Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

Следующая методическая задача - разработка макроэкономических поправочных коэффициентов для определения базовых ставок других (четырех) рент. В основу определения этих коэффициентов нужно взять долю каждой отрасли в структуре валового внутреннего продукта (землепользование, недропользование, ландшафтопользование, градостроительство). Все эти коэффициенты повышающие, выражающие сверхальтернативные издержки. Таким образом, можно получить базовые ставки платежей за землю по всем землеемким отраслям. Эти базовые ставки далее должны дифференцироваться с учетом региональных и «точечных» условий местоположения каждого земельного участка.[22]

Таблица 1 - Признаки земли, как фактора производства

Экономические функции земли	Направление хозяйственного использования	Рыночные характеристики
		Альтернативность использования	Предложение	Спрос	Субституты	Комплименты	Рента	Коэффициент капитализации	Капитализированная цена
Местоположенческая (границы)	Размещение объектов хозяйства	Нет	Абсолютно-неэластичное	Прямой	Нет	Здания, сооружения	Абсолютная (монопольная) Ра Чистая экономическая	К1	Ц1=Ра К1
Ландшафтная (геосреда)	Воспроизводство природных и трудовых ресурсов	Малая	Относительно неэластичное	Производный (опосредованный)	Искусствен-ные рекреа-ции (профи-лактории)	Инфраструктура, инженерное оборудование	ИнфрамаржинальнаяРд.л.	К2	Ц2=Рд.л+Ц1 К2
Плодородная (почвы)	Производство сырья для пищевой и легкой промышленности	Малая	Относительно неэластичное	Производный	Гидропоника Рекультивация	Мелиоративные системы, инженерное оборудование	Дифференциальная Рд.п.	К3	Ц3=Рд.п.+Ц1 К3
Несущая (грунты)	Фундаменты зданий и сооружений	Малая	Относительно неэластичное	Производный	Насыпи, эстакады	Здания, сооружения	Дифференциальная Рд.н.	К4	Ц4=Рд.н.+Ц1 К4
Ископаемая (недра)	Производство энергии и сырья для тяжелой промышленности	Малая	Относительно неэластичное	Производный	Биоресурсы, космическая энергия, полимеры	Инфраструктура, инженерное оборудование	Дифференциальная Рд.н.	К5	Ц5=Рд.н.+Ц1 К5

Исходная характеристика земельного участка:

· участок до преобразования имеет определенный объем факторов производства: земли, труда, капитала (ЗТК) (неизменный и для создания сада и для строительства жилого массива) в условиях рынка совершенной конкуренции.

У maxмаксимальное количество деревьев, когда все ресурсы ЗТК используются для создания сада (3700 дер.)

Х maxмаксимальное количество человек, обеспеченных жильем, когда все ресурсы ЗТК используются для строительства квартир (4000 чел.

СДальтернативная стоимость жилья, выраженная в деревьях (870 деревьев = 300 человек)

Fсверхальтернативные издержки (более У, А, С, Д, В, Х) определяющие величину экономической ренты (земля + труд + капитал)

Еситуация неполного использования ресурсов при экстенсивных технологиях (по отношению к выпуклой и прямой линии трансформации)

Qситуация неполного использования ресурсов по отношению к вогнутой линии трансформации

AZСДВ точки интенсивного использования ресурсов (всегда эффективные)

Аточка, где ресурсы используются в пользу сада (жилье - на 1000 чел. Деревьев - 3600 шт.)

Вточка, где ресурсы используются в пользу жилья (1000 дер. И 3700 чел.)

Уmax :O :Xmaxэкстенсивная зона производственных возможностей

Qотрицательные экстерналии

Fnположительные экстерналии

О - ситуация, которая может привлечь земельный участок в хозяйственное использование

Z - ситуация, которая может удержать земельный участок в хозяйственном использовании

ОQZFnF₂ - направление формирования ренты местоположения (базовой ставки платы за землю)

Fn минус О - рента в трактовке Риккардо, Милля, Маршалла (безальтернативная)

Fn минус Z - рента в трактовке Парето (сверхальтернативная)

Уmax ч Xmax - альтернативные возможности использования земельного участка с целью достижения паретооптимальности через девелопмент

