.

Типы ЗОРИТ режимообразующих объектов:

охранная зона - территория с особым режимом землепользования (природопользования), выделяемая вокруг особо ценных природных объектов, объектов исторического и культурного наследия, гидрометеорологических станций в целях их охраны и защиты от неблагоприятных антропогенных воздействий, а также вдоль линий связи, электропередачи, магистральных трубопроводов, земель транспорта для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения;

зона охраняемого природного ландшафта - территории с ограниченным режимом использования, выделяемые вокруг памятников истории и культуры, их ансамблей и комплексов, предназначенных для обеспечения сохранности памятников и их среды;

зона санитарной охраны - территории, прилегающие к водопроводам хозяйственно-питьевого назначения, включая источник водоснабжения, водозаборные сооружения, водопроводные сооружения, водоводы, с ограничениями хозяйственной деятельности в целях обеспечения их санитарно-эпидемиологической надёжности;

водоохранная зона - территория, прилегающая к акваториям рек, озёр и водохранилищ, на которой устанавливают специальный режим в целях предотвращения загрязнения, засорения, истощения вод и заиления водных объектов;

прибрежная полоса - территория строгого ограничения хозяйственной деятельности, выделяемая по берегам рек, озёр и водохранилищ в пределах водоохранных зон;

запретный район и запретная зона - территории, примыкающие к военным складам, предназначенные для обеспечения безопасности хранения вооружения, военной техники и другого военного имущества, а также защиты населения, народнохозяйственных объектов и окружающей среды от воздействия аварийных и стихийных бедствий;

санитарно-защитная зона - территория, отделяющая объекты, являющиеся источниками выделения вредных веществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электричества, ионизирующих излучений, от жилой застройки;

зона ограниченной застройки - территория вокруг (вблизи) радиотехнических объектов, в пределах которой на высоте более 2м от поверхности земли превышены предельно допустимые уровни электромагнитного поля, устанавливаемая в целях защиты населения от его воздействия;

зона минимальных расстояний - территория, прилегающая к режимообразующим объектам, в пределах которой регламентируется размещение зданий, сооружений, прочих объектов, функционально не связанных с первыми, в целях безопасности населения, обеспечения надёжности функционирования, нормальных условий эксплуатации, исключения возможности повреждения режимообразующих объектов;

шумовая зона - территория, в пределах которой повышаются допустимые уровни шума, выделяемые вокруг (вдоль) аэродромов и других объектов, являющихся его источниками, в целях защиты населения от его воздействия.

В проектах межхозяйственного землеустройства, а также дежурных картах ограничений и обременений, кроме того, отображают границы земельных участков, обременённых следующими сервитутами:

прохода - правом ходить и ездить на велосипеде по пешеходной тропе через чужой земельный участок. К ним относятся участки, обеспечивающие оптимальную пешеходную связь с объектами производственного назначения ( связь мест проживания населения с животноводческими фермами и комплексами и другими производственными центрами) и социальной сферы (с железнодорожными станциями и платформами, автобусными остановками, пристанями и другими объектами массового посещения граждан);

проезда - право ездить на транспортных средствах по проезжей дороге через чужой земельный участок. К ним относятся участки, занятые автомобильными дорогами, не относящимися к категории земель транспорта, проходящие через земельные участки нескольких собственников (пользователей) земли и обеспечивающие транспортную связь с внешним миром, и отдельные участки, занятые дорогами для подъезда к местам массового посещения граждан;

линий коммуникаций - правом использования участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним - правом проводить указанные работы;

дренажных работ - правом отвода воды со своего земельного участка на чужой или через чужой участок. К ним относятся земли, занятые водоотводными каналами, водосбросными и водонаправляющими сооружениями, распложенными вне границ земельных участков владельцев (пользователей) земли, с чьих земельных участков отводят воду;

водозабора - правом брать воду для потребностей своего земельного участка из чужого водоёма и пользоваться пешеходной тропой, ведущей к водоёму. К ним относятся участки, занятые водными объектами или их частями, находящимися в пользовании одних лиц, право использования которых в целях водоснабжения имеют и другие лица; территории непосредственного размещения водозаборных сооружений, мест забора воды, а также земли, занятые пешеходными тропами, обеспечивающими доступ к местам водозаборов;

скотопрогона - право погона скота и прохода через чужой земельный участок. К ним относятся участки, предназначенные для прогона скота к местам его регулярного выпаса, водопоя и других целей через земельные участки, не принадлежащие собственнику прогоняемого скота;

водопоя - правом поить свой скот из чужого водоёма и пользования скотопрогонной дорогой, ведущей к чужому водоёму. К ним относятся участки, занятые водными объектами или их частями, находящимися в собственности одних лиц, право использования которых в целях водопоя скота имеют и другие лица; территории непосредственного размещения водопойных площадок; земли, занятые пешеходными тропами и скотопрогонами, обеспечивающими доступ к местам водопоя;

сенокоса или пастьбы - право косить или пасти скот на чужом земельном участке во время, соответствующее местным условиям и обычаям. К ним относятся земельные участки, не принадлежащие (и неарендуемые) собственникам, землевладельцам (землепользователям), выпасающим на них свой скот;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы и для других нужд - правом охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоёме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ - правом использовать земельные участки для указанных нужд;

свободного доступа к прибрежной полосе - правом использовать прибрежную полосу водных объектов для отдыха, туризма, рыбной ловли и других рекреационных целей. К ним относятся участки, находящиеся в собственности, владении (пользовании), примыкающие к акваториям водных объектов и регулярно используемые населением для указанных целей.

Границы ЗОРИЗ режимообразующих объектов наносят на карту, как правило, на основании проектных материалов по установлению этих зон для конкретных объектов.

При отсутствии таких материалов границы ЗОРИТ устанавливают на основании разработанных и утвержденных других проектных материалов (схем, проектов районной планировки и т. д.), а при отсутствии последних -- по нормативам.

ЗОРИТ режимообразующих объектов, когда ими являются режимные объекты, устанавливают от их границ.

Для установления границ ЗОРИТ других режимообразующих объектов «точки отсчета» выбирают в соответствии с определенными правилами. Например, границы ЗОРИТ устанавливают:

для охранных зон: воздушных линий связи, радиофикации и электропередачи -- от крайних проводов; магистральных трубопроводов -- от оси трубопроводов;

магистральных многониточных трубопроводов -- от осей крайних трубопроводов;

санитарно-защитных зон водоемов -- от крайних водоводов;

водоохранных зон: рек и озер -- от среднемноголетнего уреза воды в летний период;

водохранилищ -- от уреза воды при нормальном подпорном уровне;

прибрежных полос -- так же, как и для водоохранных зон;

санитарно-защитных зон: предприятий с технологическими процессами, являющимися источниками загрязнения атмосферного воздуха вредными и неприятно пахнущими веществами, -- непосредственно от источника загрязнения атмосферы сосредоточенными выбросами (трубы, шахты и др.) или рассредоточенными выбросами, а также от мест загрузки сырья, свалок или открытых складов; кладбищ -- от его границ; железных дорог -- от оси крайнего железнодорожного пути;

зон минимальных расстояний: автомобильных дорог -- от бровки земляного полотна; тепловых сетей -- от наружной грани строительных конструкций каналов и тоннелей при подземной прокладке.

Ряд режимных и режимообразующих объектов образуют несколько ЗОРИТ, территории которых относительно друг друга расположены в различном порядке. Их можно или накладывать друг на друга, или примыкать друг к другу, или они могут находиться относительно друг друга на некотором расстоянии, не имея общей границы.

В данном проекте установлены ЗОРИТ для следующих объектов:

охранные зоны (ОЗ):

- линии радиофикации (подземные кабельные вне леса), ОЗ- 2 м;

Газовые сети и сооружения

- Газопровод подземный - по 25 м от оси

санитарно-защитные зоны (СЗЗ):

-склад хранения минеральных удобрений, СЗЗ - 200м;

водоохранные зоны (ВОЗ):

- Пруд (не являющаяся источником водоснабжения), ВОЗ - 25м;

В курсовом проекте мы изучаем планово-картографические материалы, сведения об объектах, расположенных на территории землепользования и выявляем режимообразующие объекты. В результате данного анализа составляеем таблицу 18. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима (табл. 18)

Таблица 18 Характеристика режимных и режимообразующих объектов, расположенных на территории с. Избная.