О - точка формирования минимальных общественных затрат (замыкающих) уровень которых может привлечь земельный участок в хозяйственное использование (базовая ставка налогообложения)

Z - точка формирования средних рыночных затрат (альтернативных) уровень которых может удержать земельный участок в хозяйственном использовании (базовая ставка оценки)

О - Z : величина ренты, принадлежащая государству в виде налогов (ресурсная)

Z - Fn : величина ренты, принадлежащая собственнику земли (сверхальтернативная)

F_1,2,3…n - зона отсутствующих рынков, где либо нет ни спроса, ни предложения (экстерналии) либо есть спрос при ограниченном предложении (земля - недвижимость) либо есть предложение при ограниченном спросе (общественные товары) здесь осуществляются исключительные права: монопольные, частнособственнические, государственно-общественные, политические, инновационные.

а) земля - территория (рента местоположения)

Б - при цене 4 ед. арендаторы 3,4,5 вынуждены покидать земельные участки (нет рентабельности)

А - равновесная цена 2 ед. позволяет работать арендаторам участков 3, 4, 5, поэтому собственники вынуждены снизить плату до уровня равновесия

В - если арендная плата достигнет точки В, то резко возрастут доходы арендаторов; если бы предложение не было ограничено, то в использование вошли бы участки 6,7; однако из-за невозможности ввода участков 6,7 резко растет спрос на землю, поэтому цена снова возвращается к точке А.

Ц₁- 2 ед. при проценте капитализации 4, цена земли будет =50 ед. (чем меньше ставка процента, тем больше цена земли, тогда и происходит рост спроса на землю)

б) земля - недвижимость (земля становится капиталом)

Б.А.В - сохраняют предыдущие тенденции, но в связи с тем, что предложение становится эластичным, появляется возможность использования участков 6,7, если цена будет в точке В (за счет инвестиционного преобразования земельных участков через девелопмент)

Величина ренты обусловлена разностью между издержками обслуживания территории на лучшем участке и ставками арендных платежей на рынке земельных участков.

При такой цене КС: Б только-только покрывает свои издержки, не получая никакой выгоды в виде ренты; а КСК: В вообще не появляется на рынке обслуживания жилья, неся убытки 1000 т. 1 тыс. м². Рост квартплаты может кардинально изменить ситуацию. Например, при росте квартплаты до 4000 тыс.т. КСК-А увеличивает свой доход виде ренты, КСК-Б начинает получать доход, а КСК-В появляется на рынке обслуживания жилья.

Таким образом, необходимо отметить:

§ Дифференциальная рента - это категория, действующая не только на рынке земли (недвижимости). Она имеется и на рынке труда, и на рынке капитала, если эти факторы не являются полностью однородными в каждом их классе.

§ В теории существует деление диф. ренты на первую и вторую форму. Первая - природная, а вторая приобретенная за счет вложения инвестиций (мелиорация, ирригация, девелопмент). Поскольку такое улучшение земли способно повысить арендную плату, добавочный доход считается прибылью, а не рентой.

§ В отличие от дифференциальной ренты на разных по качеству участках имеется еще абсолютная (чистая) экономическая рента всех участков в хозяйственном обороте, образуемая при абсолютно неэластичном предложении, т.к. по местоположению данный процесс не имеет альтернативной стоимости.

Вышеизложенный методический подход осуществляется в рамках государственного регулирования земельных отношений. А рыночные земельные отношения развиваются параллельно, на основе тех рыночных характеристик, которые мы изложили в таблице 1, где отмечена особенность рыночного использования земли - производный спрос. [23]

2. Изучение опыта оборота и оценки сельскохозяйственных земель

2.1 Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в процессе их оборота в Российской Федерации и Казахстане

Федеральный закон «Об обороте земель…» установил принципы, на основе которых осуществляется оборот сельскохозяйственных земель, а именно: рыночная оценка земель, сохранение целевого использования земельных участков; установление предельных размеров земельных участков, которыми могут владеть зависимые лица; преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации либо органом местного самоуправления; особенности владения землей сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами. [25]

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения (т.е. купля-продажа государственных или муниципальных земель) на территории каждого субъекта Российской Федерации возможна с даты, установленной этим субъектом Российской Федерации.