Учетные номера планшетов	Наименование объекта и его параметры	Источник информации об объекте	Организация, в ведении которой находится объект	Тип, номер, размер (ширина), ЗОРИЗ	Нормативно-правовой акт о параметрах ЗОРИЗ	Правоустанавливающие документы для ЗОРИЗ (наимен., организ., №, дата)	Землепользования, на территории которых расположены ЗОРИЗ
							Инв. номер (кадастровый номер)	Площадь ЗОРИЗ, га, км
1	2	3	4	5	6	7	8	9
15. Газовые сети и сооружения.
15.1.1-1 4019	газопровод d-150мм Р-6кг п.л. Зеленая Горка	ГУП «Мособлгаз» Нарофоминскмежрайгаз	ГОР	25 м по сои	4019	(ОЗ) 3,18 (ЗМР) 4,80	3.30 42.43	1,5
7. Коммунально-складские объекты
7.1.1-1 4118	Склад для хранения минеральных удобрений Площадь 0,8га	Материалы инвентаризации 2002 г.	ЖСО	СЗЗ-200 м	«Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» Утверждены Главным государственным врачом РФ 17 05 2001 г.	4118	46,2	2
3. Водные объекты, не являющиеся источниками водоснабжения
Пруд	Материалы инвентаризации 2002 г.		ВОЗ	Не является источником водоснабжения 25	(1-1;1-13) 4321(1-1) 3817	(ВОЗ) 1288,48 (ПЗП) 368,27	2.11	4,5
13.2 Электростанция
13.2-1 3924	электроподстанция Ново-Никольская	Материалы инвентаризации 2002 г	СЭП	ЗМР-15м	Планировка и застройка городских и сельских поселений. Утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.89r №78	3924	0,82	1,9

После чего составляем экспликацию земель с особым режимом использования:

Таблица 20 Экспликация земель в зонах особого режима их использования на территории Рязанскогорайона ____________________ области

Наименование режимных и режимообразующих объектов.	Всего	В том числе.
		ООПТ	ТОКН	Охранные зоны	Зоны минимальных распределений	Водоохранные зоны	Природо защитные полосы.	Пояса и округа санитарной охраны.	Санитарно-защитные зоны.	Санитарно-защитные полосы.	Придорожные полосы	Деградированные и загрязненные земли.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Площадные объекты.
Склад для хранения минеральных удобрений	2	-	-	-	-	-	-	-	0,7	-	-	-
Пруд	4,5	-	-	-	-	-	-	-	4,5	-	--	-
Линейные объекты.
Газопровод подземный	1,5	1,5	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
ЛЭП воздушная	1,9	1,9	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

В результате выполнения задания на проектном плане показываем границы зон с особым режимом использования.

3.3 Предложения по охране земель, окружающей среды, установление обременения и сервитутов

Одним из важнейших требований при образовании землепользовании несельскохозяйственных объектов методами межхозяйственного землеустройства является обеспечение охраны земли и окружающей природной среды на территории, где размещают несельскохозяйственный объект и его земельный участок (землепользование).

Земля является ограниченным и незаменимым ресурсом и поэтому нуждается в охране. Прежде всего земля ограничена пространственно. Ограничены также площади земель, наиболее пригодных для определенных видов использования (сельскохозяйственного производства, размещения промышленных объектов, объектов социального назначения и др.). Одни виды использования вступают в противоречие с другими. Особенно нежелательна для общества конкуренция несельскохозяйственных видов использования по отношению к сельскохозяйственному. Очень важной, трудной и далеко не всегда обоснованно решаемой является задача межотраслевого перераспределения земель.

На каждом этапе развития общества ограниченными являются плодородие земель и площадь плодородных земель.

Охранять землю необходимо от неправильного расходования, распределения и использования, разрушения и загрязнения, ухудшения ее качества и качества связанных с ней природных ресурсов и окружающей среды.

Охраняться должны все земли государства, отдельные земельные фонды, землевладения, землепользования, участки. В первую очередь охраняют:

плодородие и сельскохозяйственную продуктивность земель;

угодья, пригодные для сельского хозяйства и других специфических целей;

пространственные свойства (площади и формы) участков, угодий, землевладений, землепользовании от сокращения, раздробления, ухудшения конфигурации;

экологическое равновесие (взаимодействие земли с другими природными факторами).

Необходимо также избегать действий (проектирования), последствия которых неизвестны и непредсказуемы, так как риск потерь в этом случае велик.

В процессе землеустроительного проектирования требования охраны земли и окружающей природной среды могут нарушаться по следующим причинам:

- ошибочные решения проектировщиков;

- упущения в составе проекта, когда не учтены, не предусмотрены все необходимые мероприятия;

- не соблюдены научно обоснованная методика, форма, правила проектирования.

Охрану земли можно осуществлять различными путями и на разных стадиях проектирования и использования. Любые экологические мероприятия базируются на рациональной, научно обоснованной организации использования и охраны земли. Поэтому можно считать, что межхозяйственное землеустройство -- первое и основное мероприятие в охране не только земли, но и окружающей среды в целом.

Охрана земли -- это система правовых, организационно-хозяйственных, экономических, технических и других мероприятий, направленных на сохранение, восстановление, улучшение состояния земель; на предотвращение нерационального, необоснованного использования и расходования земельных ресурсов, снижения продуктивности, уменьшения площади сельскохозяйственных и лесных угодий.