Ограничение площади земельных участков, которыми могут владеть так называемые зависимые лица, устанавливаются субъектом Российской Федерации, но в любом случае не могут превышать 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Если это правило нарушается, и в собственности лица оказались земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых превышает установленный предел, то такое лицо обязано произвести отчуждение излишков на торгах в течение года. В противном случае он будет принужден в судебном порядке продать такие излишки.

Залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, определенном законом Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно статье 63 которого ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских, фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается. [26]

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основе её оценки.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. [27]

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет и оценку земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Приватизация или аренда земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на базе её оценки.

Как правило, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) с учётом первоначальной (кадастровой) оценки.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обычно осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) по кадастровой стоимости.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий для строительства промышленных объектов с учётом их оценки.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества предоставляются по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. [28]

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ЗК РФ)

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 63 Лесного кодекса Российской Федерации перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются в лесах второй и третьей групп - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по представлению соответствующего территориального органа федерального органа управления лесным хозяйством;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую. [29]

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства с учётом кадастровой оценки.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения:

1) об изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) об изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

1) лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установлении арендной платы.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в соответствующий местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель, в том числе мероприятий по повышению плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель - на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством. [29]

Теперь охарактеризуем оборот земельных участков в Казахстане. По данным земельного учета на начало 2012 год в стране имелось 2778,4 тыс. собственников земельных участков, во владении которых находилось 620,8 тыс. га земли, что составляет 0,2 % земельного фонда страны. Правом временного землепользования обладали 191,3 тыс. землепользователей, из них 180,2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств 11,1 тыс. негосударственных юридических лиц, в пользовании которых находилось 42,3 млн. га земель сельскохозяйственного назначения.

Так как в собственности государства находится преобладающая часть земельного фонда, то, естественно, оно выступает наиболее значимым и активным субъектом рынка. За период с начала земельной реформы по состоянию 01.10.2006 г. государством было продано в частную собственность 10,9 тыс. земельных участков из земель площадью 273,2 тыс. га на сумму 5,97 млрд. тенге сельскохозяйственного назначения, в т. ч. за 10 месяцев 2006г. 4,0 тыс. участков, площадью 116,7 тыс. га на сумму 2,8 млрд. тенге.

Земли сельскохозяйственного назначения занимают 82,2 млн. га, что соответствует 31,5% земельного фонда, и имеют особый правовой режим. Они подлежат особой охране, направленной на ограничение изъятия их и нецелевое использование, перевод без необходимости в другие менее ценные для сельского хозяйства категории земель. При этом удельный вес земель сельскохозяйственного назначения в земельном фонде областей колеблется от 60-65% в Северо-Казахстанской и Акмолинской областях до 15-20%, в Кызылординской, Семипалатинском регионе Восточно-Казахстанской области. Это связано с различиями природно-климатических условий и наличием обширных площадей пустынных пастбищных угодий в центральном и южном регионах страны. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельхозугодья занимают 78,2 млн. га или 36,2%, в том числе пашня - 22,0 млн. га или 93,8% от всей ее площади. Основные массивы пахотных земель расположены в северных областях Казахстана. [30]

Анализируя данные структуры сельхозугодий, выявлено, что высокая распаханность территории Северного региона составляет основной ресурсный потенциал для развития отраслей сельского хозяйства и источник доходов сельских жителей. В Западном, Центральном и Восточном регионах наибольшую долю занимают пастбища, что является базой для развития животноводства.

С экономическим укреплением новых форм хозяйствования обозначились устойчивые тенденции освоения в пашню ранее оставленных под залежь земель хорошего и среднего качества. Вместе с тем в отдельных областях (Акмолинская, Актюбинская) имеются большие площади залежных земель, которые могут быть вовлечены в пашню.

В структуре использования земель сельскохозяйственного назначения в Северо-Казахстанской и Костанайской областях преобладают пахотные земли, соответственно 71,8 и 64,5% (табл. 2).

Таблица 2 - Структура земель сельскохозяйственного назначения по составу угодий в 2011 году (в процентах)

Область	Пашня	Многолетние насаждения	Залежь	Сенокосы	Пастбища
Акмолинская	53,8	0,0	8,8	1,6	35,8
Актюбинская	13,3	0,0	3,9	12	81,6
Алматинская	15,0	0,3	1,6	3,5	79,6
Атырауская	0,1	0,0	0,2	2,4	97,3
В-Казахстанская	18,4	0,1	4,4	5,9	71,3
Жамбылская	17,4	0,1	-	3,1	79,4
З-Казахстанская	22,2	0,1	11,9	6,9	58,8
Карагандинская	12,9	0,3	1,8	1,8	83,5
Кызылординская	5,4	0,0	1,8	2,2	90,6
Костанайская	64,5	0,1	0,5	0,6	34,3
Мангистауская	0,0	0,0	0,0	0,0	99,9
Павлодарская	35,1	0,1	14,8	3,6	46,3
С-Казахстанская	71,8	0,1	3,0	0,26	24,8
Ю-Казахстанская	20,6	0,4	2,1	2,9	74,0
Всего	28,0	0,1	3,8	2,3	65,9

Залежь в составе земель сельхозназначения занимает 3,8%, с колебаниями по областям. Это связано с выбытием больших площадей пашни, ранее обрабатываемой в результате реформирования хозяйств и вывода из хозяйственного оборота земель низкого качества.

За период 1991-2011 годы площадь орошаемой пашни сократилась на 469,7 тыс. га, а залежь с оросительной сетью возросла с 52,2 тыс. га до 368,4 тыс. га (табл. 3).

Таблица 3 - Динамика площади орошаемых земель по видам сельхозугодий, (тыс. га)

Наименование угодий	1991 г.	2011 г.	2011 г. к 1991 г. (+,-)
Пашня	1 969,7	1 474,5	-495,2
Многолетние насаждения	112,7	75,7	-37,0
Залежь	52,2	396,2	+344,0
Сенокосы	22,9	17,5	-5,4
Пастбища	123,5	107,8	-15,7
Итого сельхозугодий	2 281,0	2 071,7	-209,3
Прочие земли	98,5	56,0	-42,5
Всего орошаемых земель	2 379,5	2 127,7	-251,8

В результате инвентаризации пахотных земель установлено, что 64% залежи с оросительной сетью не пригодны к использованию в орошаемом земледелии по причине выхода из строя оросительных систем и низкого качества земель. В последние годы за счет Всемирного Банка и Азиатского Банка Развития реализуются проекты восстановления и улучшения мелиоративного состояния земель в Южно-Казахстанской, Алматинской, Жамбылской, Кызылординской областей.

По оценкам водохозяйственных органов, на оросительных системах республики требуется провести ремонт: головных сооружений на сумму 220 млк тенге; крупных оросительных каналов - 290; гидросооружений на сети - 240; гидропостов - 140 млн. тенге и т.д. и в итоге - на сумму около 1 млрд. тенге ежегодно.

Вся посевная площадь сельскохозяйственных культур в республике в 2011 году составила 18,4 млн.га, что на 0,4 тыс.га больше, чем в 1991 году. Совокупная площадь, занятая под картофелем, овощными, бахчевыми плодовоягодными культурами и виноградом, в 2005 году составила 428,5 тыс. га или 2,3 % всех посевных площадей в Казахстане. По другим видам плодоовощной продукции отмечается снижение посевных площадей: под виноградом - на 18 %, под плодами и ягодами - на 12 %, под бахчевыми культурами - на 8 %.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Формирование первичного рынка земель сельскохозяйственного назначения, т.е. выкуп земель государства идет медленными темпами, а вторичный рынок не развит (табл. 4).

Как видно из таблицы, по состоянию на 1.10 2012 г. было продано 273,2 тыс. га, что составляет всего 0,35 % земель сельхозназначения, в том числе гражданами Республики Казахстан выкуплено 163,4 тыс. га или 0,48 от всех закрепленных за ними земель. Наибольшее количество проданных земель приходится на южные области: Алматинскую, Атыраускую, Южно-Казахстанскую, Кызылординскую. В этих регионах оборот земли сельскохозяйственного назначения набирает высокие темпы.

Таблица 4 - Состояние продажи земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность на 1.10.2012 г.