Охрана земли и окружающей среды непосредственно связана с организацией использования земли, поэтому мероприятия по их охране разрабатывают в проектах (схемах) землеустройства, а не как отдельную самостоятельную задачу. Она должна входить как важнейшая часть во все составные части землеустроительного проекта. С нее начинают составление проекта.

Основой, на которой выполняют организацию охраны природных ресурсов и окружающей среды, являются землепользования, в которых ведут конкретное производство или другую деятельность, поэтому охрану необходимо осуществлять внутри и вокруг них с учетом взаимно накладывающихся форм использования земли.

Охрана земли и окружающей природной среды состоит в целенаправленном нахождении при проектировании средств, максимально ограничивающих и исключающих любые отрицательные последствия, вызываемые неправильными действиями человека, особенно снижение продуктивности биосферы; в применении таких способов, которые исключают ухудшение качества земли, ее деградацию, а также вредное воздействие проектируемого объекта и его землепользования на прилегающую территорию.

Охрана земли и окружающей природной среды заключается в выполнении следующих действий:

соблюдение при разработке проектных предложений по образованию несельскохозяйственных землепользовании всех условий и требований, обеспечивающих охрану земельных ресурсов и окружающей среды в настоящее время и на перспективу;

разработка системы организационно-территориальных и организационно-хозяйственных, технических и других мероприятий, обеспечивающих охрану земли и природы на территории сельскохозяйственных предприятий и всего района, на которую воздействует размещаемый несельскохозяйственный объект и его земельный участок;

определение и учет расположения и границ особо охраняемых территорий, подлежащих охране участков, зон и обеспечение рациональной организации использования земли внутри этих объектов и смежных с ними;

использование при проектировании землепользовании несельскохозяйственных объектов экологических нормативов и проведение экологической экспертизы проектов.

При межхозяйственном землеустройстве должны быть учтены все условия и факторы воздействия на окружающую среду. Предложения, содержащиеся в проектах, должны обеспечить: недопущение снижения продуктивности, качества, ухудшения состояния, неправильного использования земель, окружающих объект проектирования, по организационно-территориальным причинам; недопущение загрязнения земель водных источников и атмосферы при функционировании размещаемого несельскохозяйственного объекта; охрану земель и природных ресурсов, экологического равновесия внутри и вокруг проектируемого участка; правильное экологическое взаимодействие между землепользованиями сельскохозяйственных предприятий, несельскохозяйственных объектов и охраняемых территорий; создание условий, обеспечивающих проектирование внутрихозяйственных мероприятий по рациональной организации территории, охране земли и окружающей среды; определение режима охраны и использования в условиях ограничений.

Предложения по установлению сервитутов.

Сервитут можно устанавливать для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других потребностей, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (Гражданский кодекс Российской Федерации, гл. 17).

При проектировании землепользовании несельскохозяйственных объектов намечают и устанавливают следующие постоянные (и частично временные) сервитута:

-- пешеходной тропы -- правом ходить и ездить на велосипеде до пешеходной тропе через чужой земельный участок. К ним относятся участки, обеспечивающие оптимальную пешеходную связь с объектами производственного назначения (связь мест проживания населения с животноводческими фермами и комплексами и другими производственными центрами) и социальной сферы (с железнодорожными станциями и платформами, автобусными остановками, пристанями и другими объектами кассового посещения гражданами);

-- проезжей дороги -- правом ездить на транспортных средствах по проезжей дороге через чужой земельный участок. К ним относятся участки, занятые автомобильными дорогами, не относящимися категории земель транспорта, проходящие через земельные участки нескольких собственников (пользователей) земли и обеспечивающие транспортную связь с внешним миром или отдельными частями землевладений (землепользовании), а также земельные участки, занятые дорогами, нужными для подъезда к местам массового посещения граждан;

-- линий коммуникаций -- правом использования участка для прокладки, ремонта и эксплуатации коммунальных или индивидуальных линий электропередачи, линий связи, газопровода и иных коммуникаций через чужой земельный участок, для размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

-- водопровода -- правом проводить на свой земельный участок воду из чужого водоема или через чужой земельный участок. К ним относятся участки, занятые водопроводными сооружениями, их санитарно-защитными и технологическими полосами;

-- дренажных работ правом отвода воды со своего земельного участка на чужой или через чужой участок. К ним относятся земли, занятые водоотводными каналами, водосбросными и водонаправляющими сооружениями, расположенными вне границ земельных участков

владельцев (пользователей) земли, с чьих земельных участков производится отвод воды;