Области	Наличие земель сельхозназначения, тыс. га	Выкуплено
		Всего, тыс. га	уд. вес в%	в т.ч. гражданами РК, тыс. га
Акмолинская	9083,0	4,6	0,05	3,6
Актюбинская	6942,0	9,0	0,13	8,8
Алматинская	6552,5	172,9	2,64	86,3
Атырауская	2139,9	24,5	1,14	23,3
В-Казахстанская	5904,8	5,7	0,1	4,7
Жамбылская	4272,3	3,9	0,1	3,8
З-Казахстанская	3513,2	4,4	0,13	4,4
Карагандинская	9295,8	9,6	0,1	3,3
Кызылординская	2410,2	13,9	0,58	7,4
Костанайская	8090,0	1,5	0,02	1,5
Павлодарская	3158,4	0,4	0,01	0,3
Мангистауска	7015,4	5,8	0,08	5,8
С-Казахстанская	5614,1	0,37	0,01	0,3
Ю-Казахстанская	4134,6	16,7	0,4	9,7
Всего по республике	78149,4	273.2	0,35	163,4

Выкупаются земли в основном имеющие меньшую стоимость, относящиеся к менее ценным видам сельхозугодий. В качестве механизма выкупа земли по всем областям в большей степени применялся выкуп по полной стоимости. В целом по стране по полной стоимости было выкуплено - 81,1 %, общей площади, по льготной цене - 3,7 %, по полной стоимости в рассрочку - 5,4 %, льготной цене в рассрочку - 9,8 %. (табл. 6).

Таблица 5 - Действующий механизм продажи земель сельскохозяйственного назначения по регионам Республики Казахстан (в % от общей выкупленной площади)

№ п/п	Области	Условия продажи земель
		По полной стоимости	По полной стоимости в рассрочку	По льготной цене	По льготной цене в рассрочку
1	Акмолинская	86,9	-	4,7	8,4
2	Актюбинская	50,9	3,3	7,6	38,0
3	Алматинская	98,2	1,2	0,03	0,4
4	Атырауская	67,6	21,4	3,4	7,6
5	В-Казахстанская	73,8	17,9	8,3	-
6	Жамбылская	29,9	11,8	41,8	16,5
7	З-Казахстанская	19,4	1,4	-	79,2
8	Карагандинская	17,1	-	0,8	82,0
9	Кызылординская	44,5	9,7	19,2	26,6
10	Костанайская	14,3	19,9	17,8	47,9
11	Павлодарская	100,0	-	-	-
12	Мангистауская	72,4	27,6	-	-
13	С-Казахстанская	47,0	53,0	-	-
14	Ю-Казахстанская	45,2	10,9	19,7	24,3
	Всего по республике	81,1	5,4	3,7	9,8

Земельные участки выкупались, в основном, по полной стоимости- 81,1%; затем по льготной цене в рассрочку на 10 лет - 9,8%. Средняя стоимость 1 га составила 24,6 тыс. тенге или 193,7 $ по полной стоимости, в рассрочку средняя стоимость 1 га 15,6 тыс. тенге или 122,8 $. Если рассматривать льготную цену, то средняя стоимость 1 га составила 6,6 тыс. тенге или 52,0 $, по льготной цене в рассрочку всего 8,0 тыс. тенге или 63,0 $ (табл. 6).

Обобщая материалы районных территориальных комитетов ряда областей РК, выявлено, что в настоящее время выкупаются земли в основном имеющие меньшую стоимость, т.е. земли, которые доступны по цене крестьянам. Так, в Алматинской области 72,6 % выкупленных земель составляют пастбища, в Восточно-Казахстанской 62,7% пастбища, 37,3 - сенокосы, в Кызылординской - 100 % пастбища, в ЮКО - 83,3 % пастбища и 16,5 % сенокосы. Пашня, особенно орошаемая выкупается на незначительной площади. Жители села из-за несовершенства земельного законодательства (земельный налог практически равен арендной плате) оформляют землю в аренду на 49 лет. При этом сохраняются все атрибуты рыночных сделок (наследование, дарение, сдача земли в залог).

Среди негативных факторов пассивности рынка земли можно выделить следующие:

· низкая эффективность аграрного производства не стимулирует вложение капитала в земельные участки;

· дефицит финансовых средств, задолженность агропредприятий и фермеров ограничивают или полностью исключают возможности покупки земельных участков;

Таблица 6 - Средняя стоимость 1 гектара выкупленных земель сельскохозяйственного назначения по регионам республики Казахстан (тыс. тенге, долл. США)

Области	По полной стоимости	По полной стоимости в рассрочку	По льготной цене	По льготной цене в рассрочку
	Тыс. тенге	Долл США	Тыс. тенге	Долл США	Тыс. тенге	Долл США	Тыс. тенге	Долл США
Акмолинская	10,9	85,8	-	-	5,1	40,2	2,8	22,0
Актюбинская	5,1	40,2	6,1	48,0	9,2	72,4	5,0	39,4
Алматинская	29,5	232,3	21,2	166,9	12,5	98,4	22,1	174,0
Атырауская	3,0	23,6	2,1	16,5	2,9	22,8	2,7	21,2
В-Казахстанская	9,0	70,9	25,8	203,1	-	-	-	-
Жамбылская	10,7	84,3	10,1	79,5	7,5	59,0	7,7	60,6
З-Казахстанская	19,1	150,4	36,3	285,8	-	-	2,3	18,1
Карагандинская	7,3	57,5	-	-	3,1	24,4	6,7	52,8
Кызылординская	15,2	119,7	42,8	337,0	5,7	44,9	13,3	104,7
Костанайская	18,3	144,1	12,5	98,4	4,4	34,6	6,7	52,8
Павлодарская	5,6	44,1	-	-	-	-	-	-
Мангистауская	1,1	8,7	0,9	7,1	-	-	-	-
С-Казахстанская	80,7	635,4	6,4	50,4	-	-	-	-
Ю-Казахстанская	17,2	135,4	40,5	318,9	8,4	66,1	13,9	109,4
Всего по республике	24,6	193,7	15,6	122,8	6,6	52,0	8,0	63,0

· предложение со стороны государства даже безвозмездного права землепользования на первичном рынке многократно превышает спрос на него;

· коммерческие банки не выдают ссуд на покупку земель сельскохозяйственного назначения;

· монопольное положение в системе землепользования занимают крупные агропредприятия, не заинтересованные в перераспределении земель;

· базовая оценка сельскохозяйственных угодий, служащая стартовой ценой при продаже земельных участков, недоступна для преобладающей массы сельских жителей в сопоставлении с их доходами

Это, так сказать, проблемы общегосударственного порядка. На их преодоление уйдет немало времени, они будут решаться постепенно, параллельно с ростом эффективности производства. Но безотлагательного решения требует инфраструктурное обеспечение оборота земель: создание современных земельно-информационных систем о наличии и состоянии земель, совершенствование системы мониторинга, землеустройства, регистрации и документального обеспечения землепользователей и землевладельцев, земельных сделок, картографирования, надежной сохранности документов и др. Возрастающий объем гражданско-правовых сделок с землей требует улучшения кадрового обеспечения земельных служб.

Так как компетенция предоставления земельных участков, оформления сделок и выдачи необходимых документов, а также контроля за использованием и охраной земель законом возложена на районные, аульные и сельские исполнительные органы, то, естественно, в первую очередь следует создать условия для оптимального обеспечения их кадрами и материальной базой.

Цивилизованный рынок земли позволяет перераспределять сельскохозяйственные земли не всем желающим, а преимущественно инициативным, предприимчивым и профессиональным труженикам села, способным стабильно наращивать производство сельскохозяйственной продукции.

Почти во всех развитых странах строго контролируется целевое назначение использования земель, в случаях их нарушения предусматриваются крупные штрафы и применяются крупные санкции по изъятию земель. Это связано с недопущением спекуляции или ограничения сосредоточения крупных земельных наделов в одних руках. Изменение профиля землепользования разрешается только с согласия специальных муниципальных комиссии. [31]

В целом государственная политика земельного рынка в сельском хозяйстве стран с рыночной экономикой способствует оптимальному использованию земли, притоку капитала в отрасль из других сфер экономики, оптимизации размеров ферм и росту вложений в повышение плодородия и экологию земель.