-- водозабора -- правом брать воду для потребностей своего земельного участка из чужого водоема и пользоваться пешеходной тропой, ведущей к водоему. К ним относятся участки, занятые водными объектами или их частями, находящимися в пользовании одних лиц, право использования которых в целях водоснабжения имеют и другие лица; территории непосредственного размещения водозаборных сооружений, мест забора воды, а также земли, занятые пешеходными тропами, обеспечивающими доступ к местам водозаборов;

-- скотопрогона -- правом прогона скота и прохода по скотогону через чужой земельный участок. К ним относятся участки, предназначенные для прогона скота к местам его регулярного выпаса, водопоя и других целей через земельные участки, не принадлежащие собственнику прогоняемого скота;

-- водопоя -- правом поить свой скот из чужого водоема и пользования скотопрогонной дорогой, ведущей к чужому водоему, к ним относятся участки, занятые водными объектами или их частями, находящимися в собственности одних лиц, право использования которых в целях водопоя скота имеют и другие лица; территории непосредственного размещения водопойных площадок; земли, занятые пешеходными тропами и скотопрогонами, обеспечивающими доступ к местам водопоя;

-- пастбища -- правом пасти скот на чужом земельном участке во время, соответствующее местным условиям и обычаям. К ним относятся земельные участки, не принадлежащие (и не арендуемые) собственникам, землевладельцам (землепользователям), выпасающим на них свой скот; сохранения естественной среды обитания и миграции диких животных -- правом государства проводить на чужом земельном участке мероприятия, направленные на -- охрану среды обитания и путей миграции диких животных;

-- защитного сооружения -- правом возведения и эксплуатации с целью защиты и сохранения ландшафтов и окружающей природной среды противоэрозионных (гидротехнических, лесомелиоративных), противоселевых, противооползневых, противообвальных, противопаводковых и других объектов и сооружений. К ним относятся земельные участки, предназначенные для размещения указанных сооружений или построек за счет государственных капитальных вложений и обеспечивающие защиту территории как непосредственных собственников и землевладельцев (землепользователей), на землях которых размещены эти объекты и сооружения, так и сопредельных;

-- побочного лесного пользования -- правом пользования лесами в целях отдыха, туризма, сбора ягод, грибов, растений и других продуктов леса. К ним относятся все покрытые лесами земельные участки, находящиеся в собственности, владении (пользовании) лесохозяйственных предприятий, граждан и других, традиционно используемые населением для названных выше целей при условии, что указанные виды пользования на конкретных лесных территориях прямо не запрещены органами законодательной и исполнительной власти;

-- береговой полосы -- правом использовать береговую полосу водных объектов для отдыха, туризма, рыбной ловли и других рекреационных целей. К ним относятся участки, находящиеся в собственности, владении (пользовании), примыкающие к акваториям водных объектов и регулярно используемые населением для указанных целей;

-- ремонтно-строительной полосы -- правом установления строительных лесов и складирования материалов для ремонта фундаментов, стен и кровли зданий и сооружений, границы которых примыкают к чужой земле. Сервитут устанавливают по соглашению между сторонами, и он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок. При составлении проекта образования землепользования несельскохозяйственного объекта нужно выявить внешние связи объекта (транспортные и др.) и наметить сферу действия и содержание сервитутов, показав их на проектном плане.

На территории с. Избная был установлен сервитут для подачи газа в населенный пункт, площадь которого составляет 0,33 га., он показан в таблице 19.

Таблица 19 Намечаемые сервитуты

№	Вид сервитута	Постоянный или временный	Направление сервитута.	Содержание сервитута.	Примечание.
1	Газопровод наземный мощностью 500 Дж	постоянный	Провоз	Подача газа в населенный пункт	-

3.4 Экономическое обоснование постановлений территорий ЗОРИТ

Экономическое обоснование проекта установления зон с особым режимом использования территорий включает следующие части:

инженерно-технологическую (технико-экономическую);

экономическую;

социально-экономическую.

Технико-экономическое обоснование служит главным образом для оценки созданных проектом пространственных условий. В процессе землеустроительного проектирования технико-экономическое обоснование сводится к установлению утверждённых нормативно-правовыми актами видов и параметров ЗОРИТ.

Цель экономического и социально-экономического обоснований -- произвести оценку ущерба от нарушения организационно-производственной структуры предприятий, снижение урожайности культур, наложения ограничений в использовании земельных участков, а также изменение стоимости земельного участка.

Установление территориальных зон особого режима использования земель приводит не только к ограничению права землепользователей, но и возникновению экономических отношений между собственником (владельцем) земельного участка земли и другими субъектами по поводу одновременного использования различных потребительских стоимостей земли, в том числе в качестве объекта недвижимости, средства производства, пространственного базиса труда, рекреационного ресурса и та