Опыт изучения рынка земли в зарубежных странах показывает, что к земельному богатству здесь относятся с большой осторожностью, тщательно оберегают его, стремятся максимально использовать в интересах общества и любая сделка по купле и продаже земельных площадей контролируется государством. При этом скрупулезно учитываются причины продажи земельных угодий, цели их приобретения новыми владельцами. Во многих из этих стран землю не продают иностранцам, не позволяют пользоваться зарубежными кредитами или инвестициями под залог земельных угодий, так как это может экономически закабалить страну и привести к смене собственника земли.

Ориентация на западные малоземельные страны для нашей республики не подходит, так как обширность территории республики (272 млн. га), малый удельный вес (15 %) пахотных земель и преобладание (более 80 %) малопродуктивных пустынных и полупустынных пастбищ не позволяет слепо копировать западные модели общественного развития. Казахстан должен с учетом своих особенностей использовать все положительные стороны развития земельного рынка и выбрать свой путь решения этой проблемы. [32]

Введение рыночного оборота земли предполагает научно-практическую проработку широкого круга проблем по его инфраструктурному обеспечению. Это, прежде всего кадастровая и экономическая оценка земли. Углубленных исследований требуют вопросы цены земли, платы за землю, земельного налога и арендной платы, сущности этих категорий, их взаимосвязи, что имеет прямое отношение к проблематике дифференциальной ренты и рентных доходов. В настоящее время назрела потребность в ее развитии применительно к рыночным условиям, особенно с учетом намечаемого перехода к рыночному обороту земли.

2.2 Общие методические основы и критерии оценки земельных ресурсов

Казахстан располагает значительными земельными ресурсами с весьма разнообразными природными качествами. По площади земельный фонд Казахстана составляет 272,5 млн. гектаров, занимая девятое место в мире и третье на азиатском континенте. Их оценка по необходимым для народного хозяйства и экологии критериям представляет весьма важное значение.

Природные ресурсы - основная составляющая поступления средств в бюджеты многих стран в результате постепенного перехода на рентные принципы налогообложения. Многолетняя практика разных стран выработала разнообразные формы природопользования. В земельных отношениях превалируют титулы собственности, пользования, аренда. [33]

Плата за природные ресурсы, как форма реализации экономических отношений между собственником природных ресурсов и их пользователем, занимает центральное место в экономическом механизме природопользования. Обязательные платежи, взимаемые государством за пользование недрами, чаще всего бывают в форме прямых или косвенных налогов, либо особых целевых платежей.

В Казахстане существует два основных вида оценки природных ресурсов: кадастровая в целях налогообложения и рыночная. Кадастровая оценка природных ресурсов осуществляется, как правило, специальной государственной структурой, по единой методике на всей территории страны, региона, в целях налогообложения. Рыночная оценка природных ресурсов осуществляется лицензированными оценщиками по каждому объекту (участку) для коммерческих целей.

В общем виде оценка природных ресурсов (объектов) представляет собой определение их ценности в денежном выражении в фиксированных социально-экономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.

Известно, что величина ренты от природных ресурсов имеет тенденцию к росту, причем обычно темпы роста величин рентных стоимостей превышают темпы роста показателей инфляции. Отсюда определяется необходимость регулярной оценки (переоценки) природных ресурсов, иначе их стоимость оказывается заниженной.

Методы оценки природных ресурсов постоянно следует уточнять и совершенствовать путем привлечения все более точной информации о рентообразующих факторах. Таким образом, достигается все большее приближение к рыночной стоимости природных ресурсов. Правильная оценка рентной стоимости природных ресурсов имеет огромное значение. Прежде всего, для достижения справедливости в природопользовании. [34]

Сложность оценки природных ресурсов заключается в том, что природные объекты выполняют множество различных функций, одни и те же природные ресурсы в составе природных объектов имеют разные области использования.

На наш взгляд, основным показателем при оценке природных ресурсов является показатель эксплуатационной ценности этих ресурсов.

Простая, но в то же время эффективная модель расчета показателей оценки отдельных видов природных ресурсов заключается в выборке эталонных (стандартных), по установленному перечню оценочных признаков, участков (объектов). Методом зонирования остальные участки (объекты) могут быть соответствующим образом сгруппированы и при помощи методов аналогии и сравнения оценены.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином "земельная рента". Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка. [35]

В аграрном производстве любые технические и технологические усовершенствования средств труда и интенсификация производства всегда проявляются опосредованно - только через функционирование земли. Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков. [36]

Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования. [37]

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m, (1)

где: Рзр - земельная рента, тнг/га;

Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, тнг/га;

С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени;

m - необходимый прибавочный продукт, тнг/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек, (2)

где: Цзр - цена земельных ресурсов, тнг.;

Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Этим обстоятельством определяется необходимость формирования единой природной и экономической основы расчета оценочных показателей в виде разомкнутой системы территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые генерализуются в границах территорий государства в целом.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням землеобеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель, как общий критерий их оценки, проявляется в показателях плотности населения, региональной землеобеспеченности в соответствии как с общими потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы и сохранения нормального экологического состояния территории, так и в соотношении нормативной землеемкости различных отраслей народного хозяйства с фактической и перспективной обеспеченностью регионов землями соответствующего целевого назначения. [38]

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах. В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений, с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Общая ресурсообеспеченность характеризует земельные ресурсы с точки зрения экономических возможностей их использования на данной территории. К ее основным показателям относятся: обеспеченность трудовыми ресурсами, транспортной сетью, фондообеспеченность, инженерная, социальная и экологическая обустроенность территории. Ресурсообеспеченность определяется применительно к современным и перспективным типам производственной специализации соответствующих регионов. Показатели ресурсообеспеченности увязываются с показателями местоположения и дефицитности земель в общую систему экономических факторов оценки земли. [39]

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен. [40]

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети. [41]

При использовании сельскохозяйственных ресурсов наиболее ярко проявляется взаимосвязанность воздействия всех природных компонентов. Поскольку основным свойством земель, используемым в сельскохозяйственном производстве, является их плодородие, то выявление закономерных географических различий в природно-обусловленном уровне продуктивности занимает центральное место.

Чрезвычайно важно с точки зрения методики экономической оценки свойством земель (в более широком плане - территории) выступает универсальность ее использования. Она является всеобщим предметом, средством труда, необходимым условием любого вида материального производства.

Другая сторона продуктивности земель - ее тесная связь со способами земледелия. Фактически всегда наблюдается экономическое плодородие земли, в котором переплетаются элементы, зависящие от природы и созданные трудом человека. Продуктивность сельскохозяйственных ресурсов может оцениваться лишь относительно, в соответствии с данным уровнем развития техники в земледелии. С точки зрения задач экономической оценки не менее важен другой аспект проблемы взаимоотношения особенностей ресурсов и применяемой техники. Речь идет о том, что определенным свойствам сельскохозяйственных ресурсов соответствует качественно специфическая техническая система их использования, которая складывается из комплекса агротехнических приемов.

Существенно то, что за каждым специфическим, т.е. наиболее полно учитывающим природные свойства данного типа земель, агротехническим комплексом стоят определенные экономические показатели, выражающиеся в величине капитальных и текущих затрат на единицу земельной площади. [43]

Большое значение для экономической оценки имеет существующая практика учета соответствующих ресурсов. Материалы по учету земель в определенной мере имеют оценочный характер даже в том случае, когда они только отражают распределение территорий по угодьям.

Сам выбор способа использования того или иного участка учитывает его природные свойства и эффективность использования различными способами. Однако, очень часто фактическое использование одних и тех же участков земли и, следовательно, структура сельскохозяйственных угодий определяется экономическими условиями. Под влиянием последних происходит изменение критериев выбора земель для различных угодий, т.е. критериев их оценки.

Отнесение определенных типов земель к тем или иным угодьям, т.е. определенным качественным типам использования, характеризует лишь предельные значения оценок. Различий в продуктивности разных типов пашни, сенокоса, пастбищ деление на угодья не выявляет. Сопоставление районов по такому количественному показателю, как площадь той или иной категории угодий, не может дать истинного представления об их сельскохозяйственном потенциале. Одной из задач развернувшихся исследований по качественной и экономической оценке земель стало, поэтому пополнение земельно-учетных данных недостающими оценочными показателями.

Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года). [44]

Вторым слагаемым стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, складывается из двух основных частей:

а) дисконтированной земельной ренты;

а) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз _с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С, (3)

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, тнг/га;